האם חברת ניהול יכולה להיות ועד בית ?

האם חברת ניהול יכולה להיות ועד בית ?

א. ההליך

1. ערעור על פסק דין, שניתן על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הבכירה, הגב' צפורה פיגנבוים), מתאריך 22.7.2013, בתיק מס' 339/12.

הגם שפסק הדין ניתן בתביעה שהגישה המערערת כנגד המשיבה מס' 1 בתיק הנזכר, תוצאות פסק הדין ישימות אף לתביעות נוספות שהגישה המערערת, בתיקים 340/12, 341/12, 342/12 ו-344/12, כנגד המשיבים 2 עד 5.

ב. הרקע

2. המשיבים הם בעלי יחידות בבית המשותף המצוי בטבורה של העיר טירת הכרמל, ידוע בשם "קניון לב העיר", ובו חנויות ומשרדים.

המערערת הגישה תביעה נגד המשיבים, ובסעיף 1 לכתב התביעה כתבה:

"התובעת חברה בע"מ המהווה את נציגות וועד הבית המשותף ..."

על בסיס הטענה, כי המערערת היא נציגות הבית המשותף, טענה המערערת, כי היא הגוף המוסמך לגבות מאת בעלי היחידות בבית המשותף את "דמי הניהול", הדרושים לשם החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף. תביעת המערערת נגד המשיבים הוגשה מכיוון שהמשיבים סרבו לשלם למערערת את דמי הניהול.

המשיבים מצדם, הכחישו את טענות המערערת, וטענו, כי המערערת אינה הנציגות המוסמכת של הבית המשותף, ועל כן אין היא זכאית לגבות מבעלי היחידות בבית את דמי הניהול שהיא תובעת. אגב כך, אף כפרו המשיבים בסמכות כב' המפקחת לדון בתביעת המערערת.


3. בפסק הדין שניתן על ידי כב' המפקחת, קבעה כב' המפקחת, כי המערערת לא הוכיחה שהיא נבחרה לשמש כנציגות הבית המשותף. כב' המפקחת ציינה, כי העד מטעם המערערת, מר דב לוי, העיד, שנטל על עצמו את המשימה לגבות את דמי הניהול, משום שהנציגות שנבחרה על ידי בעלי היחידות, "משכה ידיה" מתפקיד זה. עוד קבעה כב' המפקחת, שהמערערת עצמה הודתה בכתב תביעתה, כי בבית מכהנת נציגות אחרת, ועל כן המערערת נטולת כוח משפטי לחייב את המשיבים לשלם לה את דמי הניהול. עוד הוסיפה כב' המפקחת וקבעה, כי דרישותיה של המערערת הן שרירותיות ואינן מעוגנות בהחלטה של האסיפה הכללית או בתקנון הבית המשותף, תוך שהמערערת מנצלת את העובדה, שרוב היחידות בבית המשותף מוחזקות על ידי שוכרים.

בפסק הדין קבעה כב' המפקחת, כי לא מן הדין לאפשר למערערת להתיימר להיות נציגות הבית המשותף, ועל כן בסיפא לפסק הדין, דחתה כב' המפקחת את תביעת המערערת.

מכאן הערעור שלפני.


4. מראיות שהונחו לפני כב' המפקחת, ומפסק הדין שניתן, עולה כי התפתחות הדברים, הנוגעות לעניין שלפנינו, היא כדלקמן:

(א) בתאריך 25.6.1996 בחרו בעלי היחידות בבניין, לראשונה, בשלושה נציגים לשמש כנציגות הבית. הנציגים שנבחרו היו ה"ה X. באותה עת הבניין כבר עמד על תילו, אך טרם נרשם כבית משותף, בפנקס הבתים המשותפים.

(ב) בתאריך 24.7.1996 נרשמה המערערת במשרד רשם החברות, ובעלי מניותיה היו 23 אנשים, שבאותה עת היו בעלים של יחידות בבניין. כעולה ממסמכי היסוד של המערערת, מטרת הקמתה של המערערת הייתה "לעסוק בניהול קניון לב העיר".

(ג) בתאריך 12.1.2000 ניתן צו לרישום הבית כבית משותף, ומר אבנר רונן מונה על ידי כב' המפקחת על רישום המקרקעין, לשמש כנציגות הבית המשותף. במעמד רישום הבית כבית משותף, נרשם לבית אף תקנון מוסכם.

(ד) נראה הדבר, שבשלב מסוים נתגלע סכסוך בין בעלי הדירות בבית המשותף בנוגע לניהול הרכוש המשותף, ובעקבות זאת הגישה הנציגות שכיהנה, באמצעות מר יהודה כהן, תביעה לכב' המפקחת על רישום המקרקעין (תיק מס' 14/12) בתאריך 28.3.2012 הורתה כב' המפקחת לקיים אסיפה כללית לצורך בחירת נציגות לבית המשותף, ובהחלטתה קבעה ההוראות המפורשות, כיצד יש לנהל את הישיבה. בתאריך 29.4.2012, ובעקבות החלטת כב' המפקחת, נבחרה נציגות חדשה לבית השותף, וחבריה היו יהודה ארז'ואן, יצחק רחמיאן, יוסף בן חיים ויוסף זברו.

(ה) כעולה מעדותו של מר דב לוי, חרף העובדה שהאסיפה הכללית התכנסה על פי הוראת כב' המפקחת, היו שטענו לפגמים בבחירת הנציגות, כגון, שיפויי כוח שהוצגו לעורך הדין שניהל את הישיבה זויפו. לפי עדותו של מר לוי, הישיבה שהתקיימה "התפוצצה", והצדדים המשיכו להתנהל כפי שהתנהלו קודם לכן.

(ו) מספר חודשים לאחר מכן, כך העיד מר לוי, שוב התכנסה אסיפה כללית, והפעם נבחרו מספר אנשים לשמש כחברי הנציגות, והם עו"ד פבל, מר שמעון טטרושווילי, מר תייסיר והגב' אתי אמיגה. ואולם, ארבעה אלה התפטרו זמן קצר לאחר מכן.

(ז) מכיוון שלאחר השתלשלות הדברים שלעיל נותר הבית המשותף ללא נציגות, נטלה המערערת על עצמה את התפקיד. בחלל שנוצר, ומתוך רצון להבטיח את הניהול של הרכוש המשותף, גבתה המערערת את דמי הניהול מבעלי הדירות. עם זאת, המשיבים, שחלקו על האופן בו המערערת מתנהלת ומנהלת את הרכוש המשותף, סרבו לשתף עמה פעולה וסרבו לשלם לידיה את דמי הניהול.

(ח) המערערת סבורה, כי היא הגורם המוסמך לנהל את הרכוש המשותף של הבית המשותף, ולגבות מבעלי היחידות את דמי הניהול הדרושים לצורך החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף. על כן, הגישה המערערת את תביעתה לכב' המפקחת. כאמור לעיל, התביעה נדחתה, משלא נמצא המקור החוקי לסמכותה של המערערת לדרוש מבעלי היחידות את דמי הניהול.


5. המערערת טוענת כי כב' המפקחת שגתה בפסק דינה, ולטענתה הייתה מוסמכת לגבות את דמי הניהול מהמשיבים. בא כוח המערערת הוסיף, שדחיית תביעתה של המערערת תגרום לפגיעה קשה בדיירי הבית המשותף, שכן דיירים נוספים יסרבו לשתף פעולה עם המערערת, וימנעו מלשלם למערערת את דמי הניהול, עד כי לא ניתן יהיה להחזיק ולתחזק כראוי את הרכוש המשותף.

לעומת זאת, המשיבים חזרו וטענו, כי אין למערערת כל סמכות לגבות את דמי הניהול, ואין לראותה כנציגות הבית המשותף (דבר המשמיט את סמכות כב' המפקחת לדון בתביעתה, וראו סעיף 73 לחוק המקרקעין).


ג. דיון

6. לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים, בכתב ובעל פה, הנני מחליט לדחות את הערעור, ולהלן אביא את טעמי.


7. עם רישום הבית כבית משותף, בתאריך 12.1.2000, נרשם לבית המשותף תקנון מוסכם. בסעיף 2.2 לתקנון, נקבע כדלקמן:

"הטיפול בהחזקת ובניהול של הרכוש המשותף יוטל על הנציגות שתיבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, וזו תפעל לאחזקת הרכוש המשותף."

בסעיף 17 לתקנון המוסכם נקבע:

"בהסכמת רוב בעלי היחידות במבנה שליחידותיהם צמודים לפחות 75% מהחלקים ברכוש המשותף תמונה למבנה, ולצורך מילוי התפקידים המפורטים בסעיף 2.2 חברת ניהול, לפי קביעת רוב בעלי היחידות."


8. כזכור, המערערת הוקמה לפני רישום התקנון המוסכם. מכאן מתבקש, שאילו רצו בעלי היחידות בבית המשותף לקבוע, שהמערערת היא נציגות הבית המשותף, לא הייתה כל מניעה שיעשו כן. ואולם, משמעות הסעיפים שציטטתי לעיל מתוך תקנון הבית המשותף היא, שהטיפול בהחזקת הרכוש המשותף וניהולו מסורים לנציגות הבית המשותף, אך את תפקידה זה רשאית הנציגות לבצע באמצעות חברת ניהול. במילים אחרות, חברת הניהול, ככל שבעלי היחידות ממנים כזו, היא למעשה הכלי, שבאמצעותו נציגות הבית המשותף מבצעת את תפקידיה.


9. זאת ועוד: סעיף 17 לתקנון הבית המשותף אינו מטיל חובה על בעלי היחידות למנות חברת ניהול לצורך החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף. הדבר מסור לשיקול דעת בעלי היחידות, והם רשאים, בהתקיים הרוב המתאים שנקבע בתקנון הבית המשותף, למנות חברת ניהול. כשם שבעלי היחידות רשאים למנות חברת ניהול, כך רשאים הם להימנע מלמנות חברת ניהול. כמו כן, אין חובה למנות דווקא את המערערת כחברת הניהול, וכעולה מהוראת התקנון, בעלי היחידות בבית המשותף רשאים למנות כל חברה אחרת.


10. לא נעלמה מעיני העובדה, שבשעתו, בעלי היחידות בבית המשותף הקימו את המערערת לצורך החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף. ואולם, יש להבחין בין כינונה של המערערת כחברה בע"מ, ובין ניהול הרכוש המשותף בפועל.

11. בתקנון הבית המשותף, לא נקבע במפורש כיצד תיבחר נציגות הבית, וממילא לא נקבע שהנציגות תיבחר באסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית המשותף. ואולם, ככל שלא נקבעו בתקנון הבית המשותף הוראות המסדירות את בחירת הנציגות, אין דרך אחרת לבחור את הנציגות אלא באסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית המשותף, וזאת מהטעמים הבאים:

(א) האסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית המשותף היא "הריבון" העליון של הבית המשותף. כל עניין הנוגע לרכוש המשותף של הבית, שלא נקבע לו הסדר מפורש בחוק או בתקנון הבית המשותף, האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית מוסמכת להסדירו.

(ב) מכיוון שנקבע בתקנון, שנציגות הבית המשותף תיבחר "מבין בעלי הדירות בבית המשותף", הרי שבאין הוראה מפורשת או כוונה אחרת היכולה להשתמע מן הדברים, מתבקש הדבר, שהגוף הבוחר יהיה מליאת בעלי הדירות בבית המשותף, והרי זו האסיפה הכללית.

(ג) אף בעלי הדירות בבית המשותף סברו שהגוף הבוחר את נציגות הבית המשותף היא האסיפה הכללית, ועובדה היא, שבעבר, כונסה האסיפה הכללית מספר פעמים כדי לבחור נציגות.


12. מהראיות שהונחו לפני כב' המפקחת עולה, שמר דב לוי פעל בשמה של המערערת לנהל את הרכוש המשותף, משום שהנציגות שנבחרה התפטרה, ובאין נציגות, נותר חלל ריק, ואיש הישר בעיניו יעשה.

כיוון שהשאלה העיקרית שהתעוררה בדיון שהתנהל בפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין, הייתה שאלת סמכותה של המערערת לנהל את הרכוש המשותף של הבית המשותף, לרבות גביית דמי הניהול מבעלי היחידות, היה על המערערת להוכיח, כי הוסמכה לעשות זאת על פי אחת הדרכים שנזכרו לעיל. אף אם לא מונתה המערערת לשמש כנציגות הבית המשותף, היה עליה להוכיח, למצער, כי מונתה על פי סעיף 17 לתקנון, כלומר, מונתה למלא את התפקידים המפורטים בסעיף 2.2 לתקנון הבית המשותף, על ידי רוב בעלי היחידות בבית המשותף, שליחידותיהם צמודים לפחות 75% חלקים מהרכוש המשותף.

המערערת לא הוכיחה אף לא אחד מהתנאים האמורים, ומכאן מתבקש, שמסקנת כב' המפקחת, שהמערערת פועלת בלא שניתנה לה הסמכות לכך, היא מסקנה נכונה, ואין כל מקום להתערב בה.


13. עם כל הכבוד לכוונה הטובה, המערערת לא הייתה מוסמכת ליטול על עצמה את תפקיד הנציגות, ובוודאי שהמערערת לא הייתה מוסמכת לפנות אל בעלי הדירות בבית המשותף, ולדרוש מהם לשלם לה את דמי הניהול. בהעדר נציגות, היה על בעלי היחידות בבית המשותף לבחור נציגות חדשה, ובאין נציגות, חלות ההוראות הקבועות בסעיף 67(א) לחוק המקרקעין, המסמיכות את המפקח על רישום המקרקעין, למנות נציגות לבית המשותף.

בשום מקרה, לא יכול להיווצר מצב, בו אדם או תאגיד, יוכלו ליטול על עצמם את התפקיד או להכריז על עצמם, כי הם נציגות הבית המשותף.


ד. סוף דבר

14. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את הערעור.

(ב) בנסיבות העניין, הנני מחליט שלא לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

(ג) ככל שהמערערת הפקידה ערבון להבטחת הוצאות הערעור, תחזיר לה המזכירות את העירבון, באמצעות בא כוחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עורך דין חברות

  2. שם חברה מטעה

  3. אישור שם חברה

  4. חתימה בשם חברה

  5. חוב לחברת ניהול

  6. מורשה של חברה זרה

  7. קיפוח המיעוט בחברה

  8. חריגה מהרשאה בחברה

  9. עורך דין הקמת חברה

  10. סעיף 191 לחוק החברות

  11. עורך דין פתיחת חברה

  12. חוב לחברת השכרת רכב

  13. תביעה נגד חברה משכנת

  14. חתימה פגומה בשם החברה

  15. הגדרת ''עובד'' בחברה

  16. חובות של חברה לעירייה

  17. תביעה נגד חברת ווב סק

  18. סעיף 232 לפקודת החברות

  19. שימוש בשם של חברה אחרת

  20. סעיף 353א לחוק החברות

  21. חובות חברה שקרסה כלכלית

  22. תביעות נגד חברות שמירה

  23. סעיף 267 לפקודת החברות

  24. מינוי הכנ''ר כמפרק חברה

  25. חיוב מנהל בחובות החברה

  26. חשבון חח''ד חוב של חברה

  27. חיוב אישי בחובות החברה

  28. חובת האמון של מנהל חברה

  29. תביעה נגזרת חברה לא פעילה

  30. חוקיות אסיפה כללית בחברה

  31. חובת חברת ליסינג לבטח רכב

  32. שינוי תקנון חברה מנדטורית

  33. העברת פעילות מחברה לחברה

  34. החלפת מעבידים בחברת שמירה

  35. העברת שליטה בחברה ציבורית

  36. מינוי מפרק זמני לחברה זרה

  37. השתת חבות על אורגנים של חברה

  38. ביטול חברות במועצה מקומית

  39. בקשה להפסקת שימוש בשם חברה

  40. דמי טיפול ארגוני חברת שמירה

  41. תביעה נגד חברת אחסון אתרים

  42. זימון לחקירה ע''י מפרק חברה

  43. הפחתת הון חברה לצורך חלוקה

  44. הגשת דוח כוזב של חברה פרטית

  45. תביעה נגד חברת הובלות על חוב

  46. תביעה נגד חברה לייצור ממתקים

  47. רישום חברת נדל''ן כעוסק מורשה

  48. התחייבות אישית על חוב של חברה

  49. חובת דיווח על חילופי משרה בחברה

  50. הון עצמי מינימלי של חברה בבורסה

  51. חברה בייסוד (טרם נרשמה) כבעל דין

  52. האם אפשר לחייב להשקיע כספים בחברה

  53. הטלת חבות אישית על אורגן של חברה

  54. "מבחן הרווח" סעיף 302 לחוק החברות

  55. חברות העירייה במרכז השלטון המקומי

  56. העברת שליטה בחברה ציבורית מיד ליד

  57. רישוי חברות לאספקת שירותי אמבולנס

  58. תביעה נגד חברת מבחני התאמה לעבודה

  59. תביעה נגד בעלים של חברה חדלת פרעון

  60. משיכת כספים מחברה ע''י אחד הבעלים

  61. תביעת חברה ממצרים נגד חברה ישראלית

  62. תביעה נגד בעלים של חברה לתשלום חוב

  63. האם חברת ניהול יכולה להיות ועד בית ?

  64. החלפת חברות כדי להתחמק מתשלום לעובדים

  65. עסק ניהול ופיתוח חברות או חברת אחזקות

  66. רישום חברה לאחזקות נדל''ן כעוסק מורשה

  67. מחיקת תביעה של חברה עקב חדלות פירעון

  68. בקשה לאישור חלוקה לפי ס' 303 לחוק החברות

  69. תביעת חברת השכרת רכב לקבלת בעלות על רכב

  70. ביצוע עסקאות סמוך לפני הפסקת פעילות חברה

  71. תביעה נגד חברה מחו''ל שאינה פועלת בישראל

  72. אישור בית משפט לרכישת חברה: תמורה בלתי הולמת

  73. האם ב"חריגה מהרשאה" אין לפעולה תוקף כלפי החברה ?

  74. עדיפות ל"אינטרס הכלל" על פני "אינטרס הפרט" בדיני חברות

  75. אישור חלוקה שלא עומדת במבחן הרווח הקבוע בסעיף 303 בחוק החברות

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון