קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בעלות במקרקעין ביום אישור התכנית כתנאי לחיוב היטל השבחה: השאלה העומדת לדיון בתיק זה היא, האם המערערים היו במעמד "חוכר לדורות" על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") במועד כניסתה לתוקף של תוכנית המשביחה את המקרקעין מושא פסק הדין, שאז חייבים הם בתשלום מלוא היטל השבחה למשיבה או שלא היו במעמד זה, שאז קובע סעיף 21 לחוק, כי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") הוא שחב למשיבה את שקרוי "חלף היטל ההשבחה", אשר שיעורו נופל במידה ניכרת מההיטל המשולם על ידי חוכר לדורות. המערער 1 (להלן: "המערער") והמערערת 2 (להלן: "החברה") היו בעלים בחלקים שווים של הזכויות בנכס ברחוב הברזל 30 המהווה את חלקה 82 בגוש 6639 בשטח של 4,081 מטר מרובע באזור התעשייה רמת החייל תל אביב (להלן: "הנכס"). המערערים מכרו את הנכס ביום 16.4.07 לחברת השפלה פינת השרון בתל אביב בע"מ, חברה פרטית. הבעלות בנכס על פי הנסח היא בידי רשות הפיתוח ומנוהל על ידי המינהל. הנכס הוא שני מבנים, מבנה משרדי, שהוא בנין חדש בן 5 קומות מעל קומת מרתף אשר נבנה בסוף שנות השמונים ומבנה תעשיה ישן, ברובו בן קומה אחת, אשר נבנה במהלך שנות החמישים. בהתאם לנסח רישום המקרקעין מיום 31.12.00 על הנכס רשומה חכירה על שם המערער ועל שם החברה בחלקים שווים כאשר על פי אותו נסח תאריך סיום החכירה הוא ב - 1.3.01. התיק החל כערעור על היטל השבחה בהתאם לסעיף 14 (ג) לחוק, כאשר המערערים טענו כי בעת התקיים אירוע המס המחייב בתשלום היטל השבחה, יום אישור התוכנית, לא היו הם הבעלים בקרקע ואף לא חוכרים לדורות, אלא לכל היותר ברי רשות. ביום 14.2.07 ניתן בתיק פסק דינו של כבוד השופט דן מור (להלן: "פסק הדין הראשון") ובו דחה את טענות המערערים. על פסק הדין הראשון הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי אשר קבע כדלקמן: "לאחר שבית המשפט עיין בהודעת הערעור, בעיקרי הטעון ושמע את ב"כ הצדדים הסתבר כי חסרה תשתית עובדתית, כאשר כל צד טוען לרבות לענין המינהל, כפי שנראה לו. אכן בדרך כלל הליך בתיקים מסוג זה לא מתנהל באופן שנצרכים לראיות רבות, אולם דומה כי במקרה דנן הכרחי לשמוע ראיות על מנת להגיע למסקנה ראויה בשאלה שבמחלוקת שבין הצדדים" (ע"א 2431/07 פסק דין מיום 10.11.08). בית המשפט המחוזי החזיר את הדיון לבית המשפט קמא על מנת שישמע ראיות בנושא מעמד המערערים מול המינהל. כאשר חזר התיק לבית המשפט השלום לכבוד השופט מור, נתבקשה פסילתו על ידי המערערים, בקשה שהתקבלה על ידי כבוד השופט מור ביום 14.7.09, ולאור זאת הועבר התיק לדיון בפני השופט משה סובול, אשר הביא לידיעת ב"כ המשיבה כי משרד ב"כ המערערים ייצג אותו בעבר בענייניו הפרטיים ובנסיבות אלה הועבר התיק לדיון בפני. הסכמי החכירה הסכם החכירה הראשון הסכם החכירה הראשון הוא מיום 22.7.1982 בין המינהל לבין פנומט בע"מ ועל פיו הוחכרו המקרקעין לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.3.1952 ועד ליום 1.3.2001. אין מחלוקת כי בעת ההתקשרות בהסכם זה חלה על המקרקעין תוכנית תא/1043. הנכס הוחכר בתנאי שיעוד המגרש הוא תעשיה וכי זכויות הבניה הן 45% עד לגובה 15 מטר. תקופת הביניים חוזה החכירה הראשון הסתיים ביום 1.3.01. זמן קצר טרם שפגה תקופת החכירה הראשונה, ביום 19.7.00 פנה המערער מכח תפקידו כמנכ"ל החברה ומכח היותו בעל מחצית זכויות החכירה בנכס בשני מכתבים נפרדים למחלקת העסקאות במינהל לחידוש חוזה החכירה. ביום 16.7.01, כשנה לאחר פנייתו הראשונה של המערער למחלקת העסקאות במינהל התקבלה הודעת המינהל כי סכום דמי הניהול אותו על החברה לשלם יעמוד על סך של 2,975,015 ₪ וזאת כתנאי לחתימה על חוזה חכירה חדש. המערערים העלו טענות כנגד הסכום שנדרשו לשלם והגישו השגה על הסכום ביום 16.9.01 (להלן: "ההשגה"). ביום 20.12.01 פורסמה למתן תוקף תוכנית תא/1043א, המהווה שינוי מספר 1 לתוכנית תא/1043 (להלן: "התוכנית המשביחה") ובגינה חוייבו המערערים בהיטל השבחה. בעקבות אישורה של התוכנית הגישו המערערים בקשה לביצוע עסקת שינוי יעוד בנכס בהתאם לתוכנית המתאר החדשה. המינהל הזמין שומה חדשה שנתקבלה ביום 12.5.02 ובהתאם לשומה זו הודיע המינהל לחוכרים ביום 27.6.02 כי אין מקום לשינוי העמדה וכי המערערים מתבקשים להודיע בתוך 90 יום כיצד לחדש את החכירה האם בתנאי היוון או דמי חכירה שנתיים. המערערים והמינהל ניהלו משא ומתן ובסופו הופחתו דמי ההיוון והועמדו על סך של 2,548,830 ₪ וזאת על פי קיבולת בניה של 200 אחוז (40% כפול 5 קומות), קיבולת בניה גבוהה, בייעוד "תעסוקה". הסכם החכירה השני ביום 6.7.03 אושרה בישיבת עסקאות במינהל, עסקה לשינוי יעוד וניצול. יש לציין כי בתיאור העיסקה נרשם כך: "תקופת החכירה הסתיימה בתאריך 1.3.01. חידוש החכירה טרם הוסדר היות והחוכר הגיש השגה הנמצאת בטיפול השמאי הממשלתי. אי לכך יחוייב חשבון תיק העסקה בחד"ש (על בסיס השומה הקיימת) החל מתום תקופת החכירה עד ליום אישור העסקה" (ראו סעיף 26 לתצהיר הגברת כהן). כמו כן צוין בסיום העסקה כי החיוב הוא בשיעור של 31% כמקובל בעסקת שינוי ניצול ויעוד. ביום 23.7.03 נחתם חוזה החכירה השני אשר נכנס לתוקפו החל מיום 6.7.03 ועד ליום 5.7.2025, דהיינו לתקופת חכירה של 49 שנים. השאלה שבמחלוקת הצדדים חלוקים בשאלה מהו מעמדם של המערערים בתקופה שבין סיום תקופת החכירה הראשונה, אשר הסתיימה ביום 1.3.01 ועד לתחילת תקופת החכירה השניה, אשר החלה ביום 6.7.03, תקופה שכונתה לעיל "תקופת הביניים". לטענת המשיבה מעמד המערערים במקרקעין היה ונותר מעמד של חוכרים לדורות בכל אותו הזמן, גם בתקופת הביניים ועד לחידושו הפורמאלי של הסכם החכירה ולכן לטענתה המערערים חוייבו בצדק בהיטל ההשבחה בגין התוכנית המשביחה. המערערים טוענים כי לא היו במעמד של חוכרים בתקופת הביניים ולפיכך לא היו במעמד זה במועד אישורה לתוקף של התוכנית המשביחה ומעמד החוכרים הוקנה להם מחדש החל ביום 6.7.03. מכאן טוענים המערערים שהם אינם חייבים בהיטל ההשבחה. דיון והכרעה על מנת לחייב בהיטל השבחה על המשיבה להוכיח בהתאם להוראות סעיף 2 א לחוק, קיומם של שני תנאים מצטברים: המערערים היו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין במועד אישורה של התוכנית המשביחה; כי המקרקעין הושבחו עקב אישור תוכנית או הקלה או שימוש חורג. השאלה האם נישומים הם חוכרים לדורות במועד אישור התוכנית נדונה במספר פסק דין. הבולט בהם רשות ערעור אזרחי 85/88 "קנית" ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית רמת גן פ"ד מב(4) 782 (להלן: "פסק הדין קנית"). בהלכת קנית נדונה השאלה על מי חלה חובת תשלום היטל השבחה שהטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן - האם על קנית או על המינהל. הועדה המקומית רצתה לראות את קנית כבעל זכויות של חוכר לדורות החל ממועד חוזה פיתוח שנחתם עמה ולכן ביקשה לחייבה בהיטל ההשבחה. עמדה זו נדחתה על ידי שופטי הרוב באותו פסק דין, משום שבית המשפט העליון חזר על העיקרון כי בעת הטלת המס צריך להיות הנישום חוכר לדורות במלוא משמעות מובן זה וכאשר המעמד המשפטי שלו כחוכר לדורות מעוגן לחלוטין. על עיקרון זה חזרה הפסיקה בבית המשפט העליון ובערכאות אחרות גם בפסקי דין נוספים, ביניהם: ע"א 6255/05 דני גרוסברד ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים (פורסם במאגרים, , 22.9.05) (להלן: "פסק דין גרוסברד"); רע"א 10998/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997) בע"מ (פורסם במאגרים, , 25.5.08); ע"א (ת"א) 1494/95 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (צורף נספח ב/2 לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי רק כאשר קיים חוזה חכירה בכתב העומד בתוקפו במועד הטלת המס ואשר מסדיר את זכותם של הנישומים כחוכרים לדורות ניתן לחייב אותם בתשלום היטל השבחה. ב"כ המשיבה טוענת כי פסקי הדין אינם רלוונטיים משום שפסק הדין קנית עסק במקרה ספציפי, בו הנישומה חתמה על הסכם פיתוח ובמהלך תקופת הפיתוח אושרה התוכנית המשביחה והיא יצרה את החבות בהיטל השבחה. אולם, כאשר התוכנית המשביחה מתאשרת שלא בתקופת הסכם הפיתוח, אלא בתקופת חכירה לדורות חלה על החוכר חובת תשלום היטל השבחה. המשיבה הגישה בתיק תצהיר של הגברת גילה כהן, שהיא עובדת המינהל. על פי תצהירה "על פניו קיים פער זמנים בין מועד סיום החוזה המקורי לבין תחילת תקופת החוזה החדש, אולם כפי שאסביר להלן מדובר בתקופה בה המשיך לחול חוזה החכירה המקורי, שכן לולא היתה רציפות - לא היה יכול להחתם חוזה החכירה לתקופה הנוספת". הגברת כהן העידה כי בתום תקופת החכירה הראשונה ביקשו החוכרים לחדש את חוזה החכירה אך העלו טענות לגבי הזכויות שיוכרו להם בחוזה החדש ועל כן סירבו לחתום על חוזה חדש. כאשר הסכימו המינהל והחוכרים על הזכויות שיוכרו לתקופה החכירה השניה, ביקשו החוכרים להגדיל את הזכויות. וכך נכנסו להליך של עיסקת "שינוי ניצול ויעוד", בעקבותיה אמור היה להחתם הסכם חכירה חדש שיבטל את החוזה שבתוקף אותה עת עם אישור העסקה. אלא שהחוזה הקודם בתיק היה הסכם שהסתיים בשנת 2001 ולכן לטענת הגברת כהן, במקום לחתום על חוזה חדש בזכויות המוכרות ומייד לבטלו ולחתום חוזה לפי עסקת "שינוי ניצול ויעוד" הוחלט להאריך את תקופת החכירה תוך כדי ביצוע עסקת "שינוי ניצול ויעוד", ולחייב בדמי חכירה שנתיים את פער הזמנים בין 2001 ועד 2003. לפיכך לטענתה לא קיים כלל פער בין תקופות החוזים, שכן החוזה, שהתוקף הרשום בו היה עד שנת 2001, המשיך מכח התנהגות הצדדים לחול עד שנת 2003. עוד היא מציינת כי בתקופת הביניים המערערים שילמו דמי חכירה למשך אותה תקופה, ניהלו משא ומתן מול המינהל כחוכרים, וחוייבו בעסקת שינוי ניצול יעוד לפי השיעור החל על החוכרים שיעור של 31% במקום שיעור גבוה יותר. לאחר ששמעתי את עדותה של הגברת כהן אומר כי עדותה לא שכנעה כי אכן המערערת היתה במעמד חוכרת לדורות במועד ארוע המס. הגברת כהן נשאלה בחקירה הנגדית היכן קיימת החלטה ברורה כי הוחלט להאריך את תקופת החוזה הראשון. בתשובה הסבירה הגברת כהן כי אחרי דיונים של שנתיים הוחלט להאריך את החכירה והציגה שני מסמכים: פרוטוקול מיום 6.7.03, אשר סומן מע/2 וסיכום עסקה, אשר סומן מע/3. במע/2 ובמע/3, שהם מסמכים מזמן אמת, נכתב במפורש כי תקופת החכירה המהוונת הסתיימה ביום 1.3.2001. בשני המסמכים מוזכרת העובדה כי חוזה החכירה לא חודש, משום שהחוכר הגיש השגה הנמצאת בטיפול השמאי הממשלתי. מכאן שלא היתה כל החלטה של המינהל המאריכה את חוזה החכירה בזמן אמת. העובדה שבסופו של יום, לאחר ניהול משא ומתן, נחתם הסכם חכירה חדש ובעקבותיו גם שילמו המערערים דמי חכירה רטרואקטיבית אינה מספיקה כדי לומר שבמועד הקובע היו המערערים בגדר חוכרים לדורות. יתר על כן הגברת כהן אישרה כי בסופו של יום העסקה עם המינהל לא היתה המשך חכירה, אלא נחתם הסכם חכירה חדש הקובע תקופה חדשה לחלוטין המתחילה ביום 6.7.03 ומסתיימת ביום 5.7.05. אינני סבורה שעלי לקבוע מה בדיוק היה מעמדה של המערערת באותה תקופה עד לחתימת ההסכם השני. יחד עם זאת, נראה כי המעמד המתקבל ביותר על הדעת הוא של בר רשות, משום שאילולא כן חזקה על המינהל שהיה מנסה לפנות את המערערת. אולם העובדה שהיה יכול להיווצר מצב שבו המשא ומתן לא היה מבשיל לכלל הסכם ואז לא היו חותמים הסכם החכירה חדש עם המערערת היא הנותנת, כי בתקופה מושא הדיון לא היתה המערערת חוכרת לדורות. ב"כ המשיבה מסתמכת על כך שעצם הישיבה של המערערת על הקרקע בלא שפינו אותה מעידה על כך שהיא היתה במעמד של חוכר לדורות וזאת גם ללא חתימה על הסכם כחוכרת לדורות עם המינהל. לטעמי, לא ניתן לדבר על מעמד של חוכר לדורות ללא חתימה על הסכם הקובע מעמד זה, כאשר על ההסכם להיות תקף בתקופה הקובעת. במקרה זה אין חוזה תקף וניסיונה של המשיבה להבנות מהתנהגות הצדדים ומהתנהלותם אינה מספיקה. ב"כ המשיבה מתעלמת מכך שהמערערת ניהלה משא ומתן של שנתיים, משא ומתן אשר יכול היה להסתיים בכך שחוזה חכירה נוסף לא היה נחתם. יש לציין שמעדותו של המערער עלה שהוא אכן התייחס לאותה תקופת ביניים כתקופה שבה מצבו בקרקע אינו ברור לחלוטין והוא לא פינה את הקרקע, רק משום שהמתין כל הזמן לתשובת המינהל, אך מאידך לא ביצע כל פעולה בקרקע וגם כאשר נאלץ לחדש חוזה עם שוכר,שהיה חברה בבעלותו המלאה, הכניס לחוזה סעיף לפיו ניתן לפנות את הנכס בהתראה קצרה של חודשיים וזאת משום שמעמדו בקרקע היה לא ברור והוברר סופית רק עם חתימת ההסכם השני (ראו עמוד 4 שורות 20 עד 27). בכל פסקי הדין שדנו בנושא, החל מפסק דין קנית והפסיקה שנבעה ממנו, בתי המשפט חזרו על האמירה כי השאלה איננה האם יהיה צודק להטיל את ההיטל על המערערים (דבר שאין עליו מחלוקת, ראו דברי בית המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הועדה לבנייה, למגורים ולתעשיה, מחוז המרכז, פ"ד נז (4) 119, עמוד 129: "היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי שלפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען") אלא האם מבחינת תנאי החוק, כפי שהוא מנוסח היום וההלכה, כפי שנפסקה במשך השנים, ניתן להטילו על המערערים העומדים בפני. יתכן שצודק היה להטיל את היטל ההשבחה בסכומו הגבוה על המערערים, אולם בפרשנות דיני מיסים עסקינן ומיסים מטילים בגישה דווקנית ומצמצמת ורק על פי אמירה מפורשת שבדין. ראו לעניין זה למשל, את דברי כבוד השופט רובינשטיין בפסק דין גרוסברד בסעיף י' (4) לפסק הדין: "לא אכחד, כי נהירה ומובנת לי תחושתו של בית משפט השלום באשר לנושא; אף בית המשפט המחוזי רמז לכך, באמרו "השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם", ואין מס בלא חוק." ב"כ המשיבה טענה כי בית המשפט המחוזי החזיר את התיק, רק על מנת שבית המשפט ישמע את עמדת המינהל. ולא היא. בית המשפט המחוזי החזיר את התיק, על מנת שבפני בית המשפט תוכל לעמוד תשתית עובדתית רחבה ככל הניתן בנושא מעמדה של המערערת כלפי המינהל בתקופה הרלוונטית ולכן למרות שעמדת המינהל היא כפי שהוצגה בדיון, דהיינו שהמערערת היתה חוכרת לדורות, בית המשפט אמור לבחון את העובדות שהוצגו בפניו על מנת שיוכל להסיק מהן בעצמו את המסקנה, האם אכן היתה המערערת במעמד חוכרת לדורות בתקופה הרלוונטית. סוף דבר אני קובעת כי המערערים לא היו במעמד חוכרים לדורות במועד הטלת היטל ההשבחה ולכן אינם חייבים בהיטל. המשיבה תשיב למערערים את ההוצאות שנפסקו בפסק הדין הראשון ותשלם למערערים הוצאות בסך של 750 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 4,000 ₪. בעלותמקרקעיןהיטל השבחה