העברת זכויות של דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת זכויות של דייר מוגן ללא ידיעת המשכיר:

זוהי תביעה למתן פסק דין המצהיר על בטלות הסכם להעברת זכויות מוגנות בנכס מקרקעין, להורות על פינוי הנתבעים הימנו ולחייבם בתשלום דמי שימוש ודמי נזק בגין חזקתם בו שלא כדין.

הנסיבות
1. התובעים, האחים דוידוף והגב' הגין, הינם הבעלים הרשומים, במושעא, של 3/4 מזכויות הבעלות בחלקה 144 בגוש 7084, המצוייה ברח' הרצל 110 בתל אביב, עליה בנוי מבנה חד קומתי (להלן: "החלקה" ו – "המבנה" – בהתאמה).
המבנה כולל שתי חנויות. האחת, זו המצוייה ברוח הצפונית של המבנה, המושכרת בשכירות מוגנת לדייר מר יודלביץ, בה הוא מפעיל מסגריה. השנייה, חנות ומחסן הצמוד לה, המצויים ברוח הדרומית של המבנה, ואשר שטחם הכולל הינו 170 מ"ר (להלן: "החנות והמחסן" או "המושכר").

2. הנתבעת 1, הגב אפרתי (להלן: "אפרתי"), הייתה – עד לשנת 1996 – הבעלים של 1/4 מהזכויות בחלקה. בנוסף לזכויות הבעלות, החזיקה הגב' אפרתי במושכר יחד עם בעלה המנוח, כדיירת מוגנת – זאת על פי חוזה שכירות משנת 1980 (להלן: "חוזה השכירות המוגנת").
המושכר שימש את אפרתי ובעלה כבית מסחר לרהיטים.

3. בחודש 1/98 השכירה אפרתי את המושכר, בשכירות משנה, לנתבעים 2 ו-3 תמורת תשלום דמי שכירות חופשיים בסך השווה ל–2,500$ (להלן: "שכירות המשנה"). האחרונים הפעילו במושכר עסק לממכר רהיטים.
יצויין, כי השכרת המשנה נעשתה בידיעת התובעים ובהרשאתם, זאת כנגד תשלום חלקם בדמי השכירות החופשיים (27%) בנוסף לדמי השכירות המוגנים המשולמים להם על ידי אפרתי (להלן: " הסכם ההרשאה").

4. עוד קודם לשכירת המושכר כאמור, רכשו הנתבעים בשנת 1996 את זכויות הבעלות של אפרתי בחלקה, בחלקים שווים בינותם. מִני אז, נותרה אפרתי אך בעלת זכויות הדיירות המוגנת במושכר.

5. זאת לדעת, כי בשנת 1998, במסגרתה של תובענה שהתנהלה, בין הנתבע 3 (שייקרא להלן: "לוי") ואחיו המנוח לבין הנתבע 4, בבית המשפט המחוזי בתל אביב (בש"א 200539/98) (להלן: "ההליך בבית המשפט המחוזי"), מסר לוי לנתבע 4 את החזקה במחסן, כיחידה נפרדת, בו עושה האחרון שימוש למכירת ריהוט משרדי.

6. עוד יש לידע, לשלמות התמונה העובדתית, כי ביום 14/10/03 הגישה אפרתי כנגד הנתבעים 2-4 תביעה בבית משפט זה (ת.א. 60251/03), בה עתרה לפינויים של האחרונים מהמושכר ולתשלום חוב דמי שכירות בגין שכירות המשנה (להלן: "תביעת הפינוי").
במסגרתה של תביעת הפינוי הגיעו לוי ואפרתי להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 14/11/05, לפיו רכש לוי את זכויות הדיירות המוגנת במושכר תמורת תשלום חלקה של אפרתי בדמי המפתח, בסך השווה ל-97,750$ (להלן: "הסכם הפשרה" ו-"המכירה" – בהתאמה).
יצויין, כי תביעת הפינוי כנגד הנתבעים 2 ו-4, נמחקה בהסכמה.

העתירה וטענות הצדדים
7. בכתב התביעה טענו התובעים, כי הסכם הפשרה הושג במרמה ובכחש בלא הסכמתם ובניגוד לדין, כך שדינו בטלות.
לשיטת התובעים, העברת זכויות הדיירות המוגנת של אפרתי ללוי, שבבסיס הסכם הפשרה,
נעשתה בלא ידיעתם ובלא הסכמתם תוך הונאת בית המשפט, עת הוסתר הימנו היותם בעלים במושעא, של 3/4 מזכויות הבעלות במושכר.
התובעים – כך לטענתם – חפצים ברכישת זכויותיה המוגנות של אפרתי במושכר והחזרת החזקה בו לידיהם.
עוד טענו התובעים כי אפרתי הפרה את הסכם ההרשאה עת חדלה מלשלם, למן חודש אוגוסט 2003, את מלוא חלקם בשכירות המשנה, ובגין כך הודיעו לאחרונה על ביטולו.
על בסיס הנטען, עתרו התובעים בתביעתם ליתן פסק דין המצהיר כי עיסקת המכירה, שבבסיס הסכם הפשרה, בטלה והינה חסרת תוקף משפטי. כפועל יוצא יש להורות על פינויים של הנתבעים, כולם, מהמושכר.
עוד עתרו התובעים, לחייב הנתבעים בתשלום חוב דמי השכירות בגין שכירות המשנה (9,550$), ולשלם להם את חלקם בדמי השכירות החופשיים אותם שילם הנתבע 4, למן שנת 1999, בגין שכירת המחסן אשר הוסב, שלא כדין, על ידי לוי, לחנות נוספת (78,000$).
לחילופין, טענו התובעים, כי הינם זכאים לחלקם בדמי המפתח (28,725$) המהווים 40% מדמי המפתח ששולמו לאפרתי, ולפיצוי כספי בגין שלילת זכותם, שלא כדין, להחזרת החזקה במושכר לידיהם (250,000 ₪).

8. בכתב הגנתו טען לוי, בשמו ובשם אפרתי, כי התביעה משוללת יסוד ודינה להידחות. לשיטתו, הוא קיבל הסכמתה המוקדמת של התובעת 4 (שתיקרא להלן: הגין") לביצוע המכירה ואף יידע את חתנו של התובע 1 מר יצחק מטמון (להלן: "מטמון") על קיומו של הסכם הפשרה.
לשיטת לוי, עובר לרכישת זכויותיה של אפרתי במושכר, הוא קיבל את הסכמת הגין בעל פה למכירה, ועל בסיס הסכמה זו גובש הסכם הפשרה.
לוי הביע הסכמתו לשלם לתובעים את חלקם בדמי המפתח (28,725$) ובלבד שהאחרונים יוותרו על חלקם בדמי השכירות החופשיים על פי הסכם ההרשאה.
לוי הכחיש קיומו של חוב דמי שכירות חופשיים בגין השכרת המשנה וטען כי אלה שולמו לתובעים במלואם ובמועד.
עוד טען לוי כי התובעים ידעו על השכרת המחסן - לאחר שיפוצו והסבתו לחנות - לנתבע 4 כבר בשנת 1998, והוסיף וטען כי דמי השכירות אותם משלם האחרון הינם בסך 358 ₪ בלבד.
לבסוף טען לוי כי התובעים, או מי מהם, לא ביטל מעולם את הסכם ההרשאה כך שהשכרת המשנה שרירה וקיימת.

9. הנתבע 2 (להלן: "אלוני") עתר בכתב הגנתו לסלק התובענה כנגדו על הסף.
לשיטת אלוני, הגם שהוא היה צד לשכירת המושכר בשכירות משנה, הרי שלמן שנת 2001 הוא איננו מחזיק במושכר וכי הארכת שכירות המשנה נעשתה עם לוי לבדו. עוד טען אלוני כי על אף היותו הבעלים של 1/8 מהזכויות בחלקה, הוא לא נהנה משכר הדירה ששולמו לאפרתי בגין השכרת המשנה, כך שאין בסיס לחייבו בתשלום סכום כלשהו בגין שכירות המשנה.
אלוני הוסיף וטען כי אין לו "יד ורגל" בכריתתו של הסכם הפשרה וכי הוא עצמו מתנגד – כבעלים במושעא – להעברת זכויות אפרתי ללוי. על דבר הסכם הפשרה – כך לאלוני – נודע לו אך מקריאת כתב התביעה דנן.
לטענת אלוני, לא זו בלבד שאין הוא חב לתובעים סכום כלשהו אלא שהוא זכאי, כבעל 1/8 הזכויות במושכר, ל-12.5% מדמי המפתח ששולמו לאפרתי, כמו גם להחזר כספי בסך 10,000$ ששולמו לאחרונה בשנת 1996, בגין עיסקת "נפל" לרכישת זכויותיה המוגנות במושכר.
לבסוף הכחיש אלוני כי נתן הסכמתו לכניסת הנתבע 4 למושכר וטען כי הדבר נעשה על ידי לוי על דעת עצמו ובלא הרשאתו.

10. הנתבע 4 טען לחוסר יריבות בינו לבין התובעים. לטענתו, הוא ואישתו היו דיירים מוגנים של לוי בחנות סמוכה המצוייה ברח' הרצל 108, תל אביב. בעקבות תביעת פינוי שניהל נגדו לוי, ובמסגרתו של ההליך בבית המשפט המחוזי - הוא קיבל לחזקתו את החנות (המחסן) כדיור חליפי – זמני, בגינה הוא משלם ללוי דמי שכירות מוגנים.
טוען, איפוא, הנתבע 4 כי שהייתו במושכר הינה כדין שכן החנות נמסרה לו על פי החלטת בית המשפט המחוזי, כך שאין יריבות בינו לבין התובעים.

השאלות שבמחלוקת וההכרעה
11. המחלוקת בתיק זה תוכרע על בסיס שלוש השאלות שלהלן –
א. תוקפו של הסכם הפשרה ותוצאותיו המשפטיות במידה והוא נעדר תוקף כלפי התובעים.
ב. זכות התובעים לפינוי הנתבעים, או מי מהם, מהמושכר.
ג. הזכאים התובעים לסעדים הכספיים להם הם עותרים בתביעתם.

12. טרם בחינת השאלות דלעיל לגופן, יש להסיר מדרכנו טענה מקדמית אותה העלה בא כוחו של לוי בסיכומי טענותיו – בה לא מצאתי ממש. לשיטת ב"כ לוי, מן הדין להורות על מחיקתה של התביעה על הסף, בהעדר יפויי כוח מה"ה דוידוף למר מטמון לייצגם בתביעה דנן. גלל כן, כך לב"כ לוי, יש להורות, כאמור, על מחיקת התובענה.
אודה ולא אבוש, לא הבינותי אל נכון טענה זו.
ב"כ התובעים, עוה"ד קירשנבוים הצהיר, חזור והצהר (ראו למשל סיכומי התשובה מטעם התובעים) כי התובעים 1 + 2 חתמו בפניו על יפויי כוח המסמיכו לייצגם בתביעה דנן. לא זו בלבד, אלא שהתובע חתם על יפויי כוח גם בשם אחותו, התובעת 3, שהינה תושבת ארה"ב.
בנסיבות אלו, נפלאת ממני טענת ב"כ לוי כי יש להורות על מחיקתה של התביעה בשל העדר יפויי כוח למר מטמון, שכן הגשתה של התביעה אינה נסמכת על הרשאה ממטמון כלל ועיקר.
משהסרנו מדרכנו הטענה המקדמית הנ"ל פתוחה בפנינו הדרך לדון בשאלות דלעיל לגופן.

הסכם הפשרה – תוקפו
המסגרת הנורמטיבית
13. דייר סטטוטורי, החוסה בצילו של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), זכאי להחזיק ולהשתמש בנכס מקרקעין שהושכר לו, כל ימי חייו וכל זמן שלא ניתן כנגדו פסק דין לפינויו מהמושכר.
דייר כאמור, איננו עומד בפני סכנת פינוי אלא אם כן נשתכללה כנגדו עילת פינוי מאלו המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או בגין נטישת המושכר, שהיא עילת פינוי יציר הפסיקה [ראו: ע"א 977/91, 3505, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758].
הסבתן של זכויות דיירות מוגנת של דייר מוגן, יכול ותיעשה על דרך הורשתן לאחר מותו לבת זוג, לילדיו ולקרוביו האחרים (סעיפים 20-27 לחוק).
אף בעודו בחיים רשאי דייר מוגן להעביר זכויותיו לאחרים ובלבד שהדבר ייעשה במסגרת הוראות חוק הגנת הדייר, קרי: על דרך מתן הצהרות של דייר יוצא ודייר מוצע (סעיפים
85-95), או באמצעות משלוח הצהרה לבעל הבית על נכונותו של הדייר לפנות המושכר (סעיפים 101-104).
מהו, איפוא, הדין עת עושה הדייר המוגן דין לעצמו ומעביר את זכויותיו במושכר (זכות השכירות, החזקה והשימוש) שלא בהתאם להוראות החוק ובלא הסכמת בעל הבית?
בכגון דא, מאבד הדייר המוגן את זכויותיו במושכר ובעל הבית זכאי להחזיר את החזקה בו לידיו.
וכך סוכמה ההלכה על ידי המלומד ד. בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 153 – "דייר נוטש מוסיף לשמור על חזקתו בדירה לפיו דיני הקניין, למרות שחדל להחזיק בה כבדירת מגוריו, ולפיכך בעל הבית איננו יכול להחזיר לעצמו את החזקה אלא מכוחו של פסק פינוי ... אולם חובה זו של התדיינות עם הדייר - שנטש איננה חלה לאחר שהדייר העביר את חזקתו במושכר לאדם אחר בלא הסכמת בעל הבית. בנסיבות כאלה שוב לא יהיה הדייר – שנטש בעל דין הכרחי מכיוון שחזקתו פקעה גם על פי דיני הקניין ולא רק על פי דיני הגנת הדייר. לדייר הנוטש לא נשארה בדירה זכות כלשהי, ומשום כך ייצא בעל הבית ידי חובתו אם יפתח בהליכים אך ורק נגד מי שקיבל את החזקה מהדייר שנטש [ע"א (ת"א) 464/60 פס"מ כ"ו 225] (ההדגשות שלי – ח.ט.).
נמצא, איפוא, כי דייר אשר העביר את החזקה במושכר לאחרים, שלא על פי דעתו והסכמתו של בעל הבית, מאבד את זכויותיו במושכר ולא נשארו לו עוד כל זכויות בו.
קל וחומר בן בנו של קל וחומר, כאשר הדייר מעביר את זכות השכירות שלו לאחרים בלא לקבל מראש ובמפורש את הסכמתו של בעל הבית.
משבוצעה העברה אסורה כאמור, רשאי בעל הבית לנקוט באחת משתי הדרכים הבאות: לנקוט בהליכי פינוי וסילוק יד כנגד המחזיק החדש – הנעבר, או לחילופין לתבוע מהדייר ו/או הנעבר את חלקו בדמי המפתח.
וכך מורה אותנו סעיף 107 לחוק הגנת הדייר שכותרתו "העברת מושכר ללא הסכמת בעל הבית" – "העביר דייר לאדם אחר את החזקה במושכר ... באופן שבעל הבית רשאי לתבוע את סילוק ידו של אותו אדם מן המושכר, רשאי בעל הבית, כחילופין לתביעה לסילוק יד, לתבוע מהדייר ומאותו אדם, משניהם יחד ומכל אחד לחוד, חלקו בדמי המפתח שהיו עשויים להינתן בעד המושכר".
נמצאנו למדים מהאמור לעיל כי העברת זכויותיו של דייר מוגן לאדם אחר, בלא שניתנה להעברה זו הסכמת בעל הבית, אין לה תוקף כלפי הבעלים של הנכס, ולא זו בלבד אלא שהדייר המוגן מאבד את זכויותיו בו, ולבעל הבית קמה עילת פינוי כנגד הנעבר.

14. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. שאלת תוקפו של הסכם הפשרה כלפי התובעים תוכרע בתשובה לשאלה האם – אם לאו – ניתנה הסכמתם להעברת זכויותיה של אפרתי במושכר ללוי.
אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה כי מחומר הראיות עולה בעליל כי לא ניתנה הסכמת התובעים להעברת זכויות אפרתי ללוי, לא מלכתחילה ואף לא בדיעבד.
נבהיר דברינו.

ההיבט העובדתי – ראייתי
15. בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען לוי כי הוא קיבל את הסכמתה של הגין בעל פה לרכישת זכות הדיירות המוגנת במושכר, עוד טרם חתימתו של הסכם הפשרה וכלשונו: "אני בעצמי ביקרתי בביתה של הנתבעת 4, הגב' אסתר הגין, והיא נתנה לי הסכמתה בעל פה לעניין הסכם הפשרה, ואטען כי אם לא הייתה נותנת לי הסכמה והייתה מתנגדת לכך שיגובש הסכם פשרה, כי אז הייתה דואגת לטפל בעניין.
לפיכך, התובעת יודעה בעניין ומשבחרה ליתן הסכמתה בעל פה, הרי שאין לה ו/או לתובעים אלא להלין על עצמם" (סעיף 17 לנ/1).
בתצהיר העדות הראשית מטעמה (סעיף 10.4 לת/2) הכחישה הגין את טענת לוי בדבר הסכמתה למכירת זכויות אפרתי במושכר והצהירה כי "התובעים אינם מסכימים ומעולם לא הסכימו למכירת זכויות הנתבעת 1 כדיירת מוגנת בחנות לנתבע 3 והינם חפצים לרכוש לעצמם זכות זו ..." (ההדגשות במקור – ח.ט.).
אומר כבר עתה, כי אין אני נותן אמון בגירסת לוי והיא נדחית על ידי מכל וכל. לא זו בלבד שאין כל היגיון בטענתו בדבר "הסכמה בעל פה" שניתנה על ידי הגין, אלא שמחומר הראיות עולה כי לא נתקבלה הסכמה כזו.

16. בחקירתו הנגדית שב לוי וטען כי "הגברת הגין נתנה הסכמתה להסכם הפשרה. הייתי אצלה בבנייני דוד, נכנסתי לביתה והסברתי לה את זה" (פרוטוקול מיום 23/11/01 שורה 1). משנשאל לוי על ידי בית המשפט "אם כך פני הדברים, למה לא החתמת אותה על הסכם?" השיב הלה בזו הלשון – " ...אני אמרתי לגברת הגין שאני לא הולך להיות דייר מוגן ולשלול ממנה שכר דירה" (ההדגשה שלי – ח.ט.). ומשנשאל לוי בשנית מדוע לא החתים את מטמון והגין על הסכמה כאמור, השיב הלה – " ... כי אני הסתפקתי בזה שהיא אמרה לי – שאול, תמשיך להיות אני סומכת עליך". ובהמשך – "הם הסכימו להסכם הפשרה. לא החתמתי אותם כי קיבלתי את זה בעל פה והסתפקתי בזה" (שם, שורות
4-11).
לא זו בלבד שלא ניתן כל הסבר הגיוני, מניח את הדעת, על מה ועל שום מה הסתפק מר לוי בהסכמת הגין בעל פה, אלא שתשובתו לשאלה כה פשוטה בוששה לבוא, כאשר בית המשפט חזר פעם אחר פעם מדוע לא הוחתמו הגב' הגין ומטמון על הסכמתם להעברת זכות הדיירות המוגנת מאפרתי אליו.
גם תשובתו הראשונה לשאלת בית המשפט מוזרה היא שכן הלה השיב – "אני אמרתי לגברת הגין שאני לא הולך להיות דייר מוגן ...". אם כך טען לוי בפניה, הכיצד קיבל הסכמתה של הגין למכירה? תמהני!
בנוהג שבעולם, אדם מן היישוב, המבקש לעשות עסקה בהיקף משמעותי, כדוגמת מקרה דנן, הדבר נעשה בריש גלי ובחתימת בעל העניין. לוי העיד על עצמו כי הינו בעל מקרקעין, ואף ביצע עסקת קומבינציה בחלקה הסמוכה (רח' הרצל 108), בגינה נאלץ ליתן לנתבע 4 דיור חילופי – הלא הוא המחסן שהוסב לחנות.
אין אני מעלה על דעתי כי הנתבע 4, איש נדל"ן ותיק ומנוסה, יסתפק באמירה בעלמא, בעל פה. לו ניתנה הסכמה כנטען על ידו, ברי לכל בר בי רב כי הוא היה מעלה זאת עלי כתב.
כך או כך, בהעדר מסמך בכתב המצביע על הסכמה כאמור, טענת לוי נותרה כאמירה בעלמא שאין לסמוך עליה כלל ועיקר.
בהעדר ראייה אובייקטיבית כלשהי המצביעה על הסכמת הגין לרכישת הזכויות על פי הסכם הפשרה, אין מנוס מלקבל את גירסת הגין – כאמת – עת הכחישה מתן הסכמתה למכירה (סעיף 10.4 לת/1).
בחקירתה הנגדית שבה הגין וטענה כי "פעם ראשונה שנודע לנו שנעשתה עסקה כזאת זה כשעורך דין קירשנבאום סיפר לנו. לא ידענו דבר על מהלך כזה, מעולם לא עלתה שאלה אם רוצים למכור לאדון לוי את זכות הדיירות המוגנת" (פרוטוקול מיום 21/9/08 שורות
9-11).
עדותה של הגין הייתה אמינה עלי ולא מצאתי טעם וסיבה –בהעדר ראייה לסתור – שלא להעדיף את גירסתה על פני גירסת לוי, חסרת ההיגיון.

17. כך גם אמורים הדברים – וביתר שאת – באשר לטענת לוי כי מטמון ידוע ידע, עובר לחתימת הסכם הפשרה, על רכישתה הצפוייה של זכות הדיירות המוגנת.
בחקירתו הנגדית, הגדיל לוי עשות עת טען כי "מסמך הסכם הפשרה נוסח בין בעלי הדין ובין נציג הבעלים מטמון". דא עקא, כי טענה זו נעדרת מתצהיר העדות הראשית מטעם לוי. הפכתי פעם אחר פעם בתצהיר ולא מצאתי – אף לא ברמז – כי מר מטמון היה שותף בניסוח ובהכנת הסכם הפשרה . טענה זו הועלתה לראשונה בחקירה הנגדית מה שמלמד על גירסה חדשה מזו שהועלתה על ידו בתצהיר העדות הראשית.
זאת ועוד זאת. עיון בתצהירו של מר לוי מלמד כי האחרון לא טען, כלל ועיקר, כי ניתנה הסכמת מטמון לביצוע העברת זכויות אפרתי אליו. כל שטען לוי הוא כי "התובעים ידעו על התביעה, על הדיונים במסגרתה ובכלל זה על הסכם הפשרה שגובש ואף נתנו הסכמתם לגיבוש ההסכם" (סעיף 14 לנ/1). ובהמשך "עצם העובדה שבחרו התובעים שלא להשתתף בדיוני התביעה על אף שידעו על קיומם, מהווה הוכחה שהם הסכימו להליכים או שלא היה להם עניין לקחת חלק בהם – ובין כה וכה הטענות לא צריכות להיות מושמעות כלפיי" (סעיף 18 סיפא לנ/1).
ולבסוף מצהיר לוי "אני, באופן אישי, הודעתי לתובעת 4, הגב' אסתר הגין, ואף למר מטמון על הפשרה ועל כן טענתם כי"הופתענו" לגלות על הפשרה אינה נכונה".
לא בכדי, עוטף מר לוי את הצהרותיו במלל בלתי בהיר. תחת אשר יטען כי מר מטמון נתן הסכמתו להעברת הזכויות – כפי שטען כלפי גב' הגין – ביכר לטעון כי מטמון נתן הסכמתו "לגיבוש ההסכם" וכי אי השתתפותם בדיוני התביעה " ... מהווה הוכחה שהם הסכימו להליכים ...".
כך או כך, בהעדר ראייה כלשהי להוכחת הסכמת מטמון להעברת הזכויות שבבסיס הסכם הפשרה, אין מנוס מלדחות טענת לוי על קיומה של הסכמה שכזו. מטמון הכחיש נחרצות את טענת לוי וטען כי "פעם ראשונה שנודע לנו שנעשתה עסקה כזאת זה שעורך הדין קירשבנאום סיפר לנו. לא ידענו דבר על מהלך כזה, מעולם לא עלתה שאלה אם הם רוצים למכור לאדון לוי את זכות הדיירות המוגנת" (פרוטוקול מיום 21/9/08 עמ' 12). משנדרש לוי להתייחס להכחשתו של מטמון השיב הלה "הוא משקר אני אומר שהוא משקר והוא ידע והוכחנו בבית משפט שהוא קיבל מכתבים שיש דיון משפטי לפני הפשרה" (שם, שם).
תשובתו של לוי נפלאת היא בעיניי. העובדה שמטמון ידע על ההליכים המתנהלים במסגרת תביעת הפינוי אין בה כדי ללמד, כלל ועיקר, על ידיעתו על כריתת הסכם הפשרה, ואין צריך לומר שאין בידיעה כאמור כדי ללמד על הסכמתו להעברת הזכויות.

18. נמצא מהאמור עד הנה, כי לוי לא השכיל להוכיח, אף לא לכאורה, כי ניתנה על ידי מי מהתובעים הסכמתם להעברת זכויות הדיירות המוגנת מאפרתי ללוי. בהעדר הוכחה כאמור ולנוכח הכחשת הגין ומטמון דבר מתן הסכמתם למכירה – אין לקבל את עדותו היחידה של לוי שכן "הכלל הוא כי נטל השכנוע להוכחת טענה מסויימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט ... על בעל הדין לשכנע את בית המשפט בקיום אותן העובדות בהן מותנית התוצאה המשפטית הנובעת מן ההלכה שהוא מסתמך עליה" [ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל, מ"ז(5) 681].
משלא עלה בידי לוי להרים את נטל השכנוע המוטל עליו יש " ... להכריע את הדין לרעת הצד הנושא בנטל השכנוע" (י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1537).
למעלה מן הצריך אוסיף ואומר כי מנוסח הסכם הפשרה ניתן ללמוד כי התובעים, או מי מהם, לא נתנו הסכמתם לעסקת המכירה, שכן לוי התחייב לשפות את אפרתי " ... בגין כל הוצאה ו/או תשלום ו/או חבות שתישא בה ... ו/או בגין כל תביעה ו/או דרישה ו/או הליך שיינקטו כנגדה על ידי הבעלים הנוספים של הנכס ... " (סעיף 4.1 להסכם הפשרה נספח ו' לת/2).
אמור מעתה: אם אומנם קיבל לוי הסכמת הבעלים להסכם הפשרה, הכיצד זה התעורר הצורך בסעיף שיפוי זה במקרה של הגשת תביעה מצד מי מבעלי הנכס? תמהני!
כך או כך, בהעדר הוכחה בדבר ידיעת התובעים באשר למכירת הזכויות עובר לחתימת הסכם הפשרה, ואין צריך לומר מתן הסכמתם למכירה – אני קובע כי לא ניתנה הסכמה כאמור והעברת זכויות אפרתי במושכר ללוי נעשתה שלא כדין ובלא שנתקבלה הסכמת התובעים למכירה.

הנפקות המשפטית מהעדר הסכמה למכירה
19. משבאנו לכלל מסקנה כי התובעים לא נתנו הסכמתם למכירת זכויות אפרתי (הדיירות המוגנת) ללוי, אין מנוס מלקבוע כי אין להסכם הפשרה כל תוקף משפטי כלפי התובעים וכי לוי איננו דייר מוגן במושכר, חרף תשלום חלקה של אפרתי בדמי המפתח.
לא זו אף זו. כפי שהבהרנו לעיל (סעיף 13), בעצם העברת זכויות הדיירות המוגנת על ידי אפרתי ללוי, איבדה הראשונה את זכויותיה במושכר וזכות החזקה כמו גם זכות השכירות המוגנת " ... פקעה גם על פי דיני הקניין ולא רק על פי דיני הגנת הדייר ...".
למעלה מן המידה אוסיף ואומר כי העברת זכות השכירות המוגנת על ידי אפרתי ללוי מהווה, כשלעצמה, עילה לפינוייה מהמושכר מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הקובע כי תקום לבעל הבית עילת פינוי באם "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".
על מנת שתקום עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) הנ"ל, על בעל הבית להוכיח שלושה תנאים מצטברים. (א) תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר, מעשה או מחדל (ב) תנאי זה הופר על ידי הדייר (ג) ההפרה מעניקה לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.
בענייננו, סעיף 5 לחוזה השכירות (נספח ב' לנ/1) קובע כי "השוכר מתחייב לא למסור ולא להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר ... מבלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
סעיף 19 לחוזה השכירות קובע כי "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה ... אזי יחשב ... חוזה זה בטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ...".
משהוכח בעליל כי אפרתי הפרה את חוזה השכירות עקב מכירת זכויות הדיירות המוגנת ללוי, הרי שבהעדר הסכמה להעברה האמורה, קמה לתובעים עילת פינוי כנגדה.
בחתימתה על הסכם הפשרה והעברת זכויותיה במושכר ללוי בלא הסכמת התובעים, איבדה אפרתי את זכויותיה במושכר כך שזכות הדיירות המוגנת שהייתה לה אבדה ופסה מן העולם. ממילא וכפועל יוצא, לוי לא רכש זכות כלשהי על פי הסכם הפשרה.
משנמצא, כי אין תוקף משפטי להסכם הפשרה, ברי כי פסק הדין מיום 14/11/05, אשר נתן לו תוקף – בטל אף הוא וכך אני אומנם מורה.


סילוק ידי הנתבעים מהמושכר
20. המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד המחזיק בהם שלא כדין, הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע לאמור – "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".
"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה לה" [ראה: ע.א. 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג(4) 353, 354].
כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק יד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לעניין זה קובע סעיף 30 לפקודה כי "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".
ההלכה הפסוקה קבעה בהקשר זה כי: " ... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום ... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ..." [ראה ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי ואח', פ"ד ל"א(3) 455].
נמצא, כי בעל מקרקעין יוצא ידי חובתו בהוכחת בעלותו במקרקעין, או אז נטל ההוכחה עובר על כתפי הנתבע, להוכיח זכותו החוקית לחזקה בהם.

21. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.
בעלותם של התובעים במושכר (3/4) אינה מוטלת בספק לנוכח נסח הרישום המעיד כזאת (נספח א' לת/1).
על הנתבעים או מי מהם המחזיקים במושכר מוטל הנטל להוכיח זכותם החוקית להמשיך ולהחזיק בו בניגוד לרצון הבעלים. האם השכילו הנתבעים להוכיח קיומה של זכות כלשהי לה כפופה זכות הבעלות של התובעים? סבורני כי לא עלתה בידם כזאת.

זכות לוי לחזקה
22. קבענו לעיל כי עם חתימתו של הסכם הפשרה והעברת זכויות הדיירות המוגנת מאפרתי ללוי, איבדה הראשונה את זכויותיה במושכר ולא זו בלבד אלא שהעברה כאמור מהווה נטישת המושכר, באופן המקים כנגדה עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.
עוד קבענו לעיל כי בהעדר הסכמת התובעים, העברת הזכויות ללוי נעדרת תוקף משפטי מחייב ככול שהיא נוגעת לזכויות התובעים במושכר, כך שלוי לא רכש מעמד של דייר מוגן בו.

23. משנמצא, כי לוי איננו דייר מוגן במושכר – חרף כריתתו של הסכם הפשרה – אין מנוס מלקבוע, כפועל יוצא, כי הסכם ההרשאה על פיו הושכר המושכר ללוי ואלוני בשכירות משנה – בטל ועבר מן העולם.
כזכור, בחודש 1/98 השכירה אפרתי ללוי ואלוני את המושכר, בשכירות משנה, תמורת התחייבות לתשלום דמי שכירות חופשיים בסך בש"ח השווה ל-2,500$ (נספח ג' לנ/1).
שכירות המשנה התבססה על הרשאת התובעים ל"השכרת חנות הרהיטים בה הינה מחזיקה כדיירת מוגנת – בשכירות משנה חופשית מהגנת הדייר וזאת כנגד תשלום בסך 27% מדמי השכירות החופשיים ליתר (3/4) בעלי המבנה וזאת בנוסף לתשלום דמי השכירות המוגנים המשולמים על ידה ..." (סעיף 6.2 לת/2) (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
כך גם עולה מפורשות מההואיל הראשון להסכם שכירות המשנה הקובע כך – "הואיל והמשכיר הינו המחזיק כדין כדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר בחנות ובמחסן ברח' הרצל 110, תל אביב (להלן: "המושכר"), ורשאי הוא להשכיר את המושכר".
נמצאנו למדים, כי זכותה של אפרתי להשכיר המושכר בשכירות משנה, נסמכת על היותה דיירת מוגנת בו. משאיבדה אפרתי, כאמור, את זכות הדיירות המוגנת במושכר, ברי כי אין עוד בידה הזכות להמשיך ולהשכירו בשכירות משנה – ושכירות זו באה אף היא לקיצה.
"שוכר המשנה צריך להיות ער לכך שזכותו אינה מקורית, היא נגזרת משל השוכר הראשי והיא עשוייה להיפגע כאשר הלה אינו מקיים את התחייבויותיו כלפי הבעלים. דומה כי על פי הדין הקיים שוכר המשנה לא יוכל למנוע מהבעלים לבטל את השכירות הראשית בשל ההפרה" [ד"ר ש. לרנר, שכירות נכסים, עמ' 211; וראו גם י. ויסמן, דיני קניין החזקה והשימוש, עמ' 406].
הנה כי כן, ביטולה של השכירות הראשית גורר אחריו, מינה וביה, את פקיעתה של שכירות המשנה.
ובענייננו, פקיעת זכות הדיירות המוגנת של אפרתי במושכר (השכירות הראשית) מפקיעה, ממילא וכפועל יוצא, את זכות שכירות המשנה של לוי ואלוני בו, וכתב התביעה גופו מהווה הודעה על ביטולה [השוו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת ומדרש חסידים, פ"ד ל"א(3) 210].

24. אוסיף עוד ואומר, למעלה מן הדרוש, כי לוי הפר את הסכם שכירות המשנה הפרות רבות ויסודיות, אשר הקימו לתובעים עילה לביטולו – עוד טרם פקיעתו, כאמור.
בסעיף 11(א) להסכם שכירות המשנה (נספח ג' לת/1) התחייב שוכר המשנה "לא למסור, לא להעביר ולא להשכיר את המושכר או חלק ממנו, וכן לא להרשות למישהו להשתמש במושכר או בחלק ממנו, וכן לא להעניק למישהו זכות של בר רשות במושכר".
עוד התחייב שוכר המשנה "לא להכניס במושכר כל שינוי או תוספת מכל סוג שהוא מבלי לקבל את הסכמת המשכיר בכתב ומראש" [שם, סעיף 11(ג)].
נתברר כי לוי הפר את הוראות ההסכם באופן שיטתי. את האסור התיר ואת שהתחייב לא לבצע בלא הסכמת המשכיר, ביצע על דעת עצמו.
מחומר הראיות עולה כי לוי הפריד את המחסן מהחנות, כאשר זה היווה חלק הימנה (ראו עדות אלוני, פרוטוקול מיום 8/1/09 עמ' 10), ואף הגדיל עשות עת הרחיב המחסן על חשבון שטח החצר. וכך מעיד הנתבע 4, בחקירתו הנגדית – "החנות הייתה 35 מ"ר, מר שאול לוי פלש לחצר, יש שם עוד 22 מ"ר, או 25 מ"ר. הוא בנה, גידר. שטח החנות הוא קרוב ל-80 מ"ר, 35 מ"ר קדימה, 25 מטר פלש לחצר" (שם, עמ' 12).
הנה כי כן, לוי הפר בצורה בוטה את הסכם שכירות המשנה [סעיף 11(ג) שבו] עת ביצע שינויים משמעותיים במחסן, תוך ביצוע בנייה מסיבית אשר הכפילה את שטחו. לא זו אף זו. לוי החליטה על דעת עצמו – ובלא שיקבל מראש ובכתב את הסכמת אפרתי או מי מהתובעים – לשכן במחסן לאחר שיפוצו והרחבתו את הנתבע 4, זאת כמבנה חילופי לזה בו החזיק כדייר מוגן, אשר היה בבעלות לוי ואחיו ז"ל.
ואם לא די באמור לעיל נתברר במהלך שמיעת הראיות כי מר לוי איננו מחזיק בחנות (להבדיל מהמחסן) כלל ועיקר, אלא העביר את החזקה והשימוש בה לידי חברת לורדס רהיטים בע"מ שהינה בבעלות רעייתו רותי. וכך מעיד לוי "יש הבדל בין לורד עם ד' בסוף ללורדס ... אתה מטעה. זה נסגר לפני 11 שנה. החברה הזאת עובדת כמה שנים טובות. היא בחנות שם בעצם עובדת כמעט 10 שנים מאז שלקחתנו את החנות. החברה עובדת 6 שנים" (פרוטוקול מיום 23/11/08 עמ' 16).
אמור מעתה: שנים הרבה טרם פקיעתו של הסכם שכירות המשנה, כאמור, הפר לוי את ההסכם חזור והפר עת העביר את השכירות לאחרים שלא על דעת הבעלים ואף ביצע בו פעולות שיפוץ ובנייה בניגוד להוראות ההסכם.
הפועל היוצא מהאמור הוא, כי אף אם הסכם שכירות המשנה היה שריר וקיים – מה שאינו – זכאים היו התובעים לבטלו בשל הפרתו הבוטה על ידי לוי משל "לית דין ולית דיין".

25. מהאמור והמקובץ לעיל עולה כי לוי לא השכיל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית איזו שהיא על פיה זכאי הוא להמשיך ולהחזיק במושכר. הוא לא רכש מעמד של דייר מוגן בו ושכירות המשנה בטלה ועברה מן העולם עם פקיעתה של זכות הדיירות המוגנת של אפרתי במושכר. אין, איפוא, מנוס מלהורות על פינויו של לוי מהמושכר והחזרת החזקה בו לידי התובעים.
אגב אורחא ייאמר, כי לוי לא טען לזכות חזקה במושכר בשל היותו בעלים במושעא (1/4) בחלקה (סעיף 31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). טענה זו לא בא זִכרה בכתבי הטענות של לוי, לא בתצהירי העדות הראשית מטעמו ואף לא נטען כזאת בסיכומיו.
בנסיבות אלו מנועים אנו מלדון בטענה האמורה מיוזמתנו, שכן שאלת השותפות בבעלות בחלקה והנגזרת הימנה לא הועלתה לדיון כלל ועיקר (ראו: ע"א 1270/02 עיריית רמת גן נ' מנחמי בוני מגדלי דוד בע"מ, פ"ד נ"ח(2) 7, בעמ' 10-11; א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שמינית, בעמ' 91, ודברי כב' השופט י. מלץ בע"א 496/89 סאלם סלאמה אל-קאלא נ' אוניברסיטת בן גוריון, פ"ד מ"ה(4) 343, בעמ/ 347-348].



זכות הנתבע 4 לחזקה
26. כזכור, הנתבע 4 (שייקרא להלן: "אורן") ורעייתו, היו דיירים מוגנים בחנות שבבעלות לוי ואחיו ז"ל, אשר הייתה מצוייה בבניין סמוך למושכר ברח' הרצל 108, תל אביב (להלן: "החנות הסמוכה").
במסגרתו של ההליך בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכם פשרה ביום 11/8/98, אשר קיבל תוקף של החלטה בו ביום, לפיה אורן ורעייתו יפונו מהחנות הסמוכה וישוכנו זמנית במושכר, עד אשר ייבנה הבניין החדש תחת זה הקיים שנועד להריסה (ראו: נספח א' לתצהיר אורן, נ/3).
לטענת אורן, הוא פעל בתום לב בהתבסס על הצהרת לוי והחלטת בית המשפט המחוזי, ולא ידע כלל ועיקר כי הנכס איננו בבעלות האחים לוי, עד להגשת תביעת הפינוי שהוגשה על ידי אפרתי אף כנגדו.
עוד טען אורן להעדר יריבות בינו לבין התובעים שכן הוא לא שכר מהתובעים את החנות החלופית (המחסן), לא התחייב כלפיהם התחייבות כלשהי, כך שאין כל עילה לפנותו הימנה.
צר לי, אך אין בטענות אורן, בנסיבות האמורות, כדי לעמוד לו בפני עתירת התובעים לפינויו מהמושכר.
במה דברים אמורים.

27. מקובלת עלי לחלוטין טענת אורן כי הוא פעל בתום לב עת הוצע לו המחסן (שהוסב לחנות) כמבנה חילופי לחנות הסמוכה, וכי הוא לא ידע כי זה איננו בבעלות לוי ואחיו המנוח.
גירסה זו של אורן נתמכת, ללא סייג, מעדותו של לוי בחקירתו הנגדית. לוי נשאל בחקירתו על ידי ב"כ אורן האם " ... פרט לפרוטוקול ולהסדר זה יש הסכם נסתר בינך לבין מר אורן?", והלה השיב " ...לא" ובהמשך נשאל מר לוי "האם באיזושהי קונסטלציה מר אורן נדרש למישהו אחר מהבעלים כדי לקבל את החנות? והלה השיב "על ידי לא נדרש מר אורן לפנות למי מבעלי הבניין או לגברת בתיה אפרתי. על ידי אף אחד הוא לא נדרש" (פרוטוקול מיום 23/11/08 עמ' 18).
אף מפרוטוקול הדיון בהליך בבית המשפט המחוזי (נספח א' לנ/3) עולה, כי לוי נמנע מליידע את בית המשפט (כב' השופטת ה. גרסטל) כי הוא איננו הבעלים של החנות החילופית ו/או כי הוא זכאי למסור את השימוש במחסן (המשופץ) לידי אורן ורעייתו.

דא עקא, כי אין באמור כדי להעמיד לאורן זכות כלשהי להמשיך ולהחזיק במושכר בניגוד לרצון הבעלים (התובעים).
כפי שהבהרנו לעיל, זכות התובעים לסילוק ידי אורן מהמחסן נסמכת על בעלותם בחלקה ובמבנה וככאלה זכאים הם לסלק ידי המחזיק בהם שלא כדין (סעיף 16 לחוק המקרקעין וסעיף 29 לפקודת הנזיקין).
על אורן מוטל איפוא הנטל להוכיח זכותו להמשיך ולהחזיק במחסן בניגון לרצון התובעים.
משקבענו לעיל, כי שכירות המשנה באה לקיצה עם פקיעת זכויותיה של אפרתי במושכר, ממילא הרשות שניתנה לאורן על ידי לוי להשתמש במחסן בהסתמך על שכירות המשנה, בטלה אף היא.
תום לִבו של אורן, כאמור, אין בו כדי להקים לו זכות להמשיך ולהחזיק במושכר בהעדר זכות ללוי לחזקה בו.
טענת אורן להעדר יריבות בינו לבין התובעים, היא הנותנת שאין לו לאורן זכות חוקית כלשהי, שזכות הבעלות שלהם במושכר כפופה לה.
התוצאה היא, איפוא, כי דין תביעת התובעים לסילוק ידו של אורן מהמושכר – להתקבל.

חזקת אלוני ואפרתי
28. בכתב הגנתו כמו גם בתצהיר העדות הראשית מטעמו, טען אלוני כי הוא איננו מחזיק במושכר החל משנת 2001 ואילך, חרף העובדה כי הוא ולוי שכרו את המושכר בשכירות משנה. טענה זו של מר אלוני מוכחת בעליל מהנספחים להסכם השכירות (מוצג במ/2) בהם מצהירים לוי ואפרתי כי "חוזה השכירות יהיה בין הגברת אפרתי בתיה, להלן בעלת הנכס, לבין מר לוי שאול, השוכר".
אף לוי בחקירתו הנגדית אישר כי אלוני " ... יצא מהחוזה משנת 2000" וכי " ... מ-2001 הוא כבר לא חלק מהעניין".
נוכח האמור, ומאחר ולוי איננו מחזיק במושכר ואיננו טוען לזכות חזקה בו, אין צורך במתן הוראה אופרטיבית לסילוק ידו הימנו.
כך גם אמורים הדברים באשר לאפרתי. זו נטשה את המושכר ואף התיימרה להעביר את זכות השכירות המוגנת ללוי, באופן אשר הפקיע את זכויותיה בו.
עם זאת, לנוכח העובדה כי זו הייתה דיירת מוגנת במושכר ולאור טענת לוי כי הוא מחזיק במושכר מכוחה, בהתאם להסכם הפשרה – יש ליתן אף כנגדה פסק דין לפינוייה מהמושכר.

הסעדים הכספיים
29. משבאנו לכלל מסקנה כי העברת הזכויות במושכר כמו גם החזקה בו לידי לוי נעשתה ללא הסכמת התובעים ושלא בידיעתם – יש להחיל על מקרה דנן את הוראת סעיף 107 לחוק הגנת הדייר המצוטט לעיל.
העברת זכויות דיירות מוגנת שלא על דעת בעל הבית מקנה לבעל הבית שני סעדים חילופיים. סילוק ידו של המחזיק – הרוכש מהמושכר, או לקבלת חלקו בדמי המפתח. משבחרו התובעים לעתור לסעד של סילוק ידי לוי (כמו גם אורן) מהמושכר ומשזו נעתרה, ברי כי התובעים אינם זכאים לחלקם בדמי המפתח (28,725$) כמו גם לפיצויים בגין שלילת זכותם להחזרת המושכר לידיהם (250,000 ₪).

אשר לדמי השכירות להם עותרים התובעים בתביעתם, אף זו דינה להידחות, שכן האחרונים לא השכילו להוכיח כי לא שולם להם מלוא חלקם בדמי השכירות החופשיים (27%) בהתאם להסכם שכירות המשנה.
בתצהיר העדות הראשית טענה הגין כי אפרתי הפרה את הסכם ההרשאה עת נמנעה מלשלם את מלוא חלקם בדמי השכירות (סעיף 9.1 לת/2) ובשל כך זכאים התובעים לדמי שכירות חודשיים בשיעור של 3/4 מסך של 1,300$ בגין השכרת המחסן לאורן (סעיף 17 לת/2).
דא עקא, כי לבד מטענה בעלמא, לא הניחו התובעים תשתית ראייתית לאי תשלום כאמור, כמו גם לטענתם – שנזרקה לחלל האולם – כי אורן שילם ללוי דמי שכירות, בסך 1,300$ לחודש בגין המחסן.
התובעים לא השכילו, כאמור, להוכיח – אף לא בראשית ראייה – כי דמי השכירות החופשיים לא שולמו להם במלואם, ולא זו בלבד אלא שהצהרת מטמון לפיה הוא מסתמך על פנקס קבלות (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 21/9/08) נותרה כטענה גרידא.
בחקירתו הצהיר מטמון כי "יש לי פנקס קבלות שכל האמור בסעיף 9.1 נסמך עליו" (שם, שם). דא עקא, כי פנקס זה לא הוצג לא במהלך שמיעת הראיות ואף לא בשלב שלאחר שמיעתן.
אשר לטענה בדבר דמי שכירות ששולמו ללוי על ידי אורן (1,300$) אף זו נסתרה, שכן אורן העיד – ועדותו לא נסתרה – כי הוא משלם ללוי מִדי חודש דמי שכירות מוגנים, כפי ששולם על ידם בגין החנות הסמוכה (סעיף 7 לנ/3).
משלא השכילו התובעים להוכיח זכותם לדמי שכירות חופשיים מאלה שהיו זכאים על פי הסכם ההרשאה – אין מנוס מלדחות עתירתם לסעד זה.

ההודעה לצד ג'
30. בהודעה לצד השלישי (כנגד מר לוי) טען אורן כי במידה ויחוייב בתשלום כלשהו בתביעה העיקרית הרי שלוי " ... אחראי כלפיו לשיפוי ולהשתתפות בגין הסכומים שיחוייב בהם, אם במידה שיחוייב לשלם לתובעים, עקב השימוש בנכס המקרקעין הידוע כחלקה 144 בוגש 7084" (סעיף 2 להודעה).
נוכח מסקנתי דלעיל, לפיה התובעים אינם זכאים לתשלום כלשהו בגין דמי שכירות או בגין חלקם בדמי מפתח – ממילא ומאליו ברור כי דין ההודעה להידחות.
לנוכח התנהלות לוי בהליך בבית המשפט המחוזי שבמסגרתו העמיד לאורן את המחסן כמבנה חילופי לחנות הסמוכה, ומשצאתי כי אורן נקלע בתום לב ושלא בטובתו להליך דנן – איני מוצא כי יש לחייבו בהוצאות חרף דחיית ההודעה לצד ג'.

התוצאה
31. לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –
א. אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים 1, 3 ו-4 מהמושכר, המתואר בסעיף 1 לפסק הדין, והחזרת החזקה בו לידי התובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.
על מנת לאפשר לנתבעים 3 ו-4 להתארגן במקום אחר, מעכב ביצוע הפינוי ב-60 יום מהיום.
ב. העתירה לסעדים הכספיים – נדחית.
ג. ההודעה לצד השלישי – נדחית בהעדר חיוב כספי כנגד הנתבע 4.
ד. אני מחייב הנתבע 3 (מר לוי) לשלם לתובעים את אגרת המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
האגרה תישא הצמדה וריבית חוקית מיום הוצאתה ואילו שכר הטרחה יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון