התנגדות לפירוק שותפות במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות לפירוק שותפות במקרקעין:

העובדות והמחלוקת
1. התובענה היא לפירוק השיתוף בין הצדדים בקשר לזכויותיהם בבנין מגורים של 40 יחידות דיור, שעל פי תכנית בנין העיר הרלבנטית, אמור לקום במקרקעין המצויים בתל-אביב והידועים כחלקה 45 בגוש 6620 (להלן: "החלקה").
המבקשת, הזכאית כיום לקבל כ- 33 יחידות דיור בבנין, מבקשת כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של התמחרות פנימית.
המבקשת כבר הגיעה להסכמה כמעט עם כל המשיבים, למעט המשיבות 4 ו- 5, או לרכישת זכויותיהם בבנין או למתן שירותי בניה/הסכם קומבינציה.
המשיבה 13 (להלן: "עיריית תל-אביב יפו / העירייה") אינה מתנגדת לבקשה, אך היא מתנה את הסכמתה בתנאים מסוימים, שיפורטו להלן.
המתנגדות היחידות לבקשה הן המשיבות 4 ו- 5 (להלן: "המשיבות") הזכאיות ביחד ל- 0.934 יח"ד. התנגדותן היא לעצם פירוק השיתוף, בכל דרך שהיא.



2. להלן תקציר העובדות הרלבנטיות לצורך ההכרעה הנדרשת כאן:
א. החלקה הינה חלק מחלקה מס' 1 ההיסטורית בגוש 6620. חלקה 1 הופקעה על ידי עיריית תל אביב עוד בשנות ה- 70 המוקדמות. במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין עיריית תל אביב ובין בעלי המקרקעין הושג הסכם פשרה, לפיו תקצה העירייה שטח לבניית 900 יחידות דיור, אשר יחולקו בין הבעלים על פי חלקם היחסי.
עיריית תל אביב הפכה להיות הבעלים של כל המקרקעין.
בעקבות הליכים משפטיים נוספים אושרה בניית יחידות הדיור בשלושה שלבים. ענייננו בשלב השלישי.

ב. בהתאם לכך אושרה תכנית תא/1700/א/3 (להלן: "התכנית"), שאפשרה בשלב השלישי בניית 7 בנייני מגורים הכוללים 333 יחידות דיור בשני מגרשים.
מגרש מס' 1 שכלל 200 יח"ד בארבעה בניינים כבר נבנה.
מגרש מס' 2 כולל 133 יח"ד בשלושה בניינים.
מגרש 2 נרשם כחלקה 45, היא החלקה דנן.
שלושת הבניינים המיועדים לעמוד על החלקה סומנו במספרים: 5, 6 ו- 7.
בגין בניין מס' 5 כבר הוצא היתר בנייה והוא מצוי בהליכי בנייה.
בניין מס' 6 עומד על סף קבלת היתר בנייה.
ענייננו כאן בבניין מס' 7 (להלן: "הבניין"), לגביו טרם החלו הליכי קבלת ההיתר.

ג. לבקשת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, ערך השמאי אינג' שמואל פן טבלה המשקפת את הזכויות בחלקה, כלומר: מספר יחידות הדיור שכל אחד מבעלי הזכויות זכאי להן (נספח ז' לתובענה).

ד. בשנת 1999 פנתה העירייה לכל בעלי הזכויות בחלקה, על מנת להתאגד לשם הקמת הבניינים שאושרו.
בעקבות פנייה זו, התארגנו שתי קבוצות, להקמת בניינים מס' 5 ו- 6 ("קבוצת נאמן" ו"קבוצת חג'ג'").
זכויותיהם של יתר בעלי הזכויות נשמרו להם בבנין מס' 7.

ה. המשיבים נמנים על בעלי הזכויות של יחידות הדיור בבניין מס' 7 בחלקה 45.
המבקשת רכשה בשנת 2009 את הזכויות שהיו למינהל מקרקעי ישראל על 31.367 יח"ד ושילמה עבורן סך של 42,345,450 ₪, המייצג סכום של 1,350,000 (לפני מע"מ) לכל יחידת דיור.
יצוין, כי רכישה זו נעשתה בעקבות זכייתה של המבקשת במכרז, לאחר שהיא הציעה את התמורה הגבוהה ביותר.
לאחר מכן היא רכשה את זכויותיהם של המשיבה 6 (1.3 יח"ד), 5/6 מיורשי המשיב 8 (0.206 יח"ד), המשיבים 9 (0.019 יח"ד), מחצית מיורשי המשיב 10 (0.001 יח"ד), באופן שהיא כיום בעלת הזכויות על 32.89 יח"ד.
זכויותיהם של המשיבים 1, 2 ו- 7 הומחו למשיבים 12 ו- 13 (סה"כ 2.663 יח"ד), איתם הגיעה המבקשת להסכמה על קבלת שירותי בנייה/קומבינציה.
כמו-כן הגיעה המבקשת להסכמה עקרונית עם המשיב 3 (0.467 יח"ד), 1/6 מיורשי המשיב 8 (0.041 יח"ד) ועם העירייה (3 יח"ד) על רכישת זכויותיהם, אך ההסכם עימם טרם נחתם.
העירייה, מלבד "כובעה" כבעלים הרשומים של המקרקעין היא גם בעלת הזכויות (בנאמנות) של 3 יח"ד, והיא הגיעה, כאמור, להסכמה על מכירת זכויותיה למבקשת בתנאים מסוימים שיפורטו להלן, וכן היא מסכימה לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית, גם זאת בתנאים מסוימים.
יצוין גם, כי אחד מיורשי המשיב 10 לא אותר, חלקו (0.001 יח"ד) אינו משמעותי.
נותרה המחלוקת שבין המבקשת ובין המשיבות, להן הזכות על 0.934 יח"ד (0.467 כל אחת).
המשיבות קיבלו את זכויותיהן בירושה מהוריהם (יחד עם המשיב 3, שלו זכות נוספת ל- 0.467 יח"ד, ואשר כבר הגיע כאמור להסכמה עקרונית על מכירת זכויותיו למבקשת).

ו. סיכומם של דברים: המחלוקת דנן הינה בשאלה, האם יש להורות על פירוק השיתוף בזכויות המתייחסות לבנין מס' 7 בחלקה 45 בגוש 6620, ואם כן- באיזו דרך לבצע את פירוק השיתוף ?
המבקשת, בעלת הזכויות של קרוב ל- 33 יחידות דיור, ואשר צפויה להיות בעלת הזכויות של כ- 3.5 יח"ד נוספות, עותרת לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית.
מלבד המשיבות 4 ו-5, המתנגדות לפירוק השיתוף בכל דרך שהיא, כל יתר המשיבים אינם מתנגדים לבקשה, אם משום שכבר הגיעו להסכמה עם המבקש ואם משום שהם על סף הגעה להסכם עימה.
עיריית תל אביב מסכימה לבקשה בתנאים מסוימים.
בדיון להלן יפורטו עמדות הצדדים ונימוקיהם.

הגדרת טיב הזכויות לעניין הסמכות העניינית ולעניין אופן פירוק השיתוף
3. כיצד יש להגדיר את הזכויות דנן ? האם כמקרקעין או כמיטלטלין או אחר ?
לשאלה זו השלכה כפולה: לעניין סמכותו העניינית של מי מהערכאות לדון בבקשה לפירוק השיתוף בהן, ולעניין הדינים החלים על פירוק השיתוף בזכויות אלה.
השאלה הראשונה אינה רלבנטית עוד, כיוון שתובענה זו הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי, כאשר המבקשת סבורה כי המדובר בפירוק שיתוף של מיטלטלין ובהתחשב בשווי הזכויות הנדונות, אך בית המשפט המחוזי קבע, כי "הסעד הנתבע הינו פירוק שיתוף בזכויות במקרקעין" והעביר, לכן, את הדיון בתביעה לבית משפט זה, ובית משפט זה מצווה ש"לא יעבירנו עוד" (סעיף 79 (ב) סיפא לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984).

4. המבקשת סבורה כי החלטת בית המשפט המחוזי, כוחה יפה גם לשאלה השנייה שהוצגה לעיל. לשיטתה, למרות שסברה תחילה כאמור שהמדובר במיטלטלין, הרי משנקבע כאמור על ידי בית המשפט המחוזי שהנדון הוא "פירוק שיתוף בזכויות במקרקעין", יש לדון בבקשה על פי הדינים הנוהגים בפירוק שיתוף במקרקעין.
המשיבות סבורות שתוקפה של ההחלטה הינה לעניין הסמכות העניינית בלבד.
אני מסכים עימן. בית המשפט המחוזי לא נכנס כלל לשאלה על פי איזה דין צריכה לידון בקשת הפירוק, האם על פי הדין החל על פירוק שיתוף במקרקעין או על פי הדין החל על פירוק שיתוף במיטלטלין, ונפקותה היחידה של ההחלטה היא בשאלת הסמכות העניינית.

5. קיימים הבדלים אחדים בין הדין החל על פירוק שיתוף במקרקעין: סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ובין הדין החל על פירוק שיתוף במיטלטלין: סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשכ"א- 1971 (להלן: "חוק המיטלטלין").
ככלל, פירוק השיתוף במקרקעין נשלט בהוראות נוקשות ומפורטות יותר מאלה הנוגעות לפירוק שיתוף במיטלטלין (ראו: פרופ' מיגל דויטש, קנין, כרך א', להלן: דויטש, עמ' 599).
אחד ההבדלים הבולטים הינו העדיפות במקרקעין לדרך של חלוקה בעין על פני דרכי הפירוק האחרות (סעיף 39(א) לחוק המקרקעין), שעה שבמיטלטלין החלוקה בעין הינה רק אחת מדרכי הפירוק (סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין) (ראו: פרופ' יהושע ויסמן, דיני קניין- בעלות ושיתוף, כרך ב', להלן- ויסמן, עמ' 320-321).
אך נראה כי בעניננו אין נפקות מיוחדת להבדלים הללו, כפי שמציינים ב"כ המבקשת. חלוקה בעין ממילא אינה רלבנטית. הבניין טרם הוקם ואין מה לחלק "בעין", וגם יתר ההוראות המפורטות בחוק המקרקעין (סעיפים 42 – 40א) אינן ישימות בענייננו.
המכנים המשותפים בין שתי מערכות הדינים, ואלה הרלבנטים לענייננו, הם זכותו של כל שותף לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין וסעיף 10(א) לחוק המיטלטלין), דרכי הפירוק העיקריות: חלוקה בעין או מכירה (סעיפים 39 ו – 40 לחוק המקרקעין, סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין) ומרווח שיקול הדעת הניתן לבית המשפט להורות על דרך המכירה (סעיף 40(ב) סיפא לחוק המקרקעין, סעיף 10(ג) סיפא לחוק המיטלטלין).

6. אולם, המשיבות טוענות כי הזכויות הנדונות כאן הן זכויות "תכנוניות", שפירוק השיתוף בהן אינו ניתן להעשות כלל, וזאת בהסתמך על פסק דינו של כב' השופט גורן ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישרונטל-ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (1993) .
באותו עניין, אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב תכנית לאיחוד חלקות סמוכות לחלקה אחת, והשאלה שנדונה במשפט הוגדרה כך (סעיף ד (א) לפסק-הדין):
"האם בעלי חלקות שונות וסמוכות, אשר בעלותם במקרקעין אוחדה לבעלות משותפת בחלקה אחת, על פי תכנית מאושרת, הינם שותפים, הרשאים לתבוע את פירוק השיתוף החל ממועד כניסת התכנית לתוקף, וזאת אף בטרם הושלמו הליכי רישום איחוד החלקות בספרי המקרקעין?"
השופט גורן הסכים כי, עקרונית, זכויות אובליגטוריות המיועדות לרישום בספרי המקרקעין הן "מיטלטלין" על פי סעיף 13 (א) לחוק המיטלטלין, ולפיכך ניתן להורות על פירוק השיתוף בהן, אך לדעתו, הזכויות המוקנות לבעל המקרקעין מכח הסעיפים 124 ו- 125 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, הקובעים את רישום הזכויות על פי החלוקה החדשה, אינם מקנים לבעל המקרקעין כל זכות אובליגטורית, אלא זכות כי לא יעשה דבר בניגוד לאמור באותם סעיפים.
על כך ניתן להשיב כי, ראשית, יש מקום גם לדעה אחרת הרואה בזכויות שנדונו בפסק דין פגסוס זכויות אובליגטוריות, שניתן להורות על פירוק השיתוף בהן, ראו מאמרו של עו"ד ציון אילוז (סגן בכיר לפרקליט המדינה), "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה", פורסם בכתב העת "מקרקעין", יולי 2002, עמ' 62, עמ' 68-69, ונימוקיו שם.
אך העיקר הוא לדעתי, ובכך אני מקבל את עמדת המבקשת, שבענייננו אין מדובר כלל בזכויות "תכנוניות" כלשהן. ההליך התכנוני כבר תם ונשלם עם אישורה של תכנית תא/1700/א/3, וכל שנותר כעת הוא להוציאה לפועל.
גם זכויותיהן של המשיבות (כמו גם יתר בעלי הזכויות הנדונות) אינן נובעות מהליך תכנוני כלשהו, בניגוד להליך התכנוני שנדון בפסק דין פגסוס, ואולי טבלת הזכויות של השמאי פן שכונתה גם "טבלת הקצאות" הטעתה את המשיבות לחשוב כך.
הזכויות הנדונות נובעות מכח הסכם, הוא ההסכם שנעשה בין עיריית תל אביב ובין בעלי המקרקעין של חלקה 1 המקורית, בעקבות ההפקעה.
אלמלא הסכם זה היתה להוריהן של המשיבות זכות לפיצוי כספי בלבד. תחת זה, הוסכם כאמור להעניק זכויות בעלות מסוימות בבנייני המגורים שיוקמו על המקרקעין.
כיוון שהבניין הנדון טרם הוקם וכיוון שזכויות הבעלות ביחידות הדיור הנדונות כאן טרם נרשמו על שם בעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כפי שצפוי להיעשות בעתיד, הרי שענייננו בזכויות אובליגטוריות מובהקות.
על הזכויות הללו, חלות, אפוא, הוראות חוק המיטלטלין, מכוח סעיף 13 (א) שלו, ופירוק השיתוף בהן צריך להיעשות על פי הוראותיו של סעיף 10 לאותו חוק (ראו גם: דויטש, עמ' 599).
7. עוד טוען ב"כ המשיבות, כי פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיעשות רק ב"יחידת רישום" אחת ולא בחלק ממנה.
ב"כ המשיבות מסתמך בדבריו על פסיקת בית המשפט העליון ב- ר"ע 101/86 קדמאני נ' אבו-אלחאג', פ"ד מ (1) 613, 615 וב- ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת אחים ר.י.פנחס בע"מ , פ"ד מז (5) 588, 593.
לטענת ב"כ המשיבות, לא ניתן להורות על פירוק השיתוף של הזכויות על בניין 7 בלבד במנותק מהזכויות בכל החלקה.
אלא, שכאמור, הזכויות דנן אינן מוגדרות כ"מקרקעין", הן אינן רשומות (בינתיים) בלשכת רישום המקרקעין ועל כן ההגדרה של "יחידת רישום" אחת אינה רלבנטית כלל לגביהן.
מוכן אני להניח, שגם כאשר המדובר בזכויות, יש להגדיר את "יחידת הזכויות", שיש לה שותפים, וכי פירוק השיתוף צריך להיעשות על כל אותה "יחידה", ולא על חלק ממנה. השאלה בענייננו היא, מהי "יחידת הזכויות"?
דעתי היא כי "יחידת הזכויות" הנדונה מורכבת מכל בעלי הזכויות לקבלת יחידות דיור בבניין 7. המכנה המשותף של כל בעלי הזכויות ב"יחידה" זו הוא הזכות לקבל יחידות דיור בבניין זה והשאיפה המשותפת להגשמתן של הזכויות הללו.
לבעלי הזכויות בבניינים האחרים שבחלקה אין כל זכות בבניין 7, כפי שלבעלי הזכויות בבניין 7 אין כיום כל זכות בבניינים האחרים.
השיתוף ב"יחידת זכויות" זו היא הניתנת לפירוק.

8. לבד מכך, ציין בצדק ב"כ המבקשת, כי גם בפסק דין פרידמן הנ"ל התיר בית המשפט לפרק את השיתוף במגרש אחד מתוך שני מגרשים המצויים בחלקה רשומה אחת, אמנם, בהסתמך על הסכם השיתוף שנעשה בין השותפים, אשר אפשר את רישום המגרשים בעתיד בנפרד.
בענייננו, התכנית הנדונה מאפשרת קבלת היתר בנייה לכל בניין בנפרד ובנייתו של כל בניין בנפרד, וכך כבר החל להיעשות בפועל, כאמור לעיל.
המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא, שניתן לראות בכל אלה הזכאים לקבל יחידות דיור בבניין מס' 7 הנדון כבעלים משותפים של "יחידת זכויות אחת", לצורך הבקשה לפירוקה של שותפות זו.

זכויות הנוגעות ל"מקרקעין"
9. כאמור לעיל, הזכויות הנדונות כאן נדונות על פי דיני הפירוק שבחוק המיטלטלין (סעיף 10).
פעמיים חוזר מחוקק חוק זה ומציין כי בית המשפט רשאי להורות על הדרך "הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין", פעם אחת בשאלת דרך ביצוע הפירוק (סעיף 10 (ב) סיפא) ופעם שנייה בשאלת דרך ביצוע המכירה, אם יוחלט עליה (סעיף 10 (ג) סיפא).
הוראה כפולה זו יוצרת פתח, לדעתי, לקביעה, שזכויות הנוגעות ל"מקרקעין", גם אם בשלב זה הן נדונות כ"מיטלטלין", הרי שבכל הקשור לדרך ואופן ביצוע הפירוק, יש לדון בהם ולבצעם, ככל הניתן ובשינויים המחויבים, על פי כללים שנקבעו בהקשר לפירוק השיתוף במקרקעין.
במיוחד אמורים הדברים, כאשר מטרתן הסופית של הזכויות הנדונות היא רישומן על שם בעליהן בלשכת רישום המקרקעין, באופן שזכויות אלה תהפכנה ל"מקרקעין" ממש, כמקרה דנן.

האם יש להורות על פירוק השיתוף בזכויות הנדונות ?
10. "התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות, מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו... ביטוי לתפיסה זו נמצא בסעיף 37 לחוק המקרקעין המורה כי לכל אחד מהשותפים קיימת הזכות לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השותפות", כך נכתב בפסק דינו של בית המשפט העליון ב- רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (2010, להלן- ויסמן, סעיף 10 לפסק הדין, וראו גם מראי המקום הנוספים הנזכרים שם).
ובדויטש נכתב (עמ' 596): "כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף ולקבל צו מתאים מבית המשפט. הזכות לפירוק שיתוף היא זכות שבדין , שאינה מותנית בהפעלת שיקול דעת על ידי בית המשפט. כך נפסק לא אחת... משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק... כך גם שיקולים שעניינים בדיני המשפחה לא ימנעו את הפירוק... עוד נפסק, כי קיומם של הליכים משפטיים מקבילים ביחס לנכס, לא יעכב את הליך הפירוק".

11. בענייננו, נכשלו כל המאמצים שנעשו בין המבקשת ובין המשיבות להגיע להסדר ביניהן (עדויותיהן של סמנכ"לית המבקשת ויועצתה המשפטית, עו"ד רות וולובלסקי, עמ' 17 לפרוטוקול; המשיבה גב' גזית, עמ' 21 לפרוטוקול והמשיבה גב' גולני, עמ' 24 לפרוטוקול).
אין ספק, שלא ניתן להקים את בניין 7 ללא שיתוף פעולה של כל בעלי הזכויות בבניין.
שיתוף פעולה כזה כבר נעשה ביחס לבעלי הזכויות על 39 מיחידות הדיור והמכשול להקמת הבניין נגרם בשל חוסר שיתוף פעולה עם בעלות הזכויות על יחידת הדיור הנותרת, המשיבות דנן.
משכך, מובנת ומוצדקת עמדת המבקשת ורצונה לפירוק השותפות, כדי שניתן יהיה להגשים את הקמתו של הבניין.

12. לעומת זאת, לא מצאתי בכל טיעוני המשיבות כל טיעון ראוי, שיצדיק חריגה מהכלל האמור המחייב בדרך כלל הענות לבקשתו של שותף לפרק את השותפות.
טיעוני המשיבות בעניין זה מתמקדות בהשגות שונות על הליכי ההפקעה, ההסכמים שהושגו בעקבותיהם, טבלת הקצאת הזכויות של השמאי פן וכיו"ב.
בשל כל אלה אף הגישו המשיבות, לאחר תום הראיות ובשלב הסיכומים, תובענה בבית המשפט המחוזי (ה"פ 39572-09-10) לחייב את העירייה, את מינהל מקרקעי ישראל ואת רשות המקרקעין להמציא להן פרטים ומסמכים שונים הקשורים לכל ההליכים שפורטו.
בד-בבד הגישו המשיבות בקשה לבית משפט זה לעכב את פסק דינו עד למתן פסק דין באותה תובענה ועד להמצאת הפרטים והמסמכים שהתבקשו.
בהזדמנות זו אני מחליט לדחות בקשה זו של המשיבות.
הטעם לדחייה של הבקשה, כמו גם הטעם לדחיית טיעוני המשיבות כנגד מתן צו לפירוק השיתוף, הוא שכל אותם הליכים היו ידועים למשיבות עוד מקדמת דנא, הן לא נקטו בכל פעולה להשיג עליהם ובוודאי שלא פנו בכל דרישה לקבלת הפרטים הנוספים והמסמכים הנדרשים עתה.
כך עולה מחקירת המשיבות, כמפורט להלן.

13. גב' גולני הודתה (עמ' 22) כי ידעה על ההפקעה.
גב' גזית הכחישה אמנם כי ידעה על ההפקעה (עמ' 18), אך היא לא יכלה להתכחש למכתב ששלחה לעירייה בחודש אוקטובר 2006 (מב/4), המאשר את קבלת "לוח ההקצאות" של השמאי פן. באותו מכתב מבקשת גזית ממר שלום טוביה, הממונה על תשתיות ומקרקעין בעירייה, לעדכן את לוח ההקצאות בהתאם לצו הירושה של עיזבון הוריה וכן התעניינה בתאריך תחילת הבנייה.
עוד באותו חודש משיב לה טוביה (מב/5) שהוא עדכן את לוח ההקצאות בהתאם, והודיע לה כי "כל הקשור לבניה הוא עניין שבין הבעלים לבין היזם".
ואכן, על פי עדותה (עמ' 21), גזית פנתה בעקבות מכתב זה לשני היזמים של שני הבניינים, 5 ו- 6, עוה"ד נאמן וחג'ג', אך המגעים עמם לא צלחו.
בחודש מרץ 2008 הודיע לה מר טוביה שלום, כי זכויותיה מוקצות לה, לכן, בבניין 7 (מב/6).
גם גב' גולני אישרה (עמ' 23) קבלת מכתב מהעירייה על זכויותיה (מב/10, מכתב מחודש מרץ 2008), ועל פי עדותה גם היא פנתה לעוה"ד נאמן וחג'בי (אולי הכוונה לחג'ג'), כדי להתעניין איתם בקשר ליוזמתם להקמת הבניינים, אך בסופו של דבר היא החליטה שלא להצטרף לקבוצותיהם.
גולני אישרה (עמ' 24) גם את קבלת טבלת ההקצאות ואת ידיעתה כי זכויותיה הינן בבניין 7.
למרות זאת, שתי המשיבות לא נקטו, כאמור, בכל פעולה שתתקוף איזה מן ההליכים שהובילו לצמיחתן של זכויותיהן או שתסתור את הגדרתן בטבלת ההקצאות.
משום כך, אין להיענות בשלב זה לבקשת המשיבות לעכב את מתן פסק הדין עד למיצוי התובענה המקבילה שהוגשה על ידן בשיהוי כה ניכר, לקבלת פרטים ומסמכים נוספים בקשר לאותם הליכים.
14. גם לגוף הדברים, לא הובא כל נימוק מאת המשיבות לסתירת כל ההליכים המתוארים.
הזכות הנובעת בדרך כלל מהליך של הפקעה היא הזכות לפיצוי כספי. כל צמיחתן של הזכויות הנדונות כאן הינה תוצאה של ההסכמים שהושגו בין עיריית תל אביב ובין בעלי המקרקעין דאז בעקבות ההפקעה. בלעדי הסכמים אלה לא היה למשיבות (או להוריהן) אלא הזכות לפיצוי כספי בלבד.
כמו כן, לא הובא כל נימוק ולא הוצגה כל ראייה, העשויים לסתור את טבלת ההקצאות של השמאי פן.
על פי טבלה זו, נהגו ונוהגים כל בעלי הזכויות בכל החלקה, כאשר הזכויות נוגעות ל- 133 יח"ד (כולל זו של המשיבות) בשלושה בניינים, כאשר בעלי הזכויות בשני הבניינים כבר התגבשו ובניין אחד כבר קיבל היתר בנייה ונמצא בהליכי בנייה.
צריך, אם כן, נימוק או ראיה חזקים במיוחד כדי לבטל אותה טבלת הקצאות, על פיה נהגו כבר כולם, מלבד המשיבות.

15. המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא, שיש להיעתר לבקשת המבקשת ולהורות על פירוק השיתוף בזכויות הנוגעות לבניין מס' 7 דנן.

אופן ודרך הפירוק
16. הברירה הראשונה הקבועה בחוק לביצוע הפירוק, חלוקה בעין (סעיף 39 (א)) לחוק המקרקעין), אינה רלבנטית בענייננו, כאמור, משום שהבניין טרם הוקם.
עתירתה המקורית של המבקשת הייתה לחייב את המשיבות למכור לה את זכויותיהן, על פי המפתח ששילמה למינהל לכל יחידת דיור (1,350,000 ₪ לפני מע"מ).
בסיכומיה, המבקשת איננה עותרת עוד לכך, כנראה בעקבות פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב ב- ע"א 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן (2009, ), שקבע כי חוק המקרקעין אינו מאפשר לכפות על שותף במקרקעין מכירת זכויותיו שלו בלבד לכל המרבה במחיר.
הקביעה שנקבעה בפסק דין זה אושרה בפסק דינו של בית המשפט העליון, רע"א 1497/09, שנזכר לעיל.
במקום זאת, עותרת המבקשת בסיכומיה לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית. המשיבות מתנגדות לכל דרך של פירוק השיתוף.

17. ברירת המחדל הקבועה בחוק המקרקעין לעניין פירוק השיתוף במקרקעין היא מכירת הנכס "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל" (סעיף 40 (ב) לחוק המיטלטלין).
אולם, כבר נפסק כי הוראת סעיף 10 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, והוראה דומה מצויה גם בסעיף 10 (ג) סיפא לחוק המיטלטלין, מאפשרת לבית המשפט לסטות מכלל זה ולקבוע כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים (ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח (2) 44).
כך גם נפסק בפסק דינו של בית המשפט העליון, ב- רע"א 1897/09 הנ"ל (סעיף 18 לפסק הדין), אשר הוסיף:
"יתרונו של מסלול ההתמחרות הפנימית במקרה שלפנינו בכך שהוא מאפשר למבקשים- אם יחפצו בכך- להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתידי".
ואכן, הפתרון שנמצא באותו עניין הוא פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית, על כלל הזכויות בנכס, אלא שדרך זו הייתה מוסכמת על כל הצדדים.

18. גם בענייננו אני סבור שמסלול ההתמחרות הפנימית יהיה צודק ויעיל יותר מדרך של מכירת כל הזכויות במכרז פומבי.
הטעם לכך הוא, שבדומה למקרה שנדון ב- רע"א 1497/09 הנ"ל, מרבית הזכויות הקיימות והפוטנציאליות מוחזקות בידי גורם אחד, המבקשת, וגם המשיבים האחרים, מלבד המשיבות, שלא מכרו או שאינם מתכוונים למכור את זכויותיהם למבקשת, מעוניינים שהבניין יוקם על ידי המבקשת (התקשרו עימה בהסכמים למתן שירותי בנייה/קומבינציה).
כאמור, גם עיריית תל אביב תומכת בהתמחרות פנימית, בתנאים מסוימים.
מכירת הזכויות לצד שלישי בדרך של מכרז פומבי תהיה, לכן, בניגוד מובהק לרצונם ולשאיפתם של כל בעלי הזכויות בבניין ועלולה לערער את כל ההסכמות שכבר הושגו בין המבקשת ובין בעלי זכויות האחרים, הכל בשל התנגדות בעלי הזכויות על יחידת דיור אחת (קצת פחות מכך) מתוך 40 יחידות דיור.
בהקשר זה אפנה גם לסעיף 43 סיפא לחוק המקרקעין, המורה לבית המשפט להתחשב במשאלותיהם של השותפים.

19. הדרך הראויה, אם כן, היא להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית על כלל הזכויות בבניין.
מבחינה מעשית, התמחרות זו תתנהל בין המבקשת ובין המשיבות בלבד, שהרי בעלי הזכויות האחרים כבר הגיעו להסכמות אלו או אחרות עם המבקשת ואינם מעוניינים ליטול חלק בהתמחרות זו.
אינני מתעלם מכך, שסירובן - וכנראה גם חוסר יכולתן הכלכלית- של המשיבות ליטול חלק בהתמחרות כזו, תוביל בסופו של דבר לרצונה המקורי של המבקשת לרכוש את זכויותיהן של המשיבות, אך זוהי הברירה היחידה בכל נסיבות העניין.

20. יחד עם זאת, ניתן לאזן את החשש, שהמבקשת תרכוש את זכויותיהן של המשיבות במחיר הפחות מערכן האמיתי בדרך אחרת.
המבקשת הציעה לקבוע כי התמורה ששילמה במסגרת המכרז תשמש סף לתמורה במסגרת ההתמחרות. זוהי הצעה ראויה, כיוון שחזקה על הצעה שזכתה במכרז שהיא נבחנה בכלים ראויים ועל ידי פורום ראוי, אך בכך לא די.
כב' השופט שנלר שכתב את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ב- ע"א 3860/07 הנ"ל ציין (בסעיף 13) כאחד הנימוקים לדחיית בקשת מרבית בעלי הזכויות לכפות על המיעוט את מכירת חלקו, נימוק כלכלי, לפיו התמורה שניתן להשיג עבור חלק מסוים בנכס גדולה יותר, כאשר כל הנכס נמכר בשלמותו, לעומת מצב שבו נמכר חלק מסוים בלבד בנכס והרוכש נהיה לשותף בכלל הנכס.
המבקשת רכשה מהמינהל חלק בלבד (אמנם, חלק גדול ומשמעותי) מהזכויות בנכס, אך לא את כלל הזכויות.
קיים, אפוא, חשש שהתמורה ששילמה המבקשת אינה משקפת את התמורה הראויה עבור רכישת כלל הזכויות בנכס.
לפיכך נראה לי כי קודם לביצוע ההתמחרות הפנימית צריך לפנות לקבלת חוות דעת שמאית שתעריך מהי התמורה הראויה כיום לרכישת כל הזכויות בבניין, וכנגזר מכך מהי התמורה הראויה לרכישת הזכויות בכל יחידת דיור בבניין.
בכל מקרה, מחיר זה לא יפחת מהמחיר ששילמה המבקשת למינהל עבור אותן זכויות.

עמדת עיריית תל אביב
21. עיריית תל אביב הודיעה בסיכומיה, כי היא מסכימה למכור זכויותיה בבניין בכפוף לתנאים מסוימים (סעיף 11 לסיכומים) וכן שהיא מסכימה לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית בתנאים מסוימים (סעיף 15 לסיכומים).
אני מסכים עם דעתו של כב' השופט גדול, כפי שהובאה ב- ת.א. 7888/00 שרייבר נ' עיריית הוד השרון, , כי הוראות החוק המחייבות קבלת אישור מועצת העירייה ושר הפנים לפטור ממכרז לצורך מכירת זכויותיה של העירייה אינן חלות, עקרונית, כאשר המכירה מבוצעת במסגרת הליך שיפוטי של פירוק שיתוף, אך כיוון שהעירייה כבר הסכימה עקרונית למכירת הזכויות וכן היא מסכימה לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות, הרי שאינני רואה מניעה להתנות את צו הפירוק בקבלת האישורים הנדרשים ממועצת העירייה וממשרד הפנים.
באשר ליתר התנאים הנזכרים:
א- צו הפירוק בא במקום הסכמתן של המשיבות.
ב- ההליך שתואר לעיל של קבלת חוות דעת שמאי מבטיח קביעת מחיר ראוי הן לתמורה עבור זכויותיה של העירייה והן לתמורה עבור רכישת כלל הזכויות בנכס, או לחילופין, רכישת זכויותיהן של המשיבות 4 ו- 5.

22. העירייה ביקשה, כי אם יורה בית המשפט על פירוק השיתוף, וכן יורה על מינוי ב"כ המבקשת לכונסת נכסים, הוא יצרף למינוי זה גם את ב"כ העירייה.
ב"כ המבקשת מסכימה לכך.

תוצאה
23. אשר על כן, אני מחליט כדלקמן:
א. אני מורה על פירוק השיתוף של כל הזכויות בבניין מס' 7 (להלן: "הבניין") המתוכנן על פי תכנית תא/1700/א/3 לקום בחלקה 45 בגוש 6620.
ב. פירוק השיתוף ייעשה בדרך של התמחרות פנימית בין כל בעלי הזכויות בבניין.
ג. אני ממנה את עוה"ד מרים דונין-שבו ואת עוה"ד אורנה אחרק-פרלוק (ב"כ העירייה) לכונסות נכסים לביצוע הפירוק.
ד. על כונסות הנכסים לפנות לקבלת חוות דעת שמאית מוסמכת, שתקבע את שווי התמורה עבור רכישת כלל הזכויות בבניין.
התמורה שתקבע בעקבות ההתמחרות הפנימית לא תפחת מהתמורה שתקבע בחוות דעת השמאי או מהתמורה ששילמה המבקשת עבור רכישת הזכויות ממנהל מקרקעי ישראל (עבור כל יחידת דיור), הגבוהה מבין השתיים.
ה. כונסות הנכסים ימציאו לבית המשפט דו"ח מתאים, בתוך 90 יום.
שכר טרחת כונסות הכנסים ייקבע בסוף ההליך.
ו. אישור הפירוק מותנה בקלת אישורם של מועצת עיריית תל אביב ושל שר הפנים לפטור ממכרז בקשר למכירת זכויותיה של העירייה.
ז. אין בכל האמור לעיל כדי לפגוע בהסכמות שכבר הושגו בין המבקשת ובין מי מבעלי הזכויות בבניין.
ח. על מנת שלא להכביד על ביצוע מוצלח של פירוק השיתוף, לא אפסוק הוצאות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי שותפות ?

  2. ההגדרה של שותפות

  3. שותפות זוגית

  4. מחיקת שותפות

  5. הוכחת שותפות

  6. שותפות ללא הסכם

  7. הסכם ייסוד שותפות

  8. אי רישום שותפות

  9. פירוק הסכם שותפות

  10. חברה מעין שותפות

  11. פירוק שותפות במוסך

  12. חלוקת שותפות בחברה

  13. פירוק שותפות בנגריה

  14. שותפות שהפסיקה לפעול

  15. הגדרת שותפות עסקית

  16. עורך דין פירוק שותפות

  17. גילוי מסמכים - שותפות

  18. יחסי שותפות עם עירייה

  19. פירוק שותפות במקרקעין

  20. בעלות משותפת במקרקעין

  21. יחסי עובד מעביד שותפות

  22. פירוק שותפות בעסק משפחתי

  23. שותפות או יחסי עובד מעביד

  24. ביטול שותפות שירותי שמירה

  25. חוזה שותפות לטובת צד שלישי

  26. תביעה לפירוק שותפות עסקית

  27. זיכוי על צריכת מים משותפת

  28. תביעה לתשלום רווחים משותפות

  29. תביעה בגין עסקת השקעה משותפת

  30. משק בית משותף ללא לינה משותפת

  31. פירוק שותפות בגלל מצב בריאותי

  32. תביעת שותף לקבלת חלקו בשותפות

  33. משיכת משכורת ע''י שותף משותפות

  34. הודעה חד צדדית על סיום שותפות

  35. תיאום הוצאות שותפות עורכי דין

  36. התנגדות לפירוק שותפות במקרקעין

  37. ניכוי הוצאות מימון שותפות במיזם

  38. צריכת מים משותפת של עסק בבניין

  39. בניה בקרקע משותפת ע''י אחד השותפים

  40. סעיף אי תחרות בהסכם לפירוק שותפות

  41. הזרמת כספים לחברה במסגרת הסכם שותפות

  42. בוררות לגבי הפרדת הפעילות העסקית של שותפות

  43. תביעה לפירוק השיתוף עקב סכסוכים ביחסי שותפות

  44. העברת כספים מחשבון פעילות משותפת לחשבון פרטי

  45. הסכם לייסוד שותפות ייעוץ והכוונה ופירסום חברות

  46. פירוק שותפות במקרקעין על ידי מכירת זכויות המיעוט

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון