סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

מבוא

1. עניינו של פסק דין זה הוא בקשת המבקשת ליתן צו המורה למשיב למסור חזקה בנכס, בו הוא מתגורר, למבקשת.
הבקשה הוגשה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").
מדובר בנכס שהוא דירת מגורים המצויה ברחוב העצמאות 110 חיפה הידועה כחלק מחלקה 9 בגוש 11363 (להלן: "הנכס").

2. אין מחלוקת בין הצדדים כי הזכויות הרשומות בנכס הם בבעלות רשות הפיתוח. עוד אין מחלוקת כי הנכס מצוי במקרקעין המנוהל על ידי חברת עמידר והמשיב הוא דייר מוגן בנכס.

3. אין מחלוקת כי ביום 9.5.2012 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפירסומים 6412 תוכנית מתאר תפ/מק 3950 "חיבור רחוב יפו לרחוב העצמאות – הרחבת רחוב עין דור" שמטרתה הרחבת דרך ציבורית.

4. עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 19.3.2013 פירסמה המבקשת הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה בדבר כוונתה לרכוש זכויות ולקנות חזקה במקרקעין עליהם מצוי הנכס לצורך ציבורי של סלילת דרך.
הפרסום נעשה בילקוט פירסומים 6604 מיום 4.6.2013.

5. עוד אין מחלוקת כי ביום 24.6.2013 רשמה המבקשת הערה על הפקעת המקרקעין לפי סעיפים 5 ו 7 לפקודה.
כמו כן אין מחלוקת כי ביום 10.6.2013 הודבקה הודעת הפקעה על המבנים המצויים במקרקעין.
6. יצוין כי בהתאם לאמור בהצהרת ב"כ המשיב בסיכומי טענותיו כמו גם בהצהרותיו במהלך הדיונים אין מחלוקת כי במקרה דנן התקיימו ארבעת התנאים הנדרשים לצורך קבלת הסעד המבוקש בבקשה זו לפי סעיף 8 לפקודה והם:
I פורסמה ברשומות הודעה על כוונה להפקיע מקרקעין (במקרה דנן נעשה הדבר ביום 9.5.2012).
II פורסמה ברשומות הודעה למסירת חזקה במקרקעין (במקרה דנן נעשה הדבר ביום 19.3.2013).
III הגיע המועד שנקבע בהודעה לתפיסת החזקה.
IV המשיב כבעל הזכות במקרקעין מסרב לאפשר למבקשת לתפוס החזקה בנכס.
המשיב טוען רק כי סירובו הינו כדין.

לעניין התנאים הנ"ל ראה:
רע"א 3092/01 קופר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א – יפו, פד נז (1) 313.

7. המחלוקת היחידה בין הצדדים הינה האם סירוב המשיב לאפשר תפיסת החזקה הינו כדין והאם ביצעה המבקשת כל הנדרש בהתאם לסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965.
לטענת המשיב הנכס משמש לו למגוריו ולצורך מתן הצו המבוקש על ידי המבקשת עליה להוכיח כי העמידה לרשותו דיור חלוף סביר או לחילופין הייתה נכונה לזכותו בפיצוי מספק להשגת דיור חלוף סביר.

8. אין ולא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים כי ההליך בגידרו ניתן פסק דין זה נועד להוות הליך מהיר אשר נועד לאפשר במהירות ביצוען של תוכניות להגשמת אינטרסים ציבורים.
במסגרת הליך זה על בית המשפט לבדוק האם התקיימו התנאים הנדרשים למתן הסעד המבוקש כאמור לעיל ואין הוא נדרש לקבוע קביעות סופיות לעניין סכום הפיצוי המגיע למשיב.
אין בתוצאות ההליך דנן כדי לגרוע מזכאות המשיב לנקוט בכל הליך חוקי לתבוע יתרת המגיע לו בגין הפקעת זכויותיו בנכס.
ראה לעניין זה:
הפ (חי) 205/07 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה נ' ממן דוד, פסק דין מיום 22.5.2008 והאסמכתאות שם.

בשל טיבו של ההליך בגדרו ניתן פסק דין זה לא היה מקום לתרעומת שהביעו המשיב, אחיו ובאי כוחו באשר לזירוז ההליכים בתיק זה.

9. כאמור על מרבית העובדות הרלוונטיות ישנה הסכמה בין הצדדים. כך כפי שהוסבר לעיל אין מחלוקת בנוגע לחוקיות ההפקעה, זכויות המבקש לבצעה ולבקש הסעד המבוקש בהליך זה ונחיצות התוכנית בגינה בוצעה ההפקעה והיותה אינטרס ציבורי.

10. עוד מסכימים הצדדים כי אכן הוצעו למשיב מספר חלופות לדיור חלופי. בעקבות קבלת ההצעות קיימו הצדדים מספר מפגשים חלקם במהלך ניהול ההליך דנן כפי שיפורט להלן. במפגשים נבדקו חלק מהחלופות שהציעה המבקשת ולטענת ב"כ המבקש כל החלופות לא היו ראויות.

11. אין מחלוקת בין הצדדים כי לתמיכה בטענת המבקשת צורפה להמרצת הפתיחה חוות דעת שמאית מיום 3.4.2013. בחוות הדעת הוערך שווי דמי הפינוי לנכס בסך 175,000 ₪ בהנחה כי המשיב זכאי לדמי מפתח מלאים בשיעור 60% משווי הנכס.
אין מחלוקת כי המשיב לא הגיש חוות דעת נגדית עד מועד כתיבת פסק דין זה.
משכך אין בפני חוות דעת נגדית לחוות דעת המבקשת ובפני מצב בו אין מחלוקת כי המבקשת הייתה נכונה להציע למשיב מספר דירות חלופיות להתגורר בהן והיא נכונה להציע לו תשלום על פי החלופה השנייה האמורה בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה הנ"ל בסך 175,000 ₪ על פי חוות דעת שמאית עדכנית שלא נסתרה.
יש לראות מאידך התנהלות המשיב במי שמכללא ביקש להעדיף החלופה הכספית האמורה בסעיף 194 הנ"ל.

ניהול ההליך

12. בשל אופי ההליך שבפני וטענות שהושמעו באשר לאופן ניהולו על ידי שני הצדדים יש מקום לתאר בפרוטרוט השתלשלות האירועים בהליך זה.
ביום 22.12.2013 הוגשה הבקשה נשוא הליך זה. בתחילה הוגשה הבקשה כנגד מר איסמעיל חלפו ואולם משהוברר כי הדייר המתגורר בנכס הינו אחיו, ח'דר חלפו, הוגשה בקשה לתיקון הבקשה המקורית ולאחר שהבקשה נעתרה הוגשה בקשה מתוקנת.

13. ביום 4.3.2014 הועבר התיק לטיפולי וניתנה החלטה הקובעת מועד לדיון במעמד הצדדים ליום 1.4.2014.
ביום 1.4.2014 לא התייצב איש מטעם המשיב לדיון ובהתאמה ניתנה החלטה הדוחה הדיון ליום 8.4.2014 והדורשת מהמשיב ובא כוחו הסברים באשר לעובדת אי התייצבותו לדיון.

14. ביום 3.4.2014 הגיש ב"כ המשיב בקשה למתן ארכה להגשת תגובה וביום 7.4.2014 הוגשה תגובה קצרה מגובה בתצהירים ללא נספחים.
בבקשה נטען כי המשיב ניהל משא ומתן באמצעות אחיו עם המבקשת במטרה לקבל דיור חלוף סביר בצירוף הוצאות ולא עלה בידיו לקבל הצעות סבירות לדיור חלופי.
לתגובה לא צורפה חוות דעת שמאית ולא הייתה כל התייחסות לחוות דעת שמאית מטעם המבקשת.
בתגובה נטען כי המשיב ובא כוחו לא זומנו כדין לדיון, טענה שהוכחשה על ידי ב"כ המבקשת ולא נמצא לה תימוכין במסמכים בתיק האלקטרוני.

15. ביום 8.4.2014 התקיים דיון במעמד הצדדים במסגרתו הושגה הסכמה לפיה תנתן לצדדים ארכה נוספת למצות הליכי המשא ומתן ביניהם וזאת עד יום 1.5.2014. בדיון הוסכם על דרך פעולה שכללה הצגת רשימת נכסים פוטנציאלים לדיור חלוף עבור המשיב ותיאום סיור עם נציג המבקשת לבדיקתם.
הצדדים הסכימו כי עד יום 30.4.2014 יבהיר ב"כ המשיב עמדתו באשר להצעות לדיור חלופי שניתנו למרשו.
בהתאמה נקבע דיון נוסף במעמד הצדדים ליום 7.5.2014.

16. ביום 7.5.2014 התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים. עד מועד הדיון לא הוגשה מטעם המשיב כל הודעה מסודרת באשר לעמדתו בנוגע לנכסים שהוצעו למרשו על ידי המבקשת כאפשרות לדיור חלופי.
במעמד הדיון פירט בעל פה המשיב השגותיו בנוגע לנכסים שהוצעו ובהם נערך סיור.
במהלך הדיון הבהיר ב"כ המשיב כי אחד הנכסים שהוצעו (ברחוב פועה בחיפה) נראה סביר ואולם המשיב ביקש לראות נכסים נוספים.
ראה האמור בעמוד 5 לפרוטוקול יום 7.5.2014

17. במהלך הדיון הגיעו הצדדים להסכמה נוספת למתן ארכה נוספת למשיב להביע עמדתו באשר לנכסים שהוצעו לו בדיור חלופי ואשר מידע לגביהם ותמונות הוגשו במהלך הדיון.
הוסכם כי היה ולא תושג הסכמה יקבע מועד לדיון לשמיעת טענות הצדדים שלאחריה יינתן פסק דין.
הצדדים לא ביקשו לחקור מצהירים ואף לא התבקשה ארכה להגשת חוות דעת נגדית מטעם המשיב או בקשה להגשת ראיה אחרת.
הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של החלטה בו ביום ונקבע מועד לשמיעת סיכום טענות הצדדים לצורך מתן החלטה/פסק דין ליום 15.5.2014 היה ולא תושג הסכמה.

18. ביום 15.5.2014 התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים בו טען ב"כ המשיב לראשונה כי למרשו הזכות להציע הצעות נגדיות לדיור חלופי בדירות אחרות מאלו שהוצעו לו על ידי המבקשת.
בדיון טען ב"כ המשיב לראשונה כי ברצונו לקבל ארכה להגשת כתב תשובה מתוקן ומפורט יותר וכן להגיש חוות דעת.
לא הוגשו בעניין בקשות מסודרות בכתב בצירוף תצהיר ולא הובהר מדוע מועלות הבקשות לראשונה במעמד הדיון שנועד לשמוע טענות הצדדים לצורך סיום ההליך.
בנוסף במהלך הדיון העלה ב"כ המשיב טענת פסלות.
אציין כי עובר לדיון ביום 15.5.2014 הוגשה בקשה מטעם אח נוסף של המשיב להצטרף להליך בטענה כי אח זה מתגורר בחדר נפרד בנכס.
בקשה זו נמחקה מאוחר יותר לאחר שאחיו של המשיב, אשר היה מיוצג על ידי עו"ד סבאח, חזר בו מבקשתו, וזו נמחקה ללא צו להוצאות.

19. לאור בקשת המשיב למתן ארכת מועד להגשת כתב תשובה וחוות דעת ובקשתו לפסלות המותב לא נשמעו סיכומי טענות הצדדים ביום 15.5.2014.
תחת זאת ניתנה על ידי ביום 20.5.2014 החלטה מפורטת הדוחה שתי בקשות ב"כ המשיב. בהתאמה נקבע מועד נוסף לשמיעת טענות הצדדים בעל פה ליום 28.5.2014.
על החלטה זו לא הושגה כל השגה.

20. ביום 28.5.2014 התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים. עובר לדיון וממש בסמוך לו הגיש ב"כ המשיב לראשונה בקשה לחקור המצהירה מטעם המבקשת. זאת למרות שהמועד שנקבע לדיון ביום 28.5.2014 נקבע לשמיעת סיכום טענות הצדדים.
בקשת ב"כ המשיב נדחתה על ידי ואולם בשל נסיבות אישיות של ב"כ המשיב הסכימו הצדדים כי סיכום טענותיהם יוגש בכתב ולצורך כך ניתנה לצדדים ארכה נוספת.

21. ביום 5.6.2014 הגיש ב"כ המבקשת סיכום טענותיו וביום 5.6.2014 הגיש ב"כ המשיב סיכום טענותיו.
עד מועד כתיבת פסק דין זה לא הגישו הצדדים תגובה לטענות הצד השני בסיכומיו למרות שבהחלטתי
מיום 28.5.2014 אפשרתי להם לעשות כן.

המסקנה

22. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי אני סבורה כי דין הבקשה להתקבל ויש מקום לתת צו כמבוקש למסור החזקה בנכס לידי המבקשת בתוך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה.
זאת כנגד תשלום סך של 175,000 ₪ למשיב באמצעות בא כוחו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות הדעת השמאית מטעם המבקשת ועד התשלום בפועל.
הצדדים יהיו רשאים להסכים בתוך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה על המרת חובת תשלום הפיצוי בקבלת דיור חלופי מרשימת הנכסים שהוצעה למשיב כמפורט בתגובת ב"כ המבקשת שהוגשו לתיק זה.

23. כאמור הטענה היחידה השנייה במחלוקת בין הצדדים הינה האם קיימה המבקשת חובותיה לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.
אין מחלוקת כי אכן הוצעו למשיב מספר אפשרויות לדיור חלופי. טענות המשיב כי אפשרויות אלה אינן ראויות לא הוכחה.
עוד לא סתר המשיב נכונות טענות המבקש שנתמכו בחוות דעת שמאית ערוכה כדין באשר לערך דמי הפיצוי המגיעים לו על פי החלופה השנייה בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה הנ"ל.

24. במקרה דנן שוכנעתי כי המבקשת הציעה מספר חלופות ראויות לדיור חלופי למשיב אשר נדחו ללא סיבה סבירה.
החלופות נבדקו על ידי המשיב ובא כוחו ולא הובאה כל סיבה סבירה המצדיקה דחייתן.
עיינתי בתמונות של נכסים שהוצעו כדיור חלופי למשיב ולא מצאתי ראיה כלשהי לטענת המשיב בנוגע לאי התאמת הצעות אלו לשמש דיור חלופי סביר.
אציין עוד כי ב"כ המשיב בעצמו הודה בפני כי הדירה שהוצעה למשיב ברחוב פועה הינה דירה סבירה ואולם המשיב סירב לקבלה בשל ריחוקה ממקום מגוריו הנוכחי ובשל סרוב המבקשת לשקול דירות אחרות שביקש לקבל.
בנימוקים אלו של המשיב אין די כדי לקבוע כי למשיב הוצעו אפשרויות לא סבירות לדיור חלופי.
בקשת המשיב לקבל דיור שיהיה בסביבה קרובה או זהה לזו בה מצוי הנכס אינו מספיק כדי לקבוע שהצעות המבקשת אינן סבירות.
יש לזכור עוד כי דיור חלוף אינו אמור להיות זהה לנכס המופקע ואינו אמור לשקף את מלוא הפיצוי שזכאי לו המשיב אם הוא זכאי משום שלמשיב עומדת הזכות לתבוע מהרשות יתרת פיצוי אם מגיעה לו כזו בהליך נפרד ועצמאי.
ראה לעניין זה:
ה"פ (חי) 205/07 הנ"ל והאסמכתאות שם.

25. בהעדר תגובה מסודרת ומפורטת המבהירה הסיבות לדחיית ההצעות הרבות לדיור חלופי שהוצעו למשיב, בהתחשב בהודאת ב"כ המשיב כי אחת החלופות (הדירה ברחוב פועה סבירה), בהעדר חוות דעת שמאית נוגדת לחוות דעת המבקשת ובהתחשב בזמן הארוך שניתן למשיב במהלך ניהול ההליך דנן למצות הליכי משא ומתן מול המבקשת אשר לא נוצל כראוי אני סבורה כי המשיב לא הוכיח טענותיו ולא הוכח כי המבקשת לא עמדה בנדרש בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.
ראה לעניין זה:
רע"א 3092/01 קופר נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א – יפו, פד נז (1) בעמוד 325.


סיכום

לאור כל האמור לעיל אני נעתרת לבקשה ומורה על מסירת החזקה בנכס למבקשת כמבוקש בתוך 30 יום ממועד מתן פסק דין וכנגד תשלום סך של 175,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות הדעת השמאית ועד התשלום בפועל.
כאמור אני סבורה כי יש לפרש התנהלות המשיב כמי שמעדיף האפשרות השנייה האמורה בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה. זאת אני עושה כדי לא לפגוע במשיב שלא לצורך.
התשלום לא יגרע מזכות המשיב לתבוע פיצוי בכל הליך אחר שימצא לנכון.

המשיב יהיה רשאי להסכים להמיר חובת התשלום הכספי של המבקשת בקבלת אחת ההצעות לדיור חלופי שהוצעה לו ובלבד שהדבר ייעשה ויוסדר בתוך עד 15 יום ממועד מתן פסק דין זה.

לאור אופן התנהלות המשיב בהליך, אי התייצבותו לדיון, אי הגשת הודעה במועד והמשכות ההליכים בשל הצורך לקבוע מספר ישיבות ובשל העלאת בקשות בעל פה במועד הדיון אשר מנעו סיום ההליכים במועד מוקדם יותר אני סבורה כי יש מקום להשית הוצאות על המשיב מעבר להוצאות שהושתו בהחלטתי מיום 20.5.2014, ואולם זאת בסכום מדוד בהתחשב בנסיבותיו האישיות.

בהתאמה אני מחייבת המשיב לשלם הוצאות ההליך בסך כולל של 2,500 ₪ סכום זה ישולם ויקוזז מכספים שישולמו למשיב על ידי המבקשת אם ישולמו על פי האמור בפסק דין זה.
כספים שהופקדו אם הופקדו בקופת בית המשפט לרבות ערבויות יושבו למפקידיהם.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון