קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הזנחת דירה בשכירות כעילה לפינוי השוכר: ההליך 1. תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר ( נוסח משולב ) התשל"ב -1972 חל עליו ,שהוגשה מכוח פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד -1984 ( להלן: "התקנות"). הטענות 2. התובע הוא, לטענתו, בעל זכויות בדירה ברחוב ויצמן 5 בנס ציונה הידועה גם כגוש 3843 חלקה 66 ( להלן:"המושכר" או "הדירה " ). 3. ביום 1.12.06 הושכרה הדירה לנתבעת, לפי חוזה שכירות בלתי מוגנת שצורף לתביעה ( להלן: "ההסכם") . תקופת השכירות הייתה לפיו מיום 28.2.07 ועד ליום 28.2.08,אך ניתנה אופציה להארכתה שהותנתה בהודעה בכתב של חודשיים מראש. 4. לטענת התובע נפלה טעות בהסכם הואיל והאופציה הייתה אמורה להיות לשנה אחת אך על כל פנים הנתבעת הפרה את ההסכם מהבחינות הבאות: א. גרמה נזקים חמורים למושכר כשהלינה בו 20 פועלים מסין . כלשונו "נחרד ממצב המושכר " .לתביעה צורפה חוות דעת שמאי. ב. לא שילמה שכירות מאז מאי 2009 וטענה, יש לדחות טענתה לקיזוז עקב חוב בגובה 11,000 ₪ לעירייה על רקע נזילת מים אך אלו לא שולמו לעירייה. 5. ההפרות דלעיל, הן לגרסתו יסודיות ובעטיין על הנתבעת לפנות את המושכר. 6. לכתב התביעה, צורפו גם עותק מהסכם שכירות ותמונות. 7. כתב הגנה, הוגש ערב הדיון, לא צורף לו תצהיר מנהל הנתבעת אך צורף תצהיר אדם אחר, שלדבריו ניהל בפועל את עסקיה, והעובדות בידיעתו האישית . 8. בכתב ההגנה לא כפרה הנתבעת בקיום זכויות התובע במושכר ובהסכם השכירות אלא שלטענתה לא הופר על ידה. 9. הנתבעת מדגישה שהמשכיר ידע מראש שמטרת השכירות היא מגורי עובדים . לדידה מאחר שהמושכר מיועד למגורי עובדים ,לא ניתן לצפות שהוא יוחזק כחדרי מלון "מסודרים " והיא אחראית להחזרתו במצב טוב מהמצב בו נתקבל בידה. 10. לטענתה שכרה את הנכס ל12 שנים שכן כבר ביום 8.1.09 הודיעה על כוונתה להאריך את תקופת השכירות ל12 תקופות של 12 חודשים כל אחת ( סעיף 5 לכתב ההגנה ). 11. בסעיף 13 עולה טענה לפיה למעשה מצב המושכר לא מאפשר שימוש , אלא שהיא מעוניינת בשיקום מערכותיו לצורך שימוש. 12. לטענתה שלמה לתובע את מלוא דמי השכירות, אותם הייתה חייבת, שכן לטענתה הייתה זכאית לקזז בגינם סכומים שנאלצה לשלם לעירייה ששוויים עשרות אלפי שקלים. ברם לא הוצגה ראיה כלשהיא לעצם התשלום לעירייה, ולשווי החוב הנטען. 13. הנתבעת מתארת בין היתר כי המושכר נתקבל במצב ירוד ,וחייב עבודות שיפוצים חוזרות ונשנות. הראיות 14. בדיון התייצבו העדים שתצהירם צורפו לכתבי הטענות דהיינו התובע ,ואדם שניהל בפועל את ענייני הנתבעת וכן הוגשו מוצגים. השמאי לא התייצב להיחקר על חוות דעתו . 15. מתצהיר התובע ועדותו אציין את הדברים הבאים: א. על החוזה חתם לאחר שמתווך הציג אותו בפניו. עם זאת לא התכחש לחתימתו. ב. התובע אישר שאיש לא התגורר בנכס כשמונה שנים קודם לכן, עד שהשכיר לעושה מזגנים אך לדבריו הנכס נמסר בעודו ראוי למגורים תקין וסביר ככתוב בחוזה אך נתנה לו ארכה לתקן .היום לדבריו הבית נהרס ( ראה עמוד 3 מול שורה 5 לפרוטוקול). ג. לפי עדותו, הנתבעת חבה כלפיו דמי שכירות מאז 2008 ולא משלמת תמורתם חרף פניות חוזרות ונשנות אליה ( עמוד 2 מול שורות 29-33). ד. הוא לא התכחש לכך שכתבו לו ב2009 שצינור התפוצץ אך לדבריו משפנה לבדוק זאת לא ראה שהטענה נכונה . ה. כיום איש לא גר בנכס עקב מצבו המלוכלך וסתימות שגרמו הסינים כשסתמו את הביוב . ו. עדותו נשמעה כנה ורהוטה . 16. מעדות נציג הנתבעת אציין את הדברים הבאים: א. לדבריו, המושכר מושבת מזה חמישה חודשים לרקע נזילות, שנגרמו מפיצוץ בצינור מים. ב. חוב המים לעירייה, לדבריו לרקע הפיצוץ, גבוה מכפי דמי השכירות . ג. תשובותיו בנוגע לעיתוי הפיצוץ מעורפלות. ד. לא הוצגו מסמכים בנוגע לצריכת המים או לעלויות הנדרשות לצורך התיקון. ה. הוא לא כפר בכך שלא שולמה ארנונה במשך תקופה של יותר משנה כי אולם טען כי לדבריו החוב גדול משכר הדירה.לא הוצגו קבלות לארנונה. אשר לעצם קיום החוב, לפי עדות התובע החוב נובע מדברי התובע עצמו. ו. אציין מעתה שלא הוצגה כל ראיה שהתובע עצמו אומר שיש חוב. ז. נציג הנתבעת טען כי רצו לנצל אופציה ל12 שנים אך לא התכחש לכך שנשלח מטעמו מכתב הנוגע לניצול אופציה ל12 חודשים בלבד .לדבריו בחוזה הדברים רשומים. ח. עדות נציג הנתבעת נחזתה כמגמתית ומעורפלת, בין היתר כשלא ידע לציין מתי הפסיק לשלם דמי שכירות. 17. בדיון הוצג מכתב מיום 8.1.09 בו נאמר גם :" ביום 28.12.08 הודעתי לגב' עליזה על כוונתי להמשיך ולשכור את המושכר המצויין בהסכם אשר נחתם ביננו ביום 1.12.06 ,.לתקופה נוספת של 12 חודשים". 18. מטעם הנתבעת, לא הוצגה בפני חוות דעת מומחה המתייחסת לעצם הפיצוץ ולתוצאותיו כלומר לכך שאכן גרם להוצאות החורגות מעלויות צריכה בפועל ( בגין מספר הדיירים שאין מחלוקת שהיה רב באותה דירה )אף לא הוצג מסמך המתייחס לעלות התיקונים הנדרשים. דיון והכרעה 19. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בצרופותיהם, שמעתי את העדים והתרשמתי במישרין מעדותם,התרשמתי שדין התביעה להתקבל ושלתובע הזכות לפינוי הנתבעת. 20. זאת בפרט לאור מצב המושכר ואופן החזקתו בצורה המנוגדת להסכם אך גם לרקע אי תשלום דמי השכירות. להלן אפרט בנימוקים להכרעה בפן העובדתי ובפן המשפטי. הנימוקים להכרעה הפן העובדתי 21. מן הפן העובדתי עלה, שהנתבעת שכרה את המושכר לאחר שהוצג בפניה כמתאים לה בכפוף להתאמות שלאורן נתנה לה מראש הנחה כלשון החוזה של "חודשיים ראשונים חינם לשוכר עבור שיפוץ המבנה, החלפת דוד עד 1500 ₪". 22. לא הוצגו בפני מסמכים המעידים על כך ששיפוצים בוצעו.למשל משלא צורפו הסכמים עם בעלי מקצוע , או קבלות, או כל מסמך משכנע אחר. 23. לעומת זאת, הוכח שמצבו של המושכר היום ירוד. שוכנעתי מעדות התובע בפני כי בעיניו הנכס נהרס כתוצאה ממגורי העובדים בו. נציג הנתבעת אישר שלא מתגוררים בו, אף אם תלה זאת בכך שנגרם פיצוץ לצינור מים . לא הוכח הקשר בין הפיצוץ,אם אירע בקשר לדירה, לבין מצבם של חדרי הדירה כעולה בין היתר מהתמונות. 24. אגב , בתצהיר מטעם הנתבעת מיום 6.10.10 נכתב בהקשר זה " אני יודע שהמושכר אינו מוחזק בדרגה גבוהה". 25. מסעיף 9 לכתב ההגנה עולה כי הנתבעת סברה כביכול שדי בהחזרת המושכר במצב תקין . אולם מועד ההחזרה לפי המכתב שכתבה בעצמה ביום 8.1.09 הוא כעבור "תקופה נוספת של 12 חודשים". לא הוכח שנשלח מכתב נוסף. 26. הוכח שנותר חוב של דמי שכירות מאז חודש מאי 2009 . למעשה מעדות התובע עלה שנותר חוב גם מ- 2008. 27. לצורך השאלה אם החזקת המושכר במצבו דנן והאם אי התשלום של דמי השכירות מהווים הפרה , נפנה להסכם. ההסכם 28. בהסכם שלפיו בחרו הצדדים להסדיר את היחסים בינם מציג נקודת המוצא להכרעה אך ההסכם "חי" בסביבה נורמטיבית כללית הנשענת על דיני החוזים ובכללה גם חוק השכירות והשאילה ,התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות"), המתמקד בעסקת השכירות. חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן:" חוק החוזים"). חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשלא 1970. ( להלן:"חוק התרופות"). בגדרו נבחנות בין היתר תרופת הביטול עקב הפרת חוזה אך גם טענת הקיזוז . 29. מתוך ההסכם עולות בבירור התחייבויות הנתבעת לתשלום של דמי שכירות, הוצאות השימוש , והחזקה במצב טוב,( להבדיל מ"רק" החזרה למשכיר במצב טוב) ואפנה למשל, לסעיפים 5,6, 11 ולרישום בכתב יד כדלהלן: א. בסעיף 5 להסכם נכתב גם :" דמי השכירות ישולמו עבור 4 חודשים בסכום של 2200 ₪ / דולר ( המילה ₪ נמחקה בכתב יד א.ב) יתרת דמי השכירות ישולמו אחת לחצי שנה ב29 לחודש בסכום של 3300ש"ח /דולר ( המילה שח נמחקה בכתב יד) . כל התשלומים לפי חוזה זה ייעשו בדייקנות מוחלטת . אם סוכמו תנאי תשלום שונים /אחרים ( נא לרשום זאת בתנאים נוספים). ב. התנאים בסעיפים 5א' , 5ב' הם תנאים יסודיים המזכים את המשכיר בזכות לביטול החוזה, בפינוי המושכר , וכן בפיצויים כאמור להלן: ב. סעיף 11 להסכם מתייחס לתשלומים בגין שימוש במושכר וקובע :"כל התשלומים הנוגעים לאחזקת המושכר והשימוש בו החלים על הדייר יחולו על השוכר, כן ישלם השוכר את כל התשלומים כגון :ארנונות עירוניות , מס עסקים, מים, חשמל, גז, טלפון, מעלית ,מס שלטים וכו". ג. בסעיף 6 להסכם נכתב גם כי (א) "להחזיק את המושכר ואת הציוד והריהוט שבתוכו במצב טוב, לעשות בו שימוש סביר הוגן וזהיר ולא לגרום נזק או קלקול. כן לא יפגע השוכר ולא יגרום נזק לבית כולו/ואו לדייר מדייריו, ו/או למי משוכניו האחרים.... (ה)לא לבצע במושכר או בכל חלק ממנו, לרבות קירותיו החיצוניים, שינוי כלשהוא , ולא להוציא מהמושכר כל אביזר או חלק הצמודים לו ו/או המהווים כל חלק ממנו. וכן לא להוסיף תוספת כלשהיא ואף לא להתקין בו או מחוצה לו מכשיר כלשהו. (ז) האמור בסעיף זה על כל פסקאותיו, הינו תניה יסודית וזכותו של המשכיר לתבוע ולקבל כנגד השוכר סעד של פינוי ו/או כל סעד אחר". ד. בסוף ההסכם נכתב תחת הכותרת תנאים נוספים ובכתב יד :"השוכר קיבל אישור לתקן- דלתות, קיר גבס, צבע + לנקות, לשים דוד"ש חדש לסדר ארונות מטבח ולהביא את הבית למצב סביר למגורים". 30. למילות ההסכם לרקע הנסיבות יש לתת תוקף שכן הסכם זה ככל חוזה הוא "יפורש לפי אומד-דעתם של הצדדים כפי שזו משתמעת מתוך החוזה, ואם אינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". כלומר, בהתאם לאמת המידה בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) , תשל"ג-1973 ( להלן:"חוק החוזים") על פי הגישה המקובלת בפסיקה יחולץ אומד דעת הצדדים במהלך משולב של בחינת החוזה ולשונו, בד בבד עם בחינת נסיבותיו החיצוניות. הן לשון החוזה, והן הנסיבות נחשבים למקורות קבילים ללימוד אראה בפסק דינו של השופט ברק ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פד"י מט(2) 265, 313-311; (6.4.95) ( לעיל ולהלן: "אפרופים") וכן בע"א 01 / 2553 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל נט (5) 481, עמוד 532 (13.1.2005). (לעיל ולהלן: "ארגון מגדלי הירקות") אשר לתוקפן של הלכות אלה כיום ראה גם כב' השופטים נאור וריבלין בע"א 10849/07 פוארסה נגד שאוקי ( לא פורסם) (12.11.09). אין עוררין על כך שהכוונה חשובה לפירוש קיימת בלשון הטקסט החוזי שתוחמת את גבול הפירוש ראה בארגון מגדלי ירקות בעמוד 530,אך יש המייחסים ללשון חוזה שהיא ברורה וחד משמעית משקל שאינו רק גדול, אלא אף מכריע בפרשנות ההסכם. זאת, בפרט כשהיא מתיישבת עם היגיון מסחרי פשוט ראה כב' השופט דנציגר בע"א 5856/06 לוי נגד נורקייט בע"מ, [לא פורסם, 28.1.08). אף ישנה חשיבות לרישומים בכתב יד לרקע הנחה שהצדדים נתנו לה תשומת לב מיוחדת ושהיא משקפת את התכלית שביסוד ההסכם למשל כב' השופט שמגר בעא 84 / 702 יובל גד בעמ נ' מנהל מס שבח מקרקעין מ (4) 802, עמוד 807 (7.1.87). ראה כב' השופט כהן, בעא 75 / 802 שלום ו-אסתר נגר נ' יעקב מרקוס ל (3) 29, עמוד 31(10.5.1976):"כידוע במקרה של סתירה בין חלק מודפס של חוזה ובין חלק הכתוב בכתב-יד, יש להעדיף את החלק הכתוב בכתב-יד, כמשקף את הכוונה האמיתית של הצדדים לחוזה". הפרת ההסכם 31. אשר על כן ולאור ההסכם, אף אם היה ידוע מראש שיעודו להשכרה לעובדים, אסור לפי הוראתו המפורשת היה לבצע במושכר שינויים וצריך היה להותירו במצב סביר למגורים ולהחזיקו במצב זה. 32. מהתשתית שבפני התרשמתי שמצבו של המושכר כיום נובע מאופן החזקתו בידי השוכר משלא הוצגה תשתית לסתור טענה זאת. 33. אוסיף ולאור אופן הצגת הדברים מפי הנתבעת כי ביעוד המושכר למגורי עובדים לא ראיתי לפטור מהחובה להחזיקו במצב תקין .להיפך, עובדת היות הדייר עובד זר שזה מקום מגוריו בארץ, אינה שוללת ציפייה לכך שישהה במוחזק שהינו תקין אף אם אינו חדש זאת נוכח ההסכם שמחייב החזקה תקינה ולא רק החזרתו במצב תקין. 34. בהסכם לא ראיתי בסיס לפטור מתשלום דמי השכירות להיפך לא הונח בפני בסיס מספיק לטענה הנוגעת לזכות להשהות דמי שכירות לרקע פגמים במושכר או לזכות לקיזוז מתוכם. 35. כאמור, לעיל, תשובותיו של נציג הנתבעת בחקירתו הנגדית היו מעורפלות . מעבר לטענה הכללית אין פירוט של סכומים שנגבו מהנתבעת בתקופה זאת, לעומת חיובים בתקופה קודמת שמתיישבים עם צריכת השוכרים לאור פעילותם, ואין מסמכים מתאימים. יש להזכיר שהנטל לשכנע רובץ על מי שמעלה טענתו המהותית לקיזוז. הלכה היא שלהרמת הנטל לא די בטענה סתמית ומעורפלת אלא שנחוץ פרוט ראוי לתשתית שביסודה . ראה למשל כב' השופט שמגר בע"א 92 / 2702 אהרן גינזברג נ' יוסף בן יוסף פ"ד מז (1)540,554) (15.3.93)(להלן:"עניין גינזברג"). השווה משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי כרך א 477-479 (מהדורה חמש עשרה, 2007)]:"טענת קיזוז טעונה פירוט מדוקדק ביותר , הכולל לא רק פרטי סכומים אלא את פרטי היווצרותם. הוא הדין לגבי טענת עיכבון."ראה גם באחרונה כב' השופט י. עמית בע"א 9590/08 גולן נגד רקורדפון ואח ( לא פורסם, 5.8.2010) שבסקירה המתייחסת להחלטת המחוזי אמר: " משלא הועלתה טענת הקיזוז בכתב ההגנה וממילא לא נטענה כדבעי תוך פירוט הסכום והצגת מערכת נתונים מדויקת". "ראה א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי 84מהדורה עשירית, תשס"ט) אגב, בנוגע לתנאים המהותיים לקיזוז ראה בסעיף 53(א) לחוק שהלכה היא שקובע , לגבי החיובים הבאים בגדריה . ראה כב' השופט ברק בעניין ע"א 82 / 377 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ פ"ד מב (2) 725, עמוד 734(20.7.88).( להלן:"עניין התעשייה האוירית") 36.במילים אחרות, קמה הפרה כמובנה בסעיף 1 לחוק התרופות משבוצעה פעילות המנוגדת לחוזה. הפרה זאת בפרט בשים לב למצבו של הנכס עתה, אך גם לאי תשלום דמי שכירות בתקופה האמורה היא הפרה יסודית מוסכמת לאור סעיף 5 להסכם. אך היא גם הפרה יסודית מסתברת כי היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. השווה כבוד השופטת ארבל בעא 03 / 10474. עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ ( לא פורסם) ( 24.11.05). 37. הפרה נותרה בעינה חרף פניות התובע. 38. בנסיבות לעיל אף הוכחה הודעת ביטול שמבטאת באופן ברור וחד משמעי רצון בביטול גמור של החוזה הודעה זו, אף הגיעה לידיעת המפר . סוף דבר 39. אשר על כן, נוכח האמור לעיל הנני מורה לנתבעת לפנות את המושכר. 40. מאחר ועסקינן בפינוי של דירת מגורים, שאין גרים בה עתה יבוצע פינוי ללא דיחוי. 41. הנתבעת תשלם לתובע הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ. פינוי מושכרמקרקעיןשכירותפינוי