ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש:

שרה הינה בעלת מרתף המהווה חלק מבניין ואשר שמש אותה בעבר כחנות. יום בהיר אחד מתוקנת תכנית המתאר הרלוונטית באופן אשר מעשית, מאפשר להשתמש במרתף אך ורק כשטח שירות לדיירים אחרים בבניין ובלא שתשולם לשרה כל תמורה בגין זאת. האם במצב זה תחויב שרה במסי ארנונה? האם השימוש אשר מאפשרת תכנית המתאר החדשה מצדיק חיוב במסי ארנונה בנסיבות אלו?
זו, בעיקרה, השאלה העומדת בפני.
העובדות


בטבורה של תביעה זו מרתף בבניין אשר ברח' סוקולוב 53 בהרצליה (להלן: "המרתף"). בזמנים הרלוונטיים לתביעה זו (2000 – 2003) היו הנתבעים הבעלים והמחזיקים במרתף.
התובעת הינה רשות מקומית המוסמכת, בין היתר, לחייב במיסי ארנונה, אגרת שמירה ומים מחזיקי נכסים בתחום שיפוטה. המרתף מצוי בתחום שיפוטה של התובעת.
במשך שנים רבות, עד 1994, ניהלו הנתבעים במרתף עסק של מכירת ריהוט ובין השנים 1995 – 1998 נעשו במרתף שימושים מסחריים שונים, כגון סניף דואר, חנות ותיאטרון. באותם השנים סווג המרתף ברישומי התובעת כחנות וחויב במיסי ארנונה בהתאם. בשנת 1999 שונה סיווג המרתף ברישומי התובעת למחסן.
ביום 1.11.1999, השכירו הנתבעים את המרתף לשוכרות אשר בקשו להשתמש בו כסטודיו למחול. כשבוע לאחר מכן, ביום 8.11.1999, נשלח לשוכרות מכתב התראה מטעם אגף הפיקוח של התובעת ובמסגרתו אזהרה לפיה לא ניתן יהיה לעשות במרתף את השימוש המסחרי המבוקש, אלא אם כן יינתן לכך היתר לשימוש חורג. בקשה לשימוש חורג לא הוגשה והתוכנית להקמת סטודיו למחול במרתף לא מומשה.
כבר מחודש נובמבר 1998 חדלו הנתבעים לשלם את מסי הארנונה בגין המרתף ולפיכך, בשנת 2000, הגישה התובעת כנגדם תביעה לבית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 55475/00) (להלן: "התביעה הראשונה") ובמסגרתה עתירה לחיוב הנתבעים במיסי הארנונה המוטלים על המרתף בגין התקופה אשר תחילתה נובמבר 1998 וסיומה באפריל 2000. הנתבעים בקשו רשות להתגונן מפני התביעה הראשונה אולם בקשתם נדחתה בהחלטה מיום 16.1.01.
גם ביחס לתקופה שלאחר זו נשוא התביעה הראשונה לא שילמו הנתבעים לתובעת את מיסי הארנונה בגין המרתף. במהלך תקופה זו התקיימו מספר פגישות של הנתבעים או נציגיהם עם נציגי התובעת בניסיון למצוא דרכים שיאפשרו לנתבעים שימוש במרתף, אולם לא הושגו הסכמות ולמעשה גם לא הוגשו ונדונו בקשות כלשהן מצד הנתבעים בקשר עם תכניות המתאר המתייחסות לשימוש במרתף.
ביום 19.1.04 הוגשה תביעה זו ובמסגרתה עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום מיסי ארנונה, מים ואגרת שמירה בגין המרתף בתקופה שבין ספטמבר 2000 ועד דצמבר 2003. בד בבד, בכתב התביעה, עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום מסי ארנונה, מים ואגרת שמירה גם בגין נכס נוסף אשר בבעלותם, חנות ברח' סוקולוב 36 בהרצלייה (להלן: "החנות"). הסכום הכולל אשר נתבעים הנתבעים לשלם במסגרת תביעה זו עומד על סך של 205,093 ₪. בסמוך לאחר הגשת התביעה, ביום 24.3.04, שילמו הנתבעים לתובעת במספר תשלומים סך של 31,560 ₪, החוב אשר נתבע ביחס לחנות.

טענות הצדדים


בליבת המחלוקת עומד המרתף. לטענת הנתבעים, בשנת 1999 שינתה הנתבעת את סיווגו של המרתף, כאשר עד אז הוגדר המרתף כחנות ומאותו מועד ואילך הוא מוגדר כמחסן. בפועל, שינוי הסיווג הביא לכך שלא ניתן יהיה לעשות בו עוד כל שימוש. נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש, טוענים הנתבעים, אף לא ניתן לחייבו במיסי ארנונה ולכן אין יסוד לתביעה.

לחילופין, טוענים הנתבעים שהתובעת מנעה מהם את האפשרות להשכיר את המרתף. הנתבעים מפנים למכתב התובעת מיום 8.11.99 אשר "מזהיר" את השוכרות שלא יפעלו לפתיחת סטודיו למחול במרתף ורואים בו את הגורם למניעתם מהשכרת המרתף ולנזק ישיר בסך 734,017 ₪, אותו יש לקזז מכל חוב לתובעת, ככל שקיים.
אשר לחנות, טוענים הנתבעים שהחוב בגינה שולם כך שהתייתר הצורך להתדיין בגינו.


התובעת מצידה, סבורה כי בטענות הנתבעים אין ממש ובסופו של יום מדובר בתביעה פשוטה של רשות מקומית לחיוב בתשלום מסי ארנונה.

לשיטת התובעת, התעריף לפיו חושב החיוב במס הינו תעריף של מחסן, המיטיב עם הנתבעים בהיותו תעריף מופחת. עוד טוענת התובעת כי אין כל מניעה לעשות במרתף שימוש כמחסן ואלו אשר למעשה מונעים שימוש שכזה הינם הנתבעים עצמם, אשר במשך שנים נמנעים מלהגיש בקשות אשר יאפשרו שימוש במרתף כגון בקשות לשימוש כשטח שירות, בקשות להקלה וכיו"ב. אפילו בקשה לשימוש חורג אשר הוגשה לתובעת לא נתבררה כלל שכן הנתבעים חזרו בהם מהבקשה.
ההליך המשפטי ותמצית הראיות


בעקבות הגשת התביעה הגישו הנתבעים בקשת רשות להגן ובהחלטה מיום 31.8.05 התקבלה הבקשה וניתנה לנתבעים רשות להגן. התובעת לא השלימה עם ההחלטה. בקשת רשות ערעור אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי נדחתה ביום 16.1.07 (בר"ע 2826/05) ובקשת רשות ערעור נוספת אשר הוגשה לבית המשפט העליון נדחתה ביום 3.6.08 (בר"ע 1888/07).
לאחר דחיית בקשות רשות הערעור, הגישה התובעת ביום 11.1.09 בקשה לצמצום המחלוקות בשל מעשה בית דין והיפוך נטל הראיה בשל טענות הגנה המהוות למעשה טענות מסוג 'הודאה והדחה'. בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 23.2.09 וכך ניתן היה לברר המחלוקות לגופן.
מטעמה של התובעת הוגשו שני תצהירים. האחד, תצהירו של מר שלומי אסולין, הממונה על הכנסות העירייה. בתצהירו, מתייחס מר אסולין בעיקר לזכות התובעת להחזר הוצאות בגין החלק בתביעה המתייחס לחנות. ביחס למרתף, מתאר מר אסולין בתצהירו את האופן והתשתית החוקית לפיהם בוצע החיוב במסי ארנונה למרתף.

התצהיר השני אשר הגישה התובעת היה תצהירה של גב' דניאלה סמיט-פוסק, מהנדסת העיר הרצלייה (להלן: "מהנדסת העיר" ובהתאמה: "תצ' מהנדסת העיר"). בתצהירה, סוקרת מהנדסת העיר את תכניות המתאר החלות על החלקה בה מצוי המרתף ואת ייעוד החלקה הכולל מגורים, בתי מלון ושימושים מסחריים שונים. עוד מתארת מהנדסת העיר את תכנית המתאר המתייחסת למרתפים וחלה על המרתף דנא (תכנית הר/2000/מ'). מהנדסת העיר מציינת כי תכנית זו אושרה עוד ביום 25.10.90 ומדגישה כי לפי הרישום בספרי התובעת לא הגישו הנתבעים התנגדות לתכנית. עוד מתארת מהנדסת העיר, על בסיס המסמכים בתיקי העירייה, את המגעים שנוהלו עם הנתבעים, את הניסיונות למצוא פתרונות שייאפשרו שימוש במרתף ואת העובדה שבפועל לא הגישו הנתבעים כל בקשה לשימוש במרתף בהתאם לייעודו כשטח שירות.
ביחס לטענת הקיזוז של הנתבעים, מתארת מהנדסת העיר בתצהירה את השתלשלות האירועים מאז נדונה האפשרות לפתיחת בי"ס לריקודים במרתף עוד ביום 7.11.99, כיצד הוגשה בקשה לשימוש חורג בכדי לאפשר זאת, כיצד הוגשו התנגדויות לבקשה וכיצד בסופה של מסכת זו, חזרה בה המבקשת מהבקשה כך שבפועל כלל לא נדונה הבקשה לשימוש חורג.


הנתבעים מצידם הגישו תצהיר של הנתבע 1 וכן גם חוות דעת מומחה של השמאי שלומי יפה.

בתצהירו, מתאר הנתבע 1 את השימוש המסחרי שנעשה במרתף מאז נרכש בסוף שנות הששים ועד 1998 ומדגיש כי מאז 1998 עומד המרתף ריק ובלא שימוש. עוד מתאר הנתבע 1 את ההתקשרות עם שוכרות אשר ביקשו בנובמבר 1999 להקים במרתף סטודיו למחול, התקשרות שלא מומשה בשל אזהרת התובעת שלא יינתן לכך אישור. סיכול האפשרות להשכרת המרתף גרם לנתבעים, לטענתם, נזק בסך של 734,017 ₪ אשר יש לקזז מכל חוב לתובעת. הנתבע 1 מוסיף וטוען כי לפי עמדת התובעת ייעוד המרתף איננו מאפשר כל שימוש בו וכי אפילו ניתן היה לקבל היתר שכזה לשימוש במרתף כמחסן, לא ניתן היה לממשו בשל היעדר אפשרויות פריקה וטעינה. בניסיון לייחס לתובעת חוסר תום לב, מתאר הנתבע 1 בתצהירו כיצד התובעת עצמה עשתה במרתף שימוש להצגת תערוכה בספטמבר 2007. הנתבע 1 מוסיף ומתייחס גם לחוב הנתבע בגין החנות וטוען כי שולם תוך סיכום שבכך לא יחוייב בכל תשלום נוסף בעטיו.
בחוות הדעת של השמאי שלומי יפה, מתאר השמאי את אפשרויות השימוש במרתף לפי תכניות המתאר הרלוונטיות. לפי המצב הקודם, טוען השמאי, אפשרה התובעת שימוש במרתף כשטח מסחר וביום 7.8.74 אף הוצא בגין המרתף רשיון עסק "לאולם תצוגת רהיטים". המצב החדש מאידך, טוען השמאי, שינה את המצב ובעיקרו אוסר שימוש במרתף להפקת רווחים. השמאי מסכם וקובע כי כאשר המרתף רשום כיחידה עצמאית הרי שאין אפשרות לפעילות מסחרית במרתף, אלא בכפוף להגשת בקשה לשימוש חורג אשר אפשר ותיענה בחיוב ואפשר שלא. כל שניתן לעשות במרתף במצבו הנכחי הינו פעילות וולונטרית לטובת הדיירים בבניין. אף מעשית, טוען השמאי, לא ניתן להשתמש במרתף בשל היעדר אפשרויות לפריקה וטעינה של סחורה.
בנוסף לתצהיר וחוות דעת השמאי, העידה מטעם הנתבעים גב' לאה מנור, אשר הייתה זו שבקשה בשנת 1999 להקים במרתף סטודיו למחול.


ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 10.6.10 ובסיומה הוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב. ראוי לציין כי בסיכומיהם, לא התייחסו הצדדים לאבחנה בין החיובים השונים נשוא התביעה, מסי ארנונה, מים ואגרת שמירה. הצדדים ממקדים טיעוניהם בתביעת מסי הארנונה בלבד כך שההכרעה במחלוקת זו תחרץ אף את גורל יתר סעיפי החיוב הנתבעים.

דיון


הקשר שבין החבות במסי ארנונה לאפשרות השימוש בנכס
הלכה היא עוד מקמת דנא, כי מסי הארנונה, ככל המיסים, אף הם ביטוי לתשלום שמשלם האדם לרשות בעל כורחו, בכפייה ומבלי שיקבל תמורה ישירה בעד כספו. אותה תמורה שמקבל המשלם, ניתנת לו להלכה בעקיפין, בכל אותם שירותים שנותנת הרשות לכל תושביה ובכללם המשלם (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו (1) 793, 805).
על אף זאת, נקבע בפסיקה כי ההצדקה להשתת מסי הארנונה מחייבת קיומה של זיקה כלשהי בין מס הארנונה המוטל לבין השירות שניתן כנגדו.

"אף שלא קיימת זיקה ישירה בין סכום הארנונה לבין השירות הניתן תמורתה, זיקה כלשהי חייבת להתקיים, שאם לא כן, נשמטת ההצדקה מתחת להטלתה של הארנונה על הנישומים." (בר"ם 7856/06 איגוד ערים איילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין )
קביעה זו מתבססת על ההנחה שמחזיקי נכסים נהנים, ולמצער – באפשרותם להפיק הנאה, מהנכסים בהם הם מחזיקים. הנאה זו נובעת, בין היתר, מיכולתם של המחזיקים ליהנות משירותיה של הרשות המקומית ומכאן ההצדקה הברורה שישתתפו במימון עלויות מתן שירותי הרשות המקומית (ראו גם ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה (1) 156, 164).


הנה איפה, בסטייה מעקרונות היסוד של דיני המס, השתת מסי ארנונה מוצדקת כאשר לנישום האפשרות להשתמש בנכס. להשתמש, משמע להפיק ממנו הנאה. כך גם נקבע כי "החיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה 'למעשה' בנכס ושל עשיית שימוש בו" (רע"א 9813/03 מדינת ישראל – משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון ). נראה שזו גם ההצדקה לפטור ממסי ארנונה אשר העניק המחוקק למחזיק בנכס אשר "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" (ראו: בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה ). ברי כי לולא אותו רעיון היולי הקושר בין החבות במס לאפשרות להשתמש בנכס, לא הייתה הצדקה לפטור שכזה.
כאשר ההצדקה להשתת מסי הארנונה טמונה באפשרות הנתונה למחזיק להשתמש בנכס, כך בדיוק אין הצדקה שכזו קיימת כאשר נשללת מהמחזיק האפשרות לשימוש בנכס. אם המחזיק איננו יכול להשתמש בנכס ואיננו יכול להפיק ממנו טובת הנאה, נשללה מניה וביה החזקה כי הוא נהנה בעקיפין משירותיה של הרשות המקומית ולא נמצאת הצדקה להמשך חיובו במסי ארנונה לאותה הרשות. כך נקבע:

"נראה לי כי סעיף זה יוכל לשמש אמצעי מתאים להתמודדות עם מקרים כמו המקרה הנדון, כפי שמציגים אותו המערערים, בהם מנועים הבעלים מלהשתמש בנכס מסיבות תכנוניות התלויות בעירייה. לכאורה אין זה צודק, שעירייה תמנע מבעלים להשתמש בנכסו מחד גיסא, ומאידך גיסא תחייב אותו בתשלום ארנונה." (ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל אביב, פ"ד מה (3) 769, 775)
בעניין דנא, אין ספק בדבר זכותה של התובעת להשית מסי ארנונה ואין ספק בדבר זהותו של החייב במסי ארנונה בגין המרתף. אף סיווג המרתף כמחסן ותעריפי המס הנובעים מכך – אינם במחלוקת.
השאלה בה יש להכריע הינה אם הוכח קיומן של נסיבות כאלו המונעות מהנתבעים את השימוש במרתף כך שנשמטת הקרקע תחת ההצדקה להשתת מסי הארנונה. ודוק, כפי שהבהיר בית המשפט העליון בהחלטתו מיום 3.6.08 (בר"ע 1888/07), טענת הנתבעים איננה מתבססת על סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, אלא חותרת תחת עצם זכותה של התובעת לחייב אותם בתשלום מסי ארנונה כלשהם ביחס למרתף, שלכן גם יש לבית המשפט סמכות לדון בהן.


אפשרויות השימוש במרתף לפי תכנית המתאר הרלוונטית
בכדי לבחון את אפשרויות השימוש במרתף, יש לבדוק את תכניות המתאר הרלוונטיות ואת ייעודו של המרתף בהיתר שניתן לבניית הבניין.

בהתאם למפורט בתצהירה של מהנדסת העיר, חלות על החלקה בה מצוי המרתף שלל תכניות מתאר וזו הרלוונטית לענייננו הינה תכנית הר/2000/מ' (להלן: "תכנית הר/2000"). בהתאם לתכנית הר/2000, השימושים המותרים במרתף הינם אלו:
חניה, מקלט, מתקנים הנדסיים, מתקנים תברואיים, מעליות, חדרי מדרגות, חדרי מחסנים, אולם התעמלות: ספורט, חוגים, משחקים לשרות הדיירים בלבד.
שטח מחסנים יחשב לפי 6.00 מ"ר לכל היותר לדירה.
המרתף יכול לשמש לצרכי אחסנה למסחר בתנאי הצמדת שטחי המרתף לשטחי המסחר העיליים, כאשר שטחי המרתף לאחסנה למסחר לא יעלה על 50% מגודל הקומה...
לא יורשו במרתף יחידות מגורים ומסחר ושימושים להפקת רווחים" [ההדגשות הוספו – א.ר.]
אשר להיתר הבנייה, מודגש בתצ' מהנדסת העיר כי "המרתף בהיתר הבנייה מיועד לאחסנה בלבד".


הפסקה השנייה בחלק הרלוונטי של תכנית הר/2000 מאפשרת, לכאורה, שימוש במרתף למסחר. דא עקא, שאף בהתעלם מכך שלפי היתר הבנייה לא ניתן להשתמש במרתף "אלא לאחסנה בלבד", תנאי הכרחי אשר מוצב בפני שימוש שכזה הינו הצמדת המרתף "לשטחי המסחר העיליים". אופן רישום הזכויות במרתף כיחידה עצמאית ניכר מעיון בנסח הרישום (נספח 5 לתצהירי התובעת) והוסבר על ידי השמאי שלומי יפה (סע' 9.1 בחוות הדעת):

"המרתף רשום בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת ועצמאית. המרתף נמכר כנכס נפרד, ונרשם בלשכת הרישום ללא התניות כלשהן."
המרתף דנא איננו צמוד איפה לשטחי מסחר עיליים כך שחלק זה בתכנית המתאר איננו רלוונטי כלל לבחינת השימוש האפשרי במרתף.


הפסקה הראשונה בחלק הרלוונטי של תכנית הר/2000 מאפשרת, ושוב – לכאורה, שימוש במרתף למגוון פעילויות, אך אליה וקוץ בה. אפשרויות אלו מסויגות בתנאי המפורש: "לשירות הדיירים בלבד". גם משמעותו של תנאי זה תוארה בחוות דעתו של השמאי שלומי יפה, אותה הגישו הנתבעים:

"לא ניתן, מבחינה תכנונית סטטוטורית להתאים את הנכס לכל פעילות שהיא אלא לפעילות וולונטרית לטובת הדיירים."
לפרשנות זו מסכימה מהנדסת העיר, שכך גם העידה (עמ' 9, שורה 4 בפרוט'):
"נכון. השימוש היחיד שהוא יכול לעשות זה לאפשר שימוש לדיירים בבניין וללא תמורה. כך לפי התב"ע כפי שהיא היום."


הפסקה הראשונה בתכנית הר/2000 מאפשרת לפיכך שימוש במרתף ולמגוון פעילויות ובתנאי שהכל ייעשה "לשירות הדיירים", בתנאי שהשימוש ייעשה "ללא תמורה" ובאופן "וולונטרי".
יישום אפשרויות השימוש במרתף לעניין השתת מסי הארנונה
כאשר השימוש האפשרי היחיד במרתף הינו "לשירות הדיירים", באופן "וולונטרי" ובלא תמורה, האם זהו "שימוש" המתיישב עם הרציונל של הטלת מסי ארנונה? אני סבור שלא.

בחינת האפשרות לשימוש חייבת להיעשות בהתחשב בנסיבות הרלוונטיות ובהפעלת שיקולי הגיון צרוף. דומה הדבר למבחן המיושם בעת בקשה לפטור ממסי ארנונה בגין בניין "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. אחד המבחנים בהם צריך לעמוד מבקש פטור ממסי ארנונה במקרה שכזה, הינו קיומו של התנאי לפיו הבניין ניזוק במידה שאי אפשר עוד להשתמש בו. כך מתייחס למבחן זה המלומד ה. רוסטוביץ:
"גם מבחן זה אינו קל ליישום ... לעתים, מידת הנזק היא מועטה יחסית, אולם מהות הנזק שוללת את האפשרות המעשית וההגיונית להשתמש בבניין, ... על השופט היושב בדין להפעיל שיקול דעת, ולשקול בכל מקרה לגופו אם הבניין שניזק יכול לשמש לתפקיד שלו הוא יועד באופן סביר." (ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית (מהדורה חמישית), ספר ראשון, עמ' 588)
בבחינת אפשרות השימוש בבניין שניזוק לא חייב מבקש הפטור להוכיח כי הנזק מגיע כדי מניעה מוחלטת מכל שימוש בנכס. לעיתים עשויה מניעה חלקית בלבד להצדיק את מתן הפטור, אך אימתי עשויה מניעה חלקית להגיע כדי מניעה המצדיקה פטור מארנונה?
כך קבעה למשל כב' השופטת ש. ברלינר בעתירה לפטור של אדם אשר קיר נבנה וזה חסם את הכניסה לחנותו (באותו מקרה נדחתה העתירה, אך מסיבה אחרת):
"האם נדרשת מניעה מוחלטת לשימוש בחנות על מנת לזכות בפטור על פי סעיף 330 הנ"ל, או שמא ניתן להסתפק, כשהצדק דורש זאת, במניעה קיצונית וחמורה שאינה מוחלטת. נוכל לשאול את עצמנו: אדם סביר יפעיל במקום החסום כמעט לגמרי מבחינת הגישה אליו חנות? לקוח סביר יגיע אל החנות? האם ניתן להפעיל בה מסחר? האם היא הפכה לנכס אין חפץ בו, במצב הנוכחי?
התשובה היא, כך נראה לי, כי בנתונים העובדתיים של המקרה דנן, לא ניתן לצפות שבעל החנות או כל אדם אחר ישתמש בה, במצב הנוכחי של החסימה הכמעט מלאה של הגישה אליה. אין לו ברירה אלא לנעול את עסקו, עד שהמניעה תוסר. (חובתו היא, מצד שני, לעשות להסרת המניעה, ר' להלן)." (עמנ (חי') 420/04 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' עובדיה סהר )
כך גם ביחס לאפשרות השימוש בנכס, אשר נדרשת כתנאי אלמנטארי להצדקת השתת מסי הארנונה. גם במקרה שכזה יש להפעיל את מבחן היגיון. יש לבחון אם אותו שימוש שלהלכה ניתן לעשות בנכס הינו בגדר שימוש סביר בנכס בנסיבות העניין.


כאמור, עד למועד נשוא התביעה, נעשה במרתף שימוש מסחרי לכל דבר ועניין. חנות רהיטים, סניף דואר, תיאטרון וכיו"ב. כולם שימושים אשר תכליתם כלכלית גרידא. כעת מאידך, לפי תכנית המתאר החלה על המרתף ואפילו אליבא התובעת, כל שניתן לעשות במרתף הוא שירותי עזר לדיירי הבניין ובלא תמורה.

האם אדם סביר היה מסכים לרכוש נכס רק כדי לאפשר שימוש בחינם לדיירי הבניין שהוא עצמו כלל איננו נמנה עליהם? ברור שלא. לו היו אותם דיירים עצמם גם בעלי הזכויות במרתף, או אז ניתן היה לומר כי השימוש המותר במרתף הינו "שימוש סביר" והחבות במסי ארנונה סבירה בעליל. אך הנתבעים אינם דיירים באותו הבנין. את המרתף לא רכשו רק לשיפור איכות חיי הדיירים בבניין ובר דעת לא יצפה מהם לגלות נדיבות שכזו כלפי הדיירים. ודאי לא נדיבות כפויה. שימוש אשר מצדיק חיוב במסי ארנונה בנסיבות העניין, הינו שימוש כזה אשר ישיא רווחים למחזיקי הנכס. רווחים שכאלו עשויים להתבטא בדמי שכירות. רווחים שכאלו עשויים להתבטא בפעילות עסקית. רווחים שכאלו עשויים להתבטא אפילו שלא בשווה כסף. לו יכלו הנתבעים להשתמש במרתף כבית תמחוי בלא תמורה אפשר שגם זו הייתה נחשבת כביטוי לשימוש סביר בנכס. כל זאת נמנע מהנתבעים.
מעשית איפה, הפך המרתף לכלי אין חפץ בו. אותו שימוש שמתירה תכנית המתאר לנתבעים לעשות במרתף לאו שימוש הוא. אותה "הנאה" מהשימוש בנכס, אשר מצדיקה את השתת מסי הארנונה לא קיימת עוד. טובת ההנאה האפשרית מן המרתף לא קיימת כאשר מראש נאסרת קבלת תמורה עבור השימוש. ודאי שלא כאשר מראש מובהר שהשימוש חייב שיהיה "וולונטרי".
ודוק, שונה היה המצב לו מראש, כבר בבניית הבניין או כבר עת רכשו הנתבעים את המרתף היה ייעודו כייעודו כיום. אכן, מצב בו מוצמד מחסן לדירת מגורים או לחנות לצורך אחסנה בלבד הינו מצב ידוע ומוכר. מחסן שכזה ודאי שלא יהיה פטור מארנונה רק בשל אפשרויות השימוש בו. לא כן כאשר נכס אשר שימש עסק עצמאי משנה טיבו והופך למחסן בלבד. מחסן שלא ניתן להשכירו. אין כל היגיון בניסיון לראות מצב זה כמצב בו ניתן לעשות במרתף "שימוש סביר".


זאת ועוד, תחושת אי הצדק המתעוררת לנוכח הניסיון לחייב את הנתבעים במסי ארנונה במצב שכזה, מתחדדת ומתחזקת לנוכח השתלשלות האירועים.

אין מחלוקת על כך שעד לשנת 1999 נעשו במרתף שימושים שונים. כולם מסחריים. אף לא אחד מהם באופן "וולונטרי". המצב התכנוני אשר היה שריר עד למועד הרלוונטי תואר על ידי השמאי שלומי יפה. מתברר, שלפני מתן התוקף לתכנית הר/2000 אפשרה תכנית המתאר שימוש במרתף בלא הגבלת השימוש למצב של הצמדה לשטחים אחרים ובלא שתוגבל מכירתו בנפרד (כפי שנעשה בפועל ביחס לנתבעים). בפועל, אכן נעשה במרתף שימוש מסחרי ואף ניתן לכך רישיון עסק עוד ביום 7.8.1974.
בדרך הטבע לא יהפוך נמר חברבורותיו. בדרך המיסוי העירוני – יהפוך גם יהפוך. תכנית הר/2000 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 25.10.1990 (לפי הרישום בדף המידע – נספח 10 בתצהירי התובעת), שינתה את המצב הקודם מן הקצה אל הקצה והביאה לכך שלא ניתן יהיה עוד לעשות כל שימוש מסחרי במרתף. חזקה על התובעת שבקידום תכנית הר/2000 עמדו לנגד עיניה שיקולים ענייניים, יפים וראויים. התוצאה מבחינת הנתבעים על כל פנים, הינה שבאבחת קולמוס נאסר עליהם להוסיף ולעשות שימוש מסחרי במרתף. נאסר עליהם להפיק ממנו טובת הנאה כלשהי. ובלשון אחרת: נאסר עליהם השימוש הסביר במרתף.


במצב עובדתי נתון זה, כאשר נמנעת מהנתבעים האפשרות להשתמש בנכס שימוש מסחרי להפקת רווחים וכאשר מצב תכנוני זה שינה מהקצה לקצה את המצב לפיו פעלו התובעת והנתבעים עד 1999, אין הצדקה לחיוב הנתבעים במיסי ארנונה בגין המרתף כל עוד זה עומד ריק ונטול שימוש, ממש כאבן שאין לה הופכין.
האפשרות לפעולה יזומה של הנתבעים לשינוי המצב התכנוני
טוענת התובעת שהנתבעים לא עשו דבר וחצי דבר לשינוי המצב התכנוני, שלכן אין לשמוע ואין לקבל את טרונייתם באשר להיעדר אפשרות לשימוש במרתף.

ראשית לכל, עובדתית, טענה זו נכונה. מאז 1999 ועד מועד ישיבת ההוכחות ביום 10.6.10, לא הגישו הנתבעים כל בקשה לשינוי תכנית המתאר הרלוונטית, בין כהקלה, בין כשימוש חורג ובין בכל דרך אחרת. גם בפעם האחת ויחידה שהוגשה בקשה שכזו על ידי השוכרת אשר בקשה להקים ברתף סטודיו למחול, נמשכה הבקשה בטרם הגיעה לדיון (נספח 30 לתצהירי התובעת). על אף זאת, אינני סבור שמחדל זה מצדיק את החיוב במיסי ארנונה.


טענה זו של התובעת דומה לטענות שהועלו כלפי מבקשי פטור בגין בניין שניזק, כאשר הרשות טענה שבידי בעל הנכס לפעול לביצוע תיקון בנכס. טענות אלו זכו להתייחסות שונה בפסיקה אך לבסוף נדחו. נקבע כי: "כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש אין להטיל על הנישום (שעמד גם ביתר התנאים) ארנונה רק מאחר שקיימת "כדאיות כלכלית" לשפץ את הבנין" (בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה ).
כשם שאין לדרוש מהמחזיק להשקיע בשיפוץ בניין שאינו ראוי לשימוש, כך גם אין להטיל עליו את החובה לפעול לתיקון תכניות המתאר כך שיתאפשר השימוש. יפים לעניין זה הדברים שקבע כב' השופט (כתוארו אז) אורי גורן:

"אליבא דמשיב האזרח הוא זה שצריך לכתת רגליו בין רשויות התכנון השונות על מנת ליישב את הסתירה הפנימית במדיניותה של המשיבה ועל מנת למנוע עצמו מתשלום ארנונה בסכומים הגבוהים פי חמישה מאלה שהוא סבור שעליו לשלם. תוצאה מביכה זו איננה מתקבלת על דעתי והפתרון המוצע על ידי המשיבה לאו פתרון הוא." (ה"פ 527/92 קרשין נ' עיריית רמת-גן, כפי שהובא בתיק ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' שאול קרשין פ"ד נ (5), 478)
אין ספק כי לנתבעים אינטרס ברור לפעול לשינוי המצב התכנוני, בין באמצעות בקשה לשימוש חורג, בין באמצעות תכנית נקודתית ובין בדרכים אחרות. יחד עם זאת, אינטרס לחוד וחובה לחוד. התובעת היא היא זו שהביאה לכדי כך שלא ניתן עוד לעשות במרתף שימוש מעשי סביר ואין היא יכולה להוסיף ולהשית מסי ארנונה רק משום האפשרות התיאורטית שהנתבעים יכולים לפעול לתיקון מעשי התובעת. נאמר שהתובעים היו מגישים בקשה לשימוש חורג או להקלה או בקשה דומה. דיון בבקשה שכזו עלול להימשך שנים. האם בתקופת ביניים זו, לשיטת התובעת, "יוקפא" החיוב במסי ארנונה?
בעצם הגשת הבקשה הרי אין ודאות לכך שזו גם תתקבל (וראו שלל ההתנגדויות של השכנים לבקשה שהוגשה בעבר ולא הגיעה לדיון – נספחים 21 – 28 בתצהירי התובעת). ומה יהא גורל החיוב באם תידחה הבקשה? ובאם תתקבל אך יוגש ערר בגינה?
ומה יהא הדין כאשר אין ידו של אדם משגת כדי שכירת שירותי כל בעלי המקצוע החיוניים להגשת בקשה שכזו? האם רק אדם שכזה יחויב במסי ארנונה משום עוניו?
אני סבור איפה שאין היגיון ואין הצדקה בניסיון התובעת לחייב את הנתבעים בפעילות אקטיבית לשינוי תכנית המתאר "כתנאי" לפטור מארנונה או להמשך הפטור.
אין ספק כי הנתבעים יוצאים נפסדים מכך שלא ניתן להם להשתמש במרתף כך שיש להם אינטרס ברור לפעול לשינוי המצב התכנוני לגביו אך דומני שדווקא התוצאה שלפיה גם התובעת יוצאת נפסדת מחוסר האפשרות לשימוש במרתף תביא לשילוב אינטרסים כך שהן הנתבעים והן התובעת יצאו נשכרים משינוי המצב התכנוני.


טענות נוספות של הצדדים
כטענה חלופית, טוענים הנתבעים שיש לקזז מחובם לתובעת את הנזקים שנגרמו להם עקב מניעת השימוש במרתף להקמת סטודיו למחול. מאחר וקיבלתי את טענתם העיקרית של הנתבעים ובעדר תביעה שכנגד, אין טעם לדון בטענה חלופית זו. למעלה מן הצורך אציין כי לא מצאתי ממש בטענה זו של הנתבעים. סירובה של התובעת לאפשר במרתף את השימוש המבוקש התבסס על תכנית המתאר הרלוונטית ובטא, כפי שהובהר לעיל, פרשנות ויישום נכונים של תכנית המתאר. לא ברור על איזו עילה שבדין נסמכים הנתבעים כאשר הם באים בטרונייה על כך שהתובעת מיישמת את תכנית המתאר. דווקא בהקשר זה יש לשים לב לכך שהנתבעים לא הגישו כל התנגדות לתכנית הר/2000 עוד טרם אושרה.
לטענת הנתבעים אין אפשרות מעשית לשימוש במרתף אפילו תוקנה תכנית המתאר או אפילו ניתנה להם הקלה, שכן אין אפשרות לפריקת סחורות וטעינתם. טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה שכן לא נטענה כלל בבקשת הרשות להגן (בש"א 153125/05), לא ניתנה בגינה רשות להגן (החלטה מיום 31.8.05) ודי בכך כדי לדחותה. טענה זו אף איננה מתיישבת ממש עם טענת הנתבעים בדבר השימוש המסחרי שנעשה גם נעשה במרתף עד 1999 ומסתבר שכל אותם שנים לא נמנע השימוש עקב קשיי "פריקה וטעינה".
לטענת הנתבעים פועלת התובעת בחוסר תום לב, שכן היא עצמה, התובעת, שכרה את המרתף במהלך 2006 ועשתה בו שימוש כגלריה לאומנות. גם טענה שכזו לא נטענה בבקשת הרשות להגן ומהווה ניסיון להרחבת חזית. ממילא שאין הטענה מתייחסת כלל לתקופה נשוא התביעה ואיננה רלוונטית למחלוקת בעניין החבות במסי ארנונה.
לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעים בתשלום החלק היחסי של שכר טרחת עורכי דין הוצאות התובעת, בגין אותו חלק בתביעה המקורית שהתייחס לחנות. כאשר מתברר שהתשלום לתובעת בוצע לאחר הגשת התביעה ובמלוא סכום התביעה, בהעדר ראיה של ממש לכך שהתובעת ויתרה על זכותה להשתתפות בהוצאותיה, אין הצדקה לכך שהנתבעים לא יישאו בהוצאות התובעת. ראיה ממשית לויתור שכזה לא הוצגה. החיוב בהוצאות יילקח בחשבון בפסיקת ההוצאות הכוללת בתיק.
סוף דבר
אשר על כן, מאחר ולא נעשה כל שימוש במרתף בתקופה הרלווטית לתביעה ומאחר שמצאתי כי נמנעה מהנתבעים האפשרות לשימוש סביר במרתף – אין הצדקה לחיוב הנתבעים במסים הנתבעים בגין המרתף. הצדדים לא התייחסו בטיעוניהם לאפשרות להחלת דין שונה לחלק בתביעה המתייחס לחיוב במים או באגרת שמירה, כך שהכרעה זו מתייחסת למכלול המיסים נשוא התביעה. אשר למיסים שנתבעו ביחס לחנות, הרי שהתייתר הצורך להכרעה בגינם לאחר ששולמו במלואם וביצוע התשלום לאחר הגשת התביעה יילקח בחשבון פסיקת ההוצאות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך של 25,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון