הפרת חוזה שכירות מסחרי

הפרת חוזה שכירות מסחרי

עניינה של התביעה שלפני נסוב סביב סעד כספי על סך 35,469 ₪ אותו עותרים התובעים לפסוק להם בגין הפרת הסכם שכירות של נכס מסחרי.

רקע עובדתי:

1.     התובעים הינם בעלי זכויות של נכס מקרקעין בדמות שתי חנויות שאוחדו לחנות אחת בבניין ברחוב קרן קיימת לישראל 19 בירושלים, הידועים כגוש 30038 חלקות 68/5, 68/4 (להלן: "המושכר").

2.     ביום 13.4.2004 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים על פיו שכר הנתבע את המושכר לתקופה מיום 13.4.2004 ועד ליום 30.4.2012 (להלן: "הסכם השכירות" ו- "תקופת השכירות" ולאחר מכן, חתמו הצדדים על נספח הארכת ההסכם לתקופה בת שישה חודשים נוספים היינו עד ליום 31.10.12 (להלן: "הנספח").

פרשת התביעה:

3.     לטענת התובעים, חרף התחייבויות הנתבע לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, הנתבע לא עשה כן וסירב לפנותו. התובעים פנו אל הנתבע במכתבי התראה שנשלחו אליו ביום 26.1.12, 12.9.12 ו-15.10.12 ללא הועיל. נוכח האמור, נאלצו התובעים לפנות בערכאות בעתירה לפינוי הנתבע מהמושכר אשר בעקבותיה פינה הנתבע את המושכר ביום 2.12.12. בקשת הנתבע לבטל פסק הדין נדחתה.

4.     לטענת התובעים, הנתבע לא שילם את דמי השירות בגין חודש נובמבר 2012 בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ (בסה"כ 11,700 ₪). בנוסף ובהתאם להוראות סעיף 17 להסכם השכירות עותרים הם לפיצוי מוסכם בסך 200$ עבור כל יום פיגור בפינוי המושכר בתורת פיצויים קבועים מראש. נוכח העובדה כי הנתבע פיגר בפינוי המושכר במשך 32 יום, עותרים התובעים לפיצויים מוסכמים בסך 6,400 $ בצירוף מע"מ המהווים סך בשקלים חדשים של 26,769 ₪.

פרשת ההגנה:

5.     הנתבע טען בכתב ההגנה שהוגש על ידו טענות מקדמיות כדלקמן:

5.1     העדר יריבות בינו לבין התובעים כאשר לשיטתו, התובעים הינם הבעלים של שליש מהמושכר וכי שני שליש אחרים של המושכרים הינם בבעלות מר חיים יצחק כהן כאשר למר חיים יצחק כהן אין כל טענות כלפיו והוא קיבל את מלוא חלקו בדמי השכירות בנכס. לשיטתו, התובעים מבקשים להרוויח על חשבונו של בעל המקרקעין הנוסף ובניגוד לדיני עשיית עושר ולא במשפט. לחילופין, מבקש הנתבע למחוק שני שליש מסכום התביעה.
5.2     מעשה בית דין שהסתיים בתביעת סילוק היד שהתנהלה במסגרת ת"א 15441-11-12 שהסתיים זה מכבר ובהיעדר הגשת בקשה מסודרת לפיצוי סעדים או עילות תביעה.


6.     לגופן של טענות התביעה טען הנתבע, כי החזיק במושכר מעבר לתקופת השכירות בהסכמת התובעים 1 ו-2 ומשכך, אין לחייב את הנתבע בדמי פינוי. לטענת הנתבע התובעים לא הציגו כלפיו חזית אחידה. כמו כן, לטענת הנתבע, לא נגרם להם כל נזק מאי פינוי המושכר וכי הלכה למעשה הוא פינה את חלקם של התובעים בנכס כבר בחודש ספטמבר 2012 וכי כל שנותר במושכר הינם כלשון הנתבע "פירוקים קטנים" בנכס של מר חיים יצחק כהן שבוצעו עד ליום 3.12.12 וכן, מדחס מזגן של הנכס של מר חיים יצחק כהן. עוד טען הנתבע טענת קיזוז בגין "סכומי כסף גדולים". לטענת הנתבע, התובעים השכירו לו נכס שחלק בלתי נפרד ממנו היה מרפסת/מבואה /שטח לשימוש בגודל כ- 20 מ"ר (שהוא כשליש מגודל של המושכר כולו) שאינו בבעלותם, אלא, בבעלות אחד השכנים בבניין וכתוצאה מכך, השכן הטריד את לקוחותיו דבר שהסב לו נזקים. כמו כן, הנתבע טוען, כי התובעים חייבים לו עבור השקעותיו במושכר ועבור מוניטין הנכס.

7.     בישיבה מקדמית שהתקיימה במעמד הצדדים ביום 1.5.14 השיבו התובעים לטענות המקדמיות שהועלו על ידי הנתבע. לטענתם, מר חיים יצחק כהן לא היה בעלי הזכויות במושכר, אלא, בעל זכויות של דיירות מוגנת בלבד שהיה צד להסכם השכירות עם הנתבע.
     יחד עם זאת, ביום 31.10.12 מכר מר חיים יצחק כהן את זכות דיירות המוגנת לתובעים בהתאם ל- "הסכם פינוי דייר מוגן" שהוגש וסומן - ת/1. במסגרתו, הועברה החזקה הבלעדית בנכס לידי התובעים.

דיון ומסקנות:

8.      העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים: כעולה מהראיות שהוצגו בבית המשפט התובעים הינם בעלי זכויות הבעלות המקרקעין נשוא המושכר (נספח א' לכתב התביעה- נסח רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים). הנתבע התקשר עם התובעים ועם מר חיים יצחק כהן בהסכם שכירות ביום 13.4.2004 לפיו הם משכירים לנתבע ביחד ולחוד את המושכר. כאשר בהסכם עצמו מצויין, כי מר כהן הינו בעל זכויות הדיירות המוגנת בחלק מן המושכר. ביום 1.5.2012 נחתם הסכם הארכה לתקופה עד ליום 31/10/12 וכן, שונו בהסכמה דמי השכירות והועמדו על סך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

9.     באשר לטענותיו המקדמיות של הנתבע יצויין, כי בהתאם לתקנה 215ז (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 אין עוד צורך בהגשת בנוגע לפיצוי סעדים ככל שעסקינן בתביעה לפינוי מושכר של הסכם שכירות שאין חוק הגנת הדייר {נוסח משולב], התשל"ב-1972 חל לגביו - כבמקרה דנן. משכך, בניגוד לטענת הנתבע- לא התגבש מעשה בית דין בשלב תביעת הפינוי.

באשר לטענות הנתבע להיעדר היריבות נוכח זכויותיו של צד ג' שאינו צד להליך זה יצויין, כי אף דין טענה זו להידחות. שכן, הוכח בפניי כי קיימת יריבות מלאה בין התובעים לבין הנתבע בנסיבות תיק זה. תקנה 37 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 עוסקת בחילופי בעלים כאשר בהתאם להוראת התקנה לא תיפגע תובענה על שום שתוך כדי הדיון הועבר או נסב הנכס או הועברה, נוצרה או נסבה זכות קנין או כל טובת הנאה ומקל וחומר כאשר עסקינן בחילופי בעלים - במקרה דנן התובעים- שבוצעו עובר להגשת ההליך המשפטי ואשר נכנסו הלכה למעשה בנעלי אחד מבעלי הזכויות. על פי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה. תשל"א-1971, המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר וככל שעשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות. צירוף של הוראות הדין מלמד, כי הזכויות של צד ג' בהתאם להסכם השכירות עברו לתובעים ומשכך זכאים הם לעמוד על זכויותיהם בהתאם להסכם השכירות באופן מלא.

10.     הנני נותן אמון מלא בעדותו של התובע 1 שהעיד בפניי. גירסתו כפי שהועלתה הן בתצהיר עדות ראשית מטעמו והן בחקירתו הנגדית לא נסתרה ונתמכה אף בראיות חיצוניות בדמות מכתבי ההתראה, הסכם השכירות והנספח לו, תביעת הפינוי וכן, מהודעות הטקסט שנשלחו על ידי הנתבע מהן ניתן ללמוד, כי הנתבע פינה את הנכס רק ביום 2/12/12. לעומת זאת, אין בידי לקבל עדותו של הנתבע בהיותה עדות בעל פה של בעל דין ללא כל סיוע ותימוכין, כאמור לעיל. עוד יצויין, כי על פי סעיף 24 להסכם השכירות מתנה כל שינוי בהסכם בכך שיערך בכתב. עסקינן בטענות בעל-פה כנגד מסמך בכתב. כמו כן, הנתבע יכול היה לזמן את מר כהן לעדות ולא עשה כן. הימנעות מהבאת עדים התומכים בטענותיו משמשת כנגדו.

11.     נוכח האמור הנני קובע, כי על יסוד הראיות שבאו בפניי בהתאם להסכם השכירות שנכרת בין הצדדים והנספח לו, היה על הנתבע לפנות את הנכס ביום 31/10/12 כאשר בפועל פינה את הנכס רק ביום 2/12/12.

12.     באשר לשיעור החיובים הנטענים על ידי התובעים: התובעים עותרים לפסיקת דמי שכירות עבור חודש נובמבר 2012 וכן, לפסיקת פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם.

12.1     פיצויים מוסכמים כהגדרתם בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), התשל"ג-1973, נקבעים מראש כסכום שישולם לצד הנפגע זאת ללא צורך בהוכחת נזק כלשהו וכל מטרתם הינה ליצור הרתעה כנגד צד המפר את התחייבויותיו בהתאם להסכם. אומנם, לבית משפט נתונה הסמכות להפחית את גובה הפיצוי המוסכם רק ככל שמצא שסכום זה נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן לצפותו מראש בעת כריתת החוזה וכתוצאה מסתברת של ההפרה. כאשר ככלל, בית המשפט יתערב ויפחית את סכום הפיצוי המוסכם רק במקרים חריגים.

     12.2     במקרה דנן, הוסכם בין הצדדים בסעיף 17 להסכם השכירות כדלקמן: " בכל מקרה של פיגור בפינוי המושכר לאחר תום תקופת ההסכם, מתחייב השוכר לשלם למשכיר סכום של 200$ ולכהן סכום של 200$ עבור כל יום של פיגור בפינוי המושכר, כפיצויים קבועים מראש על הוצאותיו ונזקיו של המשכיר עקב אי-פינוי המושכר במועד, וזאת מבלי לגרוע מזכויותיו של המשכיר לנקוט בכל הליך משפטי אחר, כולל תביעת פינוי ו/או לתבוע את מלוא נזקיו והוצאותיו אם יעלו על הסכום הנ"ל". הינה כי כן, הוסכם על הצדדים, כי במקרה של איחור בפינוי המושכר ישלם הנתבע למשכירים סך כולל של 400$ לכל יום איחור, כאשר, התובעים הגישו תביעתם על סך של 200$ בלבד.

12.3     לאחר ששמעתי טענות הצדדים ונתתי דעתי למכלול החומר בתיק ובשים לב לעובדה כי עסקינן בשכירות של נכס מסחרי ששימש כמסעדה ולחומרת ההפרות של הנתבע שעה שחרף ההתראות שנשלחו אליו מבעוד מועד והארכת תקופת השכירות במשך תקופה נוספת בת חצי שנה לא פינה את המושכר. טענות הנתבע להסכמת מי מהתובעים הינן בבחינת עדות בעל דין יחידה שהינו עדות בעל פה שאינה נתמכת בסיוע ראייתי כנגד מסמכים בכתב. נוכח האמור ובשים לב לכך שהתובעים נאלצו אף לנקוט בהליך משפטי לצורך פינוי המושכר ובשים לב למכלול הנסיבות בתיק זה, כאמור לעיל, מצאתי, כי הפיצוי המוסכם הנדרש על ידי התובעים עומד במתחם הסבירות. עם זאת, לא מצאתי לפסוק לתובעים את דמי השכירות עבור חודש נובמבר 2012 , שכן, יהא בכך לדידי כפל פיצוי באופן החורג מן הסביר.

13.      סוף דבר- הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 26,769 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל. כמו כן, הנתבע יישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קיצור חוזה שכירות

  2. חוזה שכירות דרקוני

  3. אופציה בחוזה שכירות

  4. הרמת מסך הסכם שכירות

  5. הפרת הסכם שכירות רכב

  6. הפרת הסכם מכירת מניות

  7. הפרת חוזה שכירות מסחרי

  8. הפרת הסכם שכירות מוגנת

  9. הפרת חוזה שכירות מסעדה

  10. הפרת הסכם שכירות קיוסק

  11. עורך דין חוזה שכירות

  12. חוזה שכירות אינו חזות הכל

  13. פניה לערבים לחוזה שכירות

  14. סעיף אופציה בחוזה שכירות

  15. הארכת הסכם שכירות בעל פה

  16. ערבות בנקאית בהסכם שכירות

  17. חתימה על הסכם שכירות חופשית

  18. הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

  19. טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

  20. הסכם מכירת דירה עם אדם שנפטר

  21. כתב ערבות נספח להסכם שכירות

  22. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  23. אופציה בהסכם שכירות לשנה נוספת

  24. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית

  25. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר

  26. עליית שער הדולר - חוזה שכירות

  27. שימוש בחצר בניגוד לחוזה שכירות

  28. נזקים עקב ביטול חוזה שכירות מפעל

  29. בוררות הסכם שכירות אולם אירועים

  30. אחריות מתווך לביטול הסכם שכירות

  31. תביעה בגין הפרת חוזה שכירות לעסק

  32. סעיף פינוי שוכר בכוח בהסכם שכירות

  33. הסכם שכירות בעל פה עם מועצה מקומית

  34. אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

  35. ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית

  36. סעיף ''אופציה לרכישה'' בחוזה שכירות

  37. הסכם שכירות בלתי מוגנת להפעלת הוסטל

  38. הפרת הסכם שכירות בגלל בניה ללא היתר

  39. הקצאת כרטיסים למופעים בחוזה שכירות

  40. חוזה שכירות בית קפה - תביעות קטנות

  41. הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

  42. אי תשלום חשבונות חשמל לפי הסכם שכירות

  43. הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת

  44. פרשנות הסכם שכירות לפי אומד דעת הצדדים

  45. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  46. הפרת הסכמה בעל פה להאריך חוזה שכירות ?

  47. ערעור על החלטת רשמת - הפרת חוזה שכירות

  48. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  49. בניית תוספות בנייה למושכר תוך הפרת חוזה שכירות

  50. הארכת הסכם שכירות כדי לאפשר לסיים ניקיון של הנכס

  51. הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה

  52. ביטול הסכם שכירות רכב בגלל סירוב לשלם פרמיות ביטוח מקיף

  53. האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

  54. תביעה נגד ערב (קרוב משפחה של השוכר) על שטר חוב בהסכם שכירות

  55. אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון