העברת מסמכים ע''י הלקוח לעורך דין לצורך רישום זכויות

על עורך הדין לפעול במקצועיות ובמיומנות לרישום נכס מקרקעין על שם רוכשו, ברם, משהקונה אינו מעביר לעורך הדין אישורי התשלומים המוטלים על הקונה בהתאם לחוזה, אינו מוסר בידיו תשריט כנדרש לעניין רישום צו בית משותף, אינו מסיר הערה בדבר קיום משכנתא הרובצת על הנכס, אין לאל ידו לבצע הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכש הדירה. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי העברת מסמכים ע''י הלקוח לעורך דין לצורך רישום זכויות: 1. זוהי תביעה שעניינה טענה לרשלנות מקצועית כנגד עורך דין אשר הוגשה על סך של 375,175 ₪. רקע עובדתי 2. התובעת רכשה דירה בת שני חדרים ברחוב סוקולוב 4 בחולון מקבלן, על פי חוזה מיום 13.4.81, בסכום של 240,000 ₪. (להלן: "הדירה"; "החוזה"). 3. הקבלן והתובעת שכרו שרותיו של הנתבע, עורך דין במקצועו, על מנת לערוך חוזה הרכישה, לרבות למטרת העברת סכומי כסף לקבלן ולרישום הדירה על שמה של התובעת. 4. לטענתה, הנתבע התרשל בתפקידו בכך שהעביר כספים לקבלן שלא על פי האמור בחוזה ושלא על פי הנחיותיה. כן התעכב ברישום דירתה על שמה, דבר שהיסב לה נזקים כלכליים ואישיים כבדים. 5. הנתבע טוען טענה מקדמית בדבר התיישנות התביעה שכן מעת חתימת החוזה ועד הגשת התביעה חלפו כשני עשורים. 6. הנתבע גורס כי לא ייצגה בהליך רכישת הדירה וכי זו היתה מיוצגת על ידי עורך דין אחר. 7. כן טוען הוא כי מוכן היה לרשום הדירה על שם התובעת וכן לגרום לרישום הבית בו דרו ארבעה דיירים על שמם ולרשום צו בית משותף, אך הדיירים, בהם התובעת, לא מסרו בידיו האישורים המתאימים לביצוע הדבר. 8. מכיוון שחלפו כ - 20 שנה מעת האירועים אליהם התייחסה התובעת, אף לא נהיר לו מה עמדת חברות הביטוח אשר בטחו אותו, להן שלח הודעת צד שלישי. 9. שתי חברות הביטוח המהוות צדדים שלישיים, כופרות בקיומו של כיסוי ביטוחי לאירועים שנזכרו בכתב התביעה מחמת העדר הודעה במועד על האירוע נשוא התביעה. ראיות הצדדים ראיות התובעת 10. התובעת, גב' נאווה צדוק, העידה בתצהירו ת/1 כי ביום 13.4.81 חתמה על חוזה לרכישת דירה בת שני חדרים אשר בנה הקבלן מר אריה כדורי במסגרת פרוייקט בן 4 דירות על בניין קיים. (להלן: "הפרוייקט"; "הקבלן"). 11. הקבלן הפנה אותה אל הנתבע, עו"ד שמעון חזן, אשר אותו הכירה מעבודתה כאחראית על מחלקת מט"ח בבנק הבינלאומי ברחוב סוקולוב בחולון. 12. הקבלן הפנה אותה אל הנתבע על מנת לחתום במשרדו על חוזה הרכישה. 13. בחוזה נאמר, בין השאר, כי חל עליה תשלום שכר טרחה לנתבע בשיעור של 2% מערך הדירה, ולפיכך סברה כי הנתבע מייצג אף אותה. 14. כן גורסת היא כי הנתבע ניסה להחתים אותה על חוזה הסותר את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה -1974. (להלן: חוק "מכר דירות"). 15. לאחר חתימת החוזה, התברר לה כי הקבלן אינו אמין, לא רשום בפנקס הקבלנים וכי מצוי היה בקשיים כלכליים, דברים מפניהם לא הזהירה הנתבע. 16. מסירת החזקה בדירה נעשתה בחודש יוני שנת 1985, באיחור של כשלוש שנים ממועד המסירה בהתאם לחוזה, כשרק בחודש יולי 1989 בוצע בה חיבור למונה מים. 17. בגין חובות הקבלן ובהתייחס למיסים שרבצו על הבניין, הוטלו עיקולים על הדירות, והדיירים התאגדו לתשלום חובות הקבלן למשרדי מס הכנסה ולמס רכוש אשר שולמו ביום 31.12.91 וזאת על מנת לקדם רישום הדירות על שמם. 18. כן דאגו להשגת "טופס 4" ולהכנת תשריט שיאפשר רישום הבית כבית משותף, דבר שהיה, לדידה, באחריות הנתבע, לרבות רישום הדירות על שם הקונים. 19. בשנת 1992 מסרו הדיירים לנתבע אישורי העירייה, אישור פקיד השומה, אישר מס שבח, אישור על ביצוע תשלומים ויפוי כח מטעם הקבלן והדיירים. 20. הנתבע לא יידעה כי הוטלו על הדירה עיקולים ע"י עיריית חולון וכן ע"י נושים של הקבלן, דבר שהיה ידוע לו מתוקף ייצוגו את הקבלן. 21. בשנים 1995-1996 ניסתה למכור דירתה אך עקב העדר רישומה על שמה נרתעו קונים פוטנציאליים מן הרכישה, וערכה אף ירד, לטיעונה, בשוק הנדל"ן. 22. רק בחודש מאי 1997 פנה הנתבע לדיירים לקבלת הסכמתם לתיקון צו בית משותף ולרישום הבית על פי צו בית משותף לאחר התיקון. 23. על מנת לקדם הרישום של הדירה על שמה פנתה לעו"ד א. מקובסקי לטיפולו, כן פנתה לדיירי הבניין וקיבלה מהם יפוי כח כדי שתוכל לפנות לרשויות בשמם לביצוע הסרת העיקולים ולרישום הבית כבית משותף. 24. בפעולות אלה השקיעה זמן רב, ומחדש אפריל 1996 ועד לרישום הדירה, אשר התבצע בחודש יולי 1999, נאלצה לנצל, לגרסתה, 68.45 ימי חופשה מעבודתה. 25. כתוצאה ממחדלי הנתבע, טוענת התובעת לנזקים הבאים: א. ירידת ערך דירתה ב - 57,000 דולר על פי חוות דעת אשר נערכה ע"י השמאי מר בעז ברזילי. ב. תשלום שכר לשמאי - 3,902 ₪. ג. הפסד 68.45 ימי חופשה לפי תעריף של 52.32 ₪ לשעה - 30,441 ₪. 26. כן סבלה מנזקים נוספים כמפורט על ידה: א. עגמת נפש - 50,000 ₪ - עקב התגוררות בדירה קטנה, מחניקה, בה לא יכולה היתה לארח חברים ובני משפחה. ב. סבל ממחלת עור מ - 1985 הקרויה Alopecia Areata הגורמת להתקרחות ולפריחה בפנים. לעמדתה, המחלה הינה תוצאה של המתח הנפשי בו היתה שרויה עקב התמשכות עניין רישום הדירה. בגין ההחמרה במחלה דורשת היא פיצוי בסך של 65,000 ₪. 27. התובעת הגישה מטעמה חוות דעת המומחה שמאי המקרקעין מר ברזילי בועז, המוצג ת/2, מיום 5.5.99 על פיה, על יסוד בדיקותיו, נגרמה ירידת ערך לדירה בשנת 1999 ב -16,000 דולר. 28. כן ציין כי ייתכן לזקוף נזק נוסף בסך של 15,000 דולרים נוספים בעקבות עיכוב במכירת הדירה והמיתון בענף הנדל"ן. ראיות הנתבע 29. בפתח טענותיו, טוען הנתבע להתיישנות התביעה, מחמת חלוף כ - 20 שנה מעת חתימת החוזה ועד להגשת התביעה, ופרק מיוחד יוקדש לטענה זו בפתח הכרעתי, לרבות אזכור החלטות שכבר ניתנו בנדון בערכאות נוספות. 30. בתצהיר עדותו הראשית נ/1 העיד הנתבע כי בשנת 1981 ייצג את הקבלן מר כדורי אריה ובמסגרת זו ערך ביום 13.4.81 חוזה מכר בין התובעת לקבלן. 31. הצדדים התחייבו בחוזה למסור לו הטיפול ברישום הדירה על שם התובעת וליתן לו כל ההצהרות, הבקשות והמסמכים הדרושים לכך ולשלם הסכומים שתשלומם חל עליה, במטרה לאפשר לו הכנת התיק בלשכת רישום המקרקעין. 32. הצדדים לא קיימו ההתחייבויות אשר נטלו על עצמם ומשכך לא היה ביכולתו לבצע את רישום הדירה. 33. לעמדתו, ייצג רק את הקבלן, התובעת לא חתמה על יפוי כח המייפה כוחו לייצגה בעסקה מול הקבלן ולדידו שכר הטרחה שגבה ממנה אינו הופכה להיות מיוצגת על ידו. 34. בשלב חתימת החוזה לא ידוע היה אם הקבלן אינו רשום בפנקס הקבלנים, אם אינו אמין או מצוי בקשיים כלכליים. 35. לדידו, מסר לה כל מידע רלבנטי אשר היה מצוי בידו, ופעל להבטחת השקעתה ע"י רישום הערת אזהרה על שמה. על כן, לעמדתו, אין מחלוקת כי אכן מילא את חובתו כלפי התובעת וכל שארע לאחר מכן לא נגרם ע"י מעשה או מחדל שלו. 36. עוד, לדבריו, על פי הקבוע בסעיף 9 לחוזה הרי שכל ההוצאות והמיסים הקשורים בהעברת הבעלות לקונה, לרבות שכר טרחה בשיעור 2%, ישולמו ע"י הקונה בלבד. כן עליו להשתתף בהוצאות ובמיסים הכרוכים ברישום הבית כבית משותף. 37. בחוזה צויין בסעיף 8 א' לו כי באפשרות הקונה להסתייע בעורך דין מטעמו - אולם לא ברור אם התובעת עשתה כן. 38. הקבלן והתובעת התרשלו, לדידו, בהמצאת מסמכי התשתית לרישום הבעלות ולרישום הבית כבית משותף שכן לא המציאו לו אישורי מס רכוש, טופס 50 (ג'), אישורי עירייה ותשריט רישום בית משותף, כנדרש על פי דרישות לשכת המפקח על רישום המקרקעין. 39. כמו כן, על הדירה הוטלו עיקולים ושעבודים וכן רבצה משכנתא, ובטרם הוסרו אלה ובטרם המציאה אישור ייחוד דירות אחרות שעליהן יחולו העיקולים, לא ניתן היה לרשום הדירה על שמה. 40. ביטול המשכנתא על שם התובעת נעשה רק ביום 17.6.97 ואילו הסרת העיקולים נעשתה רק בשנת 1999. 41. לגישתו, אין מקום לדרוש ממנו הסרת העיקולים, המצאת תשריט מהנדס ומימונו של זה, תשלום לרשות מס ההכנסה ולמשרדי מס רכוש וכן תשלומי עירייה שונים אשר חלו על הצדדים. 42. עם זאת, עזר לדיירים לרשום צו הבית כנמנה על פנקס הבתים המשותפים, וזאת עשה ללא קבלת שכר כלל. 43. התובעת עצמה ודיירי הבניין כתבו מכתב מיום 26.12.94 כי האחראי לעיכוב הרישום הינו הקבלן בעוד שהוא עשה מאמצים רבים משך השנים להשגת הצו, ועל כך אף הודו לו. 44. התובעת הינה היחידה מדיירי הבניין אשר תבעה אותו, שלא כשאר דיירי הבניין. 45. לעניין טענותיה בתחום הרפואי, סבור הוא שאין כל קשר לרישום הדירה ומועדו ולנזקים הנטענים. 46. התובעת אף פנתה כנגדו ללשכת עורכי הדין בתלונה אך זו נדחתה. 47. בתצהירה, ציינה כי תבעה את הקבלן - ואף זכתה בתביעה שכנגדו, ועל כן, גורס הוא, קיים מעשה בית דין בעניינו והתובעת אינה רשאית להיפרע שנית בשל אותו המעשה ובשל אותה העילה, ו"לעשות כסף קל" על גבו, כלשונו, בגין אותם נזקים נטענים. 48. התובעת והדיירים הגיעו אליו כ - 13 שנה אחרי חתימת החוזה, כשיידעו שכל חובה לא חלה עליו לעזור להם מול המשרדים השונים, אולם ברוחב ליבו ענה להם בכל הנוגע לקיום משא ומתן עם שלטונות המס ולהשגת תשריט באמצעות מהנדס. פעולותיו אמורות היו להיות כשל כונס שגובה שכר טרחה, אך הוא לא עשה כן ופעל עבורם ללא שכר נפרד. 49. התובעת ניצלה אותו בכך שמיד לאחר רישום דירתה בלשכת רישום המקרקעין תבעה אותו, וזאת לאחר פרק זמן של כ - 20 שנה לאחר חתימת החוזה. משלוח הודעות צד שלישי 50. התובע שלח הודעות צד שלישי לחברות הביטוח "איילון חברה לביטוח בע"מ" ו"כלל חברה לביטוח בע"מ", הכופרות בקיומו של כיסוי ביטוחי בעניינו של התובע מפאת העדר הודעה על האירוע נשוא התביעה במועד. 51. תחילה, אדון בחבות הנתבע, ובכפוף לתוצאה אדון בשאלת הכיסוי הביטוחי של החברות. הכרעה טענת התיישנות 52. הנתבע טען בכתב הגנתו כי התביעה שבפנינו התיישנה עם תחילת הדיון בתיק זה, ועל פי החלטת כבוד השופטת יהודית שבח מיום 22.4.01 התביעה התיישנה מפאת חלוף הזמן הרב בין מועד חתימת החוזה לבין יום 22.10.00 - יום הגשת התביעה. בין השאר, קבעה כבוד השופטת שבח כדלקמן: "לא הצלחתי להבין היכן היתה התובעת מאז 1981 ומדוע השתהתה עד לשנת 2000. לא מופיעה בכתב התביעה טענה לפיה לא ידעה התובעת על התרשלותו הנטענת של הנתבע ולפיכך נדחה תחילת המרוץ עד למועד הידיעה. ההיפך הוא הנכון. מכתב התביעה ומנספחיו יש להסיק כי התובעת היתה מודעת לרשלנותו הנטענת של הנתבע ולטענותיה בגין הפרת חובותיו, שהרי כבר ביום 3.6.81 שלח עו"ד בילט, בא כוחה הנוכחי של התובעת, מכתב לנתבע, המשתרע על פני שלושה עמודים, ובו הוא מגולל את טענות התובעת לפיהן הפר הנתבע את חובותיו כלפי התובעת. ביהמ"ש איננו שש להכריע את גורל התובענה על יסוד פגם פרוצדוראלי טכני או אחר, אולם גם לדיני ההתיישנות ההיגיון משלהם. המשמעות המעשית של דיני ההתיישנות היא בחלוף התקופה הקבועה בחוק, יורד על התובענה מעין מחסום המונע את בירורה. ייתכן מאוד כי הזכות אומנם קיימת והתביעה בדין יסודה, אולם מחסום ההתיישנות מונע את אפשרות מימושה ו/או בירורה. ההיגיון העומד מאחורי דיני ההתיישנות הינו שיש להתחשב גם במזיק ולא רק בניזוק, והם יוצרים איזון עדין בין אינטרס הניזוק לקבל פיצוי על נזקו לבין אינטרס המזיק שבהגיע מועד מסויים, יוכל לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה ומן החובה לשמור על ראיות אשר תשמשנה להגנתו בבוא העת. גם האינטרס הציבורי מחייב כי בהגיע זמן מסויים לא ידון עוד ביהמ"ש בעניינים שאבד עליהם הכלח, אלא יקדיש את זמנו לבעיות אקטואליות של ההווה. התוצאה. מחסום ההתיישנות מונע מביהמ"ש מלהיכנס לעובי הקורה ולברר את התביעה. דין התביעה להידחות". 53. על פסק דין זה הוגש ערעור ע"י התובעת לבית המשפט המחוזי וביום 7.3.02 קיבל בית המשפט את הערעור, בציינו, בין השאר: "בשום מקום בכתב התביעה אין ציון של המועד בו ניתן היה לבצע את הרישום של הבית המשותף, לאחר שהושלמו כל הפעולות המקדמיות הדרושות. יש להדגיש שוב את ההבחנה בין החיובים של הקבלן והדיירים, כולל המערערת, בכל הנוגע לאפשרות רישום הבית כבית משותף ורישומן של הדירות לבין החיוב שנטל על עצמו המשיב. מכתב התביעה כפי שנוסח לא ניתן לדעת מתי לראשונה יכול היה המשיב לקיים את חיובו שלו, לבצע את הרישום של הדירה על שמה של המערערת. הדרך שראוי היה ללכת בה הייתה לבקש תחילה פרטים נוספים מן המערערת לגבי הנקודה שצוינה. כאשר היו ניתנים אותם פרטים נוספים, ניתן היה לדעת מתי החל מניינה של תקופת ההתיישנות, לגרסת המערערת. בהעדר נתון זה, לא ניתן היה להגיע למסקנה שראוי לסלק את התובענה על הסף בעטייה של התיישנות. יודגש כי הבקשה לסילוק על הסף התבססה על טענת ההתיישנות. המשיב לא ביקש למחוק את התובענה על הסף בשל העדר עילה". ערעור שלישי הוגש לבית המשפט העליון ע"י הנתבע, אולם נדחה מפאת זאת שלא ניתנה רשות ערעור בגלגול השלישי. 54. מניינה של תקופת ההתיישנות, החל, אליבא דעמדת הנתבע, כבר ביום 14.4.88 בו שיגרה אליו התובעת מכתב בו ציינה כי בהתאם לחוזה היה עליו לרשום דירתה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, וכן ציינה: "למרות פניותי אליך בעניין שבנדון ולמרות שחלפו 7 שנים ממועד החתימה על החוזה הנ"ל, עד היום טרם רשמת את הדירה על שמי בלשכת רישום המקרקעין. במידה ולא תענה למכתבי זה.... אפנה לערכאות השיפוטיות בתביעה נגדך....". 55. לפי דברי התובעת, איפוא, מודעת היתה לאי-רישום הדירה על שמה כבר בשנת 1988, ולפיכך לא ברור ולא נהיר מדוע הוגשה התביעה דכאן 12 שנה מאוחר יותר, ובכך התיישנה על פי הקבוע בסעיף 5 (1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958. אף בא כח התובעת דרש הרישום במכתב מיום 16.11.91 - ועל כן גם מועד זה מצביע על קיום טענת התובעת 9 שנים טרם הגשת התביעה, ועל כן קיימת התיישנות אף ממועד זה. (ראה: נספח ו' לתצהיר צד ג' 1). על כן, מתקבלת טענת ההתיישנות והתביעה נדחית בגינה. עם זאת, אדון להלן אף בטענות לגוף התביעה. חובות הנתבע על פי חוזה רכישת הדירה 56. בחוזה רכישת הדירה מופיעים חיובי הקבלן כלפי הקונה, היא התובעת דכאן, בכל הנוגע לנושא השנוי במחלוקת, לאמור, איחור בהעברת הדירה על שמה של התובעת, כמפורט בסעיף 4 לחוזה: "המוכר מתחייב בזאת: א. לרשום את הבית כבית משותף בהתאם להוראות הפרק השישי לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. ב. להעביר לקונה ו/או לפקודתו את הדירה, תוך 12 (שנים עשר) חודשים מיום מסירת הדירה לקונה, בכפיפות להוראות חוזה זה. מותנה בזאת במפורש כי המוכר לא יהיה חייב להעביר את הדירה לקונה כנ"ל כל עוד יגיעו לו כספים מאת הקונה על חשבון הדירה. הקונה מתחייב בזאת לקבל את העברת הדירה לשמו במועד הנקוב לעיל, או בכל מועד מוקדם יותר בן יוזמן לעשות כן". (ההדגשה אינה במקור - ח.י.). משמע, הקבלן אמור להעביר הדירה על שם הקונה בתוך 12 חודש מעת מסירת הדירה לרוכשת, לאחר מילוי תנאיו של החוזה. 57. כן קובע סעיף 5 (3) לחוזה כי על הקונה ליתן הרשאה לעורך הדין מטעם הקבלן לעשות הפעולות הנדרשות לשם רישום הדירה ולהפקיד בידיו כל סכום ההוצאות והמיסים העירוניים שיידרשו, כדלקמן: "הקונה ימסור, קודם כניסתו לדירה, הרשאה בלתי חוזרת לעוה"ד הנזכרים בסעיף 8 להלן, לעשות את כל הפעולות הדרושות לשם רישום הדירה בבעלותו, קבלת ההלוואה ומסירת תמורתה למוכר ורישום המשכנתא, וכן יפקיד בידי עוה"ד הנ"ל את כל סכום ההוצאות לרבות מסים עירוניים ומס רכוש, שיידרשו כדי לאפשר רישום הדירה בבעלותו ורישום המשכנתא כאמור, בסכום המשוער של ההוצאות הנ"ל". (ההדגשות אינן במקור - ח.י.). 58. מילים אחרות, התובעת מסרה לנתבע כתב הרשאה לעשות את כל הפעולות הדרושות לרישום הדירה על שמה, וזאת בתנאי שתמציא אישורים על תשלומי הוצאות, מיסים עירוניים וביטול משכנתא. 59. בסעיף 8 א' לחוזה הסמיכו הקבלן והתובעת את הנתבע לטפל בהכנת התיק לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין כדלקמן: "הצדדים, לאחר שהוברר להם כי איש איש מהם זכאי להיות מיוצג ע"י עו"ד כרצונו ומאשרים ידיעתם זו בחתימתם על חוזה זה, מוסרים בזאת לידי עו"ד ש. חזן שהקונה מאשר כי הופנה אליו ע"י המוכר והסכים לכך, את הטיפול בהכנת התיק לרישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין והם מתחייבים בזה לחתום וליתן כל ההצהרות, הבקשות והמסמכים הדרושים ולשלם את הסכומים הדרושים לשם העברת הדירה לשמו, וזאת במועד שייקבע לכך ע"י המוכר בהודעה מוקדמת של 15 ימים לקונה. מוסכם בזה במפורש כי העברת הדירה לקונה לא תיערך קודם שהקונה ישלם למוכר את כל המגיע בהתאם לחוזה זה". (ההדגשה לא במקור - ח.י.). עולה מאלה, כל רוכש יכול לבחור את מייצגו ואולם אם בחר בנתבע עליו לספק לו הדרוש להכנת תיק רישום הדירה, לרבות ההצהרות וסכומי הכסף הדרושים כמיסים והוצאות וכן אישורים על תשלומם. 60. עוד נאמר בסעיף 9 לחוזה לגבי ההוצאות והמיסים הקשורים להעברת הדירה, לרבות תשלום של 2% שכר טרחה מערך הדירה, כי אלה ישולמו ע"י הקונה. "9. כל ההוצאות והמיסים הקשורים בהעברת הדירה לבעלות הקונה לרבות שכ"ט עו"ד בשיעור 2% ממחיר הדירה, ישולמו ע"י הקונה בלבד. כן יהיה הקונה חייב להשתתף בהוצאות ובמסים הכרוכים ברישום הבית כבית משותף לפי החוק הנ"ל וחלקו בהוצאות ובמיסים הכרוכים ברישום הבית כבית משותף יהיה לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לבין שטח הרצפות בבניין כולו". (ההדגשה לא במקור - ח.י.). לאמור, הוסכם בין הקבלן לרוכשת כי כל ההוצאות, המיסים ושכר הטרחה לעורך הדין בהקשר לרישום הדירה על שם התובעת, ישולמו על ידה בלבד. 61. על פי נספח א' לתיק מוצגי התובעת שילמה התובעת לנתבע הסכומים כדלקמן: 1. ביום 15.4.81 - 3,700 ₪; 2. ביום 21.5.81 - 3,700 ₪; 3. ביום 15.5.81 - 2,688 ₪; סה"כ - 10,088 ₪. 62. מלשון החוזה עולה כי הנתבע הסכים ליתן שירותים משפטיים בכל הנוגע לרישום הדירה על שם הדיירים באופן פרטני ולרישום הבית כבית משותף, ושכר הטרחה בשיעור של 2% שחל אך ורק על הרוכשת, קרי, על התובעת, ולא על הקבלן, היווה שכרו עבור עריכת החוזה והרישומים דלעיל יחדיו. 63. עולה, איפוא, כי הנתבע חב בחבות מקצועית כלפי הרוכשת ואין לומר כי לא ייצגה בעסקת הרכישה או בעניין רישום הדירה, כאמור לעיל. 64. על פי החוק והפסיקה, עורך הדין המטפל בעסקת מכר מקרקעין יכול לעשות כן לעניין רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש כאחד, וזאת כקבוע בכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז-1977, כדלקמן: "2.בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. ... 5.(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". לעניין זה ראה ע"א 2625/02 סלביו נחום, עו"ד נ' בירנבאום (1/3/04): "יצוין כי כללי האתיקה אינם אוסרים על ייצוג כפול בעיסקאות מכר, למעט בעיסקאות לרכישת דירה מקבלן". וכן ראה הרחבת ההלכה בע"א 1170/91‏ ‎ ‎אפרים בכור‎ ‎נ' יצחק יחיאל, פ''ד מח(3) 207 כדלהלן: "משילובם של כללים 2ו-5(א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לעניין הטיפול ברישום הנכס... אם לא נחשבה כהן ללקוחתו של עורך הדין... והיא - כהן - איננה מיוצגת כלל. בנסיבות כאלה נדרשות מעורך הדין מיומנות וזהירות רבות יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו..... חובתו של עורך הדין כלפי הצד הבלתי מיוצג עומדת על רגליה היא, ואין היא נגזרת או קשורה לחבותו של הלקוח, אותו מייצג עורך הדין, כלפי הצד הבלתי מיוצג. ... על-כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך-דין, שלקוחו אינו חב בה". באשר לחבותו של עורך הדין כלפי מי שאינו לקוחו הדגיש בית המשפט העליון בע"א 2725/91‏‎ ‎מרים היינוביץ‎ ‎נ' ישי גלעדי, פ''ד מח(3) 92 (21/6/94), כדברים האלה: "כאשר עורך-הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו". 65. משמע, על הנתבע היה לטפל בהעברת הדירה על שם התובעת עבור שני הצדדים, ואמירתו כי על פי סעיף 4 לעיל לחוזה חובה זו חלה עליו כלפי הקבלן בלבד, אינה משקפת מכלול החוזה, באשר הצדדים מסרו עצם הטיפול בהליכי הרישום לידי הנתבע כעורך דין המצוי והעוסק בתחום זה, ואשר קיבל שכר טרחה בשיעור המכובד של 2% עבור פעולותיו אלה מן התובעת. 66. אף אם תמצי לומר שהקבלן בלבד אמור היה לעסוק ברישום, הרי שבחוזה היה עליו להפנותה לעורך דין משלה, לו תמסור יפו כח ותשלום עבור הרישום, ואשר ייצגה בנפרד, ולא כן היא על פי החוזה. החוזה מציג מצב חד משמעי על פיו הנתבע הוא שיפעל לביצוע הרישום עבור השכר ששולם לו, ולו יימסרו ייפוי כח והרשאה לפעולות הרישום ולידיו יימסרו כל האישורים הנוגעים בדבר המהווים תנאי לביצוע הרישום בלשכת המקרקעין. העדר יכולת לביצוע הרישום במועד 67. על פי סעיף 4 (ב) לחוזה התחייב הקבלן לרשום הבית כבית משותף בהתאם להוראות הפרק השישי לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולרשום הדירה כיחידה נפרדת בבניין בתוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה לתובעת. 68. על פי עדות התובעת, קיבלה החזקה בדירה רק בחודש יוני 1985, במקום בחודש אפריל 1982, משמע, באיחור של כשלוש שנים. 69. איחור זה בבנייה ובמסירה רובץ לפתחו של הקבלן, להבדיל מעורך הדין, ואכן התובעת תבעה אותו וזכתה בפסק דין לטובתה בעניין זה, כעדותה בתצהירה. 70. אשר לרישום הבית כבית משותף ולרישום הדירה על שמה של התובעת, הרי שהדבר התעכב ולא התקדם כצפוי מפאת זאת שלקבלן היו קשיים כלכליים ועל הבניין הוטלו עיקולים בגין אי תשלום מיסים מטעמו לעיריית חולון. 71. הדיירים, מצידם, שילמו רק ביום 31.12.91 תשלומים למס הכנסה ולמס רכוש ודאגו להמצאת תשריט כנדרש רק בשנת 1993. 72. על פי דברי התובעת בסעיף 20 לתצהירה הרי שבשלהי שנת 1992 יצאה מתוך הנחה, כי הנתבע מטפל בה כעורך דין. יתר על כן, אמר לה כי יטפל בהליכים ואין לה "מה לדאוג". 73. מסמכים אלה נמסרו לנתבע 12 שנה לאחר חתימת ההסכם מ - 1981 ועל כן ברי הוא כי התובעת עצמה מודה כי לא היתה כל אפשרות ריאלית לגרום להעברת הדירה על שמה בתוך 12 חודש מעת קבלת החזקה בדירה בשנת 1985. 74. כן ידוע היה לתובעת כי הוטלו עיקולים על הדירה ע"י עיריית חולון וע"י נושי הקבלן וזאת לפחות בשנת 1996, בה ציינה כי ניסתה למכור דירתה לפלוני מר משה אסלמן אשר נרתע מן הרכישה עקב העדר רישום הדירה על שמה ועקב קיום העיקולים. 75. התובעת מעידה על הצעת מר אסלמן לרכישה ב - 124,000 דולר ולחזרתו ממנה עקב הודעת הנתבע כי הרישום בושש לבוא, וכן מלינה על כשלונה בניסיון לרכוש דירה מרווחת יותר. 76. אולם טענות מסוג זה, לרבות טענה לירידת ערך הדירה, הועלו, בודאי, בתביעתה כנגד הקבלן, אשר הפיצויים שנפסקו לה כנגדו, הינם בעילות אלה ממש, ואין לחזור עליהן בתביעה כנגד עורך הדין מחמת קיומו של מעשה בית דין, ומחמת העדר שליטה בידיו ביחס למועד הגעת האישורים הדרושים לרישום הבעלות בדירה. 77. בחודש מאי 1997 פנה הנתבע לדיירים לקבל הסכמתם לתיקון צו בית משותף ולרישום בית משותף, ואולם על פי הודעתו התברר כי אין בידיו ההסכמה הנדרשת של כל הדיירים, חלקם בעלי חנויות בקומת הקרקע, לתיקון ולרישום זה. 78. משראתה התובעת כי נושא הרישום מתעכב, פנתה לעו"ד א. מקובסקי שיטפל בדבר, ובמקביל, פנתה לדיירי הבניין מהם קיבלה יפוי כח על מנת לפנות לרשויות לצורך הסרת העיקולים. 79. רישום הדירה ארע רק בחודש יולי 1999 וברי הוא שהצפי של רישום הדירה כחלוף 12 חודשים, כהבטחת הקבלן, מעת קבלת החזקה, לא היה ריאלי ומעשי. 80. נשאלת השאלה אם היתה רשלנות ביד הנתבע או שמא מחדלי הקבלן והדיירים מנעו ממנו פעולת הרישום - והתשובה לכך טמונה בתם ליבו של הנתבע, קרי, התרשמתי מעדותו ומדבריו בחקירתו הנגדית כי לו יכול היה לבצע הרישום של הדירות על שם הרוכשים ולתקן הצו לרישום בית משותף ולרשמו כבית משותף, היה פועל מיידית לעשות כן, אך רצונו זה סוכל כליל עקב מכלול הנסיבות שתוארו. (ראה: פרוטוקול עמ' 88 שורות 9-11; עמ' 94 שורות 6-17; עמ' 105 שורות 11-12). 81. מילים אחרות, לו היו הדיירים, ובכללם התובעת, מביאים האישורים הנדרשים בעניין תשלום המיסים דנן בהקדם ולו היו מגישים תשריט במועד, כנדרש, וכן אלמלא קיומם של העיקולים בגין מחדלי הקבלן, שכמובן אינם רובצים לפתחו של עורך הדין, כי אז היתה הדירה נרשמת, בסבירות רבה, על שם התובעת בתוך שנה מעת קבלת החזקה בדירה, או בתוך מועד קרוב למסירתה. 82. על עורך הדין לפעול במקצועיות ובמיומנות לרישום נכס דלא ניידי על שם רוכשו, ברם, משהקונה אינו מציידו באישורי התשלומים המוטלים על הקונה בהתאם לחוזה, אינו מוסר בידיו תשריט כנדרש לעניין רישום צו בית משותף, אינו מסיר הערה בדבר קיום משכנתא הרובצת על הנכס, אין לאל ידו לבצע הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכש הדירה. 83. לעניין חובתו של עורך הדין לפעול במיומנות ובתם לב כלפי שולחו ובלבד שהאחרון לא יכשילו במשימתו במחדלים בניגוד לחוזה הרכישה, נקבע בע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יחזקאל שרמן פ"ד מד(4) 446: "אמור מעתה - עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. כמובן שמידתם של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כשלון של עורך דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהם רחבים למדי, מכירים עדיין בכך שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עו"ד ברשלנות". כן נפסק בע"א 420/75 כהן נ' ' אייזן פ"ד ל' (3) בעמ' 29, כדלקמן: "כנגד ציפייתו הלגיטימית הנ"ל של הלקוח, עומדת ציפייתו של עורך- הדין - הלגיטימית אף היא - כי לקוחו יפקיד את ענינו בצורה מתאימה, כלומר, ימסור לו מה שידוע לו מבחינה עובדתית על הנושא שבו מתבקש עורך-הדין לטפל עבורו ויציג לפניו את המסמכים שברשותו הנוגעים לענין. ברם, יש ונוצר חלל בין האינפורמציה המסופקת על-ידי הלקוח לבין מה שנחוץ לעורך-הדין למילוי שליחותו המקצועית כראוי..." 84. בענייננו, לא מצאתי כי הנתבע פעל בהעדר תם לב או בחוסר מיומנות שכן הדיירים והקבלן סיכלו כל סיכוי לרישום הדירה במועד המוסכם, מה גם שחזקה ניתנה ע"י הקבלן שלוש שנים לאחר המועד המוסכם לעניין זה. 85. סיכומו של דבר, דוחה אנכי את התביעה אף לגופה. נזקים אחרים 86. התובעת טוענת לנזקים בדבר ירידת ערך הדירה עקב עיכוב במכירתה ועקב ירידת מחירי הנדל"ן בשוק, לנזק בריאותי; לעוגמת נפש ולהפסד ימי עבודה - אולם אף לו היתה מתקבלת התביעה קיים ריחוק הנזק מעצם העדר הקשר, לטעמי, בין הטענה לאי רישום הדירה במועד, בהתאם ליכולות הביצוע של עורך הדין, לבין טענות וטרוניות אלה, ועל כן אלה נדחות. 87. כן יצויין כי בפסק הדין דנן מפי בית המשפט המחוזי נאמר כי "אין המערערת משיגה על סילוקה על הסף של התובענה באשר לטענות האחרות שהעלתה בכתב תביעתה, והטיעון היחיד שנותר בכתב התביעה הינו זה הנוגע לאי רישומה של הדירה על שמה של המערערת". 88. לאור טענות אלה שסולקו על הסף אינן קיימות עוד אף מטעם זה. צדדים שלישיים צד ג' 1 חברת "איילון" לביטוח בע"מ 89. התובע, בהיותו עורך דין, שיגר לשתי חברות הביטוח הודעות צד שלישי. חברת איילון, צד ג' מס' 1, טוענת להעדר כיסוי ביטוחי, שכן ההודעה בעניין התביעה שוגרה אליה ביום 13.2.03, כשנתיים ומחצה לאחר שהוגשה כנגדו התביעה, וכשני עשורי שנים מן המועד בו היו ידועות לנתבע טענות התובעת כנגדו לעניין קיום רשלנות מקצועית. בנסיבות אלה, גורסת היא להעדר כיסוי ביטוחי, שכן האירוע הביטוחי קרה טרם כריתת חוזה הביטוח. 90. כן טוענת היא לגוף העניין להתיישנות התביעה מן הטעמים שהעלה המבוטח. צד ג' 2 "כלל" חברה לביטוח בע"מ 91. התביעה כנגד עו"ד חזן הוגשה בשנת 2000, בעוד שזה שיגר הודעת צד שלישי כנגד חברת "כלל" רק ביום 13/12/03, דהיינו, כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה. 92. לעמדתה, הנתבע גורס כי היה מבוטח בחברת בטוח "הסנה", ומאחר ש"כלל" נכנסה לנעליה, הרי שהיא הינה מבטחתו. 93. לאחר בדיקות שערכה, לא נמצאה ברשות "כלל" כל פוליסה או בדל ראיה להיותו מבוטח אצל "הסנה" או אצל "כלל", ולכן אין, לדידה, כיסוי ביטוחי לאירוע הנטען. 94. כמו כן, הפוליסה היחידה שיש לנתבע ב"כלל" הינה פוליסת "רובד שני" אך גם היא לא חלה במקרה שבפנינו, שכן נכנסת היא לתוקף בגבול האחריות מעל לסך של 200,000 דולר. 95. סכום הנזקים הנטען בכתב התביעה, הינו פחות מ - 200,000 דולר, ועל כן, אף לו היה הנתבע מחוייב בנזק זה כולו, הרי שסכום הנזקים פחות הינו מסכום זה. 96. מאחר שהתביעה כנגד הנתבע נדחתה, לא אדון במעמדן של שתי חברות הבטוח, ורק אציין, כי בפיהן טענות כבדות משקל לעניין העדר קיום כיסוי ביטוחי שבענייננו. סיכום לאור הטעמים דלעיל, בדבר התיישנות התביעה וכן לגופה, התביעה נדחית. התובעת תישא בהוצאות הנתבע בסך של 20,000 ₪ בצירוף דמי מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. הודעות צד שלישי תידחנה - ובנסיבות העניין לא אעשה צו להוצאות בעניין זה. עורך דיןמסמכיםרישום זכויותלקוחות