דיני "זיקת הנאה" מפורטים בסימן ג', של פרק ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן - "החוק"), אשר כותרתו "זכויות במקרקעי הזולת". (הזכויות האחרות המנויות בפרק זה הן: שכירות, משכנתא, וזכות קדימה). סעיף 92 לחוק קובע כי: "זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור." סעיף 93 לחוק קובע שזיקת הנאה יכול שתקבע, בין היתר, כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים. הדרך לרכישת זכויות במקרקעי הזולת היא בהסכם בין בעל המקרקעין לרוכש הזכות. יוצאת מכלל זה זיקת ההנאה אותה ניתן לרכוש גם מכוח שימוש רב שנים בזכות הראויה להוות זיקת הנאה. נושא זה הוסדר בסעיף 94 לחוק, תחת הכותרת "זיקה מכח שנים", בהאי לישנא: "(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה. (ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)." שלושה תנאים מצטברים דרושים לצורך רכישת זכות של זיקת הנאה מכח שנים: השימוש שנעשה במקרקעין הוא זכות הראויה להוות זיקת הנאה; השימוש נעשה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות; מדובר בשימוש במקרקעין אשר ניתן להחיל עליו את הוראות סעיף 94(ב) לחוק, לאמור, שימוש שבעל המקרקעין הכפופים עשוי היה להודיע על התנגדות לו. בכלל זה על השימוש לקיים את תנאים הבאים: השימוש נוגד את זכות הבעלים; השימוש גלוי לעין כל; השימוש מצוי בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין; השימוש אינו נובע מזכות חוזית או אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין. (ע"א 700/88, אסטרחאן נ' בן חורין, פד מה(3), 720 (להלן - פס"ד אסטרחאן), וראה גם ת.א. (שלום ת"א)109264/01, נציגות הבית המשותף נ' רון, ). עוד זאת, הואיל ומדובר בזכות במקרקעי הזולת אשר "נרכשת" ללא הסכמת בעל המקרקעין, נקל להבין שמדובר בפגיעה בזכות יסוד של בעל המקרקעין, הלוא היא זכות הקניין. בפס"ד אסטרחאן קובע בית המשפט כי יש למנוע ככל האפשר פגיעה בלתי ראויה בזכויות הקניין על ידי זיקות הנאה. נכון הדבר כשמדובר בפרשנות מסמך המעניק זיקת הנאה, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בזיקת הנאה מכוח שנים, זיקה הנקנית בלא הסכמתו של בעל המקרקעין. קביעת בית המשפט בפס"ד אסטרחאן (שניתן ביום 1/7/91) בעניין ההימנעות מפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, נכונה שבעתיים לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. (ת.א. (מחוזי - חיפה) 953/08, פרידמן נ' בצלאל). בפס"ד אסטרחאן מותיר בית המשפט בצריך עיון את השאלה האם בנסיבות בהן קיימת חלופה למעבר במקרקעין הכפופים רשאי בית המשפט לקבוע כי "הזכות" כלל לא נוצרה, או שמא עליו לקבוע כי נוצרה זכות לזיקת הנאה, אשר ניתנת לביטול על פי הוראות סעיף 96 לחוק. (סע' 2-3 לחוות דעתו של הש' לוין, בפס"ד אסטרחאן). מכל מקום, הואיל ומדובר בפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, נטל ההוכחה בדבר קיומה של זכות לשימוש במקרקעי הזולת מוטל על הטוען לזכות, ונטל זה אינו נטל של מה בכך. סעיף 96 לחוק מסדיר את תקופת זיקת ההנאה ותנאי, וזו לשונו: "זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי." בהתייחס לשינוי הנסיבות במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים, קובע בית המשפט בפרשת אסטרחאן: משהתרחש שינוי מצב של המקרקעין הכפופים, על בית המשפט להתחשב בשלושה גורמים בטרם שיפעיל את סמכותו לפי סעיף 96 לחוק: האם שינוי מצב המקרקעין הכפופים כרוך בפיתוח המקרקעין והגדלת התועלת שניתן להפיק מהם? האם השעבוד של המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, לפגוע בכדאיותו או להקשות עליו? האם ביטול זיקת ההנאה או שינוי תנאיה לא יגרום להפסד תועלת, הגבוה מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים? (עמ' 742).זיקת הנאה