ניהול מו"מ ישיר עם הקונים למרות חתימה על הסכם תיווך בבלעדיות

ניהול מו"מ ישיר עם הקונים למרות חתימה על הסכם תיווך בבלעדיות

1. התובעים הנם מתווכים מורשים במקרקעין. הנתבע היה לקוח של התובעים. תביעה זו מבוססת על הסכם מכר של דירה, המצויה בקומה ראשונה בבניין דירות ברח' דב גרונר 9 בנתניה, אשר נמכרה ביום 19.3.2013 בתמורה ל- 1,499,999 ₪ (להלן: "הדירה" ו"המכר" בהתאמה).

2. ביום 17.1.2013, חתם הנתבע על הזמנת שירותי תווך (נספח א' לתביעה), למכירת דירות בבניין. בהזמנה העניק בלעדיות לתובעים, או למי מטעמם, עד ליום 17.4.2013. לשיטת התובעים, הנתבע הפר את ההתחייבויות שנטל על עצמו בהזמנה, מכר את הדירה במו"מ ישיר עם הקונים, הסתיר מהם את המכר, ומסרב לשלם להם עמלת תווך בשיעור 2%+מע"מ, מתמורת המכר, כמתחייב מתנאי ההזמנה.
התובעים מוסיפים וטוענים, כי בתקופת הבלעדיות ביצעו פעולות שווק מקיפות, כאשר בין היתר פרסמו מודעות בעיתונות הכתובה והאלקטרונית.
מכאן תביעתם לחיוב הנתבע בשיעור הנ"ל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

3. הנתבע מבקש לסלק התביעה על הסף מחמת העדר יריבות. לחילופין, הוא טוען כי בפיו הגנה ראויה נגד התביעה, לאורה מן הדין ליתן לו רשות להתגונן, כדלקמן:-

א. התובעים אינם זכאים לעמלת תווך, כיון שלא היו הגורם היעיל לקיום המכר.

ב. התובעים הפרו התחייבויותיהם בהזמנה, כך שתקופת הבלעדיות פגה. במועד המכר לא חלה בלעדיות.

ג. התובעים מנועים להסתמך על הזמנת התווך, משום שהינה חוזה אחיד המכיל תנאים מקפחים, בניגוד להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק").

4. אדון בטענות הנתבע לפי סדרן.

א. העדר יריבות – לשיטת הנתבע, אינו הבעלים של הדירה. הדירה הייתה שייכת לסבתו, אישה ערירית בת 87, שירשה אותה מבעלה ז"ל. המדובר בבניין בן שלוש דירות שנבנה על קרקע, שהזכויות בה הן בבעלות הסבתא – 32%; בבעלות אחותו של הנתבע – 32%; ובבעלות הנתבע – 36%. עם זאת, לפי הסכם בין הבעלים על ייחוד דירות, הדירה נשוא המכר שייכת לסבתא.

סעיף 4.1 להזמנה קובע: "היה והנכס ימכר ו/או יושכר בתקופת הבלעדיות לרוכשים ו/או לשוכרים כלשהם...הבעלים ישלמו לרי/מקס מיד עם חתימת הסכם מחייב..."

הנכס הוגדר בהזמנת התווך: "סוג הנכס דירה שטח בנוי 137 שטח מגרש X חדרים 5 קומה 1 מתוך 4 מס' דירות בבנין 3 .."

בהסתמך על הוראות ההזמנה האמורות, ועל הסכם ייחוד הדירות, טוען הנתבע כי אינו הבעלים של הדירה ואינו חייב לשלם לתובעים עמלת תווך בגין המכר.
הנתבע אינו כופר בכך שסבתו נתמכת ונעזרת בו וכי סייע ומסייע לה בפעולות הכרוכות במכר (סע' 9 ו- 13 לבקשה).

התובעים מתנגדים לסילוק התביעה על הסף. לטעמם, הנתבע הינו בעל רוב הזכויות בקרקע ובבניין שבו הדירה, ולפיכך הוא בעל רוב הזכויות בה. בנוסף, ההזמנה התייחסה אל המונח "בעלים" באופן רחב, ולרבות נציגי הבעלים. הנתבע חתם על ההזמנה כמי שהזמין את שירות התווך וטענתו כי הוא פטור מתשלום עמלת תווך מבוססת על הטענה כי נדרש, לכאורה, לחתום "פורמאלית, בלבד. דא עקא, שפורמאלית החוק הוא המחייב חתימת המזמין, והחוק קובע כי המזמין נושא בחובת תשלום העמלה.

במחלוקת דלעיל, דעתי היא עם גישת ב"כ התובעים. העיון בהזמנה מלמד שכך נאמר בה:

"2. הבעלים מצהירים כי הם בעלי הזכויות בנכס נשוא הזמנה זו. ולחילופין הם מוסמכים מטעמם לצורך מכירת או השכרת הנכס".

אכן, ניסוח ההזמנה, באופן שבו מי שהזמין את שירותי התווך הוגדר פעם אחת כ"לקוחות" ופעם אחרת כ"בעלים", הינו ניסוח כושל. ברם, מתוכנו ומהותו של המסמך ניתן ללמוד כי בשתי ההגדרות הכוונה למי שהזמין את שירות התווך.

לא ניתן לשלול, בטרם הבירור המשפטי, את האפשרות כי לשון ההזמנה כאמור לעיל מתיישבת עם כוונת הצדדים להטיל את החיוב בתשלום העמלה על מי שחתם על הזמנת התווך, גם אם עשה זאת בשם הבעלים הרשום של הזכויות בנכס.

לחילופין, אין חולקין שעל פי נסח הטאבו הזכויות בדירה רשומות, בחלקים שונים, על שמם של מספר בעלים ובהם המבקש. הסכם ייחוד הדירות בין הבעלים, בינם לבין עצמם, אינו פועל כלפי כולי-עלמא. הבעלות הרשומה מייחסת לנתבע זכויות בדירה ואף מכוח רישום זה הוא עשוי להיחשב כבעלים שחובת תשלום העמלה חלה עליו מכח סע' 4.1 להזמנה.

כאן המקום להעיר ולהוסיף כי הנתבע הוא זה שניצב בחזית העסקה עם התובעים. אף אם גילה את דעתם לכך שאמו הינה הבעלים בדירה, הרי לכאורה יצר בפניהם את המצג שהוא מוסמך מטעמה להתקשר בהסכם התווך, והוא זה שיישא בתשלום העמלה, למידה שהדירה תמכר.

מטעמים אלה אני סבורה שדין הבקשה לסלק התביעה על הסף להידחות.

ב. הגורם היעיל למכר ופקיעתה של הבלעדיות – לדידו של הנתבע, התובעים מודים בפה מלא כי לא לקחו כל חלק בהשגת המכר או בהוצאתו לפועל. זאת ועוד, הקונים בפועל, ביקרו בדירה והתעניינו ברכישתה זמן רב לפני שנחתמה ההזמנה. הנתבע מפנה את תשומת הלב לעובדה כי טענות התובעים בדבר פעולות השיווק שנקטו לקידום המכר הינן טענות בעלמא, לא מפורטות ואינן נסמכות על כתובים.
עוד הוסיף הנתבע כי התובעים מעולם לא הפגישו אותו עם רוכשים פוטנציאליים, חרף פניותיו הרבות אליהם לבחינת התקדמות פעולות התווך. התחמקויותיהם והסתרת פעולותיהם, מעלים כי התנהלו באופן בלתי מקצועי שייזקף לחובתם, ומוביל למסקנה כי לא פעלו כלל לקדם את מכירת הדירה. בנסיבות אלה הם אינם זכאים לפי החוק לעמלת התווך.

מוסיף הנתבע וטוען כי הנטל להוכיח את היותם "הגורם היעיל" מונח על שכמם של התובעים והם כשלו להרימו, בהעדר מסמכים לאימות טענותיהם על פעולות שווק הנכס.

על טענה זו משיבים התובעים, כי לפי הזמנת התווך התחייב הנתבע לשאת בתשלום עמלת תווך, אף אם תבוצע עסקת מכר ללא התערבותם של התובעים. התובעים מסתמכים בעניין זה על הוראות סע' 14(ב) לחוק ועל החזקה הקבועה בו. לשיטתם, החזקה האמורה אינה ניתנת לסתירה, אחרת תישלל מטרת החוק, שנועדה להגן על המתווכים במקרקעין מפני לקוחות המבקשים להתחמק משתלום עמלת התווך חרף בלעדיות שנתנו למתווך.

מעבר לכך, הם טוענים שבכתב התביעה התייחסו מפורשות לביצוע פרסומים שונים אודות העמדת הדירה למכירה ואף הנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי תלו שלט על הבניין בו שוכנת הדירה, המכריז על מכירתה. לעומת זאת, הנתבע התכחש סתמית לפעולות שווק מצד התובעים, ולא ערך כל בדיקה כנה ורצינית לבחון אם אמנם פעלו כנדרש מהם. הנתבע לא ראה לפנות לתובעים, אף לאחר הגשת התביעה במטרה לקבל מהם העתקי פרסום, אלא העדיף להסתתר מאחורי הניחוש שהתובעים לא שווקו את הנכס.

יש לזכור כי בחקירתו הנגדית, הוצגה לנתבע מודעת פרסום והאו אישר כי מדובר בפרסום המתייחס לדירה דנא. טענתו כי התובעים לא שווקו את הנכס התערערה באופן משמעותי כאשר מצד אחד השיב: "על פי מיטב ידיעתי לא נעשה שום פרסום", ומצד שני ענה: "מזה אני יודע בוודאות ששום דבר לא נעשה" אך מאשר כי מסקנותיו נסמכות על כך שלא נתקל במודעות רלוונטיות, כשחיפש בעיתונות ובאתר "יד-2".

ב"כ התובעים סבור כי טענתו של הנתבע אודות אי ביצוע פעולות שווק התבררה כטענה חסרת שחר, הן לאור תליית השלט על הבנין (בפרט כאשר 2 דירות מתוך 3 המצויות בו עומדות למכירה) והן לאור פרסום המודעה שהוצגה לנתבע בעת חקירתו הנגדית. מאידך, לעניות דעתו של הנתבע, התובעים לא יצאו ידי חובתם בתליית שלט כללי על הבניין, אלא היה עליהם לתלות שלט על כל אחת מהדירות הרלוונטיות. בנוסף, מועד פרסום המודעה שהוצגה לנתבע בזמן חקירתו, מאוחר להזמנת התווך בחודשיים, קרי – אינו עומד בדרישות החוק.

מכאן, טוען הנתבע, כי התובעים לא עמדו בדרישות החוק, לביצוע שתי פעולות שווק תוך חודש ממועד חתימת הזמנת התווך, ומשכך, פקעה ההתחייבות לבלעדיות. מאחר ואין חולק כי התובעים לא היו הגורם היעיל שהוביל למכר, ולפי שהתנאים להקמת החזקה הניצבת לצידם בחוק לא התממשו, הרי אין התובעים אוחזים בעילה לקבלת עמלת התווך.

עוד נטען, בניגוד לעמדת התובעים, כי גם ייקבע שהוקמה החזקה – רשאי מי שהיא פועלת נגדו להפריכה. הנתבע טוען כי עלה בידו להפריך עובדתית את החזקה האמורה.

מוטב לשוב אל החוק:

מאחר ועסקינן בתביעה המבוססת על התחייבות לתווך בבלעדיות, נפנה לסע' 9 לחוק:

"9. דרישה להזמנה בכתב
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).
ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה - יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף קטן זה, "דירה" - חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות".

(הדגש של הח"מ).


עיון מעמיק בהוראות סע' 9 הנ"ל מלמדנו כי מסירת עסקה לטיפול בלעדי מחייבת קיומם של מספר תנאים, והם משתנים, בהתאם לסוג הנכס ולתוכנה של הזמנת התיווך.

במקרה שלפנינו, מאחר ומדובר בדירה, הנמכרת על יד מי שאין עיסוקו בכך, אלה התנאים:

א) חתימת הלקוח על מסמך נפרד שבו יאשר את הבלעדיות ואת תקופתה, שלא תעלה
על ששה חודשים מיום ההזמנה.
ב) שבמהלך תקופת התווך יבוצעו פעולות שווק הממכר.
ג) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מהתקופה הרלוונטית אם לא בוצעו עד אז
פעולות שווק.

ישנו מתאם לוגי בין הוראות סע' 9 הנ"ל להוראות סע' 14(ב) לחוק. האחרון קובע:

"(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".


אין מחלוקת כי התובעים הציבו שלט על הבניין בו מצויות שתי הדירות שנמסרו לתווכם, ובהן הדירה דנא. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה אם ניתן היה להסתפק בכך או שמא היה צורך להציב שלט על הדירה עצמה.

תקנה 1(א)(1) (א) קובעת - "הצבת שלט על הנכס או בקרבתו". אני מקבלת איפוא את טענת ב"כ התובעים כי הצבת שלט בראש הבניין די בה, משום שאין הכרח לפי התקנה להציב את השלט על הנכס ממש.
ודוק: התקנות אינן מתייחסות לתוכן השלט, כלומר אין התייחסות בדין לשאלה אם ניתן להציב שלט אחד ביחס לשתי דירות באותו בניין, העומדות למכירה באמצעות אותו מתווך.

אם תשמע דעתי, הרי שאין צורך בהקפדה יתירה על ייחוד השלט לנכס מסוים דווקא בנסיבות האמורות. זאת נוכח תכליתו של הפרסום: הובלת מתעניינים פוטנציאליים אל המתווך על מנת שיפגישם עם הנכס ובעליו. תכלית זו מתקיימת לגבי כלל המתעניינים בדירות בבנין. ואף למעלה מכך - הצבת שלט על דירה מסוימת עשויה לאבד מתעניינים פוטנציאליים, ששלט כזה עשוי להרחיקם מהדירה לאור מיקומה. לעומת זאת, הצבת שלט בראש הבניין על מכירת דירות בבנין, עשויה להפנות את המתעניינים בכל הקומות אל המתווך, ומכאן אל האפשרות שהאחרון ישכנע אותם לבחון גם דירה שמלכתחילה לא התעניינו בה וכך להגדיל את מעגל הרוכשים הפוטנציאליים.

על פניו, פרט לפעולה האמורה, נעשה פרסום אחד לפחות של הדירה בעיתונות. אלא, שלפי התאריך המתנוסס עליו, פרסום זה בא למעלה מחודשיים לאחר חתימת ההזמנה.

בנסיבות אלה, לא עלה בידי התובעים לסתור בשלב זה את טענת הנתבע כי לא שווקו את הנכס במידה הדרושה בחוק ובתקנות להקים להם את הבלעדיות מעבר לתקופת השליש (שהסתיימה ב- 17.3.13), וממילא אינם זכאים לחסות תחת החזקה כי היו הגורם היעיל לביצוע העסקה. אין לשכוח כי המכר נעשה ב- 19.3.13, יומיים לאחר שפקעה לכאורה הבלעדיות.

אני סבורה נוכח האמור, שיש ליתן לנתבע רשות להתגונן בטענה כי התובעים לא קיימו חובתם לערוך שתי פעולות שווק לפחות תוך החודשיים שחלפו מאז חתימתו על הזמנת התווך, ובטענה כי בשל כך, פקעה הבלעדיות בטרם המכר. עוד אני סבורה כי יש להעניק לו רשות להתגונן בטענה כי אף לאחר תקופת הבלעדיות לא היו התובעים הגורם היעיל שהוביל לביצוע העסקה.

ג. תנאים מקפחים בחוזה אחיד – לנוכח התוצאה לעיל לא ראיתי להרחיב הרבה בנקודה זו. בתמצית טען הנתבע כי חלק מהוראות נספח א' לתביעה הינם תנאים מקפחים, ובפרט סע' 6.1 להזמנה הנוקב בפיצוי מוסכם בשיעור 2% בתוספת מע"מ מסכום מכירת הנכס, למקרה בו ימכור הנתבע את הדירה באופן עצמאי מבלי לשתף בכך את התובעים.
אינני מוצאת בטענה זו ממש. ברי, כי לפי החוק מתווך זכאי לעמלת תווך על יסוד קיומם של תנאים מסוימים. במקרה של בלעדיות הוא זכאי לעמלת תווך אם הופרה ההתחייבות שלא לבצע מכר אלא באמצעות המתווכים. הגדרת עמלת התווך בהסכם כדמי תווך, או כפיצוי מוסכם, איננה מעלה ואיננה מורידה, אף אם נאמר בהסכם מפורשות "שאינו מהווה דמי תיווך". כל פירוש אחר להזמנת התווך מאיין את מטרת המחוקק בסע' 14 לחוק ואין לקבלו. על כן, לא ראיתי רבותא בטענת הנתבע כי מדובר בתנייה מקפחת, שעה שממילא אין לקבלה, בהיותה סותרת את ההסדר המהותי בסוגיית התיווך.

5. בשולי הדברים התייחסות לטיעון שהעלו התובעים, בכתב, בתום השמעת הסיכומים, וללא נטילת רשותו של בית המשפט. המדובר בהודעה שהוגשה יומיים לאחר קיומו של הדיון ובה הפנייה לפסיקת בתי משפט שונים, בשאלה אם החזקה הנקובה בסע' 14(3) (כנראה הכוונה לסע' 14(ב9 לחוק), ניתנת לסתירה – אם לאו. ב"כ התובעים טען בהודעתו כי טענת הנתבע בעניין זה הועלתה לראשונה בעת הדיון, כי התובעים אמנם התייחסו אליה בסיכומיהם, אולם מן הראוי להפנות את בית המשפט לפסיקה בנושא.
ב"כ הנתבע בקש למחוק את ההודעה המהווה מקצה שיפורים שלא כדין לסיכומי התובעים, ללא נטילת רשות. כמו כן טען כי אף לגופם, פסקי הדין שהובאו בהודעה אינם תומכים בגישת התובעים אלא דווקא בטענות הנתבע.
כשלעצמי, לא ראיתי להרחיב בשאלה אם מותר היה שתוגש ההודעה והאם יש בה משום מקצה שיפורים או הרחבות חזית אסורות (אגב, הרחבת החזית יוחסה ע"י התובעים גם לנתבע, בבקשתו למחיקת ההודעה). הסיבה לכך היא שלא ראיתי בהפניות אליהן הופניתי בהודעה משום טיעון חדש או ביסוס יתר לטיעון קיים. לאחר שעיינתי בפסקי הדין אליהם הופניתי, אני סבורה כי לא נקבע בהם דבר לעניין השאלה המשפטית שבמחלוקת – האם החזקה הקבועה בסע' 14(ב) לחוק ניתנת לסתירה, אם לאו.

מכל מקום, החזקה האמורה נוצרת אך מקום שבו המתווך פעל וביצע שתי פעולות שווק לפחות מאלה המנויות בתקנות, והמחלוקת בשאלה אם כך אירע במקרה דנא – עודה תלויה ועומדת. אם יעלה בידי התובעים להוכיח שסע' 14(ב) חל עליהם, יצטרכו הצדדים להתמודד עם השאלה המשפטית בדבר האפשרות לסתור את החזקה. הכרעה בשאלה זו, בשלב זה, היא בבחינת "לרתום העגלה לפני הסוסים" וכזאת, אין בדעתי לעשות.

6. העולה מן המקובץ הוא שהבקשה מתקבלת בחלקה, כמפורט בסע' 4(ב) סייפא לעיל. תצהירו של הנתבע ישמש כתב הגנה ככל הנוגע לטענות שהתקבלו.
לפי סכום התביעה יתנהל דיון מהיר.
הצדדים יפעלו כאמור בתקנה 241ב1 לתקנות סדר הדין האזרחי, במועדים הנקובים שם.
תצהירי עדות ראשית יוגשו סימולטנית תוך 45 יום מיום השלמת מסמכי ההגנה.


המזכירות תשלח ההחלטה לב"כ הצדדים ותקבע מועד לישיבה מקדמית לאחר הגשת התצהירים כאמור לעיל.

אני משיתה הוצאות הליך זה בסך 3,500 ₪ בכפוף לתוצאות בהליך העיקרי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שיווק בלעדי

  2. בלעדיות הקמת מפעל

  3. הפרת חוזה הפצה בלעדי

  4. ביטול הסכם הפצה בלעדי

  5. תביעה בגין הסכם בלעדיות

  6. הפרת הסכם בלעדיות מסחרי

  7. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך

  8. בעלות בלעדית על רכוש מעוקל

  9. בלעדיות בסימן מסחר לא רשום

  10. הפרת זכות שיווק מוצרים בבלעדיות

  11. תניית בלעדיות בהסכם פתיחת חנות מתחרה

  12. התחייבות חד צדדית של ספק לתת בלעדיות

  13. פתיחת חנות מתחרה בניגוד להסכם בלעדיות

  14. האם הזכויות בנכסים בבעלות משותפת או בבלעדיות

  15. צו מניעה נגד פתיחת חנות בקניון עקב זכות בלעדיות

  16. ניהול מו"מ ישיר עם הקונים למרות חתימה על הסכם תיווך בבלעדיות

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון