האם צוואה (שטרם קוימה) מקנה ליורש זכות פינוי נכס ?

האם צוואה (שטרם קוימה) מקנה ליורש זכות פינוי נכס ?

דיון והכרעה

כאמור, טוען הנתבע כי התובעת טרם הוגדרה כיורשת בלעדית של הבניין, וקיומה של צוואה לפיה היא היורשת של בניין זה לא מקנה לה הזכות לעתור לסעד פינוי כנגדו. דינה של טענה זו להידחות. הנתבע לא הגיש ראיה לסתור את ראיות התובעת לפיה היא היורשת היחידה בבניין. כמו כן, ובהתאם להסכם השכירות בכתב, הוא שכר את המושכר נשוא התביעה מהתובעת, ולכן, אימוץ טענתו הנ"ל של הנתבע, לפיה, התובעת אינה הבעלים של הבניין, מביא לידי מסקנה כי גם לו אין כל זכות להחזיק במושכר, שהרי, הוא החזיק במושכר מכוח הסכמתה של התובעת, ובמידה וייקבע כי אין היא בעלת זכות כזו, יש לקבוע כי גם הזכות של הנתבע להחזיק במושכר כשוכר, שהינה נגזרת של זכות התובעת בבניין, נעדרת תוקף.

הסכם השכירות נכרת ונחתם ביום 1/1/03 ולפיו השכירה התובעת לנתבע חלק מהבניין להפעלת בית מאפה, לתקופה של שנה עם אפשרות להאריך את התקופה לתקופה נוספת כוללת של 5 שנים, היינו עד לשנת 2008. אין חולק כי הנתבע ממשיך להחזיק במושכר עד להיום, וכי החל מיום 1/1/12 הוא הפסיק לשלם לתובעת דמי שכירות ( ראה סעיף 5 לתצהיר התובעת ועדותו של הנתבע בבית המשפט, בעמוד 9 שורות 9-10 לפרוטוקול ).

בתצהירה מיום 18/6/13 מציינת התובעת כי בנה, ג'סאן שחאדה, הוא שטיפל בכל המגעים והיחסים החוזיים שבינה לבין הנתבע, ובעדותה בבית המשפט אישרה כי הנתבע שילם לה דמי שכירות עד לתחילת שנת 2012 ( עמוד 5 לפרוטוקול ), היינו, גם לאחר שהסתיימה תקופת השכירות עליה הוסכם בהסכם בכתב. כן העידה כי :

" נכון שאת התביעה הגשנו בשנת 2013 לאחר שכבר תבענו אותו אך חזרנו בנו מהתביעה, אבל שוב לא שיתף פעולה ולא שילם דמי שכירות...
ביקשתי שהוא יחתום, אני חושבת שנשלחו לו מכתבים על מנת שיחתום אבל הבן שלי אחראי על זה...".
( עמוד 5 לפרוטוקול ).

התיאור הנ"ל תומך בגרסת הנתבע, לפיה, הצדדים הסכימו, בעל פה ובהתנהגות, על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת שלאחר סיום תקופת השכירות שבהסכם בכתב, היינו, לתקופה נוספת שלאחר שנת 2008, ובהתאם, המשיך הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות עד לשנת 2012, והתובעת אף פנתה אליו על מנת שיחתום על הסכם שכירות לאחר שנת 2008 אך הוא לא שיתף פעולה, ובכך היא הביעה את הסכמתה להאריך את תקופת השכירות גם לאחר שנת 2008.

מר ג'סאן שחאדה, בנה של התובעת, לא טען בתצהירו מיום 18/6/13 כי הוא או אמו דרשו מהנתבע לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות שהוסכם עליה בהסכם בכתב, היינו, בסוף שנת 2008, אלא שהם קיבלו ממנו דמי שכירות למשך תקופה ניכרת בת שלוש שנים נוספות, עד תחילת שנת 2012, ללא כל דרישה לפינוי וללא נקיטת הליך משפטי לצוות על הנתבע להשיב את המושכר לידי התובעת, מיד בתום תקופת השכירות שבהסכם בכתב. נסיבות אלה מלמדות על הסכמה בפועל ובהתנהגות כי הנתבע ימשיך לשכור מהתובעת את המושכר, באותם התנאים עליהם הוסכם בהסכם בכתב. תימוכין במסקנה זו מצאתי בהצהרתו של מר ג'סאן, בסעיף 6 לתצהירו הנ"ל, כי:

" מצב זה נמשך עד לתחילת שנת 2013, עד אשר העברנו את העניין לטיפולו של עו"ד אחסאן יאסין. עו"ד יאסין זימן את הנתבע לשיחת בירור אצלו, בכדי להבין ממנו מדוע הוא מסרב לשלם את דמי השכירות...".

יוצא כי, התובעת ובנה לא פנו לנתבע, באמצעות בא כוחם, בדרישה לפינוי המושכר ובטענה כי היה מחזיק בו שלא כדין החל משנת 2088 ואילך, אלא שהפנייה אליו הייתה על מנת לברר מדוע הוא לא משלם דמי שכירות. פנייה זו מלמדת כי התובעת ובנה הסכימו על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת שלאחר שנת 2008, ואף לאחר שנת 2012, וכי דרישתם היחידה הייתה כי הוא ישלם את דמי השכירות לתקופה שלאחר שנת 2012. בעדותו בבית המשפט העיד מר ג'סאן כי:

" אני לא זוכר מתי הסתיימה תקופת השכירות, אני ביקשתי שנעשה הסכם חדש אבל הוא סירב.
לא פניתי אליו בכתב.
לא ביקשתי מעורך הדין לפנות אליו.
נכון שהוא שילם דמי שכירות לאחר סיום תקופת השכירות. לא זוכר עד מתי ".
( עמוד 7 לפרוטוקול ).

וכן:

" יש הסכם שהשכירות עד 2012, אני לא מוצא אותו ומדובר בהסכם לתקופה משנת 2008 עד 2012. אני מתכוון להסכם בכתב. חתומים על ההסכם, התובעת והנתבע. הם חתמו בפניי ".
( עמוד 7 שורות 31-32 לפרוטוקול ).

מדובר בהודאה מפורשת של העד מטעם התובעת, לפיה, הצדדים הסכימו על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת שתחול בסיום תקופת השכירות שבהסכם בכתב. יש לציין כי עדות זו של מר ג'סאן, לפיה, נערך הסכם בכתב לתקופה הנוספת, סותרת את עדותה של התובעת, לפיה, היא פנתה לנתבע על מנת לחתום על הסכם חדש אך הוא לא שיתף פעולה, מה גם ולא הוגש הסכם בכתב כנטען.

לאור האמור שוכנעתי כי הצדדים הסכימו, בעל פה, להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת שלאחר שנת 2008, אם כי הם לא הסכימו על מועד סיום תקופה נוספת זו של השכירות. אציין כי הנתבע, בסעיף 2 לסיכומיו בכתב, ציין כי הוסכם בעל פה על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת שלאחר שנת 2008, אם כי לא ציין שם, וכך גם בעדותו בבית המשפט ובתצהירו, כי הוסכם על תקופה נוספת מוגדרת בזמן ועל מועד סיומה של תקופה נוספת זו, שהחלה בשנת 2009. משכך, חלה כאן הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, לפיה, משהוסכם להמשיך לקיים את השכירות לאחר תום תקופת השכירות המוסכמת מראש, מבלי שקבעו תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני, ועם מתן הודעה כאמור תסתיים השכירות. משכך, ומאחר והוכח כי הצדדים לא קבעו תקופת שכירות מוגדרת לאחר שהמשיכו לקיים את יחסי השכירות לאחר שנת 2008, הרי שעם דרישת התובעת מהנתבע לפנות את המושכר, בכך מסתיימת השכירות ועל הנתבע לפנות את המושכר מיד. במידה ולנתבע טענות כי מגיעים לו החזרי כספים מהתובעת, בגין תשלומי יתר או אחרים, עליו לנקוט בהליך משפטי למימוש סעד זה, אך אין בדבר כדי לחייב את התובעת להמשיך ולקיים את השכירות. מטעם זה כשלעצמו יש לקבל את התביעה.

התובעת, בעדותה בחקירה הנגדית, נדרשה לטענת הנתבע לפיה הוא שילם הוצאות חשמל עבור כל הבניין והוצגו בפניה המסמכים שצורפו לתצהיר הנתבע, שעניינם קבלות עבור תשלומים אלה, והיא הגיבה כי היא לא יודעת דבר לעניין זה וכי בנה הוא שהיה אחראי על העניינים האלה מול השוכרים. כן העידה כי בבניין מנוהלים 5 בתי עסק, שהם בית מאפה השייך לנתבע, בית בד, אולם חתונות, סופרמרקט ובית קלייה. הנתבע טוען כי בעקבות התראות של חברת החשמל לנתק את אספקת החשמל לבניין בשל חוב המגיע לחברת החשמל, ועל מנת למנוע גרימת נזק לעסקו, הוא נאלץ לשלם את הוצאות החשמל בגין צריכת החשמל בכל הבניין, והוסכם בינו לבין התובעת, באמצעות בנה הנ"ל, לקזז סכומים אלה מדמי השכירות המגיעים ממנו. בהנחה ויש לאמץ טענה זו של הנתבע, ובהנחה והנתבע שילם הוצאות חשמל של כל הבניין בסכומים העולים על סכום דמי השכירות נכון להיום, אין בכך כדי להביא למסקנה כי זכותו להמשיך לשכור את המושכר מהתובעת, בהעדר הסכמתה של זו, כאשר הצדדים לא הסכימו ביניהם על תקופת שכירות מוגדרת מראש. כפי שציין ב"כ התובעת בסיכומיו, זכותו של הנתבע להחזר כספים מהתובעת לחוד, וחובתו לפנות את המושכר לחוד, ואין בקיומה של הזכות הנ"ל כדי להקנות לו זכות להמשיך בשכירות המושכר, ללא הסכמה של התובעת, בהעדר הסכם שקבע מועד לסיום תקופת השכירות בפועל, שהוארכה לאחר שנת 2008, ללא קביעת מועד לסיומה.

נוסף, הנתבע לא הוכיח מה הוא סכום הוצאות החשמל שהוא שילם במשך השנים, כך לטענתו, לחברת החשמל, בגין צריכת החשמל ביתר חלקי הבניין, לעומת הוצאות החשמל של המושכר לבדו. מר ג'סאן ציין בתצהירו כי טענתו של הנתבע לפיה הוא שילם הוצאות חשמל של כל הבניין וכי הוסכם לקזזם מדמי השכירות המגיעים ממנו, אינה נכונה. על טענה זו שב בעדותו בבית המשפט ( עמוד 7 שורות 8-9 לפרוטוקול ). כן העיד בבית המשפט כי:

" לא זוכר כמה פעמים התכוונה חברת החשמל לנתק את החשמל מהבניין.
...
אני לא אוכל לעשות חשבון לגבי הוצאות החשמל שהוא משלם כי הוא משלם ישירות, זה עוקף אותי.
הוא הכווין את חברת החשמל לכך שהוא ישלם את הוצאות החשמל על מנת שלא ינתקו את החשמל בבניין ".
( עמוד 8 שורות 19-24 לפרוטוקול ).

העדות הנ"ל של מר ג'סאן מחזקת את גרסת הנתבע לפיה חברת החשמל התכוונה, מספר פעמים, לנתק את אספקת החשמל לבניין, בשל חובות המגיעים לה מהבעלים של הבניין, וכי הנתבע שילם הוצאות חשמל של הבניין על מנת למנוע ניתוק אספקת החשמל לעסקו. יחד עם זאת, הנתבע לא הוכיח את גובה סכום ההוצאות שהוא נשא בו, ואת החלק של הוצאות אלה השייך לשאר המושכרים בבניין, אותו יש לקזז מדמי השכירות המגיעים ממנו לתובעת, לעומת הוצאות החשמל של עסקו בלבד.

בסעיפים 5 ו- 6 לתצהירו ציין הנתבע כי לאחר קבלת מספר התראות מאת חברת החשמל לנתק את אספקת החשמל בבניין, הוא וריאד ג'ריס, בעל עסק אחר בבניין, נשאו בהוצאות החשמל של כל הבניין, תוך הסכמה של התובעת ובנה כי הוצאות אלה יקוזזו מדמי השכירות המגיעים משני השוכרים הנ"ל, וחרף זאת, פניותיו של הנתבע לתובעת לעריכת התחשבנות וקיזוז הוצאות אלה מדמי השכירות לא נענו. בעדותו בבית המשפט טען הנתבע כי החוב לחברת החשמל עמד על סך של 25,000 ₪ וכי הוא שילם לחברת החשמל סך של 15,000 ₪, כאשר חוב זה הינו של התובעת, בגין צריכת חשמל בכל הבניין ( עמוד 9 לפרוטוקול ). טענה זו, באשר לסכום אותו שילם הנתבע לחברת החשמל, נסתרה בטענה אחרת של הנתבע עצמו, לפיה:

" אני שילמתי בפועל דמי שכירות כי אני שילמתי בשמו 25,000 ₪ עבור חשמל והע"מ ".
( עמוד 10 שורה 8 לפרוטוקול ).

ולעניין זה אציין כי, לבקשתו לצו עשה זמני, במסגרת תיק מס' 10387-06-13, המצופת לתצהירו בתיק שבפניי, צורפו העתקי שיקים המשוכים מחשבון הנתבע לטובת חברת החשמל ( נספח ד' לבקשה ), בסכום כולל של 24,000 ₪, וכן קבלה מאת חברת חשמל לפיה נתקבל מאותו מספר חשבון בנק נשוא השיקים הנ"ל סכום של 3830 ₪ ( שתי הקבלות האחרות שצורפו שם לא נושאות אותו מספר חשבון ). סך כל הסכומים של השיקים והקבלה הנ"ל אינו תואם את הסכומים שהנתבע העיד כי הוא שילם לחברת החשמל כהוצאות חשמל בגין צריכת חשמל בכל הבניין.

לאור האמור יש לקבוע כי גרסתו של הנתבע באשר לסכום הוצאות החשמל שהוא שילם לחברת החשמל בגין צריכת החשמל בבניין אינה עקבית. בהמשך עדותו בבית המשפט ציין הנתבע:

" אני ביקשתי בתחילת 2012 לשלם לגסאן דמי שכירות והוא אמר לי שאני הבנק שלו, מתי שהוא יצטרך ייקח ממני כסף ".
( עמוד 10 שורות 3-4 לפרוטוקול ).

אילו אכן התובעת הייתה חייבת לנתבע החזר כספי עבור תשלום הוצאות חשמל, שהיא הייתה חייבת לשלם לחברת החשמל, ואילו אכן הוסכם בינה לבינו כי הוצאות אלה יקוזזו מדמי השכירות המגיעים לה ממנו, לא היה מקום לפנייתו של הנתבע אליה בראשית שנת 2012 לשלם לה דמי שכירות. בקשתו זו תומכת בטענת התובעת לפיה היא לא הייתה חייבת לשלם לו יתרת זכות שהגיעה ממנה נכון למועד זה.

הנתבע העיד כי הוצאות החשמל של כל הבניין שילמו הוא ושוכר אחר, מר ריאד גריס. הנתבע לא העיד את מר ריאד גריס על מנת לתמוך בטענתו זו ולא הציג הסבר סביר לכך שהוא נמנע מלהעידו, שעה שמדובר בעד מהותי. גם בהנחה והנתבע היה מוכיח את סכום הוצאות החשמל ששולם בגין צריכת החשמל בכל הבניין, לא הוכח מה הסכום שהוא שילם, מתוך הסכום הכולל של הוצאות חשמל ששולם על ידי הנתבע וריאד גריס יחד. ועוד, הנתבע התחייב לשלם לתובעת דמי שכירות בסך של 6 דולר ומע"מ לכל מ"ר ( סעיף 8 להסכם בכתב ועדותו של הנתבע בעמוד 10 שורה 5 לפרוטוקול ), כאשר שטח המושכר הינו 116 מ"ר ( סעיף 8 להסכם השכירות הנספח לתצהיר הנתבע ). כן התחייב הוא, לפי ההסכם בכתב, לשאת בהוצאות החשמל של המושכר. הנתבע לא הגיש ראיות להצביע על סכום הוצאות החשמל שהוא שילם בגין צריכת החשמל בכל הבניין לעומת סכום ההוצאות שחלו על המושכר לבדו.

לסיכום, התובעת הוכיחה כי הנתבע שכר ממנה את המושכר נשוא התביעה, החל משנת 2003, ובתמורה, התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסכום של 6 דולר ומע"מ לכל מ"ר, שעה שהמושכר הינו בשטח כולל של 116 מ"ר, וכי הנתבע מיצה את שתי האופציות להארכת תקופת השכירות, עד שנת 2008. כן שוכנעתי כי הצדדים הסכימו על הארכת תקופת השכירות לתקופות נוספות שלאחר שנת 2008, בהסכמה בעל פה, מבלי שיסכימו על מועד סיום תקופות נוספות אלה, והנתבע המשיך לשלם את דמי שכירות עד ליום 1/1/12. עוד הוכח כי הנתבע שילם לחברת החשמל הוצאות חשמל גם בגין צריכת חשמל בחלקים אחרים בבניין, בעקבות התראות של חברת החשמל לנתק את אספקת החשמל לבניין, יחד עם זאת, לא הוכח כי התובעת או מי טעמה הסכימו כי דמי השכירות לתקופה החל מיום 1/1/12 ועד להיום יקוזזו מהוצאות החשמל הנ"ל, ששולמו על ידי הנתבע, וכי הנתבעת התחייבה להמשך השכירות לתקופה מסוימת, בהתאם לגובה סכום הוצאות החשמל ששולם על ידי הנתבע, ולא הוכח מה סכום ההוצאות שהנתבע שילם בגין צריכת החשמל בכל הבניין, בנפרד מהוצאות החשמל בגין צריכת החשמל במושכר של התובע, והאם לנתבע מגיע החזר כספי מאת התובעת, בגין כך. ככל שלתובע יש זכות להחזר כספי כאמור, רשאי הוא לנקוט בהליך משפטי מתאים לקבלת סעד כספי כאמור, אך אין בכך כדי להוכיח כי התובעת הסכימה כי אותם כספים יהוו דמי שכירות עבור תקופת שכירות נוספת כלשהיא. כאמור, זכות להחזר כספי לחוד, וזכות להמשך שכירות לחוד, ואין האחת נגזרת של השנייה.

סוף דבר

אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המושכר נשוא התביעה תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לידיו, ולשלם לתובעת, תוך 45 ימים מיום המצאת פסק הדין לידיו, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. צוואה בעל פה

  2. טיבה של צוואה

  3. פרשנות צוואה

  4. צוואה בעל פה

  5. צוואה בכתב יד

  6. צוואה לא כשרה

  7. צוואה שני עדים

  8. צוואה לא חוקית

  9. פגם טכני בצוואה

  10. פגם בניסוח צוואה

  11. יורש יחיד בצוואה

  12. פגמים בהליך עריכת צוואה

  13. הוכחת צוואה בעל פה

  14. השלמת פרטים בצוואה

  15. פירוש סעיפים בצוואה

  16. תביעה לפרשנות צוואה

  17. קיום צוואה תושב זר

  18. התנגדות לקיום צוואה

  19. "תרמית" בעריכת צוואה

  20. תוקף צוואה בלי תאריך

  21. שתי צוואות לאדם שנפטר

  22. רכוש שלא נרשם בצוואה

  23. בקשה לתיקון פגם בצוואה

  24. מי יכול להתנגד לצוואה ?

  25. צוואה בכתב יד ללא תאריך

  26. השוואת כתבי יד - צוואה

  27. התנגדות לצוואת שכיב מרע

  28. התנגדות לצוואה בפני רשות

  29. בקשה לקיום צוואה בעל פה

  30. רשלנות עו''ד בעריכת צוואה

  31. חתימה על צוואה בבית חולים

  32. נטל ההוכחה בהתנגדות לצוואה

  33. אכיפת פסק דין צוואה בישראל

  34. בקשה לקיום צוואת שכיב מרע

  35. חתימת אדם לא צלול על צוואה

  36. התנגדות לקיום צוואה מאוחרת

  37. ראיות חיצוניות בפרשנות צוואה

  38. אי כשירות שכלית לעריכת צוואה

  39. רשלנות עורך דין בניסוח צוואה

  40. קיום צוואה למרות פגמים בצוואה

  41. צוואה לפי סעיף 22 לחוק הירושה

  42. צוואה ללא חתימה של אחד העדים

  43. צוואה לגבי זכויות ביטוח לאומי

  44. מעוניין בדבר - התנגדות לצוואה

  45. השפעה בלתי הוגנת בעריכת צוואה

  46. פרשנות צוואה חסרה מהם הכללים ?

  47. נטל ההוכחה בהתנגדות לקיום צוואה

  48. צוואה מאוחרת מבטלת צוואה מוקדמת

  49. התנגדות לצוואה של יורש אחר יורש

  50. למי שייך רכוש שלא הוזכר בצוואה ?

  51. מה עושים כשאין את עותק מקורי של צוואה

  52. התנגדות לצוואה עקב השפעה בלתי הוגנת

  53. ביטול צוואה עקב מצבו הנפשי של המצווה

  54. האם כל אדם יכול להגיש התנגדות לצוואה

  55. מי הם "היורשים החוקיים" על פי צוואה ?

  56. אובדן צוואה - איבוד צוואה - צוואה שאבדה

  57. ייפוי כוח בלתי חוזר מול צוואה - מה גובר

  58. צוואה האפשרת מגורים של חברה לחיים בדירה

  59. הוראה משתמעת בצוואה / הוראה מפורשת בצוואה

  60. האם אפשר להוריש נחלה במושב באמצעות צוואה ?

  61. השפעה בלתי הוגנת בעריכת צוואה - 4 מבחני עזר

  62. האם העדים צריכים לחתום על כל העמודים בצוואה ?

  63. ביטול צוואה בגלל מעורבות יורשים בעריכת הצוואה

  64. מה ההגדרה של "השפעה בלתי הוגנת" בעריכת צוואה ?

  65. האם חובה לתרגם צוואה באנגלית בתרגום נוטריוני ?

  66. האם מעורבות בעריכת הצוואה, עילה לביטול הצוואה ?

  67. המבחנים לבדיקת "השפעה בלתי הוגנת" על מצווה צוואה

  68. האם צוואה (שטרם קוימה) מקנה ליורש זכות פינוי נכס ?

  69. פסילת צוואה בגלל מעורבות הזוכה היחיד בכל הרכוש בכתיבתה

  70. ביטול צוואה של חולה (אלצהיימר, דמנציה, cva אירוע מוחי)

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון