האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ? השופט דר' עדי זרנקין 1. בית משפט קמא נדרש לסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בחדרה (להלן: "הבית"). המערער הינו בעלים של חנות הנמצאת בבית והידועה כחלקת משנה 10 בגוש והחלקה הנ"ל, ואילו המשיבים הינם בעלים של דירות בבית, הידועות כחלקות משנה 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 ו-19. חצר הבית (להן: "החצר") הינה רכוש משותף והיא צמודה ליחידות המשנה 3-7, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, ו-19. יחידות משנה אלו הן דירות מגורים הנמצאות בבעלות המשיבים, וכן חנויות, אשר אחת מהן (להלן: "החנות" - חלקת משנה 10, כאמור לעיל), נמצאת בבעלות המערער. 2. מתברר כי בעבר החזיקו בחנות דיירים מוגנים, מר מאיר X והגב' יהודית X (להלן: "X") והמערער, ביחד עם שניים אחרים, רכש את זכויות הבעלות בחנות מבעליה, ולאחר מכן רכש אף את זכויות הדיירות המוגנת מX. 3. עוד בשעה שX היה בעל זכויות הדיירות המוגנת בחנות, בשנת 1983, נתעורר סכסוך בינו לבין יתר בעלי דירות בבית, אשר הם, או חליפיהם, הם המשיבים דהכא, בקשר לשימוש שעשה X בחצר. עניין זה נתגלגל לפתחו של בית משפט השלום בחדרה, וזה נתן פסק דין בתיק אזרחי 324/83, על פיו נקבע, כי X הינו בעל זכות של דיירות מוגנת אף בחצר, ולחלופין, יש לראותו כבר רשות בתמורה לעשות שימוש בחצר, ולפיכך נדחתה תביעת בעלי הדירות לסילוק ידו של X מן החצר. 4. המערער, אחרי שרכש את זכויות הדיירות המוגנת של X בחנות, השתלט אף על החצר והחל עושה בה שימוש ייחודי, לצורך ניהול עסקיו בחנות, מעשה שהיה לצנינים בעיניהם של בעלי הדירות - המשיבים - והם הגישו כנגדו תביעה לבית משפט קמא, לסילוק ידיו מן החצר. בית משפט קמא קיבל את תביעתם, ופסק דינו הינו מושא ערעור זה שבפנינו. 5. השאלה שנתעוררה בבית משפט קמא, הייתה אם כן, האם, בשעה שרכש המערער, מאת X, את זכויות הדיירות המוגנת בחנות, רכש אף את זכויותיו של X בחצר, ולפיכך, אף שאין מחלוקת בכך שהחצר הינה רכוש משותף, הצמוד לחלקות המשנה של המערער ושל המשיבים כאחד, רשאי המערער לעשות בה שימוש ייחודי. וכך הגדיר בית המשפט, בסעיף 36 לפסק דינו, את עול ההוכחה שהיה מוטל על המערער, לשם הוכחת טענתו, כי זכויותיו משתרעות אף על החצר: "על מנת שיוכיח הנתבע כי זכויות X עברו לידיו, עליו לעבור שתי משוכות, הראשונה - כי X התכוון להעביר בהסכם שנחתם בין הצדדים זכות הדיירות המוגנת בחצר (לשון אחר - כי ההסכם בין הצדדים חל על החנות ועל החצר) והשנייה - כי הזכות עברה לידיו על פי הדין". בית משפט קמא, לאחר ששמע את עדויות הצדדים, ועיין במסמכים שהוצגו לו, השיב על שתי השאלות הללו בשלילה. בית משפט קמא קבע בצורה נחרצת, כי המערער כשל בניסיונו להוכיח, כי בעת שרכש את זכויותיו של X בחנות, רכש אף את זכויות הדיירות המוגנת בחצר. בעניין זה קבע בית משפט קמא, בראש ובראשונה, כי הוא מקבל את גרסתו של X, אשר ציין בתצהירו, כי חרף בקשת המערער הוא התנגד בתוקף לכלול בממכר אף את הזכויות, ככל שהיו לו, בחצר וכי ההסכם התייחס לזכויות בחנות בלבד. בית המשפט קבע כי גרסתו זו של X נתמכת אף בלשונו של ההסכם, שנכרת בין המערער לבין X (להלן: "ההסכם"), ממנו אכן עולה, כי המערער רכש את זכויות הדיירות המוגנת בחנות בלבד. בעניין זה ציין בית משפט קמא, כי ב"הואיל" הראשון בהסכם, הגדירו הצדדים את הממכר כ: "חנות הנמצאת ברח' רוטשילד 62 בחדרה הידועה כחלקה 33/10 בגוש 10034 (להלן: "החנות")". החצר, כך הבהיר בית משפט קמא, מסומנת בתשריט הבית המשותף באופן נפרד, והיא מחוץ לגבולות חלקת משנה 10 אשר את הזכויות בה, ובה בלבד, רכש המערער. בית משפט קמא דחה אף את טענתו של המערער, כי ניתן ללמוד מן ה"הואיל" השלישי להסכם, אשר בו נאמר, כי המערער רוכש מX "את מלוא זכויותיו כדייר מוגן בחנות ע"י תשלום דמי המפתח המגיעים לו", כי כוונת הצדדים הייתה, שהממכר יכלול אף את זכויות X בחצר. המערער ושותפיו טענו בבית משפט קמא, כי כוונתם, וכן כוונתו של X, הייתה לכלול אף את החצר כחלק מהממכר, וכי השמטת המילה "חצר" מהגדרת הממכר, נבעה אך בשל חששו של X מתביעותיהם של בעלי הדירות בבית. בית משפט קמא לא קיבל טענה זו, ועל בסיס העדויות שנשמעו בפניו, קבע, כאמור, כי החצר לא נכללה בממכר. בסעיף 51 לפסק דינו, כך סיכם בית משפט קמא, את מסקנתו בעניין זה: "המסקנה מכל האמור לעיל היא, שהנתבע לא הוכיח כי הוא רכש זכות כלשהי בחצר. אדרבא, בפניי ראיות המפריכות טענה זו. משכך ומשלא הוכיח הנתבע זכויות דיירות מוגנת או זכות חזקה אחרת בחצר, הרי דין התביעה להתקבל". בית משפט קמא דחה אף טענה חילופית של המערער, על פיה הוא קיבל מX את הזכות לעשות שימוש בחצר, כבר רשות. בעניין זה קבע בית המשפט, כי על פי ההסכם רכש המערער את זכויות הדיירות המוגנת של X, בחנות, הא ותו לא וכי אף טענה זו, של זכויות בר רשות, עומדת בניגוד להסכם, ולמעלה מן הדרוש אף ציין, כי זכות הרישיון היא זכות אישית לשימוש ואיננה זכות קניינית, ולמעט במקרים חריגים, אשר אינם מענייננו, איננה ניתנת היא להעברה. 6. עוד קבע בית משפט קמא, כי אפילו הייתה כוונת המערער וX להקנות למערער את זכויות הדיירות המוגנת אף בחצר, וכאמור קביעתו הנחרצת הייתה שעניין זה לא הוכח, לא ניתן היה לעשות כן כלל וכלל, תוך התעלמות מזכויותיהם של יתר הבעלים חצר. יצויין כי לא הייתה מחלוקת בבית משפט קמא, כי לא נעשתה כלל פניה ליתר בעלי הזכויות בחצר, והמשיבים בכלל זה, בדבר העברת זכויות הדיירות המוגנת, למערער. בעניין זה, נדרש בית משפט קמא, להוראות חוק הגנת הדייר, ובכלל זה להוראות הקובעות את מנגנון העברת זכויות הדיירות המוגנת, על פיהן לא ניתן להפוך צד ג' לדייר מוגן ללא ידיעת הבעלים של הנכס, ותוך נקיטת התהליך הקבוע בחוק הגנת הדייר, הנדרש לחילופי דיירים, והוא קבע, כאמור, כי המערער וX לא נקטו כלל בהליכים הנדרשים על פי הדין. 7. בית המשפט דחה אף את טענותיו הנוספות של המערער, אשר נאחז בהן כבסיס לטענתו בדבר זכויותיו בחצר. כך דחה את טענתו של המערער, כאילו פסק הדין הראשון משנת 1983 בין הבעלים לבין X, מקים מעשה בית דין (השתק עילה והשתק פלוגתא), וכי התביעה של המשיבים הוכרעה למעשה בפסק הדין ההוא ונקבע, אשר קבע כי X הינו בעל זכויות הן בחנות והן בחצר, וכי הוא המערער, רכש את זכויותיו מX בהתאם לפסק הדין הנ"ל. כמו כן, דחה בית המשפט את טענת המערער, כי יש לדחות את תביעת המשיבים מחמת התיישנות ומחמת שיהוי, וכן כי יש לדחותה מחמת חוסר תום לבם, הנטען, של המשיבים אשר אינם מגלים לבית המשפט, שהם עצמם עושים שימוש שלא כדין בחלק מן הרכוש המשותף בבית. כמו כן דחה את טענת המערער, כי הוא מחזיק בזכויות שבחצר מכח "זכויות שביושר", המבוססת על דיני המניעות וההשתק. 8. בערעורו בפנינו, שב המערער על כל טענותיו שנדחו בבית משפט קמא. המערער שב וטען באריכות, כי פסק הדין משנת 1983 הקים מחסום דיוני בפני המשיבים בשל מעשה בית דין והשתק פלוגתא, וכי טעה בית משפט קמא בעת שפסק כי המערער מנוע מלהנות מפירות ההכרעה שנפלה בפסק הדין הנ"ל, וכי משרכש המערער את מלוא זכויותיו של X, הרי קביעתו של בית המשפט בתביעה ההיא, כי זכויות המשיבים כפופות לזכויותיו של X, חלה אף עליו. המערער טען בעניין זה, כי פסק הדין החלוט, קבע וקיבע את מעמדה המשפטית של החצר, קביעה אשר יפה כלפי כולי עלמא, ולפיכך מושתקים המשיבים מלטעון כנגדה. עוד טען המערער, כי שגה בית משפט קמא משעה שהתעלם מכוחו של X להעביר את זכות השימוש בחצר, זכות שהינה בלתי הדירה ואשר המשיבים, כך הטענה, היו מנועים מלבטלה. בעניין זה עשה המערער אבחנה בין רשות שניתנה חינם, לבין רשות שניתנה בתמורה. לגבי זו האחרונה, כך טען, לא יכולים המשיבים לחזור בהם ממנה. המערער טען, כי שגה בית משפט קמא בכך שראה בהסכם שנכרת בינו לבין X, חזות הכל ויש בו כדי לקבוע את היחסים הקנייניים שבין הצדדים. בעניין זה טען המערער, כי אף אם לשון החוזה אינה מפרטת את רכישת זכויות X בחצר, היו מנועים המשיבים מלהתכחש לה והתנגדותם אינה סבירה ואינה תמת לב. המערער טען כי המשיבים לא הצליחו להראות "טעם סביר וצודק", אשר בשלו יש להעדיף את האינטרסים שלהם על פני אלו של המערער. המערער טען, כי בית משפט קמא נמנע מלשקול שיקולי צדק ושיקולים של מאזן הנוחות, אשר גם בשלם, מן הדין היה להעדיף את המערער על פני המשיבים, באשר שלילת היכולת לעשות שימוש בחצר, פוגמת ביכולתו להפיק את מלוא הפוטנציאל הקיים בחנות. הכרעה 9. דין הערעור להידחות. בית המשפט קמא קבע קביעה עובדתית, מבוססת היטב, כי המערער לא רכש מX את זכויות הדיירות המוגנת בחצר. קביעתו זו של בית המשפט נטועה היטב בתשתית העובדתית שנפרשה בפניו, והיא מתבקשת, הן מתוך גרסתו של X, והן מתוך לשונו הברורה של ההסכם, שנחתם בינו לבין המערער. לא זאת אף זאת. צדק בית משפט קמא כאשר קבע, כי אף לו היו מתיימרים X והמערער להקנות למערער את זכויות הדיירות המוגנת בחצר, וכאמור התשתית העובדתית אינה תומכת בטענה זו כלל וכלל, לא יכלו הם לעשות כן תוך התעלמות מוחלטת מיתר בעלי הזכויות בחצר. כידוע לכל, זכותו של דייר מוגן, על פי חוק הגנת הדייר, לעשות שימוש ייחודי בנכס נשוא הזכויות, אינה כוללת בחובה את הזכות והחירות להעביר את זכות הדיירות המוגנת לאחר, ללא קבלת הסכמת הבעלים, ועליו לנהוג בעניין זה בדרך שנקבעה בחוק הגנת הדייר, כפי שבואר בהרחבה בפסק דינו של בית משפט קמא. אם לא תאמר כן, נמצאת עושה פלסתר את הוראות החוק, ופוגע פגיעה בלתי ראויה בזכות הקניין של הבעלים. 10. לא מצאתי אף טעם רב בטענה, כאילו מנועים היו המשיבים מלטעון טענותיהם בשל מעשה בית דין או השתק פלוגתא. אין מחלוקת כי על פי פסק הדין משנת 1983, הרי שמעמדו של X בחצר, מעמד של דייר מוגן הוא. מכך, אין ללמוד בשום אופן, כי פסק דין זה פטר את X מעולו של חוק הגנת הדייר והקנה לו זכות להעביר את זכויות הדיירות המוגנת בחצר, ללא הסכמת הבעלים, ואף ללא ידיעתם. פשיטא כי משהתיימר המערער לטעון כי X העביר לו את זכויותיו כדייר מוגן בחצר, וזאת תוך התעלמות מזכויות הבעלות של המשיבים, רשאים היו המשיבים לטעון כנגד התיימרות זו, ופסק הדין הנ"ל לא יכול היה לעמוד להם לרועץ בטענתם המוצדקת הזו. 11. אף הטענה כאילו רכש המערער את זכויותיו של X כבר רשות בחצר, אף זו טענה דחוקה היא. ההסתמכות של המערער, כמוצא שלל רב, על דברי בית המשפט בפסק הדין משנת 1983, כי אף אם טעה כאשר קבע שX הינו דייר מוגן בחצר, הרי שעומדת לו זכות לעשות שימוש בחצר כבר רשות בתמורה, איננה ממן העניין. בפסק הדין הנ"ל נקבע, כי X הוא דייר מוגן בחצר, אך ההסכם בין X למערער, הינו הסכם של רכישת זכות דיירות מוגנת בחנות, כנגד תשלום "דמי מפתח", הא ותו לא. המערער לא רכש כל זכות אחרת מX, וכל זכויותיו מתגדרות בזכויות שנרכשו על ידו ממנו, מכח ההסכם. 12. אף ביתר טענותיו של המערער לא מצאתי טעם רב, ובכלל זה טענותיו כי משיקולי צדק ומאזן הנוחות, יש להעדיף את האינטרסים שלו על פני אלו של המשיבים או כי התנגדות המשיבים לתפיסת החזקה על ידיו בחצר, איננה סבירה ואיננה תמת לב. 13. משאלו הם פני הדברים, אציע לחברותיי לדחות הערעור ולחייב המערער בהוצאות המשיבים, בסך 20,000 ₪. ע. זרנקין, שופט השופטת ברכה בר-זיו: 1. קראתי את חוות דעתו המלומדת של חברי, ואין בידי להסכים עמו. לטעמי, המערער הינו דייר מוגן בחנות מס' 10 בבית המשותף ברחוב רוטשילד 33 חדרה, הידוע כחלקה 33 בגוש 10034 (להלן "הבית"), כאשר החנות כוללת גם את החצר המסומנת באות ג'. 2. המערער רכש את זכות הבעלות בחנות מה"ה הראלה ילין ורות אורן ואת זכויות. הדיירות המוגנת בחנות מאת X מאיר (להלן "X"). 3. בין המשיבים ובין X התנהל הליך קודם בבימ"ש השלום בחדרה בת.א. 324/83. ביום 29.4.84 ניתן בתיק זה פסק דין על ידי כבוד השופט דן. בפסק הדין קובע כבוד השופט דן כי: "5א. הבית כולו _בקומת הקרקע עם החנויות שבה, היה בעבר בבעלותו של המנוח _רוזויב (אביהן מורישן של הנתבעות 2 - 3). ב. ביום 20.12.57 חתם אחיו של המנוח יונה רוזויב ז"ל, מר יעקב רוזוב שהיה גם מנהל עזבונו של המונח על חוזה נ/1 עם הנתבע (בן-ציון - הערה שלי) ועם ה"ה דנילבניץ ועם לופו (זאב) מוסקוביץ שניהלו במושכר בית מלאכה למסגרות. אין חולקין כי בשלבים מסויימים מאוחרים יותר, יצאו ה"ה דנילביץ ומוסקוביץ משותפות יצויין כי בחוזה נ/1 לא נזכר החלק מהחצר אשר הנתבע מס' 1 מחזיק בה, ונזכר בו, כמושכר "חנות בבית עזבון יונה רוזוב ז"ל". בהמשך פסק הדין נאמר: "6. השאל העיקרית היא כמובן - מהן זכויותיו של הנתבע מס' 1 ב"שטח המריבה" (החצר - הערה שלי) וכיצד יכולות זכויות אלו לעמוד מול הרישום של הזכויות כפי שהוא מופיע כיום בפנקס הבתים המשותפים, אבל לפני כן יש לבב שאלה אחרת - האם המושכר כלל אך ורק את המבנה של החנות, המסומנת כיום בתשריט של הבית המשותף כיחידה מס' 10 או שהמושכר , אשר הושכר בשעתו, לפי החוזה נ/1 לנתבע ולשותפיו, כלל גם את שטח המריבה". בסיפא לסעיף 10 לפסק הדין קובע כבוד השופט דן: ".... בסעיף 11 הוא קובע: "יתרה על כך, ברור לי כי "מלכתחילה היוותה החצר, ואני מתייחס בכך לשטח המריבה, כחלק בלתי נפרד וטפל של החנות אשר בלעדית לא יכלו השוכרים המקוריים בהתאם לנ/ 1 לבצע את מלאכתם בעסק המקורי ____ המסגריה". ובסעיף 12: "התוצאה היא לכן אני קובע שבמסגרת "החנות" אשר הושכרה לנתבע 1 (ולשותפיו) עפ"י החוזה נ/1 ביום 20.12.57 נכלל גם,שטח המריבה" אשר נתבע מס' 1 מחזיק בו - ולכן אני קובע כי אותן זכויות של דיירים מוגנים, החלות בין הנתבעות 2 ו- 3 ובין הנתבע 1 באשר למבנה של החנות, חלות מלכתחילה גם באשר ל"שטח המריבה" בחצר המסומנת בתשריט המסומן ג'"." בהמשך פסק הדין מתייחס כבוד השופט דן גם לסתירה בין זכויותיו של הנתבע מס' 1 וההצמדות והוא אומר בסעיף 15 לפסק הדין: "השאלה בהתאם היא, האם זכויותיו של הנתבע מס' 1 יכולות לעמוד כנגד זכויותיהם של התובעים והנתבעים 2 -3 עפ"י צו רישום הבית המשותף ת/ 9 בהתחשב בעובדה כי כאשר נוצרו הזכויות עפ"י ת/9, זכויותיו של הנתבע מס' 1 כבר היו קיימות, בין בהיותו (לגבי שטח המריבה) דייר מוגן, ובין בהיותו בר רשות בתמורה?" והוא משיב על שאלה זו בהמשך הסעיף: "ברור כי כאשר קבעתי כי זכותו של הנתבע מס' 1 היא מוגנת ו/או לחילופין כי הוא בר רשות בתמורה, כי כאשר יצרו הנתבעות 2-3 את זכויותיהן וזכויות התובעים על פי ת/9 , לא יכלו הנתבעות 2-3 להעביר לעצמן או לתובעים יותר מאשר רק היה להן מלכתחילה - ולכן נראה לי כי זכויותיו של הנתבע מס' 1 באשר לשטח המריבה חזקות הן מאשר זכויות הנתבעות 2-3 ו/או התובעים באותו שטח". ועוד הוא מוסיף בסעיף 16 כי: "ע"מ למנוע מספק אני קובע בזאת באופן חד משמעי, כי מסקנתי הנ"ל אינה פוגעת כהוא זה בזכויותיהם של התובעים ו/או הנתבעות 2-3 בשטח המריבה המסומן בתשריט באות ג'- אבל אני קובע, כי כל עוד קיימות זכויותיו של הנתבע באשר לחנות ושטח המריבה הן כדייר מוגן והן כבר רשות בתמורה (לגבי שטח המריבה) הרי שזכויותיו של הנתבע מס' 1 חזקות הן מזכויותיהם של התובעים ו/או של הנתבעות 2-3 , וזכויותיהם של האחרונים נסוגות בפני זכויותיו העודפות של הנתבע מס' 1". ובסעיף 19 הוא אומר: "ייתכן כי התובעים יכלו, לתבוע תביעת נזיקין נגד אלה שמכרו לתובעים את הזכויות בדירותיהם בגין הנזק שנגרם לתובעים עקב אי גילוי העובדה , כי למרות הרישום של הזכויות לפי ת/9 קיימות זכויות עדיפות של שטח המריבה, כפי שקבעתי לעיל, אבל עילה כזו לא פורטה בכתב התביעה - וכידוע אין נותנים לתובע, אלא מה שתבע במפורש בכתב תביעתו". 4. יצויין כי התובעים (המשיבים בערעור ) לא הסכינו עם תוצאת פסק הדין והגישו ערעור עליו לבית משפט זה (ע"א 147/84). ביום 8.11.84 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו לידי הסכם פשרה לפיו "פסק דינו של שופט בימ"ש השלום על קביעותיו העובדתיות, מסקנותיו המשפטיות וחיוביו הכספיים, בעינם עומדים בכפוף להלן". כאשר הצדדים הכפיפו זכות זו לכך שX יאפשר גישה לפחי האשפה הסכמת הצדדים קיבלה ביום 8.11.84 תוקף של פסק דין. 5. לאור האמור - ברור כי "החנות" שהושכרה לX כללה את החצר המסומנת באות ג', כחלק בלתי נפרד ממנה, ומכאן, שכאשר X העביר זכויותיו באותה "חנות", ממילא עבר ביחד עם החנות אותו חלק "טפל" לשכירות, כפי שנקבע על ידי כבוד השופט דן - והוא "החצר". 6. מאחר שבעל דברו של X כדייר מוגן ביחסיו עם הבעלים היה רק עם אותן "נתבעות 2 ו-3", אשר השכירו לו את הנכס, ורק מאותו בעלים היה עליו לקבל הסכמה להעברת הנכס למערער, ומאחר והמערער רכש את זכויות הבעלות של הנתבעות מס' 2-3 הנ"ל (הראלה ילין ורות אורן) - ממילא "קיבל" X את הסכמת "הבעלים" למכירת מלוא זכויותיו "בחנות". 7. ערה אני לכך שבעדותו אמר X כי מכר למערער רק את "החנות" ואולם משנקבע על ידי כבוד השופט דן כי "החנות" במשמע גם "החצר", וקביעתו התקבלה על ידי הצדדים בפסק דין חלוט בהסכמה על ידי בית המשפט המחוזי - ממילא כלל הממכר את כל "החנות" דהיינו "החנות והחצר". 8. מאחר שפסק דינו של כבוד השופט דן ניתן במחלוקת בין X ובין המשיבים, באותו ענין נשוא הסכסוך בהליך זה, ממילא פסק הדין של כבוד השופט דן מהווה מעשה בי-דין גם ביחסים בין נעברו של X (המערער) ובין המשיבים. 9. לפיכך - אני סבורה כי יש לקבל את הערעור ולקובע כי המערער הינו הבעלים ובעל זכות הדיירות המוגנת הן בחנות מס' 10 והן בחצר המסומנת באות ג', וזאת בכפוף לזכויות המשיבים כפי שנקבעו בפסק הדין שבערעור מיום 8.11.84. ב. בר-זיו, שופטת השופטת שושנה שטמר - אב"ד 1. עמדו לפני חוות דעתם של עמיתי להרכב, השופטת בר-זיו והשופט דר' זרנקין. אני מצטרפת לחוות דעתו של השופט דר' זרנקין. לעמדתי נכון קבע השופט זרנקין, כי עומדת לפנינו קביעתו העובדתית של בית משפט קמא לפיה X לא מכר למערער את זכויות הדיירות המוגנת שהיו לו בחצר. אין כל מניעה, ובכך חולקת אני על חוות דעתה של השופטת בר-זיו, להעביר את זכויות הדיירות בחנות ולא להעביר את החצר שבאותה עת, כאשר נעשתה העברת הדיירות בחנות למערער, כבר היתה בידי בעלים אחרים. 2. זאת ועוד: כפי שציין בית משפט קמא והשופט זרנקין, גם אם טעה בית משפט קמא בקביעתו העובדתית, כי X לא העביר למערער את זכות הדיירות המוגנת בחצר, הרי העברה כזו איננה תקפה, שכן בעלי החצר לא יודעו עליה ובמילא לא נתנו הסכמתם לה ואף לא קיבלו תמורה עבורה. מי יערוב לנו שאם הבעלים היו מודעים לכך שX מבקש להעביר את זכות הדיירות בחצר, היו הם רוכשים אותה חזרה! יש להניח שהם היו עושים כן משום ששימושו של X בחצר היתה לצנינים בעיניהם. על כל פנים, הם לא ידעו על העברת הזכויות ולא קיבלו את חלקם מהתמורה ששולמה לX. מסכימה אני עם פרשנותו המשפטית של בית משפט (וראו סעיפים 34-39 לפסק הדין של בית משפט קמא) שבנסיבות אלו, לא רכש המערער זכות דיירות מוגנת בחצר. 3. כמו כן השאלה באשר לתוקפו של רשיון להחזיק בחצר, נקבעה על ידי בית משפט קמא, והיא קביעה עובדתית, שאין מדרכנו להתערב בה. לפיכך, וכאמור, אני מסכימה עם חוות דעתו של השופט דר' זרנקין. ש. שטמר, שופטת[אב"ד] אשר על כן הוחלט (על דעת הרוב של השופטים ש' שטמר - אב"ד ודר' ע' זרנקין, ובדעת המיעוט החולקת של השופטת ב' בר-זיו) לדחות את הערעור ולחייב את המערער לשלם למשיבים את הוצאותיהם ושכר טרחת עורך דינם בערעור בסכום של 20,000 ₪ + מע"מ. סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום. ככל שהמערער הפקיד עירבון בערעור יש להעבירו למשיבים באמצעות בא-כוחם על חשבון ההוצאות ושכ"ט עו"ד שפסקנו. חצרשאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)