קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם אופציה לרכישת דירה: תביעה בענין הפרת הסכם שהוגשה על ידי התובעים, בני הזוג (להלן: "הדר"), כנגד הנתבעת (להלן: "בוקובזה").   הדר טוענים בכתב התביעה, כי בוקובזה הפרה את התחייבותה ההסכמית כלפיהם למכירתה של דירת מגורים בפתח-תקווה. לגירסתם, ניצלה בוקובזה, שלא בהגינות, את נוסח ההסכם שנחתם ביניהם וזאת על מנת לנשלם מזכאותם. בוקובזה, לעומת זאת, טוענת, כי ההסכם לא היה אלא אופציונאלי, ובו הצעה חד צדדית שלא התגבשה לכדי הסכם מחייב. לשיטתה, הותיר בידיה ההסכם את הברירה אם לקבלו, היינו אם למכור את הדירה להדר אם לאו, כאשר סירובה הלגיטימי לקיבולו לא התקבל על דעתם ושלא בצדק. בהגינותה, מדגישה היא, הסכימה זו להשיב להדר את הסכומים שהושקעו על ידם בשינויים שנעשו בדירה במהלך בנייתה.   עובדות המקרה פשוטות בתכלית ומצומצמות בהיקפן ונציגן להלן: א. ביום 6/1/08 התקשרו הדר ובוקובזה בהסכם שכותרתו: "כתב אופציה" (להלן: "הסכם האופציה"). ב. נספחיו של הסכם האופציה כללו את נוסח ההסכם לחתימה (להלן: "ההסכם"), הסכם החלוקה והשיתוף בין בעלי המגרש מיום 20/3/06 (להלן: "הסכם החלוקה"), נסח לשכת רישום המקרקעין, טבלאות ההקצאה והאיזון ותשריט הדירה. ג. במועד ההתקשרות שבין הצדדים היה הבניין בו נמצאה הדירה בשלבי בנייה. ד. במהלך הבנייה בוצעו בדירה שינויים לפי תכנון ספציפי של הדר ואלה נשאו בעלותם הכספית. ה. ביום 13/3/08 הודיעה בוקובזה להדר בכתב, באמצעות בא כוחה, על החלטתה שלא לממש את הסכם האופציה ולהשיב להדר את עלות השקעתם בשינויים בדירה.   המחלוקת בין הצדדים בשאלת הפרתו של הסכם האופציה הינה שאלה משפטית גרידא וזו מתמקדת בהכרעה בדבר תקפותו המשפטית. רוצה לומר, האם מהווה ההסכם שבין הצדדים הצעה חד צדדית מצידם של הדר כלפי בוקובזה שלא התקבלה על ידי האחרונה ולכן איננה מחייבת כטענתה, או שמה המדובר בהסכם מוגמר המחייב את הצדדים.   מפאת חשיבותו של ההסכם להכרעה שבפני, יובא זה להלן ככתבו וכלשונו:   כתב אופציה לרכישת דירה שנערך ונחתם ביום 6 לחודש ינואר 2008   ע"י הקונים X X מרח' אנילביץ 18 בני ברק (להלן ביחד ולחוד: "הקונה")   ביחס לדירת המוכרת: X   (להלן: "המוכר")   הואיל והמוכר הינו הבעלים הרשום של 2669/64704 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש 6716 פתח תקוה (להלן: "החלקה"); והואיל ועל החלקה חלה תב"ע פת/ביהמ"ש/2007/א (להלן: "התב"ע) אשר מכחה הוקצו לבעלי החלקה, ובכללם המוכר, זכויות בעלות במגרש 2104/2 הנמצא ברח' נקר פינת רח' חגין בכפר גנים ג' פתח תקוה, לבניית 18 יחידות מגורים; והואיל ועפ"י הסכם שיתוף שנחתם בין המוכר לבין יתר בעלי הזכויות בחלקה יוחדה למוכר הזכות להירשם כבעלים וכמחזיק הבלעדי של בת 6 חדרים בקומה רביעית (דירה מס' 12) המצויה בבניין הבנוי על החלקה ששטחה בהתאם לתשריט המצורף בזה "נספח א1", וכן מחסן דירתי וחניה אחת לא מקורה (להלן: "הדירה");  והואיל והמוכר, יחד עם יתר בעלי הזכויות בחלקה, התקשר בהסכם עם הקבלן המבצע אבי נמני בע"מ (להלן: "הקבלן") לבניית בית מגורים בן 18 יחידות דיור על המגרש, ובכללם את הדירה נשוא הסכם זה ואת החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לה, בתנאים המפורטים להלן;  והואיל והקונה הציע למוכר, באופן חד צדדי, לרכוש ממנו את הדירה לאחר השלמת בנייתה והיותה ראויה למגורים, בתמורה ובתנאים הקבועים בהסכם זה להלן;   לפיכך מצהירים הצדדים ומתחייב הקונה כדלקמן:  1. מבוא:   1.1. המבוא לכתב אופציה זה ונספחיו מהווים חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו. 1.2. כותרותיו של כתב אופציה זה הינן לצרכי נוחיות והתמצאות בלבד ולא תשמשנה בפירושו.  2. הצהרות המוכר: המוכר מצהיר בזאת כדלקמן: 2.1. הוא הבעלים הרשום של הזכויות בחלקה, כמפורט בנסח רישום המצ"ב "נספח א" וזכויותיו נקיות מכל שעבוד, עיקול וזכות צד ג' כל שהיא, למעט משכנתא דרגה ראשונה לטובת בנק אדנים למשכנתאות בע"מ בגין הסכם ליווי שנחתם בינו - יחד עם יתר בעלי החלקה - לבין הבנק למימון בניית הבניין והדירה, אשר תסולק לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4, ובהתאם להוראות הסכם זה. 2.2. הוא הזכאי להירשם כבעלים של הדירה מכח הסכם השיתוף המצ"ב "נספח ב", ונתקבלו כל אישורי המיסים לרישומו של הסכם השיתוף, שהעתקם מצ"ב "נספח ב-1". המוכר מתחייב לשלם את כל התשלומים החלים עליו מכח הסכם השיתוף.  2.3. עפ"י הסכם הבניה שנחתם בינו לבין הקבלן, יבנה הקבלן עבורו את הדירה ואת החלק היחסי ברכוש המשותף המתייחס אליה ו/או לחלקו היחסי במקרקעין, עפ"י התכנית והמפרט הטכני המצ"ב "נספח ג1-ג2" ויסיים את הבניה עד לחודש פברואר 2008 כנגד תשלום חלקו היחסי בתמורת הקבלן עפ"י הסכם הבניה, במימון עצמי ו/או במימון הבנק המלווה.  2.4. שילם עד היום את כל חלקו בתשלומים לקבלן עפ"י הסכם הבניה, ואין בינו לבין הקבלן כל תביעה ו/או הליכים משפטיים כל שהם.  2.5. אין כל מניעה חוקית ו/או משפטית ו/או אחרת למכירת הדירה לקונה לאחר השלמת בנייתה, והוא מתחייב להסיר כל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות אחרת ככל שיוטלו על הדירה ועל זכויותיו במקרקעין בהקדם האפשרי לאחר שייוודע לו דבר הטלתם.  2.6. אין בחתימתו על כתב אופציה זה משום הענקת אופציה ייחודית לקונה ביחס לדירה ו/או התחייבות מצידו למכירתה, לפיכך הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה עפ"י כתב אופציה זה.  3. האופציה: 3.1. הקונה מציע בזאת למוכר ומתחייב לרכוש את הדירה, תוך שבועיים לאחר קבלת הודעה מהמוכר בדבר השלמת בנייתה והיותה ראויה למגורים - אך לא לפני המועד הקבוע בסעיף 3.4 להלן, כשהיא מושלמת בהתאם לתכניות ולמפרט הטכני, בתמורה של 364,000 $ בשקלים לפי השער היציג שיהיה ידוע במועד שנקבע לכל תשלום. במחיר זה כלול גם מחסן וכן חניה אחת שמיקומה ייקבע לפי מנגנון הבחירה שהוסכם בין כל בעלי הזכויות בהסכם השיתוף.  3.2. התמורה אינה כוללת אגרות בגין חיבור מים, חשמל וגז, אשר ישולמו ע"י הקונה בנפרד לגורמים הרלבנטיים; תשלום בגין אגרות רישום הזכויות ותשריטים לרישום בית משותף וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 1.5% + מע"מ מהתמורה, שישולמו ע"י הקונה לעוה"ד ולגורמי הרישום, לפי הנחיות עוה"ד.  3.3. עם השלמת הבנייה והיות הדירה ראויה למגורים, יחתום הקונה על הסכם רכישה בנוסף המצ"ב (בהשלמות המתבקשות), אשר יכלול תנאי תשלום ומועד מסירת חזקה בדירה, וכן הוראות בדבר בטחונות ורישום הזכויות, ותשלום המיסים החלים על כל צד. הסכם הרכישה ייחתם בתנאי שבעת חתימתו הדירה תהיה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות צד ג' כל שהיא, למעט הערת האזהרה והמשכון לטובת בנק אדנים, אשר יוסרו כנגד תשלום לבנק לפי מכתב כוונות שיומצא ע"י המוכר עובר לחתימת ההסכם. לאחר התשלום ימציא המוכר לקונה מכתב החרגה של הבנק המלווה.  3.4. הודיע המוכר לקונה על השלמת הבניה והקונה לא חתם על הסכם המכר תוך המועד הקבוע בסעיף 3.1 לעיל, תפקע אופציה זו, אך הקונה ישלם למוכר פיצוי הסתמכות מוסכם בסך של 50,000 ₪ אשר עם תשלומו לא תהיה למי מהצדדים כל תביעה ו/או טענה כל שהיא כלפי משנהו. 4. הוראות נוספות: 4.1. המוכר מתחייב לפעול בשקידה וביעילות להשלמת הבנייה עפ"י התכניות והמפרט, לשאת בכל התשלומים לקבלן באופן שהבנייה תושלם בהתאם לתכניות ולמפרט הטכני ובמועדים הקבועים בהסכם הבניה.  4.2. הקונה יהא רשאי להמציא למוכר תכניות אדריכליות לביצוע שינויים ו/או תוספות בדירה, לפי בחירתו ובהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הבניה. עלויות השינויים ו/או התוספות ישולמו ע"י הקונה ישירות לקבלן. במידה והקונה לא יממש את האופציה כאמור, יישארו השינויים ו/או התוספות רכושו של המוכר והקונה לא יהא זכאי להחזר כל שהוא בגינם.  4.3. הקונה לא יהיה רשאי להמחות ו/או להעביר את האופציה לאחר ו/או לאחרים.  4.4. כל הודעה עפ"י הסכם זה, לרבות הודעת המימוש, תישלח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לכתובות הצדדים המפורטות במבוא להסכם זה.   ולראיה באו הצדדים על החתום: (-) (-) המוכר הקונה   הדר טוענים, כי הסכם האופציה משקף קיומה של גמירות דעת מלאה הנלמדת ממנגנון הרכישה שבו בחרו הצדדים להשתמש, כמו גם טיב החיובים שנטלו על עצמם והמושגים הסמנטיים בהם נקבו.   בוקובזה, לעומת זאת, טוענת בסיכומיה, כי הסכם האופציה אינו משקף את גמירות הדעת הנדרשת לשם הכרה בתוקפו המחייב של הסכם , כנדרש בחוק.   לשיטתה, מלמד נוסח הסכם האופציה על קיומה של התחייבות חד צדדית מצידם של הדר וכנגדה ברירתה שלה לפיה בחרה שלא לקבל את התחייבותם של הדר. מה גם, שאלה לא עמדו כלל בחובתם להודיע על מימוש האופציה מצידם כנדרש בהסכם האופציה.     את יתדותיה, מבקשת בוקובזה לעגן בפסיקה ובספרות המלומדים בתחום המיסוי, מהם מבקשת זו ללמוד על ההכרה בהסכמי האופציה כלגיטימיים בהיבט של תכנון הקטנת חבות המס.  הימנעותם של שלטונות המס מלראות בהסכמים, שנועדו להפחתת חבות המס, כהסכמי מכר מהווה מבחינתה הוכחה נוספת לשלילת מעמדו של הסכם האופציה כהסכם מחייב.    ואכן, טענותיה של בוקובזה מתיישבות לכאורה היטב עם המסגרת הפורמלית של ההתקשרות בין הצדדים: הסכם האופציה מוכתר בכותרת הנכונה, היינו "כתב האופציה". במבוא להסכם האופציה נרשם, כי: "והואיל והקונה הציע למוכר, באופן חד צדדי, לרכוש ממנו את הדירה לאחר השלמת בנייתה...". בסעיף 2.6 להסכם האופציה צויין, כי: "אין בחתימת על כתב אופציה זה משום הענקת אופציה ייחודית לקונה ביחס לדירה ו/או התחייבות מצידו למכירתה". להסכם האופציה צורף הסכם רכישה נפרד לפי המודל המוכר של חוזי האופציה.    בהיבט זה של הדברים, אכן נראות טענותיה של בוקובזה כמשכנעות למדי, אלא שלדעתי בכך אין להסתפק. בהכרעה מסוג זה, נכון להתייחס לא רק למאפיינים הפורמאליים של העיסקה, אלא דווקא לאלה המהותיים. חובה זו נלמדת מתוך המסורת המשפטית עליה אנו אמונים, השואפת תמיד לחשוף את המיהות של העיסקה יותר מאשר את הכותרות, שכן אלה עלולות להטעות. ליחס שבין הכותרות לבין התוכן, ראה את דבריו של כבוד השופט ברק בספרו "פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה" (עמודים 317-319), וכן את דבריו של כבוד השופט חיים כהן בע"א 315/64 הנהלת הסוכנות היהודית נגד אברמוב, פ"ד יח(4), עמוד 319. חוזה האופציה הקלסי כולל אמנם שני חוזים - ראשי ומישני - החוזה המישני (שהוא חוזה מושלם) הוא החוזה העוסק במנגנון הקובע את כניסתו לתוקף של החוזה הראשי בתנאי ההצעה וקיבולה (שהוא חוזה שטרם נוצר). החוזה העיקרי קובע את תנאיה המהותיים של ההתקשרות. במקרה שלנו, מהווה, לכאורה, הסכם האופציה את ההסכם המישני ואילו ההסכם הראשי הוא ההסכם. אלא, שעיון בהסכם האופציה ובהסכם מלמד, כי הסכם האופציה אינו מוגבל למנגנון מימוש הברירה ולמעשה אין הוא עוסק בו כלל ועיקר. יתרה מכך. לא זו בלבד שהסכם האופציה אינו מתייחס כלל למנגנון הברירה, (למעט מילים סתמיות ולאקוניות בדבר היעדר חובתו של המוכר למכור את הדירה, להן לא הייתי מייחסת משמעות ), אלא שלתוכו הוערו הוראות מהותיות האופייניות יותר להסכם הראשי. מכל מקום המתודה של הסכם האופציה בכללותו אינה עולה בקנה אחד עם קיומו של מנגנון הברירה החיוני כל כך להכרה בחוזה ככזה המשקף התחייבות או הצעה חד צדדית מצד אחד וברירת קיום לצד לצד האחר כטענת בוקובזה. אדגים את התרשמותי זו מתוך הוראות ההסכם עצמו המגדיר את שלבי ההתקשרות: הקונה מציע ומתחייב לרכוש את הדירה - סעיף 3.1. המוכר מצהיר, כי אין כל מניעה לא משפטית ולא אחרת למכירת הדירה לאחר השלמת בנייתה - סעיף 2.5. 3. המוכר מתחייב להסיר כל שעבוד על הדירה ועל הזכויות במקרקעין - אם יוטלו - סעיף 2.5. 4. המוכר מתחייב לפעול בשקידה וביעילות להשלמת הבניה על פי התוכניות - סעיף 4.1. 5. המוכר מתחייב לעמוד בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם הבניה בינו לבין הקבלן - סעיף 4.1. 6. הקונה רשאי להמציא למוכר תכניות אדריכליות לשינויים בדירה - סעיף 4.2. 7. השלמת הבניה תלווה בהודעת המוכר על השלמתה - סעיף 3.1. 8. הודעת המוכר על השלמת הבנייה מחייבת את חתימתו של הקונה על הסכם הרכישה בנוסח ההסכם שצורף בתוך שבועיים מיום משלוח ההודעה - סעיף 3.1. רצף זה של הוראות משקף, לדעתי, לא רק קיומה של הצעה, אלא גם את קיבולה. רושם זה ניכר מטיב ומאופי ההתחייבויות שנטלה על עצמה בוקובזה בהסכם האופציה כמפורט לעיל. הייתי אומרת, כי על אף המסגרת הפורמאלית, לתוכה נוצק הסכם האופציה, הנחזה להיראות ככזה שנוסד ל"איכלוסו" של חוזה משני של ברירה, בפועל משקף הסכם האופציה ( על פי הפרמטרים אותם מניתי לעיל) את קיומם של ההצעה והקיבול. במקרה כזה, לדעתי, יש ליתן משקל יתר לתוכן האמיתי על פני ה"אביזרים", היינו, הכותרות וההכרזות. העדפה מסוג זה מתבקשת מתוך השיטה הנוהגת בדיני הפרשנות לטקטסים החקיקתיים, כמו גם לאלה שהם בגדר מסמכים מהמשפט הפרטי. בכך הנני להסתמך על הדברים הנאמרים בסיפרו של כבוד השופט ברק "פרשנות במשפט - החוזה" (עמודים 41-42) ופסק הדין בעניין ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נגד עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1), עמוד 282. כותרתו של הסכם האופציה איננה מלמדת דבר וחצי דבר על תכנו האמיתי המשקף מערכת של התחייבויות מורכבת למדי , שאיננה מותירה מקום רב לספק בדבר קיומן של יסודות הקיבול. זאת ועוד. בעוד שהדגש בחוזה האופציה מושם על קיומה של ברירה אמיתית, שניתנת לאחד הצדדים לקיבול החוזה העיקרי, הרי בהסכם האופציה דנן, כבר כלולות הוראות השייכות לחוזה העיקרי ומהן ניתן להסיק, כי הצדדים כבר "יצאו לדרכם החוזית" ללא ברירת מילוט. תימוכין נוסף למסקנתי בדבר קיומו של קיבול הוא, כי בהסכם האופציה לא נכללו הוראות החוזות והמסדירות תרחיש (אפשרי) שאכן ארע בפועל ביחס לגורל ההשקעות של הדר שהיתה חיונית לו הוקנתה לבוקובזה זכות הברירה כפי טענתם. בוקובזה אמנם הסכימה להשיב להדר את עלויות השינוי לאחר ביצוען, אולם היא עשתה זאת, כהגדרתה היא, באופן "וולונטרי". לולא זאת, מכירה גם בוקובזה בכך שהסכם האופציה לא הסדיר מצב כזה, הגם שלשיטתה הוא היה צפוי. בכך מוחלשת מאוד עמדתה הפרשנית למידת תוקפו של הסכם האופציה. מכל מקום, הצעה וקיבול, אין די בהם, אלא אם הם מסויימים דיים ויש בהם כדי ללמד על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. גמירות הדעת שהיא התוכן והמשמעות של ההצעה והקיבול, הינה מושג סובסטנטיבי הנלמד לא מתוך הכותרות של הסעיפים ולא מתוך השימוש המגמתי בביטויים אלה ואחרים, כמו אלה הנקובים בסעיף 2.6, אלא מתוך תוכנם המהותי של הדברים. לדעתי, כולל הסכם האופציה את כל התנאים הנדרשים מבחינת המסויימות של ההתקשרות ובהם כמיכלול יש כדי לשקף קיומה של גמירות דעת. כך נלמדים מתוך הסכם האופציה מהות העיסקה (מכירת הזכויות בדירה), זיהויים המלא של הצדדים, מקור זכויותיה של המוכרת (סעיף 2.2 להצהרות המוכר), זיהויה המלא והמדוייק של היחידה הנמכרת (הואיל מספר 1 במבוא), תמורת הנכס (364,000 דולר סעיף 3.1), תנאי ההצמדה של התשלום, הסדרים לנושא הסרת הערת האזהרה והמשכון לבנק אדנים (סעיף 3.3) וכן תנאי התשלום של האגרות (סעיף 3.2). עם זאת , לא נקבעו בו פרטים בדבר מועד מסירתה של הדירה שהותנה במועד סיום הבניה, כן לא נקבעו ההוראות המלאות בדבר הבטחונות, רישום הזכויות ותשלום המיסים החלים על כל צד. נקבע, כי הצדדים יחתמו על נוסח ההסכם שצורף ובו נכללו הוראות מלאות לגבי תנאי התשלום, תשלום המיסים ומועד רישומה של הערת האזהרה. גם אם נתעלם מהפרטים שהושלמו בהסכם עדיין קיימים בהסכם האופציה כל הפרטים המהווים את ה"גרעין הקשה" של חוזה מחייב. הפרטים החסרים, הינם כאלה הניתנים להשלמה ללא כל קושי בהתאם למבחנים שנקבעו בחוק ובפסיקה ואלה הם כוונת הצדדים מפורשת או מכללא, נוהג בין הצדדים, נוהג כללי, חוק ופרשנות. דברים אלה לקוחים מתוך פסיקת בית המשפט העליון שהנה פסיקה מחייבת ומנחה כאחת בפסק הדין בעניין ע"א 3102/95 י.כהן נגד ש.כהן ואח' פ"ד מט(5) 739. לפי דעתי, מהווה מיכלול התנאים המוסכמים בכתב האופציה מסויימות מספקת לצורך הרושם בדבר קיומה של גמירות דעת שנוצרה בין הצדדים לגיבושה של עיסקה מלאה ומחייבת. ציינתי לעיל, כי הביטויים הלאקוניים המועטים המצויינים בכתב האופציה עליהם מסתמכת בוקובזה אינם אלא בבחינת מס שפתיים שאינו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים ונוסחם אינו עולה בקנה אחד עם רוח הדברים כפי שהיא עולה מן הכתובים. עוד אציין בשולי הדברים , כי פרק הזמן שחלף מאז חתימת הסכם האופציה ועד למועד שבו הושלם הבניין היה קצר מאד (כחודשיים ימים ) - לעובדה זו השלכה דו-כיוונית: הן לחיזוק הרושם בדבר כוונת הצדדים וציפייתם להשלמה קרובה של העיסקה והן לשיעור הנזק שנגרם להדר. בחלק זה של ההכרעה ראיתי בכך תמיכה נוספת לגישה הרואה את העיסקה כמוגמרת כבר בשלב חתימת הסכם האופציה . אשר לטענות ההגנה הנוגעות לעמדתן של רשויות המיסוי, סבורני כי העובדה לפיה "אופציית מוכר" איננה מהווה מכירה לפי חוק מס שבח, איננה רלוונטית להכרעה כאן. נזכור, כי השאלה שבפני היתה , באם מדובר כלל בעיסקת אופציה . לאחר שקבעתי, כי אין זו אלא, עיסקה רגילה לכל דבר ועניין ממילא אין להחלטות רשות המס כל נפקות כאן.    אשר על כן ולנוכח הנימוקים והשיקולים שפורטו לעיל מתקבל חלקה של התביעה בעניין קיומה של הפרה מצד הנתבעת כלפי התובעים . לאור זאת נתכנס לדיון בשאלת קביעת מתווה ההכרעה לשאלת גובה הפיצוי .חוזההסכם אופציהאופציהמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה