האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

בקשת רשות לערער על החלטתו של בית משפט השלום (כב' השופט י' שמעוני, שופט בכיר), מיום 18.2.14, שהורה על פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה (ת"א 3346/01).

תמצית הרקע העובדתי והדיוני


הצדדים שותפים במגרש בן כ-21 דונם בנווה אילן הידוע כגוש 29541 חלקה 25, המיועד למלונאות (להלן: "המגרש או המקרקעין").




בשנת 2001 הגיש המשיב תביעה לפירוק השיתוף במגרש, במסגרתה ביקש להורות על חלוקה בעין של המקרקעין.




הצדדים הגיעו לפשרה, אשר קיבלה תוקף של פסק דין ביום 17.12.02, ולפיה יחולק המגרש בעין. כן מונו באי כוח הצדדים ככונסי נכסים לביצוע פסק הדין (להלן: "פסק הדין").




מאוחר יותר, ביום 21.8.07, מינה בית משפט קמא את עו"ד דורון לנגה ככונס נכסים יחיד לצורך ביצוע פסק הדין. עו"ד לנגה מסר לבית המשפט דו"ח, שעל פיו "נראה כי פסק הדין במתכונתו הנוכחית – אינו ניתן ליישום, ודאי שלא בהליך של כינוס נכסים". מסקנתו התבססה בעיקר על עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה שהובאה לפניו, שלפיה קיימות מספר בעיות המונעות את האפשרות שהוועדה המקומית תסכים לחלוקה המבוקשת.




על בסיס הדו"ח הגישו המשיבים בקשה לביטול פסק דין, בטענה שאינו ניתן לביצוע.
ביום 27.11.11 הודיעה מהנדסת הועדה המקומית כי היא "אינה רואה כל מניעה תכנונית לפיצול המגרש בהתאם לפסק הדין של כב' בית המשפט מיום 17.12.02". על יסוד זאת טען המבקש, כי יש לדחות את הבקשה לביטול פסק דין.




ביום 26.12.11 בוטל פסק הדין. לאחר שבקשת רשות ערעור של המבקש על ביטול פסק הדין נדחתה, חזר התיק לבית משפט קמא להמשך בירור התביעה.




ביום 17.12.12 הורה בית משפט קמא על פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין לצד ג' לכל המרבה במחיר, תוך מתן אפשרות לצדדים לקיים התמחרות ביניהם אם יחפצו בכך. כן מונה עו"ד יורם אבירם לביצוע פסק הדין.




על ההחלטה האחרונה הגישו הצדדים בקשת רשות ערעור, שנדונה בבית משפט זה לפני כב' השופט מ' בר-עם (רע"א 32360-01-13). במסגרת דיון בבקשה קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט, שלפיה ימונה עו"ד מ' דחלה ככונס נכסים נוסף על עו"ד אבירם, וכן הוסכם כי הצדדים יפנו לוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה (להלן: "הוועדה המקומית") כדי לבדוק האם חלוקה בעין של המקרקעין אפשרית.




הצדדים פנו לוועדה המקומית, וביום 21.5.13 הודיעה מהנדסת הוועדה המקומית, כי חלוקת המגרש לשני מגרשים אפשרית, וכי ניתן לממש את זכויות הבניה למלונאות, הן בחלקה כולה כמכלול והן בשני מגרשים שייווצרו לאחר החלוקה.




אחר זאת, הגישו המשיבים בקשה לבית משפט קמא להורות על פירוק שיתוף על ידי מכירת המקרקעין. לבקשה צירפו המשיבים את חוות דעתו של הכלכלן מר עופר פופס (להלן: "המומחה"), שעל פיה הרווח הצפוי מבניית בית מלון אחד עולה על הרווח הצפוי מבניית שני בתי מלון על אותו מגרש.




המבקש התנגד לבקשה וטען שחוות דעת המומחה מבוססת על נתונים ספקולטיביים ואינה רלוונטית. המבקש צרף חוות דעת של שמאית מקרקעין, הגב' לימור ינוקא (להלן: "השמאית"), שעל פיה חלוקה בעין של המגרש לא תרגום נזק לשותפים ואף תיטיב עמם. המבקש הוסיף וטען, כי דרך המלך לפירוק שיתוף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") היא חלוקה בעין, וכי מכירת המקרקעין תגרום לו נזק ניכר, שכן הוא ירש את החלקה מאביו ומכירת חלקו, מעבר לפגיעה ברגשותיו, תיאלץ אותו לשלם מס שבח בסכום ניכר.




בית משפט קמא קבע מועד לדיון בבקשה ביום 18.2.14. עובר למועד זה, ביקש המבקש מבית המשפט להבהיר האם יש צורך בהתייצבות המומחים מטעם הצדדים. בהחלטתו מיום 18.2.14 קבע בית משפט קמא, כי אין צורך בהתייצבות המומחים לדיון באותו היום, וכי הדיון יתקיים במעמד הצדדים ובאי כוחם בלבד.




בפתח הישיבה הודיע בית המשפט לצדדים, כי יש בדעתו להורות על מכירת הנכס לצד ג', באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט, כבקשת המשיבים, ולדחות את בקשת המבקש לחלוקה בעין, והציע כי הצדדים יגיעו להסכמה על זהות הכונס. המבקש הודיע, כי אינו מסכים שהפירוק ייעשה בדרך של מכירה. בית המשפט הורה על מכירת המקרקעין לצד ג' לכל המרבה במחיר, תוך מתן אפשרות לביצוע התמחרות בין הצדדים אשר תבוצע בניהולם של כונסי הנכסים. בית המשפט נימק את החלטתו: "כמי שמלווה את ההליך מזה 13 שנה סבורני, כי המכירה בדרך המבוקשת הינה האחת והיחידה הראויה בנסיבות העניין. כל דרך אחרת תביא להתמשכות ההליכים שנים רבות ואין זה כלל בטוח כי היא תועיל כלכלית למי מהצדדים. בנוסף, בית המשפט סבור כי בשל המחלוקות הרבות שבין הצדדים, חילופי בא כוח הנתבע במהלך הדיונים הרבים, גם בדיון זה, ועל מנת להביא לסיום המחלוקת באופן סופי, יש להיעתר לבקשה".




על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.




לשם השלמת התמונה יצוין, כי לאחר הגשת בקשה זו שלח בא כוחו של המבקש לכונסי הנכסים, עו"ד מ' דחלה ועו"ד יורם אבירם, "הצעה לרכישת זכויות אורי יואלי ואורי יואלי בע"מ", שעל פיה תרכוש "קניון רמת ישי בע"מ" את חלקם של המשיבים במגרש. המבקש אף הגיש בקשה לבית המשפט למתן הוראות לכונסי הנכסים להתקשר עם המציעה בהסכם למכירת זכויות המשיבים.




ביום 8.5.14 ניתנה החלטת בית משפט קמא: "כל עוד תלוי ועומד ערעור בבית המשפט המחוזי, אין מקום ליתן החלטה בבקשה".


עיקרי טענות הצדדים


בבקשתו חזר המבקש על עיקרי טענותיו לפני בית משפט קמא שעל פיהן חלוקת המגרש בעין היא הדרך העדיפה לפירוק השיתוף במקרה דנן.




לטענת המשיבים, עמדת המבקש לאחר הגשת הבקשה, כפי שמתבטאת במכתב ששלח לכונסי הנכסים ובבקשה האחרונה שהגיש לבית המשפט, מייתרת את הצורך לדון בבקשה זו, שכן יש בכך הסכמה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה.




לגופו של עניין טוענים המשיבים, כי אין מקום להתערב בשיקול דעתו של כב' השופט שמעוני, המנהל את התיק למעלה מ-10 שנים, והחליט להעדיף את גרסת המשיבים לאחר שעיין בכתבי הטענות ובחוות דעת המומחים, ולאחר שהגיע למסקנה שהדרך היחידה לסיים את פירוק השיתוף במקרקעין אלה היא באמצעות מכירת הנכס, תוך מתן זכות השוואה לשותפים.




עוד נטען, כי המבקש מכשיל כל יוזמה עסקית וכי אינו מעוניין בדבר פרט לפגיעה במשיבים. כן נטען, כי קבלת עמדתו של המבקש תוביל להימשכות ההליכים עוד שנים רבות.




לטענת המשיבים, חלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים, שכן תאלץ אותם לבנות שני בתי מלון קטנים במקום בית מלון אחד גדול, באופן שייצור בזבוז בכפל של שטחי גישה, קיצוץ בשטחים הפנויים ובחניה, יצריך כפל מערכות ויפגע ביעילות התכנונית ובגמישות. לדידם, קיים ספק משמעותי בכדאיות הקמת שני בתי מלון, בהתחשב בעלויות ההקמה וההפעלה, ובתקופה של אי יציבות פוליטית-ביטחונית. המשיבים חוזרים ותומכים טענותיהם בחוות דעת המומחה מטעמם, שמצא כי קיים פער של מיליוני שקלים בין רווחיות מלון אחד גדול (8,760,000 ₪) לבין רווחיות שני בתי מלון קטנים (5,475,000 ₪ יחדיו).




ביחס לחוות דעתה של השמאית טוענים המשיבים, כי היא שרירותית בכך שקובעת את שווי הקרקע שנועדה להקמת בית מלון קטן (2,000 ₪ למ"ר) לעומת שווי הקרקע שנועדה להקמת בית מלון גדול (1,800 ₪ למ"ר), אולם אינה מביאה בחשבון את רווחיותם של שני בתי המלון שיקומו על המקרקעין, לעומת בית מלון אחד.
לגבי החלטת מהנדסת הוועדה המקומית טוענים המשיבים, כי על אף שאין מניעה עקרונית מלממש את הזכויות בשטח באמצעות תכנית למלונאות, בנפרד או כמקשה אחת – מפה ועד לחלוקה של השטח לשני מגרשים, שבכל אחד מהם ניתן להקים מלון בלא הפרעה זה לזה, ארוכה הדרך. שכן לא ניתן ליצור שני מגרשים בעלי גישות נפרדות, ופיצול השטח לשני בתי מלון מחייב שימוש משותף בשטחים ציבוריים, הישענות החלקים המפוצלים זה על זה (מבחינת תשתיות) והמשך כפוי של השותפות. המשיבים אינם מסכימים להיות שותפיו של המבקש בשום שטח משותף, ומכאן סוברים שהדרך היחידה לפירוק השיתוף במקרקעין הוא במכירתם לצד ג'.




ביום 7.6.14 הגיש המבקש בקשה לקיים דיון במעמד הצדדים בבקשת רשות ערעור זו, והודיע לבית המשפט על ההצעה של קניון רמת ישי לרכוש את חלקם של המשיבים בסכום השווה לשווי הקרקע לשיטתם של המשיבים לו המקרקעין ימומשו בחטיבה אחת. בכך, לדעת המבקש, יש פתרון מוסכם למחלוקות בתיק, שכן המבקש יישאר בעלים על המקרקעין והמשיבים ימכרו את חלקם בתמורה אותה שאפו לקבל.




בתשובתם להודעה חזרו וטענו המשיבים, כי לאור עמדתו של המבקש, אין מקום לבקשת רשות לערער זו, שכן המבקש ערער על כך שבית משפט קמא הורה על פירוק שיתוף בדרך של מכירה ולא בדרך של חלוקה בעין, כפי שרצה, והנה הוא עצמו מציע דרך של מכירה באמצעות כונסי הנכסים. לשיטתם, יש לקיים תחילה הליך של התמחרות ולמקסם את מחיר המקרקעין, וכן לאפשר למציעים נוספים להתמודד, ולאפשר לשותפים עצמם להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר. נטען, כי אין פירוק שיתוף במקרקעין על ידי החלפת שותף בשותף אחר, כפי שמציע המבקש.




כן נטען, כי מכל מקום אין מקום שבית המשפט ייגרר להליך כינוס הנכסים, ואת תשובתם לבקשת המבקש יביאו המשיבים לפני כונסי הנכסים במסגרת הליך הכינוס, לאחר שתידחה בקשה זו.




המשיבים ציינו, כי הם מסכימים כי ראוי להיענות לבקשת רשות הערעור ולדון בה כבערעור, ועל כן אין מקום, לדעתם, לקיים דיון בבקשה זו.




ביום 16.6.14 הודיע בא כוחו של המבקש, עו"ד קובי בר צבי (שהצטרף כמייצג בתיק זה רק ביום 8.6.14), על קידומו של ההליך התכנוני לחלוקה בעין בוועדה המקומית. כך, בימים 5.6.14- 6.6.14 נחתם נוסח פרסום רשמי של תשריט החלוקה של המקרקעין ואף פורסם פומבית בעיתונות ובאמצעים נוספים. המבקש ציין, כי למשיב קיימת אפשרות להגיש התנגדות כדין לתשריט החלוקה, שתידון בוועדה המקומית. לשיטת המבקש, לוועדה המקומית סמכות ייחודית בענייני תכנון ובניה, וערכאות משפטיות אינן אמורות להחליט במקומם של מוסדות התכנון, או להתערב בהחלטותיהם. משום כך, לדעת המבקש חלוקה בעין אפשרית ובסמכותה הייחודית של הוועדה המקומית.




ביום 17.6.14 הוריתי למבקש ולבא כוחו להודיע האם, לאור תגובת המשיבים, יש מקום לדון בבקשה זו.




ביום 20.6.14 הודיע המבקש, כי אינו עומד על קיום דיון בבקשה זו, הן בשל עמדת המשיבים לקבל את הבקשה ולדון בה כבערעור, והן מפני שהמשיבים מתנגדים בכל תוקף להצעת המכר שהציע. המבקש הוסיף, כי בשל קידום ההליך התכנוני כפי שפרט בהודעתו מיום 16.6.14, ראוי לדעתו, שכל הליך משפטי אחר יותלה עד לסיומו של ההליך התכנוני בפני הוועדה המקומית.




עוד טען המבקש, כי אינו מעוניין כלל למכור שליש מנחלת אבותיו, שעברה לידיו בירושה לאחר מות אביו ז"ל, בנסיבות טראגיות ועל רקע שירות המדינה, אלא מעוניין לשמר את חלקו ולקיים את השותפות עם שותף אחר, שאינו המשיב.




ביום 2.7.14 הודיעו הצדדים כי הם מסכימים כי אין צורך בקיום דיון, וכי יש ליתן למבקש רשות לערער ולדון בבקשה כבערעור.




ביום 6.7.14 התקיים דיון במעמד הצדדים ובאי כוחם, בניסיון להביאם להסכמה – ניסיון שלא צלח, לצערי, ולפיכך אין מנוס אלא ליתן החלטה מנומקת.




דיון


על-פי סמכותי בתקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ובהסכמת הצדדים, החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. לאחר עיון בטענות הצדדים, סבורני כי דין הערעור להתקבל.




אין חולק שבתיק זה יש לפרק את השותפות בין הצדדים. עיקר המחלוקת נסובה על דרך פירוק השיתוף, אם בדרך של מכירה לצד ג' או חלוקה בעין, כאשר עמדת המשיב, שהגיש את התביעה בשנת 2001, הייתה לבצע פירוק בדרך של חלוקה בעין, ועמדה זו עברה גלגולים שונים, כגלגוליו של התיק מזה כ- 14 שנה, וכיום עמדתו היא שיש לפרק אך בדרך של מכירה.




אכן, על פי חוק המקרקעין, דרך המלך לפירוק שיתוף במקרקעין היא חלוקה בעין, ורק כאשר הדבר אינו אפשרי, או אם נוכח בית המשפט שהדבר יגרום הפסד ניכר לשותפים או למי מהם - יתבצע פירוק השיתוף על ידי מכירה (סעיפים 40-39 לחוק המקרקעין).




בהנחה שבמקרה דנן אין בעיה תכנונית לחלק את המגרש לשניים – ואיני מכריע שאכן כך – נותר לבחון האם החלוקה תסב נזק לצדדים, כעמדת המשיב, או שהיא כדאית להם, כעמדת המבקש.




בבית משפט קמא הוגשו חוות דעת נגדיות וסותרות בשאלה זו, ולטעמי היה מקום לברר את הסוגיה. בכל הכבוד, הימשכות הליכים שנים רבות אינה עילה לסיום התיק ללא קיום בירור בסוגיות הטעונות בירור. אשר על כן, מסקנתי היא, כי יש להחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת לאפשר לצדדים לחקור את המומחים ולאפשר לבית המשפט להגיע להחלטה לאחר מכן. מבלי לקבוע עמדה לגופו של עניין, יוכל בית המשפט לשקול גם מינוי של מומחה מטעמו, אם יהא סבור כי יש מקום לכך.




אעיר, כי בהליך זה הגיש המבקש ראיות נוספות וחדשות, מבלי לבקש רשות מבית המשפט, כביכול בצורת "הודעה" לבית המשפט. ראיות אלו עניינן הצעה חדשה שהציע המבקש למשיבים אודות שותף חדש שייכנס בנעלי המשיבים וכן קידום הליכי התכנון והבנייה, עם היכנסו של עו"ד קובי בר צבי לתמונה. כידוע, מלבד הצורך להגיש בקשה להוספת ראיות שלא הוגשו לערכאה הדיונית, אין לצרף לבקשה את הראיות שהוספתן מבוקשת, וכלל זה נוהג הן בערעור אזרחי והן בערעור פלילי (ראו לאחרונה - ע"פ 8080/12 מדינת ישראל נ' אולמרט (6.7.14), כב' הנשיא א' גרוניס, בפסקה 5 והאסמכתאות שם).




איני מוצא לנכון להתייחס לראיות אלו, שצריכות להיבחן על ידי בית משפט קמא, ויש להניח שיובאו לפניו, על מנת לבחון האם יש בהן להשפיע על ההחלטה הסופית על דרך פירוק השיתוף.




על יסוד האמור לעיל – הערעור מתקבל, החלטת בית משפט קמא מיום 18.2.14 מבוטלת. התיק יוחזר לבית משפט קמא על מנת שיאפשר את חקירת המומחים מטעם הצדדים וידון בראיות הנוספות שהוגשו, אם יתיר את הגשתן, ויתן החלטה על יסוד הראיות שהובאו לפניו וכחוכמתו.




לאור התנהלות המבקש בהגשת ראיות חדשות בלא בקשה וקבלת רשות, יישא כל צד בהוצאותיו.




הפיקדון שהפקיד המבקש יושב לו באמצעות בא כוחו.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון