ההבדל בין הזכות פיצויים (סעיף 197) לתשלום היטל ההשבחה לכאורה, תשלום פיצויים למי שזכותו נפגעה עקב אישורה של תכנית פוגעת ותשלום היטל השבחה על ידי מי שהתעשר בעקבות אישורה של תכנית משביחה, הינם שני צידיה של אותה מטבע (כלשון בית המשפט בעניין קהתי), אלא שלא כך הדבר. מדובר בהסדרים בעלי מאפיינים שונים, תכליות שונות ותחולה שונה. לא מדובר בהסדרים סימטריים (ראו גם עניין בית הכרם פסקה 8 לפסק דינו של השופט אור). ניתן לציין כמה הבדלים משמעותיים: (א) זכות הפיצוי מוענקת בגין פגיעה עקב אישורה של כל תכנית מתאר. החבות בהיטל השבחה מוגבלת להשבחה הנובעת מאישורה של תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת בלבד. אין חבות בהיטל בעקבות אישורן של תכניות אחרות. (ב) הזכאים לפיצויים הינם כל מי שזכותו נפגעה בעקבות אישורה של התכנית ובתנאי שהפגיעה נעוצה בפגיעה במקרקעין. לעומת זאת, רק הבעלים או החוכר לדורות חייבים בתשלום היטל ובעלי הזכויות האחרות, גם אם התעשרו בשל אישורה של התכנית המשביחה, אינם חייבים בתשלום היטל וישתפו את הציבור בהתעשרותם רק במסגרת מיסוי על רווחי ההון. (ג) הפיצוי המשולם בעקבות פגיעה במקרקעין הינו על מלוא הפגיעה. לעומת זאת, החייב בהיטל נושא רק בתשלום 50% מההשבחה. אחד הטעמים לדבר, כפי שהובהר לעיל, נעוץ בהנחה שגם בעל הזכויות תרם להשבחה. (ד) ראינו כי במצבים מסוימים כאשר הפגיעה קטנה, פטורה הוועדה המקומית מתשלום הפיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק. לעומת זאת, החבות בהיטל אינה מותנית בהיקף ההשבחה וגם בגין השבחה מזערית קיימת חובת תשלום. (ה) עיתוי תשלום הפיצוי ועיתוי תשלום ההיטל אינם זהים. הזכות לפיצוי קמה מיד עם אישור התכנית הפוגעת. לעומת זאת, מועד תשלום ההיטל נדחה למועד המימוש. (ו) התכליות שעומדות בבסיס חובת הפיצוי ובבסיס החבות בהיטל נלמדים ממקורות שונים לחלוטין. הזכות לפיצויים קשורה בטבורה לזכות הקניין, בעוד שהחבות בהיטל אינה אלא חבות בתשלום מס על התעשרות. (ז) תביעה לפיצויים נתונה להתיישנות של 3 שנים כאמור בסעיף 197(ב). לעומת זאת, החובה לשלם היטל השבחה אינה מתיישנת וחבותו של החייב בהיטל נמשכת עד למועד המימוש (כפוף לאפשרות של העלאת טענת שיהוי ואולי גם התיישנות כאמור בפסק דין נסייר (רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עלית (20/6/10)). העדר סימטריה בין ההסדרים, מחייבת התייחסות לשאלה מהי ההשפעה של תכנית משביחה שבאה בעקבות תכנית פוגעת ולהיפך. פיצוייםהיטל השבחהסעיף 197 לחוק התכנון והבניה