אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

לפניי תביעה לפינוי מושכר.



ביום 1.3.13 התקשר התובע עם הנתבע ועם אחר שהיה שותפו של הנתבע (להלן: "השותף"), בהסכם שכירות לפיו השכיר התובע לנתבע ולשותפו חנות לשם הפעלתה כמכולת (נספח א' לכתב התביעה). דמי השכירות הועמדו על 4,500 ₪ בתוספת מע"מ. ההסכם נעשה לתקופה של שנה כאשר לשוכרים ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות לחמש שנים (להלן: "ההסכם הראשון").




ביום 29.10.13 הודיעו הנתבע והשותף לתובע – לפי הטענה על רקע קשיים כלכליים אליהם נקלעו – כי אינם שותפים עוד, כי השותף "איננו עוד צד להסכם השכירות" וכי על התובע לדאוג "להחתים את [הנתבע] על הסכם שכירות חדש ולבטל את ההסכם הקודם כליל כולל שיק הביטחון אשר ניתן..." תוך התייחסות לכך שהנתבע יעמיד לתובע שיק ביטחון חלופי מטעמו (נספח ב' לכתב התביעה).




בתקופה שקדמה להודעה האמורה חוללה המחאה שנמסרה לתובע לצורך תשלום דמי השכירות החודשיים מחמת העדר כיסוי מספיק. סמוך לאחר ההודעה האמורה חוללה המחאה נוספת, הפעם מהטעם שהחשבון הוגבל (נספח ג' לכתב התביעה). אין חולק כי דמי השכירות האמורים שולמו בסופו של דבר במלואם.




לטענת התובע, פניות חוזרות ונִשנות שלו לנתבע על מנת לחתום על הסכם שכירות חלף ההסכם הראשון, ודרישתו להעמדת בטחונות בהתאם, לא הועילו והנתבע התחמק ממנו.




ביום 2.3.14 – ועל רקע האמור לעיל – נערך בין התובע לנתבע מסמך שהוכתר "זכרון דברים" שלפיו התחייב הנתבע כי "עד ליום 2.4.14 ... ישלם לשוכר לחצי שנה מראש לשכירות. במידה ולא עמד בתנאי התשלום של השכירות הוא מתחייב לפנות את המכולת" (נספח ד1 לכתב התביעה, להלן: "זכרון הדברים"). הסכום שצוין לתשלום לתקופה של שישה חודשים שיקף את דמי השכירות שנקבעו לכתחילה בהסכם הראשון (בהמשך נעשה שינוי במועד שנקבע לתשלום כך שזה נקבע ל- 18.3.14, נספח ד2 לכתב התביעה, אולם עניין זה אינו דרוש לענייננו ומכל מקום הנתבע לא העלה כל טענה בקשר עם שינוי זה).




אין מחלוקת כי הנתבע לא שילם את התשלום שנקבע בסך של שישה חודשי שכירות מראש ואף לא העמיד ביטחונות מטעמו.




התובע מוסיף וטוען כי הנתבע הפר את התחייבותו החוזית גם בכך שלא טיפח את המקום וזה הפך מוזנח.




על רקע זה הודיע התובע על ביטול ההסכם והגיש את תביעתו בה עתר לצוות על פינויו של הנתבע מהמושכר.




טענתו המרכזית של הנתבע בכתב הגנתו היא כי זכרון הדברים נחתם תחת כפייה ועושק. לדבריו, התובע החתים אותו על זכרון הדברים "תוך איומים לפגוע בעסקו של הנתבע, בנתבע עצמו ובמשפחתו" (ס' 4 ו- 6 לכתב ההגנה). בהקשר זה טען גם כי התובע איים כי הנתבע ממילא לא יוכל להשתמש בהסכם הראשון שכן קודם לכן התובע "קרע והשמיד" את העתק ההסכם שהיה מצוי בידי הנתבע לאחר שהנתבע מסר אותו לתובע לפי בקשתו.




ביום 13.5.14 – היינו למעלה מחודש לאחר שהוגשה התביעה ולמעלה מחודשיים מעת שנעשה זכרון הדברים – שלח ב"כ הנתבע לתובע הודעה על ביטול זכרון הדברים מחמת הפגמים של כפייה ועושק שנפלו בו.




במצב דברים זה – כך לשיטת הנתבע – זכרון הדברים בוטל כדין, ההסכם הראשון הוא שעומד בתוקפו ומשהנתבע מקיים את התחייבויותיו על פיו, לא קמה עילה להורות על פינויו מהמושכר.


דיון והכרעה



השאלה העיקרית הטעונה הכרעה היא האם נפלו פגמים בכריתה – היינו: כפייה ועושק – בכל האמור בזכרון הדברים, והאם זה בוטל כדין.




בדיון שהתקיים לפניי היום העידו התובע ואשתו וכן הנתבע, אביו ומר דוד קמינסקי ("קמינסקי") שהוא סוכן ביטוח שנטל על עצמו לסייע לנתבע.




לאחר שבחנתי את העדויות ואת מכלול הראיות שהובאו לפניי ראיתי להעדיף את עדות התובע וגרסתו על פני גרסת הנתבע ועדויות העדים מטעמו.




התמונה העולה מהראיות שהובאו לפני בית המשפט היא ברורה. לאחר שהנתבע ושותפו הודיעו לתובע על ביטול ההסכם הראשון ועל ביטול שיק הביטחון שמסרו (כך לשון הודעתם), נמנע הנתבע מלחתום על הסכם שכירות חדש מול התובע ומלהפקיד בידי התובע שיק ביטחון חילופי. התובע העיד כי פנה אל הנתבע מספר פעמים לשם חתימה על הסכם שכירות ביניהם ועל מנת שהנתבע יעמיד לו ביטחונות כנדרש וכי הנתבע "הבטיח כל הזמן שיבוא וכל הזמן התחמק, לא ענה לטלפונים" (ע' 3, ש' 10-1 לפרוטוקול). עדותו זו היתה מהימנה עליי. היא לא נסתרה על ידי הנתבע. למעשה היא נתמכת בדברי הנתבע שהעיד בעצמו כי עד עצם היום זה – ובניגוד מוחלט להוראות ההסכם הראשון ממנו מבקש הוא להיבנות – לא מסר לתובע שיק ביטחון חלופי, שאת זאת הסביר באומרו "אני לא יכול לתת כי אני מוגבל בחשבון" (ע' 5, ש' 4 לפרוטוקול). לכך יש להוסיף את ההמחאות שנמסרו ולא כובדו וכן את העובדה שבמשך התקופה הנזכרת קודם לעריכת זכרון הדברים לא הקפיד הנתבע לשלם את דמי השכירות במועדם (ראו, למשל, החשבונית לחודש פברואר 2014, במסגרת נספח ג' לכתב ההגנה, ממנה עולה כי דמי השכירות שולמו באיחור של כחודש ימים).




על רקע זה נידרש עתה לנסיבות עריכתו של זכרון הדברים שבמסגרתו, כפי שהובא לעיל, התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי שכירות לחצי שנה מראש שאם לא כן יפנה את המושכר.




בכל האמור בנסיבות כריתתו של זכרון הדברים – קל לראות על רקע האמור את ההיגיון שביסוד ההסכמה על תשלום מראש של דמי השכירות בעבור שישה חודשים. לגופם של דברים, אין בידי לקבל את גרסת הנתבע כאילו זכרון הדברים נכרת מתוך כפייה ועושק. גרסתו זו של הנתבע לא היתה מהימנה כלל ועיקר. טענותיו כאילו התובע החתים אותו על זכרון הדברים תוך איומים לפגוע בו, במשפחתו ובעסקו (ראו ס' 6 לכתב ההגנה, ס' 11-12 לתצהיר הנתבע) – התבררו כבלתי נכונות. בניגוד לנטען בתצהיר ובכתב ההגנה, בעדותו אישר הנתבע כי "במעמד חתימת הזכ"ד הוא לא איים עלי. אני חוזר ואומר שבמעמד חתימת הזכ"ד הוא לא איים עלי" (ע' 4, ש' 14-15 לפרוטוקול). התמונה העולה מהעדויות – ובכלל זה מעדות הנתבע עצמו – היא כי לא זו בלבד שהתובע לא השמיע איומים כלשהם, אלא גם שבזמן אמת, לאחר שבמשך זמן רב מעת ששותפו עזב והנתבע לא פעל להסדיר את ההתקשרות עם התובע, הלך התובע לקראת הנתבע וחרף ההתנהלות עד כה ובכלל זה חרף העובדה שחלק מההמחאות לא כובדו ולא נמסר שיק ביטחון חילופי, נכון היה התובע להמשיך בהתקשרות עם הנתבע ובלבד שהאינטרס שלו בקבלת דמי השכירות יישמר על דרך של תשלום מראש של שישה חודשים. הנתבע עצמו אישר כי אמו שלו, שנכחה בעת שנעשה זכרון הדברים אף הודתה לתובע על שהוא הולך לקראת בנהּ-הנתבע (ע' 3, ש' 15-16, ע' 4, ש' 7-8 לפרוטוקול, וכך עולה גם מעדות התובע, ע' 3, ש' 12-13 לפרוטוקול, ומעדות אשת התובע שנכחה במעמד עריכת זכרון הדברים ורשמה אותו בכתב ידה, ע' 3, ש' 24-26 לפרוטוקול). הנתבע אף ציין כי זולת דברים אלה לא היה דבר נוסף בפגישה שבה נערך זכרון הדברים (ע' 4, ש' 8 לפרוטוקול). הנה כי כן, ברור כי הטענה שזכרון הדברים נחתם בעקבות איומים שהשמיע התובע כלפי הנתבע אין לה כל יסוד. הטענות שהועלו כלפי התובע בעניין זה חסרות שחר. מהראיות עולה בבירור כי הנתבע – ככל הנראה נוכח הבעייתיות שבהתנהלותו עד כה – הסכים לקבל על עצמו לשלם עבור שישה חודשים מראש, אלא שבהמשך לא עלה בידו לעמוד בהתחייבות שנטל על עצמו. בלשונו: "רציתי לשלם 6 חודשים מראש ניסיתי להשיג כסף פשוט זה התפקשש לי" (ע' 4, ש' 9-10 לפרוטוקול). במצב דברים זה – ולאחר שהנתבע לא עמד גם בתנאיו של זכרון הדברים שנראים על פניהם סבירים בנסיבות העניין – והודיע גם שלא יעמוד בהם, סירב התובע להמשיך וללכת לקראת הנתבע והודיע על ביטול ההסכם (כעולה מעדות הנתבע עצמו, ע' 4, ש' 10 לפרוטוקול).




גם טענת הנתבע כי חתם על זכרון הדברים "מתוך לחץ" אינה משכנעת ואין לקבלה. כפי שראינו לעיל, הנתבע לקח על עצמו את ההתחייבות מתוך הסכמה חופשית. לאחר מכן התברר לו שלא יוכל לעמוד בה. הא ותו לא. בכל האמור בלחץ הנטען, בתצהירו קשר הנתבע לחץ זה לטענותיו בדבר איומים שהשמיע התובע ושבמסגרתם טען כלפיו התובע שהנתבע לא יוכל להשתמש בהסכם הראשון שכן התובע לקח מהנתבע את ההעתק שהיה מצוי בידו (ס' 11 לתצהיר). טענה זו לא בא זכרה בעדותו שבמסגרתה נתן הסבר אחר ללחץ הנטען ולא הזכיר איומים כאמור (ע' 4, ש' 20-12 לפרוטוקול). מכל מקום גם לגופה אין לקבלה. אכן, התובע אישר כי בשלב מסוים ביקש מאת הנתבע את העתק ההסכם הראשון. אולם, הטענה כאילו אך בשל העובדה שלא היה בידי הנתבע העתק של ההסכם "נלחץ" ונפגם רצונו והוא התקשר בזכרון הדברים רחוקה מלשכנע בנסיבות העניין. היא אינה מתיישבת עם דבריו שלו ועם עדותו שלו כי התחושה היתה דווקא שהתובע הולך לקראתו נוכח הכשלים בהתנהלות הנתבע עד אותה עת. היא לא סבירה גם מהטעם שהיו עדים נוספים להסכם הראשון (למשל, שותפו של הנתבע) עניין המשליך על המשמעות שאפשר לייחס לכך שבידי הנתבע לא נותר העתק. היא גם לא מסתברת משום שלא היתה כל מניעה שייוועץ בעניין זה, למשל עם עורך דין (כפי שהעיד בעצמו שעשה בקשר עם ההסכם הראשון ובעת שנפרד משותפו, ע' 4, ש' 3-4 לפרוטוקול), וברי כי אין לומר שלא היתה בידיו חלופה מעשית סבירה אחרת זולת חתימה על זכרון הדברים.




הנתבע הוסיף וטען כי התובע איים עליו שישבור את תריסי המושכר וייקח את המנעול. גם בכך ניסה להסביר את הלחץ בו היה לדבריו נתון (ע' 4, ש' 20-21 לפרוטוקול). טענה זו יש לדחות לגופה. מכל מקום אין בה כדי להועיל לנתבע. ראשית, לגופם של דברים, מהעדויות עולה כי כל שאמר התובע לנתבע הוא שעומדת לו הזכות להחליף את המנעול המוצב על המושכר מכיוון שהנתבע אינו עומד בתנאי ההסכם, אבל שאין בכוונת התובע לעשות כן. כך העיד התובע (ע' 4, ש' 22-23 לפרוטוקול). כך עלה בבירור גם מעדות אביו של הנתבע שאף הבהיר כי התובע לא איים כלל וכי חרף סירוב הנתבע לפנות את המושכר באותה עת, התובע ואבי הנתבע, שלהם היכרות מוקדמת ארוכת שנים, נפרדו בלחיצת יד, ומבלי שהדברים עלו לטונים צורמים אף שלא הושגה הסכמה, ותוך הבנה שהעניין יובא לפתחו של בית המשפט (ע' 5, ש' 18-19 לפרוטוקול). שנית, בטענה בדבר האיומים האמורים אין כדי להועיל לנתבע. גם לשיטת הנתבע מדובר בהתרחשויות שאירעו זמן מה לאחר שנערך זכרון הדברים ולאחר שהסתבר שהנתבע לא עומד לשלם את דמי השכירות לשישה חודשים מראש כפי שהתחייב. ממילא ברור שאפילו היינו מקבלים את גרסת הנתבע אין בכך כדי לתמוך בטענותיו לפגם בהתקשרות באשר מדובר בהתרחשויות המאוחרות להתקשרות. משכך, לא ניתן לומר כי ההתקשרות בזכרון הדברים נעשתה "עקב" ההתנהלות הנטענת באופן שיכול להקים עילה לביטולו (וראו לשון ס' 17 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973). משכך, גם טענות אלה של הנתבע יש לדחות.




להשלמת התמונה יצויין כי בכל האמור בנסיבות כריתתו של זכרון הדברים, אין משקל של ממש לעדויותיהם של אבי הנתבע ושל קמינסקי. אלה, לדבריהם שלהם, כלל לא נכחו בעת שנערך זכרון הדברים (ובכל האמור בקמינסקי, הרי שזה החל לפעול מול התובע רק זמן מה לאחר שנערך זכרון הדברים) (ע' 5, ש' 9-10 לפרוטוקול, ע' 5, ש' 28-29 לפרוטוקול).




התוצאה היא שאין לקבל את גרסת הנתבע ויש לדחות את טענותיו לכפייה או עושק בעת כריתת זכרון הדברים (היא הטענה עליה נסמכה הגנתו כולה). זאת, הן במישור העובדתי והן בשים לב למבחנים שנקבעו בפסיקה ביחס לפגמים האמורים. ממילא ברי כי הודעת הנתבע בדבר ביטולו של זכרון הדברים מטעמים אלה, ניתנה שלא כדין. לכך יש להוסיף כי הודעת ביטול – ולמעשה הטענות בדבר כפייה ועושק – לא באו לעולם אלא ביום 13.5.14 – למעלה מחודש לאחר שהוגשה התביעה ולמעלה מחודשיים מעת שנעשה זכרון הדברים. מעבר לכך שפרק הזמן שחלף מקרין כשלעצמו ובאורח ממשי על הטענות ועל האפשרות לקבלן, הרי שנראה שיש יסוד לסבור שההודעה ניתנה שלא כדין גם מהטעם שלא ניתנה בתוך זמן סביר בנסיבות העניין.




משכך הם פני הדברים – המסקנה היא שזכרון הדברים עומד על כנו. משאין חולק כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות לשישה חודשים מראש כפי שהוסכם במסגרת זכרון הדברים, ואף הודיע שאין ביכולתו לעשות כן (ע' 4, ש' 12 וכן ש' 9-10 לפרוטוקול), הרי שהוא הפר את ההסכם הפרה יסודית, בין מוסכמת (ראו, ההסכמה המפורשת לעניין זה בזכרון הדברים עצמו, וכן הוראת ס' 5(ג) להסכם הראשון באשר ליסודיות מועדי התשלום) ובין מסתברת (בשים לב לנסיבות בהן נערך זכרון הדברים). למעשה, בכל האמור בסיווג ההפרה לא טען הנתבע אחרת בכתב הגנתו. לכך מצטרפת גם העובדה שהנתבע לא העמיד לתובע – משך תקופה ארוכה מאד ועד עצם היום זה – שיק ביטחון חלופי לאחר הפרידה משותפו וגם לאחר שנדרש לעשות כן לא אחת (פסקה 15 לעיל). על רקע אלה, קמה לתובע הזכות לבטל את הסכם השכירות עם הנתבע – כפי שעשה – ולעתור לפינויו של הנתבע מהמושכר.




בשולי הדברים אעיר כי נתתי דעתי גם לטענות שעלו מתצהירו של קמינסקי בכל האמור במגעים שניסה לנהל – בשם הנתבע – מול התובע. קמינסקי פעל במטרה לסייע לנתבע מול התובע. אלא שמהראיות עולה כי קמינסקי נכנס לתמונת הדברים מול התובע רק זמן מה לאחר שנעשה זכרון הדברים והוסכם על שינוי תנאי ההתקשרות בגדרו ורק לאחר שהנתבע לא עמד בתשלום וההסכם בוטל (ע' 2 ש' 15 לפרוטוקול, ע' 5 ש' 28-29 לפרוטוקול). קמינסקי טען כי במסגרת ניסיונותיו לסייע לנתבע מול התובע הציע לתובע פתרונות שונים. כן טען כי במהלך הדברים דרש התובע העלאה של דמי השכירות וכי קמינסקי הסכים, בשם הנתבע להעלאה חלקית ובתנאים שונים (ס' 5-7 לתצהיר קמינסקי, יוער כי קמינסקי לא טען בתצהירו כי הציע להעמיד שיק ביטחון). בכל אלה אין, לדעתי, כדי לשנות. משהנתבע לא עמד בהתחייבות שנטל על עצמו במסגרת זכרון הדברים ושמההסכם בוטל כדין על ידי התובע, אין במגעים המאוחרים שניסה קמינסקי לנהל – ואשר לשיטת הנתבע עצמו לא הבשילו לכלל הסכם חדש חלף ההסכם הראשון וזכרון הדברים – כדי לשנות.




נוכח האמור לעיל, גם לא מצאתי כי היה בהתנהלות התובע משום חוסר תום לב. אעיר עוד, כי ההשקעות שביצע הנתבע במושכר – שאף הן לא בסכום ניכר במיוחד בשים לב להתקשרות ולפרק הזמן שחלף מתחילתה – אין בהן כדי לשנות מן המסקנה.




נוכח כל האמור לעיל – התביעה מתקבלת.

הנתבע יסלק ידו מן המושכר ברח' שמעון סוויסה 54 במבשרת ציון וזאת עד ליום 15.8.14.
הנתבע יישא בהוצאות התובע בקשר עם ההליכים בסך של 3,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קיצור חוזה שכירות

  2. חוזה שכירות דרקוני

  3. אופציה בחוזה שכירות

  4. הרמת מסך הסכם שכירות

  5. הפרת הסכם שכירות רכב

  6. הפרת הסכם מכירת מניות

  7. הפרת חוזה שכירות מסחרי

  8. הפרת הסכם שכירות מוגנת

  9. הפרת חוזה שכירות מסעדה

  10. הפרת הסכם שכירות קיוסק

  11. עורך דין חוזה שכירות

  12. חוזה שכירות אינו חזות הכל

  13. פניה לערבים לחוזה שכירות

  14. סעיף אופציה בחוזה שכירות

  15. הארכת הסכם שכירות בעל פה

  16. ערבות בנקאית בהסכם שכירות

  17. חתימה על הסכם שכירות חופשית

  18. הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

  19. טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

  20. הסכם מכירת דירה עם אדם שנפטר

  21. כתב ערבות נספח להסכם שכירות

  22. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  23. אופציה בהסכם שכירות לשנה נוספת

  24. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית

  25. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר

  26. עליית שער הדולר - חוזה שכירות

  27. שימוש בחצר בניגוד לחוזה שכירות

  28. נזקים עקב ביטול חוזה שכירות מפעל

  29. בוררות הסכם שכירות אולם אירועים

  30. אחריות מתווך לביטול הסכם שכירות

  31. תביעה בגין הפרת חוזה שכירות לעסק

  32. סעיף פינוי שוכר בכוח בהסכם שכירות

  33. הסכם שכירות בעל פה עם מועצה מקומית

  34. אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

  35. ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית

  36. סעיף ''אופציה לרכישה'' בחוזה שכירות

  37. הסכם שכירות בלתי מוגנת להפעלת הוסטל

  38. הפרת הסכם שכירות בגלל בניה ללא היתר

  39. הקצאת כרטיסים למופעים בחוזה שכירות

  40. חוזה שכירות בית קפה - תביעות קטנות

  41. הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

  42. אי תשלום חשבונות חשמל לפי הסכם שכירות

  43. הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת

  44. פרשנות הסכם שכירות לפי אומד דעת הצדדים

  45. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  46. הפרת הסכמה בעל פה להאריך חוזה שכירות ?

  47. ערעור על החלטת רשמת - הפרת חוזה שכירות

  48. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  49. בניית תוספות בנייה למושכר תוך הפרת חוזה שכירות

  50. הארכת הסכם שכירות כדי לאפשר לסיים ניקיון של הנכס

  51. הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה

  52. ביטול הסכם שכירות רכב בגלל סירוב לשלם פרמיות ביטוח מקיף

  53. האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

  54. תביעה נגד ערב (קרוב משפחה של השוכר) על שטר חוב בהסכם שכירות

  55. אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון