האם אפשר להסכים בחוזה על זכויות בניה בבית משותף ?

האם אפשר להסכים בחוזה על זכויות בניה בבית משותף ? "זכויות בנייה" הוגדרו בפסיקה כאפשרות לנצל את הקרקע לבנייה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית (ראו: ע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן, פס' 14 (11.3.2014) ; ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, רחובות, פס' 14 (12.2006); רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527 (1996); עניין קליין, פס' 43 לפסק-דינה של השופטת נאור). על-פי טיבן, זכויות הבנייה בבית המשותף הן ככלל נכס בבעלות משותפת, אולם הפסיקה קבעה כי הן יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות (ראו: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 501-502 (1983) ; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986) ; יהושע ויסמן דיני קניין כרך שני: בעלות ושיתוף 418 (1997) , ככל שניתנה לצורך כך הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף. במובן זה קיים דימיון בין זכויות הבניה ובין הרכוש המשותף - מדובר בנכסים השייכים ביסודם לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, אך הללו יכולים להעבירן למי שיבחרו כל עוד הוסכם על כך במפורש. השאלה אם הוקנו זכויות הבנייה כאמור היא, אפוא, שאלה שבעובדה הנגזרת מניתוח אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בהסכמים שכרתו ביניהם (עניין מפעל חסד, בפס' 16-14; עניין לווינהים, בעמ' 1727; עניין ביבי, בעמ' 502). [ע"א 6283/12 עמית צדוק נגד שיכון ופתיוח לישראל בע"מ.חוזהבניהבתים משותפיםשאלות משפטיותזכויות בניה