האם יש הליך מהיר לפינוי שוכר מדירה בשכירות ? מבוא בפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן- "תקנות סדר הדין האזרחי"). בגדרה של התביעה עתרה התובעת למתן צו פינוי המופנה אל הנתבעת ו/או למי מטעמה, שלפיו תחויב הנתבעת לפנות את המושכר לאלתר מכל חפץ ומכל אדם ולהשיבו לחזקת התובעת. התובעת היא חברה ציבורית העוסקת בעסקי המלונאות, הינה בין היתר הבעלים, המחזיקה, המנהלת והמפעילה, של מלון דן ירושלים. הנתבעת היא חברה פרטית שבבעלותה תחנת מוניות. אין בין הצדדים מחלוקת על כך שביום 30.11.10 נחתם ביניהם הסכם לשכירות בלתי מוגנת (להלן- "הסכם השכירות"), שבמסגרתו שכרה הנתבעת מהתובעת חנות ששטחה כ- 23 מ"ר, המצויה בקומה ה- 6 של בית המלון. תקופת השכירות בהתאם לסעיף 2 בהסכם השכירות נקבעה לתקופה בת שנה אחת, מיום 1.8.10 עד יום 31.7.11. יחד עם זאת ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת כך שהיא תסתיים ביום 31.7.12, וזאת ככל שיתקיימו מספר תנאים ביניהם, מתן הודעה בכתב 90 ימים לפני תום תקופת השכירות, ומילוי כל התחייבויותיה של הנתבעת על פי הסכם השכירות בתקופת השכירות. בהסכם השכירות נקבעה במקביל גם זכותה של המשכירה לסיום מוקדם של תקופת השכירות, מכל סיבה, באמצעות מתן הודעה של 60 ימים מראש אשר תימסר לשוכרת (סעיף 21). אין בין הצדדים מחלוקת גם על כך שביום 26.7.12 נחתמה תוספת להסכם השכירות שבגדרה הוארכה תקופת השכירות מיום 1.8.12 עד יום 31.7.13. בתוספת האמורה ניתנה לנתבעת בסעיף 3 אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת, מיום 1.8.13 עד יום 31.7.14 בכפוף למספר תנאים שהמרכזיים שבהם הינם מתן הודעה בכתב 90 ימים לפני תום תקופת השכירות, ומילוי התחייבויותיה של הנתבעת על פי הסכם השכירות במהלך תקופת השכירות. בהתאם להוראת הסעיף המסומן א' בתוספת משלימות הוראות התוספת את הוראות הסכם השכירות, ואינן מחליפות אותן, אלא אם כן נאמר הדבר במפורש. בתוספת נקבע שבנוסף לכל הסעדים העומדים לזכות התובעת, ומבלי לפגוע בסעדים העומדים לרשותה על פי הסכם השכירות, תהיה התובעת רשאית להודיע על ביטול הסכם השכירות ועל פינוי הנתבעת בתוך 30 ימים, ככל שאחד מעובדי הנתבעת ביצע הפרת משמעת, אשר הוגדרה בין היתר, ככניסה לשירותי המלון, כניסה של למעלה מ- 3 מוניות לשטח המלון או למבואת הכניסה, חנייה על חנית הנכה, אי הפעלת מונה למרחקים קצרים, או מתן שירות שאינו אדיב ומקצועי לאורחי המלון. תמצית טענת התובעת לטענת התובעת היה על הנתבעת לפנות את המושכר לכל המאוחר ביום 31.7.13, וזאת בשל כל אחד מהטעמים הבאים: תקופת השכירות הסתיימה לכל המאוחר באותו מועד, והאופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת, עד יום 31.7.14, לא מומשה, התנאים שנקבעו בין הצדדים למימושה אף לא התקיימו (לא ניתנה על ידי הנתבעת הודעה בכתב בתקופה שנקבע, והנתבעת הפרה את התחייבויותיה), ולפיכך מצויה הנתבעת במושכר מאז אוגוסט 2013 ללא כל זכות חוקית; מעבר לכך שהנתבעת לא פינתה את המושכר בתום תקופת השכירות, היא נמנעה מלשלם לתובעת את דמי השכירות בכל התקופה שתחילתה באוגוסט 2013, אף לא שילמה את חשבונות החשמל; התובעת מנתה שורה ארוכה של הפרות משמעת של הסכם השכירות שבוצעו על ידי הנתבעת, המצדיקות את פינויה של הנתבעת מהנכס גם במהלך תקופת השכירות. פורט שההפרות החלו עוד לפני החתימה על התוספת, ובעקבות אותן הפרות בקשה התובעת לסיים את הסכם השכירות ביום 31.10.12, ואולם לאור הבטחותיה המפורשות של הנתבעת לכך שההפרות לא יישנו, ניאותה התובעת להמשיך את תקופת השכירות עד יום 31.7.13. במהלך תקופת השכירות המוארכת נשנו הפרות המשמעת מצד עובדי הנתבעת ואף החמירו. (התובעת מנתה בין יתר הפרות המשמעת תגרות אלימות בין עובדי הנתבעת שלהן היו עדים אורחי המלון, השלכת בקבוק וודקה אל עבר עמדת קציני הביטחון, מקרים של חנייה של למעלה מ- 3 מוניות במבואה לבית המלון ועוד); נוסף על עבירות המשמעת, פיגרה הנתבעת בתשלום דמי השכירות, וההמחאות שניתנו לתובעת בגין החודשים אפריל, מאי, יוני ויולי בשנת 2013, חזרו בשל העדר כיסוי. התשלום עבור כל אחד מחודשי השכירות האמורים בוצע באיחור של בין שבועיים לחודשיים. התובעת טענה שעוד לפני תום תקופת השכירות ביולי 2013 היא הודיעה לנתבעת בעל פה ובכתב שאין היא מעוניינת בהארכות נוספות של הסכם השכירות, וכי בכוונתה לעמוד על פינוי המושכר במועד שנקבע בתוספת, היינו ביום 31.7.13, ואולם הנתבעת מיאנה לפנות את המושכר. כאמור נמנעה הנתבעת לשלם את דמי השכירות ואת הוצאות החשמל מאז תום תקופת השכירות ביולי 2013, אף שלא פינתה את המושכר. תמצית טענות הנתבעת הנתבעת טענה מנגד שלא חלה עליה כל חובה לפינוי המושכר, כיוון שתקופת השכירות טרם הסתיימה, שכן על פי האופציה שניתנה לה בתוספת להסכם השכירות, מסתיימת תקופת השכירות ביום 31.7.14. הנתבעת טענה שלא היו הפרות יסודיות של הסכם השכירות, אלא לכל היותר הפרות זניחות. עוד טענה שהתובעת מחלה על ההפרות, אם אכן היו, והסכימה בהתנהגותה להמשך תקופת השכירות. בין היתר הפנתה הנתבעת לכך שבפגישה שנערכה בין הנתבעת לבין נציגי עיריית ירושלים, במהלך חודש ספטמבר 2013, היינו לאחר 31.7.13, נטלו חלק עובדי התובעת, שביקשו לסייע במציאת פתרון עבור הנתבעת. הנתבעת הוסיפה וטענה שהיא מצויה במקום מזה כ- 30 שנים, עוד מהתקופה שקדמה לתקופת רכישת המלון על ידי התובעת. לטענתה פינויה מהמקום יוביל לפגיעה בעובדים רבים, שפרנסתם עלולה להיפגע בעקבות הפינוי, ועל כן יש למצוא לה הסדר אחר לחניית המוניות שלה וכן למשרדה. לטענתה של הנתבעת היא עמדה בכל התחייבויותיה ובכל התנאים שהציבה לה התובעת. הנתבעת עצמה ניסתה לשלם לתובעת את דמי השכירות עבור חודשי השכירות מחודש אוגוסט 2013 ואילך, אלא שהתובעת מיאנה לקבלם. הנתבעת הוסיפה וטענה שהתובעת גרמה לה לנזקים ישירים ועקיפים, ועל כן עומדת לה זכות קיזוז של סכומים שסכומם עולה בהרבה על דמי השכירות, אף טענה שדמי השכירות שנקבעו בהסכמי השכירות הם מופקעים, ומדובר בעושק של ממש. דיון והכרעה לאחר עיון בראיות ובטענות הצדדים מצאתי שיש לקבל את התביעה ולהורות על פינויה של הנתבעת מהמושכר, הן כיון שתקופת השכירות הסתיימה זה מכבר, הן נוכח ההפרות היסודיות של הסכם השכירות, אשר היו מצדיקות את פינוי הנתבעת גם אילו היו מתבצעות בתקופת השכירות. גם אם נאמץ את גרסת הנתבעת שלפיה הוארכה תקופת השכירות בשל האופציה שניתנה לה עד 31.7.14, עולה מהראיות, לרבות מהודאתה של הנתבעת עצמה, שהיא אינה משלמת דמי שכירות או את ההוצאות השוטפות החל מחודש אוגוסט 2013, אף שלא פינה את המושכר. די בעובדה זו כדי להצדיק את פינויה של הנתבעת מהמושכר לאלתר. אמנם הנתבעת ונציגה טענו במהלך הדיון, כמו גם בכתב ההגנה, שהנתבעת ביקשה לשלם לתובעת את דמי השכירות והתובעת היא אשר סירבה לקבלם, ואולם במהלך הדיון התברר שלא כך היו הדברים. מחקירתה הנגדית של גב' אודליה דאר, המצהירה מטעם התובעת, עולה שהנתבעת סירבה לשלם דמי שכירות בתום תקופת השכירות, אף שהוצע לה לעשות כן כדי להקטין את הנזק, והתנתה כל תשלום בכך שהחוזה עמה יוארך. מר אבאייב, מנהלה של הנתבעת והמצהיר מטעמה, טען במהלך חקירתו הנגדית טענות סותרות בעניין זה, ואולם הוא אישר למעשה את הטענה שהנתבעת התנתה את תשלום דמי השכירות בהארכת תוקפו של הסכם השכירות (עמ' 20 שורות 25-26). מר אבאייב סירב למעשה לשלם את התמורה החוזית שנקבעה בהסכם, והסכים לשלם 100$ לחודש בלבד, בגובה דמי השכירות שהיו בעבר, וטען טענות שונות נגד דמי השכירות המוסכמים בין הצדדים. אשר לתשלום הוצאות החשמל טען מר אבאייב שמסיבות כספיות לא עלה ביד הנתבעת לשלמן (עמ' 20, שורות 29-29) מר אבאייב לא הסתפק בכך שהנתבעת נמנעה מלשלם את שכר הדירה ואת הוצאות החלות עליה, אלא אף טען שעל התובעת לפצות את הנתבעת כתנאי לפינויה מהמושכר (ראו למשל עמ' 12 שורה 29; עמ' 16 שורה 22). לדבריו ניתן לפתור כל מחלוקת באמצעות כסף. במהלך חקירתו הנגדית נשמעו מפיו אמירות המעידות לכאורה על כך שאין בכוונתו לפנות את המושכר בכל מקרה, גם אם יינתן צו של בית המשפט המורה על פינויו, גם לא בסוף יולי 2014, אז מסתיימת תקופת האופציה גם לפי גרסתה של הנתבעת.. מר אבאייב, טען במהלך חקירתו הנגדית שהנתבעת מצויה בנכס מזה כ- 30 שנה, והוא סירב להשיב בחיוב האם יפנה את הנכס בתום תקופת השכירות או במועד שייקבע על ידי בית המשפט. בעדותו חזר וטען שמדי שנה הוארכה תקופת השכירות (עמ' 13, שורה 9), וניתן היה להבין לכאורה מדבריו שהוא מצפה לכך שתקופת השכירות תוארך באופן אוטומטי, מדי שנה, גם אם הפרה הנתבעת את הסכם השכירות, וגם אם לא שילמה את דמי השכירות. הנתבעת סירבה במהלך הדיון להצעת בית המשפט שהמושכר יפונה במועד האמור, בכפוף לביצוע התשלומים. לצד ההימנעות מתשלום דמי השכירות וההוצאות השוטפות, העדפתי את עדותה של עדת התובעת לכך שלנתבעת היו הפרות משמעת רבות, על פני עדותו של מר אבאייב, אשר הכחיש את הטענות, או שטען שהנתבעת טיפלה בתגרות באמצעות פיטורי העובדים המעורבים בהן (ראו למשל עמ' 18 שורות 10 -25; עמ' 19, שורות 9-23). עדותו של מר אבאייב הייתה מגמתית ורצופת סתירות, הוא טען פעמים רבות שאינו זוכר את הפרטים, הוא התכחש לנאמר בתצהירו ואף טען שכלל לא קרא אותו וניתן היה להתרשם שהוא אינו יודע מה כתוב בו. הפרות המשמעת שתוארו על ידי גב' דאר הן בגדר הפרה יסודית של ההסכם. לגבי משכיר שהינו בית מלון קיימת חשיבות רבה במתן שירות נאות לאורחיו, וקיומן של תגרות ברחבת המלון, זריקת בקבוק וודקה, הצפת הרחבה במוניות כפי שתואר, פוגעת בשירות שניתן ללקוחות המלון ופוגעת במשלח ידה של התובעת באופן מהותי. הימנעות מתשלום דמי השכירות ומתשלום הוצאות בגין השימוש במושכר, כמו גם הפרות המשמעת שציינתי, מהוות עילה לפינוי מיידי של מושכר גם אם הן נעשות במהלך תקופת השכירות, על אחת כמה וכמה מתקיימת עילה לפינוי ככל שהן נעשות לאחר תום תקופת השכירות, בשעה שהנתבעת ממשיכה להחזיק במושכר ללא כל זכות חוקית, ותוך הפרה של הסכם השכירות. ואכן בענייננו לא מצאתי כל יסוד לאמץ את גרסת הנתבעת על הארכת תקופת השכירות עד יום 31.7.14. הצדדים הסכימו ביניהם על רשימת תנאים למימוש אופציית הארכת התקופה, ביניהם אי הפרה של תניות מהותיות, וכן מתן הודעה בכתב 90 ימים לפני תום תקופת השכירות המקורית. לא רק שהודעה בכתב לא ניתנה, כפי שציינתי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכם הפרות יסודיות, הן הפרות משמעת, הן הפרות בשל עיכובים בתשלום דמי שכירות, ועל כן לא הייתה זכאית להאריך את תקופת השכירות. זאת ועוד, כפי שציינתי, לתובעת הוענקה הזכות לגרום לקיצור תקופת השכירות בהודעה של 60 ימי מראש מכל סיבה, ולכל הפחות יש לראות במכתביה המורים על פינוי משום מימוש זכותה זו לקיצור תקופת השכירות. הצעתו של מר אבאייב שלפיה מוארכת תקופת השכירות באופן אוטומטי מדי שנה אינה עולה בקנה אחד עם הסכמות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם השכירות, הנוקב במפורש בתקופת השכירות, והמונה שורה של תנאים שרק בהתקיימם תוארך תקופת השכירות. הנתבעת לא הצביעה על זכות כלשהי בדין שמכוחה היא רשאית להישאר במושכר מעבר לתקופת השכירות החוזית. הסכם השכירות שהוצג עוסק כאמור בשכירות בלתי מוגנת, לתקופה מוגבלת, בוודאי שלא מצאתי כל עילה המצדיקה פיצויה של הנתבעת כתנאי לפינוי בנכס. אמנם התובעת נהגה במידה רבה של אורך רוח ולא החלה בהליכי פינוי וסילוק יד באופן מיידי, אלא התרתה תחילה בנתבעת ואפשרה לה לתקן את ההפרות, אך אין בכך כדי ליצור לנתבעת זכות מגן מפני פינוי בשעה שההפרות חוזרות ונשנות ומתמשכות על פני תקופה של חודשים רבים. לא מצאתי שיש מקום לקבל את עמדתה של הנתבעת לכך שיש למצוא לה פתרון חלופי למיקום תחנת המוניות כתנאי לפינויה. כשם שלא מוטלת על משכיר דירת מגורים למצוא לשוכר שתקופת השכירות בו הסתיימה מושכר אחר, כך לא מוטלת כל חובה על התובעת בענייננו. הנתבעת טענה כאמור שפינויה מהתחנה יוביל לפגיעה בפרנסתם של עובדים רבים. גם בנסיבות של פינוי נכס בדיירות מוגנת אין בשיקול האמור כדי להצדיק עיכובם של הליכי פינוי דייר שמתקיימות בו עילות פינוי, אף אין עדיפות לנכס עסקי על פני דירת מגורים, נהפוך הוא. בשל אותם טעמים אין מקום לעיכוב פינויה של הנתבעת המצויה במושכר ללא כל זכות, מבלי שהיא משלמת דמי שכירות והוצאות שוטפות במשך חודשים. הבקשה לצירוף עיריית ירושלים כנתבעת נוספת הנתבעת הגישה בקשה לצרף את עיריית ירושלים כנתבעת נוספת בתיק זה. לטענתה יש למצוא פתרון חלופי לנתבעת, הנזקק לרישוי מסודר למשרדה וכן למקומות חנייה. לטענת הנתבעת, כיון שהתקיימה ישיבה משותפת בין הנתבעת, התובעת ועיריית ירושלים, קיימת יריבות ישירה בין כל הצדדים, ועל כן צירופה של עיריית ירושלים יאפשר בירור כלל המחלוקת הקיימת בתיק. במהלך הדיון אף נטען שבערב חג הפסח פנתה הנתבעת לעיריית ירושלים לקבלת מידע בדבר זכויותיה בנכס, וטרם נענתה. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בנושא זה, מצאתי שיש לקבל את עמדת התובעת ולדחות את הבקשה. אמנם התקיים דיון בעיריית ירושלים ביום 29.9.13, בנוכחות מנהל אגף התחבורה ופיתוח התשתיות בעיריית ירושלים ופקידים נוספים, ובמהלך הדיון התלוננה הנהלת בית המלון על התנהגות לקויה של נהגי המוניות בשטח המלון, על תלונות האורחים בדבר השירות הלקוי, על הפגיעה בתדמית המלון, בעוד שהנתבעת התלוננה על מחיר השכירות ובקשה מעיריית ירושלים להקצות לה מקומות חניה ברחוב לח"י, צמוד לכניסה למלון, ואולם ברור שעצם עריכת הפגישה עם הרשות המקומית אינה יוצרת עילת פינוי נגד העירייה. מקומה של העירייה בישיבה האמורה היה במסגרת תפקידיה הסטטוטוריים, בעיקר בתחום התחבורה הציבורית. בהחלטה שניתנה לאחר הישיבה, על פי סיכום הדיון מיום 6.1.14, צוין בראש ובראשונה שהעירייה אינה יכולה להתערב ביחסים שבין בתי המלון ותחנות המוניות. עוד צוין ש"המוניות נמצאות בתוך השטח הפרטי של המלון ואם הנהלת המלון מעוניינת לסיים את ההתקשרות עם תחנת המוניות הגבעה הצרפתית לא ניתן למנוע זאת". עוד הוחלט שעיריית ירושלים תבחן את האפשרות למציאת מקומות חנייה חלופיים למוניות הגבעה הצרפתית, אף צוין שהנהלת המוניות מחויבת למצוא משרד לתחנה בהתאם להנחיות האגף לרישוי עסקים. כזכור הוגשה התובענה שבפני בהליך על פי פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, הקובע דיון מזורז בעילות פינוי. מטרתו של פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי הייתה לקבוע הליך מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר. כפי שצוין בדברי ההסבר לפרק טז, ההליך הדיוני המהיר שנקבע בגדרו נועד לתת מענה לתופעה של הימנעות מפינוי מושכר, תוך ניצול הדין האוסר על עשיית דין עצמית, תופעה שתוצאתה היא המשך החזקה בנכס, חרף חלוף המועד המוסכם לפינוי, ותוך פגיעה בזכויותיו של בעל הנכס. מחוקק המשנה אשר ביקש להבטיח דיון יעיל ומזורז בתביעות פינוי מושכר על פי פרק זה, הגביל את העניינים שבהם ניתן לדון במסגרת ההליך. בראש ובראשונה נקבע בתקנה 215ז'(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי שעילת התביעה בהליך לפי פרק טז הינה לפינוי מושכר בלבד, ולא ניתן לתבוע במסגרתו של הליך כאמור סעדים נוספים. עילה לפינוי מושכר אינה קיימת נגד עיריית ירושלים, ועל כן אין מקום לצרפה כנתבעת בתובענה שהסעד המתבקש בה אינו רלוונטי כלפיה. מחוקק המשנה ביקש להגביל את הרחבת היריעה לעניינים נוספים העלולים לעכב את בירור עילת הפינוי, ועל כן הוסיף וקבע בתקנה 215יג לתקנות סדר הדין האזרחי שנתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהא רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. לפיכך, ככל שקיימת לנתבעת עילת תביעה נגד עיריית ירושלים עליה לנקוט בהליכים המתאימים, ובכל מקרה אין מקום לבררם במסגרת ההליך שבפני. סיכום לאור כל האמור לעיל מצאתי שיש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבעת מהמושכר. שקלתי האם לאור טענותיה של הנתבעת יש לקבוע תקופת הערכות ממושכת יחסית לפינוי המושכר ואולם בשים לב לנסיבות מצאתי שאין מקום להעניק תקופת התארגנות עולה על 30 ימים. כפי שציינתי, חרף הפרות הסכם השכירות, לא נחפזה התובעת להגיש תביעת פינוי, אלא נתנה לנתבעת הזדמנות נוספת לתיקון ההפרות, גם לאחר הישנות ההפרות הודיעה התובעת לנתבעת על כוונתה לפנות את הנתבעת ואולם העניקה לה תקופת התארגנות, בספטמבר 2013 אף נטלה חלק בישיבה שהתקיימה בעיריית ירושלים. דומה שהנתבעת פירשה באופן שגוי את אורך הרוח, ובישיבה שבפני סירבה להגיע להסכם בדבר מועד הפינוי, סירבה לשלם את דמי השכירות החוזיים שהוסכמו בין הצדדים, אף התנתה את הפינוי בפיצוי שיינתן לה. לצד משך הזמן שניתן לנתבעת להערכות במסגרת היחסים החוזיים, שקלתי גם את ההפרות הבוטות של הסכם השכירות, שתוצאתן אינה רק פגיעה בזכות הקניין של התובעת במושכר, אלא גם פגיעה באורחיה של התובעת, בתדמיתה ובמוניטין שלה. האיזון הנאות בין שיקולים אלו אינו מצדיק תקופת התארגנות העולה על 30 ימים. לפיכך על הנתבעת לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 25.5.14 בשעה 10:00. הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאותיה, כפי שיוגשו לאישורי תוך 7 ימים, וכן הוצאות שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪, וזאת תוך 30 ימים. ככל שהסכומים לא ישולמו תוך 30 ימים, הם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד יום התשלום בפועל. פינוי מושכרשאלות משפטיותשכירותפינוי