פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

לפניי תביעה לפינוי הנתבעת – עיריית ירושלים – דיירת מוגנת בנכס בירושלים, מחמת איחור של שלושה שבועות ומחצה בתשלום דמי השכירות השנתיים המגיעים ממנה.

עיקרי העובדות הרלבנטיות



מרבית העובדות הצריכות להכרעה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים.




התובעים, אח ואחות, הם הבעלים של נכס בן שתי קומות ברח' שבזי 24 בשכונת נחלאות בירושלים ("הנכס"). ביום 15.8.50, או בסמוך לכך, נעשה בין אמם של התובעים לבין הנתבעת הסכם לפי הושכר הנכס לנתבעת. מטרת השכירות, על פי הסכם השכירות, היא בין היתר "לצרכי חינוך" והנתבעת מקיימת בנכס חוגי סיירות כמו גם פעילות של המחלקה לנוער שלה וכינוסים ופעילויות חברתיות (כעולה מת"א (שלום י-ם) 10985/08).




הנתבעת המשיכה לעשות שימוש בנכס גם לאחר שתמה תקופת השכירות החוזית, ועד היום – זה למעלה משישים שנים. אין מחלוקת של ממש בין הצדדים כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בנכס (ס' 4




לתצהיר התובע). התביעה דנן היא התביעה השלישית במספר בה עותרים התובעים לפינויה של הנתבעת מהנכס. תביעה אחת נדחתה. תביעה אחרת עודנה תלויה ועומדת.




כיום, וככל הנראה מזה מספר שנים, משלמת הנתבעת לתובעים דמי שכירות כלכליים בשיעור העולה במעט על 120,000 ₪ לשנה. גם בעניין זה מתקיימים בין הצדדים הליכים לפני בית הדין לשכירות, אך אלה אינם צריכים לענייננו.




אין מחלוקת כי דמי השכירות משתלמים באורח שנתי, היינו: אחת לשנה ומראש, וזאת ביום 1.8 של כל שנה (ס' 6 לכתב התביעה, ס' 16 לכתב ההגנה המתוקן).




עניינה של התביעה בטענת התובעים כי בשנת 2012 לא שילמה הנתבעת את דמי השכירות המגיעים ממנה במועדם – היינו ביום 1.8.12 – אלא רק ביום 27.8.12 שאז ביצעה העברה בנקאית של דמי השכירות לחשבונות הבנק של התובעים. בתחילה סירבו התובעים לקבל את דמי השכירות, הורו לבנק להחזיר את הסכומים שהועברו לידי הנתבעת והודיעו לנתבעת כי בכוונתם להגיש תביעת פינוי בכל הקדם (נספח ד' לתצהיר התובע). בהמשך, הסכימו התובעים לקבלת התשלום מבלי שיהיה בכך כדי לגרוע מטענותיהם (ראו הנספחים שצורפו לכתב התשובה).




אין מחלוקת כי דמי השכירות לא שולמו במועדם וכי הם שולמו באיחור של כשלושה שבועות ומחצה (ראו ס' 31 לכתב ההגנה המתוקן).




מדוע חל העיכוב בתשלום דמי השכירות?




לכתחילה, ולאחר סירובם של התובעים לקבל את דמי השכירות באיחור, טענה הנתבעת כי התשלום התעכב משום שהתובעים לא המציאו לנתבעת אישור לגבי פטור מניכוי מס במקור (נספח ה' לתצהיר התובע). כך טענה גם בכתב הגנתה (למשל, בס' 18-19 שם). בהמשך, ולאחר בירור נוסף של הדברים, חזרה בה הנתבעת מטענתה האמורה והסבירה שהטענה הועלתה בטעות, כפי הנראה על רקע שיחה שהתקיימה מול התובע, קודם למועד התשלום, בקשר עם פטור מניכוי מס במקור (ס' 11 לתצהיר נציגת הנתבעת ונספח ו' שם). יצויין כי לא מצאתי שיש בנסיבות אלה, שבהם תיקנה הנתבעת את עמדתה לאחר בירור נוסף של הדברים (אף שראוי היה שתבררם נכונה לכתחילה), משום חוסר תום לב כטענת התובעים.




הנתבעת מסבירה כיום את האיחור בתשלום בעיכובים בהליך הבירוקרטי הפנימי אצלה ונוכח הצורך בקבלת אישורים ממספר גורמים קודם לביצוע התשלום.




בהקשר זה העידה לפניי היום גב' יהודית בן חמו, עוזרת כספית באגף חברה בנתבעת שהיתה מעורבת בהליכי אישור תשלום דמי השכירות לתובעים. מעדותה ומתצהירה עולה כי הנתבעת נערכה לביצוע התשלום לתובעים חודש לפני מועד התשלום וכבר ביום 1.7.12. באותה עת הוגשה בקשה להכנת הוראת תשלום עבור התובעים. זמן לא רב לאחר מכן חתם מנהל מינהל תרבות ופנאי בנתבעת על הוראות התשלום. בעקבות זאת הונפקו ביום 22.7.12 שוברי תשלום. ביום 24.7.12 חתמה הגב' בן חמו על שוברי התשלום ואלה הועברו לאחר מכן לאישורו של החשב הממונה על אישור תשלומים מעין אלה (ראו סעיפים 7-13 לתצהיר בן חמו, והנספחים שצורפו שם וכן עדותה, ע' 7, ש' 1-5 לפרוטוקול). אף שהשוברים הועברו לאישור החשב כבר ביום 24.7.12 – היינו כשבוע קודם למועד שבו צריך היה לבצע את התשלום – חתם החשב על השוברים רק ביום 22.8.12 וגזברות הנתבעת ביצעה את התשלום, כאמור לעיל, אך ביום 27.8.12 (סעיפים 15-16 לתצהיר בן מו והנספחים שם).




נציגת הנתבעת, הגב' בן חמו, הסבירה את פרק הזמן שחלף עד לקבלת אישור החשב לתשלום – הוא פרק הזמן שבעטיו נגרם העיכוב בתשלום לתובעים – בכך שהחשב הרלבנטי ביקש לברר מספר פרטים טרם שיאשר את התשלום (ס' 13 לתצהיר בן חמו). בעדותה מסרה כי אינה זוכרת מהם הפרטים שביקש החשב לברר, אך הוסיפה, כפי הנראה על יסוד היכרותה את אופן התנהלות הדברים, כי אפשר וביקש לראות את חוזה ההתקשרות הרלבנטי או לקבל הבהרות ביחס לסכומים המשתלמים, אופן הצמדתם או כיו"ב פרטים (ע' 6, ש' 29-32 לפרוטוקול, וראו גם ע' 7, ש' 19-22, שם אישרה בהגינותה כי אינה יכולה לזכור את שאירע במדויק). יצוין עוד כי מהראיות נראה שהנתבעת שילמה את המגיע ממנה – אף שבאיחור – בלא שהתובעים פנו אליה בטרוניה או בדרישה לאחר שחלף המועד. בעניין זה אינני מקבל את גרסת התובע בעדותו כאילו לאחר שחלף המועד וקודם לתשלום פנה בעניין לנתבעת. גרסא זו אין לה זכר בתצהירו או בתצהיר נציגת הנתבעת, היא לא מגובה בכתובים ולא נזכרה בחילופי התכתובות בין הצדדים בזמן אמת, ולמעשה גם התובע עצמו אישר שאינו זוכר בוודאות כי פנה לנתבעת כאמור (ע' 4, ש' 17-25 לפרוטוקול).




התמונה העולה מן האמור היא כי הנתבעת נערכה לבצע את התשלום במועד וכי התכוונה לשלם לתובעים את המגיע להם במועד. אלא שבשל עיכוב בהליכי האישור הפנימיים הנהוגים אצלה – עיכוב שפִּשרו לא התברר עד תום ושאפשר שהוא נובע אף מתקלה או מהעדר מעקב ובקרה מספקים שיבטיחו קבלת האישור מאת החשב במועד – לא נעשה התשלום אלא באיחור של שלושה שבועות וחצי.




על יסוד איחור זה טענו התובעים כי קמה עילה לפינוי הנתבעת מהנכס. בהקשר זה טענו עוד כי העיכוב בתשלום מצטרף לעיכובים נוספים בתשלומים בעבר, שלכך נתייחס בהמשך.




על רקע זה נעבור לדון בשאלות הדרושות להכרעה.


דיון והכרעה



התובעים לא ציינו במפורש את הסעיף בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ("החוק"), עליו נסמכת עילת הפינוי לה הם טוענים. עם זאת, מטענותיהם נראה כי ביקשו להשתית את תביעתם על הוראת סעיף 131(1) לחוק שעניינה בדמי השכירות (ממילא לא טענו ביחס לאיזה מעילות הפינוי האחרות ולא הראו כי מתקיימים יסודותיה של עילת פינוי אחרת).




בענייננו, מדובר באיחור קצר וקל ערך בן שלושה שבועות ומחצה. איחור זה תוקן על ידי הנתבעת עוד קודם להגשת התביעה ומיוזמתה. האיחור מקורו, כך נראה, בתקלה או בעיכובים בירוקרטיים אצל הנתבעת, שאף שככלל ראוי היה לנתבעת כי תנהג יתר הקפדה ותעמוד בחובתה לשלם לתובעים את המגיע להם במועד, אין עסקינן באיחור העולה בנסיבות העניין כדי ניתוק המשכיות התשלומים. אין בו משום הפסקת תשלום כעניין של קבע. ממילא אין בו כדי להקים עילת פינוי. תוצאה אחרת פירושה כי הדייר המוגן יהיה בבחינת מי שיושב בבית זכוכית באופן שכל תקלה, ובכלל זה מפאת שכחה או מחמת טעות, תזַכּה את בעל הבית בצו פינוי כפרס ללא הצדקה (כלשון כבוד השופט צ' ברנזון בע"א 106/52 הנ"ל).




התובעים טענו כי גם בעבר חלו עיכובים בביצוע התשלומים על ידי הנתבעת. לא מצאתי כי יש בטענות אלה כדי לשנות את המסקנה בנסיבות העניין. לתמיכה בטענה צירף התובע לתצהירו טבלה שנערכה על ידו ושבה פורטו שבעה מקרים שבהם חלו לפי הטענה בעבר עיכובים במועד ביצוע התשלומים (נספח ח' לתצהיר). אף בהתעלם מכך שהתובע לא צירף את האסמכתאות בדבר המועדים שבהם נעשו התשלומים ואשר שימשו בסיס לעריכת הטבלה, הרי שמכל מקום לא הובהר מה היו הנסיבות בקשר עם ביצוע התשלום בכל מקרה ומקרה. מעבר לכך, עיון בטבלה מגלה כי בחלק ניכר מהמקרים דובר באיחורים פעוטים ממש (איחורים שנעו בן יום לבין שבועיים ימים) ולגבי העיכוב הנטען המשמעותי ביותר – עיכוב בן חמישה שבועות – לא הובהר מה טיב האיחור משצוין ש"גמר התשלום" נעשה בחלוף הזמן האמור באופן שלא מאפשר לדעת אם, למשל, האיחור הנטען לא חל אלא על חלק קטן מן התשלום (דוגמת רכיב ההצמדה) בלבד. לכך יש להוסיף כי חלק מהאיחורים הנטענים נעשו שנים רבות קודם להגשת התביעה, בלא שהובאה ראייה כלשהי לטרוניה או טענה שהעלו התובעים בעניין, ובנסיבות בהן אין כל מחלוקת שהנתבעת עמדה בתשלום מלוא הסכומים המגיעים ממנה (ראו דברי התובע, ע' 5, ש' 32 – ע' 6 ש' 1 לפרוטוקול). גם בהקשר זה אין בידי לקבל את טענת התובע כאילו היו בעבר מקרים שבהם נדרש לנהוג באיומים, בקשות ותחינות על מנת להביא את הנתבעת לשלם. דברים אלה הועלו לראשונה בעדות. לא היה להם כל זכר בתצהיר התובע על אף חשיבותם לעניין. גם לא הובאו להם תימוכין כלשהם דוגמת פניות או דרישות בכתב.




משכך, גם כאשר מביאים בחשבון את הטענות בדבר עיכובים מסוימים בעבר, הרי שאין בתשתית שהובאה כדי לבסס – ולוּ בקירוב – את המסקנה בדבר ניתוק המשכיות התשלומים, שהיא תנאי בל יעבור להעמדת עילת הפינוי הנטענת. ממכלול הראיות שהובאו עולה בבירור כי הנתבעת מעולם לא גילתה דעתה כי בכוונתה להימנע מתשלום המגיע ממנה. גם מהתנהלותה לאורך השנים לא עולה תמונה כאמור. להיפך. הנתבעת פועלת בנכס מזה למעלה משישים שנה. היא משלמת את דמי השכירות המתחייבים – ובשנים האחרונות דמי שכירות כלכליים – מדי שנה. התובע עצמו העיד כי הנתבעת מעולם לא סירבה לשלם את דמי השכירות המתחייבים (ע' 6, ש' 2-3 לפרוטוקול).




עיינתי בפסקי הדין אליהם הפנו התובעים בסיכומיהם ושעליהם ביקשו לסמוך (כמפורט ברשימות האסמכתאות שהוגשו על ידם קודם לדיון). בנסיבות העניין אין בפסקי הדין האמורים כדי להועיל לתובעים. חלק ניכר מפסקי הדין לא דנו כלל בשאלת פרשנותה של עילת הפינוי שעניינה הפסקת תשלום דמי השכירות אלא בשיקולים בקשר עם מתן סעד מן הצדק מקום בו הוכחה עילת פינוי. מרביתם עסקו בהפרות משמעותיות ונמשכות של החובה לשלם דמי שכירות, לפרקי זמן ממושכים – לעיתים משך שנים – ולעיתים תוך הפרות חוזרות ונישנות שעלו כדי התנהגות והימנעות שיטתית. כולם שונים עד מאד מנסיבות המקרה שלפנינו וממילא לא יכולים התובעים להיבנות מהם במקרה הנדון.




בשולי הדברים אעיר כי בתצהירו טען התובע לקיומן של הפרות חוזרות ונישנות "אחרות" של הנתבעת. מעבר לטענת סתמית כאמור לא הובאו פרטים כלשהם ביחס להפרות אחרות. אפשר שכוונת התובע היא להפרות נושא ההליכים האחרים שבין הצדדים. כך או אך, משהטענות הועלו בעלמא, ללא פירוט ובלא שהובאו בעניין כל ראייה, ונזנחו בסיכומים, אין בהם כדי לשנות.




במצב דברים זה – יש לדחות את תביעת התובעים לפינוי הנתבעת מהנכס.




למעלה מהדרוש אציין כי גם לוּ מצאתי שקמה בענייננו עילת פינוי בשל האיחור שחל בתשלום דמי השכירות, סבור הייתי כי בנסיבות העניין מן הראוי להושיט לנתבעת סעד מן הצדק ולא להורות על פינויה.




כאמור לעיל עסקינן בהפרה שאיננה משמעותית, שעניינה איחור קל, טכני, לפרק זמן קצר, מחמת תקלה או שגגה בירוקרטית, ללא כל כוונת זדון, בנסיבות בהן ברור כי הנתבעת לא התכוונה להתחמק מחובתה לשלם את דמי השכירות כמתחייב. כפי שנפסק בכל האמור במתן סעד מן הצדק בנסיבות של פיגור בתשלום דמי שכירות, אז ככל ש"אי התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש" המגמה היא ליתן את הסעד (רע"א 359/88 שטרנפלד נ' עזבון חסון (18.1.94)). לכך יש להוסיף כי הנתבעת פועלת בנכס מזה למעלה משישים שנה, כי דמי השכירות המשתלמים על ידה הם דמי שכירות כלכליים, וכי היא מקיימת במקום פעילות בעלת אופי חינוכי לטובת בני נוער.





עם זאת, גם כאשר מביאים בחשבון את השיקולים הכלליים האמורים, הרי שבנסיבות המקרה שלפנינו ובפרט נוכח משקלה הקל של ההפרה, אפילו היינו מניחים כי קמה עילת פינוי, קל לראות כי מידתה וחומרתה של ההפרה אינן יכולות להצדיק את התוצאה של פינוי והכף היתה נוטה בבירור לטובת מתן סעד מן הצדק. בנסיבות העניין גם לא הייתי רואה להתנות את מתן הסעד בפיצוי, זולת הפרשי הצמדה לתקופת האיחור, ככל שלא שולמו.

התוצאה


נוכח כל האמור לעיל – דין התביעה להידחות.

במכלול נסיבות העניין, בשים לב לתוצאה אליה הגעתי מחד גיסא, אך גם לכך שהנתבעת הפרה את חובתה לשלם את דמי השכירות במועד (אף שדובר באיחור קל), ולהתנהלותה הדיונית של הנתבעת (שלא ביררה לכתחילה את מצב הדברים לאשורו באופן שחייב את תיקון כתב ההגנה) מאידך גיסא – לא ראיתי לעשות צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון