הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

בפני תביעה שהוגשה ביום 14/7/13 במקור בסדר דין מקוצר לסילוק יד ופינוי ממושכר וכן תביעה כספית בהקשר לחוזה שכירות מיום 2/12/12 שעל פיו השכיר התובע מס' 1 לנתבעת דירה בת 4 חדרים, מטבח ושירותים ברחוב הנוקם 13/1 בעיר באר שבע (להלן: "הדירה"). תקופת השכירות החוזית הייתה מיום 1/1/13 ועד ליום 1/1/14 (להלן: "חוזה השכירות"). הבעלים של הדירה הוא התובע מס' 1 ומתוך הראיות עלה כי באמצעות מנהל עבודה שלו בעסק אחר הוא היה מי שקיבל החלטות בהקשר לעסקת השכירות.

התביעה הוגשה תוך התקופה החוזית בטענה כי לאחר החודשיים הראשונים של תחילת תקופת השכירות החלה בעייתיות עם התשלום של דמי השכירות כי המחאות הנתבעת לא כובדו. עובדה זו מוסכמת ע"י הנתבעת לנוכח כניסתה להגבלה. אולם אין מחלוקת כי נכון למועד הדיון סולק כל חוב העבר ונותרה מחלוקת לגבי החודשים אמצע אוקטובר, נובמבר ודצמבר 2013. כן נטען לחובות שוטפים בגין חשמל וארנונה. התביעה הוגשה בעילה של פינוי על הפרת חוזה השכירות מחמת אי העמידה בתנאים הכספיים כאמור במועדים החוזיים. ביום 8/8/13 הגיש הבעל של הנתבעת בקשה לרשות להגן ללא תצהיר וביום 3/9/13 הושלם החסר בתצהיר של הנתבעת. ביום 11/12/13 הוסכם לנסות לסיים את המחלוקת בגישור וגם לתקן את כתב התביעה. הגישור לא צלח וכתב התביעה לא תוקן . ביום 9/3/14 הוחלט לקבוע את התיק להוכחות כפי שהוא תוך מתן אפשרות לתובעת להשלים את החסרים מבחינת חובות ולבעל של הנתבעת לנהל את התיק בשם אשתו כולל מתן עדות.

ביום 29/5/14 העידו מר עמוס סבן מנהל העבודה של התובע מס' 1 שהיה איש הקשר בין הנתבעת ובעלה לבין הבעלים מר דוד רזניק עד שהתייאש והעידו הבעל של הנתבעת מר עוזי שדה ואביו על חילופי הדברים עם מר רזניק. מטעם שני הצדדים לא הופיעו בעלי הדין. התובעים יוצגו על ידי עוה"ד אפרת צרפתי.

אין מחלוקת כי הדירה פונתה לפני תום התקופה החוזית והייתה מחלוקת לגבי פינוי הגינה, אך לא הייתה מחלוקת כי הפינוי של הגינה היה אפשרי ללא הצורך במפתח של הדירה. הסיבה לפער הזמנים היה כי בגינה היה מבנה של כלוב שהיה צריך לפרק ולפנות עם משאית. התובעים אינם טוענים כי הפינוי עבר את התאריך של 1/1/14 אך התובעים לא העידו מתי היה הפינוי.
לטענת עמוס סבן היה מקום בדירה שהיה צריך לתקן בו את הצבע והבעל של הנתבעת מרח שם צבע לא מתאים. כמו כן נטען כי בדירה ניהלו בני הזוג גן חיות קטן. מר שדה העיד כי אשתו מטפלת באמצעות בעלי חיים קטנים והחיות גודלו בבית בתנאים מפוקחים לחלוטין ולא היה מהם כל סיכון.

לאור הפינוי נותרה התביעה לתשלום סך של 27,300 ₪ חוב דמי שכירות לכל התקופה ו/או 250 ₪ פיצוי על כל יום איחור בפינוי עקב הפרת ההסכם; פיצוי מוסכם על סך של 10,000 ₪ בגין הפרת החוזה; סילוק חובות ארנונה, חשמל, מים וגז והשבת הדירה כשהיא נקיה מכל חוב.

למועד שמיעת התיק לא היה חוב דמי שכירות נכון למועד הגשת התביעה. באת כוח התובעים טענה כי ההפרה הצדיקה את סיום החוזה לפני תום התקופה החוזית בגלל ההפרה. גרסת הבעל של הנתבעת ושל אביו היה כי הם התבקשו על ידי דוד רזניק לפנות את המושכר לפני המועד החוזי כי היה רצון למכור את הדירה והייתה הסכמה מצדם. מר סבן אישר שהיוזמה של הפינוי היה מטעם הבעלים, בגלל בעיית התשלום ושהנתבעת ובעלה הסכימו וגם כי הוא הביא רוכש לקנות את הדירה (עמ' 8 לפרוטוקול). הוא אישר שהמועד לפינוי היה סוף החוזה (עמ' 8 לפרוטוקול מול שורה 27).

העולה מעדותו של מר סבן שהבעיה של אי עמידה בתשלומים במועד, הייתה הרקע להסכמה שהשכירות לא תחודש. אני מאמינה לנתבע ולאביו כי הייתה שיחה עם מר רזניק שקיבל את ההסדר לגבי תשלום דמי השכירות ע"י אביו של הבעל של הנתבעת. התובעים לא הניחו תשתית ראייתית נוגדת, למעט לגבי חודשים במחלוקת (מוצג ת/4).

על כן אני דוחה את עילת התביעה של פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה בהקשר לאי סדירות בתשלום דמי השכירות החוזיים מבחינת המועדים עד ליום הגשת התביעה.

מאחר והתביעה הוגשה תוך התקופה החוזית ולפני המועד שלגביהם יש מחלוקת האם יש חוב דמי שכירות, ממחצית חודש אוקטובר 2013 ועד ליום 1/1/2014 (סוף תקופת השכירות), התובעים אינם יכולים לזכות בסעד של פיצוי מוסכם על ההפרה החדשה, כי היא אינה חלק מחזית המחלוקת על פי עילת התביעה בפני. כי רכיב רלבנטי בעילה לפיצוי בעילה האמורה הוא מועדי ההפרה.

כמו כן אני דוחה את התביעה לפיצוי מוסכם לפי 250 ₪ ליום בגין אי פינוי במועד לנוכח עדותו של מר סבן שתוכן ההסכמה הייתה למעשה העדר הארכה של החוזה ולא פינוי תוך התקופה החוזית.

כמו כן אני לא פוסקת פיצוי מוסכם על הפרה לגבי החודשים אוקטובר (חלקית), נובמבר ודצמבר 2013, כי התביעה קדמה מועדים אלה, אך מאחר והתביעה היא על חוב דמי שכירות בסכום העולה על שלושת החודשים במחלוקת, אני סבורה כי אין מניעה לפסוק לגבי יתרת התקופה בהיבט חוב דמי שכירות, או פיצוי על הפרות אחרות שנופלות תוך התקופה עד להגשת התביעה.

חוב דמי שכירות –
אין מחלוקת כי לא שולמו דמי שכירות מלאים עבור חודש אוקטובר, אלא רק חלקית, נובמבר ודצמבר (עמ' 12 לפרוטוקול מול שורות 24-25). המחלוקת היא מתי היה הפינוי.
לפי עדותו של אביו של הבעל של הנתבעת, בני הזוג עברו לדירה אחרת באופקים בחודש אוקטובר 2013 (עמ' 13 לפרוטוקול).

המחלוקת לגבי מועד הפינוי –
מחלוקת זו מתייחסת הן לחוב דמי שכירות והן לתביעה לפיצוי מוסכם. לגבי הטענה להעדר חוב דמי שכירות – נטל הבאת הראיות נופל על כתפי השוכר להוכיח שגם אם הוא עבר למושכר אחר תוך התקופה החוזית, הוא שוחרר מיתרת דמי השכירות החוזיים.

תביעה לפיצוי מוסכם -
לגבי התביעה לפיצוי מוסכם על הפרת חיוב חוזי ובכלל זה תשלום חוב דמי שכירות – הנטל להוכיח כי הנתבעים לא קיימו את החיוב החוזי הוא על הטוען לפיצוי.

מטעם התובעים לא הוגשו תצהירי עדות ראשית ולא הייתה התייצבות מטעם מי מהתובעים להעיד. בעדות ראשית של עמוס סבן הוא העיד, בהסתמך על רישום הטלפון כי המועד של הפינוי היה 22/12/13 (עמ' 5 לפרוטוקול). מעדותו עולה כי היה פינוי בפועל אך נותרו מיטלטלין והמושכר לא היה במצב המוסכם להשבה. המיטלטלין כללו ברזלים בגינה, והקירות היו מקושקשים בטושים. הוא העיד שכאשר הוא פנה לבעל של הנתבעת, הוא קיבל תשובה שהפינוי היה שבועיים קודם. על פי עדותו הוא קיבל את המפתחות והוא מצא את האמור והוא פנה לנתבע שלקח צבע לא מתאים וצבע. לפי עדותו של הנתבע מדובר בילדה שקשקשה על הקיר בחדרה. באשר לטיב הצבע הוא העיד שמלכתחילה לא סוכם על קבלת הדירה כצבועה או השבתה כאמור, כי הוא ואשתו רצו את הצבעים שלהם וכך הוסכם. על כן התיקון תאם את הצבעים שלהם (עמ' 12 לפרוטוקול).
בהתייחס לגינה העד לא ידע מתי היה בפועל הפינוי של הברזלים בגינה כי הוא החליט להפסיק לטפל בדירה עבור מר רזניק ולהתמקד בעיסוק של ניהול המפעל (עמ' 6 לפרוטוקול).

על פי חוזה השכירות החזרת הדירה היא בתחום תקופת השכירות "כשהיא במצבה היום, כפי שקיבל אותה לראשונה פרט לבלאי הנובע משימוש רגיל" (סעיף 6 לחוזה).
בסעיף 15 לחוזה נקבע כי: "המשכירים מתחייבים למסור את הדירה לשוכרים עד תאריך 1/1/2014 כשהיא נקיה מכל חוב כגון: מים, חשמל, מיסים עירוניים, ארנונה עירונית, טלפון וכו', על כל יום איחור בפינוי ישלם השוכר (במקור כתוב משכיר ותוקן בכתב יד ל"שוכר" – מ.ו.) סך של 250 ₪". מדובר בחוזה סטנדרטי שנראה שנפלה בו טעות בהגדרה של "משכיר" ו"שוכר".
העולה משני הסעיפים הללו היא ה"השבה" של הדירה תהיה במצב של ה"קבלה", וגם נדרש סילוק חובות שלפי הגדרתם נוספים לדמי השכירות.
בהתייחס לדמי השכירות נקבע הסכום החודשי וכן חיוב לשלמו כפול 12 החל מיום 15/12/12 [סעיף 5(א) לחוזה השכירות (אין סעיף 15(ב) – מ.ו.)].

בהעדר חיוב חוזי לצבוע מחדש, ובהעדר ראיה למצב המושכר בעת המסירה בתחילת תקופת השכירות אני דוחה את העילה של הפרה מחמת העדר צביעה או כי התיקון בצבע לא היה "ראוי" – כהגדרת עמוס סבן.

כנגד, אין מחלוקת כי הברזלים בגינה היו של הנתבעת כי הם היו קשורים לבעלי החיים שגידלה ולכן היה על הנתבעת להוכיח מועד הפינוי כולל מהגינה. לנוכח כי הפינוי היה באמצעות משאית, לנוכח טיבם של הברזלים, לפי גרסת הבעל, ניתן היה להמציא אסמכתא למועד הפינוי בפועל מבעל המשאית. בהעדר ראיה זו אני מקבלת את הגרסה של עמוס סבן לפי הרישום במכשיר הנייד שלו. כי גרסה זו מחוזקת ע"י החיוב החוזי לשלם את כל שנת השכירות.
גם אם הוסכם עם הבעלים שניתן לפנות לפני הזמן, אין בכך כדי לתת תוצאה אחרת, כי הפינוי הוא ממלוא המושכר, שלשיטת הנתבעת כלל גם את הגינה, כי שם הונח כלוב.

בהעדר ראיה נוגדת אני מקבלת כי החוב הוא לפי ת/4 – 7,800 ₪, שהוא 3,900 ₪ כפול 2.

לאור ההנמקה לעיל בהתייחס לעילת התביעה אינני מחייבת בפיצוי מוסכם כי מועד ההפרה מאוחר להגשת התביעה.

בנוסף לחוב דמי שכירות קמה מחלוקת לגבי עיקול שהטילה הרשות המקומית על חשבונו של התובע מס' 1 בגין חוב ארנונה (מוצג ת/1). לטענת הבעל של הנתבעת מדובר בחוב בגין נכס אחר של דוד רזניק בעיר באר שבע. להוכחה הוגש אישור בנק הפועלים לעירית באר שבע שהטילה את העיקול כי כספים בסך 4,047.24 ₪ נתפסו (תשובה מיום 25/7/13, בהתייחס לצו עיקול מיום 24/6/13, מוצג ת/1). כן הוגשו דרישה לתשלום חוב לעיריית באר שבע, התראה, מיום 14/4/13 (מוצג ת/2) ודרישה לתשלום מס לפי סעיפים 4 ו-5 לפקודת המיסים (גביה) מיום 5/6/13 (מוצג ת/3). הדרישות נשלחו בהתייחס לחוב ארנונה (יתרה קודמת – ת/3), בסך של 2,531.10 ₪ שגדל בדרישה לפי פקודת המיסים (גביה). מוצגים ת/2 ו-ת/3 מתייחסים לדירה. על פי גרסת עמוס סבן, דוד רזניק שילם את החוב (עמ' 6 לפרוטוקול).

על פי החוזה חל על השוכר גם לשלם מיסים עירוניים (סעיף 6 לחוזה השכירות), לכן ככל שלא היה בתקופה הרלבנטית חוב ארנונה על המושכר, היה על הנתבעת להרים את נטל הבאת הראיות ולהציג על כך אסמכתא. לא הוצגה אסמכתא שבתקופה הרלבנטית לא היה חוב וגם גרסת העד מטעמה, בעלה, כי הוא הסדיר את החוב אחר כך לא גובתה בכל מסמך (עמ' 11 לפרוטוקול). חסר זה פועל לרעת הנתבעת, בפרט כאשר סוגית העיקול הועלתה בכתב התביעה וצורפה אסמכתא כמעט בלתי קריאה (נספח לכתב התביעה), ובתצהיר של הנתבעת מיום 3/9/13 צוין כי החוב הוסדר (סעיף 2(יב) לתצהיר), אך לא צורפה אסמכתא לתמיכה בגרסה.

לפיכך אני מקבלת כי נכון למועד הגשת התביעה החוב טרם סולק ועל כן הוכחה ההפרה. בכתב התביעה אין תביעה מוגדרת בסכום מסוים לתשלום הארנונה אלא רק באופן כללי, ומכאן אני מסיקה שהאמור בסעיף 19(ו) לכתב התביעה הוא לכל חוב פתוח שיוכח ולא לחוב המסוים האמור, אחרת היה צריך לפרטו בכתב התביעה כי מדובר בנזק מיוחד, ולשלם עליו אגרה. על כן אינני מחייבת בתשלום סכום העיקול, אך אבחן את הזכות לפיצוי מוסכם על הפרת החוזה באי תשלום הארנונה.

הסכום שנתבע הוא 10,000 ₪ (סעיף 19(ד) לחוזה השכירות), אך סכום זה איננו הסכום המוסכם כי עם סכום שטר הביטחון (סעיף 13 לחוזה השכירות). הסכום המוסכם הוא 3,900 ₪ (סעיף 16 לחוזה).

הזכות לפיצוי המוסכם הוא על הפרה. נקבע בסעיף 13 לחוזה השכירות כי "כל הוראה מהוראות חוזה זה, מהווה הוראה עיקרית ובמקרה של הפרת הוראה כלשהי מההוראות האמורות, רשאים המשכירים לבטל את החוזה... ולתבוע מהשוכרים לשלם להם פיצויים מלאים בעד כל נזק שייגרם להם, עקב ההפרה כאמור".

על פי החוזה הזכות היא לתבוע "פיצויים מלאים בעד כל נזק שייגרם..." כחלק מביטול החוזה. אך החוזה לא בוטל בפועל אלא הוסכם שלא יוארך כעולה מהתשתית הראייתית. אין חיבור לשוני, או מבני בין סעיף 13 לחוזה לסעיף 16.
מכאן שסעיף 16 חל על הפרת החוזה. כאמור, התובעים לא תבעו את תשלום סכום העיקול אלא פיצוי מוסכם על עצם קרות האירוע. בהעדר אבחנה בין ההפרות של סעיפים יסודיים או לא יסודיים בהתייחס לסעיף 16, ובהעדר ראיות על מתן התראות לתיקון ההפרה והעדר מעש – לא השתכנעתי שיש מקום לחייב בפיצוי המוסכם, תוצאה שהיא פועל יוצא של שימוש בחוזים סטנדרטיים בהם יש לא רק שגיאות הדפסה, טעות בזיהוי המשכיר (שוכר), אלא גם טעויות משפטיות מבניות ומצערות.
בדיעבד, בשלב הגשת התביעה, לא ניתן לתקן את התקלות. מכל הטעמים הללו התביעה לפיצוי מוסכם על הטלת העיקול - נדחית.

בבקשה לרשות להגן יש גם תביעה שכנגד. בפועל לא שולמה עליה אגרה. בסיכומים ביקש הבעל של הנתבעת לפתוח את התביעה שכנגד מחדש. אי בירור התביעה שכנגד לא חסם את הדרך מפני הנתבעת או בעלה להגיש תביעה . למועד שמיעת התיק התביעה שכנגד נזנחה.

סוף דבר

על פי סעיף 19(ו) לכתב התביעה, נתבע חוב צופה פני עתיד (למועד הגשת התביעה). על פי התשתית הראייתית אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 7,800 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15/12/13 ועד ליום התשלום המלא בפועל חוב דמי שכירות שהוכח וכן את האגרה המינימלית לנוכח גובה החוב, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך של 4,060 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

שכר הטרחה הוא מינימלי לאור הפער בין עילות התביעה לתוצאה.

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע תוך 45 ימים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון