טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

בעניין זה ראה ע"א 168/84 אלקלעי נ. בנק אוצר החייל ובספרו של בר אופיר "סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה", מהדורה שמינית בעמ' 245:

"כאשר הנתבע טוען טענה בעל פה נגד מסמך, יש לתת לו רשות להתגונן מכיון שאין למנוע ממנו להעלות טענה טובה מטעמים של הוכחה. כך למשל יקבל נתבע רשות להתגונן, כדי שיוכל להביא את בעל הדין שכנגד בתור עד, ולהוציא מפיו הודאה כנגד תוכנו של המסמך שבכתב המהווה בסיס לתביעה".

1. בפני ערעור על החלטת כב' הרשמת לכמן מיום 31.12.13 בתיק 11677-08-12, על פיה ניתנה למשיבה רשות להתגונן בפני התביעה הכספית שהגישה התובעת כנגדה (להלן: "ההחלטה"). יצוין, כי הערעור התייחס בתחילה גם להחלטת כב' הרשמת מיום 28.1.14 ואולם המערערת הודיעה במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 19.5.14 כי היא חוזרת בה מהערעור ביחס להחלטה זו.

2. בכתב התביעה טענה התובעת כי בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדים ביום 31.8.03, שכרה הנתבעת מהתובעת נכס כמתואר בכתב התביעה ואולם, בניגוד להתחייבותה בהסכם, לא שילמה עד מועד הגשת התביעה, דמי שכירות ומיסי ארנונה.
בתביעה הכספית עתרה לפיכך התובעת, לתשלום דמי שכירות מתחילת תקופת השכירות- 15.8.03, ועד מועד הגשת התביעה, בסכום של 150$ לחודש- סה"כ לפי שער הדולר 64,800 ₪. כן תבעה התובעת תשלום חובות ארנונה מתחילת תקופת השכירות- 15.8.03 ועד מועד הגשת התביעה בסכום של 46,006 ₪.

3. בבקשת הרשות להתגונן טענה המשיבה כי התביעה הוגשה ממניעים זרים של ראש התובעת וממלא מקומו, במסגרת "חיסול חשבונות" עם בן זוגה. הנתבעת העלתה טענות כנגד תביעת הפינוי, אולם אלה נדחו ובגין תביעה זו לא ניתנה לה רשות להתגונן. בעניין התביעה הכספית טענה המשיבה כי לא היה עליה לשלם והיא לא נדרשה לשלם דמי שכירות משנת 1995, וכי כל השנים הנכס הוקצה לה על ידי התובעת כאתר הנצחה לצורך הפעלת מוזיאון בובות, להנצחת זכרם של נפגעי טרור ובניהם ביתה של המשיבה. המשיבה טענה כי במשך כל השנים התובעת לא דרשה ממנה דמי שכירות או ארנונה, והתובעת אף ביטחה בעצמה את הנכס, שיפצה והתאימה אותו להפעלתו כאתר הנצחה על ידי המשיבה. לאור האמור, טענה המשיבה כי המדובר בתביעה הנובעת ממניעים זרים אשר הוגשה בחוסר סמכות ובניגוד להחלטה קודמת של התובעת להקצות לה את הנכס.

המשיבה הפנתה בבקשת הרשות להתגונן גם לעתירה מנהלית 22302-05-11 (להלן: "העתירה המנהלית") אשר הגישה כנגד התובעת בעניין חובות הארנונה הנטענים וצרפה את פסה"ד שניתן בעתירה המנהלית ואת הערעור אשר הגישה עליו.

4. בהחלטתה דחתה הרשמת את בקשת הרשות להתגונן לעניין תביעת הפינוי. על החלטה זו הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט המחוזי.

עם זאת ביחס לתביעה הכספית מצאה כב' הרשמת ליתן רשות להתגונן וזאת ביחס לטענת המשיבה כי היא מפעילה של הנכס וזאת בהתחשב בעובדה שעד ליום הגשת התביעה, לא נעשה כל מאמץ ממשי (למעט מכתב התראה בשנת 2008), לגבות ממנה דמי שכירות.
כב' הרשמת הפנתה לטענת המשיבה כי כל השנים בהן החזיקה בנכס לא נדרשה לשלם דמי שכירות וכן לפס"ד בעתירה המנהלית על פיו נקבע כי המשיבה חייבת בארנונה משנת 2007 בלבד ולא כנטען בכתב התביעה כאילו היא חייבת בתשלום משנת 2003.

5. לטענת המערערת, לא היה מקום ליתן למשיבה רשות להתגונן ביחס לחובות הארנונה לפחות ככל שהם מתייחסים לשנים 2007 ואילך. עוד טענה המערערת כי משכב' הרשמת קבעה כי "הצדדים אינם חלוקים בדבר קיומו של הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ותוקפו עד ליום 16.6.08...", לא יכלה ליתן למשיבה רשות להתגונן בטענות העומדות בניגוד להתחייבויותיה המפורשות של המשיבה (כאמור בסעיפים 5,6 להסכם), לשלם דמי שכירות ומיסים שוטפים.

המערערת הפנתה גם לכך שטענות המשיבה ביחס למניעים הזרים או סמכות המערערת להגיש את התביעה, נדחו על ידי הרשמת בהחלטתה בתביעת הפינוי ולכן, לגישת המערערת, הייתה צריכה הרשמת לדחות גם את בקשת הרשות להתגונן בתביעה הכספית.

המערערת טענה כי המשיבה לא טענה שהינה מפעילה ולא שוכרת של הנכס ולכך שאף בתצהירה הפנתה המשיבה להסכם שכירות. כן הפנתה המערערת למכתביה של המשיבה בהם אישרה כי מדובר בהסכם שכירות (ובמכתב אחד אף טענה כי הייתה בטוחה שעיריית צפת קיזזה סכומים המגיעים לה מהפעילות במוזיאון כנגד דמי השכירות). המערערת טענה כי אין רלוונטיות לכך שלא נעשה במשך השנים מאמץ לגבות את דמי השכירות.

6. המשיבה טענה כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' הרשמת אשר התבססה על הראיות שהוצגו ועל כך שהמערערת לא דרשה את דמי השכירות במשך שנים, וכי המשיבה לא נדרשה לשלם דמי שכירות לאורך השנים בהן החזיקה בנכס.

המשיבה טענה, כי כב' הרשמת דווקא כן הסתמכה על פסק הדין בעתירה המנהלית משקבעה כי לאור העובדה שעל פי פסה"ד חויבה המשיבה בתשלומי ארנונה רק משנת 2007 ולא משנת 2003, יש להתיר לה רשות להתגונן.

7. במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 19.5.14 הוסיפה המשיבה כי הערעור הוגש בחוסר תום לב, שכן בעניין הארנונה כבר ניתן פס"ד בעתירה המנהלית. ב"כ המשיבה טען כי דרך המלך בגביית ארנונה הינה גביה מנהלית ולא הגשת תביעה אזרחית וכי משהתביעה והערעור הוגשו לאחר מתן פסק הדין בעתירה המנהלית, המדובר, לטענתו, גם בהתנהגות בלתי ראויה של התובעת. עוד הוסיף ב"כ המשיבה כי חובות הארנונה משנת 2007 כבר שולמו על ידי המשיבה ולפיכך, לא היה מקום להגשת התביעה.

8. למרות שבסמוך לאחר הדיון, המציאה המשיבה אישורים על תשלום הארנונה משנת 2007 ואילך, עמדה המערערת על הערעור גם ביחס לתביעת הארנונה והפנתה לכך שחובות הארנונה שולמו על ידי המשיבה ב- 18 תשלומים החל מ- 10.8.12, דהיינו 3 ימים לאחר הגשת התביעה. לפיכך, טענה המערערת כי יש לחייב את המשיבה בהוצאות ושכ"ט עו"ד גם בגין רכיב התביעה של הארנונה. עוד הפנתה המערערת לכך שהמשיבה לא טענה בבקשת הרשות להתגונן כי חובות הארנונה שולמו על ידה וכי הפעם הראשונה שהעלתה את הטענה, הייתה בדיון ביום 19.5.14. המערערת טענה כי לא ניתן להעלות בשלב זה טענה חדשה ולכן יש ליתן פסק דין כנגד המשיבה גם בנושא הארנונה, לרבות חיובה בהוצאות ושכ"ט עו"ד ולכל היותר תוכל המשיבה לטעון "פרעתי" מאוחר יותר.

דיון:
9. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, שוכנעתי כי דין הערעור להידחות.

בעניין הארנונה- משהמערערת הודתה בתגובתה מיום 25.5.14 כי אכן חובות הארנונה משנת 2007 שולמו על ידי המשיבה, ברי כי לא ניתן לקבוע כי אין ליתן למשיבה רשות להתגונן בפני התביעה והדיון בערעור זה הפך תאורטי בלבד. אמנם, טענת המשיבה בדבר פירעון החוב לא הועלתה בבקשת הרשות להתגונן ואף לא בתגובה לערעור, אלא רק במהלך הדיון. אולם, משהתברר כי למעשה החוב הנתבע כבר שולם, ברור שלא ניתן לקבוע כי דין התביעה לתשלום חוב ששולם להתקבל (שהרי זו המשמעות של אי מתן רשות להתגונן) והערעור הפך כאמור לתאורטי בלבד.
אציין, כי גם לגופם של דברים ואלמלא טענת הפירעון, ברי כי ביחס לחובות הארנונה שנתבעו לשנים 2003-2007, היה מקום ממילא ליתן רשות להתגונן ובצדק הפנתה כב' הרשמת לפס"ד בעתירה המנהלית אשר קבע במפורש, כי אין לחייב את המשיבה בארנונה, אלא רק משנת 2007 ואילך. לפיכך, אלמלא היה הופך הערעור תאורטי, לכל היותר ניתן היה לקבלו רק ביחס לחובות משנת 2007 ואילך (חובות שהתברר כי כבר שולמו).

10. אינני מוצאת לפסוק הוצאות למי מהצדדים לעניין הערעור המתייחס לרשות להתגונן ביחס לחובות הארנונה. בעניין זה אציין כי לא מצאתי לקבל את טענת ב"כ המשיבה כאילו משניתן פסק דין בעתירה המנהלית, לא היה מקום לתביעה אזרחית, או כאילו משפתוחה הדרך בפני התובעת לגביה מנהלית, לא היה מקום לתביעה:

הנה כי כן, העובדה שלתובעת עמדה גם אפשרות לגביה מנהלית, לא מנעה בעדה הגשת תביעה אזרחית.
גם העובדה שניתן פסק דין בעתירה המנהלית, על פיו נקבע כי חיוב המשיבה בארנונה יחל משנת המס 2007, לא מנעה הגשת תביעה זו: ברי כי על מנת לגבות את חובות הארנונה משנת 2007, הייתה צריכה התובעת, או לפעול בהליכים לגביה מנהלית, או להגיש תביעה אזרחית בה יפורטו סכומי חובות הארנונה לשנים 2007 ואילך ורק לאחר שיינתן פסק דין בתביעה אזרחית זו, להגישו לביצוע בהוצל"פ. ברי כי פס"ד הקובע את עצם חובת התשלום כפי שנקבעה בעתירה המנהלית, ללא פירוט סכומי החובות עצמם (על פי החישוב הנדרש בהתייחס לסוג הנכס נשוא השומה והתעריף שנקבע בצו הארנונה), לא ניתן לביצוע בהוצאה לפועל ויש צורך בפסק דין בתביעה כספית בהתייחס לסכומי החיובים עצמם.

11. אלמלא היה מתברר בדיון עצמו כי חובות הארנונה כבר שולמו, היה הערעור מתקבל רק בכל המתייחס לסכום חובות הארנונה שנתבעו משנת 2007 ואילך, שכן אין חולק כי פס"ד בעתירה המנהלית אשר קבע את חובת תשלומם מהווה מעשה בית דין והמשיבה לא העלתה כל טענה כנגד סכומם, או אופן חישובם, בבקשת הרשות להתגונן שהגישה.

יחד עם זאת, כאמור, משאין חולק כי הארנונה לשנים אלו כבר שולמה, אין למנוע מהתובעת רשות להתגונן וברי כי התביעה ברכיב כספי זה, כבר התייתרה.

בנסיבות בהן לא הועלתה טענה לפירעון חובות הארנונה בבקשת הרשות להתגונן ואף לא בתשובה לערעור, לא מצאתי לחייב את המערערת בהוצאות הערעור. המשיבה ידעה בעת שהגישה את בקשת הרשות להתגונן כי חובות הארנונה לשנת 2007 ואילך שולמו על ידה, ולמרות זאת, לא טרחה לציין עובדה זו בבקשתה ולכן אף שהערעור נדחה בעניין זה, אין לפסוק לזכותה הוצאות.

12. חובות השכירות- צדקה כב' הרשמת בהחלטתה ליתן רשות להתגונן גם ביחס לתביעה הכספית לתשלום דמי שכירות.

ההלכה לעניין מתן רשות להתגונן הינה, כי די למבקש שיצביע על הגנה ולו דחוקה מפני התביעה. בשלב זה, אין בית המשפט בוחן מהימנות, טיב ראיות ודרכי הוכחה וכל עוד מגלה התצהיר הגנה אפשרית, תינתן למבקש רשות להתגונן (גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי"), מהדורה שביעית עמ' 310, בר אופיר "סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה", מהדורה שמינית בעמ' 199).

על פי הפסיקה, המקרים בהם לא יקבל מבקש רשות להתגונן, הינם: כאשר הטענות נטענות על דרך הסתם בלי כל פירוט, או כשהגנתו של המבקש התבררה בחקירתו כהגנת בדים, או כשמתברר שאין בטענות שהעלה המבקש, גם אם יוכחו, כל הגנה מפני התביעה.

נוכח הגישה המרחיבה כאמור, סבורתני כי למרות שאין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ולמרות שהמשיבה לא התכחשה לכריתתו, עדיין אין למנוע מהמשיבה להוכיח כי הוסכם שלא תשלם דמי שכירות אלא תפעיל את הנכס כמוזיאון להנצחה.

אמנם, צודקת המערערת בטענתה כי בהסכם השכירות נקבעה חובת תשלום דמי שכירות. אולם, ההלכה היא כי אפילו כשהנתבע טוען טענה בע"פ נגד מסמך בכתב, יש ליתן לו רשות להתגונן, מכיוון שאין למנוע ממנו להעלות טענה טובה מטעמים שבדרכי הוכחה בלבד.


בעניין זה יש לזכור כי על פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאנית, נקבעו דרכים לסתירת מסמך בכתב, כגון באמצעות פנקסיו של התובע, או הודאה מטעמו.

13. לאור האמור, למרות הסעיף בהסכם השכירות המחייב את המשיבה לשלם דמי שכירות, לא היה מקום לשלול בשלב זה על הסף את טענותיה של המשיבה כי בפועל הוסכם שתפעיל את הנכס ולא תשלם דמי שכירות. טענה זו של המשיבה אף נתמכה בכך שבמשך כל השנים מאז חתימת ההסכם, לא שילמה ולא נדרשה לשלם, את דמי השכירות.

קיומו של מסמך בכתב- במקרה זה הסכם השכירות, אשר גם המשיבה הודתה בקיומו, יהיה גורם רלוונטי בשלב בו ידון בית המשפט בתביעה עצמה וישקול האם המשיבה הוכיחה את טענותיה להסכמת הצדדים כנטען. אולם, בשלב זה של מתן רשות להתגונן, בו אין להכריע כאמור על פי מהימנות ודרכי הוכחה, ומשלא נסתרה טענת המשיבה כי למרות קיומו של הסכם השכירות, התנהגות המערערת במשך כל השנים מצביעה על כך שראתה במשיבה מפעילה של המוזיאון והסכימה שלא לגבות ממנה דמי שכירות, אין לשלול ממנה אפשרות להוכיח טענה זו.

בהערת אגב אפנה בעניין זה גם לדבריו של בית המשפט בפסק דין בעתירה המנהלית, עת קבע בהתייחס לחובות הארנונה כי יש להביא בחשבון שהתנהגות המערערת במשך השנים גרמה למשיבה להבין כי היא מוותרת על דרישתה לתשלום ארנונה,זאת אף שחובתה לשלם ארנונה צוינה במפורש בהסכם השכירות (סעיף 13 לפסק הדין בעתירה המנהלית). בית המשפט שקל שם נתון זה בצד החובה המופיעה בהסכם השכירות והאינטרס הציבורי שבגביית מיסים ולאחר איזון שערך, קבע את חובת תשלום הארנונה משנת 2007 ואילך בלבד.

אמנם הדברים שם נאמרו ביחס לחובות הארנונה וספק אם יש להחילם במישור החיוב החוזי. אולם, העובדה שבמשך כל כך הרבה שנים לא נדרשה המשיבה לשלם דמי שכירות, יש בה כדי להצדיק מתן רשות להתגונן, הן לצורך בחינת טענת המשיבה כי הוסכם בפועל (למרות האמור בהסכם השכירות), כי לא תחוב בתשלומם והן לצורך בחינת היקף התשלומים בהם תחויב או לכל הפחות ,אופן שערוכם, אם תדחה טענתה זו.

14. לאור כל האמור, אני מורה על דחיית הערעור גם ביחס לתביעה הכספית לתשלום דמי השכירות ובעניין זה אני מחייבת את המערערת בהוצאות הערעור בסך של 2,500 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קיצור חוזה שכירות

  2. חוזה שכירות דרקוני

  3. אופציה בחוזה שכירות

  4. הרמת מסך הסכם שכירות

  5. הפרת הסכם שכירות רכב

  6. הפרת הסכם מכירת מניות

  7. הפרת חוזה שכירות מסחרי

  8. הפרת הסכם שכירות מוגנת

  9. הפרת חוזה שכירות מסעדה

  10. הפרת הסכם שכירות קיוסק

  11. עורך דין חוזה שכירות

  12. חוזה שכירות אינו חזות הכל

  13. פניה לערבים לחוזה שכירות

  14. סעיף אופציה בחוזה שכירות

  15. הארכת הסכם שכירות בעל פה

  16. ערבות בנקאית בהסכם שכירות

  17. חתימה על הסכם שכירות חופשית

  18. הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

  19. טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

  20. הסכם מכירת דירה עם אדם שנפטר

  21. כתב ערבות נספח להסכם שכירות

  22. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  23. אופציה בהסכם שכירות לשנה נוספת

  24. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית

  25. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר

  26. עליית שער הדולר - חוזה שכירות

  27. שימוש בחצר בניגוד לחוזה שכירות

  28. נזקים עקב ביטול חוזה שכירות מפעל

  29. בוררות הסכם שכירות אולם אירועים

  30. אחריות מתווך לביטול הסכם שכירות

  31. תביעה בגין הפרת חוזה שכירות לעסק

  32. סעיף פינוי שוכר בכוח בהסכם שכירות

  33. הסכם שכירות בעל פה עם מועצה מקומית

  34. אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

  35. ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית

  36. סעיף ''אופציה לרכישה'' בחוזה שכירות

  37. הסכם שכירות בלתי מוגנת להפעלת הוסטל

  38. הפרת הסכם שכירות בגלל בניה ללא היתר

  39. הקצאת כרטיסים למופעים בחוזה שכירות

  40. חוזה שכירות בית קפה - תביעות קטנות

  41. הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

  42. אי תשלום חשבונות חשמל לפי הסכם שכירות

  43. הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת

  44. פרשנות הסכם שכירות לפי אומד דעת הצדדים

  45. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  46. הפרת הסכמה בעל פה להאריך חוזה שכירות ?

  47. ערעור על החלטת רשמת - הפרת חוזה שכירות

  48. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  49. בניית תוספות בנייה למושכר תוך הפרת חוזה שכירות

  50. הארכת הסכם שכירות כדי לאפשר לסיים ניקיון של הנכס

  51. הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה

  52. ביטול הסכם שכירות רכב בגלל סירוב לשלם פרמיות ביטוח מקיף

  53. האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

  54. תביעה נגד ערב (קרוב משפחה של השוכר) על שטר חוב בהסכם שכירות

  55. אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון