אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

1) עניינה של התביעה הוא עתירת התובע לפצות אותו בסך של 9,454 ₪ בגין הוצאות שנגרמו לו על-ידי הנתבע, עורך דין, אשר לדידו, לא פעל כנדרש עת דיווח על עסקת רכישה של מקרקעין שהתובע היה צד לה.

2) בשל החובה והצורך לחסוך זמן שיפוטי, לא אדון אלא בטענות ובראיות שמצאתי נחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

3) התובע טוען בכתב תביעתו, כי ביום 31.7.08 רכש מאת חברת נחלת אליעזר (להלן: "החברה") דירה בעיר בית שמש, אשר צמודים לה 10 מחסנים (להלן: "המחסן" או "המחסנים"), תמורת 1,007,500 ₪ (להלן: "עסקת הרכישה"). התובע טוען, כי לצורך ביצוע העסקה "אולץ" על-ידי החברה לשכור שירותי הנתבע, לו שילם שכר טרחת עורך-דין בסך 17,454 ₪, הן עבור ביצוע העסקה והן עבור הדיווח לרשויות המס. התובע טוען בכתב תביעתו, כי ביום 18.1.12 מכר את המחסנים והצהיר על עסקת המכירה, בציינו ובצרפו אישור מהחברה שהמחסנים שווים 234,000 ₪ במועד רכישתם (להלן: "עסקת המכירה").

התובע טוען, כי לאחר שהצהיר על עסקת המכירה, רשות המיסים - מיסוי מקרקעין, תיקנה את שומת הרכישה דבר שחייבו לשלם מס נוסף, בצירוף עם הפרשי הצמדה, ריבית וקנס. התובע טוען, כי ניסה להקטין את השומה המתוקנת, יחד עם צרופותיה, ובסוף היום, שילם סך של 5,454 ₪. התובע טוען, כי הנתבע, למעשה, לא דיווח כנדרש לרשות המיסים על רכישת המחסנים, בכך שלא ציין כי המחסנים מחויבים במס נפרד בשיעור 5% ללא כל פטור בגין דירה יחידה. יותר מזה, התובע מלין גם על הנתבע שסירב לייצגו לפני רשות המיסים בבקשתו להפחת השומה והקנס.

4) הנתבע להגנתו טוען בין היתר, כי לידתה של התביעה הוא ניסיון של התובע לבצע פעולה שלא כדין. הנתבע טוען, כי ביום 31.7.08 רכש התובע דירה מהחברה, כאשר לדירה האמורה הוצמדו 10 מחסנים. התובע טוען, כי בהסכם הרכישה, לא הייתה חלוקה בין מחיר הדירה למחיר המחסנים מאחר ומדובר במחסנים שהוצמדו לה, ולכן סוכם כי התמורה בגין הדירה והמחסנים תהיה בסך 1,007,500 ₪. הנתבע טוען, כי התובע שכר שירותי עורך-דין מטעמו אשר העיר על ההסכם, ואף הוכן נספח לפי הערותיו, ובשום הערה לא ביקש כי תהיה הפרדה בין מחיר הדירה לבין מחיר המחסנים. הנתבע טוען גם כי אף שהתובע היה מיוצג על-ידי עורך-דין, בחר כי הדיווח על ההסכם ייעשה על-ידי משרדו של הנתבע. הנתבע טוען, כי מספר שנים לאחר ביצוע העסקה והדיווח לרשויות המס פנה התובע למשרדו של הנתבע בבקשה לדעת מה הסכום ששולם עבור המחסנים במופרד מהדירה. אף שהוסבר לתובע כי הסכום הנקוב בחוזה הוא סכום גלובלי, וכי לא ניתן למכור את המחסנים כיחידה נפרדת מהדירה משהם צמודים לה, אך משחזר ושב התובע מספר פעמים בדרישה לדעת מה הסכום ששולם עבור המחסנים, כי אז משרדו של הנתבע הוציא ביום 1.12.11 מכתב ובו צוין בין היתר, כי מתוך התמורה ששולמה במסגרת עסקת הרכישה, שולם סך 234,000 ₪ בגין המחסנים.

הנתבע טוען, כי בדיעבר התברר שהתובע פעל בניגוד לייעוץ משרדו של הנתבע ומכר את המחסנים כיחידה נפרדת תוך ששינה את הדיווח וכתוצאה מכך חויב בתשלום מס רכישה על המחסנים מספר שנים לאחר העסקה. הנתבע טוען, כי לו היה ממשיך התובע ומשתמש במחסנים לפי יעודם, או מוכר אותם כצמודים לדירה כפי שרכש אותם, לא הייתה מוגשת תביעה זו ולא היה משלם מס נוסף לרשויות המס ולכן אין לתובע להלין אלא על עצמו בלבד.

5) דיון בתביעה התקיים ביום 1.5.14. לאחר הדיון ולאחר עיון נוסף בצרופות של כתבי בי-דין שהוגשו ובשים לב לדברי הצדדים בדיון, עלו מספר שאלות שבעובדה הטעונות בירור והנן מהותיות להכרעה בתיק. על כן, בכדי שתתברר ותתבהר התמונה במלואה לפני בית המשפט לצורך מתן הכרעה סדורה, בנסיבות העניין, נקבע דיון נוסף. דיון כאמור התקיים ביום 25.6.14.

דיון והכרעה

6) לאחר שנתתי את דעתי למכלול טענות הצדדים בכתבי בי-דין מטעמם וממכלול החומר הקיים בתיק, לרבות צרופות כתבי בי-דין שהוגשו, ולאחר ששמעתי את טיעוניהם בדיון לפניי והתרשמתי מדבריהם, נחה דעתי, כי בדין לדחות את התביעה, כפי שיוטעם להלן ובשים לב להוראת תקנה 15(ב) בתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי הדין), התשל"ז-1976, לפיה הנימוקים לפסק הדין יובאו באופן תמציתי.

7) הפלוגתא המרכזית בתביעה דידן הינה בשאלה המרכזית, והיחידה, לפיה האם בעת ביצוע עסקת הרכישה הוגדרו המחסנים על-ידי הצדדים להסכם כצמודים לדירה הנרכשת או שמא כיחידות נפרדות. ככל שיתברר כי הצדדים הגדירו את המחסנים כצמודים לדירה, כי אז לא נפל רבב בייצוג של הנתבע. מנגד, ככל שהצדדים התכוונו לכך שהמחסנים הנם נפרדים מהדירה, כי אז יש לבדוק מדוע דיווחו של הנתבע על עסקת הרכישה לרשות המיסים לא תאם כביכול את העסקה בין הצדדים.

8) לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים, הסבריהם, והתרשמתי מדבריהם - אני מבכר את גרסת הנתבע על גרסת התובע. התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח את תביעתו לפי מאזן ההסתברויות במשפט האזרחי, ולא רק. עמדת התובע במשפט אינה עולה בקנה אחד עם המסגרת ההסכמית שעטפה את עסקת הרכישה:

ראשית - סעיף 3.1 בהסכם (עמוד 2) קובע בין היתר, כי הרוכש מתחייב לשלם למוכר בעבור הדירה סך של 1,007,500 ₪ הכולל מע"מ בשיעור 15%. הסך האמור הוגדר בהסכם, "התמורה", "מחיר הדירה" ו/או "המחיר הבסיסי". בסעיף 3.2.8 בהסכם (עמוד 3) סוכם בזו הלשון: "המחיר כולל את המחסנים המסומן בתשריט בקומת כניסה 5 חדרים מתחת לדירה...+ מעברים". בסעיף 3.2.9 בהסכם (עמוד 3) סוכם בזו הלשון: "המחיר כולל החצר הצמוד למחסנים הנ"ל המסומן...". ללמדך, המחיר שננקב לעיל, מתייחס לדירה, למחסנים ולכן לחצר הצמודה למחסנים. בנספח להסכם [נספח ב' לכתב ההגנה], שכותרתו "נספח להסכם הצמדת מחסן", עליו חתומים המוכר והקונה, נרשם באופן ברור, כהאי לישנא: "והואיל והמוכרת הציעה לקונים לרכוש את מחסן מס' א', ב', ג', ד', ה', ו', ז', ח', ט,' י' בקומת המחסנים...(להלן: "המחסן")..." ובהמשך "והואיל והצדדים מבקשים לתקן את ההסכם ולהצמיד לדירה הנרכשת את המחסן". מכל אלה עולה, כי לא רק שהתמורה מתייחסת הן לדירה, הן למחסנים והן לחצר, אלא שגם סוכם בהסכם בין הצדדים כי המחסנים מוצמדים לדירה. כאשר נשאל התובע מכוח מה היה הנתבע צריך לדווח לרשויות על המחסן כיחידות עצמאיות לא צמודות, השיב התובע: "אני לא מבין בחוק היות ורשות המיסים הטילה קנס על אי הצהרה במועד, אני מניח שלא הייתה הצהרה כנדרש" [שורות 1-2, עמוד 10 בפרוטוקול].

יוער כי בדיון לפניי מיום 25.6.14, לעניין פשר הפער בין 5 מחסנים כנקוב בהסכם לבין 10 מחסנים כפי שזה עולה מטיעוני הצדדים, הסביר התובע כי מדובר ב-5 חדרים שחולקו בקירות פנימיים ל-10 חדרים [שורות 11-19, עמוד 9 בפרוטוקול].

שנית - מעיון בטופס הדיווח לרשות המיסים - מיסוי מקרקעין מיום 31.7.08 [נספח א' לכתב התביעה], אשר גם עליו חתומים המוכר והרוכש, הוצהר מפורשות בסעיף 4.1 כי לדירה מוצמד מחסן. עוד הוכח, כי הסכם הרכישה, על נספחיו, לרבות הנספח המוזכר לעניין המחסנים, הוגש עם טופס הדיווח לרשות המיסים.

שלישית - מעיון בבקשה לביטול קנס שהגיש התובע למיסוי מקרקעין [העתקה צורף לתיק בית המשפט במסגרת הודעת התובע מיום 29.6.14], בה נרשם על-ידו שם בסעיף 1: "אנו קנינו בתאריך 31 יולי 2008 דירה מקבלן (...) בת 4 חדרים פלוס מחסן וחצר צמודים...". בסעיף 3 בבקשה האמורה נרשם בין היתר: "בתאריך 18 ינואר 2012 נאלצנו, מכורח העובדה שאנו לא עומדים בנטל המשכנתא, (...) למכור את המחסן והחצר הצמודים...".
(ההדגשות בקו תחתון אינן במקור)

9) מכל אלה עולה באופן ברור כי בעת ביצוע עסקת הרכישה, הצדדים סיכמו ביניהם כי המחסנים הנם צמודים לדירה, זאת בדומה לחצר, ועל המכלול שולמה התמורה. בהקשר זה מקובלת עליי עדותו של הנתבע לפניי ולפיה: "המחסנים אינם חיוב בפני עצמו... אין הפרדה למחסנים" [שורות 30-32, עמוד 7 בפרוטוקול]. על כן, לא נפל כל רבב בייצוג של הנתבע ובדיווח שלו לרשות המיסים בדבר עסקת הרכישה לעניין המחסנים. אי לכך, טענת התובע היום, לפיה הנתבע לא פעל כשורה משלא דיווח כהלכה על המחסנים כיחידה נפרדת - דינה להידחות.

10) אם לא די בכך, כעולה מהחומר שהונח לפניי, התובע היה מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו שליווה את עסקת הרכישה, אותו עורך-דין אף העיר על ההסכם, וכעולה מהחומר שצורף לכתב ההגנה [נספח ה' לכתב ההגנה], הערותיו של עורך-הדין האמור היוו נספח להסכם. מעיון בהערות שהוספו, לא נמצאה כל התייחסות להגדרת המחסנים. איפוא, הצדדים ראו במחסנים כצמודים לדירה, כך סוכם, כך נהגו הצדדים וכך דווח לרשות המיסים.

11) בהקשר זה, מקובלת עליי טענת הנתבע לפיה לו היה ממשיך התובע להשתמש במחסנים לפי ייעודם, או מוכר אותם כצמודים לדירה כפי שרכש אותם, לא הייתה מוגשת תביעה זו ולא היה נדרש לשלם מס נוסף לרשויות מיסוי מקרקעין - על כל הנגזר מכך מבחינת הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות - ולכן אין לתובע להלין בנסיבות העניין, אלא על עצמו בלבד.

12) התובע לא הוכיח את תביעתו ובכלל זה, לא הוכיח קיומה של עילת תביעה נגד הנתבע. התובע לא הוכיח כי הנתבע לא פעל כשורה בייצוגו ובדיווח שלו לרשות המיסים.

על כן, נחה דעתי כי בנסיבות העניין, דין התביעה - להידחות.

התובע יישא בהוצאות הנתבע בסך 400 ₪ אשר ישולמו לו תוך 30 יום מהיום.


על-פי הוראת תקנה 16 בתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), התשל"ז-1976, ניתן להגיש בקשה לרשות ערעור על פסק הדין אל בית המשפט המחוזי בירושלים תוך חמישה-עשר יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עסקת מכר משק חקלאי

  2. ביטול עסקת מכר דירה

  3. ביטול עסקת מכר מכונית

  4. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  5. ייצוג שני צדדים בעסקת מכר

  6. שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה

  7. ביטול עסקת מכר דירה בגלל מקומות חניה

  8. החזר כספי עבור עסקת מכר שלא יצאה לפועל

  9. ביטול עסקת מכר דירה - החזר ריבית והצמדה

  10. החזקת כספים בנאמנות ע''י עו''ד בעסקת מכר

  11. תיקון צו קיום צוואה לאחר עסקת מכר מקרקעין

  12. קבלת מידע/ייעוץ מוטעה מעורך דין לגבי מס בעסקת מכר

  13. אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

  14. עסקת מכר למראית עין על מנת לסכל את יכולת הגביה של הבנק ?

  15. נטען שעו"ד העביר לצד ג', מתווך, כספים שהופקדו אצלו בנאמנות

  16. תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול עסקת מכר ולביטול משכון הזכויות

  17. האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר ?

  18. זכרון דברים לביצוע עסקת מכר ורכישה של רכבים בין התובע לבין הנתבעים

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון