##פירוק שיתוף בזכויות בניה:## 1. כללי פסק דין בתביעה למתן סעד הצהרתי בדבר הבעלות בזכויות בנייה ובתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. העובדות המהוות בסיס לדיון אינן נתונות בכל מחלוקת, ועקרונית גם לפירוק השיתוף נכונים כל הצדדים. המחלוקת היחידה מתייחסת לבעלות בזכויות בנייה בלתי מנוצלות. במצוות בית המשפט ועל יסוד הסכמת הצדדים לכך, פנו באי כוחם הנכבדים של הצדדים לפרט את טענותיהם בשאלה זו במסגרת סיכומים בכתב, המונחים עתה על שולחן בית המשפט. 2. התשתית העובדתית לפסיקת בית המשפט אינה במחלוקת ומן הראוי לפרטה הבסיס לדיון - נספח מסמכים מוסכמים שהגישו הצדדים, והמהווים את המצע לפסיקת בית המשפט. א. הזירה הרלוונטית - בית ברחוב אליהו סלמן 5/רחוב נהר פרת 11, בירושלים, שנבנה, ככל הנראה, סמוך להקמת המדינה. ב. בשעתו, וכך מצב הדברים גם עתה, ניתן להבחין בבניין זה בשני חלקים. בכל אחד מחלקי הבית שני רבעים ובכל רבע שתי דירות, הבנויות (בכל אחד מהרבעים), זו מעל זו. ובאופן כללי: שני חלקים היו לבית, וארבע דירות בכל חלק. ג. עוד היו לבית זכויות בנייה שניתן היה לממשן. נוכח זאת חתמו אלה שהיו בעלי הזכויות לאותה עת, על הסכמים שמטרתם ניצול הזכויות. ראה נספחים 3 - 6 לקובץ המסמכים המוסכמים, לפיו הסכמים אלה אף נרשמו בפנקסי המקרקעין. ההסכמים שנחתמו על ידי כל בעלי הזכויות דאז - דומים, ובכל אחד מהם נכלל סעיף ה' וזו לשונו: "המשכירים" מסכימים ונותנים בזה את הסכמתם למפרע ש"השוכר" ו/או כל אדם שיבוא במקומו יקים ויבנה דירה נוספת על חלק הגג המסומן במספר "--" ... וכמו כן לבנות חדרי שרות על חלק הגג המסומן ..., לפי חוקי הבנייה העירונית ובתנאי שלא יגרם נזק ממשי ליתר הדירות שבבנין הנ"ל. ד. בעלי ארבע מהדירות, באחד משני האגפים בבניין, ניצלו את כל הזכויות שהתאפשרו. ברם, בעלי ארבע הדירות האחרות, דיירי האגף השני בבניין, ניצלו מחצית מהזכויות, לאמור שמחצית הזכויות שהייתה להם האפשרות לנצלן, רבע מכלל הזכויות, נותרו בלתי מנוצלות. אלה הזכויות שבמוקד הדיון. ה. ולבסוף, שני נתונים רלוונטים נוספים להשלמת התמונה. 1. בעלי הדין הנוכחיים - חליפיהם של בעלי הדין המקוריים; 2. מועד קרות האירועים הרלוונטים - שנים רבות לפני שנחקק חוק המקרקעין. בפרט מן הנמצא לציין שבנסיבות אלה לא הוצמדו זכויות כלשהן לדירות השונות, ולמעשה הסתפקו הצדדים בעיגון ההבנות אליהן הגיעו, במישור החוזי, בהסכמים שנרשמו. דיון מנקודת המבט של הצמדת זכויות, לפיכך, אינו נכון. 3. עיקר טענות הצדדים א. טענות התובעים במוקד טענת התובעים המסגרת ההסכמית שעל עצם קיומה, למעשה, אין חולקין, והעובדה שבעלי מחצית הזכויות לא ניצלו עד תם את זכויות הבנייה שניתנו להם בהסכמים שפורטו. אבן הפינה לטענות התובעים בעקרונות מהתחום החוזי. וכך, למשל, ניתן לתת ביטוי לאמור בסעיף 9 לסיכומי התובעים לפיו יש לפרש את שטרי השכירות על פי- "... ניתוח אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בהסכמים שכרתו ביניהם". בהמשך לכך נטען על ידי התובעים שניתוח סעיף ה' של ההסכמים (כמצוטט לעיל), מצביע בבירור על אומד דעת הצדדים לחלוק את זכויות הבנייה בין בעלי הזכויות בשני חלקיו של הבית בשוויוניות. ולאחר זאת, לא התקשה בא כוחם של התובעים לטעון, בין היתר, בסעיף 12 לסיכומיו, שממילא אין אדם מעביר יותר ממה שיש לו, ולפיכך הבעלים/מי שמכרו לנתבעת את זכויותיה לא יכלו, מן הסתם, להעביר אלא את מה שהיה בידם. לשון אחר: מי שמכר לנתבעת את זכויותיו כבר לא נותרו בידו זכויות בנייה, שהרי על פי המסגרת ההסכמית, אלה שהיו לו, יחד עם שותפיו לאותה מחצית של הבניין, נוצלו, והזכויות שטרם נוצלו, שייכות היו לבעלי הזכויות במחצית האחרת, ואותן, ממילא, כבר לא יכל למכור לנתבעת. ב. טענות הנתבעת 1. קו ההגנה המרכזי בו נוקטת הנתבעת מבקש להתבסס על העובדה, שבהחלטת התובעים לנצל מחצית מזכויות הבנייה בהם זכו בשעתו כחלק מהמארג ההסכמי משנת 1949 נוצר גג חדש, לגביו אין תחולה, כך נטען, להסכמות שהיו נחלת בעלי הזכויות. בחינת מעט המחזיק את המרובה יובאו דברי הנתבעת בסעיף 5 לכתב ההגנה לפיהם: "יש לעשות אבחנה בין הסכמה להצמדת הגג לדירה מסוימת, לבין הסכמה להענקת אחוזי הבניה שעל הגג המוצמד לאותה דירה. הסכמה להצמדת הגג אינה מלמדת בהכרח על הסכמה להענקת אחוזי בניה". הפיסקה המשלימה לטיעון זה - הסיפא של סעיף 6 לכתב ההגנה, ולפיו: "היות ועניין הרכוש המשותף שעל הגג החדש שנוצר מבניית הדירה הנוספת לא הוסכם במפורש, הרי שאין בעלי הדירה הנוספת זוכים גם בזכויות הבניה שעל הגג החדש שנוצר". 2. נקודת מבט אחרת על אותה טענה, עליה שם בא כח הנתבעת דגש ניכר בסיכומיו, היא זו הפרשנית: כי יש לפרש את ההסכמים המקוריים כך, שאין הם מתייחסים לאפשרויות הבניה על הגג החדש שנוצר בתחומי המחצית הבלתי מנוצלת במלואה. 4. דיון והכרעה על יסוד משקלו המצטבר של כל האמור להלן - הדין עם התובעים. א. ראשית יצויין, שמשעה שנרשמו הסכמי השכירות בפנקסי המקרקעין, יש להעמיד את כל מי שרכש זכויות מבעליהם הקודמים בחזקתו, שכל המצוי בהסכמים אלה שנרשמו - בידיעתו. ולמעשה, אף אין הנתבעת טוענת שלא ידעה את דבר קיומה של תמונת המצב הרלוונטית. מן המקובץ מתחייבת לפיכך המסקנה, שאם, כשרכשה הנתבעת את זכויותיה בדירתה ידעה את מלוא תמונת המצב הרלוונטית, לבטח נלקח הדבר בחשבון, בין היתר גם במחיר הדירה, ובהינתן שכך, תמוה מדוע סבורה הנתבעת עתה, שיש לה חלק בזכויות הבנייה שלא נוצלו, כשידעה כבר בעת הרכישה שאלה אינן כבר בבעלותו של מי שמכר לה את זכויותיה. למעשה טוענת הנתבעת לזכויות אותן מעולם לא רכשה. ב. גם בכל הקשור לפרשנות אומד דעת הצדדים מקבל אני לחלוטין את עמדת התובעים. לטעמי, ספק עד כמה בכלל ניתן להצביע על שאלה של ממש או על ספקות פרשנות כלשהן. פשיטא ופשיטא שביקשו בעלי הזכויות, בשעתם, לחלק ביניהם את זכויות הבניה באופן שיוויוני, ואין כל קושי להבין להגיון החלטתם לעשות כן. ואם אכן חולקו זכויות הבנייה בחלקים שווים, בין היתר, בין בעלי הזכויות בשני חלקיו השונים של הבית, מה לנתבעת לטעון עתה לזכויות שטרם נוצלו והמצויות, ממילא "בחצי השני"?! ג. עם כל ההערכה לבא כח הנתבעת, טענותיו, שבמרכזן הגג החדש שנוצר אינן לעניין ואינן ממן העניין. ראשית שאלת הצמדת הגג, אם בכלל הוא הוצמד, אינה רלוונטית. התובעים כלל אינם טוענים ואינם מבקשים הכרעה בשאלת צמידות הגג החדש למי מבין הדירות שמתחתיו. אך מעבר לכך, מהותית, אין הדברים קשורים כלל: אם ולאחר שלמי מבין הדיירים זכויות בנייה, למשל בהתבסס על ההסכמים שנחתמו בשעתו, אין בעובדה שבינתיים נוצלו זכויות הבנייה החלקית ונוצר גג חדש, כדי לשנות, שלא לדבר על כך שבעל הגג החדש בעצמו, אינו הנתבעת והוא עצמו לא העלה כלל על דעתו, ככל הנראה, לנסות ולנכס לעצמו זכויות בנייה מעבר למה שנותר בידו, ממילא: רבע מהזכויות שלא נוצלו (ושהן עדיין שלו). ומעבר לאמור, מתרשם בית המשפט, שייתכן ונקלע בא כח הנתבעת לטשטוש תחומין מושגי בין כל הקשור לרכוש המשותף והאפשרות להצמיד את חלקו לדירות מסוימות, לבין הסוגיה שבפרשתנו שאינה עוסקת כלל בהצמדות לדירות קיימות. ודוק: מתחילה, היו, אכן, זכויות הבנייה, שייכות במשותף לכל הצדדים. אך אלה חולקו בין הצדדים קודם שנחקק חוק המקרקעין, וממילא קודם שמושג "ההצמדה" בא כלל לעולם. ולאחר שנבנו דירות חדשות, אלה אינן צמודות לדבר אלא מהוות יחידות משנה עצמאיות. כללו של דיון בנקודה זו במסקנה, שכל טיעוני ההגנה המתבססים על הנחות בדבר רכוש משותף שהוצמד או, כפי שנטען, אינו מוצמד לדירות נידונות, מתבססים על הנחות שגויות. הוא הדין גם ביחס לגג החדש: ניצול חלקי של זכויות בניה והיווצרות גג חדש, על גבי הבניה הנוספת, אין בכך כדי לשנות הסכמות קודמות בדבר חלוקת זכויות הבניה:- "זכויות בנייה" הוגדרו בפסיקה כאפשרות לנצל את הקרקע לבנייה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית (ראו: ע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן, פס' 14 (11.3.2014) (להלן: עניין מפעל חסד); ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, רחובות, פס' 14 (12.2006); רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527 (1996); עניין קליין, פס' 43 לפסק-דינה של השופטת נאור). על-פי טיבן, זכויות הבנייה בבית המשותף הן ככלל נכס בבעלות משותפת, אולם הפסיקה קבעה כי הן יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות (ראו: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 501-502 (1983) (להלן: עניין ביבי); ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986) (להלן: עניין מזרחי); יהושע ויסמן דיני קניין כרך שני: בעלות ושיתוף 418 (1997) (להלן: ויסמן)), ככל שניתנה לצורך כך הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף. במובן זה קיים דימיון בין זכויות הבניה ובין הרכוש המשותף - מדובר בנכסים השייכים ביסודם לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, אך הללו יכולים להעבירן למי שיבחרו כל עוד הוסכם על כך במפורש. השאלה אם הוקנו זכויות הבנייה כאמור היא, אפוא, שאלה שבעובדה הנגזרת מניתוח אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בהסכמים שכרתו ביניהם (עניין מפעל חסד, בפס' 16-14; עניין לווינהים, בעמ' 1727; עניין ביבי, בעמ' 502). [ע"א 6283/12 עמית צדוק נגד שיכון ופתיוח לישראל בע"מ, פורסם במאגרים, 26.3.2014]. ד. ולבסוף נמצא להזכיר את סעיף 71ב לחוק המקרקעין שממילא מאפשר לשלושה רבעים מבעלי הדירות לקבל החלטות בדבר גורלן של זכויות הבנייה, ובידוע שבהליך דנן, מהווים התובעים, אף למעלה משלושה רבעים. ער אני לכך שבסעיף זה, נכללת התייחסות לצורך, במקרים מתאימים, לביצוע תשלומי איזון, ואולם ספק עד כמה מוצדק הדבר בנסיבות העניין, כשסביר, שהעובדה שלא נותרו לדירת הנתבעת זכויות בנייה בלתי מנוצלות כלשהן, כבר נלקחה בחשבון על ידה כשקנתה את דירתה, והדבר קיבל ביטוי מאזן כבר במחיר הדירה. 5. פסק דין לפירוק שיתוף כשברקע כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין לפירוק שיתוף חלקה 366 בגוש 30044 בירושלים. א. פירוק השיתוף - בדרך של רישום בית משותף. ב. הפירוק - באמצעות בא כח התובעים המתמנה לצורך זה למעמד של כונס נכסים שיפעל בהתאם להוראות בית המשפט. ג. על פי סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, נא חוות דעת המפקח על בתים משותפים בדבר היכולת לרישום בית משותף. ליווי המהלך לרבות פניה למפקח, באחריות הכונס. ד. הוראות להמשך: לכשתתבקשנה, תישקלנה. 6. הוצאות א. בכל הקשור לפירוק גופו, בשכר טרחת הכונס ישאו בעלי הזכויות/הדירות, והוא ייקבע על ידי בית המשפט בבוא העת. ב. בהוצאות הנובעות מהדיון במחלוקת זכויות הבניה, תישא הנתבעת לתובעים; לתשלום הסך של 5,000 ₪ ע"י הנתבעת לתובעים בתוך 30 יום. פירוק שיתוףבעלותבניהבתים משותפיםזכויות בניה