קנו דירה וגילו בדיעבד כי המוכרים עשו בה בניה ללא היתר

קנו דירה וגילו בדיעבד כי המוכרים עשו בה בניה ללא היתר

ההליך וטענות הצדדים
1. המבקשים רכשו מן המשיבים דירה (להלן: "הנכס" או "דירה"). המבקשים תבעו את המשיבים בבית המשפט לתביעות קטנות בטענה כי במסגרת הסכם הרכישה הצהירו המשיבים כי הדירה נקיה מכל חוב, אין חריגות בניה, אין כל שינוי הדורש קבלת היתרי בניה וכי אין כל צו שיפוטי/או מנהלי שתלוי ועומד נגדה. בדיעבד הסתבר למבקשים, כי המשיבים פעלו להרחבת החצר בצד האחורי (תוספת שטח) בהסכמת המנהל ואף נבנתה גדר אחורית, אך זו נבנתה ללא היתר ואף הוצא בגינה צו הריסה, וכי נבנו שטחים נוספים ללא היתר בעליית גג. אלו נעשו ללא אישורה של העירייה אשר החלה להפעיל סנקציות כנגד המשיבים עוד בתקופה שהדירה הייתה בבעלותם, כאשר לאחר שהדירה עברה לחזקת המבקשים העירייה החלה בנקיטת אמצעים כנגד המבקשים. לטענת המבקשים, המשיבים הטעו אותם בכך שלא גילו להם כי יש בנכס חריגות בניה ושהוצא כנגדם בעבר צו הריסה.
לטענת המבקשים בשל האמור הם נדרשו לשכור את שירותיה של אדריכלית שתטפל בהסדרת מעמד תוספות הבניה ותוספת השטח לחצר, ואף שכרו את שירותיו של מודד לשם הכשרת החריגות, ונאלצו לשלם לעירייה מיסים, אגרות והיטלים. בשל כל אלו ובשל הוצאות נוספות ועוגמת הנפש, תבעו המבקשים בבית המשפט לתביעות קטנות סך של 13,419.80 ₪.
2. המשיבים טענו להגנתם, כי מדובר בתוספת לשטח הגינה בסך של 60 מ"ר אותה הסדירו אל מול המנהל. לפיכך, טענתם של המבקשים כי הדירה הועברה לרשותם ללא היתר על השטח המדובר אינה נכונה והם עשו כל שביכולתם להסדיר את העניין. באשר להוצאות שנגרמו למבקשים טענו המשיבים, כי המבקשים מנסים להשליך עליהם הוצאות בגין שינויים שנדרשו בשל שיפוצים שהם בעצמם ביצעו בנכס לאחר שקיבלו את הדירה לידיהם ללא קשר לחריגות הקודמות.
3. בדיון בבית המשפט קמא נקבע, נוכח הסכמת הצדדים, כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט, ובהתאם ביום 8.8.2013 מונה על ידי בית המשפט (כב' הרשם הבכיר יניב בוקר) המהנדס דן אורמן (להלן: "המומחה").
4. בחוות דעתו מיום 19.11.2013 קבע המומחה, כי בהנחה שהשטח שסופח (שטח פרטי פתוח- שפ"פ) היה מגודר לפני שנמסרה החזקה בנכס למבקשים ומתוך הנחה ששטח זה היה חלק מהסכם המכר, על המשיבים לשלם למבקשים סך של 6,367 ₪ בגין היטלי פיתוח לעירייה, היטלי השבחה לעירייה, וכן השתתפות בשליש משכרו של האדריכל והשתתפות בחצי משכרו של המודד.
לאחר שהועברו שאלות הבהרה על ידי הצדדים למומחה, קבע המומחה כי ההשתתפות של המשיבים בשכרה של האדריכלית יהיה במחצית משכרה ולא בשליש בלבד.
5. בית המשפט קבע בפסק דינו כי שטח השפ"פ היה מגודר בעת שהמבקשים רכשו את הנכס כפי שאישרו המשיבים בעדותם. מכאן שהמשיבים הציגו מצג רשלני בפני המבקשים, שכן המשיבים היו צריכים להיות מודעים לבעייתיות בגדר מאחר והוצא צו להריסתה. עוד ציין בית המשפט, כי למרות שביצוע צו ההריסה נדחה בשנה הוא לא בוטל, ובפועל לא ניתן היתר בניה כנדרש לגדר. בכל מקרה גם אילו סברו המשיבים בתום לב שהגדר הוכשרה, עדיין היה עליהם לידע את המבקשים על עניין הגדר ומשלא עשו זאת עליהם לפצות את המבקשים בהתאם לחוות דעת המומחה.
עם זאת ציין בית המשפט, כי גם על המבקשים מוטלת האחריות לבדוק את המצב התכנוני של הנכס בעירייה והאם התקבלו כל האישורים ושולמו כל האגרות וההיטלים, קל וחומר כאשר הם מיוצגים על ידי עורך דין. משלא עשו זאת, מצא בית המשפט כי למבקשים אשם תורם בשיעור של 30%.
לאור האמור חייב בית המשפט את המשיבים בתשלום פיצוי למבקשים בסכומים כפי שקבע המומחה, פרט לכך שביחס להשתתפות בשכרה של האדריכלית, הוא מצא לנכון לחייב את המשיבים רק בשליש משכר האדריכלית (לא במחצית כפי שקבע המומחה בהשלמה לחוות דעתו), זאת מאחר והתרשם שמרבית עבודתה נעשתה לטובת התאמות ושינויים שביצעו המבקשים עצמם.
נוכח האמור חייב בית המשפט את המשיבים לשלם למבקשים סך של 6,522 ₪ (שהם סכומי הנזק שקבע המומחה ומלוא שכר טרחתו של המומחה תוך הפחתת 30% בגין אשם התורם).

על פסק דין זה מוגשת בקשת רשות הערעור שבפני.
6. בבקשת רשות הערעור טענו המבקשים, כי שגה בית המשפט קמא כאשר קבע שלמשיבים אשם תורם בכך שלא בדקו את מצב הנכס בעירייה - קביעה העומדת בניגוד לדברים שנאמרו בבית המשפט הן על ידי המשיבה והן על ידי המבקש, כי באותו הזמן לא היה ניתן לברר את מצבו החוקי של הנכס היות שלא נמצא כל תיק בעניינו בעירייה. עוד נטען, כי גם אם היה מחדל בהתנהגות המבקשים (התובעים בבית המשפט קמא) הוא לא עולה לכדי אשם תורם; כי בית המשפט לא בדק אם התנהגות המבקשים תרמה להיווצרות הנזק וכי לא היה בה כדי להגדיל את הנזק; כי המשיבים הם אלו שהגדילו את הנזק בשל התנהלותם אשר בגינה נאלצו המבקשים לפנות לבית המשפט; כי סוגיית האשם התורם לא הועלתה על ידי המשיבים בשום שלב במשפט; וכי בית המשפט שגה כאשר התעלם מחוות דעתו השנייה של המומחה (המשלימה) ובה נפסקה השתתפות גבוהה יותר בשכר האדריכל כאשר לא נראה כי ישנה סיבה לעשות זאת.
עוד טענו המבקשים טענות שונות ביחס לאופן ניהול הדיון ויחסו של בית המשפט כלפיהם. המבקשים ציינו כי בית המשפט לא אפשר להם להביע את עמדתם כאשר הדיון התנהל באופן חד צדדי לטובת המשיבים, דבר אשר לטענתם השפיע על שיקולי בית המשפט בפסק הדין.

7. המשיבים ציינו בתגובתם, כי המבקשים לא תמכו את טענותיהם כי החוב לעירייה הינו שלהם כאשר למשיבים יש הוכחות אשר הוצגו בפני בית המשפט קמא כי החוב נוצר על ידי המבקשים; כי המבקשים לא הוכיחו שהתיק נעלם מהעירייה ולפיכך לא יכלו לבדוק את מצב הנכס; כי התנהלותם של המבקשים היא שהובילה לפניה לערכאות כאשר לא רצו לשתף פעולה עם המשיבים; כי המבקשים הגישו את בקשת רשות הערעור באיחור של יומיים אף שבהתאם להחלטת בית המשפט ניתנה להם אורכה להגשת הערעור עד ליום 9.5.2014. המשיבים שללו את טענת המבקשים בנוגע ליחסו של בית המשפט כלפיהם.

דיון והכרעה
8. לאחר שעיינתי בתיק בית המשפט קמא, בכתבי הטענות, בבקשת רשות הערעור ובתגובה לה, מצאתי כי יש לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה, וכי דין הערעור להתקבל, כאשר לא ראיתי מקום לקבוע דיון במעמד הצדדים.
9. תכליתו של בית המשפט לתביעות קטנות היא למנוע מן האזרח הפשוט את הקשיים הכרוכים בהגשת תביעה במסלולי השיפוט המקובלים, וזאת על ידי קיום הליך מהיר, בסכומי כסף נמוכים וללא פורמאליות, ובכך לפתוח בפניו את שערי בית המשפט כאשר הוא סבור כי נגרם לו עוול, בעיקר בנושאי צרכנות (ראו רע"א 292/93 סרבוז נ' אופק בע"מ (פ"ד מח(3) 177 (1994); רע"א 5711/08 פרטוק נ' טורג'מן, (17.3.2009)).
10. עוד נקבע, כי הערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות יהיה ברשות (ס' 64 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984), וזאת לאור ייחודיות ההליך ואופן הדיון בבית המשפט לתביעות קטנות.
11. על אף הגישה הגמישה הנהוגה בבתי המשפט לתביעות קטנות, ועל אף שההחלטה ליתן רשות ערעור תינתן במשורה ובמקרים חריגים בלבד, מצאתי כי מקרה זה נופל בגדר אותם מקרים חריגים המצדיקים את התערבות בית המשפט שלערעור, וזאת לאור מספר ענייניים העולים מפסק דינו של בית המשפט קמא המחייב התערבות, כמפורט להלן.
12. המבקשים העלו שתי טענות עיקריות כנגד פסק דינו של בית המשפט קמא: האחת - כי לא היה מקום לקבוע אשם תורם למבקשים באי בדיקת מצב הנכס בעירייה. השניה – כי על בית המשפט קמא היה לקבל את חוות דעתו של המומחה המתוקנת במלואה. אתייחס לטענות אלו כסדרן.
אשם תורם
13. בית המשפט קמא קבע בפסק דינו ממצא עובדתי לפיו הגדר הוקמה עוד בטרם הועברה החזקה בנכס למבקשים, וכי לכל הפחות היה על המשיבים לידע את המבקשים על צו ההריסה שהוטל על הגדר, זאת אף אם חשבו שהגדר הוכשרה. בית המשפט קבע אפוא, כי מחדלם של המשיבים הוא שגרם להוצאות למבקשים ועל כן עליהם לשאת בפיצוי כפי שקבע המומחה.
14. על אף שבית המשפט קבע, כי על המשיבים הייתה מוטלת האחריות לגלות למבקשים אודות מצבה של הגדר, מצא בית המשפט כי אף למבקשים אשם תורם ומכאן עליהם לשאת ב- 30% מגובה הנזק כפי שקבע המומחה. וכך נאמר בפסק הדין בעניין זה:
"36. גם על התובעים, כרוכשי הבית וכצד לחוזה, הייתה מוטלת האחריות לבדוק האם בוצעו חריגות בניה בנכס, האם נתקבלו אישורים כנדרש והאם שולמו כל האגרות וההיטלים הצריכים לעניין. אחריות זו של התובעים, הינה ביתר שאת, כאשר היו מיוצגים הם על-ידי עורך דין מטעמם, ואין עליהם לסמוך אך על הצהרת הנתבעים (המוכרים) במבוא להסכם המכר בדבר העדר חריגות בניה ואי ביצוע שינויים הדורשים היתר בניה (נספח א' לכתב התביעה).

37 . על התובעים ו/או על עורך דינם היתה מוטלת החובה לבדוק בעירייה את המצב התכנוני של הנכס אותו עמדו לקנות, ... משלא עשו כן התובעים, מצאתי יש להטיל על התובעים אשם תורם בשיעור 30%".
(עמ' 8-9 לפסק הדין).

15. אין בידי לקבל את קביעתו של בית המשפט בעניין זה.
סעיף 16 לחוק המכר תשכ"ח-1968 קובע כי: "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
16. בית המשפט העליון נתן דעתו לאחרונה על הקשר שבין סעיף זה לבין דוקטרינת ה"אשם התורם". בית המשפט העליון פסק ברוב דעות, כי על פי לשונו ותכליתו של סעיף 16 לחוק המכר לא ניתן להטיל "אשם תורם" על הקונים אף שהצהירו בהסכם המכר כי בדקו ובחנו את הנכס.
"הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה ('ius cogens'). צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו...זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור... בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל ..."
[ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014)].

עוד נקבע שם, כי חזקה על המחוקק כי אילו חפץ להחריג קונים שהתרשלו בבדיקת מצב הנכס מתחולת הוראת סעיף 16 לחוק המכר עושה כן במפורש וכי ניתן מקום של בכורה לעקרון "יזהר המוכר".
17. הנה כי כן, מפסק דינו של בית המשפט העליון עולה במפורש, כי אין מקום להטלת אשם התורם על הקונה בבדיקת הנכס, מקום בו מדובר על אי התאמה שהייתה ידועה למוכר בעת כריתת החוזה והוא לא גילה אותה. בנסיבות ענייננו הרי די בכך שהמשיבים ידעו כי הוטל בעבר צו הריסה על הגדר ולא גילו את האמור למבקשים, בכדי להטיל את מלוא האחריות עליהם.
על כן, לא היה מקום להטיל על המבקשים אשם תורם בכך שלא בחנו את מצב הנכס, ודאי כאשר טענה זו לא הועלתה על ידי המשיבים כטענת הגנה בבית המשפט קמא, שכן הם שללו כלל את ידיעתם על כך שקיימת בעיית היתר לגדר, טענה שנדחתה על ידי בית המשפט. בהינתן האמור אין צורך לדון בשאלה אם היה באפשרותם של המבקשים לבדוק את מצבו של הנכס בעירייה באם לאו, אם כי נראה שאף בעניין זה יש קושי שכן מדובר במסד עובדתי עליו הסתמך בית המשפט בקביעת האשם התורם (העובדה שניתן היה לבדוק הנתונים בעירייה), מבלי שהתאפשר לצדדים להתייחס לעניין זה.
עוד יצוין, כי אין בידי לקבל טענות המשיבים בתגובתם לבקשה, לפיה היטלי העירייה והמיסים נובעים מחוב שיצרו המבקשים עצמם ולא המשיבים. עניין זה הוא שעמד בין היתר להכרעת המומחה אשר נתבקש לחוות דעתו בשאלה: "האם התשלומים שביצעו התובעים בגין היטלים ו/או אגרות נדרשו בשל הגדלת שטח הגינה בנכס האמור או בשל טעמים אחרים"( ראה עמ 2 לחוות הדעת בסעיף 1 ). מקום בו המומחה קבע לאחר ניתוח מדוקדק בחוות דעת מפורטת ומקיפה אלו תשלומים בדיוק המוכרים/ המשיבים, צריכים לשלם למבקשים, הרי עניין זה אינו במחלוקת עוד.
אי קבלת קביעת המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו המשלימה
18. טענתם השנייה של המבקשים נוגעת להעדפת בית המשפט את חוות דעתו הראשונית של המומחה שמונה מטעם בית המשפט ולא את האמור בחוות הדעת המשלימה, שם מצא המומחה לתקן את חוות דעתו לאחר בחינה מחודשת של תכולת עבודת האדריכלית במסגרת הנפקת היתרי בניה, תוך שקבע כי יש לחייב את המשיבים במחצית שכר הטרחה של האדריכלית ולא בשליש כפי שציין בתחילה.
19. נראה כי אף בעניין זה יש ממש בטענת המבקשים. בית המשפט קמא קבע בעניין זה בפסק דינו כי:
"...אין מקום לחייבם בהשתתפות במחצית שכ"ט האדריכלית, כפי שסבר המומחה בהודעתו כאמור. החלטתי זו הינה בשל העובדה כי התרשמתי כי מרבית עבודתה של האדריכלית נעשתה על מנת להתאים את הנכס לתיקונים והשינויים הרבים אשר ביצעו התובעים בנכס, מיד לאחר מסירת החזקה בו לידיהם ואשר לגבי חלק ניכר מהם, דרשו אף הם היתרי בניה והגשת תוכניות לצורך אישורם. משכך, יש לחייב את הנתבעים בסכום השווה ל-1/3 משכ"ט האדריכלית בלבד".
(עמ' 9 לפסק הדין).

20. הלכה היא:
"כי מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך... חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ... ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" [ע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (23.02.2014)].
21. בענייננו, בית המשפט קמא לא פירש על בסיס מה הוא התרשם כי מרבית עבודתה של האדריכלית נעשתה על מנת להתאים את הנכס לתיקוני המבקשת, ומכאן די לחייב את המשיבים רק בשליש משכר הטרחה של האדריכלית. הדברים מעוררים קושי מקום בו המומחה ראה לנכון לשנות את חוות דעתו בעניין לאחר קבלת שאלות והבהרות מן הצדדים וסבר כי יש לחייב את המשיבים במחצית שכר טרחתה. האמור מתחדד לאור העובדה שבחוות דעתו של המומחה מצוינים רכיבי ופרטי עבודת האדריכלית, וכאשר התיקון בחוות דעתו נעשה על ידו לאחר בחינה מחודשת של תכולת עבודת האדריכלית.
בהנתן האמור לא ברור על מה התבססה התרשמותו של בית המשפט קמא כי מרבית עבודות האדריכלית בוצעו להתאמת הנכס לשינויים שערכו המשיבים דווקא, ולא ניתן טעם מספק לאי קבלת חוות הדעת המומחה בעניין זה, אשר מנומקת ומתייחסת קונקרטית לתכולת עבודת האדריכלית.
22. בשולי הדברים אעיר, כי אכן בקשת רשות הערעור הוגשה כיומיים לאחר שתמה הארכה שניתנה על ידי להגשת הבקשה. עם זאת, נוכח טענות המבקשים אשר מצאתי כמוצדקות, לא ראיתי לנכון לדחות את הבקשה אך בשל אותו איחור, חרף העובדה שהיה על המבקשים לבקש ארכה נוספת או לכל הפחות לציין עניין זה בבקשתם.
23. נוכח כל האמור לעיל, הערעור מתקבל כך שהמשיבים יישאו במלוא הפיצוי שנקבע על ידי המומחה בבית המשפט קמא כפי שצוין בתיקון חוות דעתו מיום 3.3.2014, דהיינו - 7,527 ₪ (שהם 6,367 ₪ שנקבעו בחוות הדעת הראשונה בתוספת של 1,160 ₪ לשכר טרחת האדריכלית כפי שציין המומחה בהודעתו לבית המשפט) וכן במלוא שכר טרחת המומחה ששולם על ידי המבקשים - סך של 2950 ₪. מכאן שהיה מקום לחייב את המשיבים בסך כולל של 10,477 ₪ (2,950 ₪ + 7,527 ₪).
אשר על כן , על המשיבים לשלם למבקשים סך נוסף של 3,955 ₪ (מעבר סכום של 6,522 ₪ שנקבע בבית המשפט קמא) אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן, ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.
המשיבים יישאו בהוצאות המבקשים בהליך זה בסך של 500 ₪, כאשר בקביעת סכום ההוצאות התחשבתי אף בהגשת הבקשה על ידי המבקשים באיחור.
הערבון על פירותיו יוחזר למבקשים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגבהת גג ללא היתר

  2. הקמת קיר ללא היתר

  3. כריית חול ללא היתר

  4. בניית גדר ללא היתר

  5. בניית סככה ללא היתר

  6. נטיעת עצים ללא היתר

  7. פיצול דירה ללא היתר

  8. עבודות חפירה ללא היתר

  9. בניה בתוך יער ללא היתר

  10. בניית מחסן בחצר ללא היתר

  11. בניית דיר כבשים ללא היתר

  12. בניה על חוף הים ללא היתר

  13. שימוש במבנה שנבנה ללא היתר

  14. שחזור מבנה בנייה ללא היתר

  15. ענישה בעבירות בניה ללא היתר

  16. בניית מבנה ללא היתר מבלוקים

  17. העסקת פועלים סינים ללא היתר

  18. פיצויים על הקמת מבנה ללא היתר

  19. העסקת עובדים פלסטינים ללא היתר

  20. פיצוי לרוכשי בית שנבנה ללא היתר

  21. חזרה מהודיה בעבירות בניה ללא היתר

  22. הפרת תוכן התראה על בנייה ללא היתר

  23. תביעה נגד שכנים בגין בניה ללא היתר

  24. שימוש בחניה ללא היתר במשך שנים רבות

  25. בניה ללא היתר במקום בו נמצאו עתיקות

  26. פעולות בניה במקרקעין, ללא היתרי בניה

  27. בניית סככה ללא היתר - צו הפסקה מנהלי

  28. ירידת ערך בגין בית אבות סמוך אשר פעל ללא היתר

  29. קנו דירה וגילו בדיעבד כי המוכרים עשו בה בניה ללא היתר

  30. מחיקת בקשה לביטול צו הריסה מינהלי למבנה מבלוקים ללא היתר בניה

  31. קנס לבני זוג המפעילים בבית מגורים גן ילדים לפעוטות מתחת לגיל 3, ללא היתר מתאים

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון