האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

האם רשאי שוכר נכס להימנע כליל לאורך זמן ממושך של חודשים רבים להימנע מתשלום דמי השכירות המגיעים למשכיר מכוח חוזה שכירות בטענה לחוסר תום לב בעת כריתת ההסכם ולפגם במושכר.

כבר נקבע בהלכה הפסוקה, כי חובת שוכר לתשלום דמי שכירות הינה בבחינת "חיוב עצמאי", דהיינו: חיוב שאינו תלוי בקיום חיוב הצד שכנגד, וכדברי כב' הנשיא שמגר בהלכת אלתר :

" כאשר החיובים עצמאיים, חובתו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמא, שמקובל לתיתה, היא זה של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר –תוקף" (ר' ע"א 765/82, אלתר ואח' נגד אלעני, פד"י לח(2) 701, 708-709 (1984).


1. לפני תביעה כספית-חוזית, על סך 47,033 ₪, בגין חיובי הנתבעים לתשלום דמי שכירות, הוצאות ארנונה ופיצויים מוסכמים מכוח התחייבותם בחוזה שכירות שנכרת בין הצדדים בעיר אריאל ביום 4.7.11 להשכרת נכס מקרקעין מסוג חלק מחנות באריאל (להלן: "חוזה השכירות" ו – "החנות" או "המושכר").

2. תובענה זו הוגשה בתחילה ב-"סדר דין מקוצר" והועברה להידון ב-"סדר דין מהיר". נוכח ניהול התובענה בהליך של סדר דין מהיר ובהתאם לתקנה 214 טז' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד -1984, ינומק פסק הדין באופן תמציתי בלבד.

3. זהות הצדדים: התובע הינו בעלה והיורש החוקי של בעלת החנות - המנוחה רונן אביבה ז"ל. הנתבע 1 שכר את החנות מהמנוחה בהתאם לחוזה שכירות בלתי מוגנת לתקופה מיום 1.8.2011 ועד ליום 31.7.12 (נספח א' לכתב התביעה) (להלן: "הנתבע") הנתבע 2 הינו שם מסחרי של עסקו של הנתבע 1.

4. טענות התובע, כפי שעולה מכתב התביעה, הינם כדלקמן: הנתבע שכר כ- 30 מ"ר מהחנות ביודעו, כי עסקינן בחנות מחולקת. כמו כן, הנתבע היה ער לעובדה שהתובע מטפל מול הרשות המקומית לצורך הכשרת חלוקת החנות. עם זאת, עניין זה לא עלה כלל בין הצדדים בעת כריתת ההסכם. דמי השכירות החודשיים המוסכמים עמדו על סך 2,500 ₪ לחודש. דא עקא, כי מלבד שני תשלומים ששולמו על ידי הנתבע לא שולמו דמי השכירות במשך תקופה ארוכה עד להגשת כתב התביעה ביום 15.1.13 ועד לפינויו בסופו של יום של הנתבע בחודש מאי 2013 בהליכי פנוי שהתנהלו בנפרד, זאת, חרף העובדה, כי תקופת השכירות בהתאם לחוזה השכירות תמה עוד ביום 31.7.12. באשר לדמי השכירות לחודש ספטמבר 2011 הגיעו הצדדים להסכמה, כי תחת השבחת המושכר ושיפוצו יופטר הנתבע מלשאת בדמי השכירות לחודש זה. דא עקא, כי הנתבע נמנע מלשלם דמי שכירות למן חודש אוקטובר 2011 ואילך למעט שני תשלומים בלבד. יתרה מכך, חרף העובדה, כי על פי חוזה השכירות תמה תקופת השכירות בחודש יולי 2012 הנתבע המשיך להחזיק בחנות במשך תקופה בת חודשים רבים עד למועד פינויו ביום 3.5.13.

5. לטענת הנתבע, כפי שעולה מתצהירו המשמש ככתב הגנה בתיק, הוסכם בעל פה בין הצדדים באמצעות המתווך אלי ארביב, כי זה האחרון יבצע שיפוצים במושכר וזאת תוך קיזוז ההוצאות מדמי השכירות. בנוסף, טוען הנתבע, כי התובע והמתווך הסתירו ממנו דבר היעדר "היתר הבניה" לחלוקת החנות. מידע זה היה מהותי לנתבע, זאת, נוכח רצונו לפתוח עסק מסוג מכבסה וגיהוץ ומשרד תיווך, אשר בחלקו דרוש הוצאת רישיון עסק. כמו כן, לטענת הנתבע פנה למחלקת רישוי עסקים בעירית אריאל עובר לכריתת ההסכם וקיבל אישור עקרוני לפתיחת עסק מסוג זה בחנות התובע. עוד מוסיף הנתבע, כי סוכם בעל פה על קבלת "תקופת אופציה" נוספת לשכירת החנות למשך כחמש שנים נוספות. מיד בסמוך לאחר חתימת חוזה השכירות מול המתווך אלי ארביב החל הנתבע לבצע שיפוצים במושכר. עם תום השיפוצים בחודש אוגוסט 2011 נתקבל מכתב התראה מעיריית אריאל, כי אין "היתר" לחלוקת החנות בנוסף, נוכח אי קיומו של היתר בניה כדין ובתוך כך, מחלקת רישוי עסקים בעירייה השיבה לנתבע את התוכניות שהוגשו על ידו. לטענת הנתבע, מאז, התובע לא פעל לתיקון הליקוי המשמעותי ולא פעל להשגת "היתר". בהיעדרו של "רישיון עסק" למכבסה, נמנע ממנו מלמצות את השימוש במושכר באופן שאת הכביסה שהתקבלה מלקוחותיו נאלץ הוא להסיע למקום חלופי לצורך כיבוס וגיהוץ ולהחזירה לחנות. בפגישה שהתקיימה במעמד הצדדים בחודש ינואר 2012 סוכם, כי דמי השכירות עד לחודש ינואר 2012 יקוזזו וכי הנתבע יחל לשלם את דמי השכירות החל מחודש פברואר 2012 ואילך. בעקבות הפגישה קיבל התובע לידיו ארבעה שיקים בסך 2,500 ₪ כ"א על חשבון דמי השכירות. לטענת הנתבע, פירעון השיקים הותנה בקבלת "היתר" לחלוקת החנות ומשזה בושש להגיע נאלץ הנתבע להודיע על ביטול השיקים שנמשכו על ידו. לטענת הנתבע הואיל ונשא בעלות השיפוצים במושכר בהיקף 42,000 ₪ התנה את יציאתו מהמושכר בקבלת פיצוי בסך 30,000 ₪.

6. בדיון שהתקיים בפני במעמד הצדדים ביום 24.10.13 העיד הנתבע, כי עת הגיש תוכנית מסודרת ל-"רישיון עסק" לא ידע כי לחנות אין "היתר" (פרוט' בעמ' 3 שורה 1). התוכנית הוגשה לאחר שבוצע שיפוץ בחנות על ידי הנתבע באמצעות תכנון עם מהנדס. לגירסתו, המתווך, אלי ארביב, מסר לו, כי לא תהא מניעה מלקבל "רישיון עסק", זאת, נוכח קיומם של עסקים קודמים שפעלו בחנות כגון מספרה וחנות ירקות. לדבריו, התובע באמצעות המתווך אלי ארביב - הגיש את הבקשה ל-"היתר" רק לאחר ששוגרו לו שלושה מכתבים מטעמו. עוד ציין הנתבע, כי ביום 24.7.11 נתקבל מכתב מהעירייה שאין "היתר" לחנות והתובע הגיש את הבקשה רק לאחר כ-8 חודשים. השיקול של הנתבע באותה עת היה מזעור נזקים ועל כן, חרף היעדר "היתר" ו- "רישיון עסק" ניהל את עסקו במשך כל אותה תקופה עד לפינויו.

7. בדיון שמיעת ראיות שהתקיים במעמד הצדדים ביום 30.12.13 העיד המתווך אלי ארביב. לדבריו, תיווך הוא בין הצדדים בקשר לחוזה השכירות. מר ארביב הכחיש טענת הנתבע, לפיה, הוסכם בעל פה על קיזוז דמי השכירות תמורת עבודת השיפוץ. כמו כן, הדגיש, כי הצדדים לא נתנו דעתם לנושא ה-ה"היתר". באשר ל- "תקופת האופציה" אישר מר ארביב, כי נאמר לנתבע שככל שיעמוד בתנאי השכירות תישמר לו האופציה להאריך את הסכם השכירות למשך תקופה ארוכה יותר. עוד ציין בעדותו, כי מאז נמסר המושכר לנתבע הוא עבד בו. " הוא עבד כל הזמן בחנות" (פרוט' בעמ' 5 שורה 16). "אני מתפלל באותו בניין כל יום, בקומה השנייה. כשאני יורד למטה אני רואה את החנות, אני הייתי נכנס אליו ואומר לו שלום. מההתרשמות שלי, החנות עבדה. לידי הוא קיבל סחורה ותיקתק. לא היה צו סגירה". ( פרוט' בעמ' 5 שורות 17-20).
בחקירתו הנגדית אישר מר ארביב, כי הנתבע ביקש להחליף את דלת הויטרינה וכי בוצעו שיפוצים בחנות. כמו כן, העיד, כי הופתע לקבל את מכתב ההתראה מעיריית אריאל זאת נוכח העובדה, כי על פי מיטב ידיעתו בחנות אחרת המצויה בסמיכות למושכר בוצעה חלוקה ללא כל בעייה. מר ארביב הפטיר, כי הדבר נודע לנתבע ביום 24.7.11 מספר ימים בטרם תחילת תקופת השכירות ומשכך, יכול היה לבטל את ההסכם (פרוט' בעמ' 7 שורה 26).

8. התובע אישר בחקירתו הנגדית, כי מר אלי ארביב מטפל בנכסיו ובין היתר, טיפל עבורו אף בחוזה השכירות נשוא תיק זה. כן ציין, מר ארביב טיפל בנושא ה-"היתר" לאחר שהעניין עלה. הבקשה הוגשה ביום 13.6.12 וההיתר ניתן ביום 21.10.12. לשאלת ידיעתו של הנתבע אודות היעדר קיומו של היתר חלוקה לחנות השיב התובע, כי הצדדים לא נתנו דעתם לעניין זה בעת החתימה על ההסכם ואולם, העניין של ההיתר עלה ביום 24.7.11 עת נתקבלה ההתראה מטעם העירייה. משכך, לשיטתו, הנתבע ידע אודות היעדר ההיתר עוד בטרם כניסתו לחנות. עוד ציין התובע, כי הגם והנתבע ביצע שיפוץ מסויים בחנות, היקפו היה מצומצם ולא כפי שנטען על ידי הנתבע. בנוסף העיד התובע, כי ארבעת השיקים שמסר הנתבע היו עבור דמי שכירות לחודשים אוקטובר 2011 ואילך כאשר מועד פירעונם נקבע לחודש פברואר 2011 ואילך.

9. הנתבע בחקירתו הנגדית אישר, כי החל את עבודת השיפוץ לאחר החתימה על החוזה בתחילת חודש יוני 2011 כאשר המטרה הייתה לפתוח את העסק כבר בתחילת חודש אוגוסט 2011. באשר להסכם השיפוצים (נספח ו' לתצהירו) בתחילה העיד הנתבע, כי הציל תצהיר של המשפץ "לא הבאתי הסכם, הבאתי תצהיר של המשפץ" ( פרוט' בעמ' 11 שורה 25) רק לאחר שהוצג לו נספח ו' לתצהירו אישר את ההסכם. הנתבע אישר, כי פינה את המושכר רק בחודש מאי 2013. וכן, אישר, כי ככל הנוגע לתשלום דמי השכירות הוא שילם שני תשלומים בלבד, האחד בחודש אוגוסט 2011 והשני בחודש פברואר 2012.

דיון ומסקנות:

10. ראשית, הנני מורה על מחיקת הנתבעת 2 באשר איננה ישות משפטית ברת תביעה.

11. העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים הינם כדלקמן:
11.1 לא היה לחנות "היתר" לחלוקתה עובר לחתימת הצדדים על הסכם השכירות והצדדים לא נתנו דעתם לכך בעת כריתת ההסכם.
11.2 בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מיום לתקופה מיום 1.8.2011 ועד ליום 31.7.12.
11.3 ביום 24.7.11 נודע לצדדים אודות דרישת העירייה לקבלת היתר בנייה לחלוקת החנות.
11.4 הנתבע ערך שיפוץ בחנות עובר לכניסתו למושכר.
11.5 הנתבע לא קיבל רישיון עסק בעטיו של היעדר היתר בנייה.
11.6 ביום 13.6.12 הוגשה בקשה להיתר חלוקה וביום 21.10.12 ניתן ההיתר.
11.7 הנתבע החזיק במושכר מיום 1.8.11 ועד ליום 3.5.13.

12. העובדות שהינן שנויות במחלוקת הינן:
12.1 ההסכמות בעל פה אליהם הגיעו הצדדים לטענת הנתבע באשר לקיזוז דמי
השכירות מהוצאות השיפוץ.
12.2 היקף השיפוץ.
12.3 הקשר הסיבתי בין היעדר רישיון עסק לבין שימושו המוגבל במושכר
והנזקים הנטענים על ידי הנתבע בשל שימושו המוגבל במושכר בהיעדר רישיון עסק.

13. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ושמעתי עדויות הצדדים ולאחר ששקלתי את כל השיקולים הצריכים לעניין הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל ברובה.

14. טענת הנתבע באשר לאי התאמה ופגיעה בשימוש במושכר, ככלל, הינה טענה לגיטימית שיכול ותישמע ותתקבל. עם זאת, סבורני, כי בנסיבות תיק זה לא ניתן לקבלה. זאת ממספר נימוקים שיפורטו להלן:

אומנם, נדמה, כי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים שהיעדר ה-"היתר" הוביל להיעדר מתן "רישיון עסק". עם זאת, לא הוברר די הצורך כיצד היעדרו של "רישיון עסק" בתקופה הרלבנטית פגע בנתבע והיווה פגם או ליקוי במושכר כמשמעותו בסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ( להלן: "החוק"). יתרה מכך, אף וככל שנניח ועסקינן באי ההתאמה במושכר או בפגם בו ואף לו נניח, כי אלה היו ידועים לתובע או שהיה עליו למצער לדעת עליהן בעת כריתת החוזה וליתן דעתו לכך, כי אז על הנתבע להוכיח את התרופות להן הינו זכאי מכוח סעיף 9 לחוק. סבורני, כי לא עלה בידי הנתבע לעשות כן. מלבד עדות יחידה של בעל דין - ללא כל סיוע ראייתי כלשהו- שנמצאה בלתי קוהרנטית ונסתרה בעיקרה הן על ידי התובע והן על ידי עדותו של מר אלי ארביב, הנתבע אף לא צירף חוות דעת שמאי מקרקעין אודות הפחתת דמי השכירות בשל הפגם הנטען והפגיעה בשימוש ומכאן, כי אין בפני בית משפט כל ראייה בעניין זה. יובהר, כי הנתבע לא חלק על כך כי עשה שימוש במושכר, אלא, עיקר טענתו הייתה, כי השימוש במושכר הוגבל והדבר היסב לו נזקים ואולם, כאמור, הנתבע לא נסך בטענותיו תוכן ראייתי. אף באשר להיקף השיפוץ מלבד מסמך שנחזה להיות "הסכם לשיפוץ" מיום 1.7.11 לא צירף הנתבע חשבונית/ קבלה אודות התשלום ולחילופין, לא דאג לזמן את הקבלן לעדות. בנוסף, לא הציג מסמכי הנהלת חשבונות התומכים בטענותיו לנזקים כלשהם. טענותיו, כי נאלץ לגהץ את הכביסה במקום אחר לא זכו לקבל כל יחס ראייתי בדמות המקום החלופי, ההסדר הכספי. נוכח האמור, אין בידי לקבל טענותיו של הנתבע הן בשאלת הקשר הסיבתי בין היעדר "רישיון עסק" לפגיעה בשימוש במושכר והן במישור הנזיקי.
יתרה מכך, טענות הנתבע אינן עומדות במבחן השכל הישר שכן, בנסיבות בהן לא עסקינן בשיפוץ בהיקפים גדולים ובעסק עתיר פעילות הרי שלו הייתה בפגמים הנטענים פגיעה בעסקו הרי שהיה ניתן לצפות, כי תחת אחיזתו במושכר עד למועד פינוי - באמצעות הליך משפטי - היה בוחר להפסיק הפעילות בו.

15. באשר למחלוקת המשפטית הנעוצה בין הצדדים ניכר היה מטענות הצדדים, כי המחלוקת נסובה סביב השאלה האם רשאי שוכר נכס להימנע כליל לאורך זמן ממושך של חודשים רבים להימנע מתשלום דמי השכירות המגיעים למשכיר מכוח חוזה שכירות בטענה לחוסר תום לב בעת כריתת ההסכם ולפגם במושכר.

16. יודגש, כי אין עסקינן במצב של הפחתה זמנית וקצובה מדמי השכירות בשל פגם במושכר, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק וכן, אין עסקינן במצב דברים בו תשלום בודד של דמי השכירות או מספר תשלומים בודדים לא שולמו במועדם בטענה לקיזוז חוב שהצדדים חבים זה לזה עקב התחייבויותיהם ההדדיות כפי שבאו לידי ביטוי בחוזה השכירות כמצוות הוראת סעיף 25 לחוק. אלא עסקינן במקרה בו השוכר נמנע כליל מלשלם את דמי השכירות במשך תקופה ממושכת עד לפינויו מהמושכר מכוח הליך משפטי שננקט על ידי התובע, זאת, בטענה כללית לכך כי נגרמו לו נזקים בעבר אגב עוולות נטענות שבוצעו כלפיו על ידי המשכיר.


18. במצב דברים כזה- של הימנעות כוללת ומתמשכת מתשלום דמי השכירות בטענה לנזקים כלליים וסתמיים שנגרמו לטענת השוכר בעבר –סבורני, כי אין מדובר בקיזוז לגיטימי, כביכול, מדמי השכירות, אלא, התנהלות זו עולה כדי חוסר תום לב בקיום חוזה השכירות ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של המשכיר.
תרופתו של השוכר הטוען, כי המשכיר היסב לו בעבר נזקים היא בהגשת תובענה נפרדת ולכל הפחות תובענה שכנגד אך בנסיבות אלה - אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך ולהחזיק במושכר- נכסו של המשכיר- במשך חודשים רבים מבלי לשלם את דמי השכירות. עצם העובדה כי קיים הסכם שכירות בין הצדדים, כשלעצמה, אינה מקנה לשוכר זכות משפטית אוטומטית לקזז על דעת עצמו את נזקיו הנטענים מדמי השכירות ופעולה זו הינה בבחינת עשיית דין עצמי פסול.

19. מכל המקובץ מעלה- הנני קובע, כי על הנתבע לשלם לתובע את דמי השכירות לתקופה החל מחודש אוקטובר 2011 ואילך בניכוי שני התשלומים ששולמו על ידו ובסה"כ 35,000 ₪ כמו כן, הנתבע ישלם לתובע פיצויים בהתאם לסעיפים 19 ו/או 20 להסכם השכירות בסך 6,000 ₪. באשר לטענת התובעת לתשלום חיובי הארנונה בהיעדר אסמכתא לתשלומם ולהיקפם לא מצאתי מקום להיעתר לדרישה זו. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.1.13 ועד למועד התשלום המלא בפועל.
בנוסף יישא הנתבע בשכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪ וכן, באגרת בית משפט. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד תשלומם המלא.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון