סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים (חכירה)

תובענה זו הוגשה כתובענה לפינוי מושכר, בהתאם להוראות פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בהחלטה מיום 19.6.14 קבעתי –
א. כי לנתבעת זכות כדין להוסיף ולשבת במושכר לכל הפחות עד ליום 10.9.14, בהתאם לפסק דינו של בית משפט השלום בקריות מיום 22.11.13 בתא"ח 44368-07-13, פסק דין אשר הינו חלוט, לאחר שלא הוגשה בקשה לביטולו ולא הוגש עליו ערעור (אף שהראיות החדשות שלקיומן נטען כיום הושגו טרם שחלף המועד להגשת ערעור) (להלן יכונה: "פסק הדין").
ב. כי הדיון בתובענה יכול שיתמקד אך ורק בסוגיית האופציה שלטענת הנתבעת נתונה לה להוסיף ולהחזיק במושכר לתקופה של 8 שנים נוספות (להלן: "האופציה").
ג. כי התובענה תועבר לפסים של סדר דין רגיל.
ד. כי התובע מתבקש להגיב לטענה המקדמית של הנתבעת בדבר העדר סמכות עניינית לבית משפט זה.

התובע הגיש תגובתו ביחס לטענת הסמכות העניינית וכן ביחס לטענות נוספות שבפי הנתבעת המצדיקות לטעמה סילוק התובענה על הסף, בעיקר טענת מעשה בית דין, ובצדק עשה כן מאחר ובין הטענות המקדמיות ישנם יחסי גומלין, כפי שיוסבר להלן. הנתבעת הגישה תשובה לטענותיו. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ולאחר ששבתי ובחנתי את כתבי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת מעשה בית דין, מן הנימוקים שפורטו היטב בכתב ההגנה.

באשר לטענת העדר הסמכות העניינית, אני רואה לנכון לדחותה, משני טעמים:

ראשית, טענת הנתבעת היא "לבית משפט נכבד זה אין סמכות לדון בסעיף האופציה של הסכם השכירות, שכן מדובר בזכות שכירות לתקופה כוללת של עשר שנים – שכירות מסוג חכירה הטעונה רישום ולפיכך ובהתאם רשמה הנתבעת זכותה זו בספרי רשם המקרקעין".

סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972, קובע:
"על אף האמור בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה אינו חל עליה, ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים - אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין; אין בסעיף זה כדי למנוע רישום שכירות לתקופה של עשר שנים או פחות, אם ביקשו זאת הצדדים לחוזה השכירות.".
סעיף זה הכניס שינוי בהוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין") לעניין החובה לרשום זכות שכירות והאריך את התקופה שנקבעה בו, אף שעשה כן בטכניקה חקיקתית לא רצויה של תיקון דבר חקיקה ראשית מבלי שהחוק המתקן עצמו מורה על שינוי נוסח הסעיף המתוקן, ובאופן שהסעיף המתוקן עצמו נותר ללא שינוי בספר החוקים. הדבר יוצר מידה של אי-בהירות עבור מי שאיננו נדרש לשני הסעיפים בעת ובעונה אחת. אולם משנדרשים אליהם יחד, תוצאת שילוב הסעיפים הינה ברורה – שכירות אשר "אין עמה ברירה לתקופה העולה על עשר שנים – אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין". הקו המבדיל שרירותי במקצת, אך הרי זה טיבן של הגדרות, ובכך אף מעלתן. כאשר הן מוגדרות היטב, הן נותנות מענה ברור דווקא במקרים גבוליים לכאורה. משמעותה של ההגדרה - שכירות לתקופה של עד עשר שנים, כולל שכירות לעשר שנים, אינה חייבת רישום. רק שכירות לתקופה העולה על עשר שנים, חייבת רישום. בענייננו התקופה אינה עולה על עשר שנים. לכן, טענת הנתבעת כי עסקינן בשכירות הטעונה רישום, כבר מדעיקרא ובבסיסה, אינה מדוייקת.

בכל מקרה, הסמכות העניינית אינה נקבעת על פי השאלה בדבר חובת הרישום אלא בהתאם לשאלה האם הוראות החוק המקנות לבית המשפט סמכות עניינית לדון, מסמיכות אותו לדון במחלוקת, בין אם עניינה בשכירות הטעונה רישום ובין בשכירות שאינה טעונה רישום. ומכאן לטעם הבא.

שנית, וזה העיקר - אף אם יוצאים מנקודת הנחה כי השכירות נשוא התובענה הינה שכירות לעשר שנים, וככזו היא עונה גם להגדרת "חכירה" שבסעיף 3 לחוק המקרקעין, אין בכך כדי להשליך על סמכותו העניינית של בית משפט השלום לדון בתובענה מסוג זה. סמכותו זו מוגדרת בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984 ("חוק בתי המשפט"), והיא כוללת סמכות לדון בכל תביעת חזקה ושימוש במקרקעין ותביעות הכרוכות בהן, למעט "בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". "חכירה לדורות" מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין כשכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים. לכן, כאשר מדובר בתביעה בנוגע לשכירות לפרק זמן שאינו עולה על עשרים וחמש שנים, ושכירות לתקופה של עשר שנים ("חכירה") בכלל זה, עדיין הסמכות לדון בתביעה לגביה נתונה לבית משפט השלום.

ער אני כמובן לכך שדבריי לעיל אינם מתיישבים באופן מלא עם דברי בית משפט השלום בקריות בפסק הדין, אשר סבר כי הוא נעדר סמכות עניינית ישירה "לעסוק בהצהרה על קיומה או העדרה" של תקופת האופציה. כאמור לעיל, ובכל הכבוד הראוי, דעתי שונה. אלא שבכל מקרה אין במסקנתי זו כדי לסייע לתובע, שכן היא בבחינת חרב פיפיות מנקודת מבטו. באותה מידה שתביעתו מצויה לטעמי בגדרי סמכותו העניינית של בית משפט זה, הסוגיה מצויה היתה בגדרי סמכותו העניינית של בית משפט השלום בקריות. יש בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת הטענות שטוען התובע במענה לטענות הנתבעת בדבר קיומו של מעשה בית דין.

יוער, בבחינת למעלה מן הצורך, כי אילו היתה מסקנתי שונה לעניין סמכות עניינית לבית משפט השלום לדון בתביעה, ממילא ראוי היה לסלק את התביעה על הסף. אם כי במקרה כזה ראוי היה למוחקה ולא לדחותה. אילו זה היה מצב הדברים, משמעות הדבר היתה כי הכרעתו של בית משפט השלום בקריות בפסק הדין ניתנה במסגרת סמכותו הנגררת, כאמור בסעיף 76 לחוק בתי המשפט, ולצורך התביעה שבפניו בלבד. במקרה כזה, הכרעתו אמנם לא היתה יוצרת מעשה בית דין, אולם במקרה כזה ממילא לא היה מקום להניח את המחלוקת לפתחו של בית משפט זה. כאמור, דברים אלה נאמרים להשלמת התמונה בלבד, למעלה מן הצורך. לטעמי, יש לבית משפט השלום סמכות עניינית, אך זו נתונה לא רק לבית משפט זה אלא נתונה היתה באותה מידה לבית המשפט בקריות.

באי כוחו הנכבדים של התובע היו ערים כמובן לקושי העלול להתעורר בנושא תקיפת האופציה, לאור פסק הדין. בסעיף 10 לכתב התביעה טענו, בהתייחס לפסק הדין: "יובהר כי לא נקבע כי לנתבעת קמה זכות לעניין תקופת האופציה שלה טענה אלא בהכרעת אגב". אין בידי לקבל טענתם.

ודוק; בית המשפט הנכבד בקריות אמנם הגדיר הכרעתו כ"הכרעה דרך אגב", אולם דומני כי מדובר בניסוח שאיננו מיטבי גרידא ולא מעבר לכך. אין מדובר בהערת אגב בלתי מחייבת ("אוביטר דיקטום"), אלא מדובר בחלק מה"רציו דסידנדי" של פסק הדין. בסעיף 13 לכתב התביעה נשוא פסק הדין (כמו גם בסעיף 11 לתצהיר שתמך בו) נטען כי מעולם לא נאמר ולא נכתב על אפשרות של אופציה להמשך השכירות, לא בהסכם השכירות ולא בכל מסמך אחר.

מעיון בפסק הדין עולה כי בית המשפט דן בסוגיית האופציה מאחר ולשיטתו הנושא היווה חלק מן הפלוגתאות שהונחו לפתחו וחייבו הכרעה. הדבר מצא ביטוי בהנמקתו לעשות כן, אף שלשיטתו לא היתה לו סמכות עניינית ישירה לעסוק בכך, וזאת "לאור המחלוקת בעניין הפינוי". הדבר מצא ביטוי גם בסקירת טענות הצדדים בפתח פסק הדין. הדבר מצא ביטוי מובהק גם בכותרת חלק זה של פסק הדין: "מחלוקת שלישית – קיומה של אופציה". לכן, בית המשפט נדרש גם למחלוקת זו, שמע עדויות בין השאר גם ביחס אליה, התרשם ממהימנות הצדדים, הצליב את התרשמותו עם ממצאים קודמים בפסק דינו לעניין הגרסאות השונות של החוזים אשר בידי הצדדים (שלילת גרסת התובע לעניין תקופת הבסיס), הסיק מסקנות מתוכן החוזה (זכות סירוב ראשונה), דן במחלוקת בפסק הדין, ובסופו של דבר קבע ממצא חד משמעי: כי "גרסתה [של הנתבעת – א.ד.] לעניין האופציה היא משכנעת והנני מקבלה".

גם העובדה שבית המשפט הנכבד סבר כי הוא מכריע במחלוקת בנושא שאינו מצוי במישרין בסמכותו העניינית אלא במסגרת סמכותו שבגררא; וגם העובדה שבית המשפט הנכבד כינה הכרעתו זו הכרעה בדרך אגב שעה שהיא אינה כזו, אין משמעותן כי הכרעתו זו לאו הכרעה היא, או כי היא נעדרת נפקות. יש לשים את הדגש על המהות ולא על הכינוי. מאחר ומן הבחינה המהותית מתקיימים ארבעת התנאים שמקובל לבחון לעניין קיומו של מעשה בית דין, יש להכיר בקיומו של מעשה בית דין, ואין זה משנה מהו הכינוי שניתן להכרעה היוצרת אותו.

השאלה הצריכה להישאל היא זו: האם מתקבל על הדעת כי בית משפט זה ישמע בשנית את עדויותיהם של התובע והנתבעת בעניין האופציה ויגיע למסקנות שונות מאלה לגביהן נתנה ערכאה מקבילה את דעתה, שמעה עדויות, הגיעה למסקנות, קבעה ממצאים והכריעה לטובת אחד מן הצדדים? תשובתי על כך הינה בשלילה.

להסרת ספק, אני קובע כי פסק הדין יוצר מעשה בית דין המכיר בתקופת האופציה, כהגדרתה לעיל.

טרם סיום אעיר כי בגדרי תגובתו (סעיפים 11-14) טוען התובע להפרות חדשות/נוספות כלשהן. כטענת הנתבעת, לא זו בלבד שהדברים לא גובו בתצהיר לתמיכה בתגובה, ממילא אין למצוא בכתב התביעה כל טענה בדבר הפרות חדשות/נוספות. ממילא ככל שיהיו (או היו) הפרות נטענות חדשות, וככל שאלו יצמיחו עילת פינוי חדשה לטענת התובע, יוכל התובע לנקוט בהליכים מתאימים. אולם הפרות נטענות חדשות כאלה ואחרות אינן מהוות חלק מכתב התביעה בתיק שבפניי.

סיכומו של דבר –
בקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית - נדחית.
בקשת הנתבעת לדחיית התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין - מתקבלת.
התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 2,500 ₪ תוך 30 יום מהיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון