קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם מכר דירה בשל הפרת הבטחות: 1. התובעת מס' 1 הינה יזמית הפרויקט הידוע כמגדלי חוף הכרמל חיפה . התובעת מס' 2 הינה חברת הניהול האמונה אף על אחזקת הפרויקט. הפרויקט נכון להיום מכיל שני מבנים רבי קומות. במקור היו הבניינים אמורים להשתלב בפרויקט רחב היקף שנקרא פרויקט המרינה, שלא התממש. 2. ב 8.8.95 רכשו הנתבעים מן התובעת 1 שתי דירות בפרויקט. אחת מהן בבניין "אלמוג" אשר נבנה ראשון (להלן בהתאמה "החוזה הראשון" ו "הדירה הראשונה"), ואחת בבניין "הפנינה" שעתיד היה להבנות בשלב מאוחר יותר (בהתאמה: "החוזה השני" ו "הדירה השניה"). לטענת התובעות, לאחר החתימה על החוזה הראשון התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים, ולאחר שנוהל מו"מ נחתם ביום 04.08.98 הסכם פשרה המסיים את כל המחלוקות (להלן "הסכם הפשרה"). ביום 24.02.99 רכשו הנתבעים מהתובעת דירה נוספת בבניין "אלמוג", חלף הדירה בבנין פנינה. לטענת הנתבעים נבע הסכסוך הראשון מכך שבניין "פנינה" שהיה אמור להבנות במתכונת מסוימת, לא אושר לבניה במתכונת זו ע"י ועדות התכנון והבניה, וכן נתקל בהתנגדויות מטעם ארגוני איכות סביבה שנידונו בהליך בבית המשפט המחוזי. כאילוץ, שונה תכנונו של בניין "הפנינה", כך שמסירת הדירה לנתבעים במתכונתה המקורית לא היתה ברת ביצוע. לפיכך נחתם הסכם הפשרה המעניק לנתבעים דירה חלופית בבניין "אלמוג" תמורת תוספת תשלום, ובתוספת ריהוט מלא לשתי הדירות, כפיצוי על העיכוב שנגרם במסירת הדירה ועוגמת הנפש. בעניין זה יש לטעמי לקבל את גרסת הנתבעים, שכן הן הסכם ביטול החוזה, החוזה המקורי לרכישת הדירה השניה, וכן חוזה הרכישה המחודש הוצגו בפניי, כמו גם הסכם הפשרה בו צוינה במפורש העובדה כי הדירה שרכשו הנתבעים בבניין "פנינה" תוחלף בדירה אחרת בבניין "אלמוג". אלא שאין בכך בכדי להשפיע על תוצאות ההליך. 3. ב 08.12.99 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים ביחס לשתי הדירות. אין חולק על כך (חרף האיחור ברישום אותה הערה , לכל הפחות ביחס לדירה הראשונה). לכל אחד מחוזי הרכישה צורף כנספח חוזה ניהול עם חברת הניהול- הלוא היא התובעת 2. חוזי הניהול שנחתמו קובעים כל אחד את גובה דמי הניהול החודשיים אשר על הרוכשים לשלם לחברת הניהול, החל מיום מסירת הדירה ואילך- בסך 7.5 ₪ לכל מ"ר מהדירה. ביום 02.08.99, ולאחר פניות של התובעות לנתבעים, שלחה התובעת 1 מכתב הזמנה לנתבעים לבוא ולקבל את החזקה בדירותיהם, ובמקביל הודיעה להם כי מיום הודעה זו, לפיה הדירות מוכנות למסירה, חלות על הנתבעים כל הוצאות דמי האחזקה והארנונה, בהתאם להוראות ההסכם שבין הצדדים. 4. אין חולק כי הנתבעים שלמו מלוא דמי המכר המוסכמים עבור שתי הדירות. למרות זאת, עד עצם היום הזה לא נאותו הנתבעים לקבל החזקה בדירות, מטעמים אליהם אדרש בהמשך, ובהתאם אינם משלמים עד היום דמי הניהול והארנונה. התובעות לדבריהן ניסו להגיע עם הנתבעים להסדרים שונים במסגרתם ישלמו דמי הניהול והארנונה ויקבלו הדירות לחזקתם, אך לשווא. במהלך חודש ספטמבר 2004 אף הוצע לנתבעים לנהל בוררות על כל המחלוקות אולם הנתבעים סירבו גם למהלך זה. 5. התביעה היא לתשלום דמי ניהול וארנונה: דמי ניהול - החל מיום 30.09.1999 (מועד מסירת החזקה על פי תנאי החוזה) ועד ליום 31.12.2004 בסך 55,953 ₪ עבור הדירה הראשונה, ו- 74,604 ₪ בעבור הדירה השניה. על אלו יש להוסיף תשלום ריבית פיגורים במנגנון הקבוע בחוזי המכר שבין הצדדים. סה"כ נתבע כאן סכום של 65,201 ₪ בגין הדירה הראשונה ו- 91,882 ₪ עבור הדירה השניה. כמו כן דורשות התובעות סעד הצהרתי לגבי חובת הנתבעים לשאת בדמי הניהול מלואם החל מחודש ינואר 2005 ואילך. ארנונה - החל מחודש 9/99 ועד לחודש 04/05 בסך של 24,193.96 ₪ בגין הדירה הראשונה ו-35,627.78 ₪ בגין הדירה השניה: סה"כ 59,821.74 ₪. גם כאן נדרש סעד הצהרתי בדבר חובת הנתבעים לשאת בדמי הארנונה מידי חודש בחודשו החל מחודש מאי 2005 ואילך. עד כאן תמצית עמדת התובעות. 6. לגרסת הנתבעים, בשנת 1995 הציגו בפניהם נציגי התובעות את האפשרות לרכוש יחידות נופש בפרויקט מרהיב, העומד לקום בחופיה הדרומיים של חיפה, ועונה לשם "מגדלי חוף הכרמל" ולחלופין "המרינה של המדינה". במסגרת שיווק הפרויקט הוסבר לנתבעים, כי דירות הנופש יוקמו במספר בניינים שישתלבו בפרויקט, המשתרע על שטחים נרחבים של אלפי דונמים לאורך חופה המערבי של חיפה, ויכלול יבוש חלקי ים ובניית מרינה, לגונה וטיילת מקורה לאורך ק"מ רבים, אגב שילוב אטרקציות תיירותיות. לאור התלהבותם מהפרויקט, רכשו הנתבעים כאמור שתי הדירות. אלא שבמרוצת השנים נתגלו בעיות תכנוניות בפרויקט, אגב מאבקים קשים מול ארגוני איכות הסביבה, ומול דיירים שונים, תוך חילופי מנהלים באופן תדיר בתובעות , אשר כולם הביאו לסחבת בבניית הפרויקט, הזנחת הקיים, ובסופו של יום חוסר היכולת כאמור להוציא לפועל הפרויקט כפי ששווק והוצג לנתבעים: ביום 29.11.05 החליטה ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטל את פרויקט המרינה במתכונת המוצעת (ולו בקירוב). פרוטוקול ועדת המשנה צורף כנספח ל"ד לתיק מוצגי הנתבעים. ההחלטה האחרונה הנחיתה מכת מוות על הפרויקט כפי שהוצג לנתבעים ולרוכשים אחרים טרם החתימה על הסכמי המכר, כך שאופיו כיום שונה לחלוטין: בפועל נבנו שני בניינים בלבד במקום שישה, בנין פנינה הסמוך לבנין אלמוג נבנה "במחצית" לערך ביחס למה שהיה מתוכנן ושווק בהדמיה שבפרוספקט, מספר המעליות הינו בחסר, אין אטרקציות סביבתיות וטיילת מפוארת כמובטח על כל בתי הקפה והמסעדות, הפיתוח הסביבתי באזור הבניינים לקוי ואף לא הושלם , ולא נבנתה לגונה או מרינה. לטענת הנתבעים, אי בנית הפרויקט עולה כדי הפרה יסודית של חוזי המכר עמם המהווה עילה לביטולם. תובענה "מקבילה" להצהרה על בטלות או ביטול כדין של אותם הסכמים, הגישו הנתבעים לבית המשפט המחוזי, בשנה שלאחר הגשת תביעה זו. לגרסתם, ההתחייבות לבניית פרויקט המרינה הובאה הן בתחילת הסכם המכר, הן בסעיף 10 לו והן בתרשים עליו חתמו הצדדים שיש לראותו כחלק מהסכם המכר. כל זאת, לצד מצגים אותם הציגו נציגי התובעת בעל פה עובר לחתימת ההסכם וכן במהלך תקופת ההתקשרות, וגם אותם יש לראות בבחינת התחייבות שנקלטה כחלק מהסכמי המכר. משלא קרם פרויקט המרינה עור וגידים, הופרו אפוא הסכמי המכר עם הנתבעים הפרה יסודית המזכה הנתבעים בביטולם. מלון הדירות בו נמצאות דירות הנתבעים הפך ברגע אחד מאטרקציה ל"פיל לבן" כלשונם. 7. טוענים הנתבעים שהתובעות הן שהפרו את הסיכומים המחייבים שקרמו עור וגידים במהלך המגעים, ולפיכך לא חלה עליהם החובה לקבל חזקה בדירות, שכן אותה חובה היתה תלויה גם בקיום התחייבויות התובעות - שלא קוימו עד היום: לטענתם, לאחר חתימת הסכם הפשרה שאוזכר, הוחלפו בין הצדדים תכתובות כאשר מחד התובעות דרשו מהם לבוא ולקבל את הדירה, בעוד הנתבעים עמדו על כך שהוראות הסכם הפשרה תבוצענה כלשונן, כך שכל עוד ריהוט מלונאי חדש עליו סוכם לא הוכנס לדירות, וה"רג'קטים" שצויינו לא תוקנו, אין בדעת הנתבעים לקבל את הדירות לחזקתם. לגרסת הנתבעים, אף להם נגרמו נזקים במרוצת השנים עקב אי המסירה, לרבות הפסד שכר דירה, הוצאות משפטיות והוצאות מימון בגין מלוא התמורה ששולמה לתובעות עוד בשנת 1999. לסיכום: אין חולק שחובת תשלום דמי ניהול וארנונה הנתבעים כאן חלה על הנתבעים רק אם חלה עליהם החובה לקבל חזקה בדירה, ומעת שחלה חובה זו. טוענים הנתבעים שהחובה לא השתכללה עד היום הן לאור הפרת הסכם הפשרה מול התובעות בדבר הספקת ריהוט חדש מסוג עליו סוכם ותיקון "רג'קטים" שהיה תנאי למסירה וקבלת החזקה בדירות, ומעבר לכך: היות ודין הסכמי המכר לביטול בגין ההפרה היסודית שעניינה אי הקמת פרוייקט המרינה (או בגין ניהול מו"מ שלא בתום לב והטעיה, היינו פגם בכריתה). בעניין האחרון הוגשה כאמור תביעה ע"י הנתבעים דכאן לביהמ"ש המחוזי בחיפה (ת"א 176/06) שעניינה הצהרה על ביטול הסכמי המכר. הבהרתי לצדדים שאדון בעניין זה מכוח סמכות נגררת (סע' 76 לחוק בתי המשפט), הואיל והדיון נדרש לשם הכרעה בתובענה הכספית שבפני. בנוסף טוענים הנתבעים כי במידה ויקבע כי עליהם לשאת בדמי ניהול וארנונה, הרי שהמועד הקובע הנו מועד מסירת הדירות בפועל, לאחר גמר הכנתן למסירה ע"י התובעת ולא מוקדם מכך; כאשר לשיטת הנתבעים שלב זה טרם הושלם עד עצם היום הזה, לאור אי אספקת הריהוט המלונאי החדש עליו סוכם בהסכם הפשרה החתום . לחלופין, ככל שתתקבל התביעה, טוענים הנתבעים שהחובה לשלם דמי ניהול וארנונה תחול החל מיום 15.09.2000 בלבד ולא קודם לכך, לאור מכתב של התובעת מיום 20.01.03. בטענה אחרונה זו יש ממש: אותו מכתב הנו של לא אחר ממנכ"ל התובעת 1 (דאז), מר יוני ישראלי. המכתב מפרט כי ע"י התובעת נעשו ניסיונות אינספור להביא המחלוקת לידי גמר, לרבות הצעות "הפסד" מבחינת התובעת, הכל על מנת לאפשר מסירת הדירות. יש לציין כי התובעות צירפו לתצהיר מר איציק לוי התכתובת העניפה המלמדת על המגעים שבין הצדדים בחמש השנים שמ 1999 ועד 2004. מכל מקום, בסע' 10 לאותו מכתב (נספח ט'19 לתצהיר איציק לוי) , מציין מר יוני ישראלי כי לנוכח כל האמור, ומאחר שהתנהגותם חסרת תום הלב של הנתבעים מלמדת על נסיונם להימנע מקבלת הדירות, הרי שכל ההצעות הנדיבות שהוצעו לנתבעים בעבר בטלות, ומועד מסירת החזקה בדירות ייחשב לכל דבר ועניין כיום 15.9.00, 14 יום לאחר המועד בו הוזמנו הנתבעים לראשונה לקבל את הדירות. גב' לילך גביש שערכה תחשיב החוב נשאלה אפוא מדוע ערכה התחשיב מ 1999 ולא ממועד המכתב, והשיבה שלשיטתה דובר על הצעות שבפשרה שבטלו מן העולם מרגע שלא התקבלו והיא ערכה אפוא התחשיב למן המועד שבו היו הדירות כשרות למסירה. אלא שיהא המצב האמפירי והמשפטי המשולב כאשר יהא ביחס למועד מסירת החזקה המחויב לפי הסכמי הרכישה, וזימון הנתבעים, הרי שמכתבו של מר יוני ישראלי נועד על פי לשונו להציב בפני הנתבעים "קו פרשת מים", לענין מועד המסירה המחייב: אותו מכתב כבר אינו נושא אופי של פשרה אלא מתריע שכל ההסכמות בטלות ובשים לב לאמור מציב את מועד המסירה המחויב בשתי הדירות , היינו המועד הקובע שממנו ואילך חלה על הנתבעים החובה לקבל הדירות ולשלם דמי ניהול וארנונה, בתורת 15.9.00. ככל שנפלה טעות במכתב לענין התאריך, היה מר יוני ישראלי אמור להעיד על כך, ומאחר ולא נסתר האמור בו - מחויבות התובעות בתוכנו. יצוין כי מכתב דומה שאינו נסמך על ידיעה אישית אלא על "בירור עם גורמים" שלח המנכ"ל הנכנס מר איציק לוי ביום 6.9.04. דיון 8. ראיתי לנכון להתחיל דווקא בשאלה האגבית המתעוררת בתיק זה וטעונה הכרעה, בדבר תוקף חוזי המכר בין הצדדים, לאור אי הקמת פרויקט המרינה. אקדים ואומר, כי לאור הראיות שהובאו, לא מצאתי כי קיימת לנתבעים עילה לביטול החוזה. וממילא לא הציבו הנתבעים גם טענה תקיפה לאי שכלולו מעיקר (כגון פרויקט המרינה כתנאי מתלה לחוזה; ואכן הנתבעים לא הפנו לתנאי מתלה ). 9. מי שטוען לביטול חוזה - עליו הנטל להוכיח עילת הביטול. הנתבעים בסיכומיהם "פוסחים על שני הסעיפים" ביחס לעילה לביטול החוזה שיסודה באי מימוש פרויקט המרינה: 9.1 מחד טוענים הם לביטול בגין חוסר תום לב בניהול המו"מ תוך הצגת מצגי שווא ביחס לפרויקט וטענה זו נוגעת לשלב הטרום חוזי. אלא שבחלופה זו, כדי להראות שקמה להם עילת ביטול היה עליהם להראות , לכל הפחות, כי לעת הצגת המצגים, ידעו התובעות או המציגים מטעמן ששיווקו את הפרויקט, כי מבחינה תכנונית קלוש הסיכוי להוציאו אל הפועל, ולו בקירוב כפי ששווק, ש"אין מקום לאופטימיות" כפי ששווק הפרויקט ; או שגרוע מכך, כבר ידוע היה שהדבר לא ניתן. לכל הפחות יש להראות כאן שהדבר נודע לתובעות עד למועד החתימה על ההסכמים עם הנתבעים והן מילאו פיהן מים, וחטאו באי גילוי יזום של הדבר, וכך הפרו חובת תום הלב בניהול מו"מ הקבועה בסע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), ושמא עלו הדברים כדי הטעיה. הנתבעים לא המחישו כזית חלופה זו, שעניינה ביטול מחמת פגם בכריתת החוזה, למרות שאם יש בה ממש היה ניתן על נקלה לצרף היתרים,החלטות של ועדות התכנון ותוכניות החלות על הקרקע - הכל נכון למועד חתימת חוזי המכר: כך, כדי להמחיש הטענה. למעשה עמדה זו של ניהול מו"מ שלא בתום לב תוך הצגת מצגי שווא והטעיה, נסתרת משיטת הנתבעים עצמה, לפיה רק בנובמבר 2005 נודע שמבחינה תכנונית לא ניתן יהא לממש פרויקט המרינה כפי ששווק ובכלל, כאשר באה לעולם החלטת וועדת המשנה. עד לנקודה זו, לדבריהם, האמינו, כמו רבים, שהפרויקט יקרום עור וגידים (סע' 7 לסיכומיהם). מטעם זה, לשיטתם, אף לא חל שיהוי בהגשת התביעה מצידם לבית המשפט המחוזי. הנתבעים אף הפנו לתצהירים שנתנו גורמים מטעם התובעת 1 במסגרת עתירת עמותת אדם טבע ודין כנגד הפרויקט (צורפו לתצהירי העד דוד חכמה). אלא שמאותם תצהירים נובע שהמצב התכנוני הנכון למועד החתימה על חוזי המכר בצירוף עמדת המינהל, גופי התכנון, והעיריה, היה כזה שהתובעות האמינו שמאפשר או יאפשר הקמת הפרויקט על פי תוכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13) ותכנית המתאר המקומית (חפ/864א). ושגם אם יהא צורך בשינויים בתוכניות החלות על הקרקע, הרי שהתובעות האמינו שיוכנסו השינויים. אף ניתנו היתרי בניה לשני הבניינים שהחלו לקום, ולפיכך היו ועדות התכנון המקומית והמחוזית בחיפה משיבות בעתירה של "אדם טבע ודין", (סע' 10(ג) לתצהיר מר דוד שפיגל מיום 23.4.96, ותצהירו המפורט של מר משה בר-נר מיום מיום 28.4.96 ). לפסה"ד שניתן בעתירה המנהלית של "אדם טבע ודין" ולערעור בעליון (שהותיר התוצאה על כנה בשינוי - מה ביחס לבנין "B") ראה בהתאמה: ה"פ (חי') 524/96 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תק-מל 98(1) 498 ; ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות 89' נ' עמותת אדם טבע ודין פ"ד נו(3) 385. אין דין ידיעה בדיעבד שהתחזיות הצפויות התבדו, או שעמדת וועדת המשנה תהא כזו שלא תאפשר מימוש הפרויקט, כדין ידיעה קנויה מראש שלפרויקט המרינה הכולל כמתכונתו עדיין אין אישורים או שינוי תוכניות נדרש ובנוסף השינוי לא יסתייע, ואין סיבה מיוחדת להניח שיסתייע. הנתבעים אף צירפו תצהירים של רוכשי דירות בפרויקט שהתבקשו להגישם כתימוכין לעמדת התובעת במסגרת עתירת עמותת אדם טבע ודין. ואולם גם מתצהירים אלה ניתן ללמוד שעמדת העיריה נכון למועד בו חתמו הנתבעים על הסכמי המכר היתה כזו שתמכה בפרויקט, וכי ה"אווירה הציבורית" בטרם תפסה ההתנגדות לפרויקט תנופה, היתה כזו שהניחה שהפרויקט יוכל לקרום עור וגידים. לא למותר לציין כי חלק ניכר מן הדיון בפסה"ד בה"פ 524/96 נגע לסוגיית השיהוי בהגשת העתירה, שהניב בסופו של יום דחיית העתירה לגבי אחד משני הבניינים (בנין "A"). עוד לא למותר לציין, שהנתבעים היו מודעים לעתירת "אדם טבע ודין" , היינו שהפרויקט אינו "מונח בכיס" , וחרף זאת הסכימו לחתום בפברואר 99' בעקבות הסכם הפשרה, על חוזה להחלפת הדירה בבנין הפניה לדירה נוספת בבנין אלמוג. כך למרות שלשיטתם עמדה להם עילה לביטול ההסכם לגבי הדירה בבנין הפנינה בגין האיחור בן מס' השנים במסירה של אותה דירה בבנין פנינה (סע' 38 לתצהיר הנתבע). מהלך דברים זה אינו מתיישב עם פגם בכריתת החוזה שיסודו בטעות של הנתבעים או הטעיה מצד התובעים. הנתבעים ידעו היטב על ההתנגדות שקמה לפרויקט, ועל הדיונים בערכאות, וחלק מחבריהם שרכשו דירה בפרויקט אף נדרשו לתצהירי תמיכה בעמדת התובעות בעתירת אדם טבע ודין. חרף זאת לא מימשו הנתבעים את אופצית הביטול ביחס לדירה בבנין פנינה, אף לאחר מתן פסה"ד מיום 15.1.98 בה"פ (חי') 524/96 . היינו שהם עצמם האמינו בשלב זה כי יש סיכוי ראלי לפרויקט שיתממש, ולא הזדעקו לאמור "הכיצד הטעיתם אותנו להניח ש'הכל מונח בכיס' ". הנתבעים לא הוכיחו עילת ביטול שיסודה בפגם בכריתה (ראה גם בהמשך). 9.2 מאידך טוענים הנתבעים לביטול כדין של החוזים בגין הפרתם היסודית באי הקמת פרויקט המרינה. לשיטתם המתינו כאמור עם הגשת תביעתם לביטול החוזים בביהמ"ש המחוזי, שכן העילה נולדה רק עת ניתנה החלטת וועדת המשנה בנובמבר 2005. כאן אפוא טוענים הנתבעים טענה אחרת: שלתוך חוזי המכר נקלטה ההתחייבות להקים את פרויקט המרינה על "עיר הקיט" השלובה בו, בין כהתחייבות ישירה בחוזי המכר על צרופותיהם, ובין על דרך "קליטת" המצגים הטרום חוזיים כחלק מהתחייבויות התובעת 1 בחוזי המכר. משכך, משלא ניתן יהא לעמוד בהתחייבות להקים את פרויקט המרינה, הפרה התובעת 1 את החוזה הפרה יסודית ודינו לביטול. במאמר מוסגר יש לומר שאף לו התקבלה תזה זו , הרי שלכל הפחות עד סוף 2005 היה על הנתבעים לשלם דמי ניהול וארנונה (בכפוף לטענתם השניה שתידון לאי השלמת הדירות ע"י התובעת 1). יש לבדוק אפוא, מה בדיוק רכשו הנתבעים בשני הסכמי המכר. אקדים המאוחר ואציין כי לטעמי מה שרכשו הנתבעים הנן שתי דירות במלון דירות, בתוספת סיכוי ראלי שהבניין ובו הדירות יהווה בשלב מאוחר יותר חלק מקומפלקס נופש ותיירות שלם ובו אף מרינה. הנתבעים "שריינו" הסיכוי ברכשם את הדירות, אך התחייבות בלתי הדירה ומוגמרת לטיבו של פרויקט המרינה או לעצם הקמתו - לא קיבלו. 10. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של מר איציק גדרון, אשר שימש בתפקידים שונים בחברה החל מאוגוסט 1999, מר איציק לוי, מנכ"ל החברה בשנים 08/04-05/05, מר שי דרין אשר שימש כמנכ"ל החברה החל משנת 06/05, וכן תצהירה של הגב' לילך גביש, המכהנת החל מחודש 03/00 כמנהלת החשבונות בחברה. הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, וכן תצהירים של מר דוד חוכמה, מרדכי קציר, ד"ר אדגר מימון ודוד ארבל, אשר רכשו אף הם דירות בפרויקט. 11. לטענת הנתבעים בתצהיריהם, שווק הפרויקט במסע פרסום חסר תקדים, שאף עירב אנשי ציבור וידוענים רבים, על מנת לפארו כפרויקט יוקרה. לגרסתם, הגיע לביתם מר דוד דיין, איש השיווק של התובעת, פיזר הבטחות ורקם בדמיונם את חלום דירת הנופש. הפרויקט הוצג להם כעיר נופש קטנה המתנהלת באופן עצמאי, אשר תכלול 4 מלונות דירות הכוללים 1,100 חדרים, שני מלונות דירות בעלי 900 חדרים וסוויטות, מרכז קונגרסים בינ"ל, חופי רחצה מטופחים, מגרשי טניס, חדרי כושר ובריאות, בתי קפה ומסעדות, טיילת לאורך של כמעט ק"מ, בתי קולנוע, סופרמרקט, בנק, דואר, חנויות בוטיק ועוד. לאור מצג זה מיהרו הנתבעים ורכשו 2 הדירות בהן חפצו לדבריהם ממילא כדירות נופש ולא מגורי קבע. הובטח להם כי יזכו בשייט לאיים הקאריביים, לאור המלצתם על הפרויקט לידיד נוסף אשר רכש אף הוא דירה בפרויקט . אותה הבטחה לשייט שאוששה במכתב התובעת מ 10/95 - לא מומשה, אך לטעמי יש לראות בה כמי ש"נבלעה" בהסכם הפשרה מ 98'. גם לאחר החתימה על ההסכם המשיכו התובעות במסע ההסברה תוך שהעבירו לידי הנתבעים עדכונים לגבי התקדמות הפרויקט, וכן עדכונים בדבר ההתתפחויות במשור המשפטי מול הגופים שניסו לעצור את הפרויקט. כמו כן, התקיים אירוע הרמת כוסית "גרנדיוזי", על מנת להעניק לרוכשים את תחושת היוקרה שבפרויקט. 12. דברים אלו של הנתבע 1 חיזקה גם הנתבעת 2, והוסיפה כי כל שחיפשו היא ובעלה הינו פרויקט שיעניק להם את מה שדירה אחרת בארץ אינה יכולה להעניק, היינו מקום לנפוש ולנוח, כמו בחו"ל. הנתבעת מדגישה כי כיום, לא רק שהנתבעים מחזיקים בידיהם שתי דירות חסרות ערך לעומת הערך שהתיימרו התובעות לספק, אלא שתכלית המקום איננה ולא יכולה להיות עוד, עיירת הקיט שהובטחה מלכתחילה. מר חוכמה ומר קציר ביקשו אף הם לחזק עמדה זו: מר חוכמה אף הוסיף כי התובעת הציגה בפניו מצג שווא לפיו בניית הבניינים נעשתה לאחר קבלת האישורים הנדרשים כדין. כל זאת כאמור, בזמן שטרם חתימת החוזה ואף במעמד החתימה, לא טרחה ליידע אותו כי אין היא מתחייבת לממש את המובטח במצגים מטעמה. מר קציר וד"ר מימון הוסיפו מטעמם כי נאמר להם מפורשות שכל האישורים לפרויקט התקבלו וכי הוא יושלם עד סופו. כאמור, כל שנותר כיום מהפרויקט הינו שני בניינים בודדים שבנייתם אף לא הושלמה במלואה ביחס לתכנון המקורי (בניין "פנינה" נבנה כאמור במתכונת חלקית ולא כפי שתוכנן מלכתחילה), הנוף מסביב לבניין הינו נוף של אתר בנייה מוזנח, הפיתוח הסביבתי לא הושלם ובהתאם לזאת צנחו מחירי הדירות בפרויקט בהתאם. בהקשר זה אציין כי יש הגזמה רבה בתיאור הנוף מסביב לבניין כאתר בניה מוזנח. עם זאת אין ספק כי הפיתוח הסביבתי אינו זה שהיה צפוי לו זכה פרויקט המרינה לכדי מימוש. אלא שאין בכך כדי לשנות התוצאה הסופית שבהליך. 13. ביחס לחלופת הביטול שעניינה פגם בכריתה, סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מגדיר את עילת ההטעיה כ:"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה"- לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". הטעיה שיסודה באי גלוי יזום שעה שהחובה לגלות מוטלת בדין עשוי שתשתלב עם הפרת החובה לנהל מו"מ בתום לב כך שסע' 12 ו 15 יהפכו למעין "כלים שלובים" (לסקירה ראה סע' 12-14 לפסק דיני מיום 11.9.08 בת"א (חי') 15144/05 שטרית נ' קקטוס הזהב בע"מ,). ביחס ליסוד "הטעות" מורה סעיף 14(ד) לחוק האמור כי טעות הינה "בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". על ביטול חוזה מכוח פגמים ברצון להיעשות תוך זמן סביר, כך מורה לנו סעיף 20, ומשבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה, ובמידה והיתה ההשבה בעין בלתי אפשרית, ישולם שוויו של מה שקיבל כל צד- כאמור בסעיף 21. אין חולק כי במצגים ובמסמכים השיווקיים שנמסרו לנתבעים הוצג הפרויקט כפרויקט יוקרתי, אשר עתיד לכלול מרינה, לגונה, מסעדות, טיילת מקורה וכיו"ב, העתיד לקום בחופי חיפה. כמו כן אין חולק כי בעת שמכרו התובעות את הדירות לנתבעים לא היו בידן האישורים הסופיים הנצרכים להקמת פרויקט בסדר גודל כזה. אלא שבענייננו עולה השאלה האם אכן חטאו התובעות ולא גילו זאת לנתבעים ובכך הטעו אותם לרכוש נכס אחר מזה שחשבו, או שמא היה הדבר ידוע לכל דכפין, לרבות לנתבעים, כך שלכל הפחות ניתן לטעון לעצימת עיניים מצידם ביחס לידיעה כי פרויקט המרינה טרם אושר סופית ככזה מבחינת הסטטוס התכנוני. כאמור, התשובה לשאלת ההטעיה נענית מאליה בשלילה לאור מסקנתי כי הנתבעים רכשו במודע שתי דירות ואת הסיכוי , לא הוודאות, שהבנין ובו הדירות יהא חלק ממתחם נופש שלם. בחקירתו הנגדית טען הנתבע 1 כי לא קרא את הסכם המכר במלואו, וכי העדיף שלא להיוועץ בעו"ד טרם רכישת הדירה (עמ' 44 לפר'). כל אימת שנשאל הנתבע באשר למצגים שהוצגו לו מטעם התובעת או בא כוחה, השיב בצורה מתחמקת, העלה השערות שונות, והסיט את נושא הדיון בחזרה לעניין הריהוט הלא מושלם שנמצא בדירה. כך, למשל הכליל הנתבע את סוגיית הריהוט והמרינה כמקשה אחת ("עו"ד ריזנברג כאשר אמרנו לו שאנו חוששים שיש לנו בעיות קשות ביותר עם אדם טבע ודין והם מסרבים לתת לנו את הריהוט החדש") וכן "אולי בתור עו"ד שלהם הוא ידע שלא תהיה מרינה והוא לא פירט את זה. אולי הוא ידע מלכתחילה שלא יהיה ריהוט והוא לא אמר להם ולא יהיה אישור" ובהמשך: "הוא לא סיפר לי שייתכן ואנו לא נקבל ריהוט מלא ושלא נקבל מרינה ולא ספר לי את כל הבעיות האלה וגם שכנראה כל האנשים שם הם קבוצה של שקרנים ולא דוברי אמת" (עמ' 45 לפר'). כמו כן, לא הצליח הנתבע להצביע על הטעיה שנעשתה כלפיו בכל שלב שהוא, טרם חתימת ההסכם או אחריו, והודה כי כל טענותיו נגעו לעניין הריהוט: "ש. תראה לי מכתבים שכתבת שלא נוגעים לריהוט של הדירה. ת. ב-99 חתמנו על מסמך מסוים. מפנה לנספח ט"ז 7. לא זוכר כעת בשליפה. אני כעת לא זוכר וזה גם לא רלוונטי. לא מוצא כעת מכתבים נוספים. ש. אני אומר לך שלמעט המכתב הזה כל שאר המכתבים שלך נוגעים לגיהוץ של וילונות ושטיחים ודברים שמעולם בגינם לא בוטל חוזה שכירות. ת. זה לא נכון. כל המכתבים שלי נוגעים חד משמעית שאין ציוד והם משקרים ומרמים ואין ציוד. ש. האם אתה יכול לאשר שלמעט אותו מכתב מעולם לא העלת חצי טענה ביחס לפרוייקט? ת. כי לא ידעתי מעולם עד 2005 שזו היתה המכה הגדולה ביותר שלי. לא ידעתי שלא תוקם המרינה ועל הנושא הזה של המרינה היתה לי סבלנות של פיל. לא היתה לי בעיה להכנס. אמרו לי שעלול להווצר מצב שתקום מרינה בעוד כמה שנים. רכשתי הרי את הדירות לתקופה ארוכה ולא כדי להכנס במיידי." (עמ' 46 לפר'). גם מר ארבל לא ידע להצביע בחקירתו הנגדית מהן ההבטחות שניתנו לו ומופיעות בחוזה, וכן הודה כי אינו יודע האם הבטחות אלו סותרות האמור בחוזה המכר (עמ' 2 לפר' מיום 15.12.08), וגרסה דומה נמסרה גם מטעם מר קציר (עמ' 3 לפר'). האחרון אף הצהיר כי אינו זוכר האם קיימת סתירה בין הפרוספקטים לחוזה, אך ציין כי קיימת סתירה בכל מה שהוצג לו שיהיה בפרויקט ששכנע אותו לרכוש את הדירה, לעומת מה שקיבל בפועל. מר חוכמה העיד כי נמכרה לו דירה שהיא חלק מקומפלקס ענק וסוגיית הפרויקט נכללה מכללא בהסכם המכר. לשיטתו מהווה ההסכם חלק ממכלול ההסכמות, אשר אחת מהן היא השלמת הפרויקט. באשר לסעיף הפטור בהסכם המכר, הפוטר את התובעת מאחריותה למצגים קודמים, השיב חוכמה כי לא רכש דירה במחיר יקר ובייחוד באזור המדובר, בלא שהיתה לכך סיבה, אך חרף זאת לא יכול היה העד להציג מסמכים כלשהם התומכים בגרסתו ומבססים מצג שווא שביצעה התובעת בתרשימי הסביבה (עמ' 7 לפר'). 14. בפסיקה נקבע לא אחת כי "חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון על" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאזא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, , פס' 10 וכן ע"א 7298/00 בסט נ' חממי , פס' 48). חרף זאת, אין צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון האינטרסים שלו, אלא עליו לעשות כן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. (ע"א 6730/00 קל בנין נ' ער"מ רעננה פ"ד נו(3) 289, 297 - 298). דיני החוזים לא מטילים חובת גילוי כללית וגורפת לצד שכנגד לגבי כל פרט ונתון הנוגע לחוזה, אלא רק ביחס לעובדות מהותיות הנחוצות לשם קבלת החלטה באם להתקשר בהסכם. גם אם אין דיני התכנון והבניה מהווים חלק מתכונות הממכר (נאמרים הדברים ביחס לחובת המוכר לגלותם לקונה וראה ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי לב(1) 231, 235), הרי שלרוב, בעסקה מסחרית, מצוי מירב המידע בידי המוכר והוא בעל נגישות טובה יותר אל הנתונים הרלבנטיים. בנסיבות מקרה זה, ונתוני השיווק של הפרויקט, נראה שקמה לתובעת 1 חובת גילוי כלפי רוכשי הדירות כי הפרויקט, כפי שהוא מוצג על ידה, טרם אושר תכנונית באופן סופי ובלתי הדיר . היא זו בעלת המידע התכנוני והיא זו שעליה סמכו הנתבעים ורוכשים אחרים שתמסור להם מידע אמת. במקרה זה, אין להחיל חובה על הנתבעים לבדוק בעצמם את תוכניות בנין עיר החלות על האזור או לעקוב אחר פרסומי ועדות הבניה. במקרה זה, ככל שיש אי התאמה בין תיאור הממכר והפרויקט בחוזה לבין תכונותיו במציאות, מהווה אי התאמה כאמור בסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ז-1967, ואי גילוי מידע שהיה בידי המוכר בעניין זה עולה כדי הטעיה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (פסק הדין בענין ספקטור, עמ' 235). סעיף 12 לחוק המכר, מגביל את יכולתו של הקונה לטעון לאי התאמה במידה וידע עליה בעת כריתת החוזה. וממילא רלבנטית ידיעתם של הקונים אף לטעות, כעילה לביטול מחמת פגם בכריתת החוזה, ואף לענין ההטעיה (שכן הטעות היא חלק מיסודות ההטעיה: סע' 14 ו 15 לחוק החוזים (חלק כללי)). אלא שכאמור, לא הוכח כי לעת המצגים הטרום חוזיים ואף לעת החתימה על הסכמי המכר הנתונים שעמדו לנגד עיני התובעות היו כאלה מהן יכולות היו להסיק בסבירות שלא ניתן יהא לממש הפרויקט. ולטעמי זו אף התמונה שעמדה לנגד עיני הנתבעים לעת חתימתם על הסכמי המכר: שיש סיכוי סביר , לא וודאות, שהפרויקט ימומש. 15. המצג המחייב לנתבעים בהסכם המכר ביחס לסטטוס התכנוני של הפרויקט : התובעת סמכה יתדותיה בעניין זה על סעיף 23 בחוזה המכר (נספח א' לתצהיר מר גדרון) הקובע: "א. כל הנספחים לחוזה זה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו. בכל מקרה של סתירה בין מסמכי חוזה זה, תהיינה הוראותיהם עדיפות וגוברות על כל הוראה אחרת לפי הסדר הבא: החוזה, המפרט, תוכנית היחידה. ב. הצהרות והתחייבויות שתעשנה בעל פה על ידי כל אדם, ואפילו עובד המוכר, בכל דבר הנוגע לחוזה זה, לא יחייבו את המוכר אלא אם תעשנה גם בכתב ותחתמנה כדין ע"י המוכר. ... ו. הובהר לקונה כי אם יש מידע שנמסר לו על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, בין אם המידע נמסר ישירות ובין אם בעקיפין, בין אם באמצעות פרסום, דפי מידע או בכך דרך אחרת, והקונה הסתמך על אותו מידע למרות שאינו כלול בחוזה זה, על הקונה להודיע על כך למוכר לפני חתימת חוזה זה על מנת שהמוכר יוכל לשקול את צעדיו. מידע שהמוכר הסכים כי ישמש בסיס להתקשרות יצורף לחוזה ויחתם על ידי הצדדים ויחשב כחלק בלתי נפרד מהחוזה. כל מידע אחר לא יחייב את הצדדים. ז. בכפוף לאמור בס"ק (ו), חוזה זה בא במקום כל מסמך ו/או הסכמה אחרת בין בכתב ובין בעל פה, לרבות טופס הרשמה, זכרון דברים, אופציה ו/או מכתבי אישור של המוכר או מי מטעמו, וממועד זה תחייבנה את הצדדים אך ורק הוראות חוזה זה, או כל שינוי בכתב שיעשה לאחר מכן, ויחתם על ידי הצדדים כדין...". אלא שאת המסקנה המתבקשת לענייננו ניתן לגזור ועוד ביתר תוקף מהוראות סעיף 10 לחוזה המכר, אשר לחלק מהוראותיו היפנו הנתבעים לתמיכה בטענותיהם, בהתעלם מתניות נוספות שבו (הדגשה לא במקור): "א. המוכר הבהיר לקונה כי הממכר והבית הינם חלק מפרויקט גדול יותר שניתן להקימו על קרקעות חוף הכרמל, והפרוייקט עתיד לכלול גם שטחים שישמשו לשימושים שונים, ככל שהדבר יהיה מותר ובהתאם לחוק, ובכלל זה עסקים ושירותים, משרדים, שטחי מסחר, מסעדות, בידור, ספורט ונופש. כן הבהיר המוכר לקונה והקונה הסכים לכך שבגלל האופי המורכב של הפרויקט יבנה הפרויקט בשלבים, וכן כי קיימת אפשרות שיחולו שינויים מסוימים בתכנון הפרויקט. במסגרת שינויים אלו מטפל המוכר בתכנון הקמת שוברי גלים נוספים ממול קרקעות חוף הכרמל ויבוש שטחי קרקע נוספים לשם הקמת מבנים. מאחר ותכנון הפרויקט יושפע מגורמים שונים, ובכללם גורמים שאינם בשליטת המוכר, ומאחר והדבר תלוי בקבלת אישורי הרשויות השונות, אין בידי המוכר להתחייב כיום לגבי טיבו הסופי של התכנון, לרבות השפעתו על שינויים מסוימים בבית עצמו.". כמו כן, גם סעיף 22 להסכם הינו בעל חשיבות לענייננו: "ד. התחייבויות כלפי הקונה מתייחסות אך ורק לעניינים הנוגעים לממכר בלבד. כל הוראה או תרשים שבמסמכי החוזה שאינם נוגעים לממכר בלבד, אינם באים אלא לצורך תאור כללי בלתי מחייב, אלא אם צויין במפורש אחרת" ... ו. על אף האמור בסעיף 2(ה) מוסכם בין הצדדים כי אם יחול שינוי בהוראת דין או בהנחיית הרשויות, כולל הוראות שהליכים סופיים לגביהם הושלמו לאחר חתימת חוזה זה, וכתוצאה מהוראות הדין או הוראות הרשויות המוסמכות יהיה על המוכר לשנות את התנאים הכלליים של החוזה או המפרט או התוכנית ולמוכר לא תהיה היכולת לשנות הוראה זו, יחייבו שינויים אלה את הקונה והמוכר יהיה רשאי לבצעם" . חשוב לבאר שה"פרויקט" (אליו התייחסו הסעיפים המבהירים אי סופיות הליכי התכנון) הוגדר בחוזי המכר כ"פרויקט חוף הכרמל המתוכנן להיבנות על קרקעות חוף הכרמל", ו"הממכר" הנו הדירה על צמודותיה (המכונה אף "יחידה"). ברור שסעיפים אלה אינם מתחייבים לא לטיב הפרויקט ולא להיקפו הסופי, ומפנים דווקא לאי סופיות הליכי התכנון ביחס לפרויקט "הסביבתי". הוראות דומות מצויות גם בהסכם הרכישה המאוחר יותר (נספח ד' לתצהיר מר גדרון)- של הדירה השניה בבניין "אלמוג" (לאחר ה"החלפה" של הדירה הנוספת מבנין פנינה לאלמוג). חוזה זה נחתם לאחר שהוגשה עתירת אדם טבע ודין, לאחר שהיה ידוע לכל כי הפרויקט נתקל בקשיים מצד רשויות התכנון והבנייה, ולאחר שהנתבע כבר סירב מספר לא מועט של פעמים לקבל את הדירות לחזקתו. בנוסף, הרי שגם על גבי תרשים הסביבה שצורף לחוזים, ונחתם ע"י התובעות והנתבעים, ואשר על כן מהווה מסמך בעל תוקף מחייב, נכתב מפורשות כי: "תרשים זה מבוסס על תכנית בניין עיר שטרם אושרה סופית ועשויה להשתנות בהתאם לתכנון הסופי שיאושר". בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם, לפיה כוונת התובעת הינה לשינויים מינוריים בלבד ולא לביטול הפרויקט כולו, הרי שברור כי אף התובעות מחד קיוו שהתוכניות תעבורנה באופן שיאפשר מימוש פרויקט המרינה, ומאידך שבשלב בו נחתמו הסכמי המכר היה ידוע שאין התחייבות לכך, שכן אין תוכנית בניין עיר שאושרה סופית, והסטטוס התכנוני של הפרויקט בכללותו עודנו בחזקת נעלם התלוי בהחלטות של גופי התכנון, אף אם יש מקום לאופטימיות. ברור מן הכיתוב בגוף הסכם המכר כי רכישת הדירות כיום הינה על בסיס תכנון עתידי שיש תקווה אך לא וודאות בדבר היכולת להוציאו לפועל, אם כי יש לקוות שיאושר וברי שאף התובעות ציפו וקיוו שיאושר. התובעת לא הסתירה העובדה כי הדירות בפרויקט נמכרות טרם שאושר באופן סופי וחלוט התכנון נשוא המצגים השיווקיים. מהרגע בו בחרו הנתבעים שלא להוועץ בעו"ד ולא לקרוא (לטענתם) את סעיפי החוזה כולם, אלא לברור ממנו את החלקים הנוחים להם אין להם להלין אלא על עצמם. למעלה מכך אציין, כי אני מתקשה לקבל שהנתבע לא קרא את סעיפי החוזה על בוריים, שכן התרשמתי כי המדובר באדם אינטיליגנטי העומד איתן על זכויותיו למן הרגע הראשון, ובודק כל תג ותו לפרטי פרטים. ספק רב באם לא ידע על התניות המופיעות בחוזה, ומכל מקום איני מאמין כי לא ידע (ובאמצעותו - אשתו) בטרם התקשר בחוזה כתוב, שלפרויקט המרינה טרם ניתנו האישורים הסופיים הנצרכים, וכי אין וודאות בדבר. קשה להלום הטענה כאילו התחייבה התובעת 1 בהסכמי המכר התחייבות לא הדירה לפרויקט "עיר הקיט" כולל המרינה, ורק שמרה בידה הזכות לשנוי מינורי זה או אחר בהיקפו , כאשר בסעיפים שצוטטו צוין כי לא ניתן להתחייב לטיבו הסופי של הפרויקט לאור העובדה שהתכנון לא סופי, תלוי בהחלטות רשויות וגורמים מוסמכים עליהם אין לתובעות שליטה , ויכול שהדבר אף ישפיע על תכנונו הסופי של הבית עצמו ובו דירות הנתבעים. כיצד ניתן בכלל להבין שיש התחייבות להיקף זה או אחר של פרויקט כאשר הסטטוס התכנוני תלוי בגורמים שלא בשליטת המוכר ואישורים של גורמי תכנון והדבר מבואר בהסכמי המכר? 16. ביחס למעמדם של פרוספקטים, הדמיות ופרסומים: לא אחת נידון בפסיקה מעמדם של פרוספקט שיווקי בפרויקט בניה, כאשר למעשה הפרוספקט הנו "מקרה ספציפי" של שאלה רחבה יותר שעניינה היחס בין מצגים טרום חוזיים לבין חוזה המכר , והאם נקלטו אותם מצגים חיצוניים ומוקדמים אל תוך חוזה המכר בבחינת חלק ממנו, או עלו כדי הטעיה (או חוסר תום לב במו"מ). הדין החל עוצב במספר פסקי דין מאז הלכת צמיתות, ולהלן אפנה לציטוט מתוך החלטה שלי במקרה אחר, שסקרה הדין (סע' 21-22 לפסק דיני בת.א. 5496/07 שטרן נ' תורג ) : " ההלכה ביחס למצגים טרום חוזיים של קבלן בחוזה מכר דירה עוצבה במספר פסקי דין, כאשר הסוגיה לרוב מתעוררת בהקשר למצג בדבר שטחי הדירה (ברוטו ונטו) והצמדות. עם זאת - כוחה של ההלכה יפה למצגים טרום חוזיים ככלל, בעסקאות מכר דירה. להלן פסקי הדין הרלבנטיים: · ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ. חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (ניתן ב 9.9.96) · ע"א 6271/95 אדוניה אשר נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1) 577 (ניתן ב 1.3.98) · ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (ניתן ב 21.7.03) · ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נ. שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (ניתן ב 21.12.03) · ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (ניתן ב 1.3.04) · ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (מאגר נבו - ניתן ב 28.2.05) · רע"א 659/05 סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (מאגר נבו- ניתן ב 8.3.05) · ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ((מאגר נבו - ניתן ב 4.9.07) . הפיתוח ההלכתי ומשמעותו סוכם לאחרונה באופן ממצה מפי כב' השופט עמית בע"א (חי') 4836/07 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' אפרים וחנה אהרון (מאגר נבו-ניתן ב 25.12.08). אתייחס להלן ל"שורה התחתונה" הנוגעת לענייננו, שניתן לגזרה מגוף ההלכות שלעיל (ראה בפרט בפסקי הדין בעניין מלכה, אוחנה , שטרית וסגל): כאשר ניתן לחלץ במאמץ סביר (לא באמצעות מומחה, אלא בעין הקונה הסביר) ממסמכי המכר , בפרט התשריט, את המצב האמפירי והמידות לאשורן בדירה, הרי שממילא, גם אם הוצג מצג אחר בפרוספקטים שיווקיים, לא יתאפשר לקונה לחמוק מחוזה המכר וצרופותיו עליהם חתם, והוא לא יישמע בטענה שהוטעה או כי הובטח לו יותר ממה שקיבל. בהתאם, אין הוא זכאי לפיצוי בגין אי התאמה לפי דיני המכר (חוק המכר (דירות), וחוק המכר הכללי) או מכוח עילה חוזית או נזיקית. כוונתי כאן כמובן לפיצוי בגין טענות הנוגעות להצמדות, מידות, גדלים של חדרים וחללים בדירה וכיוצ"ב, ולא בגין ליקויי בניה או סטייה מתקנים רשמיים מחייבים או מדינים קוגנטיים ביחס לאופי וטיב הבניה. קביעה זו מתיישבת למעשה גם עם רציונל דרישת הכתב המהותית בחוזי מכר מקרקעין, שהגיונה כידוע ברצון להבטיח שהקונה (בפרט) יתייחס ברצינות לעסקה כלכלית משמעותית זו, ויבדוק פרטי הבסיס. בהתאם, מוצדקת ההנחה שמי שחתם על הסכם מכר כתוב, עיין בו. ההלכה כידוע, מצמצמת טענת האפסות, ("לא נעשה דבר " ) גם שלא בחוזה מכר מקרקעין. הרציונל שבצמצום זה הנו שמי שחותם על מסמך כתוב , חזקה שעשה זאת לאות כי נתן הסכמה לתוכן שבאותו מסמך, ואין הוא יכול לפטור עצמו בדיעבד מתוצאה נגזרת לא נוחה אם לא טרח לקבל הסבר, לעיין במסמך וכיוצ"ב - אלא במקרים חריגים (כה חריגים עד שיש בהם אישוש לכלל). אם זה הרציונל מאחורי צמצום טענת האפסות לגבי מסמך כתוב וחתום ככלל, הרי שמקל וחומר משעה שבחוזה מכר דירה עסקינן, המשקף התקשרות כלכלית משמעותית מבחינת הקונה ולגביו קיימא לן דרישת כתב מהותית. לפיכך: אם חתם קונה דירה על הסכם מכר שמן התשריט שלו (המהווה חלק מן המפרט) ניתן לחלץ בסבירות, בעיני הדיוט, המידות והמצב האמפירי שבפועל בדירה, לא יועיל לקונה מצג שיווקי שונה. מאידך אם ממסמכי המכר (חוזה מכר+מפרט+תשריט+נספח הצמדות אם קיים) לא יכול קונה דירה סביר, לחלץ בעצמו במאמץ סביר (למשל ע"י שימוש בסרגל וקנה מידה) המצב האמפירי והתכנוני בדירה השונה מן המצג הטרום חוזי שהוצג לו - הרי יגבר המצג הטרום חוזי ויחייב הקבלן בבחינת חלק מן החוזה; ובלבד שנענית במצטבר בחיוב גם השאלה בדבר מצבו התודעתי של הקונה: שהקונה אכן טעה בפועל, היינו גרס לעת חתימתו על מסמכי המכר שהמצב לאשורו תואם את המצג הטרום חוזי שהוצג לו, וכאשר אותו מצג שונה (לרעתו) מן הדירה שקיבל. במקרים רבים, המסמך הרלבנטי ביותר לבחינה כאן הנו, מטבע הדברים, תשריט הדירה שבחוזה המכר. בהתאם, אם הקונה לא טעה בפועל, ממילא אין חשיבות לשוני בין המצג השיווקי הטרום חוזי למסמכי המכר. מאידך, אם מסמכי המכר הנם ברורים דיים בעין הקונה הסביר, לא המומחה, כדי לשקף המצב לאשורו ומה מקבל הקונה, חשוב פחות מה הוצג לקונה בשלב הטרום חוזי (כמובן כאשר אין עסקינן במצבים חריגים, למשל של מי שמוגבל בהבנתו ויכולותיו הקוגניטיביות וכיוצ"ב תרחישים נדירים ביחס). בשני המצבים הנ"ל - "יגברו" מסמכי המכר על המצג הטרום חוזי. ואילו כאשר מסמכי המכר אינם ברורים דיים לעין הקונה הסביר, וניתן לקבל גם שהרוכש הספציפי שעניינו נדון הסתמך על מצגים שיווקיים מטעים שהבטיחו יותר ממה שקיבל במסמכי המכר ובפועל - יחייב המצג הטרום חוזי כחלק מן ההסכם המחייב שבין הצדדים, ויזכה הקונה בפיצוי על אי התאמה. מקרה מעניין נוסף יכול להיות זה שנידון בפסק הדין בעניין אפרים וחנה אהרון שאוזכר לעיל: מקום בו דווקא מסמכים המהווים המצג הטרום חוזי כגון הפרוספקט או (כפי שהיה באותו מקרה) התשריט השיווקי (להבדיל מתשריט המכר הרשמי והחתום שבחוזה המכר) מציגים בסבירות המידע הנכון והתואם לאשורו ביחס לדירה וגודלה, גם אם תשריט המכר לא אפשר בסבירות לחלץ הגדלים והמידות. גם אז התוצאה המחויבת הנה שאין לקונה עילה. ניתן להגיע לתוצאה זו מן הפן "האמפירי" - שכן ספק רב אם ניתן אז לדבר על טעות בפועל של קונה הדירה ואם מתקיים אז רציונל אי ההתאמה שבדיני המכר המגן על הקונה; וגם מן הפן המשפטי - מכוח אינקורפורציה של המסמכים הנ"ל, משל כלולים הם בהסכם המכר (כפי שהוכרע באותו מקרה). " כאמור, הדיון העקרוני כוחו יפה לא רק למצגים טרום חוזיים שעניינם שטח הדירה אלא למצגים שיווקיים וטרום חוזיים ככלל, שמחלוקות בדבר שטח הדירה הנם אך דוגמא נפוצה שלהם. היישום לענייננו: ככל שיכול היה הקונה הסביר (והנתבעים בפנינו בהחלט עונים על ההגדרה אם לא מעבר לכך) לחלץ מתוך הסכם המכר גופו וצרופותיו, שעדיין אין אישור מחייב וסופי של גופי התכנון לפרויקט המרינה כפי שהוצג בפרוספקט ובפרסומים, הרי שלא תעמוד להם טענה לפיה לא טרחו לקרוא, או שהוטעו, ולא יוכלו להיתלות במצגים חיצוניים בעל פה או פרוספקטים או הדמיות ופרסומים. זה אכן המצב בענייננו. 17. כאמור, יש להבחין בין מצג שיווקי במסגרת מו"מ לגבי פרויקט שהיזם מאמין שיוכל להתממש, ובין מצג שווא המתיימר למכור את מה שכבר ידוע בסבירות שלא יוכל להתגשם ולו בקירוב, או גרוע מכך, מתיימר לשווק פרויקט כמי שכבר ניתנו לגביו האישורים הדרושים, בניגוד למצב לאשורו. אין פסול בכך שיזם ישווק ויפרסם פרויקט מוצע. אין גם פסול שבהדמיות או פרוספקטים שיווקיים מתאר היזם את הפרויקט המפואר המתוכנן, כל עוד מובהר בין בחוזה המכר ובין בפרסומים, שהאישורים הנדרשים לגבי הפרויקט כפי שהוא מוצג אינם סופיים (אלא אם ידוע כבר ליזם לעת המו"מ והמצג הטרום חוזי שמבחינה תכנונית קלוש הסיכוי שהפרויקט המוצג יקרום עור וגידים: אפשרות זו לא הוכחה כאמור בהליך זה). שהרי אין מניעה שקונים יתקשרו על בסיס הבנה שהם קונים סיכוי ש"פרויקט החלום" הסביבתי המוצג להם יתגשם, ואז שריינו לעצמם מקום באותו פרויקט; ובלבד שמובהר להם בסבירות שמדובר בסיכוי ולא בוודאות. ומהו הסיכוי שאותו יבקשו הקונים לשריין לעצמם (אם בכלל), באיזה מחיר, וכיצד יוכלו לקבל החלטה מושכלת בנדון, אם נאמר שאסור ליזם אפילו להציג תוכניות הדמיה ופרוספקטים של הפרויקט שהוא מקווה שיעלה בידו לממש, וכי אם עשה כן כבר מצא עצמו מחויב לאותו פרויקט סביבתי שאם לא יתממש בסופו של יום, תקום לקוני דירה עילת ביטול בעתיד לא ידוע? אכן, קונה שונא סיכון יימנע כליל מהתחייבות לגבי דירת נופש בבנין כחלק מפרויקט סביבתי שלם שטרם ידוע אם יתגשם. לעומת זאת יכול קונה אחר להחליט שהוא כן נכון לשלם מחיר מסוים לדירת נופש בבניין לגביו ניתן היתר, מתוך הבנה שיש סיכוי ריאלי להתגשמות אותו פרויקט סביבתי, שאם אכן יתגשם, יאמיר מחיר הדירה שרכש (ומתוך הבנה נוספת, שאין ודאות שתהיינה עדיין דירות פנויות למכירה בעתיד). כפי שאין להשלים עם הטעיה שיסודה במצג שווא, כך אין להשלים עם ביטול עסקה ע"י מי שהתקשר במודע על בסיס סיכוי ולא וודאות, ובחוכמה שבדיעבד כאשר נודע לו שהתממש הסיכון, מבקש הוא לגלגל הקוביות מחדש, ולטעון להטעיה או להפרת התחייבות שבהסכם. המקרה האחרון אינו אלא טעות בכדאיות העסקה שלא תזכה בביטול (סע' 15(ד) לחוק החוזים (חלק כללי)). הנתבעים מודעים לבעיה והקפידו להדגיש כי מבחינתם לא היה מדובר בהשקעה כלכלית שלא התממשה, אלא בחלום לדירות נופש שבה ניתן יהא להירגע לפרקים, וכי בבעלותם וילה מפוארת שלא היה בכוונתם לעזבה. אלא שהמצב המשפטי העקרוני אינו שונה. פלוני יכול לרכוש דירה כהשקעה כלכלית, ואלמוני כדירת נופש. אלא שגם מי שקיווה לרכוש דירת נופש קטנה בעיר קיט, יעשה כן על בסיס הנחות מסוימות בדבר הסיכוי להתממשות פרויקט "עיר הקיט", זמינות הדירות בהמשך "אם ישב על הגדר" , והמחיר הצפוי אם לא יקנה את הדירה כעת "על הנייר". לא יכולים הנתבעים בהבל פה המתאר חלום לדירת נופש במקום השקעה כלכלית להפוך טעות בכדאיות העסקה להטעיה. לא המניע הסובייקטיבי של הקונה הוא הקובע כאן, אלא המידע שהוצג לו; בראש ובראשונה בחוזה המכר, ואם לקה זה בחסר או היה מטעה - בפרסומים. 18. במקרה דנן אף התנו הסכמי המכר מפורשות על כל המצגים הקודמים שהוצגו טרם מועד החתימה, ואף הצהירו כי האמור בהם הינו לשם המחשה כללית של הפרויקט ואינו מחייב את החברה שכן טרם התקבלו האישורים הנחוצים. לנתבעים לא קמה טענת הסתמכות, שכן כקונים סבירים יכולים היו לדעת מעיון בחוזי המכר בלבד, שהמצב התכנוני ביחס לפרויקט המרינה אינו סופי, אף לא ודאי. לטעמי - ידעו זאת כאמור בפועל. לא איש כנתבע (ודי לעיין בתוכן ההתכתבויות שבין הצדדים מהלך השנים כדי להסיק זאת) ימתין 10 שנים בטרם יטען לביטול מחמת הטעיה, אם אכן הוטעה לחשוב לעת חתימת ההסכם שהפרויקט הוא בבחינת עובדה תכנונית מוגמרת שרק מימושה יקח זמן, וכאשר גם לאחר החתימה מוסיף הוא לקבל עדכונים מהתובעות בדבר המאבקים המשפטים; וכאשר בין לבין, ב 15.1.98 וב 4.2.02, ניתנים פסקי הדין בביהמ"ש המחוזי ובערעור בעתירת "אדם טבע ודין" (עתירה, שגם אם הדיון בה התייחס במישרין לשני הבניינים שנבנו שכונו "A" ו "B", ולשימושים המותרים בדירות, הרי ברור ונהיר היה ביחס לפרויקט המרינה ששום דבר אינו בגדר עובדה מוגמרת). 19. לו רצו הנתבעים להבטיח עצמם, היו יכולים להמתין לאחר אישור התוכניות (או דחיה) בגופי התכנון, ורק לאחר מכן להחליט אם להתקשר בעסקת הרכישה. לחלופין יכולים היו לעמוד על הכנסת תנאי מתלה מפורש להסכם לפיו מותנה ההסכם באישור תוכנית המרינה (תנאי שסביר שלא היה מתקבל שכן יש הבדל מבחינת יזם בין סיכוי סביר לאישור נדרש ברמת התכנון לבין וודאות) או לסגת מן הרכישה. אך משלא המתינו הנתבעים והתקשרו בעסקת המכר, ככל הנראה עקב שיקולים הנובעים מצפי לעליית מחירים בפרויקט מסוג זה, אין בידם להלין אלא על עצמם. זו בדיוק טעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה צד בביטול חוזה: לו התגשמו התחזיות האופטימיות ופרויקט המרינה היה ממומש היו הנתבעים (כמו רוכשים אחרים שקנו דירה "על הנייר"), מבטיחים לעצמם מראש דירות בפרויקט נוצץ, שערכן יכול ויאמיר במשך השנים, כאשר אין כלל ודאות מה יהיו מחירי הדירות בתום הפרויקט ( לו היה מתממש) ובעיקר: אין וודאות אם תישארנה בכלל דירות פנויות למכירה, אם יבחרו הנתבעים להמתין ולראות אם התממש הפרויקט ובאיזו מתכונת, בטרם יחייבו עצמם בחתימה על הסכם. אלא שהנתבעים בחרו באופצית ביניים ממן "לאכול העוגה ולהותירה שלמה": לרכוש דירות מחד ב 1995, וכך להבטיח הסיכוי (דירה בפרויקט המרינה אם ימומש - ונזכור שרק בסוף 2005 היה ידוע סופית שהצפי הוא לאי מימושו ולו בקירוב כמתכונתו ששווקה), ולשלם כל דמי המכר. מאידך, לא להיכנס אליהן ולא לקבלן שנים לאחר שהיו מוכנות למסירה, היינו לא לשלם דמי ניהול וארנונה כדי לא להיתפס כ"מחויבים" היה ולא יתממש הסיכוי להשלמת פרויקט המרינה; ולשם כך להיתלות "בעלה תאנה" של אי קבלת ריהוט חדש מסוג ספציפי כדי להצדיק אי קבלת החזקה בדירה , עד לשלב בו יתברר מה אחריתו של הפרויקט, ושמא יתממש הסיכון ולא הסיכוי. 20. כאמור, הנתבעים הדגישו כי אם היה ברצונם לחמוק מקבלת הדירות, הרי שבפועל עם האיחור הנמשך (מ 9/96) במסירת הדירה בבניין פנינה היתה להם לגיטימציה לעשות כן, והעובדה שבחרו לא לבטל החוזה אלא לחתום בפברואר 99' על הסכם מבטל והסכם מכר לקבלת דירה חלופית בבנין אלמוג בתוספת 70,000 דולר מעיד על תום הלב והרצון להיות חלק מן הפרויקט. אכן אין לי ספק כי התובעים חפצו להיות חלק מפרויקט המרינה. מה שאינו לגיטימי הנו אי קבלת הדירות משך שנים לאחר שהיו מוכנות למסירה, תוך ניסיון לשמר הסיכוי להיחלץ מהסכמי המכר היה ולא יתממש פרויקט המרינה, משעה שידוע היה שמה שנקנה הנו סיכוי, ולא וודאות, למימוש אותה עיר קיט. 21. אומנם, והדבר אף נאמר לא אחת, ראוי כי כנוהג שיווקי הולם, שחברות קבלניות המציגות בפני רוכשים פוטנציאליים פרוספקטים ומסמכי שיווק, המתיימרים לספק "עולם ומלואו", תדגשנה בפני הרוכשים כי הנתונים, על אף תפקידם השיווקי, הינם אינדיקציה כללית בלבד לאופי הממכר, ואין לראות בהם התחייבויות תקפות, שמא יוטעה ציבור הרוכשים (פסה"ד בפרשת שטרית, עמ' 473). ואולם עדיין אין בכך בענייננו בכדי לפטור את הנתבעים מהתחייבותם החוזית התקיפה כל עוד מדובר בנתונים שהיו בתחום ידיעתם בכוח (ובפועל) ושעליהם חתמו מפורשות בחוזה המכר. כאמור, התרשמותי שלי הנה שבמקרה שלנו אין מדובר רק בידיעה בכוח הנתונה לקונה סביר אם רק יטרח ויקרא מסמכי המכר עליהם הוא חתום; אלא גם ידיעה בפועל שאין וודאות, להבדיל מסיכוי ותקווה, שפרויקט המרינה יקרום עור וגידים (אף שדי כאמור בידיעה סבירה בכוח על מנת שתתקבל התביעה). הנתבע ואשתו הותירו רושם של אנשים אינטיליגנטים, והנתבע בפרט לא הותיר רושם כמי שאינו מדקדק ובודק כל תג ותו בעסקת בעלת נפח כספי משמעותי. לבטח לא אדם שאינו קורא את הכתוב בהסכם המכר על צרופותיו. נהפוך הוא. 22. כאמור, התובעות המשיכו ויידעו את רוכשי הדירות בהתקדמות הליכי אישורי הבניה לפרויקט גם לאחר ההתקשרות בהסכמי הרכישה מ 95'. כך, במכתב מיום 30.04.96 (אשר סומן כנספח ו' 2 לתצהירי הנתבעים) יידעה התובעת את הרוכשים על הגשת העתירה מטעם עמותת אדם טבע ודין וכן סקרה בקצרה את טיעוניה המשפטיים. לאחר מכן, ביום 13.08.96 (נספח ו'3) שלחה התובעת עדכון נוסף לדיירים בדבר התקדמות ההליכים המשפטיים. כמו כן ידעו הנתבעים על עצם הגשת העתירה שכן חלק מדיירי הבניין, וחלקם אף חבריהם הקרובים, התבקשו להגיש תצהירי תמיכה מטעם התובעת בטענותיה שם. חרף זאת לא נזעקו הנתבעים והגישו תביעה לביטול ההסכמים מחמת הטעיה, אלא הסכימו "לעסקת ההחלפה" ב 2/99. 23. אין להשוות מקרה זה למקרה שנדון בבית משפט השלום בירושלים (ת"א (י-ם) 9149/01 ביגלאייזן נ' קיבוץ אלמוג אגודה שיתופית חקלאית בע"מ . שם רכשו התובעים זכות נופש בן שבוע אחד בשנה, למשך 30 שנה, בכפר נופש שעתיד היה להבנה בחופי ים המלח. המלון כאמור, לא נבנה כמתוכנן, וכ-30 מרוכשי הדירות עתרו לבית המשפט בבקשה לבטל את ההסכם מחמת הטעיה, ולהשיב להם הכספים ששלמו. לטענת התובעים, ידע הנתבע, כבר במועד ההתקשרות, שרשויות התכנון אישרו תוכנית מתאר ארצית לתיירות שאינה מאפשרת בניית המלון ושהסיכוי לשנותה נמוך ביותר, אולם הנתבע בחר להסתיר זאת מהרוכשים, הן במעמד חתימת ההסכם, והן בהמשך, עת הוסיף לגבות את התמורה בגין זכויות הנופש ודמי האחזקה. הנתבע טען מנגד כי מה שנמכר לרוכשים היה זכויות ביחידות הנופש באתר ההארחה, שבצידן אופציה לקבל זכות ביחידת נופש ברמת מלונאות גבוהה יותר. לכן, באספקת נופש שנתי באתר ההארחה קיים הנתבע לשיטתו את חלקו, שכן לטעמו לא נמכרה לרוכשים זכות נופש ביחידה ספציפית, עקב אי צירוף התוכנית המקורית לבניית המלון לחוזים. כמו כן טען הנתבע כי מעולם לא התחייב לבנות את המלון, אלא לפעול לשינוי המצב התכנוני בלבד, בכדי לאפשר את בנייתו, כפי שאכן עשה. בית המשפט הדגיש במקרה זה כי בפני התובעים לא הובא כל פירוט באשר לשלב המדויק שבו מצוי הפרויקט, ובכלל זה המצב התכנוני החל על השטח בו עתיד להבנה המלון. כמו כן הובהר לתובעים במעמד הרכישה, כי מועד החתימה על החוזים חייב להיות מועד הכנס השיווקי ולא במועד מאוחר יותר, כך שלא נותרה בידם שהות כלשהי לערוך בירורים באשר לדין התכנוני החל על האיזור. בית המשפט קיבל את טענות התובעים וקבע כי התמונות והמצגת שהוצגו לרוכשים הציגו את הנכס בדרך ברורה ומוחשית יותר מזו שהוצגה בלשון החוזה, וכן קבע כי הנתבע לא הביא לידיעת התובעים ולו מקצת מהפרטים התכנוניים הנוגעים להקמת הפרוייקט. לא היתה מחלוקת עובדתית כי תוכנית המתאר תמ"א 12 אושרה כבר במהלך חודש אוגוסט 1998, עת שווקו היחידות לתובעים, וחרף זאת לא יידע אותם הנתבע בדבר המצב התכנוני. בכל המידע אשר הוצג לרוכשים, הוצגה בנייתו העתידית של המלון כעובדה של ממש אשר אינה מוטלת בספק. בית המשפט קבע כי בניית המלון היא זו שעמדה בבסיס ההתקשרות שבין הצדדים, והמוצר שנמכר היה זכות נופש יוקרתית בסוויטת מלון מפואר בדרגת תיירות גבוהה, להבדיל מזו המסופקת ביחידות הנופש שבכפר ההארחה של הנתבע. לכן ביטל בית המשפט את הסכמי הרכישה והורה על השבת הכספים שהתקבלו בידי הנתבע. במובחן מן המקרה האמור - הנתבעים בענייננו רכשו דירה במלון דירות על שפת הים , בצירוף סיכוי ראלי שהבנין הנ"ל יהא חלק מקומפלקס קיט ונופש מפואר. השאלות לגבי הבנת תמ"א 13 חפ/864א והיחס ביניהן, מה ניתן לעשות מכוח "הוראת הגמישות" שהיתה קבועה בסע' 38 של התוכנית האחרונה (עניינים שנידונו בפירוט בעתירה המנהלית שנזכרה ובערעור ולא אשוב עליהם) בצירוף עם מצגים חיוביים מצד גופי התכנון והעיריה - כל אלה אינם מניחים לגזור גזירה שווה בין המקרים. אני מקבל שהמצגים השיווקיים היו לתחזית אופטימית, ואין ספק שהנתבעים קיוו שברוכשם את הדירות יבטיחו לעצמם מקום בפרויקט המרינה. כאמור במקרה שבפני לא שוכנעתי ולא הוכח לי שהמצג השווקי היה כוזב מבחינת הידיעה שהיתה קנויה לתובעות עת שהוצג. אף לא הוכח, להבדיל מענין בייגלאייזן, שלעת החתימה על הסכמי המכר ב 1995 כבר היתה הידיעה קנויה לתובעות שהסיכוי למימוש הפרויקט הנו נמוך מבחינת אילוצי התכנון והבעיות המשפטיות. יש כאמור הבדל של ממש בין ידיעה "שיתכנו שינויים שכנראה ניתן יהא להתגבר עליהם" (לרבות היקף ההתנגדות העתידית לפרויקט והאפקטיביות שלה בידיעה הקנויה רק בדיעבד), לבין ידיעה קנויה בפועל ליזם עובר לחתימת הסכמי מכר, שכבר אושרה תוכנית מתאר שלא תאפשר בנית מלון וקלוש הסיכוי לשנותה. את הדירות בבנין שעל שפת הים המשקיף על הים הכחול קיבלו הנתבעים - להבדיל מהמקרה שבענין בייגלאייזן בו נרכשה יחידת נופש במלון שבסופו של יום לא נבנה כלל. עוד להבדיל, לא ניתן לומר בענייננו שחוזה המכר והמצגים הטעו "בשפה כפולה" לחשוב שיש התחייבות תקיפה למימוש אותו הסיכוי של פרויקט המרינה, אלא לכל היותר היה מצג שמדובר בסיכוי ראלי התלוי בהחלטות הגופים המוסמכים על פי דין. עוד להבדיל , היתה לנתבעים שהות לבחון את התוכניות החלות והמצב התכנוני ואת הכדאיות הכלכלית האמיתית בהשקעה בפרויקט, בלא "לחץ של זמן" למהר ולהתקשר בהסכם (גם אם כאמור, איני רואה בדבר משום איון של החובה החלה על התובעת 1 בנתונים לציין שהמצב התכנוני אינו וודאי ביחס לפרויקט הסביבתי). ולא למותר לציין כי אין בענייננו טענת אי התאמה ביחס לשטח הדירות וכי כאמור, לאור השינוי התכנוני בבנין הפנינה, נחתם הסכם פשרה מ 4.8.98 שאין חולק שחייב את הצדדים לו, בדבר המרת הדירה בפנינה בדירה נוספת בבנין אלמוג לרבות ההתאמות הכספיות מן "ההחלפה" ופיצוי כספי על העיכוב בדמות הבטחה לריהוט (נספח ג' לתצהיר איציק לוי). בהתאם אף נחתם הסכם המכר לגבי אותה דירה הנוספת באלמוג (הסכם מ 24.2.99 - נספח ד' לתצהיר איציק לוי; נספח ה' הנו חוזה הניהול בהקשר אותה דירה נוספת; ואילו נספחים א' ו ב' הנם הסכם המכר מאוגוסט 95, וחוזה הניהול הנלווה לגבי הדירה הראשונה שנרכשה ע"י הנתבעים באלמוג). מסקנתי כאמור הנה שלכל היותר עסקינן בטעות בכדאיות העסקה, וממילא כושלת עילת ההטעיה. מסקנה זו ניתן לחזק אף על דרך ההפניה לע"א (חי') 3263/06 מרגלית נ' גת , לפיו ככל שהיתה "טעות" של הנתבעים, הרי שבחלוקת הסיכונים שעשו הצדדים בחוזה המכר, היה הסיכון להתרחשות הטעות מוטל על שכמם, כקונים סבירים שהעובדות הנצרכות לעניין היו בידיעתם. ואילו הסיכון במקרה שלנו הוטל על הנתבעים עקב רצונם לרכוש את הדירות בתנאי אי וודאות ידועים ביחס למימוש פרויקט המרינה , על מנת להבטיח הסיכוי לדירה בפרויקט, ולכן אין בידם להתנער ממנו כיום ראה גם פסה"ד בפרשת סויסה, לעיל, בפסקה 12). 24. הנתבעים טוענים כי שלמו מחיר גבוה לאין שעור ביחס למחירי הדירות באזור אותה עת ושטח הדירות, והדבר מלמד כביכול על גמירות דעת הצדדים ביחס לפרויקט המרינה כחלק בלתי נפרד מתנאי העסקה ומבאר הדרישה מחד, והנכונות מאידך , להתקשר במחיר עסקה גבוה ביחס. ראשית, הטענה ככזו לא הוכחה שכן לא הוגשה חוות דעת שמאית בדבר שווי העסקה בפועל ביחס לשווי הרעיוני בתנאי שוק דאז, לו היה ידוע שייבנו בסופו של יום רק בנייני אלמוג ופנינה. שנית, גם אם אקבל טענת הנתבעים כי שלמו מחיר גבוה (נכון למועד הרכישה שטח הדירות וביחס לאזור המדובר), לאור אמונתם כי הפרויקט, על כל פרטיו, יצא לפועל: גם אז מדובר בטעות בכדאיות העסקה, אשר אינה מהווה עילה לביטול החוזה (פסה"ד בענין מרגלית, פס' 14). שהרי יטען הטוען כי מאידך, במצב של וודאות גמורה שהפרויקט מובטח וסופי היו מחירי הדירות גבוהים עוד יותר. אין עסקינן בטעות שיסודה בסתירה בין המצב העובדתי או המשפטי המוצהר, לעת החתימה על הסכמי המכר, אלא בתקווה שנכזבה ביחס לשווי הדירות נשוא ההתחייבות, במתכונתן הנוכחית וללא מרינה , כאשר ידוע בדיעבד שהתממש הסיכון ולא הסיכוי, וכאשר תנאי אי הוודאות היו ידועים והוצגו במסמכי המכר ואף בפרוספקטים (פסה"ד בפרשת ספקטור, לעיל, בעמ' 239-240). לאחר שקבעתי כי אי מימוש פרויקט המרינה אינו מזכה הנתבעים בביטול ההסכם, אעבור לבחינת טענתם שהתובעות טרם השלימו הדירות על דרך הספקת ריהוט חדש (ולכן טרם הגיע מועד מסירת הדירה המחויב כפי הסכמות הצדדים), ולחלופין שהתובעות הן שהפרו הסיכומים באי השלמה כאמור. מסירת הדירות וחובת תשלום דמי הניהול והארנונה 25. כאמור, משך 10 שנים ויותר, החל ממועד השלמת בניית בניין "אלמוג" על שתי דירות הנתבעים שבו, וחרף פניות רבות שנעשו מטעם התובעות לנתבעים לאחר טופס 4, סירבו ומסרבים האחרונים לקבל את החזקה בדירות ולשאת בתשלומים אותם התחייבו לשלם החל ממועד המסירה. הסיבה שהציבו הנתבעים שלא לקבל את הדירות לחזקתם נובעת מחוסר שביעות רצונם מהריהוט המצוי בדירה, וטענתם כי לא זה הריהוט עליו סוכם בהסכם הפשרה מ 4.8.98: הסכם שמקובל עלי כי יש לראותו כמי "שהשלים" הסכמי המכר לשתי הדירות. 26. ביום 02.08.99, ולאחר פניות קודמות, שלח מר אורי פינקלשטיין מכתב הזמנה לנתבעים מטעם התובעת לבוא ולקבל דירותיהם, ובמקביל הודיע להם כי מיום ההודעה שהדירות מוכנות חלות עליהם כל הוצאות דמי האחזקה והארנונה עבור הדירות. התובעות מציינות, כי מתוך רצון טוב, הוצעו לנתבעים במהלך השנים הצעות פשרה רבות, אשר רובן ככולן נדחו על ידם. כך למשל, כאמור בתצהירו של מר גדרון, הציעה התובעת כי תהליך קבלת הדירות יהא בשלבים: ראשית יאשרו הנתבעים את הדירות עצמן וכי אין בהן ליקויי בניה, לאחר מכן יוכנס הריהוט לדירה, ולאחר מכן יבחנו הנתבעים את הריהוט, וככל שיהיו להם הערות לגביו הוא יוחלף או יתוקן. כמו כן, במהלך חודש אוגוסט 2000, נפגש גדרון עם הנתבעים בזיכרון יעקב, ובמהלך הפגישה הציע כי התובעת תשלם לנתבעים פיצוי סופי בסך 15,000$ לסיום המחלוקת והנתבעים יקבלו מיידית את הדירות לחזקתם. לטענתו, הסכימו הנתבעים להצעה, אולם לאחר זמן מה הודיע הנתבע כי הינו חוזר בו ודרש פיצוי כפול מזה שהציע גדרון. בחקירתו הנגדית העיד גדרון כי אספקת הריהוט לדירות נעשתה על פי רשימה מוכנה מראש, וכי הוא מצידו עשה כל שביכולתו על מנת לספק את הריהוט שהתחייב לספק. לגרסתו, לא ראה בחסר של פריט אחד או שניים משום חסם לקבלת הדירה משום שהאמין באמת ובתמים כי הצדדים יוכלו להסדיר ביניהם חוסר זה, לאור העסקה הגדולה שעמדה על הפרק. לגרסתו, סכום הפשרה שהוצע לנתבעים עולה עשרות מונים על סכום הציוד החסר, ככל שהיה כזה, אך הנתבע עמד בסירובו, ועם חלוף הזמן נעשה קשה יותר ויותר לספק את הפריטים אליהם התחייבה התובעת ברשימת הציוד (עמ' 16 לפר'). כמו כן הוסיף גדרון כי כשבאים לקבל דירה לא מרוהטת, ניתן לראות ביתר בירור פגמים שהריהוט עלול להסתיר, ולכן עמד על בקשתו כי ראשית יבחנו הנתבעים את הדירה ויאשרו כי לא קיימים בה ליקויים ורק לאחר מכן יוכנס הריהוט, אך הנתבע המשיך בשלו ודרש לראות את כל הריהוט בדירה מלכתחילה, עד שלבסוף נכנעה התובעת, הכניסה את הריהוט וזימנה אותו בשנית (עמ' 17 לפר'). במקביל הודה גדרון, כי חלק מהציוד שהוכנס לדירה היה משומש, אך הדבר אירע עקב התכלות הרזרבות ובלאי טבעי עקב חלוף השנים (עמ' 18 לפר'). לאור זאת הוצע לנתבעים כי יוזמנו עבורם פריטי ריהוט חדשים אשר הוזמנו בעבור בנין "פנינה". מר לוי הצהיר כי בשעה שנפגש עם הנתבע לאחר הכניסה לתפקידו, העלה האחרון מספר טענות כלפי התובעת: הראשונה היתה כי הריהוט בדירה אינו חדש, שכן הוא ראה שריטה באחד הרהיטים, השניה שבאחת הדירות היה חסר מכשיר חשמלי כלשהו שהובטח להם בע"פ כי יסופק (למיטב זכרונו המדובר היה במכונת כביסה). השלישית, כי עם רכישת הדירה הובטח לו כי יקבל שעון יד מסוג "ברייטלינג" וכן שיט תענוגות מסביב לעולם, שבפועל לא קיבל. הרביעית, הינה תלונה בדבר יחס לא אדיב מצד בעלי תפקידים בתובעת. כחודש לאחר מכן (ביום 06.09.04) (נספח ט/21 לתצהירו) הציע לוי כי הנתבעים יקבלו את הדירה באופן מיידי ובמקביל יפנו הצדדים להליך של בוררות על מנת לפתור את הבעיות הפתוחות. זאת על מנת שהנתבעים יחלו בתשלום החיובים החלים עליהם, וכן על מנת שיוכלו לעשות שימוש בדירות ולהשכירן לצד שלישי, ובכך להקטין את נזקי שני הצדדים. לגרסתו חשב כי ראשית ראוי לעצור את הנזק ולמסור את הדירות, ואת השעון והמייבש לכמת בכסף. אולם, כאמור, הנתבעים סירבו אף להצעה זו (ראה גם עמ' 28 לפר'). אף מר דרין העיד בתצהירו כי בתחילת שנת 2006, נערך סיור בדירה בנוכחות הנתבעים, ב"כ התובעת, מר לוי והגב' גביש, ובאותה פגישה צילם הנתבע את הדירה. לטענת דרין, הדירות רוהטו ללא דופי, אולם עקב רצונו של הנתבע להשתחרר מהחוזה החל להשתולל ולריב. לגרסתו, כשנכנס לתפקיד ראה שתי דירות מרוהטות וריקות, ואף אם היו הבדלים בין מה שהובטח למה שסופק הרי שניתן היה לקבל את הדירה ולתבוע את החברה בגין ההפרש בסכומים (עמ' 39 לפר'). הגב' גביש הודתה בתצהירה כי היא היתה זו אשר הזמינה את הריהוט מטעם התובעת ושילמה עליו, ולכן יודעת כי טענות הנתבעים משוללות יסוד, שכן בדירה מצוי ריהוט חדיש המתאים לדירות, וכי לא נעשה בדירות או בריהוט כל שימוש. 27. מנגד טענו הנתבעים כי הגיעו פעמים רבות לאתר עם נכונות לקבל את הדירות, וכן כי הסכימו לעשות ויתורים לצורך כך. כל שביקשו הוא כי הדירות יתקבלו בהתאם למובטח ולרמה המצופה, וכי יהיו מאובזרות כפי שסוכם. הנתבעים לא ציפו, שהדירות יאובזרו בציוד יד שניה מחדרים אחרים, כפי שנעשה לטעמם, וכי בחדרים יהיה חסר ציוד רב. הנתבע אף מודה כי לאור התנהלות התובעות, סירב לקבל לידיו את הדירות עד שאחרון התנאים שהוסכם בין הצדדים יושלם במלואו, וזאת מאחר ולא היו מוכן לקבל "חצי עבודה" ובכך להשלים עם מחדליהן של התובעות. לסברת הנתבעים, משדובר בפרויקט יוקרה, ותמורת הדירות שולמה במלואה, חלה גם על התובעת החובה למלא את כל התחייבויותיה לפני קבלת הדירות, כשהן מושלמות וכוללות את מלוא הציוד והריהוט שבגינו שולמה התמורה. לטענת הנתבעים, מעולם לא סירבו להצעת הבוררות שהציעו התובעות, אלא להצעת הבוררות כפי שהוצעה: בפועל הסכימו התובעות להליך בוררות על סכום מוגבל, וגם הוא רק לאחר קבלת החזקה בדירות. 28. לתימוכין בעמדתם, צירפו כאמור הצדדים את מסכת ההתכתבויות ביניהם, הנוגעת בעיקרה, כפי שנראה, לסוגיית הריהוט בדירה. ממסמכים אלו עולה, כי כבר בשנת 1996, התבקשו הנתבעים לסור למלון ולקבל לחזקתם את הדירות (נספח ט/1 לתצהיר הנתבעים). מכתבים נוספים בעניין זה נשלחו במהלך חודש מרץ 1997 (נספח ט/3) ואפריל 1997 (ט/4). גם שנה לאחר מכן טרם קיבלו הנתבעים את הדירות לחזקתם כפי שעולה מנספח י"א/1- בו התבקשו פעם נוספת להגיע לאתר על מנת לקבל את הדירה ב"אלמוג" ולמצוא הסדר באשר לדירה ב"פנינה". במכתב ששלח מר פינקלשטיין ביום 05.11.98 (נספח י"ג/3) לנתבעים צויין מפורשות כי "אנו מתחייבים לספק את הריהוט לפי הרשימה מיד לאחר שתחתום על קבלת הדירה...", כמו כן נאמר שם כי על הנתבעים לדאוג לגמר טיפול שכן בינתיים הינם מחויבים בהוצאות שוטפות של ארנונה ואחזקה. אף בטופס הזמנת הריהוט שנשלח לנתבע וצורף למכתב (י"ג/4) צוין כי הריהוט יסופק לאחר חתימה על קבלת הדירה וגמר חשבון. ביום 13.08.98 נשלח מכתב נוסף ע"י הנתבעים (נספח י"ד) בו צויינו כביכול הליקויים הקיימים בדירה. בין הליקויים הנטענים כללו הנתבעים מתלים רופפים, חלונות מלוכלכים, אסלה שאינה מחוזקת וכיו"ב. במכתב זה הודיעו הנתבעים פעם נוספת כי רק לאחר תיקון ה"רג'קטים", מסירת המפתחות והכנסת הריהוט במלואו, יראו עצמם כבעלי הדירה וישלמו לחברת הניהול, ודברים דומים נאמרו במכתב הנוסף ששלחו ביום 02.11.98 (נספח ט"ו/2). מכתב המאשר ביצוע התיקונים ומזמין את הנתבעים שוב לקבל את הדירות נשלח ביום 24.01.99 (נספח ט"ז/2). ביום 13.05.99 נשלח מכתב הזמנה נוסף לנתבעים (נספח ז1 לתצהיר גדרון) בלשון זו, המציין כי עליהם לאשר שאין ליקויים בדירות טרם הכנסת הריהוט. לכך השיב הנתבע כי קבלת הדירות מותנית בקבלת הציוד המלא וכי על התובעת לאשר כי הציוד כולו מוכן לכניסה מיידית לדירה על כל הנדרש. התכתבות כגון דא נמשכה אף ביום 16.05.99 וכן ביום 06.06.99 (נספחים ז/2 ו-ז/3). למעשה מכאן ואילך עבר (והמשיך) הדיון לנושא הריהוט, כך שלצרכי הליך זה ניתן להניח שהליקויים (המינוריים יש לומר, כך אף לפי הטענות) טופלו , ומכל מקום לא הוצבה חוו"ד מהנדס שיש בה ללמד על ליקויי בניה, מקל וחומר לא כאלה שיכולים להצדיק ולו לכאורית אי קבלת חזקה בדירה שמכל בחינה כבר מוכנה למסירה משכבר. ביום 2.8.99 נשלח מכתבו של מר פינקלשטיין (נספח ח' לתצהיר איציק לוי) המציין כי בהעדר הגעה לקבל את הדירות, יחולו הוצאות דמי האחזקה והארנונה על הנתבעים מיום שנמסר להם כי הדירות מוכנות. ביום 22.10.99 (נספח ט/1) השיב הנתבע כי מאחר שנודע לו שלדירות הוכנס ריהוט ישן ומשומש, אין בכוונתו לקבל את הדירה. ביום 09.01.00 (נספח ט/2) השיב גדרון כי הריהוט מצוי בידי התובעת והינו רק ממתין לאישור הדירות. ביום 10.01.00, ולאחר שביקר הנתבע בדירה, השיב לתובעת (נספח ט/3) כי הינו מאשר להכניס את הריהוט לדירה, אך כי יש לנקות ולגהץ את הוילונות בדירה, וכן למוסרה נקייה. ביום 17.02.00 השיבה התובעת (נספח ט/4) כי לאור העיכוב הרב עד לקבלת האישור לריהוט הדירות, לא נמצאים בידיה כל פרטי הריהוט המקוריים שהיו בתקופה הראשונית בה הוזמנו הנתבעים לקבל את הדירות. לאור זאת, צוידו הדירות במספר פרטים משומשים מדירות אחרות במאגר המלונאי, וכן נכתב כי במידה וירצו הנתבעים ריהוט חדש, יסופקו להם פריטי ריהוט מלונאי, כולם או חלקם בהתאם לריהוט שהוזמן בעבור בניין "פנינה". עוד באותו יום השיב לכך הנתבע במכתב זועם (נספח ט/5) בו טען כי לא יידעו אותו שהריהוט החדש מצוי בידי התובעת וכי זו הטעתה אותו עת גרמה לו לחשוב שהריהוט חדש, בעוד שלמעשה הינו משומש. כבר במכתב זה התריע הנתבע כי יפעל לביטול ההסכם על כל המשתמע מכך. ביום 20.02.01 הציע מר ספרן לנתבעים (נספח ט/8) כי בנוסף לסכום הפשרה אותו הציע גדרון, ישולם לנתבעים סכום נוסף של 7,500$ על מנת שיקבלו את הדירות לידיהם ויחלו בתשלום ההוצאות החלות על הנכס. לאחר מספר חודשים בהם לא הגיעו הנתבעים לקבל את דירותיהם, שלח ספרן מכתב נוסף ביום 20.06.01 (נספח ט/12) בו צוין כי החברה לא תמשיך לשאת בסחבת ובפיגור הנובע מאי קבלת הדירות. הצדדים המשיכו להחליף ביניהם תכתובות ברוח זו אף לאחר מכן, בהם חזר הנתבע על דרישתו כי התובעת תצהיר שכל הציוד והרהיטים מוכנים להכנסה לדירה, וכי במידה ולא תעשה כן, יפנה לבית המשפט. מנגד המשיכה התובעת לנסות ולהגיע לפשרה בין באמצעות הכנסת הציוד, הוספת ציוד, ואף תשלום פיצוי כספי בגובה 20,000 דולר(!); אלא שאף הצעה זו סירבו הנתבעים לקבל (נספחים ט/14-ט/20). במכתבו של גדרון מיום 07.11.01 (נספח ט/15) אף נכתב מפורשות: "הדירות מצוידות בכל הריהוט והציוד כאשר כל הפריטים חדשים. גם אם לשיטתך, בעת קבלת הדירות יזוהה חוסר של פריט זה או אחר או לחילופין יתגלה פגם כלשהו בפריט זה או אחר, האם נראה לך שלא נוכל להגיע לעמק השווה בנושא שולי כזה כאשר מנגד עומדת לפנינו עסקה בשווי של מאות אלפי דולרים?". לאור דחיית ההצעה הודיעה החברה כי תאריך מסירת החזקה מבחינתה הינו ה-15.09.00. כאמור, התובעת אף הציעה כי הנתבעים יקבלו את הדירות, יחלו בתשלום דמי האחזקה מחודש ספטמבר 2004, ואת הסכסוכים עד למועד זה יעבירו הצדדים לבוררות (נספח ט/21). ריהוט הדירות- עמידה דווקנית על קיום זכויות הנובעות מחוזה 29. הסבר כלשהו לחשיבותו של הריהוט לנתבעים ניתן למצוא במכתבם מיום 04.06.99 (נספח ט"ז/7 לתצהיר הנתבעים). במכתב זה הודו הנתבעים כי טרונייתם מופנית ברובה כלפי הבעיות באישור המרינה, ואילו סוגיית הריהוט הינה אינדיקציה להפסד הכספי שספגו מהפרויקט. רוצה לומר, אם לא מרינה- לפחות שהריהוט יהיה כמו שצריך: "יש לי חשש כי עם כניסתי לדירות, לא אקבל כלל ציוד חדש, מצבי רק יחמיר שהרי גם היום אנו נמצאים בחשש ובתסכול גדול בכל הקשור ברכישת "עסקה של פעם בחיים". בחקירתו הנגדית חזר הנתבע על גרסתו, לפיה סוגיית הריהוט מהווה עניין עקרוני מבחינתו, שכן לא רצה להפסיד את הכספים שהשקיע בדירה: "הרבה חברים שלי נפלו בפח והגישו תצהירים וכועסים על עצמם היות ויודעים שהפסידו מאות אלפי שקלים. אני לא רוצה להיות כזה. אם הבטיחו לי מגבת לא אכנס לדירה אם לא תהיה לי מגבת. זה ההבדל." (עמ' 45 לפר'). כלומר - נושא הריהוט והציוד אינו אלא תירוץ שלא לקבל הדירות ולהתחייב בתשלומים, כל עוד לא ידוע אם מומש "פרויקט החלום". בהמשך עדותו הודה כי במשך 10 שנים, עד שנת 2005, עת נדחתה הבקשה להקמת המרינה בועדות התכנון, סירב הנתבע לקבל את הדירה אך ורק משום שהריהוט שהיה בו היה חסר או משומש, לטעמו. כן העיד כי להערכתו שווי הציוד החסר כיום הינו 38-39 אלף דולר, והתובעת סירבה לפצותו בסכום שדרש (עמ' 46-47 לפר'). הערכה זו לא גובתה כאמור בחוות דעת כלשהי לשם כימותה. כמו כן הוסיף הנתבע וטען כי הינו גאה בהחלטתו לצאת למאבק כנגד התובעת, במקום לקבל את הדירה ולתבוע בגין ההפרשים שכן: "אתם זלזלתם באנשים והם נהפכו לסמרטוטים ללא שום כבוד אליהם. אני גאה בהחלטתי האמיצה." (עמ' 50 לפר'). כמו כן הוסיף הנתבע וסיפר כי בשנת 1997 נפגש עם אנשי מנהלת הפרוייקט ונאמר לו כי בדירות לא מצוי ציוד חדש אלא ציוד משומש מדירות אחרות (עמ' 48 לפר'). במועד מאוחר יותר לא קיבל הנתבע את הדירות משום שגם במועד זה נאמר לו ע"י איש האחזקה כי בדירות מצוי ציוד משומש וכי לאורך כל הדרך רימו אותו התובעות (עמ' 49 לפר'). מנגד, ב-02.11.98 הודה הנתבע כי כל הציוד בדירה היה חדש, אך הפעם היה ציוד חסר בדירה (כאמור- בדמות מייבש כביסה, ולגרסת הנתבע- גם על 2,000 ₪ יתווכח - עמ' 45 לפר'). בהמשך שם ציין הנתבע כי: "קנינו דירות ושילמנו במיטב כספנו על דירות במרינה של המדינה כאשר דירה אחת גדולה מן השניה, קבלנו הבטחות בכתב שחבר מביא חבר בסדר גודל של אלפי דולרים לקרוז מסביב לעולם על אונית פאר וזה כתוב בכתב. ולא קיבלנו שום דבר. הבאנו עוד חברים לפרויקט הזה וגם להם הובטח לאחר מכן מכרו לנו סיפורים שבבנין הפנינה אנחנו צריכים להמתין בסבלנות כי עוד מעט יעלה פרוייקט נוסף וזה לא היה. לאחר מכן קראו לנו וביקשו שנשלם עוד 70,000 דולר והכל יהיה בסדר והאמנו להם. הציגו לנו את התמונה הזו שכן תהיה מרינה, ולאחר מכן קבלנו הבטחות על הכנסת ציוד מושלם כפיצוי על כל הנזקים שנגרמו לנו והנה קבוצה של אנשים לא אמינים ולא ישרים מה שרוצה שנקבל את הדירות ובזה נגמר העניין ואנו משפחה שסירבנו לקבל את הדירות האלה. רצינו לקבל את הכל. אם חסר מגבת לא הייתי נכנס כמו שאמרתי קודם. אם הבטיחו צריך לקיים. לא רוצה ללכת למשפטים" (עמ' 50-51 לפר'). 30. הנתבעת חיזקה גרסה זו בתצהירה וטענה כי מאחר והיה מדובר בחלום שנרכש, לא הסכימה כי ינתן להם פחות מאותה פנטזיה. הנתבעים לא הסכימו להתפשר על פחות מדירה מושלמת בסטנדרטים הגבוהים ביותר, ועל כן לא הסכימו לקבל את הדירות עד להשלמתן הסופית והמוחלטת, היינו לגרסתם - הכנסת מלוא הריהוט והציוד לדירה, ובלשונה היא: "ההתנהלות הלקויה של התובעות מולנו, גרמה לנו לחוסר אמון, ובעקבות זאת, סירבנו לקבל את הדירות עד להשלמת אחרון הפרטים בדירה. התנהלות זו גרמה לנו לחשש של ממש כי השקעתנו תרד לטמיון, ורק השלמתן המלאה של הדירות יכלה להשיב ולו מעט את בטחוננו בתובעות". במסגרת הגדרתה ל"דירה מושלמת" כללה הנתבעת גם את חלום המרינה: "דירה מושלמת, ריהוט מושלם, פיצוי כמו שהובטח ומרינה- החלום. תמונה מושלמת כפי שהתקבלו המודלים. כפי שהועברו המצגות כפי שהשיווק האגרסיבי ידע לשווק" (עמ' 53 לפר'). וכן: "ש. רוצה לקבל תשובה חד משמעית. בהנחה שהדירה מושלמת אין ליקויים והריהוט לשביעות רצונך האם היית לוקחת את הדירה או לא? ת. כן והייתי רושמת לגבי המרינה הערה חמורה ביותר. איזו שהיא התנייה" (עמ' 53-54 לפר'). בהמשך ציינה הנתבעת כי למיטב זכרונה הדירה היתה צריכה להיות מאובזרת ברמת סטנדרט גבוהה, ובפועל היו דברים חסרים וברמה לא טובה וכן "היה לכלוך" (עמ' 55 לפר'). כמו כן ציינה כי "רוצה מושלם. אם לא היה מושלם- אני לא מקבלת". כשנשאלה הנתבעת מה היתה הסיבה מבחינתה לאי קבלת הדירות, שבה לסוגיית האכזבה הכללית מהמרינה "ריהוט. זה מה שנקרא מחודד והכללי הפרוייקט עצמו" (עמ' 59 לפר'), "דיברתי על הריהוט ועל המרינה שלא ראיתי נצנוצים של תחילת הפרוייקט אלא עזובה לכלוך וזוהמה. זה נקרא חוכא ואיטלולא... רציתי את התמורה במלואה לאחר ששילמתי עבור זה. כל פרט ופרט הוא חלק מהמכלול ואם לא מושלם לא יכולה לקבל" (עמ' 60 לפר'). 32. אם כן לגרסת הנתבעים עצמם, לעניין אישור המרינה בועדות אין כביכול קשר עם מסירת החזקה בדירות (להבדיל מטענתם לביטול ההסכם משנודעה בנובמבר 2005 החלטת ועדת המשנה), אלא סוגיית הריהוט בלבד היא זו שבגינה סירבו לקבל את הדירות לחזקתם מאז 1999 או 2000. למעשה, טענת הנתבעים במהות הנה לאי התאמה בדירות שרכשו בין הריהוט שהובטח להם לזה שנמצא בפועל בדירה, דבר המקים לטעמם עילה לאי קבלת הדירות. אי התאמת הממכר 33. חוזה המכר שחתמו הצדדים מגדיר את הליך מסירת החזקה בדירה וכן מה יוגדר כאי התאמה בממכר. כך קובע סעיף 3: "ה. המוכר יודיע לקונה לפחות 14 ימים מראש על מועד מסירת החזקה בממכר לקונה (להלן: "תאריך המסירה") והקונה יקבל את החזקה בממכר במועד האמור. על פי בקשת הקונה יתואם תאריך אחר למסירה ובלבד שלא יהיה בתאריך זה כדי לדחות את המסירה בלמעלה מ-7 ימים, והמועד החדש שיתואם יחשב כתאריך המסירה. ו. לא קיבל הקונה את החזקה בתאריך המסירה המקורי למרות העובדה שהמוכר היה מוכן למסרה לו, יחשב המוכר כלפי הקונה כאילו עמד במועדים לביצוע התחייבויותיו על פי ס"ק (א) ו-(ב). ז. מתאריך המסירה ואילך, לא יהיה המוכר אחראי לשמירת הממכר, וכל קלקול, פגם או נזק שיגרמו אחרי תאריך המסירה יהיו על חשבון הקונה." וכן סעיף 4: "א. מיום קבלת ההודעה על מועד מסירת החזקה בממכר, יהיה הקונה רשאי לבדוק את הממכר, על מנת לודא אם הוא מתאים לאמור בחוזה זה, במפרט או בתקן רשמי. ב. מצא הקונה בבדיקה פגם, לקוי, קלקול ו/או פרטים, אם יהיו כאלה, שבהם הממכר שונה מהאמור בחוזה זה, במפרט או בתקן רשמי (להלן: "אי התאמה"), יודיע על כך בכתב למוכר מיד עם גילוי אי ההתאמה." למעשה חובת הקונה לקבל הדירה המעוגנת בהסכמי מכר, הנה מעין "תמונת מראה" להשתכללות של חובת הקבלן למסור הדירה כשהיא ראויה ומתאימה למגורים. בע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (פרסום נבו), נידונה השאלה אימתי עולה אי התאמה בממכר לפי דיני המכר כדי הפרת חובת המסירה החלה על הקבלן, ואיזו אי התאמה אם בכלל יכול שתעלה כדי הפרת החובה למסור הדירה. נידונו שם הדברים אמנם בקונטקסט השאלה האם קמה הצדקה לאפשר לרוכשי דירות לחלט ערבויות בנקאיות שניתנו כבטוחה לפי אחת מחלופות סע' 2 לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974. ואולם ניתן להעזר בדברים שנאמרו שם לצורך בחינת השאלה המקבילה בענייננו, אימתי יכול רוכש דירה לטעון שאי התאמה הממכר מזכה אותו באי קבלת הדירה, והאם כל אי התאמה מזכה בכך: "עם כל זאת, אין לשלול כליל את האפשרות לממש את הערבויות במקרים חריגים של אי-התאמה. זאת בעיקר, מקום בו יורדת אי-ההתאמה, בין הדירה שנבנתה לבין המוסכם בחוזה המכר, לשורשם של דברים - עד שיש לראות בה אי-מסירה של הדירה. הסוגיה של התאמת הדירה למוסכם בין הצדדים מוסדרת באופן מקיף בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר). לפי הוראות חוק המכר ולפי הפרשנות שניתנה להן בפסיקה, אין דינה של אי-התאמה כדינה של אי מסירה. עם זאת, נראה כי ניתן לראות מקרים חמורים במיוחד של אי-התאמה כהפרת התחיבות למסירה (ראו: ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' - חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, שם אישר בית המשפט העליון את קביעתו של בית המשפט המחוזי כי במוסרה דירות, בטרם חוברו למערכת הביוב החשמל והטלפון, בטרם נוצק משטח הכניסה לבניין, ואף בטרם היו בבניין מדרגות או מעלית, הפרה חברה קבלנית את תנאי המסירה שנקבע בהסכם המכר; ראו גם: א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (2002), בע' 266 וכן הערה 355 בע' 383 (להלן: זמיר, חוק המכר); לדיון רחב יותר ביחס שבין חיובי מסירה ובין חיובי התאמה ראו: א' זמיר, עיקרון ההתאמה בקיום חוזים (1990), 115-122). הזיקה הברורה שבין חוק המכר לבין חוק הבטחת השקעות מאפשרת להסתייע בכל אחד מן החוקים על מנת לפרש את חברו (ראו: זמיר, חוק המכר, בע' 107-106). מכאן, שניתן להקיש מן האמור לגבי אי-התאמה בחוק המכר ובפרשנות שניתנה לו גם לעניין האמור בסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות. כך, ניתן לומר כי מקום בו אי-ההתאמה, בין המוסכם בחוזה המכר לבין הדירה שנבנתה, כה חמורה, עד שניתן היה לראות בה אי מסירה, ניתן יהא גם לממש את הערבות שניתנה לפי סעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות. כל זאת, בתנאי שאי-ההתאמה החמורה נובעת מהנסיבות המנויות בסעיף - קרי, עיקול שהוטל על הדירה, צו פירוק, צו כינוס נכסים וכיוצא באלה." (פסק דינו של השופט ריבלין - כתארו אז). בעניין ארבוס שנזכר באותו מקרה (ע"א 1632/98 פ"ד נה(3) 913) נקבע כי חובת הקבלן למסור את הדירה וחובת הקונה לשלם התמורה הנם חיובים מקבילים ולא עצמאיים , אף לא מותנים. כך, מתוך שילוב סע' 23 ו 4(א) לחוק המכר עם סע' 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי) הדן במועד לקיומו של חיוב . לענייננו חשוב כאמור האישור שניתן לקביעת הערכאה המבררת באותו מקרה כי החברה הקבלנית עמדה בחובת המסירה לקונה משעה שהפכו הדירות ראויות למגורים (למרות שהקונים קיבלו בהן חזקה בפועל קודם, כאשר הדירות לא חוברו עדיין למערכות ביוב חשמל וטלפון, לא היו בבנין מדרגות או מעלית, ואף משטח הכניסה טרם נוצק). היינו הקבלן עומד בחובת המסירה שלו כאשר הדירה ראויה למגורים, ובאותה עת קמה חובת הקונה על פי החוזה לקבל הדירה: אלא במקרים של אי התאמה חמורה ; כאשר ברור אף שלא כל טענה לליקוי או ליקויי בניה, תעלה כדי אי התאמה חמורה המצדיקה אי קבלת הדירה כפי שאין היא מצדיקה ביטול הסכם. המקרה שלפנינו אף אינו מתקרב לגדר המקרים בהם אי ההתאמה כה חמורה עד שניתן לראות בה משום אי מסירה של הדירה. עסקינן בסירוב לקבל דירה עקב ריהוט "לא מושלם" בלבד, כדברי הנתבעים, משומש, חסר וכו', אך עדיין אין בכך בכדי לפגום בהנאה שניתן להפיק מהשימוש בדירה, וכן אין באי התאמה זו ולו קמצוץ מהליקויים לגביהם מחויב המוכר בשנת בדק ותקופות האחריות שנקבעו במובחן בחוק המכר (דירות), ביחס לכל ליקוי לפי סוגו. היה באפשרות הנתבעים כאמור לקבל את הדירות לחזקתם ולתבוע את השלמת הציוד מהתובעת בשלב מאוחר יותר, כפי שהציעה להם התובעת בעצמה לעשות. כמו כן, יכלו הנתבעים להסכים לפיצוי הפשרה שהוצע להם בסכום נכבד של 20,000 דולר , ולהשתמש בכספים אלו לצורך רכישת הריהוט החסר. במקביל יכלו הנ"ל גם להשלים את הציוד החסר בעצמם, ולתבוע את התובעת להשבת הסכום, אולם הנתבעים לא בחרו ולו באחת מאפשרויות אלו. חרף זאת, העדיפו לעמוד בסירובם לקבל את הדירות מתוך טענה כי הריהוט הנמצא בדירה הינו חסר ולא זה שהובטח להם. אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק המכר (דירות) ככל דבר שבו הדירה שונה מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. אלא שאף במקרים כאלו אין הליקויים מצדיקים אי מסירה של הדירה, אלא נהוג כי במעמד המסירה עורך הרוכש פרוטוקול מסירה בו הוא מציין את כל הליקויים הקיימים באותו מועד, ולאחר מכן ניתנת למוכר שהות לתקן את הדרוש תיקון. כמו כן, ניתנת לרוכשים ארכה נוספת לגילוי ליקויים שלא ניתן היה לגלותם במועד המסירה, וגם במקרה כזה יש לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו, ובלבד שהודע לו עליהם מיד לכשהתגלו- ראה סעיף 4א לחוק המכר (דירות) (וראה למשל גם ת"א (י-ם) 978/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ ). אין עסקינן בדירה אשר ליקויי הבניה בה כה חמורים שהופכים אותה ללא ראויה למגורים, כגון במקרים בהם קיימים בה סדקים קונסטרוקטיביים חמורים (להבדיל מנימיים פה ושם) , היא אינה מחוברת למים וחשמל , לקויי הרטיבות בה משחירים את כל הקירות תוך ריח טחב עז, להבדיל מליקויי רטיבות נקודתיים, וכיו"ב דוגמאות קיצוניות שניתן להעלות על הדעת. למעשה לא הוכחו ליקויי בניה כלל. כל הטענה התמקדה בריהוט וציוד שהובטח ולא סופק. 34. להתעקשותם ביקשו הנתבעים לשוות מעין נופך של "מלחמת החלש העומד על זכויותיו ועקרונותיו מול החזק". אלא שהעמדת דברים זו פשוט אינה מתאימה לנתוני התיק. סירובם לקבל את הדירה, הובילה בסופו של יום, להגדלת הוצאותיהם כמו גם אלו של התובעת, וכן לדיונים משפטיים ארוכים אשר התפרסו על מספר ישיבות לא מועט. אף אם נתייחס לטענת הפרה חוזית גרידא במנותק מעילת אי התאמה שלפי חוק המכר הרי שאכן עצם העמידה על זכות חוזית מותרת כמובן: "בעל דין אינו חייב לספוג פגיעה כספית או להסכים לניסיון שלא לקיים חיוב חוזי. הצדדים חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים. התחמקות של צד לחוזה מקיום מלוא התחייבותו אינה יכולה להחשב בשום נסיבות כדבר מקובל. זאת ועוד, הדרישה לקיום התחייבות מפורשת איננה יכולה להחשב כשלעצמה להיעדר תום לב רק בשל כך שהדרישה לקיום התחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לצד הנפגע." (רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד מה(5) 661, 667). יטענו הנתבעים, כי עמידתם על זכותם לקבל את הדירה כשהיא מרוהטת במלואה בריהוט חדש ומושלם אינה התנהגות בחוסר תום לב, אך משום שהיא מגדילה את הוצאות דמי האחזקה וחיובי הארנונה לתובעות, שכן התובעת 1 היא זו המתחמקת מאספקת הציוד המלא כפי שהבטיחה. אלא שבהמשך פסק הדין בענין ג'רבי נאמר: "אולם שונה המצב, אם מתבצע, על ידי מי שזכאי לקבלת התשלום, תימרון כדי להכביד על קיום ההתחייבות, או כאשר יש באורח ההתנהגות של הנפגע משום היתפסות לפגם פורמלי שולי או התחמקות מקבלת תשלום גרידא. במה דברים אמורים, יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה, כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו... התנהגות זו כונתה ע"י השופט אלון כהתנהגות של "נבל ברשות החוק". יש במציאות חיינו אירועים, בהם נופלת טעות שולית פורמאלית, שאיננה גורמת נזק לאיש, ורגש הצדק איננו מרשה, כי ייאמר בנסיבות כאלה, כי הדין ייקוב את ההר ותשלום בתום לב שנעשה לשם ביצועה של תניה חוזית ייחשב כנטול תוצאות משפטיות. לגבי חיוב לפי חוזה אכן צריך לנהוג בתום לב, אולם הוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, וקטע זה מהוראותיו של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, משליך על המשיב. בית המשפט אינו צריך לסייע במקרה כגון זה לעמידה על קוצו של יוד" (שם, בעמ' 667). ואכן נראה כי יש בהתנהגות זו של הנתבעים משום חוסר תום לב בקיום חוזה שהגדילה נזקי שני הצדדים. אכן במסגרת הסכם הפשרה מ 98' סוכם על קבלת ריהוט ואכן מחילופי ההתכתבויות ניכר כי סוכם על ציוד חדש. אלא שגם אם אזל מלאי הציוד החדש, והתובעת 1 הפרה התחייבותה בענין (מה שמקובל עלי), הרי שהעמידה על קוצו של יוד בענין זה (כאשר כבר הוצע פיצוי כספי שהגיע עד 20,000 דולר) פשוט אינה מתקבלת על הדעת, והינה היתלות בטפל על מנת לסכל העיקר. אין לי ספק שלו ניתן היה לספק הריהוט הספציפי שהובטח כחדש, היה הדבר נעשה משכבר ולא נעשה אלא מחמת שאותו סוג ספציפי אזל במלאי. ברור שהנתבעים בחרו שלא לקבל חזקה, ואי קבלת הציוד אינה אלא תירוץ, כדי לראות מה יעלה בסופו של פרויקט המרינה. את תמורת הדירות לעומת זאת, שילמו במלואה, על מנת שלא תיתלה בהם טענת ההפרה, ועל מנת שלא תסוכל זכותם לבעלות בדירות היה וכן יתממש "פרויקט החלום". מדוע, אם אכן מסירת הציוד היתה תנאי כה מהותי, ולשיטת הנתבעים לא קוים מהלך שנים, לא תבעו הם את ביטול הסכמי המכר, בטענה להפרה של הסכם הפשרה "שנקלט" אל תוך הסכמי המכר כחלק ממערך ההסכמות שבין הצדדים? ברי כי לא היה בריהוט החסר או המשומש משום הפרעה לשימוש בנכס, מלבד חוסר רצונם הבסיסי של הנתבעים לקבל את הדירות. כפי שהראיתי, אף היו בידיהם דרכי פעולה אחרות, הגיוניות יותר, בהן לא הלכו, וכן הוכח לי כי התובעת עשתה כל שלאל ידה על מנת לסיים את ה"סאגה" הממושכת ולמסור לנתבעים את מפתחות הדירה, בין באמצעות פשרות, הצעות לפיצוי כספי נדיב, החלפות ריהוט ואף התחייבות כי סוגיית הריהוט תטופל ובלבד שתימסר הדירה. הנתבעים קפצו על כל הזדמנות שנקרתה בדרכם על מנת להכשיל את קיום החוזה, בין אם בבחינה דווקנית לריהוט שהיה בדירה, ובין בעמידה דווקנית על סוגיית מייבש הכביסה ומכונת הכביסה החסרים. כל זאת שעה שמנהלי התובעת ציינו כי כ-90% מהריהוט שהובטח מצוי בדירה עוד משנת 2000, אך הנתבעים לא הסתפקו בכך. כאמור, אין בכך בכדי לגרום כל נזק לנתבעים, שכן הנ"ל יכלו לקבל את הדירות , אף לתבוע התובעת על מלוא עלות הציוד כחדש שהובטח להם, תוך סירוב לקבל ציוד משומש, או לקבל הציוד ולתבוע "ההפרש הרעיוני" או שווי החסרים. הכל תוך כדי השכרת הדירה. התובעות אכן לא עמדו בחיוב של הספקת ריהוט מלונאי חדש מסוג עליו סוכם , ככל הנראה מחמת אזילת אותו סוג ספציפי במלאי בחלוף הזמן. אלא שאפשרויות לביצוע בקירוב של החוזה הוצעו לנתבעים ונדחו (קבלת הדירה והריהוט כפי שהוא, ולאחר מכן קבלת השלמות בדמות פיצוי כספי, או פיצוי כספי מוגדל חלף הריהוט). תורת הביצוע בקירוב, במקרה המתאים, הוכרה בהלכה, בין מכוח עקרון תום הלב, ובין מכוח סע' 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה): ע"א 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ נה(5) 365). בנסיבות, העמידה הדווקנית על קוצו של יוד עלתה לטעמי כדי חוסר תום לב במימוש זכות חוזית. לאור האמור, ממועד שבו חלה חובת קבלת הדירה חלות על הנתבעים החובה לשלם דמי הניהול והארנונה . 35. כך מורה לנו סעיף 9 לחוזה הניהול: "9.1.1 כל הוצאות החברה למתן שירותים בהתאם לחוזה זה לרבות.... יהיו מטעמם ועל חשבונם של בעלי היחידות במלון הדירות החל מתאריך המסירה של היחידה לכל קונה וקונה ו/או החל מתאריך מוקדם יותר כאמור בסעיף 3.2 לחוזה זה ובהתאם לזכויותיו של הקונה כפי שנקבעו בינו ובין החברה. ... 9.10 על מנת למנוע ספק מוצהר בזה כי כל התחייבויותיו של הקונה לפי חוזה זה תחולנה על הקונה בין אם הוא מחזיק ו/או משתמש בממכר ו/או בכל חלק הימנו בעצמו ובין אם ע"י חוכריו, שכיריו, בעלי רשותו או בעלי זכות אחרת כל שהיא, ואף במקרה שהקונה אינו מחזיק בפועל ו/או משתמש בממכר ו/או בכל חלק הימנו כלל- כל עוד לא העביר הקונה זכויותיו בממכר בהתאם להוראות חוזה המכר וסעיף 13 לחוזה זה". כמו כן, סעיף 13(ב) לחוזה המכר מורה לנו: "אם המוכר או הקבלן לא ימסרו לקונה את הממכר בתאריך המסירה, עקב אי פרעון במועד של תשלום כלשהו שעל הקונה לשלמו למוכר, או עקב הפרת או אי קיום כל תנאי או הוראה אחרים מתנאי חוזה זה והוראותיו, או עקב כך שהקונה לא קיבל את הממכר בתאריך המסירה למרות העובדה שהקבלן או המוכר היו מוכנים למסרו לו, יראו את הממכר כאילו נמסר לקונה והקונה בלבד יהיה אחראי לכל קלקול, פגם או נזק שנגרם לממכר לאחר תאריך המסירה. המוכר יהיה ראשי, אך לא חייב, להוציא הוצאות לשמירת הממכר ובמקרה כזה יהיה על הקונה לשלם למוכר את ההוצאות שהוציא לשם כך, בצירוף תוספת הצמדה מיום שהמוכר הוציא את ההוצאות בפועל, וזאת מיד עם קבלת דרישה". הנתבעים לא חלקו על חישוב סכום דמי הניהול אותם תבעה התובעת, להבדיל ממועד המסירה, או על שיעור חוב הארנונה, ואף לא הציגו חוות דעת או תחשיב נוגד מטעמם לסכומים הנתבעים, אשר הוצגו בפירוט בדפי החשבון, בחוזה המכר וחוזה הניהול עצמו, והן בעדותה של הגב' גביש, מנהלת החשבונות של התובעת. כמו כן אף לא הופנו שאלות בעניין זה לגב' גביש בחקירתה הנגדית ומכאן ניתן לגזור כי דרך החישוב שהנביעה הסכום האמור אינה שנויה במחלוקת. 36. עם זאת כאמור, את דמי הניהול והארנונה יש לשלם רק מ 15.9.2000, ולא לשנה נוספת קודם כפי שנתבע. אני מקבל אפוא התביעה באופן חלקי ומורה לנתבעים לשלם לתובעות את דמי הניהול בגין שתי הדירות החל מ 15.9.00 ועד ל 31.12.04 , ואת הארנונה בגין שתי הדירות החל מ 15.9.00 ועד אפריל 2005. הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום ביצוע התשלום בפועל. לאור העובדה שתחשיב התובעות מתבסס על חישוב החל מ 9/99 - תוגש פסיקתה מתאימה לחתימה בהתאם לאמור כאן. בנוסף, אני מצהיר כמבוקש על חובתם של הנתבעים לשלם דמי הניהול החל מ 1/05 בגין שתי הדירות ועל חובתם לשלם הארנונה בגין שתי הדירות החל ממאי 2005. 37. הנתבעים ישאו בהוצאות המשפט של התובעות אותן אני שם באומדנא בסך כולל של 6000 ₪ (הסכום כולל האגרה), ובנוסף בשכ"ט עו"ד בשיעור 15000 ₪ ומע"מ עליו . 38. בשולי הדברים: סכום ההוצאות הנו מתון ביחס להיקף ההליך שנוהל ותיקי המוצגים עבי הכרס. מאידך הבאתי כאן בחשבון הפרת ההתחייבות להספקת ריהוט חדש. שקלתי אף האם אין מקום לקזז עלות אותו ריהוט מסכום התביעה, אך בסופו של יום טענת קיזוז, למרות שנטענה באופן כללי בסע' 60 לכתב ההגנה, לא כומתה ולא הוכחה כאמור באמצעות חוו"ד להוכחת שווי הריהוט והציוד: איני יכול "להיתפס" להצעת הפשרה שהעלתה התובעת בזמנו לתשלום פיצוי לנתבעים בשיעור 20,000 דולר, שכן הצעה זו נועדה לסלק כל המחלוקות ולאפשר סוף כל סוף קבלת החזקה בדירות ע"י הנתבעים. הנתבעים דחו ההצעה ומשכך, פסה מן העולם ואין התובעים מחויבים בה או נתפסים ברשתה. אין בהצעה משום הוכחת שווי של אותו ריהוט חדש שלא סופק, והנתבעים לא הגישו מצידם חוו"ד לכימות אותו שווי. הנטל להוכיח ולכמת טענת הקיזוז הנו על הטוען הטענה. אין לפסוק באומדנא משעה שמדובר בנזק שניתן לכמת בראיות , ואינו חומק מטבעו וטיבו מיכולת לכמתו, ולו בקירוב. איני שועה אפוא לטענת הקיזוז. אין לשעות אף לטענת הנתבעים להיעדר השלמה של הבניה בהיעדר פיתוח סביבתי מושלם. אכן, הפיתוח הסביבתי כפי שכבר ציינתי רחוק מלהיות זה שניתן היה לקוות לו ולו בקירוב, לו הושלם פרויקט המרינה. אך מאידך אין ממש בטענה שהבנין וסביבותיו הנם כאתר בניה מוזנח. מכירת דירהחוזהמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירההסכם מכר