תביעה לפינוי תחנת דלק בשכירות

תביעה לפינוי תחנת דלק בשכירות

1. התובעת הגישה תביעה לפינוי מושכר לפי הוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, לפינויה של תחנת דלק שהתובעת היא בעלת זכויות החכירה בה ולאחר שהסכם שנכרת בין התובעת לנתבעת בשנת 2003 בוטל על ידי התובעת.
לטענת התובעת מוקנית לה זכות בהסכם להודיע על ביטולו וכך עשתה.

2. לטענת הנתבעת, התובעת הפרה את הוראות הסכם השכירות וכן הסכמים אחרים שנכרתו בין הצדדים ואף הוגשה על ידה תובענה לבית המשפט המחוזי בעניין זה. כן נטען כי זכותה של התובעת להביא את ההסכם לסיומו המוקדם מותנית בתשלום של 50% מהשקעות הנתבעת בתחנת הדלק. לטענת הנתבעת הודעת סיום החוזה נטולת בסיס משפטי שכן היא אינה מבטיחה את זכויות הנתבעת כמי שביצעה עבודות בנייה במקרקעי התובעת והשביחה את המקרקעין, כאשר הבסיס המשפטי לזכויות הללו מצוי בין היתר בהוראות חוק המקרקעין, דיני עשיית עושר ולא במשפט, עיקרון תום הלב ודיני העיכבון.

3. ברקע התובענה הסכם שנערך בין הצדדים ביום 20.2.03 ולפיו ניתנה לנתבעת זכות להפעלת מתחם תחנת דלק פעילה (להלן: "ההסכם").
לפי סעיף 5.1 להסכם תקופת ההפעלה הינה 24 שנים.
סעיף 5.3 להסכם קובע כדלקמן:
"לצדדים ניתנית האופציה לבטל הסכם זה בתום 10 שנים ממועד חתימת הסכם זה שהודעה על ביטולו של ההסכם נמסרה לצד השני בכתב לפחות 60 יום לפני תום 10 שנים ממועד חתימת הסכם זה".
סעיף 5.4 להסכם קובע כדלקמן:
"אם מימשה החוכרת את האופציה הנתונה לו (כך במקור – ע.ק) בסעיף 5.3 לעיל מתחייבת החוכרת לשלם למפעילה 50% מההשקעות הקבועות שביצעה המפעילה במתקנים או במבנים של המתחם. הסכום המדויק של ההשקעות שביצעה המפעילה יאושר ע"י רואה החשבון של המפעילה וישקף את העלות המופחתת של ההשקעות שביצעה המפעילה במתחם בספריה".

4. ביום 29.2.12 נשלחה לנתבעת "הודעה על סיום חוזה" מאת התובעת.
ביום 22.3.12, נשלח לנתבעת מכתב ב"כ התובעת ולפיו התובעת שבה ומודיעה על ההחלטה לסיים את ההסכם כאמור בסעיף 5.3 בתום 10 שנים מיום כריתתו, דהיינו ביום 20.2.13.
במכתב האמור טענה התובעת לקיומו של חוב בגין דמי שכירות שעל הנתבעת לשלם לתובעת. כן צוין בסעיף 6 למכתב האמור "כמתחייב מהאמור בסע' 5.4 להסכם על האגודה להשיב לסד"ש 50% מהשקעות סד"ש בתחנת התדלוק, ככל שבוצעו השקעות כאלה, בניכוי ההפחתות שבוצעו ע"י סד"ש כלפי רשויות המס והנוגעות להשקעות אלה. כמובן שסד"ש תהיה רשאית לקזז סכומים אלה מהסך הנ"ל של 560,000 $ ומע"מ המפורט בסע' 3 דלעיל. לצורך האמור ולצורך הערכות האגודה למועד הפינוי אבקשכם להודיעני בחוזר בהקדם את פירוט ההשקעות וההפחתות בצירוף כל האסמכתאות לביסוס דירותיכם" (כך במקור – ע.ק).
בתשובה למכתב האמור נשלח מכתב ב"כ הנתבעת במסגרתו נטענו טענות רבות באשר להפרת הסכמים, הן בנוגע לנכס נשוא התובענה והן בעניינים אחרים. כן נטען לחוסר תום לב בביטול ההסכם וכי הנתבעת זכאית לסעדים המשפטיים המוקנים למי שבונה במקרקעי הזולת.
תכתובת נוספת בין ב"כ הצדדים צורפה לכתבי הטענות.

5. התובעת מסתמכת על הוראות סעיף 5.3 להסכם המאפשרות לצדדים לבטל את ההסכם בתום 10 שנים.
הנתבעת בכתב הגנתה מציינת כי היא מוכנה לפנות את התחנה ולהעבירה לחזקת התובעת אך זאת בהתאם לכל הוראות ההסכם והדין אשר מגנות על זכויותיה ועל ההשקעות שהשקיעה בתחנה (סעיף 12 (א) לכתב ההגנה). לכתב הגנתה צירפה הנתבעת אישור רואה חשבון (נספח ז' לכתב ההגנה). כן נטען כי סעיף 5.4 להסכם קובע הסדר מפורש בנוגע להחזר ההשקעות של הנתבעת במקרה של סיום ההסכם בחלוף 10 שנים.

6. ביום 22.1.14 התקיים בפני דיון כאשר בפתח הדיון טענה הנתבעת כי קיימת לה זכות עיכבון ומדובר בזכות עיכבון לאו דווקא מכח החוזה אלא מכח סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971 (להלן: "חוק החוזים תרופות") וזאת בשל השקעות שבוצעו במושכר.
לאחר שנשמעו עדי הצדדים סיכמו הצדדים טענותיהם בעל פה אולם בסוף הדיון ביקשו הצדדים שהות על מנת לבוא בדברים.
מהודעות שהוגשו על ידי הצדדים עולה כי לא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות ובית המשפט נדרש ליתן פסק דין.

7. המחלוקות בתיק, כפי שעולות מטענות הצדדים, הן האם זכות התובעת לפי סעיף 5.3 להסכם שלובה בזכות הנתבעת לפי סעיף 5.4 להסכם והאם לנתבעת זכות עיכבון.

8. מלשון ההסכם עולה כי אין מדובר בחיובים שלובים ולא ניתן ללמוד מהאמור בהסכם כי תנאי לפינוי הנכס הינו תשלום בגין ההשקעות כפי שמבקשת לקבוע הנתבעת.
כל שנקבע בהסכם הוא כי ככל שיבוטל ההסכם על ידי התובעת, תקום לנתבעת זכות לקבל תשלום עבור השקעותיה הקבועות במתקנים או במבנים של המתחם.
על כן, התובעת היתה רשאית לבטל את ההסכם מכח הוראות סעיף 5.3 להסכם.

9. טוענת הנתבעת כי ביצעה השקעות רבות במתחם וכי קמה לה זכות העיכבון. בטיעוניה מסתמכת הנתבעת על הלכת אלוניאל (ע"א 4588/06 אלוניאל בע"מ נ' כונס הנכסים עו"ד שי גרנות ואח'), וטוענת כי במישור האובליגטורי זכאית הנתבעת לעיכבון מכח סעיף 5.4 או בשל העובדה שהתובעת מכחישה את זכותה לקבלת כספים, דבר המהווה הפרה צפויה. כן נטען לקיומו של שעבוד ספציפי על הנכס ועל כן נטען כי אם בעל השעבוד (בנק לאומי) מבקש לממש את הנכס, לא תוכל לעמוד לנתבעת כל טענה אלא אם תחזיק בנכס.
בפסק דין אלוניאל, נבחנה זכות העיכבון של המערערת על הנכס במסגרת התחרות בין המערערת לבין הבנק שלו שעבוד קודם, ונקבע כי קיימת זכות עיכבון על פי סעיף 19 לחוק החוזים תרופות (סעיף 8 לפסק הדין). כן נקבע כי: "למערערת יש זכות עיכבון על הנכס. החיוב המוגן על ידי העיכבון הוא דמי ההשתתפות שחבה לה החברה על פי ההסכם והתוספת. על הנכס רובצת משכנתא קודמת בזמן לטובת הבנק. זכותה של המערערת תגבר אם ההוצאות שהוציאה על התאמת הנכס לצרכיה שמהן נובע החיוב המוגן על ידי זכות העיכבון הביאו להשבחה של הנכס. השבחה נמדדת במונחים אובייקטיביים של העלאת ערך הנכס" (סעיף 13 לפסק הדין).
בעניין אלוניאל הוכיחה המערערת את סכום ההשקעות שבוצעו על ידה בנכס (סעיף 13 סיפא לפסק הדין).

10. בסעיף 19 לחוק החוזים תרופות נקבע כדלקמן: "קיבל הנפגע עקב החוזה נכס של המפר שעליו להחזירו, תהא לנפגע זכות עיכבון באותו נכס כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המפר עקב ההפרה" (הדגשה שלי – ע.ק.). מכאן, שעל הנתבעת לפרט את הסכומים המגיעים לה עקב ההפרה ואין די בטענות בעלמא בעניין זה.
בענייננו, המסמך שהגישה הנתבעת להוכחת השקעותיה בנכס הוא אישור שטיינמץ עמינח ושות' רואי חשבון מיום 21.2.13 (נספח ז' לכתב ההגנה) ובו נאמר כדלקמן:
"לבקשת החברה הריני לדווח כי בהתאם לדוחות כספיים מבוקרים לשנים 2011 – 2013 נמצא כי סך כל ההוצאות בגין השקעות / אחזקה / ציוד וגרעון בהון מסתכמים לסך כ – 1,880,000 ₪". קרי, האישור מתייחס לכלל הוצאות הנתבעת ולא להשקעות בלבד.
בנוסף הגישה הנתבעת תצהיר של מר גדעון בן נתן אשר ציין עבודות שבוצעו בתחנת הדלק.
ואולם, לא ניתן ללמוד מהמסמכים שצורפו על היקף השקעות הנתבעת אשר הובילו להשבחת הנכס כפי שנקבע בפסק דין אלוניאל.
מכאן, שהנתבעת לא הוכיחה את הסכום בגינו יש לה, לטענתה, עיכבון בנכס.

11. יתרה מזו, הצדדים עצמם קבעו בסעיף 5.4 להסכם, באופן מפורש, בגין אלו השקעות תשלם התובעת לנתבעת בשל סיום הסכם לאחר 10 שנים כדלקמן – "50% מההשקעות הקבועות...במתקנים או במבנים של המתחם. הסכום המדויק של ההשקעות...יאושר ע"י רואה החשבון של המפעילה וישקף את העלות המופחתת של ההשקעות שביצעה המפעילה במתחם בספריה" (סעיף 5.4 להסכם).
אישור רואה החשבון שצורף לא מתייחס להשקעות בלבד אלא מתייחס להוצאות לרבות אחזקה, ציוד וגרעון בהון. בנוסף, אין כל התייחסות להשקעות קבועות במתקנים או במבנים כמתחייב מן ההסכם ובוודאי שאין באישור האמור אינדיקציה לכך שהוא משקף את העלות המופחתת של ההשקעות בספרי הנתבעת.
למעלה מן הדרוש יוער כי האישור מתייחס להוצאות בשנים 2011 – 2013 כאשר הנתבעת עצמה טוענת כי ביצעה השקעות בעיקר בשנת 2008 דווקא (ר' תצהירו של מר גדעון בן נתן).
על כן, הנתבעת לא הציגה אישור רואה חשבון, כנדרש בהסכם.

12. אין לקבל את טענת הנתבעת כי טענות התובעת בעניין אישור רואה החשבון מהוות הרחבת חזית, שכן מקום בו מוצאת הנתבעת לטעון כי זכות התובעת לביטול ההסכם כפופה לזכותה לקבל כספים על פי ההסכם, הרי שעליה לפרט מה הסכומים המגיעים לה לטענתה בצירוף אישור רואה חשבון כנדרש, בהתאם להוראות ההסכם, דבר אשר לא נעשה.
בנוסף, אין לקבל את טענת הנתבעת ולפיה התובעת לא ביקשה לקבל את אישור רואה החשבון וזאת לאור האמור במכתבי ב"כ התובעת מיום 22.3.12 (בסעיף 4 למכתב) ומיום 4.3.13 (בסעיף 6 למכתב).
13. כן יצויין כי סעיף 19 לחוק החוזים תרופות מקנה זכות עיכבון לנפגע על הנכס של המפר. ואולם, מקום בו לא הומצא לתובעת אישור רואה חשבון בהתאם להוראות סעיף 5.4 להסכם לצורך ביצוע התשלום, לא ניתן לקבוע כי התובעת הפרה את הוראות סעיף 5.4 להסכם ומכאן שממילא אין תחולה לזכות העיכבון על פי הסעיף האמור.

14. נוכח האמור, אין לקבל את ניסיונה של הנתבעת למנוע את פינוי הנכס בטענה לקיומה של זכות עיכבון בשל זכותה לקבל תשלום על השקעותיה, כאשר הנתבעת עצמה אינה ממציאה אישור רואה חשבון התואם את הוראות ההסכם באשר לסכום המגיע לה.

15. לאמור יש להוסיף כי נוכחותה של הנתבעת בנכס אינה מהווה החזקה בנכס בלבד אלא כוללת שימוש בנכס שכן הנתבעת ממשיכה בהפעלתה של תחנת הדלק.
ואולם, "נושה בעל עיכבון אינו רשאי לעשות עסקה כלשהי בנכס המעוכב, להשתמש בו או להפיק הימנו הנאה אחרת כלשהי לעצמו..." (נ' זלצמן, עיכבון, תשנ"ט – 1998, עמ' 271).
מכאן, שהישארותה של הנתבעת בנכס תוך עשיית שימוש בו, אינה מהווה שימוש כדין בזכות העיכבון.

16. טענות הנתבעת בהתייחס לסעיפים 21 ו – 25 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אינן רלוונטיות לענייננו שכן שם מדובר במי שהקים מבנה או נטע נטיעות בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, מה שאין כן בענייננו.

17. מכל המקובץ עולה כי אין בטענות הנתבעת כדי להוות הגנה מפני פינוי כאמור בכתב התביעה.
אשר על כן, אני מורה על קבלת התביעה ופינוי הנתבעת מן הנכס נשוא התובענה.
הנתבעת תישא בהוצאות התובעת בגין הליך זה לרבות שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 7,500 ₪.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון