האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?




העותר משיג בעתירה דנא על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב מיום 15/4/13, לאחר שזו קבלה את עררו של משיב 2 על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 28/11/2012, והורה לוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר על יסוד שיקולים תכנוניים בלבד מבלי להתייחס לטענות הקנייניות. על יסוד האמור קיבלה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה של משיב 2– מר אברהם רובין.

מסכת עובדתית



העותר ומשיב 2 הינם אדריכלים, שותפים עסקיים בעבר. במסגרת השותפות קנו השניים את גג הבניין בתל אביב (חלקה 20 בגוש 6951) (להלן: "הבניין"), שיפצו את הגג ובנו עליה יחידות דיור (קומות 4 ו- 5). לימים, הסתכסכו השניים והיחידות חולקו ביניהם לפי ערכם.
הבניין טרם נרשם כבית משותף. בעלי הקרקע הינם העותר ואחרים. לטובת משיב 2 נרשמה הערת אזהרה בלבד.
עובר לסכסוך, בשנת 1998 הגישו העותר והמשיב תובענה נגד יתר בעלי הזכויות בבנין (ת"א 286/98), תביעתם נדחתה בפסק דין מיום 11.1.04 אולם בגדרו נקבע כי העותר ומשיב 2 הינם הבעלים המשותפים של 27.44% בבניין.
ביום 12.12.10, במהלך דיון נוסף בת"א 286/98, הגיעו העותר ומשיב 2 להסכמה לפיה יחידות הדיור שחולקו ביניהם יוחלפו. עוד הוסכם בסעיף ה' להסכמה, כי "מר רובין ומר גבאי מצהירים בזה כי לא יתנגדו לבניית כל אחד על שטחו בהתאם לחלוקה בסעיפים א'- ו-ב' ובלבד שיוצא היתר בניה לבניה כאמור. מר גבאי ומר רובין מצהירים בזה כי לא יתנגדו להוצאת היתר האמור, ובלבד שההיתר יכלול בניה בשטח המוקצה לכל אחד מהם בהתאם לחלוקה דלעיל". בניגוד לנטען ע"י העותר בעתירה דנא - סעיף זה לא הותנה ברישום הבניין כבית משותף. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה.
בשנת 2009 תבע העותר את משיב 2 , רעיית המשיב 2 והחברה שבבעלותו. בתביעה זו דרש העותר שיפוי בגין הוצאות הבניה והשיפוץ שהעותר מימן לטענתו עבור שטחם המשותף. התביעה נדחתה, אולם העותר לא אמר נואש והגיש ערעור. בטרם נדון הערעור הגיעו הצדדים להסכם מיום 8.9.11 שאושר וניתן לו תוקף של פסק דין (להלן: "הסכם הפשרה"). לאחר הסדרת החלוקה בין הצדדים, נקבע בסעיף 1.7 להסכם:

"כל אחד מהצדדים רשאי לממש עד 50% מהזכויות הקיימות בקומה הרביעית והחמישית, בהתאם לחוקי התכנון והבניה והתב"ע התקיפות. בהתאם לכך לא תוגש התנגדות של צד להיתר שיגיש משנהו."


בחודשים אוקטובר – נובמבר 2009 החל משיב 2 בבניה על חלקו בבניין וזאת ללא קבלת היתר בניה כדין, בגין כך הוגש נגדו כתב אישום ביום 15.8.12. משיב 2 הודה במיוחס לו והורשע ביום 22.5.13 בעבירות לפי סעיפים 145 ו- 204(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.
עוד טרם ההרשעה, ביום 21.5.12, הגיש משיב 2 לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה לקבלת היתר. בעלי זכויות בבניין לא הגישו התנגדות למעט העותר שהתנגד מהטעם שמשיב 2 איננו מוגדר כבעלים אלא רק כבעל הערת אזהרה לזכותו.
ביום 12.12.12 קיבלה הוועדה המקומית את ההתנגדות ודחתה את בקשת משיב 2 להיתר מהטעם כי אינו הבעלים רשום. לפיכך, הגיש משיב 2 ערר למשיבה על החלטה זו. הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה לערר אולם העותר לא הגיש כל כתב תשובה מטעמו. למרות האמור, זומן העותר לישיבת וועדת הערר וניתנה לו זכות הטיעון. בטענותיו שינה העותר את טעם ההתנגדות שלא לתת היתר בניה למשיב 2 מאחר והיקף הבניה המבוקש חורג מהמוסכם בסע 1.7 להסכם הפשרה.
ביום 15.4.13 קיבלת המשיבה את עררו של משיב 2 ובסופו של הליך בפני הוועדה המקומית ניתן לו היתר בניה. מכאן העתירה שלפנינו.






תמצית טענות הצדדים



לטענת העותר, תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 קובעת, כי תנאי מוקדם להגשת בקשה להיתר בניה הינה היות המבקש בעלים או חוכר. על כן, הואיל ומשיב 2 אינו בעלים או חוכר הרי שיש לדחות את בקשתו.
עוד טוען העותר כי המשיבה בהחלטתה, התעלמה לחלוטין מטענותיו וכן התעלמה מן העובדה כי הבניה נשוא הבקשה למתן היתר כבר בוצעה ע"י משיב 2 שהחל בבניה עוד טרם קבלת היתר כדין, על כן, בשל התנהלותו זו של משיב 2 הוגש נגדו כתב אישום.
מנגד טוען משיב 2, כי יש לדחות את העתירה על הסף הואיל ועל העותר חלים דיני השתק פלוגתא והשתק עילה. עוד נטען כי החלטת המשיבה אינה מקימה עילת התערבות מנהלית ואף אם בית המשפט ימצא, כי תנאי סף להגשת בקשה לוועדה הינו רישום כבעלים או כחוכר, הרי שיש להפעיל את תורת הבטלות היחסית.
לגופו של עניין טוען משיב 2, כי תקנה 2א הנ"ל אינה מהווה תנאי סף ופרשנותה ככזאת אינה עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של הדין. מה גם כי העותר לא הגיש בקשה לצו ביניים נגד הוצאת היתר, לפיכך, לאחר החלטת המשיבה, פנה משיב 2 לוועדה המקומית וקיבל היתר כדין. בנסיבות אלה הופך הדיון לתיאורטי ואקדמאי גרידא. נטען כי הגם שהעותר לא הגיש תגובה לערר בפני וועדת הערר, הוא השתתף בדיון בערר שהתקיים ביום 15.4.13 העלה בפניה טענות חדשות, שונות מאלו שנטענו בפני הוועדה המקומית.
בדיון בערר, העותר לא חלק על בעלותו של משיב 2 בנכס ואף לא הכחיש את ההסכמות שהתקבלו בבית המשפט. לטענת העותר בפני וועדת הערר, בקשתו של משיב 2 מממשת יותר מ- 50% מזכויות הבניה בנכס (בניגוד לסעיף 1.7 להסכם הפשרה).
בהחלטתה בערר, קבעה המשיבה, כי לאור העובדה שהמחלוקת בין העותר למשיב 2 מבוססת על סעיף 1.7 להסכם הפשרה, הרי שמדובר בשאלה פרשנית שהכרעתה אינה נתונה בידי רשויות התכנון אלא בפני הערכאות המוסמכות. לגופו של עניין נקבע, כי יש לראות בהסכם הפשרה החלטה שיפוטית המאפשרת למשיב 2 להגיש בקשה להיתר וזאת על אף שאינו רשום כבעלים.

הכרעה



לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין העתירה להידחות.
התערבות בית המשפט במעשה המנהלי הנה מצומצמת והנטייה היא, אפוא, שלא להתערב אלא מקום שנפל בו פגם משפטי, כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ (3) 441). במקרה דנן, לא מצאתי כי נפל פגם משפטי בהחלטת המשיבה המחייב את קבלת העתירה.
יש להצטער על כך שהעותר לא מצא לנכון לציין בעתירתו את הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים ביום 8.9.11. יתר על כן, הטעם עליו מבסס העותר את העתירה דנא, שונה לחלוטין מהנטען על ידו בפני וועדת הערר. העותר לא טרח להגיש כתב תשובה לוועדת הערר, ובעת הדיון בפניה נטען על ידו בהרחבה, כי על פי הסכם הפשרה משיב 2 אינו רשאי לבנות על יותר מ- 50% מהשטח. טענה זו לא נטענה ע"י העותר בפני הוועדה המקומית.
לגופו של עניין, יחסיהם של העותר ומשיב 2 הוסדרו בשתי החלטות שיפוטיות שונות. שתי החלטות אלו העניקו למשיב 2 זכות קניינית בנכס על אף שאינו רשום כבעלים.
בפרוטוקול הדיון בת"א 286/98 מיום 12.12.10 נכתב בסעיף ה' כדלקמן:

"מר רובין ומר גבאי מצהירים בזה כי לא יתנגדו לבניית כל אחד על שטחו בהתאם לחלוקה בסעיפים א'- ו-ב' ובלבד שיוצא היתר בניה לבניה כאמור. מר גבאי ומר רובין מצהירים בזה כי לא יתנגדו להוצאת היתר אמור, ובלבד שההיתר יכלול בניה בשטח המוקצה לכל אחד מהם בהתאם לחלוקה דלעיל."
כלומר, כל צד רשאי לבנות בשטחו עד 50% מזכויות הבניה (בהתאם לחלוקה), כל עוד הוא מקבל היתר כדין.


נטען על ידי העותר, כי משיב 2 החל לבנות בבניין ללא קבלת היתר בניה כדין, דא עקא, כי שטענה זו לא נטענה על ידו בפני ערכאות קודמות וזכרה עלה לראשונה רק בעתירה זו. הנה כי כן, זו הפעם השלישית שהעותר משנה את טעמי התנגדותו להיתר בניה - התנגדות העותר בוועדה המקומית התבססה על עילה אחת, בפני וועדת הערר העלה התנגדות מטעם אחר בעתירה זו הועלה טעם שלישי שלא נידון כלל על ידי הוועדה המקומית וועדת הערר. נראה על פניו כי התנגדות העותר למתן היתר בניה למשיב 2 מונעת מטעמים של סכסוך עסקי גרידא בין הצדדים.
לא נמצא לפיכך להתערב בשיקולי וועדת הערר והחלטתה שאינם חורגים ממידת הסבירות.

העתירה נדחית.
העותר ישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בגין כל אחד מהמשיבים בסך של 25,000 ₪ (בסכום כולל של 50,000 ₪)



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון