קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית: התובעת עותרת לסילוק יד הנתבע מהמקרקעין הידועים כגוש 4253 חלקה 34 שברחוב המרץ בראש העין. (להלן: "המקרקעין"). העובדות בתמצית התובעת היא בעלת זכויות החכירה במקרקעין. המקרקעין מנוהלים עבור בעליהם על ידי מינהל מקרקעי ישראל, וייעודם על פי התכניות החלות עליהם הוא לחקלאות. אין חולק על כי התובעת השכירה לנתבע שטח בגודל כ 7,000 מ"ר במקרקעין לשנה שבין המועדים 1.1.1998 ו 31.12.1998; זאת על פי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 11.12.1997 (להלן: "ההסכם"). (ההסכם צורף לכתב התביעה ולתצהיר מר ססובר, העד מטעם התובעת.) הנתבע עודנו מחזיק במקרקעין. הנתבע יצק במקרקעין משטח אספלט, והשתמש בהם כמגרש חניה בתשלום. בנוסף בנה בהם סככה לממכר ירקות ופירות; זאת ללא הרישיונות וההיתרים הנדרשים על פי הדין. עקב הבניה והשימוש במקרקעין בניגוד לדין, הוגש ביום 12.1.2004 כנגד התובעת והנתבע כתב אישום המייחס להם ביצוע עבודה ללא היתר, ושימוש חורג ללא היתר במקרקעין. התובעת והנתבע הורשעו על פי הודאותיהם, ונגזרו עליהם עונשים הכוללים קנס, צו הריסה, וצו איסור שימוש חורג. (תיק עמק 20013/04 בבית משפט השלום בפתח תקווה, ) (ראה צרופות תצהיר מר ססובר וצרופות תצהיר הנתבע). משלא קוימו הוראות גזר הדין, הוגש כנגד התובעת וכנגד הנתבע כתב אישום נוסף בגין אי קיום הצו. (תיק עמק 383/05 בבית משפט השלום בפתח תקווה, ).(ראה צרופות תצהיר מר ססובר וצרופות תצהיר הנתבע). התובעת והנתבע הורשעו בשנית. (ראה גזר הדין שצורף כנספח יב' לתצהיר הנתבע). קדמה להליכים שנפתחו כנגד התובעת והנתבע כמפורט לעיל, התראה בכתב בטרם הגשת כתב אישום מיום 7.7.2003. (להלן: "ההתראה") (ראה נספח ב' לתצהיר מר ססובר). התובעת הודיעה לנתבע במכתב מיום 19.10.2003 על ביטול ההסכם. מכתב הביטול נשלח לאחר קבלת ההתראה, ולפי טענת התובעת, עקב קבלת ההתראה, ועקב סכסוך שפרץ בין התובעת ומינהל מקרקעי ישראל ביחס למקרקעין, ולאור טענת התובעת בדבר הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבע. מכתב הביטול נשלח לכתובת הרשומה במשרד הפנים של הנתבע. (ראה תצהיר מר ססובר, המכתב נספח ג' לתצהירו, ותמצית מרשם האוכלוסין מוצג ת/2). המכתב ככל הנראה לא נדרש על ידי הנתבע. אף על פי כן פנה הנתבע לתובעת, באמצעות עו"ד תניה אביב, במכתב תגובה מיום 4.3.2004 .(ראה עדות הנתבע בעמוד 20 לפרוטוקול בשורות 7 -9) . התובעת השיבה למכתב עו"ד תניה אביב במכתב תגובה מיום 4.4.2004, בו חזרה והודיעה לנתבע על הפרת ההסכם על ידו, ועל דרישתה לסילוק ידו מהמקרקעין. (ראה המכתב ת/3). ממכתבי התובעת לנתבע כמפורט לעיל, והתכתובת שהתנהלה עם עו"ד תניה אביב בשליחות הנתבע, עולה כוונתה הברורה של התובעת לביטול ההסכם, וידיעת הנתבע על כוונה זו. התביעה הוגשה ביום 18.8.2004. לכל המאוחר במועד זה נודע לנתבע דבר ביטול ההסכם. עיקר טענות הצדדים טענות התובעת לטענת התובעת, משלא הוארך ההסכם עם הנתבע בכתב , חידושו נעשה בכפוף להסכמתה המתחדשת של התובעת מעת לעת. התובעת טוענת כי לאור ההתראה שקיבלה על ההליכים הפליליים אשר התנהלו כנגדה, לא הייתה מעוניינת עוד בהשכרת המקרקעין לנתבע, ולפיכך ביטלה כדין את ההסכם. לטענת התובעת ההסכם בוטל כדין על ידה עקב הפרתו הפרה יסודית על ידי הנתבע בשימוש ובבניה ללא היתרים כדין. טענות הנתבע לטענת הנתבע, התחיל להחזיק במקרקעין עוד בשנת 1995 , בהסכמת התובעת, ועל פי הסכם שכירות שכרת עמה. (להלן: "ההסכם הקודם"). ההסכם הקודם לא הוגש כראיה מטעם הנתבע, משלטענתו אבד. לטענת הנתבע ההסכם עמו היה לטווח ארוך, ולתובעת עומדת הזכות לביטולו רק אם היא זקוקה למקרקעין לשם בנייה, ולא על מנת להפיק מהם רווח גדול יותר על ידי השכרתם לאחרים. הנתבע טוען כי הוא מחזיק במקרקעין במשך כ 15 שנים ומפעיל בהם חניון, ברשותה בהסכמתה, וביוזמתה של התובעת. לטענת הנתבע מלכתחילה הושכרו המקרקעין לנתבע לצורך הקמת החניון לרווחת תושבי האזור כולו, ולשם הפעלתו על ידי הנתבע. הנתבע טוען בנוסף כי התובעת הכשילה את בקשותיו לקבלת היתר לשימוש חורג שהוגשו בשנת 1997, ובשנת 2004 , בכך שלא חתמה עליהן. בנוסף על פי הנטען קידמה התובעת בשנת 2006 תכנית לשימוש חורג במקרקעין, בשיתוף החברה הכלכלית של ראש העין. ביטול ההסכם על ידי התובעת נעשה בחוסר תום לב ושלא כדין על פי טענת הנתבע. הנתבע טוען כי היה על התובעת ליתן לתובע הזדמנות לתקן המצב ולהסדיר השימוש החורג במקרקעין, לפני ביטול ההסכם. הנתבע טוען בנוסף כי הצדדים שינו ההסכם בדרך התנהגות, והסכימה להשכיר לו את המקרקעין ללא הגבלת זמן. דיון תקופת ההסכם בסעיף 1 להסכם נקבע: "תקופת ההסכם מיום 1.1.98 ועד יום 31.12.98. הארכת ההסכם תהיה רק בחתימת הסכם חדש בכתב. אם השוכר יעמוד בכל התחייבויותיו יהיה הוא זכאי להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של שנה אך זאת בתנאי שהקבוץ רשאי להודיע לשוכר על ביטול ההסכם בכל עת בהודעה מראש של תשעים יום אם יזדקק לקרקע לשם בניה." הנתבע טען בתצהירו, בניגוד להוראה חוזית זו, כי סוכם בין מר יגאל יוסף, ראש הרשות המקומית, לתובעת, שההשכרה היא ללא הגבלת זמן, לכל חייו. על פי הסיכום הנטען, ניתן יהיה לפנות את הנתבע מהמקרקעין, רק אם התובעת תזדקק למקרקעין לבניה. (ראה סעיף 4 לתצהירו) ככל שהטענה נסמכת על תצהיר מר יגאל יוסף, אין לקבלה, משהעד לא התייצב לחקירה על תצהירו, ואין תצהיר זה יכול שמש כראיה במשפט. ראה החלטתי מיום 27.12.2009, שלפיה נדחתה הבקשה לדחיית הדיון לצורך השמעת עדות העד, שכלל לא הוזמן כדין לדיון. ראה גם הכרזת ב"כ הנתבע לאחר סיום השמעת עדות הנתבע "אלה עדי בהתחשב בהחלטת בית המשפט מיום 27.12". ככל שהטענה נסמכת על עדות התובע, הרי שהיא עדות שמיעה שאינה קבילה. הטענה לפיכך לא הוכחה כנדרש, והיא נדחית. הטענה בדבר התקשרות בהסכם ללא הגבלת זמן, נדחית אף לגופה משהיא עומדת בסתירה חזיתית ללשון ההסכם ולכוונה הברורה העולה ממנו, שלפיה משך ההשכרה יהיה מוגבל בזמן. התנאי הקבוע בהסכם אשר מתיר למשכיר להודיע על ביטולו רק אם יזדקק לקרקע לצורכי בניה; מתייחס למקרה שבו השוכר האריך את ההסכם לשנה שנייה ובתקופת השנה השנייה. זאת על פי הקבוע בסעיף 1 להסכם. זאת ותו לא. להבנתי הנחת היסוד לכל טענות הנתבע שלפיה יש לו זכות מוקנית להמשיך ולהחזיק במקרקעין לתמיד, שגויה. אפרט: ביחס לסיום השכירות בהסכם שהצדדים המשיכו לקיימו לאחר סוף התקופה שעליה הוסכם נקבע בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 האמור להלן: "(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני. (ב)ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות - (1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר; (2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה. לצורך החלת סעיף 19 (ב) (1) לחוק השכירות והשאילה אציין כי בסעיף 7 להסכם נקבע כי דמי השימוש ישולמו "מדי 3 חודשים מראש". המועד בו היה על הנתבע לסלק ידו מן המקרקעין היה לפיכך לכל המאוחר בשנת 2004, בין אם על יסוד הודעת הביטול שבמכתב התובעת לעו"ד תניה אביב, ובין אם על יסוד מועד הגשת כתב התביעה, אשר אף בה יש לראות הודעה על סיום ההסכם. גם באספקלריית דיני החוזים אין הדין רואה בעין יפה חוזה ללא הגבלת זמן. במצב דברים בגדרו לא הוגבל החוזה בזמן, ההלכה היא כי הצדדים רשאים להביאו לסיומו בהודעה על סיומו לצד השני, אשר תינתן תוך זמן סביר. ראה בעניין זה האמור בע"א 442/85 משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) . פ"ד מד(3), 661, שם נפסק: אין, כאמור, מחלקת כי לכל אחד מהצדדים, זכות להביא את החוזה לסיומו במתן הודעה סבירה לצד השני... ואכן, בהתחשב בקצב חיי המסחר, לא יתכן שחוזה, אף שלא הוגבל בזמן, יחייב את הצדדים לצמיתות". בואר בעניין זה על ידי פרופ' גבריאלה שלו כי בשיטות המשפט המודרניות המגמה היא של מניעת חוזים לצמיתות,עקב ההתנגדות לקשר אובליגטורי נצחי בין צדדים לחוזה. ראה: גבריאלה שלו.דיני חוזים.מהדורה שניה.דין הוצאה לאור בע"מ.בעמ' 323. נטיית בתי המשפט היא שלא לפרש הוראה בדבר תקופת החוזה כחוזה לצמיתות. ראה:ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן. פ"ד כט (1) 477. (1974). בנסיבות העניין מהראיות שהובאו אין חולק על כי הצדדים המשיכו לקיים את יחסי השכירות גם לאחר סוף התקופה שעליה הוסכם. הארכת יחסי השכירות נעשתה אמנם כנטען על ידי הנתבע, בלא הסכם הארכה בכתב. איני סבורה כי בהמשך קיום ההסכם על ידי הצדדים גם לאחר תום התקופה שעליה הוסכם ביניהם בכתב, יש כדי לכבול את התובעת להמשך היחסים החוזיים עם התובע לעולם. מסקנתי היא, לאור כל האמור לעיל, כי הודעת התובעת על סיום יחסי השכירות, הביאה יחסי השכירות לסיומם, ומכוחה על הנתבע לסלק ידו מן המקרקעין. מעת משלוח ההודעה, והגשת כתב התביעה חלפו שנים ארוכות שהן הרבה מעבר לזמן הסביר הנדרש לצורך הפסקת היחסים ופקיעת זכות הנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין. השימוש במקרקעין לחניון טעון רשיון על פי חיקוק בהסכם נקבעו הוראות מפורשות ביחס לשימוש במקרקעין, ולרבות האפשרות לעשות בהם שימוש לצורך הפעלת חניון. הוראות אלה התנו הבניה והשימוש במקרקעין בקבלת רשיון כדין על ידי הנתבע. אפרט: בסעיף 5 להסכם נקבע: "השוכר מקבל רשות שימוש בקרקע חקלאית ואם ירצה לעשות בקרקע שימוש חורג לחנייה, עליו לדאוג להכנת בקשה מתאימה לועדות הבניה המקומית והמחוזית, שתוגש על ידי הקבוץ. השוכר ישא בהוצאות הכרוכות בהגשת הבקשה. בכל מקרה על השוכר לשלם דמי שימוש מיד עם תחילת הסכם זה, ללא כל קשר להחלטות ועדה כלשהי, וגם אם ייבצר ממנו לעשות שימוש במקרקעין לחניה." בסעיף 8 להסכם נקבע: "לאחר קבלת היתר מהועדות המקומית והמחוזית לתכנון ובניה, יכול השוכר אם ירצה בכך, להניח על הקרקע מצע אספלט וכורכר להקל על חניית המכוניות. כמו כן יהא השוכר רשאי להקים בודקה למפעיל, שער כניסה, ולהסדיר תאורה." עולה מהמוסכם בין הצדדים כי ייעוד המקרקעין לשימושים חקלאיים היה ידוע לשניהם. הכוונה להשתמש בהם לשימוש חורג כחניון אף היא הייתה ידועה. החיובים הנוגעים לקבלת ההיתרים, והסיכונים הנובעים מאי קבלתם - הוטלו על הנתבע על פי המוסכם בין הצדדים. קבלת ההיתרים לשימוש החורג במקרקעין כחניון הוגדרה כתנאי לשימוש החורג בהם כחניון, על פי הקבוע בהסכם. השווה בעניין זה לקבוע בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 על פיו: "חוזה על תנאי (א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק). (ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה. (ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי" מהעובדות המתוארות לעיל בעניין נקיטת ההליכים הפליליים כנגד הצדדים, והרשעתם בעבירות בניה ללא היתר ובשימוש החורג במקרקעין, עולה ברורות כי התנאי לשימוש במקרקעין כחניון, שעניינו קבלת היתר מרשויות התכנון, לא קוים על ידי הנתבע. התנהגות הנתבע במשקפי ההפרה החוזית במשקפי ההפרה החוזית, דרכן רואים הצדדים את המחלוקת, המדובר בהפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבע. ראה: סעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971. בנסיבות העניין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, משניתן להניח לגבי ההפרה כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה זה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. ראה: סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בו נקבע: "לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה..." אי קיום תנאי זה על ידי הנתבע הקימה לתובעת זכות לקבלת סעדים בגין ההפרה, ובכללם ביטול ההסכם. ראה: סעיף 7 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה): "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית." דברים אלה נכונים ביתר שאת משהוברר לתובעת כי בעטיו של הנתבע הוגשו כנגדה כתבי אישום בגין השימוש החורג במקרקעין והבניה שלא כחוק בהם, ובגין אי קיום הצווים להפסקת השימוש ולהריסת הסלילה על ידי הנתבע. המסקנה אליה הגעתי וזאת למעלה מן הצורך על פי המפורט לעיל, היא כי גם בניתוח העובדות על יסוד דיני ההפרה, בוטל ההסכם כדין על ידי התובעת. איני סבורה כי יש לכפות על התובעת המשך השכרת המקרקעין לנתבע לצורך המשך השימוש בהם שלא כחוק, ולא כי יש למנוע ממנה זכותה לעשות במקרקעין שימוש אחר להפקת התועלת המירבית מהם. האם התובעת הכשילה את קבלת ההיתרים נטען על ידי הנתבע כי אי השגת ההיתר לשימוש חורג במקרקעין הוא תוצאה של סירוב התובעת לחתום על הבקשות לשימוש חורג והכשלתה את המהלך שלא בתום לב. איני סבורה כי טענה זו הוכחה על ידי הנתבע כנדרש. אפרט: הנתבע נשאל בעניין הבקשה להיתר לשימוש חורג והשיב בעדותו כדלקמן: ש. הצהרת בסע' 7 שהתחלת לפעול לקבלת ההיתרים כנדרש ת. כן ש. למה עשית זאת רק לאחר הגשת כתב האישום ת. לא היה לי בעיה לפני זה. הגשתי את הבקשה לשימוש חורג ב- 97, גם עכשיו בגלל שפעת החזירים אני אמור לעבור ניתוח קשה מאוד, אני כל הזמן מסתובב עם תרופות.אני טיפלתי בזה ובקשתי שימוש חורג לא היתה לי בעיה בכלל. ש. מה שרשום פה לא אמת ת.אמת, כל דבר אמת. רוב הזמן אני בטיפולים ולא היה חודש שלם שיצא לי להיות.. ש. תאשר לי שמעולם לא קיבלת לא מהועדה המחוזית ולא מהועדה המקומית אישור להניח אספלט במקום, בוטקה או סככה ת. אני מודה מהקיבוץ קיבלתי אישור ש. מתי הגשת את הבקשה להיתר בשנת 2004 ת. בחודש 6 או 5 ש. אתה מאשר שבחודש יוני 2004 הגשת את הבקשה להיתר חורגת ת. כן ש. אתה גם מאשר לי שבמשך 7 שנים לא טיפלת בעניין, לא הגשת בקשות, לא פנית לבימ"ש ת. עקב המחלה שלי נבצר ממני לעשות המון דברים." (ראה עדות הנתבע בעמודים 18 - 19 לפרוטוקול). הבקשה לשימוש חורג שהוגשה לפי הנטען על ידי הנתבע באמצע שנת 2004, הוגשה לאחר ביטול ההסכם והפסקת יחסי השכירות, ולאחר הגשת כתב האישום כנגד התובעת והנתבע עקב השימוש הבלתי חוקי במקרקעין. בשלב זה של היחסים בין הצדדים, על רקע התוצאות החמורות של אי הסדרת הנדרש לקבלת ההיתר על ידי הנתבע, לא ניתן היה לצפות עוד לשיתוף פעולה כלשהו מצד התובעת להשגת ההיתר על ידי הנתבע. אף אם הגיש הנתבע בקשה כלשהי כטענתו בשנת 1997, עובדה אשר כשלעצמה לא הוכחה במידה הנדרשת על ידי הנתבע, הרי שאף מעדותו עולה כי לא טיפל בה בשקידה ולא קידמה, הגם שלפי עדות הנתבע אישור התובעת לשימוש ולבניה במקרקעין ניתן לו. ביתר טענות הנתבע לא מצאתי ממש. התוצאה לאור כל האמור לעיל הנני מורה לנתבע לסלק ידו מהמקרקעין הידועים כגוש 4253 חלקה 34 שברחוב המרץ בראש העין מכל אדם או חפץ מטעמו. ניתנת לנתבע שהות בת 90 ימים ממועד המצאת פסק הדין לצורך התארגנות. הנתבע ישא בהוצאות התובעת ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.חוזה שכירותחוזהביטול חוזהחקלאותשכירותקרקע חקלאית