דייר נגזר

חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים:
דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ("דיירים מקוריים"), ובצידם דיירים מוגנים בעלי זכות נגזרת מהדיירים המקוריים ("דיירים נגזרים").

דיירים מקוריים הם בעקרון דיירים הנכנסים לדירה (או לעסק) במסגרת הסדר דמי מפתח, או שוכרים חוזיים אשר הופכים לדיירים מוגנים לאחר תום השכירות החוזית.

"דיירים נגזרים" הם אלה שהופכים לדיירים מוגנים לפי סעיפים 20-26 לחוק, במקרה של פטירת הדייר המקורי, או שהדייר המקורי חדל להחזיק במושכר (כמו המקרה שלפנינו).
(רע"א 1171/98 שפי ואח' נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל ואח', פ"ד נד (1) 394).

סעיף 26 לחוק קובע את התנאי ש"הדייר הנגזר" מוסיף לנהל במושכר "את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו...". "ניהל", נאמר, ולא "רשאי היה לנהל". ללמדך, כי המבחן הוא מבחן מעשי, מה נוהל בפועל במושכר, ולא תאורטי, איזה עסק רשאי היה הדייר המקורי לנהל במושכר, בהתאם לתנאי החוזה.
"'דייר', על-פי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, הוא מי שמחזיק במושכר בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוחו של חוק הגנת הדייר.
...אלמנה שבאה במקום בעלה כדיירת מוגנת בבית עסק איננה 'דיירת' לפי הרישא של הגדרת 'דייר' המדברת בחוזה, אלא לפי הסיפא של הגדרת 'דייר' כלומר: 'מכוח חוק זה' (חוק הגנת הדייר) ולא מכוחו של החוזה.
התנאים החלים עליה לעניין השכירות וההגנות הפרושות עליה, יהיו בראש ובראשונה אלה שנקבעו בחוק, ובמקום השני תנאי חוזה השכירות האחרון ככל שאינם עומדים בסתירה לתנאי החוק".
(ר' דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 297, והפסיקה שם).

פרשנות זו עולה בד בבד גם עם פסיקת בית-המשפט העליון, ב-ע"א 127/77 מלכה קפה נ' אסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455.
בעניין מלכה קפה, נדחתה, בערכאה הראשונה, תביעת הפינוי נגד המערערת, אשר מסרה חלק מהמושכר לאחרים כברי-רשות לאחר פטירת בעלה שהיה "הדייר המקורי" במושכר, וזאת משהוכח, כי הדבר היה מותר עפ"י החוזה שהיה בין בעלה המנוח לבין בעלי המושכר. ערעור המשיבים לבית-המשפט המחוזי התקבל, ומכאן הערעור (ברשות) לעליון.

בית-המשפט העליון פסק מפי השופט שמגר (כתוארו אז):
"לענין זה שבפנינו יש לאבחן בין האיסור הסטטוטורי הקבוע בסעיף 26, סיפא, לבין השכרה הנבחנת על-פי כללי המותר והאסור, כפי שהותוו בחוזה השכירות בין הצדדים, הממשיך כידוע לשמש אמת-מידה ליחסי הגומלין בין בעל הבית והדייר, גם אחרי שהשוכר הפך לדייר לפי חוק. אם חוזה השכירות מתיר השכרה באופן כללי, או מתנה אותה בקבלת רשות והרשות ניתנה, הרי אין בהשכרה כדי לגרוע כהוא זה מזכויותיו של הדייר לפי חוק, אשר היה צד לחוזה השכירות מעיקרו. לא כן מי שהופך לדייר מכוח הוראותיהם של סעיף 23 (א) יחד עם סעיף 26 : הלה אינו זכאי להשכיר את המושכר, כולו או מקצתו, או להמשיך בו אם הוא מבקש לזכות בזכויותיו של דייר, כי נוסחה של הסיפא לסעיף 26 הוא החלטי וסתמי ואינו מאזכר קיומו של פטור, המעוגן באפשרות שההשכרה הותרה לפי חוזה השכירות, שמכוחו נוצרו היחסים בין בעל-הבית לבין הדייר שנפטר.

משמע, לצורך הענין שבפנינו יש להבדיל בין השכרה שנעשתה בחייו של הדייר המקורי, שאז בוחנים את שאלת ההשכרה על-פי חוזה השכירות המקורי לבין השכרה בתקופה שבה מוחזק המושכר מכוח הוראותיהם של סעיפים 23(א) ו-26 (בענייננו: סעיפים 23(ב) ו-26 – ס.י), שאז חלה על הענין הסיפא לסעיף 26. אין להבין את הסיפא אלא כהוראה הבאה להחיל את האמור בה על הסדר היחסים בין בעל-הבית לדייר, מעל ומעבר למה שנקבע בחוזה השכירות. למותר להוסיף, כי לו היה המחוקק מסתפק בכך שיחסי בעל הבית והדייר יישלטו על-ידי האמור בחוזה השכירות בלבד, היתה הסיפא לסעיף 26 מיותרת."
(שם, סעיף 6(ג) לפסק-הדין של השופט שמגר) (ההדגשות שלי – ס.י).

ועוד:
"אמנם נטען על-ידי המערערת כי גם בחיי בעלה הושכרו במושכר שולחנות אשר שימשו אנשי עסקים אלה או אחרים, מעת לעת, אולם כפי שהובהר לעיל, יש שוני, מבחינה משפטית, בין השכרה אשר נבחנת על-פי הוראותיו של חוזה השכירות לבין השכרה שעליה חל האיסור שבסעיף 26, לענין הוראת החוק האמורה אין בהיתר להשכרה שניתן בחוזה השכירות כדי להוסיף או לגרוע, כי איסור זה צמח ועלה מדברו של המחוקק ואינו תלוי בהסדרים החוזיים שקדמו להיווצרותה של הדיירות לפי חוק. "



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון