סמכות ייחודית המפקח על המקרקעין

סמכות ייחודית המפקח על המקרקעין

מהוראות החוק עולה כי סמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים נקבעת בהתחשב בשני רכיבים, האחד, זהות בעלי הדין, והשני, נושא הסכסוך ביניהם.

סעיף 58 לחוק המקרקעין, הוא הרלוונטי לענייננו, קובע כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על- פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו על שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה – 'החזקה תקינה' – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".



1. להלן החלטתי בבקשת הנתבעים שבכותרת (להלן: "הנתבעים") לסילוק התביעה על הסף בטענה להעדר סמכות עניינית ולחילופין להעברת הדיון בה בפני המפקחת על בתים משותפים.

2. להלן סיפור המקרה כעולה מכתב התביעה:

הנתבעים, יחד עם אחרים שאין עניינם כאן, רכשו מחברת שרביב בע"מ (להלן: "חב' שרביב") דירות מגורים בבניין שברחוב יגאל אלון בחיפה (להלן: "הבניין"), ולצורך כך הם חתמו על הסכמי מכר, כמו גם על הסכמי אחזקה וניהול של הבניין (להלן: "הסכמי האחזקה"). בהסכמי האחזקה נקבע, בין היתר, כי הניהול והאחזקה של הבניין יימסרו לחברת ניהול ואחזקה. בהמשך, חתמו חברת שרביב והתובעת על הסכם שירותים לניהול ואחזקת הבניין ולפיו המחתה הראשונה את זכויותיה וחובותיה בהתאם להסכם האחזקה והניהול לתובעת אשר החלה באספקת אותם שירותים לבניין.

לימים התגלע סכסוך בין התובעת לבין הנתבעים ובסופו של יום בוטלה ההתקשרות ביניהם. בעקבות זאת הגישה התובעת תביעה דנן בעילה חוזית, לפיה היא ביקשה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי ניהול המגיעים לה, כטענתה, עד לביטול ההסכם, פיצוי עבור הנזק שנגרם לה בשל סיום ההתקשרות בין הצדדים וכן עוגמת נפש וזאץ בסך של 403,563 ש"ח ליום הגשת התביעה.

3. במסגרת הדיון בתביעה ניתן נגד הנתבעים פסק דין (להלן: "פסק הדין"). הנתבעים הגישו בקשה לביטול פסק הדין, אולם בקשתם נדחתה. הנתבעים הגישו בקשת רשות ערעור לבית משפט המחוזי בתיק רע"א 9490/10/13 (להלן: "הבר"ע") ובמסגרת אותו הליך הסכימה התובעת לבטל את פסק הדין והחזרת הדיון לבית משפט זה (להלן: "פסק הדין בערעור").

4. לטענת הנתבעים, בהתחשב בזהות הצדדים בעלי הדין ומהות הסכסוך, הרי בהתאם לחוק המקרקעין, למפקח על בתים משותפים סמכות עניינית ייחודית לדון ולהכריע בתביעה.

5. התובעת הגישה תגובתה לבקשה ובפיה טענות סף, כמו גם טענות לגוף העניין, כמפורט להלן:



הבקשה אינה נתמכת בתצהיר, אף כי מועלות בה טענות עובדתיות, ומטעם זה בלבד מן הדין לדחותה על הסף.




הבקשה מוגשת בשיהוי ניכר, לאחר שבין הצדדים בעלי הדין התנהלו הליכים קודמים מבלי שעלתה כל טענה להעדר סמכות עניינית.




במסגרת הבר"ע סוכם בין בעלי הדין כי הערעור יתקבל והדיון יוחזר לבית משפט זה. לפיכך, מכוח דוקטרינת ההשתק השיפוטי, הנתבעים מנועים מהעלאת טענת העדר סמכות עניינית של בית משפט זה. ודוק, התובעת הסכימה כי הבר"ע תתקבל אך ורק מתוך הבנה ברורה כי ההליך יתנהל בפני בית משפט זה. בכך נהגו הנתבעים בהעדר תום ודרישתם אף מנוגדת לפסק הדין שניתן בערעור.




אין למפקח על בתים משותפים סמכות ייחודית לדון בתביעה הואיל ועילת התביעה הינה, בין היתר, עילה נזיקית ובהתאם ללשון החוק, רק כאשר מתחזק בניין משותף מצטרף לסכסוך בין בעלי הדירות, למפקח על בתים משותפים מוקנית סמכות ייחודית לדון בתביעתו.


6. הנתבעים הגישו תשובתם לתגובת התובעת ולאחר ששקלתי מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבל את הבקשה.

7. פתח דבר יצויין כי הבניין טרם נרשם כבית משותף, אף כי עובדה זו אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו, שכן סעיף 77ב' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מחיל את ההוראות הרלוונטיות, כמפורט בהמשך, על בניין שטרם נרשם כבית משותף.

8. סעיף 72 לחוק המקרקעין, קובע כדלקמן:

"א. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 ... יכריע בו המפקח.

ב. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר השגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

ג. האמור בסעיפים קטנים (א) ו– (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך ....".

סעיף 58 לחוק המקרקעין, הוא הרלוונטי לענייננו, קובע כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על- פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו על שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה – 'החזקה תקינה' – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

מהוראות החוק לעיל עולה כי סמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים נקבעת בהתחשב בשני רכיבים, האחד, זהות בעלי הדין, והשני, נושא הסכסוך ביניהם.

9. באשר לזהות בעלי הדין, אלה יכולים להיות בעלי הדירות בבית המשותף (ס"ק 72(א) רישא לחוק) או מתחזק, כהגדרת המונח בס"ק 71(ב)(1) לחוק (ס"ק 72(ג) סיפא לחוק). יודגש כי אין חולק כי התובעת הינה "מתחזק" כמשמעות המונח בחוק.

10. התובעת מבקשת להבחין בין מצב בו מתחזק מצטרף לסכסוך קיים בין בעלי הדירות לבין מצב שבו אין כל סכסוך בין בעלי הדירות אלא בינם לבין המתחזק, כבמקרה דנן, ולטענתה הסמכות היחודית של המפקח על בתים משותפים חלה אך ורק במקרה הראשון.

טיעון התובעת לעיל אינו משכנע בעיניי והוא יוצר הבחנה מלאכותית שאינה מתיישבת עם לשון סעיף 73 לחוק, ואשר כותרתו "הזכות לתבוע בסכסוך", ובו נקבע כדלקמן:

"ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:

1. כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
2. נציגות הבית המשותף" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

טענת התובעת כאילו המפקח מוסמך לדון בסכסוך בין מתחזק לבין בעלי דירות בבית משותף רק באם המתחזק מצטרף לסכסוך קיים בין בעלי דירות, מרוקנת מתוכן את הוראת החוק לעיל והיא בבחינת הוספת תניות חדשות ללשון החוק ומתן פרשנות שונה בתכלית מהפרשנות הרגילה המשתמעת ממנו, מה גם והתובעת אינה מפנה לכל אסמכתא ואינה מעלה כל טעם הגיוני לפרשנותה הנטענת.

11. בהתחשב בטענות המועלות בתביעה, כמפורט בסעיף 2 לעיל, אין ספק כי עניינו של הסכסוך בין בעלי הדין חוסה תחת סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכן הוא מתייחס לדרישת התובעת לחייב את הנתבעים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו ולניהולו של הרכוש המשותף בבניין.

טענת התובעת כאילו התביעה כוללת גם כן עילה נזיקית שאינה בסמכותו של המפקח, אינה בדין יסודה. חזרתי ועיינתי בכתב התביעה ולא מצאתי בו כל עילה מסוג זה. כתב התביעה מתייחס מתחילתו ועד סופו להתקשרות החוזית בין בעלי הדין ואשר לשיטת התובעת הופרה בהפרה יסודית על ידי הנתבעים, התנהלות המצמיחה לה סעד כספי כמפורט בתביעה.

יודגש כי הסעדים המבוקשים בתביעה נובעים כל כולם מהעילה החוזית. לפיכך, העובדה כי התובעת דורשת לחייב את הנתבעים, בין היתר, בפיצוי עבור נזקיה הנטענים בעקבות ביטול ההתקשרות בין הצדדים, אינה מעלה ואינה מורידה כהוא זה ממהות עילת התביעה.

12. למעלה מהצורך, לא שוכנעתי כי מלשון החוק עולה כאילו סמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים לדון בסכסוך בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין מוגבלת אך ורק לעילה חוזית, שכן דרישה זו אינה עולה מלשון החוק, אף כי לאור האמור לעיל אין צורך לקבוע מסמרות בנדון.

13. לאור האמור לעיל, מצאתי כי מהפן המהותי אכן הדין עם הנתבעים והסמכות הייחודית לדון בתביעה מוקנית למפקח על בתים משותפים.

אדון כעת בטענות הסף אשר העלתה התובעת.

14. העדר תצהיר מטעם הנתבעים אינו מכשיל את הבקשה מהטעם הפשוט כי הטענות העובדתיות המועלות בה מבוססות על כתב התביעה והנספחים המצורפים אליו. אני דוחה אפוא את טענת התובעת בנדון.

15. באשר לטענת השיהוי בהגשת הבקשה, הכלל הוא כי ניתן להעלות טענה להעדר סמכות עניינית בכל שלב משלבי המשפט, אף בשלב הערעור, ולאו דווקא בהזדמנות הראשונה, וזאת כנדרש בטענה להעדר סמכות מקומית. כמו כן, על בית המשפט להעלות את סוגיית הסמכות העניינית מיוזמתו גם באם בעלי הדין לא חלקו על סמכותו העניינית (ר' ספרו של גורן, ''סוגיות בסדר דין אזרחי'', מהדורה עשירית בעמ' 16-17).

אמנם נכון, העקרון לעיל רוכך בהלכה הפסוקה ובתי המשפט דחו טענה להעדר סמכות עניינית שעלתה במסגרת הסיכומים או לאחר מתן פסק הדין בשל השיהוי בהעלאת הטענה (ר' ע''א 119/87 מרהג' נ. רמדאן פ''ד מד(4) 377 וכן רע"א 3640/03 דקל נ' דקל). אולם, במקרה דנן התביעה עדיין מצויה בשלביה המקדמיים, טרם הוגשו תצהירי עדות ראשית בתביעה ומן הסתם טרם החלה שמיעת הראיות.

יש לזכור כי הנתבעים היו מיוצגים בעבר באמצעות עו"ד אשר רשיונה נשלל ופסק הדין שניתן נגדם היה על רקע התנהלותה והתעלמותה הממושכת מהחלטות בית המשפט. לפיכך הנתבעים לא זכו בעבר בייצוג הולם וגם מטעם זה אין לבוא אליהם בטענות על אשר לא העלו טענתם להעדר סמכות עניינית בשלב מוקדם יותר.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת השיהוי.

16. נותר לדון בטענת סף נוספת אשר העלתה התובעת, היא טענת ההשתק השיפוטי.

ב-רע"א 3640/03 דקל נ' דקל ואח' נפסק כדלקמן:

"דוקטרינת ההשתק השיפוטי מקורה בדיני היושר האנגליים, ומשמעותה היא – חסימת בעל דין מהעלאת טענות מסוימות בהליך שיפוטי, אפילו מוצדקות הן לגופן, בשל התנהגותו בהקשר לסוגייה הנדונה שדבק בה פגם.

ההשתק כלפי בעל דין נובע ממקורות ערכיים שונים – עיקרון תקנת הציבור, האיסור על שימוש לרעה בהליכי בית המשפט, ותורת תום הלב .... תכליתו של ההשתק השיפוטי למנוע פגיעה לא ראויה בבעל הדין שכנגד, למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאימון הציבור במערכת המשפט, ולמנוע ניצול לרעה של בתי המשפט....

דוקטרינת ההשתק השיפוטי מהווה אחת השלוחות של דיני ההשתק המסורתיים. ומציבה מחסום דיוני בפני בעל דין מלטעון טענה דיונית, שאפילו נכונה היא, יש בה דופי של חוסר תום לב דיוני. תורה זו משתלבת בעיקרון תום הלב אשר חדר לכל תחומי המשפט – המהותי והדיוני כאחד" (שם, פסקה 18 לפסק הדין).

(לאותה הלכה ר' גם כן רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, ו-ע"א 1351/06 עו"ד חורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ).

17. יצויין כי בהלכה הפסוקה טרם הוכרעה השאלה באם הצלחה בטענה שעלתה בהליך קודם הינו תנאי לתחולת דוקטרינת ההשתק השיפוטי (בנדון ר' ספרו של אדר "שימוש לרעה בהליכי משפט" בהוצאת בוסי, החל מעמוד 93 ולפסיקה אליה מפנה המחבר). מכל מקום, סוגייה זן אינה רלוונטית לענייננו, מהטעם כי במקרה דנן הנתבעים זכו בהליך הבר"ע.

18. בהתאם להלכה הפסוקה, הסכמת בעלי דין להתדיין בפני ערכאה שיפוטית אינה מקנה סמכות עניינית בנושא ככל והמחוקק מצא להקנות את הסמכות לערכאה שיפוטית אחרת (ר' ע"א 657/84 מזכירות ועדת הביקורת של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י ואח' נ' טאובמן, פ"ד מא(2) 685 וכן ע"א 119/87 מרהג' נ' רמדאן ואח', פ"ד מד(4) 377).

הנה אם כן, גם אם תאמר כי הנתבעים הסכימו להחזרת הדיון בתביעה לבית משפט זה, הרי אין בהסכמה זו כדי להקנות לבית המשפט סמכות עניינית שעל-פי חוק מוקנית לפורום שיפוטי אחר.

למעלה מהצורך, הסכמת הנתבעים במסגרת הליך הבר"ע להחזרת הדיון בתביעה לבית משפט זה אין משמעותה כי הם ויתרו על טענת העדר הסמכות העניינית או הסכימו כי הסמכות העניינית מוקנית לבית משפט זה. ודוק, גם בית המשפט המחוזי בפסק הדין בערעור לא קבע כי בית משפט זה ישמע את הראיות בתביעה ויכריע במחלוקת לגופא, אלא הוא רק ביטל את ההחלטה הדוחה את הבקשה לביטול פסק הדין ואת פסק דין, זאת ותו לא. מאותו טעם יש לדחות גם את טענת התובעת כאילו טענת הנתבעים להעדר סמכות עניינית אינה מתיישבת עם פסק הדין בערעור.

19. הטענה כאילו התובעת הסכימה כי הבר"ע תתקבל מתוך הבנה שההליך ימשיך להתנהל לגופו בפני בית משפט זה, אינה משכננעת בעיניי.

עיינתי בפרוטוקול הדיון בבר"ע וממנו עולה כי בית המשפט שם נטה לקבל את הבר''ע ולאור הערות אשר העיר במהלך הדיון, הודיע ב"כ התובעת לאחר הפסקה על הסכמתו לכך. הדברים עולים במיוחד מהמצוטט להלן פרוטוקול הדיון:

"בית המשפט:
אני מבקש להבין את מקור הסמכות לטענתך לבית המשפט קמא למחוק את כתב ההגנה ולתת פסק דין בהעדר הגנה.

ב"כ המשיבה:
אני לא יודע להצביע על סמכות מעבר לסמכות טבועה. לאור הערות בית המשפט אני מבקש 10 דקות להיוועץ עם מרשי" (ההדגשות במקור – ר.ח.).

כמו כן, בפסק הדין בערעור שב בית המשפט והביע את עמדתו כי בנסיבות העניין מחיקת כתב ההגנה בתביעה, ואשר בעקבותיה ניתן פסק הדין, לא היתה בסמכות.
הנה אם כן, התנהלות התובעת בערעור והסכמתה לקבלת הבר"ע מבוססת על הערות בית המשפט והבנתה לאן הרוח נושבת ולא על ויתורה בעניין זה או אחר שהושפע מעמדת הנתבעים באותו הליך.

20. ממכלול הנימוקים לעיל אין להחיל את דוקטרינת ההשתק השיפוטי על מקרה דנן והטענה בנדון נדחית.

21. בהתאם לתקנה 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, אין להורות על דחיית התביעה בשל העדר סמכות עניינית, באם ניתן להעביר את הדיון בה לפורום המוסמך, המפקח על בתים משותפים במקרה דנן, וכך ייעשה.

22. לסיכום, אני מקבל את הבקשה ומורה על העברת הדיון בתביעה למפקח על בתים משותפים.

הוצאות ההליך תישקלנה במסגרת פסק הדין הסופי שיינתן על ידי המפקח.


רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון