מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

נושא התביעה הוא מחלוקת בעניין סכום דמי החכירה השנתיים שעל הנתבעת לשלם לתובעת, עבור מקרקעין, שהנתבעת חוכרת מהתובעת מאז שנת 1992.

עיקרי העובדות הרלוונטיות

2. בהתאם להסכם חכירה שנחתם בין הצדדים ביום 4.8.1992 בירושלים (מצורף לכתב התביעה. להלן – הסכם החכירה), חוכרת הנתבעת מהתובעת חנות המצויה בגוש 1963, חלקה 60/02 במרכז המסחרי באשקלון (להלן – המקרקעין או החנות).

על-פי הסכם החכירה, התחייבה הנתבעת לשלם פעם בשנה דמי חכירה שנתיים, בהתאם לדרישות התובעת ולהוראות ההסכם.

משלא שולמו דמי החכירה השנתיים במשך כעשרים שנה, הוגשה נגד הנתבעת תביעה, אשר התקבלה בפסק-דין. מאחר שהנתבעת לא שילמה את החוב הפסוק, הוגשה התביעה הנדונה ביום 1.5.2008 ובמסגרתה נתבע סך של 116,499 ש"ח. סכום זה כלל את סכום החוב הפסוק ואת החוב הנוסף שהצטבר מאז פסק הדין הקודם ועד מועד הגשת התביעה. במהלך ניהול התובענה הנדונה ובעקבות הערות בית המשפט (כבוד השופטת שירלי רנר, שלפניה נשמעה התביעה הנדונה), בדיון מיום 13.5.2014, בעניין קביעת הסכום הנתבע, הופחת סכום החוב הפסוק שנפסק בהליך הקודם. כך שהסכום הנתבע עתה הוא סכום דמי החכירה השנתיים עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, התקופה שמיום 1.4.2001 ועד יום 31.3.2008 ובסך הכול 82,313.33 ₪.

אין מחלוקת בין הצדדים בכל הקשור לעובדות האמורות. המחלוקת היא אפוא, רק בשאלת סכום החוב של הנתבעת בשל אי תשלום דמי החכירה השנתיים עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה הנדונה.

3. מאז הוגשה התביעה, התנהלו מגעים רבים בין הצדדים, מתוך ניסיון להגיע להסכמה באשר לסכום דמי החכירה השנתיים השנוי במחלוקת. בין השאר נדון עניינה של הנתבעת בוועדה להפחתת חוב מטעם התובעת, אולם הנתבעת, כך נראה, דחתה את אשר הוצע לה. לנוכח כישלונות המגעים שניהלו הצדדים במשך זמן רב, נקבע בהחלטה מיום 5.1.2014 (סמוך להעברת התביעה להמשך שמיעתה לפניי) מועד לשמיעת הוכחות. לאחר החלטה זו ביקשו הצדדים למצות את המשא ומתן הממושך המתנהל ביניהם ולפיכך נקבע דיון ליום 23.3.2014.

בדיון זה הסכימו הצדדים להסדר דיוני שלפיו אם עד יום 30.4.2014 לא יעלה בידי הצדדים להגיע להסכמה, כי אז יגישו את סיכומי טענותיהם בכתב במועדים שנקבעו. בהתאם לכך ולארכות שניתנו לצדדים, הוגש סיכום טענות התובעת ביום 10.6.2014 וסיכום טענותיה של הנתבעת הוגש ביום 11.8.2014.

עיקרי טענות התובעת (רשות מקרקעי ישראל)

4. הסכום הנתבע מתייחס כאמור, לדמי החכירה השנתיים, אשר לא שולמו עבור התקופה שבין יום 1.4.2001 ליום 31.3.2008 ובסך הכול 82,313.33 ₪. תקופה זו נגזרת מכך שבהתאם להגדרת "דמי חכירה שנתיים" במבוא להסכם החכירה (עמ' 3 בהסכם), דמי החכירה משולמים מראש ביום 1 באפריל של כל שנה.

הגדרת "דמי חכירה" בהסכם החכירה (שם), היא "דמי חכירה ראשוניים ודמי חכירה שנתיים, כהגדרותיהם להלן". זו אפוא, הגדרת "דמי חכירה שנתיים" כפי שנקבעה בהסכם החכירה:

"לא יותר מ-5% מההפרש בין הערך היסודי של המגרש לבין דמי החכירה הראשוניים, שישולמו כאמור להלן:
(1) סך של 2,166.86 ₪ שיהווה את דמי החכירה השנתיים לשנה המתחילה ביום 1.4.1990 (להלן – המועד הקובע).
(2) דמי החכירה השנתיים ישולמו מראש, ב-1 באפריל של כל שנה, וזאת כאמור להלן.
(3) דמי החכירה השנתיים יוגדלו מדי פעם על בסיס הערכה חדשה של המגרש על-ידי השמאי הממשלתי או על בסיס העלייה בערכו של המגרש או על בסיס הצמדה למדד המחירים לצרכן – והכל על בסיס, בשיעורים ובתקופות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
כל עוד לא תחליט מועצת מקרקעי ישראל אחרת, יוגדל הסך של דמי החכירה השנתיים הנקוב בס"ק (1) לעיל באופן שיתווספו לו כל שנה הפרשי הצמדה שיחושבו וישולמו בהתאם לשינויים היחסיים במדד המחירים לצרכן בין המדד האחרון שהיה ידוע לפני המועד הקובע לבין המדד האחרון שיהיה ידוע במועד בו יגיע זמן הפירעון של דמי החכירה השנתיים כאמור לעיל.
(4) כל התשלומים האמורים ייעשו במשרד המחכיר ללא צורך בדרישה נוספת מצדו. הורה המחכיר על תשלום במקום אחר, יבוצע התשלום עבור אותה שנה שלגביה חלה ההוראה, כפי שהמחכיר הורה.

בהתאם להגדרה האמורה, נקבעו דמי החכירה השנתיים שהנתבעת חויבה לשלם, כמפורט בתדפיס חוב המפרט את קרן החוב לכל אחת מהשנים הרלוונטיות, בין שנת 2001 לשנת 2007. לסכומים אלו ובהתאם להגדרת דמי חכירה שנתיים, מתווספים הפרשי הצמדה וריבית מהיום הקובע ועד התשלום בפועל. בנוסף לכך, ובהתאם לאמור בסעיף 13 בהסכם, על החוכר – הנתבעת – לשלם גם תשלום מס ערך מוסף, המתווסף לסכום דמי החכירה השנתיים. כך שסך כל דמי החכירה השנתיים בגין המקרקעין עבור שבע השנים משנת 2001 עד שנת 2007, הכוללים את קרן החוב בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית ומע"מ הם בסך של 82,313.33 ₪ (כמפורט בפירוט החוב המעודכן ליום 19.3.2014, שהוגש ביום 24.3.2014, בהתאם להחלטה מיום 23.3.2014).

5. בעניין קביעת סכום דמי החכירה השנתיים עבור התקופה הרלוונטית, שעליו חולקת הנתבעת, טענה התובעת, כי הוראת סעיף 8(ג) בהסכם החכירה קובעת כי "בכל מקרה שהמחכיר ידרוש העלאת דמי החכירה השנתיים ... החוכר יהיה רשאי לערער עליה תוך 30 יום ... בפני השמאי הממשלתי". למרות זאת, הנתבעת מעולם לא ערערה על הסכומים שנקבעו.

עוד טענה התובעת בעניין זה, כי הנתבעת לא הגישה חוות דעה של שמאי מומחה, החולק על הקביעה של התובעת באשר לערך המקרקעין או בעניין קביעת דמי החכירה השנתיים ואופן חישובם. לעניין זה הוסיפה התובעת, כי מאחר שהנתבעת מודה בעצם החוב מכוח הסכם החכירה, אך חולקת על גובהו, הרי שזו טענת הודאה והדחה ולפיכך הנטל להוכיח שסכום החוב שונה מזה הנתבע, מוטל על הנתבעת. באשר לטענה כי במקום שבו חוכר לא סתר את סכום החוב באמצעות חוות-דעה שמאית מטעמו, יש לקבל את קביעת התובעת (המחכיר), הפנתה התובעת לשני פסקי-דין שכך נקבע בהם (ת"א (שלום חיפה) 11771/04 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' דני ביטון (2008), כבוד השופטת בטינה טאובר; תא"מ 36752-05-10 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' יהושע ממרוד (2013), כבוד הרשמת הבכירה עפרה גיא).

לפיכך טענה התובעת, כי בהיעדר הוכחה סותרת מטעם הנתבעת, יש לקבל את חישוב התובעת בעניין שיעור החוב, אשר נקבע בהתאם להוראות הסכם החכירה. לטענת התובעת, חישוב זה אף מהווה רשומה מוסדית.

6. עוד טענה התובעת, כי הנתבעת נהגה בחוסר תום-לב בכל הקשור בתשלום דמי החכירה השנתיים. שכן, חרף פסק-דין קודם שניתן נגדה, לא שילמה היא את החוב הפסוק ואף לא את החוב נושא התביעה הנדונה. לסכומים אלו אף מצטרף סכום נוסף שנצבר מאז הוגשה התביעה הנדונה ועד היום. למרות זאת, תוך כדי ניהול התובענה הנדונה התברר שבשנת 2006 מכרה הנתבעת את זכויותיה בנכס לאחר, מבלי שקיבלה את הסכמת התובעת למכירה ומבלי ששילמה את סכום החוב שנצבר בגין הנכס בעשרים השנים האחרונות, כמתחייב מהסכם החכירה. מכל מקום, התובעת הדגישה, כי אין במכירת הזכויות כדי לפטור את התובעת, חוכרת הנכס, מתשלום מלוא החוב. עוד הדגישה, כי בפועל לא הועברו הזכויות אל הרוכש, מאחר שלא ניתנה הסכמת התובעת, כך שלכל היותר ישנה התחייבות לעסקה במקרקעין כלפי הרוכש. לפיכך טענה התובעת, שלנוכח מכירת הזכויות, על הנתבעת לשלם גם "דמי הסכמה", אשר מהווים תשלום חובה.

התובעת הטעימה עוד, כי בכך שהנתבעת נהנתה מהנכס במשך כל השנים, מבלי לשלם דמי חכירה שנתיים, התעשרה היא על חשבון הציבור שלא כדין.

7. לבסוף טענה התובעת, כי אין רלוונטיות לטענת הנתבעת, כי במשך שנים היה הנכס עזוב. לא רק שהתובעת מכחישה טענה זו, שלא הוכחה, אלא שלטענתה, לא נקבע בהסכם החכירה פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים במצב שבו נעזב הנכס שבגינו חלה חובת התשלום. אין מדובר במסי ארנונה המשולמים מכוח פקודת העיריות, אלא בתשלום מכוח הסכם החכירה ולכן לא ניתן לטעון לפטור מתשלום, אם פטור זה לא נקבע בהסכם.

עיקרי טענות הנתבעת

8. תחילה טענה התובעת, כי חלק ניכר מסכום התביעה התיישן וכי סכום התביעה אף כלל את סכום החוב הפסוק הקודם. מאחר שכאמור, התביעה עומדת עתה רק על סכום החוב שנצבר בשל אי תשלום דמי החכירה השנתיים בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה הנדונה, נראה שאין עוד צורך בפירוט טענותיה של התובעת בעניין הסכומים שכאמור, אינם נתבעים עוד.

באשר לסכום הנתבע עתה טענה התובעת, כי מכתב התביעה נעדרו פרטים מהותיים הדרושים לביסוס התביעה ובהם, פירוט גובה דמי החכירה השנתיים והבסיס לקביעתם. בנוסף נטען, כי אין פירוט של סכומי ההצמדה והריבית וכי יש קושי להבין את דף החשבון שצירפה התובעת. לעניין זה נעיר כבר עתה, כי אין ממש בטענה זו, שכן בדפי החשבון מופיע פירוט דמי החכירה השנתיים עבור כל שנה וכך גם את סכומי הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו על כל אחד מהסכומים.

9. עוד טענה הנתבעת, כי דמי החכירה שקבעה התובעת נקבעו באופן שרירותי ללא יחס סביר לשווי המקרקעין הנדונים. כך גם נטען כי גזירת דמי החכירה השנתיים, בהתאם להגדרתם, מ"הערך היסודי של המגרש" וכן מ"דמי החכירה הראשוניים" נעשה באופן לא ברור מכיוון שאין פירוט של סכומים אלו.

10. טענה נוספת של הנתבעת היא, שבמשך שנים לא נעשה כל שימוש בחנות וכך גם היה באשר לחנויות סמוכות לחנות הנדונה והדבר גרם לירידת ערכה של החנות. מסיבה זו טענה הנתבעת, כי יש הצדקה להפחתה משמעותית בדמי החכירה השנתיים ואף בביטולם.

גם בעניין אחרון זה נעיר כבר עתה, כי כפי שטענה התובעת, הבסיס לחיוב הנתבעת בתשלום דמי החכירה השנתיים הוא הסכם החכירה. מאחר שאין בהסכם זה כל הוראה הפוטרת מתשלום דמי חכירה שנתיים במצב שבו לא נעשה שימוש במקרקעין, הרי שאין מקום לטענה זו של הנתבעת.

11. לבסוף טענה הנתבעת, כי הגם שמסכום התביעה הופחת סכום של 52,171 ₪, שהיווה את החוב הקודם של הנתבעת, לא הופחתו הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו בגין סכום זה. למסקנה זו הגיעה הנתבעת וכך גם לחישובים נוספים שנעשו בסיכום טענותיה שלפיהם לכאורה, יש להפחית מסכום החוב, על יסוד דף החשבון שצורף אל כתב התביעה (פסקה 9 ואילך).

אף טענה זו של הנתבעת אין לקבל, שכן חישוב חובה של הנתבעת כמפורט בטענותיה של התובעת, אינו מבוסס על דף החשבון שצורף אל כתב התביעה, אלא על דף החשבון המעודכן ליום 19.3.2014, שכאמור לעיל, הוגש ביום 24.3.2014 ובהתאם לחישוב המובא בסיכומיה (פסקאות 14-7). כך שטענותיה של הנתבעת בעניין סכום עודף שלכאורה נתבע, אינן נכונות, שכן הן נסמכות על נתונים שאינם רלוונטיים עוד.

דיון, הכרעה ותוצאה

12. לאחר בחינת טענות הצדדים ולאחר שטענותיה של הנתבעת נדחו, מהטעמים שעליהם עמדנו לעיל, המסקנה המתבקשת היא כי יש לקבל את טענותיה של התובעת, שעליהן עמדנו בהרחבה וזאת מהטעמים שטענה התובעת. כך במיוחד בשים לב לכך שמעבר לכך שהנתבעת טענה טענות שאינן מבוססות על דבר ושכאמור לעיל, אף נסתרו, היא לא הניחה כל תשתית ראייתית לביסוס טענותיה כי יש להפחית מהחוב שצברה בשל כך שלא שילמה את דמי חכירה שנתיים.

בנסיבות אלו, התביעה מתקבלת.

הנתבעת תשלם לתובעת סכום של 82,313 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.3.2014 (מועד חישוב הסכום המעודכן) ועד התשלום בפועל.

בנוסף לכך ולנוכח התנהלות הנתבעת וגרירת ההליכים במשך שנים רבות וכל זאת אף מבלי ששילמה את הסכום המופחת שאף לטענתה, היה עליה לשלם, תשלם הנתבעת לתובעת סך של 8,000 ₪ עבור שכר-טרחת בא-כוחה ועבור הוצאות המשפט שהוציאה.

הסכומים האמורים ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון