הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

ההליך:

לפניי תובענה שהוגשה בדרך של המרצה במסגרתה נתבקש בית המשפט להורות כי מחצית מן הזכויות בגוש 15307 חלקה 40 (להלן: "המקרקעין") שייכות למבקשים 1 ו-2 בלבד, בהתאם להסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 4.7.12.

תמצית הנטען בתובענה:


המשיבה 1, חברה המאוגדת כדין בישראל. המשיבה 2 בעלת מניות במשיבה 1. המשיב 3 הינו בעל מניות במשיבות 1 ו-2. המשיבות 1 ו-2 התקשרו עם המבקשים, באמצעות המשיב 3 בהסכם לרכישת המקרקעין ביום 4.7.12 (להלן: "ההסכם").




במועד חתימת ההסכם השלימו המבקשים את מלוא התחייבויותיהם כלפי המשיבים ושילמו את מלוא התמורה בגין המקרקעין, כפי שנקבע בסעיף 5א להסכם.




בדיווח לרשויות המס אשר נעשה על ידי ב"כ המשיבה 1, צוין כי במועד חתימת ההסכם בוצע תשלום התמורה על ידי המבקשים.




לאחר חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשים במרשם המקרקעין. עובר לרישום הערת האזהרה, הייתה רשומה משכנתא על מלוא זכויות המשיבה 1 בחלקה, לטובת עו"ד מוטי הרוש (ממשרדו של עו"ד חברוני אשר ייצג את המשיבים בהסכם המכר). בשל מכירת המקרקעין למבקשים, צומצמה ויוחדה המשכנתא למחצית החלקה שלא נמכרה למבקשים, זאת על מנת לאפשר את השלמת רישום הזכויות על שם המבקשים.




המשיבים נמנעים, שלא כדין, מלחתום על המסמכים הדרושים לשם השלמת העברת הבעלות בקרקע על שם המבקשים.




כנגד המשיבים מתנהלים הליכים על ידי נושים שונים ורבים אשר הגישו תביעות ונוקטים נגדם בהליכי גבייה. לפיכך, קיים חשש כבד כי המשיבים מנסים להותיר נכסים שונים כרשומים בשמם, על מנת לשכנע נושים שונים כי הם עודם ברי פירעון, וכי ברשותם נכסים אשר באמצעותם יוכלו לשלם את חובותיהם.


תמצית תשובת המשיבים:


ביום 31.1.12 נתנו המבקשים למשיבה 1 הלוואה בסך של 1,440,000 ₪, באמצעות שתי המחאות שהועברו לעו"ד חברוני. סוכם ונחתם בין הצדדים כי הסכום האמור משקף 7% משווי המקרקעין (ראה נספח ב' לכתב התשובה).




במהלך שנת 2011, נקלעו החברות שבשליטתו ובניהולו של המשיב 3 לקשיים כלכליים. לאחר שמספר גורמים נקטו הליכי הוצאה לפועל כנגד המשיב 3, חשש הוא כי גם כנגד החברות שבשליטתו יינקטו הליכי הוצאה לפועל. התובע 1 "ייעץ" למשיב 3 לחתום על הסכם פיקטיבי בינו ובין המשיבה 1, לפיו ירכשו המבקשים מחצית מן המקרקעין, ובכך תהא מחצית זו "מוגנת" מפני נושים. לכן נחתם הסכם בין הצדדים ביום 4.7.12.




המשיבים זימנו שמאות למקרקעין בחודש ספטמבר 2013, לצורך קבלת משכנתא על הנכס, ולפי שמאות זו, שוויו של מחצית מן המקרקעין הוא 9,000,000 ₪ (ראה נספח ג' לכתב התשובה).




השמאות האמורה בצירוף הסיכום שנחתם בין הצדדים (נספח ב') מובילים למסקנה כי סכום הכסף ששולם למשיבה 1 (1,440,000 ₪) מהווה תמורה עבור 7% מן המקרקעין.




הסכם המכר שנחתם בין הצדדים הוא פיקטיבי. סכום התמורה אינו סביר לחלוטין ועל כן עסקת המכר, בהיותה פיקטיבית, בטלה מעיקרה.


דיון והכרעה
בפתח הדברים אציין כי לאחר שנשמעו העדים עו"ד חברוני ורונן וינוגרד (המבקש 1), הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יינתן פסק דין על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט. הסכמתם קיבלה תוקף של החלטה בישיבת יום 5.3.14. ואולם, ביום המחרת, הודיע ב"כ המבקשים כי אלה מבקשים לחזור בהם מהסכמתם ומבקשים להמשיך ולנהל הליך הוכחות כסדרו.

בקשת המבקשים לחזור בהם מההסכמה הדיונית בדבר מתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק, נעשתה ביום המחרת, מבלי שמי מהצדדים שינה מצבו לרעה בפרק זמן קצר זה. לפיכך, התרתי למבקשים לחזור בהם מההסכמה הדיונית מיום 5.3.14 (ראה החלטתי מיום 23.4.14).
לאחר ההחלטה על ביטול ההסכמה הדיונית כאמור, נשמעו שאר העדים מטעם הצדדים.

עיון מעמיק בכתבי טענות הצדדים, לרבות נספחיהם, ובחינת העדויות שבאו בפניי, מביאים למסקנה כי יש לקבל את התביעה, מן הנימוקים שיפורטו להלן.

סלע המחלוקת בין הצדדים מתמקד בשאלה מהו שיעור אחוז הזכויות שרכשו המבקשים במקרקעין. לטענת המבקשים הם רכשו 50% מן המקרקעין, ואילו לטענת המשיבים, המבקשים רכשו אך 7% מן המקרקעין.

המסמכים שהובאו בפניי, לרבות העדויות מטעם הצדדים תומכים בגרסת המבקשים כי רכשו מחצית מן הזכויות במקרקעין, מן הנימוקים להלן:

1. הצדדים אינם חלוקים כי המבקשים שילמו למשיבים סכום של 1,440,000 ₪. המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלה האם הסכום ששולם מהווה תשלום בגין 7% מן הזכויות במקרקעין או שמא תמורה עבור 50% מן הזכויות.

2. לאחר שהפכתי והפכתי במסמכים שצורפו לכתבי טענות הצדדים, מצאתי כי הסכום ששולם, בסך 1,440,000 ₪, היווה בפועל תמורה עבור מחצית (50%) מן הזכויות במקרקעין.

3. המסמך הראשון עליו חתמו הצדדים בקשר עם עסקת המכר הוא זיכרון דברים, אשר נחתם ביום 1.2.12. סעיף 2 לזיכרון הדברים קובע מפורשות כי: "בתמורה להעברת 50 אחוזים מהזכויות במקרקעין ע"ש הקונה, נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד לכל צד ג' שהוא, ישלם הקונה למוכר סך של 1,440,000 ₪ (מליון ארבע מאות וארבעים אלף שקלים חדשים)" (זיכרון הדברים-ת/1).

טענת המשיבים בסעיף 11 לסיכומיהם לפיה זיכרון הדברים נחתם מספר חודשים לאחר שנחתמה ה"התחייבות לביצוע עסקה", היא טענה סתמית שאין לה על מה לסמוך. אין בפניי כל ראיה לכך שזיכרון הדברים נחתם לאחר המועד הנקוב בו. משכך, הנחת המוצא היא כי זיכרון הדברים נחתם ביום 1.2.12, לאמור, חודשים מספר לפני החתימה על ה"התחייבות לביצוע עסקה".

4. ביום 7.2.12 חתמו הצדדים על מסמך שהוכתר בכותרת "התחייבות לביצוע עסקה", (המסמך- נ/1). במסמך הוסכם כי המבקשים שילמו למשיבים סך של 1,440,000 ₪ כמקדמה על חשבון תמורת הזכויות במקרקעין. במסמך זה לא נקבע סך האחוזים במקרקעין שרכשו המבקשים כנגד התמורה ששילמו למשיבים. כל שנקבע הוא כי: "המוכר מתחייב למכור לקונה עד 50% מזכויותיו במקרקעין".

המסמך אינו מפורט דיו, ובשל כך שהמסמכים המאוחרים לו, מבחינה כרונולוגית, אשר נחתמו בין הצדדים, מסוימים ומפורטים דיים, מצאתי כי הם בעלי משקל רב יותר, וכי הם גוברים על האמור במסמך זה אשר איננו קובע את שיעור האחוז בזכויות שנמכר למבקשים, אלא באופן כללי בלבד.

5. באשר לכתוב על גב מסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה" ולפיו התמורה בסך 1,440,000 ₪ אשר שולמה למשיבים משקפת 7% משווי המקרקעין, לא מצאתי ליתן לכך משקל כלשהו, חרף חתימת הצדדים על גביו, מן הנימוקים להלן.

א. לאחר שנחתמה בין הצדדים ה"התחייבות לביצוע עסקה" נחתם בין הצדדים הסכם ביום 4.7.12 לפיו הוצהר כי המבקשים רכשו 50% מן הזכיות במקרקעין תמורת סכום של 1,440,000 ₪, אשר שולם למשיבים.

ב. ההסכם מיום 4.7.12 הוא ההסכם לפיו דווחה העסקה לרשות המיסים. עו"ד חברוני אשר ביצע את הדיווח לרשות המיסים על אודות עסקת המכר, ציין בסעיף 1 במכתבו למיסוי מקרקעין, כך:
"רצ"ב הריני להעביר לידיכם דיווח (טופסי מש"ח) מטעם שני הצדדים בגין רכישת 50% מזכויות הבעלות בחלקה בגוש 15307 במושבת כנרת (להלן: "המקרקעין"), תמורת סך של 1,440,000 ₪" (נספח 7 לכתב ההמרצה).

בסעיף 5 למכתב הדגיש עו"ד חברוני לעניין החיוב במס שבח כי:
"...המוכרת רכשה ביום 2.2.2010 100% מהמקרקעין תמורת סך של 3,333,600 והיא מוכרת עתה 50% מהמקרקעין תמורת סך של 1,440,000 ₪, כך שהמכירה נעשית בהפסד וזאת עוד טרם ביצוע הניכויים המותרים בחוק".

הדיווח האמור לרשות המיסים, שנעשה על ידי עורך הדין אשר ייצג את המשיבים בעסקת המכר, מלמד באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי המבקשים רכשו 50% מן הזכויות במקרקעין תמורת סך של 1,440,000 ₪. יודגש עוד, כי המשיבים חתומים על נכונות הצהרה זו על גבי טופס ההצהרה לרשות המיסים.

ג. טענת המשיבים כי מדובר בעסקה פיקטיבית אשר דווחה לרשות המיסים, אינה נתמכת בראיות ובעדויות שבאו בפניי. מהימנות עדותו של המשיב 3 מוטלת בספק רב, גם נוכח טענתו זו, ובצירוף שאר הראיות.
לטעמי, אין ליתן אמון במי אשר טוען כי ביקש להונות את רשות המיסים בעשותו עסקה פיקטיבית, אשר כל מטרתה להימנע מתשלום מס שבח המתחייב על פי הדין, וכן בניסיון "להבריח" נכסים מידי נושים. טענות אלה נולדו אך לשם הטיעון בתובענה זו ואין להן כל תמיכה בראיות, אלא ההיפך הוא הנכון.

ד. טעם נוסף, לפיו מצאתי כי אין ליתן משקל לחתימת הצדדים על גב מסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה", הוא הסברו של המבקש 1 בעדותו. כאשר נשאל בעדותו אם הכתוב על גב המסמך (נ/1) ולפיו רכש 7% מן הזכויות במקרקעין בתמורה לסכום של 1,440,000 ₪ נכתב על ידו ונושא את חתימתו, השיב המבקש בחיוב והסביר כי הדבר נעשה "כדי לעזור למר קליין [המשיב 3-ההוספה שלי-נ"מ] להעביר למר חברוני שלא ידע על ההסכם, היה הסכם מכר 7 ימים קודם, זה בעצם עיקר העסקה, אני שילמתי 1,440,000 ₪ ליחיאל והעברתי את זה לחברוני תמורת הסכם מכר שעשינו ב-31.1.12" (עמ' 11 ש' 16- 19 לפרוטוקול ישיבת יום 5.3.14).
בהמשך עדותו הופנה לסעיפים 2 ו-3 למסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה" (נ/1), לפיהם הסך של 1,440,000 ₪ ששולם למשיבים מהווה מקדמה לרכישת עד 50% מן הזכויות במקרקעין. המבקש שב והדגיש: "המסמך הזה נחתם לצרכים אישיים של יחיאל קליין מול מר חברוני" (עמ' 12 ש' 11 לפרוטוקול ישיבת יום 5.3.14). המבקש הוסיף והסביר כי המשיב 3 ביקש ממנו לכתוב על גב ההתחייבות לביצוע עסקה כי הוא לכאורה רוכש 7% מן הזכויות במקרקעין בלבד בתמורה לסכום של 1,440,000 ₪, בשל כך שעו"ד חברוני מעורב בעסקה והמשיב 3 אינו מעוניין שעו"ד חברוני ידע כי בתמורה לסכום הנ"ל רכש המבקש מחצית מן הזכויות במקרקעין. כאשר נשאל על אודות המעורבות של עו"ד חברוני בעסקה, השיב המבקש כך: "...אני הבנתי שיש לו [לעו"ד חברוני-ההוספה שלי-נ"מ] קרקעות בכנרת שם במקום, של משפחה שלו, ויש עוד מעורבות שיחיאל ביקש ממני שאני לא אספר לו מה האחוז שבעצם הוא הסכים לתת לי תמורת ה- 1,440,000 ₪ זו היתה הבקשה היחידה שלו ולכן חתמנו על מה שחתמנו" (עמ' 14 ש' 28- 30 לפרוטוקול ישיבת יום 5.3.14).

ה. המבקש, בעדותו, שב והדגיש כי המשיב 3 עמד על כך שעו"ד חברוני לא ידע מהו האחוז האמיתי עליו סיכמו הצדדים בקשר עם עסקת המכר, ומטעם זה נעשתה ההתחייבות לביצוע עסקה בנוכחות עורכי הדין. המבקש הסביר כי לא ייחס למסמך זה משמעות, מאחר שידע כי יש בידיו זיכרון דברים מפורט אשר נחתם על ידי הצדדים כבר שבוע קודם למועד החתימה על ההתחייבות לביצוע עסקה, בו צוין מפורשות כי הסכום ששולם בסך 1,440,000 ₪ מהווה תמורה למחצית מן הזכויות במקרקעין (עמ' 15 ש' 25- 30 לפרוטוקול ישיבת יום 5.3.14).

מצאתי ליתן אמון בעדותו של המבקש. עדותו הייתה עניינית וקוהרנטית. עדותו מתיישבת עם שאר העדויות שבאו בפניי. עדותו של עו"ד חברוני חיזקה את עדותו של המבקש והסבריו באשר לנסיבות עריכת מסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה" ולכך שנכתב בגב המסמך כי המבקש רכש 7% בלבד בתמורה לסך של 1,440,000 ₪.
ו. עוד" חברוני נשאל בעדותו מדוע לא נכתב בתוך מסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה" כי המבקשים רכשו 7% בלבד מן הזכויות במקרקעין בתמורה לסכום ששולם על ידם בסך 1,440,000 ₪ כמפורט בהתחייבות לביצוע עסקה. לכך השיב עו"ד חברוני: "הצדדים סמכו זה על זה בעניים עצומות וכל הזמן חזרו ואמרו שהם יגיעו להבנות לגבי המכירה ואיזה חלק משקף הסכום, אני שהייתי מאוד סקפטי וחששתי מזה לא הסכמתי שההתחייבות תחתם בלי שיש לנו את ההתחייבות מאחורי אותו עמוד". לשאלת בית המשפט מדוע לא עמד על כך שמספר האחוזים שרכש המבקש במקרקעין, יכללו בתוך מסמך ה"התחייבות לביצוע עסקה" השיב עו"ד חברוני כי בדיעבד מבין שכך צריך היה להיעשות (עמ' 4 ש' 18- 22 לפרוטוקול ישיבת יום 3.12.13).

לא מצאתי בעדותו של עו"ד חברוני הסבר משכנע לשאלה מדוע לא צוינו האחוזים במספר בתוך כתב ההתחייבות לביצוע העסקה (נ/1). הטענה כי הצדדים סמכו זה על זה אין בה די. לטעמי, לו היו מסכמים הצדדים כי הסכום ששולם הינו בתמורה ל-7% מן הזכויות במקרקעין, היה הדבר נרשם מפורשות בתוך מסמך ההתחייבות לביצוע עסקה, והעובדה שלא נעשה כן, אומרת דרשני.

ז. נוסף על כך, המבקש 1 הסביר את הטעם בגינו נחתם זיכרון הדברים (ת/1), ללא נוכחות עורכי הדין, ובפרט בהעדר עו"ד חברוני. כן הסביר את הטעם לכך שבגב ההתחייבות לביצוע עסקה (נ/1) צוין סך של 7% בלבד מן הזכויות במקרקעין. הסברו של המבקש לפיו המשיב 3 ביקש שלא לשתף את עו"ד חברוני בכך שהמבקש רכש מחצית מן הזכויות במקרקעין, בשל מעורבותו האישית של עו"ד חברוני בנוגע למקרקעין, מתיישבת היטב עם עדותו של עו"ד חברוני באשר לסכומים שהמשיב 3 חב למשרדו, כאשר הקרקע שימשה בטוחה לחובות אלה.
עו"ד חברוני אישר בעדותו כי לנתבעת 1 חוב כלפי משרדו, וכלשונו: "...רשמנו שיעבוד על המקרקעין בסכום של 840,000 דולר שנובע מ-600,000 דולר חוב של הנתבעת 1 למר מאיר בליסקו ועוד 240,000 דולר חוב שכ"ט של הנתבעת למשרדי" (עמ' 6 ש' 3-5 לפרוטוקול ישיבת יום 3.12.13)

מכאן למדנו כי עו"ד חברוני ומשרדו הינם בעלי אינטרס מובהק במקרקעין, שכן מטרתם היא להבטיח את סכום החוב של המשיבה 1 כלפי המשרד. משכך, ברור כי עשיית עסקה למכירת מחצית מן הזכויות במקרקעין אינה תואמת את האינטרסים הכלכליים של עו"ד חברוני, וצפוי כי יתנגד לעסקה מסוג זה, כבעל חוב.

עו"ד חברוני אף אישר בעדותו כי הנתבעת 1 נדרשה לשלם סכום של 70,000 ₪ או 90,000 ₪ בגין הפרשי ריבית למוכרי הקרקע, וכדי להימנע מהפרת ההסכם, ביצע עו"ד חברוני את התשלום מכספיו שלו, וכי עד ליום זה לא הוחזר לו סכום זה, למרות התחייבויות המשיב 3 והמבקש 1 לשאת בתשלום זה (עמ' 7 ש' 27- 32, עמ' 8 ש' 1- 7 לפרוטוקול ישיבת יום 3.12.13).

ח. לפיכך ומן המקובץ עולה כי, המבקש 1 והמשיב 3 הסכימו כי המבקשים ירכשו מחצית מן הזכויות במקרקעין בתמורה לסך של 1,440,000 ₪ כפי שנכתב הן בזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים (ת/1) והן בהסכם המכר שנחתם ביניהם ביום 4.7.12, לפיו דווחה העסקה לרשות המיסים.

הצדדים נמנעו מלשתף ולערב את עו"ד חברוני באשר לשיעור הזכויות שנרכשו בתמורה לסכום זה, בשל כך שהיה לו אינטרס מובהק שלא יימכרו אחוזים גדולים מן המקרקעין בגין חובות המשיבה 1 כלפיו. מכאן מתחזקת המסקנה כי הרישום של 7% על גב ההתחייבות לביצוע עסקה, נעשה אך כדי "להרגיע" את עו"ד חברוני אשר נכח באותה פגישה. מלבד הרישום כאמור בגב מסמך ההתחייבות לביצוע עסקה, לא נרשם בכל מסמך אחר עליו חתמו הצדדים הן עובר לחתימה על ההתחייבות לביצוע עסקה והן לאחר מכן, כי התמורה משקפת 7% מן הזכויות במקרקעין.

צא ולמד: הן בזיכרון הדברים עליו חתמו הצדדים במעמד ביצוע התשלום בסך 1,440,000 ₪ והן בחוזה המכר שנחתם ביניהם ביום 4.7.12, נקבע מפורשות כי הסכום ששולם בסך 1,440,000 ש"ח מהווה תמורה עבור מחצית מן הזכויות במקרקעין. שני מסמכים אלה מפורטים ומסוימים דיים ומלמדים על כך שהצדדים גמרו בדעתם לבצע את העסקה למכירת 50% מהזכויות במקרקעין למבקשים. נדמה כי בכוונת מכוון, לא היה עו"ד חברוני נוכח בעת החתימה על זיכרון הדברים ולא בעת החתימה על ההסכם הסופי מיום 4.7.12.

6. לאור האמור מעלה, נמצאנו למדים כי עדותו של עו"ד חברוני, אינה יכולה לסייע בשאלה אם המשיב 3 הסכים וגמר בדעתו למכור למבקשים מחצית מן הזכויות במקרקעין תמורת סך של 1,440,000 ₪.

התשובה לשאלה זו, נלמדת מן המסמכים שהוצגו בפניי, מהם אנו למדים כי הצדדים גמרו בדעתם לבצע את עסקת המכר, כפי שבוצעה ואף דווחה לרשויות המס.
חיזוק לכך שהמשיבים גמרו בדעתם להתקשר עם המבקשים בהסכם לפיו יימכרו למבקשים מחצית מן הזכויות במקרקעין בתמורה לסך של 1,440,000 שח, נמצא בדבריו של עו"ד חברוני בעדותו לפיהם הוא הביע את מורת רוחו מן העסקה, מאחר שסבר שאינה משקפת את שווי המקרקעין, וכלשונו: "... הגיע אלי אדון יחאל קליין-הנתבע 3, בלחץ ואמר לי אני רוצה לעשות הסכם מכר למכירת 50 אחוז מהמקרקעין תמורת הסכום ששולם, 1,440,000 ₪. ואני מאוד כעסתי על יחיאל קליין כי ליוויתי את העסקה מיומה הראשון, ידעתי מה שווי המקרקעין, ניסיתי להניא אותו מלעשות את העסקה הזאת והוא אמר לי אני יודע מה אני עושה יש לי הבנות עם משפחת וינוגרד-התובעים..." (עמ' 5 ש' 1- 4 לפרוטוקול ישיבת יום 3.12.13).

7. עדותו של עו"ד חברוני אך מחזקת את עדות המבקש ולפיה המשיבים היו צריכים לגייס כספים בבהילות, וזאת על מנת שלא להפר את ההסכם שערכו לרכישת הקרקע על ידי המשיבה 1.
עו"ד חברוני מסר בעדותו כי ייצג את המשיבה 1 בעסקת רכישת הקרקע במושבה כנרת מידי משפחה מקומית. לטענתו, המשיבה 1 ביצעה חלק נכבד מן התשלומים לרכישת הקרקע, ובשלב מסוים נקלעה לקשיים כלכליים. בשל כך, לא ביצעה את כל התשלומים על פי החוזה. עו"ד חברוני מסר עוד כי ערך הסכם נוסף (להלן: "ההסכם הנוסף") בין המשיבה 1 למוכרים לפיו הוארך המועד להשלמת התשלומים עד ליום 31.1.12, וכי המשיב 3 הודיע לו כי הצליח לגייס סכום של 1,440,000 ש"ח לביצוע התשלום במועד שנקבע בהסכם הנוסף.

עו"ד חברוני ביקש להבהיר בעדותו, באשר לסכום שנדרש למשיבה 1 כדי להשלים את רכישת הקרקע מאת המוכרים, כך:
"אני רוצה להבהיר שבאותו מועד [ה-31.1.12-ההוספה שלי-נ"מ-] אלמלא היה מושג המימון האמור לא רק שעסקת רכישת כינרת היתה מתבטלת אלא הפיצוי המוסכם שהיה מושת על הנתבעת 1 היה בסכום של מאות אלפי דולרים, זה היה במסגרת ההסכם הנוסף שעשינו, כך שמצד המוכרים של הקרקע היה אינטרס מאוד גדול שהנתבעת לא תשלים את ביצוע הרכישה וזכור לי מאוד שיחיאל קליין היה בלחץ נוראי להשלים גם את הרכישה מצד אחד וגם לא להפסיד את הפיצוי שהוא היה אמור לשלם במידה ולא עלה בידיו לגייס את הסכום" (עמ' 3 ש' 4- 9 לישיבת יום 3.12.13.).

מכאן ברור כי, המשיבים היו נתונים בסיכון ממשי לאבד את המקרקעין לחלוטין, אם לא היה עולה בידיהם לגייס סכום של למעלה ממיליון שקלים. לא רק זאת, ככל שהמשיבים לא היו מצליחים לגייס את הסכום לתשלום למוכרי הקרקע, היה הדבר מהווה הפרת הסכם מצדם, וכפועל יוצא היו מחויבים בתשלום פיצוי מוסכם בסך מאות אלפי דולרים. לפיכך, סבורה אני, כי למשיבים היה אינטרס ממשי למכור למבקשים מחצית מן הזכויות, כדי שלא לאבד את כל הזכויות במקרקעין, ובנוסף לשלם פיצוי מוסכם בסך מאות אלפי דולרים.

8. אשר לטיוטת ההסכם מיום 15.5.12 אשר נושאת את חתימתו של המבקש 1 בלבד, לא מצאתי שיש בה כדי לסייע למשיבים בטענותיהם כאן (ההסכם סומן נ/2). תחילה יובהר כי מסמך זה לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, שכן אינו חתום על ידי המשיבים. הצדדים אינם טוענים כי מדובר בהסכם מחייב. אלא שלטענת המשיבים טיוטת הסכם זה בה מציע המבקש, הלכה למעשה, לרכוש מחצית מן הזכויות במקרקעין בתמורה לסך של 1,940,000 מלמדת על כך שהצדדים מעולם לא הסכימו כי מחצית הזכויות במקרקעין יימכרו תמורת סכום של 1,440,000 ₪ וכי הן זיכרון הדברים והן ההסכם שנחתם ביום 4.7.12 הינם הסכמים פיקטיביים, אשר נועדו להגן על המקרקעין מפני נושי המשיבים. לטעמי, טענה זו אין לה על מה לסמוך, ומשכך נדחית בזה.

אוסיף עוד כי, עיון בטיוטת ההסכם מלמדת על כך שהמבקשים ביקשו לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין תמורת סך של 1,940,000 ₪. אלא שהסכם זה לא נחתם בסופו של יום בשל העדר הסכמה מצד המשיבים למכור את מלוא הזכויות במקרקעין בתמורה לסכום שהוצע.

9. כאן המקום להוסיף ולהדגיש כי לא מצאתי מקום לקבל את חוות הדעת השמאית, עליה מבקשים המשיבים לסמוך בשאלת ערכם של המקרקעין, בשל מספר טעמים. תחילה אומר כי עורך חוות הדעת לא הובא לעדות, הימנה ניתן היה ללמוד כיצד העריך את שווי המקרקעין ומה הביא אותו לידי מסקנה כי שווים של המקרקעין הינו כ-18,000,000 ₪.
נוסף על כך, אומר כי עו"ד חברוני מסר בדיווח למס שבח כי המשיבה 1 רכשה את המקרקעין בסכום של 3,333,600 ₪ ביום 2.2.10. המשיבים אינם מבקשים להכחיש עובדה זו. עם זאת, לא עלה בידי המשיבים ליתן הסבר כלשהו הכיצד ייתכן כי ערך המקרקעין "קפץ" מסכום של כשלושה מיליון שקלים לסכום של כשמונה עשר מיליון שקלים, בתקופה של 24 חודשים.
בנסיבות אלה, לא מצאתי ליתן משקל כלשהו לחוות דעת השמאי שצירפו המשיבים.

10. עוד אוסיף כי העובדה שנרשמה הערת אזהרה ביחס ל- 50% מן הזכויות במקרקעין לטובת המבקשים, אך מחזקת את המסקנה כי הם רכשו בפועל 50% מן הזכויות, שאחרת מדוע, אם כן, פעלו המשיבים לרישם הערת אזהרה ביחס ל-50% מן הזכויות במקרקעין. לא מצאתי ממש בנימוקיו של המשיב 3 בעניין זה. בעדותו מסר כי רשם הערת אזהרה על מחצית מן הזכויות במקרקעין על שם המבקשים, על מנת להתחמק מנושים (עמ' 14 ש' 4- 5 לפרוטוקול ישיבת יום 23.4.14). אלא שעדות זו אינה מתיישבת עם העובדה שבאותה עת הייתה רשומה משכנתא על החלקה כולה, ומשכך, לא היה כל צורך בצמצומה למחצית מן המקרקעין, ורישום הערת אזהרה לטובת המבקשים. ניתן היה להותיר את הרישום כפי שהוא, ובכך הקרקע הייתה נותרת מוגנת מפני נושים.

העובדה שהמשיבים פעלו לצמצום רישום המשכנתא ביחס למחצית מן הזכויות במקרקעין, וכן פעלו לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשים על המחצית הנותרת של המקרקעין, מלמדת על כך שהמשיבים גמרו בדעתם למכור למבקשים מחצית מן הזכויות בתמורה לסכום ששולם, כפי שנלמד גם מההסכם הסופי שנחתן בין הצדדים ביום 4.7.12.

11. עוד עליי לומר כי לא מצאתי ליתן אמון בעדותו של המשיב 3. תשובותיו לא היו ענייניות ביחס לשאלות שנשאל. בתשובותיו התפתל תוך התחמקות ממתן תשובות של ממש לשאלות שנשאל. כך למשל כאשר נשאל, על אודות מחיר רכישת הקרקע והדיווח שנעשה למס שבח, השיב המשיב 3 כך: "אני לא יודע להגיד לך, צריך לשאול את יגאל חברוני" (עמ' 15 ש' 4-8 לפרוטוקול ישיבת יום 23.4.14). וכאשר נשאל על אודות העסקה עם מר בליסקו על פיה רכש 9.5 דונם מהקרקע בתמורה לשני מיליון דולר, מסר כי היה מדובר בעסקה פיקטיבית שנעשתה בינו לבין מר בליסקו (עמ' 15 ש' 9- 21 לפרוטוקול ישיבת יום 23.4.14). אם כך הם פני הדברים, אז נשאלת השאלה, מדוע ביקש לחתום על הסכם פיקטיבי עם המבקש לפיו מכר לו מחצית מן הזכויות במקרקעין, אם כבר נחתם הסכם פיקטיבי כאמור בינו לבין מר בליסקו, לפיו אף נרשמה המשכנתא, ובכך די כדי להגן על המקרקעין מפני נושים.

12. לטעמי, התנהלות המשיב 3 לכל אורך הדרך, מלמדת על כי אין ליתן אמון בגרסתו. לא ייתכן כי החוטא יבקש לצאת נשכר, ובוודאי שבית המשפט לא יתן יד לכך.
גרסתם של המבקשים מתיישבת היטב עם הראיות שבאו בפניי ואף נתמכת בעדויות שנשמעו, כמפורט מעלה.

בענייננו, על פי הראיות והעדויות שבאו בפניי ואשר נותחו בהרחבה לעיל, באתי לכלל מסקנה כי המבקשים עמדו בנטל השכנוע המוטל עליהם להוכיח כי רכשו מחצית מן הזכויות במקרקעין על פי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 4.7.12, ובתמורה שנקבעה בו. לעומת זאת, המשיבים לא עמדו בנטל השכנוע להוכחת טענתם כי ההסכם שנחתם בין הצדדים הינו הסכם פיקטיבי.

סוף דבר:
התוצאה היא שהתביעה מתקבלת באופן זה שאני מורה כי מחצית מן הזכויות במקרקעין יירשמו על שם המבקשים 1 ו-2 בלשכת רישום המקרקעין והמשיבים יחתמו על כל מסמך הנדרש לשם ביצוע רישום זה בתוך 10 ימים ממועד מתן פסק דין זה.

המשיבים ישאו בהוצאות המבקשים כדי סך של 25,000 ₪.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון