התיישנות ליקויי בניה

תקופת ההתיישנות בהתאם להוראות סעיף 5 חוק ההתיישנות תשי"ח 1958 (להלן: חוק ההתיישנות) עומדת על 7 שנים. מניינה, כאמור בהוראת סע' 6 לחוק, מתחיל ביום בו נולדה עילת התביעה. בעניינו מבקשים התובעים לקבוע כי תקופת התיישנות התביעה נמנית מהיום בו הפרה הנתבעת את אחריותה לתיקון הליקויים בדירה, ולפיכך עד למועד הגשת התביעה טרם חלפו 7 שנים. כמו כן, התביעה מתבססת על עילות נזיקיות ולפיכך בהתאם להוראת סע' 89 (ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], היום בו נולדה עילת התובענה הינו היום בו נתגלה הנזק, ובאם לא נתגלה, תתיישן התביעה אם לא הוגשה תוך 10 שנים מיום אירוע הנזק.

הטענה לפיה הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות) באה להאריך את תקופת התיישנות (הכללית) נדחתה על ידי בית המשפט בע"א 167/88 משה"ב חברה לשכון ופיתוח בע"מ נ' יהודית שטרן פ"ד מד (2) 741, שם נקבעו דברים אלה: "הוראת חוק אינה מקימה לרוכש עילת תובענה; היא רק מסירה הגבלה, המצרה את היקף עילתו הקיימת, אם הגבלה כזו כלולה בחוזה.
סבור אני כי בית המשפט קמא שגה עת כרך את חובת משלוח ההודעה הזכרת בסע' 4(ב) במרוץ תקופת ההתיישנות.
סעיף 6 לחוק ההתישנות קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".
כל הגורס שיש למנות את תקופת ההתיישנות מיום משלוח ההודעה מניח כדבר המובן מאליו, כי משלוח ההודעה מהווה חלק מעילת התובענה.
הנחה זו מוטעית..."


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התיישנות ליקויי בניה:

עניינו של פסק הדין שלפניי בליקויי בנייה שנמצאו בדירה ברח' אוסישקין 33/1 בטבריה (להלן: הדירה). הדירה נרכשה על ידי התובעים מהנתבעת בהתאם להסכם מכר מיום 20.1.1998.

טענות התובעים

מיד עם מסירת החזקה דירה התגלו ליקויים חמורים באיכות בנייתה, וליקויים נוספים החלו מתגלים בתקופה שלאחר מכן.

התובעים התלוננו בפני הנתבעת, אולם זו לא תיקנה את הטעון תיקון והותירה את הדירה על כל ליקוייה.

בעקבות זאת פנו התובעים למהנדס המתמחה בביקורת מבנה, אשר ערך ביקורת בדירה והמציא לתובעים ביום 4.11.04 חוות דעת בקשר לליקויים.
עלות תיקון הליקויים בהתאם לחווה"ד עומדת על סך של 143,114 ₪.

לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את החוזה שנכרת בינה לבין התובעים בכך שבנתה את הדירה בניגוד להתחייבויותיה המפורשות, ובגין כך גרמה לנזקים.
כן נטען כי הדירה נבנתה בניגוד לדרישות התקנים הרלוונטיים ולמפרט הטכני. מדובר באי התאמה, כמשמעות מונח זה בחוק המכר (דירות), ועל הנתבעת לפצות את התובעים בגין מלוא נזקם.
עוד נטען כי הדירה נבנתה באופן רשלני, בלתי מיומן ולקוי.

בנוסף לנזקים אשר נקבעו בחוות הדעת, עותרים התובעים לפסוק להם סך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש וסך של 10,000 ₪ נוספים נוכח העובדה שיאלצו לפנות את הדירה לצורך תיקון הליקויים.

בסה"כ מעמידים התובעים תביעתם על סך של 173,114 ₪.

עיון בחוות הדעת מעלה כי זו כוללת 12 פרקים בהם: שלד ובניה, עבודות איטום ליקויי רטיבות, נגרות, מסגרות, עבודות אינסטלציה סניטרית וניקוז, חיפוי קרמיקה, מתקני חשמל ותקשורת, עבודות טיח וצבע, עבודות ריצוף, אלומיניום, עבודות אבן נסורה, עבודות פיתוח ושונות.

טענות הנתבעת

הנתבעת מבקשת לדחות את התביעה.

לדבריה, התובעים קיבלו את החזקה בדירה ביום 28.2.99, אולם לא העלו טענות לגבי ליקויי בניה כלשהם במועד המסירה.

אמנם, מספר חודשים לאחר קבלת הדירה טענו התובעים כי קיימת נזילה במרפסת דירתם, אך כאשר ביקשה הנתבעת כי תינתן לה ההזדמנות לבצע את התיקון, התובעים סירבו.
התובעים אף הסבירו למומחה אשר ביקר בדירתם, כי הליקוי בעטיו נגרמה הרטיבות תוקן זה מכבר על ידם, וכיום אין כל מקור רטיבות בדירה.

בשנת 2003 הודיעו התובעים לנתבעת על ליקוי בחלון הממ"ד ומאוחר יותר גם ליקוי במעקה. נציגי הנתבעת תאמו עם התובעים מועד לביקור בדירה והגיעו אליה פעם אחר פעם במועדים שנקבעו, אך מצאו אותה ריקה. בכך מנעו התובעים, משך מספר שנים, בכל פעם בתירוץ אחר, את כניסת עובדי הנתבעת לדירתם לצורך בחינת טענותיהם.

נוכח סירובם של התובעים פעם אחר פעם לאפשר לעובדי הנתבעת לבצע את התיקונים, ומתוך רצון טוב לסייע לתובעים, הציעה הנתבעת לשלם לתובעים סכומי כסף כדי שיתקנו את הליקויים בעצמם. אולם, התובעים דרשו סכומים מופרזים, ללא אחיזה במציאות. כעת מוצגת לראשונה חוות דעת מנופחת ומופרכת, שנכתבה 3 שנים טרם הגשת התביעה, וכוללת ליקויים שמעולם לא נטען לגביהם דבר בפני הנתבעת.

הליקויים להם טוענים התובעים הינם ליקויים גלויים על פניהם. לחלופין ניתן היה לגלותם בשקידה סבירה, בתוך זמן קצר ממועד קבלת הדירה. התובעים לא מסרו הודעה בגינם בתוך שנה ממועד מסירת הדירה, ואף לא בתקופת האחריות החוזית, ועל כן איבדו את זכותם לתבוע מכוח הוראות חוק המכר. כמו כן מדובר בתביעה אשר הוגשה לבית המשפט 8 שנים לאחר מסירת החזקה בדירה ועל כן, גם מטעם זה, התיישנה.

מומחה מטעם הנתבעים ערך חוות דעת ואמד את תיקון הליקויים בסך של 16,380 ₪ בלבד.

ההליכים בתיק

ביום 30.12.07 הוגשה בקשת הנתבעים להורות על דחיית התביעה על הסף בהתאם להוראות תק' 101 (3) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, וזאת מחמת התיישנותה.

בקצרה ייאמר, כי הנתבעת חזרה על מרבית טענותיה שבכתב ההגנה. לשיטתה, התיישנה התביעה נוכח מועד מסירת החזקה וחלוף תקופת הבדק ותקופת האחריות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) לגבי כל אחד מהליקויים הנטענים בתביעה. דין התביעה להידחות על הסף גם בהתאם לדיני ההתיישנות הכלליים, שכן חלפו למעלה מ- 7 שנים בין מסירת החזקה לבין הגשת התביעה, והליקויים המפורטים בחווה"ד אינם ליקויים נסתרים.

בתגובתם השיבו התובעים, כי הנתבעת בעצמה הודתה כי במועדים שונים התלוננו התובעים בפניה על ליקויי הבניה ודרשו תיקונם. הטענה לפיה לא אפשרו התובעים לנתבעת לתקן את הליקויים אינה רלוונטית, מוכחשת, ואף לא נתמכה בתצהיר.

ביהמ"ש הופנה למכתב התובעת מיום 24.1.07, ממנו ניתן ללמוד כי התקיים מו"מ בין הצדדים, והנתבעת אף הציעה פיצוי כספי לתובעים בגין ליקויי הבניה.

לטענת התובעים, התביעה כלל לא התיישנה. לכך הם מונים מספר סיבות:
האחת - תקופת ההתיישנות נימנית מהיום בו הפרה הנתבעת את אחריותה לתיקון הליקויים בדירה ונמשכת 7 שנים.
השנייה - נוכח חוות הדעת שהוגשה לבית המשפט, הכירה הנתבעת בחלק מהליקויים. בהתאם לסע' 9 לחוק ההתיישנות מדובר בהודאה במקצת הזכות, ולפיכך יש להתחיל למנות את תקופת ההתיישנות מיום ההודאה.
השלישית - תחילת תקופת ההתיישנות נמנית מהמועד בו סירבה הנתבעת לתקן את ההפרה.
הרביעית - גם לפי סע' 89 לפקודת הנזיקין התביעה לא התיישנה, שכן רק במועד עריכת חוות הדעת מטעמם עמדו התובעים על מלוא נזקיהם. על פי שתי החלופות הקבועות בסעיף 89 טרם חלף מועד ההתיישנות.
נוכח האמור יש לדחות את הטענה.

במסגרת הדיון אשר התקיים בתיק זה ביום 15.6.08 הגיעו הצדדים להסכמה, ולפיה טענותיהם בדבר התיישנות התובענה ידונו בשלב שמיעת התיק העיקרי.
כמו כן, הגיעו הצדדים להסכמה למנות מומחה מכריע מטעם בית המשפט.

חוות דעתו של המומחה, המהנדס גיל רפאל, הוגשה לתיק בית המשפט ביום 23.12.08. במסגרת חוות דעתו מצא המומחה כי קיימים ליקויים בדירה והעריך את עלות תיקונם בסך של 78,880 ₪ (לא כולל מע"מ).

המומחה ציין, כי במידה ותיקון הליקויים יבוצע על ידי קבלנים מזדמנים מטעם התובעים יש להוסיף לאומדן זה 30%. כאשר משך זמן התיקון הינו 14 יום במהלכם יש לדאוג לתובעים לדיור חלופי.

לאחר הגשת חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, הודיעו הצדדים על הסכמתם כי בתיק זה יינתן פסק דין על יסוד החומר המצוי בתיק וסיכומי טענות שיוגשו בכתב.

דיון והכרעה

בפתח הדברים יצוין, כי משהסכימו הצדדים כי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט תהא מכרעת לעניין קיומם של ליקויים בדירת התובעים ועלות תיקונם למעשה, השאלה העיקרית הצריכה הכרעה הינה עניין התיישנות התביעה ביחס לחלק מן הליקויים או ביחס לכולם.
יוער בהקשר זה כי הצדדים לא חלקו על חוות דעתו של המומחה, לא הפנו אליו שאלות הבהרה, ואף לא ביקשו לחקור אותו בבית המשפט.

טענת ההתיישנות

בראש טענות הנתבעת ניצבת טענת התיישנות. טענה זו נטענה כטענת סף וזאת אף כי הוסכם על ידי הצדדים לדחות את ההכרעה בה לשלב הסופי. כעת יש לדון בה ראשונה, וזאת מחמת שיתר הטענות כפופות להכרעה בה.

כזכור, לטענת התובעים קיימים להם שלושה מסלולי תביעה עצמאיים, אשר כל אחד מהם צומח מכוחה של עילה אחרת. העילה החוזית אשר מקורה בחוזה שנכרת בין הצדדים, העילה הנזיקית המבוססת על טענות בגין התרשלות הנתבעת בבניה והפרת חובות חקוקות, העילה השלישית מבוססת על חוק המכר (דירות) ומטילה על המוכר אחריות כלפי הרוכש בגין אי התאמה בתוך תקופות המוגדרות בחוק.
לשיטתם, בחינת התנאים הקובעים את תחילת מירוץ ההתיישנות על פי כל אחת ממערכות הדינים מראה כי התביעה לא התיישנה.

תנאים אלה ייבחנו כעת. יחד עם זאת בטרם שאפנה לנסיבות העניין שלפניי ראוי להקדים מספר הערות כלליות.

תחילה, סעיף 4 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), קובע כי המוכר אחראי כלפי הקונה לגבי אי התאמות שנתגלו לקונה במהלך תקופות המוגדרות בסעיף כ"תקופת בדק", ו"תקופת אחריות".
ראשיתה של תקופת הבדק ביום מסירת החזקה ומשכה תקופות שונות בהתאם לתוספת לחוק.
תקופת האחריות מתחילה עם תום תקופת הבדק ומשכה – 3 שנים.

נוכח מועד הגשת התביעה (27.2.07) הרי שאין חולק כי תקופות אלה חלפו זה מכבר. חרף האמור ונוכח הוראת סעיף 7 לחוק המכר (דירות) הקובעת כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין", הרי שאין בכך כדי לסלק את התביעה על הסף.

כעת יש לבחון האם התביעה התיישנה מכוח דיני ההתיישנות הכלליים.

תקופת ההתיישנות בהתאם להוראות סעיף 5 חוק ההתיישנות תשי"ח 1958 (להלן: חוק ההתיישנות) עומדת על 7 שנים. מניינה, כאמור בהוראת סע' 6 לחוק, מתחיל ביום בו נולדה עילת התביעה. בעניינו מבקשים התובעים לקבוע כי תקופת התיישנות התביעה נמנית מהיום בו הפרה הנתבעת את אחריותה לתיקון הליקויים בדירה, ולפיכך עד למועד הגשת התביעה טרם חלפו 7 שנים. כמו כן, התביעה מתבססת על עילות נזיקיות ולפיכך בהתאם להוראת סע' 89 (ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], היום בו נולדה עילת התובענה הינו היום בו נתגלה הנזק, ובאם לא נתגלה, תתיישן התביעה אם לא הוגשה תוך 10 שנים מיום אירוע הנזק.

יש על כן להידרש לשאלת מועד היווצרות העילה, שכן ברור כי לשאלה זו השלכה על מועד ההתיישנות. זאת בין אם מדובר בעילה חוזית ובין אם עסקינן בעילה הנזיקית.

עוד יוער ביחס להשקה שבין חוק ההתיישנות לחוק המכר, כי הטענה לפיה הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות) באה להאריך את תקופת התיישנות (הכללית) נדחתה על ידי בית המשפט בע"א 167/88 משה"ב חברה לשכון ופיתוח בע"מ נ' יהודית שטרן פ"ד מד (2) 741, שם נקבעו דברים אלה: "הוראת חוק אינה מקימה לרוכש עילת תובענה; היא רק מסירה הגבלה, המצרה את היקף עילתו הקיימת, אם הגבלה כזו כלולה בחוזה.
סבור אני כי בית המשפט קמא שגה עת כרך את חובת משלוח ההודעה הזכרת בסע' 4(ב) במרוץ תקופת ההתיישנות.
סעיף 6 לחוק ההתישנות קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".
כל הגורס שיש למנות את תקופת ההתיישנות מיום משלוח ההודעה מניח כדבר המובן מאליו, כי משלוח ההודעה מהווה חלק מעילת התובענה.
הנחה זו מוטעית..."

ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח דרעד ומתוך התייחסות לדברים שנאמרים בע"א 167/88 נקבע כי: "במילים אחרות, נטל מסירת ההודעה שהוטל על הקונה על פי סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) כנוסחו טרם תיקון מס' 3 משנת תש"ן 1990 (להלן: התיקון מתש"ן), נוגע לרובד המהותי של תביעת הקונה בגין ליקויים ואי עמידה בו עלולה לשלול מידיו את הזכות המהותית להסתמך על אי ההתאמה (להצדקות שבהטלת נטל ההודעה המוקדמת על הקונה ולביקורת עליהן ראו ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בעמ"מ פד"ד נה (4) 213, 222 – 227 (2001); איל זמיר חוק המכר (דירות): תשל"ג – 1973 518 – 522 (א' זמיר, א"מ ראבילו וג' שלו עורכים, 2002) (להלן: זמיר) ; איל זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות) : צעדים עקלקלים בנתיב נכון" עיוני משפט יח' 201 218 – 222 (1993)). לעומת זאת מחסום ההתיישנות הקבוע בסע' 5 לחוק ההתיישנות הוא מחסום דיוני הקם באותם מקרים שבהם לא הוגשה התביעה (שאינה במקרקעין) בתוך שבע שנים מן היום שבו נולדה העילה. מבחינה עיונית מדובר, אפוא, בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה. לכן, גם אם נתן הקונה למוכר הודעה במועד בדבר ליקויים שמצא בדירה, כנדרש על פי חוק המכר (דירות), עלולה תביעתו להיחסם בשל התיישנות אם לא הגיש את התביעה בתוך שבע שנים מיום היוולד העילה. לעומת זאת קונה שהזדרז והגיש את תביעתו לפי חלוף שבע שנים מיום היוולד העילה עלול להיכשל בה בשל אי מתן הודעה במועד על הליקויים נשוא התביעה".

ומן הכלל אל הפרט: מהו אם כן מועד היווצרות עילת התביעה בעניין שלפניי.

אין חולק כי הדירה נשוא ענייננו נמסרה לתובעים ביום 28.2.99.

למעט חילופי דברים בין הצדדים במהלך תקופת הבדק ותקופת האחריות אותם מציינים שני הצדדים ורובם כפי הנראה בעל פה, אין לפניי עדות של ממש כי התובעים פעלו במסגרת תקופות אלה למסור הודעה לנתבעת בדבר קיומם של ליקויים בדירה ומהות אותם הליקויים, תוך דאגה שזו תתייצב לתקנם.
לעניין זה טובה בעיני טענת התובעים כי ליקויים היו קיימים כטענת הנתבעת כי תיקנה ליקויים כאלה ואחרים. לא בזו ואף לא בזו יש פירוט כלשהו ומן הראוי לדחותן גם יחד.

אין כל טענה בכתב התביעה בעניין מהות הליקויים ומועד מתן ההודעה עליהם לנתבעת. אין גם כל ראיה כי חוות דעת המומחה מטעם התובעים הומצאה לנתבעת. ראיה יחידה הקיימת לעניין הליקויים המעידה על התקשרות בין הצדדים בעניין זה מצויה במכתבם של התובעים מיום 20.11.06 לנתבעת. יצוין תחילה, כי אין כל הוכחה שמכתב זה מצא דרכו לנתבעת וקבלתו בידיה מוכחשת. יתרה מכך, מועדו של המכתב הינו כ – 7 שנים ו – 7 חודשים לאחר מסירת החזקה בדירה, כשנתיים לאחר שנמסרה לתובעים חוות דעתו של המומחה מטעמם ובכל זאת אין הם מלינים במכתב על ליקוי כלשהו מלבד רטיבות, העדר חלון ברזל בממ"ד ואי הספקת מחסן.

אשר על כן אין מנוס מקביעה כי לא נעשתה פנייה מסודרת או אחרת של התובעים לנתבעת בדבר קיומם של ליקויים תוך מתן פירוט דרוש לתוכנם ואופיים. לפיכך גם במידה ומועד ההפרה הנטען (המועד בו הפרה הנתבעת חובתה לתיקון הליקויים) הוא המועד הרלוונטי לצורך מניין תקופת התיישנות, הרי שהתובעים אינם יכולם להיתלות בו כמנוף לדחיית מירוץ ההתיישנות שכן בהעדר פנייה לתקן אין חובה שהופרה.

יש לבחון, אם כן, האם מועד מסירה החזקה בדירה יכול להוות המועד ממנו צריכה להימנות תקופת ההתיישנות. זאת, כאשר ברור מראש כי הדבר הוא כך רק באשר לנזקים גלויים וקבועים. (באשר לליקויים נסתרים ודינמיים אתן דעתי בהמשך).

ניתן לומר כבר עתה כי בכל הנוגע לליקויים כאלה (גלויים וקבועים), הרי שככל שלא הוגשה תביעה בעניינם בחלוף 7 שנים מיום קבלת הדירה, אזי התביעה התיישנה לגביהם. ככל שמדובר בליקויים נסתרים, יש להוסיף ולבחון את מועד גילויים כאשר לכך השלכות נוספות אליהן כאמור אתן דעתי בהמשך.

עיון בגילגוליה הקודמים של ההלכה שנקבעה ברע"א 830/06 מעלה כי בית משפט השלום (בהחלטת כב' השופטת ריבה ניב ת.א. 65845/03 מיום 5.5.04 קבע את הבחנה כך "ניתן לומר כי לעניין נזקים אשר נתגלו במועד מסירת החזקה או במהלך תקופת בדק, שאינם נזקים מתמשכים, תחל תקופת ההתיישנות מיום מסירת החזקה בדירה.
לעומת זאת , כאשר מדובר בנזק מתמשך אשר במועד ההפרה לא בא לידי ביטוי כלל או טרם הגיע להיקפו הממשי, או אז יתחיל מרוץ הההתיישנות בעילה של הפרת חוזה רק כאשר הנזק הממשי התגלה, בהיותו מרכיב מרכזי בעילת התובענה. לפיכך, באשר לנזקי רטיבות שהתגלו בדירה, כתוצאה מסתימות מרזבים וכיו"ב לגביהם יתחיל מירוץ ההתיישנות רק כאשר הנזק הממשי התגלה".
בהמשך מבחין בית המשפט שם בין ליקויים תכנוניים, בהם הוא כולל בין היתר ליקויים העוסקים בניקוז גגות רעפים ובביצוע החורג מהוראות הדין כפי שנקבעו (במועד הרלוונטי) לגבי מרזבים בהיקף גג רעפים. כך גם בעניין ביצוע הגגות. לשיטתו של בית המשפט (שם), מדובר בליקויים שהתגלו או ניתן היה לגלותם במועד מסירת החזקה, ועל כן נדחתה התביעה בכל הנוגע להם על הסף. כך גם לגבי דרישה להרחיב פרוזדור או חדרים אחרים, וכן ליקויים באשר לגובה מעקה מדרגות ומזקף ראש בחדר המדרגות, סדיקה בקיר, טיח לא תקני וכדומה.
לעומת זאת, התביעה נותרה על עומדה בכל הנוגע לנזקי רטיבות, המוגדרים על ידי בית המשפט כנזקים דינמיים.

בערעור שהוגש על החלטה זו (ע"א 2697/04 גלמן נ' כהן פיתוח דרעד ), לא מצא בית המשפט המחוזי להתערב בקביעותיו של בית המשפט בעניין סיווג הליקויים וקובע: "בתחילת הדברים נאמר שלא מצאנו מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא בעניין סיווג הליקויים לליקויים תכנוניים שנתגלו או יכולים היו להתגלות בבדיקה סבירה במועד מסירת החזקה, ולליקויים ביצועיים מתמשכים אשר טרם באו לידי ביטוי ממשי באותו מועד".

ולענייננו - בהתאם למכתב ששלחה הנתבעת לתובעת, אשר מועדו מיום 20.2.99 בדבר מועד המסירה וגמר החשבון עולה, כי עם המסירה ייערך פרוטוקול מסירה.
פרוטוקול כזה, אם אכן נערך, לא צורף לכתב התביעה ואף לא נמצא בין מסמכי ההגנה.
נוכח האמור, אין לפניי כל טענה כי כבר במועד המסירה ידעה הנתבעת על קיומם של ליקויים כלשהם בבניה או על אי התאמה.
גם לאחר מכן, למשך כל התקופה עד להגשת התביעה, אין בכתובים טענות כלשהן הנוגעות לליקויי הבנייה (למעט עניין הרטיבות, חלון הממ"ד והמחסן) בכל התכתובת שצורפה.

אשר על כן, ולעניין ההתיישנות בלבד, יש מקום לעיין ברשימת הליקויים שהוגשה על ידי המומחה כדי לקבוע מהם ליקויים גלויים ומה אינם כאלה. טרם בחינה יוער כי אומנם ברי כי קיימים ליקויים גלויים שאין בעיה להיווכח בהם בעין בלתי מקצועית, וזאת בצד ליקויים שקונה מן היישוב לא ידע לעיתים על קיומם אלא לאחר בחינתם על ידי מומחה (ראה דבריו של כב' השופט חשין בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע" פ"ד נה (4) 213). יחד עם זאת, ככל שלא הוכח בראיות, כי מדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלותו במועד מסירת החזקה הרי שבעצם עריכת חוות דעת של מומחה אין כדי להאריך את מועד ההתיישנות.

בתחום השלד והבנייה - נמצאו הליקויים הבאים: גודל חלון חדר רחצה, רום המדרגה העליונה ביחס לשאר מדרגות הכניסה אשר נבעה משקיעת מהלך המדרגות, גובה מעקה בנוי במרפסת, סדיקה קלה באזור הקורה במרפסת, ליקוי אסטטי במסדרון הנובע מהפרשים ברוחבו, סטיות מסויימות בטיח שבוצע על הקירות מאנכיות ופגמים בגובה דלת אלומיניום ודלת עץ. כן נקבע כי לא סופק מחסן.

ליקויים אלה כולם (למעט אולי שקיעת מהלך המדרגות) אינם בבחינת פגמים נסתרים.
גם אם מי מהם (למשל סטיית הטיח) לא נתגלה לתובעים עם קבלת החזקה בדירה, הרי שאין ספק כי במועד קבלת חוות דעת המומחה מטעמם כבר ידעו עליהם.
ככלל ברור הוא, כי אין המדובר בנזקים מתמשכים או דינמיים. על כן, מועד היווצרות העילה בעניינם הינו מועד מסירה החזקה בדירה ולא מועד קבלת חוות הדעת, והתביעה בעניינם על כן התיישנה.

איטום וליקויי רטיבות –
בדיקתו של מומחה בית המשפט העלתה כי קיים כתם רטיבות פעיל בתחתית המרפסת של הדירה.
בעניין זה אקבל כי מדובר בנזק מתמשך ולכך אתן דעתי בהמשך. אציין כי עלות תיקון האיטום על כל נגזרותיה הוערכה על ידי המומחה בסך של 950 ₪.

כמו כן נמצאו כתבי רטיבות ישנים יבשים במסדרון.

רטיבות פעילה נמצאה במספר מקומות: בקיר המסדרון הגובל עם האמבט, במלבן דלת הכניסה לחדר האמבטיה, בסמוך לנקודת תאורה במסדרון, בקיר המזרחי בחדר שינה הורים, ובקירות שמסביב לחדר מקלחת הורים. המומחה נטל חול לבדיקת מעבדה ומצא כי קיימת רטיבות בשיעור גבוה בהרבה מהמותר. מקור הרטיבות בצנרת חדרי הרחצה הגורם גם לפגיעה בקירות שמסביב להם.

לדברי המומחה, על מנת לתקן את הליקוי יש לפרק את הריצוף בחדר האמבטיה בחדר השירות הצמוד, לפרק את האמבטיה ואת הארון שמעליו מותקן הכיור והאסלה, לתקן צנרת ולבצע איטום.

עלות התיקון בהתאם לפירוט שקבע המומחה בעניין זה עומדת על סך של 16,780 ₪.

כמו כן, נקבע כי קיימים כתמי רטיבות חדשים הנובעים מנזילה אצל שכנים בדירה מעל, וכן כי אפי מים חסרים.

המחסור באפי מים הינו ליקוי גלוי. כתמי הרטיבות היבשים אינם מהווים ליקוי בדירה זו, וממילא נטען כי הליקוי בדירת השכנים תוקן.

נגרות

במסגרת התיקון הנדרש בחדרי הרחצה המתואר לעיל נדרש גם תיקון דלתות, והדבר תומחר במסגרת חישוב עלות התיקון.
כמו כן נמצא כי לא הותקנו עוצרי דלתות וצוהרים בדלתות חדר הרחצה.

המומחה קובע כי קיימת דליפה מצינור דלוחין של המטבח. המומחה התייחס לתיקון שיש לבצע בעניין זה במסגרת ריצוף המטבח. בעניין זה נקבע כי במסגרת תיקון הריצוף יהיה צורך לפרק את המטבח ולהתקינו מחדש. או אז יבוצע תיקון צינור הדלוחין שדלף. עלות תיקון הצינור בלבד עומדת על סך של 250 ₪.

לעניין נזקי המים אדרש בהמשך. יחד עם זאת, לעניין עוצרי דלתות צוהרים בדלתות חדר הרחצה – הרי שאלה נזקים גלויים והתביעה בעניינם התיישנה.

מסגרות
במלבן דלת הממ"ד נמצאו סימני חלודה עקב בעיית הרטיבות. התיקון הינו תיקון צבע ועלותו - 300 ₪.
קיים ליקוי בדיפון חלון הממ"ד, לא נמצא חלון הדף, מעקה לאורך גרם המדרגות מהכביש הותקן נמוך מידי ולא בוצע חיפוי לצנרת בחדר רחצה הורים (את עלות תיקון ליקוי זה כלל המומחה בפרק הרטיבות).

למעט ליקוי החלודה, שהינו תוצאה של בעיית הרטיבות, יתר הליקויים הינם ליקויים גלויים אשר עילת התביעה בעניינם התיישנה.

חיפוי קרמיקה
קיים כשל בעניין אריחים חלולים המתנתקים מהקיר, שכן הם מוחזקים על ידי רובה בלבד. עלות התיקון כלולה בפרק הרטיבות.
ליקויים אחרים לא נמצאו.

מתקני חשמל
קיים ליקויי בלוח החשמל, לגביו קבע המומחה כי יש לסמן ולסגור מרווחים בלוח.
יש להתקין מנורת פלורסנט בממ"ד.
יש לחזק בתי תקע רופפים בדירה.

מדובר בליקויים גלויים אשר עילת התביעה בעניינם התיישנה.


עבודות טיח וצבע
כל שנמצא בפרק זה הינו סדק ליד חלון חדר השינה של ההורים, אשר תיקונו נכלל בפרק הרטיבות. כמו כן נמצאה צביעה לקוייה של תקרת הסלון.

ליקוי הרטיבות יידון בהמשך. באשר לצביעה בתקרת הסלון, הרי שנזק זה היה גלוי והתביעה בעניינו התיישנה.



עבודות ריצוף
מומחה בית המשפט מצא כי קיימים פגמים בריצוף כדלקמן:
פגמים בריצוף האבן במבואת הכניסה אותו יש לפרק ולבצע מחדש, שיפוע בריצוף בתוך הדירה ובעיקר במטבח, ריצוף המרפסת (בעלות של 2,750 ₪), מדרגות בכניסה לדירה שוקעות. עלות תיקונן עומדת על סך של 1,650 ₪.

לעניין הפגמים בריצוף, הרי שמדובר בליקוי שהיה קיים עם מסירת החזקה. אין לפניי כל הוכחה כי מדובר בליקוי דינמי, היינו, כי הנזק בגינו מתמשך והולך. לפיכך, דין התביעה בכל הנוגע לריצוף להידחות, למעט לגבי ריצוף המרפסת. לעניין ריצוף המרפסת, הרי שבגין נזקי הרטיבות ממילא יש מקום לבצע להן החלפה ולעניין זה יינתנו הבהרות בהמשך.
התייחסות דומה יש ליתן גם לשקיעת מדרגות הכניסה ואף לכך אדרש בהמשך.

אלומיניום
גם בתחום זה נמצאו ליקויים: בויטרינת הסלון, בסרגלי הלבשה בחלונות, בשלבי תריס, במרחק בין זכוכית למעקה במרפסת, ובהעדר אטמי פלסטיק בחלונות.

כל הליקויים ברכיב זה הינם ליקויים ממועד מסירת החזקה ועל כן התיישנו.

עבודות אבן נסורה
יש לתקן אדני שיש שבורים ולתקן אדני שיש מתפרקים במעקה הגינה.
חיפוי האבן בוצע בצורה לקוייה.
בנוסף לעובדה שמדובר בליקויים גלויים, הרי שמקובלת עלי טענת הנתבעת בעניין זה כי אפשר בהחלט שליקויים אלה (בעיקר לעניין אדני השיש השבורים) אינם ליקויי בנייה כלל, אלא נזקים שארעו משך השנים מאז אכלוס הדירה.

עבודות פיתוח
נמצאו מספר ליקויים: סדיקה בטייח בקיר חיצוני, קיים הפרש בין גובה מרפסת לדשא המצריך התקנת מדרגות וליקוי מקומי בריצוף החנייה.

גם ליקויים אלה הינם ליקויים אשר מועד העילה בעניינם הינו מועד מסירה החזקה, ועל כן התיישנו.
סיכום ביניים
מכל חוות דעת המומחה, רק ליקוי הרטיבות הינו ליקוי דינמי מתמשך. יתר הליקויים הינם ליקויים שהיו קיימים במועד קבלת החזקה בדירה, ואת התביעה בגינם יש לדחות.

אי מסירת הודעה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות)
גם לגופו של עניין, דין מרבית התביעה דחייה. זאת נוכח אי מסירת הודעה על ידי התובעים לנתבעת על קיומם של הליקויים.

סע' 4א לחוק מורה כי הקונה יהיה רשאי להסתמך על אי ההתאמה וזאת במידה ומסר עליה הודעה למוכר.

על חשיבות מסירתה של ההודעה המוקדמת ועל ההצדקות לה עמד כב' השופט חשין בע"א 2299/99 (לעיל) תוך שהוא קובע בין היתר דברים אלה:
"מכל אלה נדע, כי הטלתה של חובת הודעה מוקדמת כתנאי מוקדם להסתמכות על אי התאמותו של ממכר – חובה ראויה היא; משרתת היא מטרות של יעילות, של בטיחות ושל צדק בין הצדדים, ואף יש בה כדי למנוע התדיינותיות סרק".

ראה גם ת.א. (תל אביב יפו) 32749/05 פלד נ' משכנות האר"י הקדוש (תשנ"ו) בע"מ (פורסם בתקדין). שם נדחתה תביעה בין היתר ובעיקר מטעם זה.

בעניין שלפניי לא הוכח לי כי נמסרה הודעה לנתבעת ולו בע"פ בגין הליקויים הנזכרים בתביעה.

אין חולק, כי לכל הפחות ממועד עריכת חוות הדעת על ידי התובעים, מודעים הם לכל הליקויים הנטענים בכתב תביעתם. מנגד, אין ראיה כלשהי שעותק חוות הדעת נמסר לנתבעת, וכי זו נתבקשה בעקבות חוות הדעת לתקן את הטעון תיקון או לפצות את התובעים בשלו.
כל שהונח לפניי הינו מכתב, אשר קבלתו בידי הנתבעת מוכחשת, ואין ראיה המעידה על קבלתו. המכתב אינו חתום, ומועד המשלוח הנקוב בו הינו 20.1.06 היינו בחלוף למעלה מ - 7 לאחר מועד מסירת החזקה בדירה.

גם מתוכן המכתב לא ניתן ללמוד דבר בנוגע לרשימת הליקויים שנערכה על ידי המומחה מטעם התובעים, ואשר במועד זה כבר היתה בידיהם למעלה משנתיים. התובעים מלינים באותו מכתב על נזקי הרטיבות בגין פיצוצי צנרת בבניין, על חלון הממ"ד, על מחסן שטרם סופק לדירה ועל אישור זכויות.

אציין כי גם מכתבם של התובעים משנת 2007, המדבר בפיצוי שהוצע להם (בחלוף למעלה מ – 8 שנים ממועד מסירה הדירה), אין בו כדי לשכנע שהנתבעת הכירה בקיומם של הליקויים ואפשר שהעדיפה לסיים את הסכסוך כטענתה מתוך רצון טוב לסייע לתובעים, וזאת ללא הכרה בנזק כלשהו.


אשר לנזקי הרטיבות ושקיעת המדרגות –

ביחס לכל הליקויים (כפי שפורטו לעיל) נקבע כבר כי אלה גלויים וניתן היה לעמוד עליהם במועד מסירת החזקה. לפיכך הוראות סעיף 89 לפק' הנזיקין אינן חלות עליהם.

לעומת זאת, הוראות פקודת הנזיקין יחולו לעניין נזקי הרטיבות ושקיעת המדרגות, ובעניין זה מן הדין לקבוע כי התביעה לא התיישנה.

כאמור לעיל, אלה הם הנזקים היחידים הנחזים כנזקים דינמיים אשר לא התיישנו.

יצוין כי באשר לנזקי הרטיבות הרי שאלה נובעים כפי הנראה מדליפה בחדרי הרחצה ובמרפסת הדירה. לפי חוות דעת המומחה מדובר ברטיבות פעילה וניתן להבחין בנזקים שגרמה בתמונות שצורפו לחוות הדעת.
אף כי אין קביעה הכוללת פירוט להבהיר נסיבות שקיעת המדרגות בכניסה הרי שניתן להניח שנזק זה ארע עם השנים לאחר האכלוס ולפיכך גם נזק זה יוכר כדינמי.

חרף האמור, גם תוצאת ליקויים אלה אין לקבל במלואה, ואנמק.

אמנם, בעניינם של נזקים אלה לא קבע המומחה כי מדובר בתוצאה משימוש כזה או אחר על ידי התובעים, ולפיכך יש לקשור את הנזקים לליקוי כלשהו ממהלך הבנייה. יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שגם בעניינם של נזקים אלה, לא נמצאה ראיה שניתנה עליהם הודעה לנתבעת, לא במועד בהתאם להוראות חוק המכר דירות, ואף לא במועד אחר כלשהו, למעט מועד הגשת התביעה.

במיוחד באשר לנזקי הרטיבות, הרי שמדובר בנזק שעל פניו נראה כי היקפו רב (ודי לעניין זה לעיין בתמונות שצורפו). העובדה שהתובעים אשר יכולים היו לעשות כן, לא מסרו במועד הודעה על הנזק, וזה מן הסתם התעצם עם השנים, חוטאת לחובתם להקטין את נזקם.

נוכח האמור, אין מקום לפסוק את מלוא עלות הנזק, שכן אין כל צידוק שהנתבעת תשא בו לבדה.

אשר על כן ועל דרך האומדנה, אני פוסקת לתובעים מחצית הסכום בגין נזקים אלה. היינו, סך של 11,340 ₪ בלבד (תחת הסך של 16,780 ₪ – נזקי רטיבות חדרי רחצה, וסך של 3,700 בגין החלפת הריצוף במרפסת ואיטומה וסך של 300 ₪ בגין צביעת מלבן דלת הממ"ד בשל הרטיבות, סך של 250 ₪ בגין צינור דלוחין במטבח וסך של 1,650 ₪ בגין שקיעת המדרגות).

בנסיבות העניין אין מקום לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש, ולפי שלצורך תיקונים אלה אין צורך בעזיבת הדירה, אף אין מקום לפסיקת פיצוי ברכיב זה.

לסיכום

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 11,340 ₪ ומע"מ כחוק בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות דעת המומחה.

כמו כן ובהתחשב בתוצאת פסק הדין, אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות משפט בסך כולל של 2,000 ₪ בלבד ובשכ"ט ב"כ התובע בסך של 2,000 ₪ ומע"מ כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה בלוד

  2. ליקויי בניה בעפולה

  3. ליקויי בניה יקנעם

  4. ליקויי בניה בנהריה

  5. ליקויי בניה רטיבות

  6. ליקויי בניה ביקנעם

  7. ליקויי בניה - ריצוף

  8. ליקויי בניה בשטחים

  9. ליקויי בניה - אוורור

  10. התיישנות ליקויי בניה

  11. ליקויי בניה בגן יבנה

  12. ליקויי בניה בקריית ים

  13. תקן לבדיקת ליקויי בניה

  14. ליקויי בניה - שנת בדק

  15. הרחבת בית - ליקויי בניה

  16. ליקויי בניה בכפר ורדים

  17. חדר ממ''ד - ליקויי בניה

  18. בוררות בנושא ליקויי בניה

  19. ליקויי בניה בקרית ביאליק

  20. ליקויי בניה ביחידת נופש

  21. מי אחראי על ליקויי בניה

  22. ליקויי בניה דירה באשדוד

  23. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  24. ליקויי בניה ביסודות הבית

  25. ליקויי בניה דירה במודיעין

  26. ליקויי בניה בדירה באשדוד

  27. ליקויי בניה בחיפוי פסיפס

  28. ליקויי בניה במעלה אדומים

  29. ליקויי בניה בדירות חפציבה

  30. סמכות עניינית ליקויי בניה

  31. ליקויי בניה בבית בהוד השרון

  32. תביעה קטנה בגין ליקויי בניה

  33. הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

  34. ליקויי בניה רטיבות במרתפים

  35. ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

  36. שיפוצים בדירה עם ליקויי בניה

  37. ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

  38. ליקויי בניה בבית קרקע באשקלון

  39. התרוממות ריצוף בחדר בבית מגורים

  40. אי הודעה במועד על ליקויי בניה

  41. תביעה בגין ליקויי בניה בקוטג'ים

  42. רשלנות תורמת בתביעת ליקויי בניה

  43. ליקויי בניה בבניין מלפני 15 שנה

  44. סירוב לתת לקבלן לתקן ליקויי בניה

  45. ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

  46. ליקויי בניה בדירה במזרח ירושלים

  47. זכות מוכר הבית לתקן ליקויי בניה

  48. תביעה נגד עמותה בגין ליקויי בניה

  49. ליקויי בניה בשכונת רמות בירושלים

  50. ערעור על פיצויים בגין ליקויי בניה

  51. הוצאות משפטיות בתביעת ליקויי בניה

  52. ליקויי בניה בקוטג' - תביעה נגד קבלן

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעה בגין ליקויי בנייה במדרגות דירה

  55. חובת גילוי מוכר דירה של ליקויי בניה

  56. טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה

  57. תביעה נגד חברה זרה בגין ליקויי בניה

  58. ליקויי בניה בפרויקט דירות לתושבי חוץ

  59. חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

  60. תביעה בסדר דין מהיר בנוגע לליקויי בנייה

  61. ביטול קניית דירה מקבלן עקב ליקויי בניה

  62. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ועוגמת נפש

  63. תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בניה

  64. תביעה בגין אספקת בית באיחור וליקויי בנייה

  65. ליקויי בניה בשכונת תלפיות מזרח בירושלים

  66. מינוי מומחה מוסכם בתביעה בגין ליקויי בניה

  67. מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת ליקויי בניה

  68. הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה 7 שנים לאחר המסירה

  69. בוררות על ליקויי בניה לפי הסכם לרכישת בית מגורים

  70. נטען כי הקבלן רצה לתקן ליקויי בניה אבל לא נתנו לו

  71. הזכות לתקן ליקויי בניה אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי

  72. תביעה כספית נגד המתכנן בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירה

  73. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם וכן פיצוי בגין ליקויי בנייה

  74. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בבניין לאחר עבודות שיפוץ

  75. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון