חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין:

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך רישום הבניין הבנוי עליהם כבית משותף.

מבוא ורקע
1. הצדדים לתובענה דנא, הינם הבעלים במושעא של נכס מקרקעין המצוי ברח' בלפור 34 א' תל-אביב והידוע גם כחלקה 12 בגוש 7435, ששטחה הרשום 346 מ"ר (להלן: "המקרקעין").

2. על המקרקעין בנוי בניין בן 3 קומות (כולל קומת קרקע) וגג ובו 8 יחידות, מהן 6 דירות מגורים ושתי יחידות מסחריות (משרד ופעוטון) הממוקמות בקומת הקרקע (להלן: "הבניין").

3. הבעלות במקרקעין נחלקת בין בעליה באופן הבא:
התובע הינו הבעלים הרשום, למן 30/10/06, של 206/456 חלקים המהווים 45.17% מהמקרקעין. הנתבעת 1 (להלן גם: "ליפשיץ") הינה בעלת 100/456 חלקים במקרקעין (21.93%). הנתבע 2 (להלן גם: "אמיר") הינו הבעלים של 30/456 חלקים (6.58%), ואילו שיעור חלקו של הנתבע 3 (להלן גם: "לוי") הינו 26.32%.

4. זאת לדעת, לשלמות התמונה העובדתית, כי למקרקעין גבול משותף, ברוח המערבית שלהם, עם חלקה 11 בגוש 7435 עליה ניצב בניין מגורים שכתובתו בלפור 34 (להלן: "החלקה הגובלת").
ליחידות המסחריות שבקומת הקרקע (המשרד והפעוטון) קיר משותף עם הבניין הבנוי בחלקה הגובלת, באורך של 9.40 מ' (להלן: "הקיר המשותף").

5. עוד יש לידע, כי על פי תוכניות בניין עיר (תב"ע) שבתוקף, קיימות זכויות לבנייה עתידית על גג הבניין, אשר טרם נוצלו (להלן: "זכויות הבנייה הנוספת")

התובענה וההסכמות הדיוניות
6. בתובענה שבכאן עתר התובע להורות על פירוק השיתוף במקרקעין, על דרך רישומו של הבניין כבית משותף וייחודן של היחידות לבעלים, בהתאם לחלקיהם במקרקעין.
התובע צירף לתביעתו חוות דעת של שמאי מקרקעין מר שמעון רז מיום 16/1/06 (להלן: "מומחה התובע") ובה אומדן שווי היחידות, הצעה לחלוקתן בין הבעלים ותשלומי האיזון.

7. בכתב הגנתם עתרו הנתבעים לדחיית התביעה על הסף, איש איש ונימוקיו עימו.
הנתבעים כולם כפרו, בכתב הגנתם, בנכונות שומת המומחה בכל הקשור להערכת היחידות שבבניין ושוויין של זכויות הבנייה הנוספות.

8. בישיבת קדם המשפט מיום 8/11/06 הוסכם על הכול כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט וכי חוות דעתו " ... תהא חוות דעת יחידה ומוסכמת, ולא תשמענה חוות דעת נוספות".
ליפשיץ ואמיר נתנו הסכמתם, בו ביום, לפירוק השיתוף על דרך של רישום הבניין כבית משותף וחלוקת יחידותיו בינות השותפים, בהתאם לחלקיהם במקרקעין. הגם שלוי לא הסכים, בישיבה האמורה, לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום הבניין כבית משותף – הסכמתו לפירוק בדרך האמורה ניתנה בדיעבד ולאחר שהוגשה חוות דעתה של מומחית בית המשפט (פרוטוקול מיום 18/10/07).

9. על בסיס הסכמת הצדדים מינה בית המשפט (כב' השופטת ניב) את האדריכלית והשמאית הגב' גילה הרץ (להלן: "המומחית") על מנת שזו תקבע " ... את השמאויות המתאימות לצורך פירוק השיתוף בדרך של חלוקת הדירות והיחידות בבניין ...", וזו הוציאה מתחת ידה חוות דעת מיום 28/1/07 (להלן: "חוות הדעת").

חוות הדעת וגדר המחלוקת
10. בחוות דעתה העריכה המומחית את שוויין של היחידות בבניין ואת שווי זכויות הבנייה הנוספות. בהערכתה, הביאה המומחית בחשבון, בין היתר, את מצבן הפיזי של היחידות, מיקומן והיות חלק מהן מוחזקות בשכירות מוגנת.
את שומת שווי זכויות הבנייה הנוספות הניתנות למימוש על גג הבניין, השתיתה המומחית על תוכניות בניין עיר שבתוקף ובכלל אלו תוכנית לב העיר 2385, אשר אושרה למתן תוקף ביום 13/10/94 (להלן: "תב"ע 2385" או "התוכנית").

11. על בסיס שומת היחידות שבבניין והערכת שוויין של זכויות הבנייה הנוספות, הומלץ על ידי המומחית (סעיף י"ג לחוות הדעת) לחלק את היחידות ולייחדן לבעלי הדין (כולל תשלומי איזון מתבקשים) בהתאם לחלקיהם במקרקעין, כדלקמן –
לתובע תיוחד דירת הגג + זכויות הבנייה הנוספות וישולמו על ידו הפרשי איזון בסך 5,354$.
לליפשיץ תיוחדנה שתי דירות מגורים – בקומה א' (חזיתית) ובקומה ג' (חזיתית) ויתקבל אצלה הפרש כספי בסך 12,233$.
לאמיר תיוחד דירת מגורים (עורפית) בקומה ג' ויקבל הפרשים בסך 20,304$.
תשלומי האיזון להם זכאי אמיר עודכנו על ידי המומחית – לבקשת אמיר ובהסכמת התובע – לסך 95,661 ₪ נכון ליום 10/10/08 (להלן: "עדכון תשלומי האיזון").
ללוי תיוחדנה שלושת היחידות שבקומה א' (קרקע) + דירת מגורים (עורפית) בקומה ב' וישולמו על ידו הפרשים בסך 29,783$.

12. חרף תשובות המומחית מיום 25/3/07 לשאלות ההבהרה ששוגרו לה על ידי התובע, סירב האחרון לקבל את קביעותיה של המומחית בחוות הדעת ועמד על חקירתה.
בדיון שהתקיים ביום 18/10/07 נחקרה המומחית, נגדית, על חוות הדעת ועל תשובותיה לשאלות ההבהרה.
התובע אף פנה – באישור בית המשפט ובהסכמת הנתבעים – למחלקת ההנדסה בעיריית תל- אביב, וביקש עמדתה באשר להיקף זכויות הבנייה הנוספות על גג הבניין.
תשובת המחלקה המשפטית של העירייה ניתנה ביום 17/4/08 (להלן: "המכתב מיום 17/4/08").

13. בסיכומי טענותיו בכתב תקף ב"כ התובע, בשצף קצף, את חוות דעת המומחית, עתר לבטלה ולמנות מומחה אחר תחתיה אשר יערוך חוות דעת חדשה.
לשיטת התובע, חוות הדעת שגוייה מיסודה, לוקה היא בחוסר סבירות קיצונית ומן הדין כי זו תבוטל.
לטענת התובע, שגתה המומחית בקביעת קווי הבניין וכפועל יוצא, שגגה יצאה מתחת ידה באשר להיקף השטח המותר לבנייה על גג הבניין.
לשיטת התובע, המומחית השתיתה את שומת זכויות הבנייה הנוספות על תוכניות בניין עיר שאינן בנות תוקף ו/או שאינן חלות על המקרקעין.
הוסיף התובע וטען כי שגתה המומחית חמורות, עת חישבה פעמיים את שווי שטח המרפסות של דירת הגג. פעם אחת העריכה את שווייה של דירת הגג, כולל המרפסות, ופעם שנייה הביאה בחשבון את שטחי המרפסות לצורך חישוב זכויות הבנייה הנוספות.
עוד טען התובע כי המומחית התעלמה מעלויות השיפוצים הנדרשים כתנאי לקבלת היתר לבנייה על גג הבניין, ולא הפחיתה עלותם משווי זכויות הבנייה הנוספות.
לבסוף טען התובע כי חרף החלטת בית המשפט מיום 22/7/08, לא שיערכה המומחית את שווי יחידות הבניין וזכויות הבנייה הנוספות, למועד עדכון תשלומי האיזון.

14. הנתבעים – כולם – דחו בסיכומי טענותיהם את טענות התובע ועתרו לקבל את חוות הדעת ככתבה וכלשונה.

ההכרעה
15. הלכה נודעת היא כי בית המשפט יאמץ, דרך כלל, חוות דעת מומחה שמונה על ידו אלא אם כן קיימת סיבה ממשית לסטות הימנה.
בדבר כוחה המחייב של חוות דעת כאמור נקבע בפסיקה כי –
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדין, סביר להניח שבית המשפט יאמץ מימצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" [ראה: ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, תקדין עליון 90(2) 532, וראה גם ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד ל"ט(ג) 189].
ויודגש! לא בכל מקרה בו ניתן להצביע על טעות בחוות דעת המומחה ייטה בית המשפט לסטות הימנה. בית המשפט יעשה כן אך במקרה בו נתברר לו כי קיימת טעות יסודית המאיינת את חוות הדעת, וכלשון כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 2934/94 סולל בונה נ' איתן, תקדין עליון 96(2) 481 – " ... אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטראלית של מומחה ... יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים.
התערבות ערכאת הערעור, תבוא, אם נפלה טעות היורדת לשורש העניין או הפוגעת באופן בוטה בזכות של מאן דהו".
כאשר עסקינן במינוי מומחה מכוח הסכמת הצדדים – כבמקרה דנן – הרי שבית משפט שלערעור לא יתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא הנסמך על קביעות מומחה מוסכם
" ... אלא אם נראה לו שהמומחה עשה שגיאה גסה עד כדי כך, שאפילו בית המשפט, החסר ידע מקצועי באותו תחום, יוכל לומר שדעתו מופרכת" (פרופ' א. ארנון, דיני ראיות, עמ' 307).

16. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.
בענייננו, לא זו בלבד שלא מצאתי כי המומחית שגתה, בחוות הדעת, באופן אשר יצדיק את ביטולה, אלא שלא שוכנעתי כלל ועיקר כי המומחית טעתה בחוות דעתה באיזו מקביעותיה.

תוכניות בניין עיר שבתוקף
17. בסיכומיו טען התובע כי שגתה המומחית בחוות דעתה עת חישבה את זכויות הבנייה הנוספות על פי אחוזי בנייה מותרים בתב"ע מ'.
דא עקא – כך לתובע – כי תוכנית מ' איננה רלוונטית שכן אין היא חלה על הבניין. התובע סמך טענתו על "דף הזכויות" מטעם מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב הנושא תאריך הפקה 11/4/07 (להלן: "דף הזכויות"), ממנו עולה כי תוכנית מ' אינה נכללת בינות התב"עות שבתוקף, החלות על המקרקעין.
לשיטת התובע, התוכנית שבתוקף החלה על הבניין, הינה תב"ע 2385, על פיה חישוב זכויות הבנייה הנוספות נעשֶה על פי "קווי הבנייה המותרים" ולא על פי אחוזי הבנייה.
מכאן, כך לתובע, יש לפסול את חוות הדעת הנסמכת על תוכניות שאינן בנות תוקף.

18. לא מצאתי שחר לטענה זו ודינה להידחות על הסף.
אכן, מדף הזכויות עולה כי זכויות הבנייה הנוספות בבניין הינן על פי תב"ע 2385 ולא על פי תב"ע מ'.
דא עקא, כי המומחית – בחקירתה הנגדית – הבהירה הבהר היטב כי זכויות הבנייה הנוספות נקבעו על ידה בהתאם לתב"ע 2385 ברם, לשיטתה, תוכנית מ' הינה רלוונטית למקרקעין, חרף העובדה שהזכויות האמורות אינן נקבעות על פיה.
וכך השיבה המומחית בחקירתה –
"חישובים של תוספות בנייה בלב תל אביב מתבצעים גם על פי המצב התכנוני, הוא מופיע מעמוד 8, על פי התוכניות השונות, וביניהן תוכנית לב תל אביב ותוכניות האחרות. אני, כאשר אני מבצעת חישוב של תוספות בנייה, אני תמיד בודקת על פי התוכניות הקודמות של לב העיר, תוספות בנייה, כדי לראות שהן תואמות. לפיכך 45% משטח מגרש זה יוצא 155.5 מ' ולפי לב העיר זה 158.5 מ' ... תוכנית מ' כן רלבנטית לבניין זה כי כאשר אני בודקת את 2385 אני לוקחת בחשבון ובודקת גם את התוכניות שהן בעצם הבסיס לתוכנית שבסופו של דבר התגבשה במוסדות התכנון לראות שאין טעויות וקיפוחים. פה זה משתלב אחד עם השני וזה אותם שטחים ... אני תמיד משווה ורואה שבעצם זה אותם שטחים. החישובים שלפיהם עשיתי את עלויות ואפשרויות הבנייה על הגג זה לפי 2385 כאשר אני בודקת תוך כדי חישוב לראות שזה מתאים לתוכניות אחרות ..." (פרוטוקול מיום 18/10/08 עמ' 1-2).
כאשר המשיך והיקשה התובע בחקירתו ושאל - "אני מפנה לעמוד 10 שם את בוחנת הכל רק לפי תוכנית מ', את כותבת את זה גם. לפי מ' לא ניתן לבקש שתי קומות" (שם, עמ' 2), שבה וענתה המומחית בנחישות – "כשאנו בודקים את 2385, תוכנית לב העיר היא העיקרית אבל היא נובעת ממקום (צ.ל. מקור – ח.ט.) כלשהו, לפעמים נוצר מצב שזה תוכניות קודמות לא מתאימות, במקרה הזה פשוט חופפות" (שם, שם).
הסברה של המומחית מקובל עלי. אין כל פסול בכך שהמומחית ביצעה בדיקה של התוכניות שבתוקף אשר קדמו לתוכנית החלה, הלא היא תב"ע 2385.
התובע, משום מה, בחר בסיכומי טענותיו להתעלם כליל מהסברה של המומחית משל זה לא ניתן כלל ועיקר. מכל מקום, לא מצאתי כי יש בסיכומי התובע טיעון כלשהו שיש בו כדי לסתור את הסברה של המומחית.
כך גם אמורים הדברים באשר לטענת התובע בדבר אי תחולת תוכנית 44 על הבניין, שכן אף היא – כך לשיטתו – אינה מופיעה בדף הזכויות.
בחקירתה הנגדית השיבה המומחית על טענה זו עת הבהירה כי "תוכנית לב העיר ותוכניות נוספות כפי שמופיעות בחוות דעת השמאי ... על הגג ניתן לבנות על פי 2385 והשלמות וחישובים אני בודקת לפי תוכנית 44" (שם, עמ' 2).

19. למעלה מן הצורך אוסיף ואומר כי טענות התובע בדבר אי תחולת תוכניות 44 ו-מ' על המקרקעין, נסתרות מינה וביה מחוות דעת המומחה מטעמו, אשר צורפה לכתב התביעה.
בתביעתו עתר התובע, כאמור, לפירוק השיתוף על בסיס חוות הדעת האמורה. למרבה הפליאה, בחוות הדעת מפרט מומחה התובע את המצב התכנוני החל על המקרקעין והוא קובע כך – "על החלקה שבנדון חלות הוראות תוכניות בניין עיר שבתוקף 44, מ', 74, ע', ג', 2385, 2710, 2720, ע/1. יעוד החלקה אזור מגורים ב'. זכויות הבנייה הן בשיעור כולל של 165% ב-4 קומות".
ועתה ממה נפשךְ. אם אומנם אין תחולה לתוכניות מ' ו-44 על המקרקעין, הכיצד זה סמך התובע תביעתו על חוות דעת מוטעית? האומנם ביקש התובע לפרק השיתוף על מימצאים שמאיים שגויים.
נראֶה, איפוא, כי אין שחר לטענות התובע בכל הקשור לאי תוקפן ותחולתן של תוכניות מ' ו-44 – הגם שזכויות הבנייה הנוספות נקבעות על פי תב"ע 2385, המאוחרת בזמן.

חישובי שטחים – קווי בניין
20. הטענה האחרת שבפי ב"כ התובע בסיכומיו, מתייחסת להיקף שטח תוספת הבנייה המותר על פי תב"ע 2835.
לשיטת התובע, שגתה המומחית בחוות דעתה עת קבעה כי שטח הבנייה, לקומה, המותר לבנייה על גג הבניין הינו 158.47 מ"ר בה בעת, כך לתובע, כי שטח זה מסתכם ב-150 מ"ר בלבד (ראו: נספח א' לשאלות ההבהרה, מכתב האדריכל מולכו מיום 22/2/07).
טעותה של המומחית – כך לתובע – הינה תוצאה של קביעה שגוייה בקווי הבניין הצידיים. תחת אשר תקבע קווי בנייה לצדדים בנסיגה של 3.60 מ' מגבול המגרש, זו קבעה נסיגה של 3.00 מ' בלבד.
טענה זו כקודמתה חסרת שחר היא.

21. במכתב מיום 17/4/08, הבהירה העירייה (המחלקה המשפטית) כי יש הבחנה, לעניין קווי הבניין, בין תוספת בנייה לבין בנייה חדשה. "בתוספת (כבמקרה דנן – ח.ט.), קווי הבניין נקבעים בהוראות סעיף 9.1.4 בתקנות תוכנית 2385 (להלן: "התוכנית"), הקובעות קו בניין לצד של 3 מ' כאשר במקרים של בנייה חלקית בקו בניין צדדי 0.00 מ' ... יהיה קו הבניין בקטעים שאינם בקו בניין 0.00 לפי סעיף 9.1.4 (היינו 3.0 מ')".
הנה כי כן, המחלקה המשפטית בעירייה קובעת מפורשות כי הנסיגה בצדדים, לצורך קביעת שטח קומה המותרת לבנייה, הינו 3.00 מ'. אין, איפוא, שחר לקביעתו של מר מולכו כי קווי הנסיגה הצידיים הינם 3.6 מ'.
בסיכומי טענותיו כמו גם בחקירתו הנגדית ביקש התובע לעשות "אקרובטיקה" בין סעיפי תקנות התוכנית. לשיטתו, נוכח העובדה כי קיים קיר משותף חלקי בין הבניין לזה הבנוי בחלקה הגובלת (ראו: סעיף 4 לעיל) הרי שיש תחולה להוראת סעיף 9.1.5(ה) לתקנות הקובעת כי "בכל מקרה של בנייה בקיר משותף יהיה קו הבניין הצידי האחר לפי גודל המגרש הנובע מגודל שני המגרשים הצמודים יחד".
טענה זו אין לה כל בסיס ונטענה על דרך הסתם.
ראשית דבר, זו עומדת בסתירה למכתב העירייה מיום 17/4/08, אשר אינה מאזכרת כלל ועיקר קו בניין צידי של 3.6 מ'.
שנית וזה העיקר, מקובלת עלי לחלוטין עמדת המומחית בתשובותיה לשאלות ההבהרה, לפיה יש תחולה להוראת סעיף 9.1.4 ד' לתקנות התוכנית (סעיף 1.4 לבמ/2) המאפשרת בנייה המשכית בקונטור הבניין הקיים, במקרה בו קיימת בנייה חלקית בקו בניין צדדי 0.00 – כבמקרה דנן.
יושם אל לב, כי סעיף 9.1.4 לתקנות התוכנית עוסק בתוספת לבניין קיים, להבדיל מבנייה חדשה, כאשר סעיף 9.1.5 (ה') לתוכנית עוסק בבנייה בקיר משותף מלא עם בניין בחלקה סמוכה (ראו: עדות המומחית, עמ' 3 לפרוטוקול).

הערכת שווי המרפסות בדירת הגג
22. הטענה העיקרית שבפי התובע כנגד חוות הדעת (המכונה בפי בא כוחו בסיכומיו כ"טעות חמורה") מתייחסת לשטח הגג הבלתי מבונה (המרפסות) הצמודות לדירת הגג שיוחדה, כאמור, לתובע.
לשיטת התובע שגתה המומחית בחוות דעתה עת חישבה את שטח המרפסות פעמיים. פעם אחת, עת העריכה את שווייה של דירת הגג (70 מ"ר) כולל שטח המרפסות (כ-60 מ"ר), ופעם שנייה נלקח שטח המרפסות לצורך חישוב זכויות הבנייה הנוספות (סעיף 15ד' לסיכומים).
לטענת התובע, שווייה של דירת הגג (70 מ"ר) – בהתאם לקביעת המומחית – הינו 100,660$ בלבד, הואיל ושווי שטח המרפסות (שווי שיורי) הינו 90,340$, כך שיש להפחית השומה בהתאם [סעיף 15(ד) לסיכומי התובע].
אודה ואל אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו ומדוע היא נטענת בשנית חרף תשובת המומחית, לעניין זה, לשאלות ההבהרה שהופנו אליה על ידי התובע.
בתשובתה לשאלות ההבהרה (במ/2) הובהר על ידי המומחית, הבהר היטב, כי אומנם בחישוב שווייה של דירת הגג נלקח בחשבון שווי שטח הגג הפנוי (המרפסות), ברם לצורך קביעת שווי תוספת הבנייה המותרת, הופחת שטחה של הדירה מכלל השטח המותר לבנייה.
מתחשיב אותו ערכה המומחית, על בסיס קווי הבנייה שנקבעו בתוכנית, עולה כי סך שטח הבנייה לשתי קומות הינו 422.94 מ"ר. משטח זה הופחת שטח הדירה במלואו (70 מ"ר) ושטח אקוויוולנטי (30 מ"ר) משטח המרפסות (סעיף 1.6 לבמ/2).
בנסיבות אלו, נפלא ממני על מה קובל התובע בסיכומיו כאילו שטח המרפסות הוערך פעמיים, שכן משטחי הבנייה המותרים על פי התוכנית הופחתו שטחי הדירה (70 מ"ר) וחלק יחסי של שטח המרפסות.
בחקירתה הנגדית הבהירה המומחית ברורות כי "נתתי שווי ליחידה שהם טוענים שאין לה שווי, כאשר נתתי את זכויות הבנייה הורדתי את ה – 70 מ"ר כדי לא לחשב אותה פעמיים" (שם, עמ' 4).
הנה כי כן, המומחית לא חישבה פעמיים את שטח המרפסות – כנטען – שכן בחישוב השטח המותר לבנייה הופחת שטחה של הדירה במלואו וחלק יחסי של שטח המרפסות.
לא מצאתי, איפוא, דופי באופן חישוב שווי הזכויות שיוחדו לתובע (דירת הגג + זכויות הבנייה הנוספות) בחוות דעת המומחית.

23. כך גם אמורים הדברים באשר לטענת התובע לפיה לא היה מקום להעריך, כלל ועיקר, את דירת הגג שכן דירה זו – כך על פי הטענה – אמורה להיהרס עת תמומש הבנייה על הגג. טענה זו אין בה ממש ובדין נדחתה על ידי המומחית עת קבעה בתשובתה לשאלות ההבהרה כי "הקביעה לפיה אין לייחס לדירת הגג שווי כלשהו טעות ביסודה" (סעיף 2 לבמ/2).
לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת לפיה יש צורך בהריסת דירת הגג על מנת לנצל את זכויות הבנייה הנוספת – לא השכיל התובע להוכיח כי לא ניתן לממש הבנייה בגג תוך השלמת השטח המותר לבנייה לזה הקיים (דירת הגג).
מכתב מולכו עליו סומך ב"כ התובע בסיכומיו, איננו מהווה חלק מן הראיות שהוגשו והלה לא נחקר על הקביעות שבמכתבו – ועל כן אין לייחס להן כל משקל.
יתר על כן, חרף החקירה הנגדית הנמרצת של ב"כ התובע, לא נשאלה המומחית דבר וחצי דבר לעניין ההכרח בהריסת דירת הגג, לצורך ניצול זכויות הבנייה נוספות.
בכגון דא קובעת ההלכה הפסוקה כי "היריב חייב במסגרת החקירה שכנגד לחקור את העד במישרין ובמפורש בקשר לכל נושא שיש לגביו מחלוקת ... על מנת לאפשר לבית המשפט להתרשם מהצורה שבה העד "מגן" על גירסתו ... אשר על כן, כאשר לא מציגים לעד שאלות בחקירה שכנגד בקשר לנושא מסויים, ההנחה היא – בהעדר הסבר סביר אחר – כי אין חולקים על דברי העד באותו נושא" (ראו: י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1699). האומנם סבור ב"כ התובע, בנסיבות האמורות, כי יש לבכר את קביעת מר מולכו במכתב ששוגר לראשון, על פני זוֹ שנקבעה על ידי המומחית? תמהני!


עלות שיפוץ הבניין
24. לא מצאתי ממש בטענת התובע לפיה שגתה המומחית בהערכת שווי זכויות הבנייה הנוספות עקב כך שלא הפחיתה משוויין את עלות שיפוצו של הבניין העולה – לטענתו - לסך של 100,000$ כקביעת המהנדס ירון קרני במכתבו לב"כ התובע מיום 6/2/07 (להלן: "מכתב קרני").
לבד מטענה בעלמא – הנסמכת על מכתב קרני – לא השכיל התובע להוכיח את הצורך בביצוע שיפוצים בבניין כתנאי לניצול זכויות הבנייה הנוספות ואין צריך לומר את היקפן.
התובע מבקש לקעקע את קביעות המומחית בחוות הדעת על בסיס מכתב המהנדס קרני, אשר לא הוגש כחלק מחומר הראיות וזה האחרון לא נחקר על מכתבו בחקירה נגדית.
מנגד, במענה לשאלות ההבהרה מטעם התובע (סעיף 5 לבמ/2) הבהירה המומחית כי היא התייחסה בחוות הדעת " ... לליקויים במעקה הגג ולמצב הכללי של המבנה שנלקח בחשבון בקביעת השומה. עלויות השומה נלקחו בחשבון".
בהעדר ראייה, כאמור, באשר להיקף עלויות השיפוץ (מעבר לזה שנלקחו בחשבון בחוות הדעת) יש לדחות את טענת התובע לפיה יש להפחית משווי זכויות הבנייה הנוספות סכום אסטרונומי של 100,000$.

אי עדכון שומת הנכס
25. מקובלת עלי עמדת המומחית במסמך מיום 26/9/08 – הנושא כותרת "עדכון ותשלומי איזון" – לפיה אין ולא היה מקום לעדכן את שומת הבניין שכן " ... שווי הנכס והאיזון בחלוקה הפנימית שלו, נשמר באופן שכל עליית מחירים, ככל שתהיה, בנדל"ן בסביבה, תחול בהתאם על פני חלקי הנכס השונים בבניין" (סעיף 4).
ב"כ התובע, בסיכומי טענותיו, נתפס לאמירת המומחית במסמך הנ"ל כי "אין מחלוקת על החלוקה שנקבעה בחוות הדעת מיום 15/1/07", על בסיסה בונה הוא תילי תילים של תובנות באשר למידת מומחיותה ואמינותה של המומחית.
הגם שבהחלטת בית המשפט מיום 22/7/08 נתבקשה המומחית לעדכן את שומתהּ כבקשת הנתבע 2 מיום 23/6/08 (אשר כללה עתירה להערכה עדכנית של הבניין כולו) – ברם אין בכך כדי לשלול את קביעת המומחית לפיה " ... חלוקת הנכס בין הבעלים בתהליך הפירוק לא דורשת עדכון מאחר ועליית מחירים של נכסים באזור, ככל שתהיה, חלה בהתאם גם על הנכס נשוא חוות הדעת בחלקיו השונים".

סוף דבר
26. סוף דבר, התובע לא השכיל להוכיח כי נפל פגם איזשהו בחוות הדעת ואין צריך לומר שלא הוכחה טעות "היורדת לשורש העניין או הפוגעת באופן בוטה" בזכויות התובע.
בקשת התובע לפסילת חוות דעת מומחית בית המשפט ומינוי מומחה אחר תחתיה – נדחית.
משקבעתי כזאת, ובהתאם להלכה הפסוקה המצוטטת לעיל, אני קובע כי הצעת החלוקה של המומחית, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות דעתה, הינה הדרך הנאותה, הסבירה והצודקת לפרק את השיתוף במקרקעין.
הואיל והוסכם על הכול (התובע והנתבעים) כי יש לפרק את השותפות בינותם על דרך של רישום הבניין כבית משותף, אני מוצא כי יש להורות על פירוק המקרקעין בדרך זו, המוסכמת, זאת בהתאם לחלוקה המוצעת על ידי המומחית בחוות דעתה.

27. כאן המקום להביע מורת רוח מדרך התנהלותו של התובע בתיק זה. הגם שהתובע הוא זה אשר עתר לפירוק השיתוף במקרקעין, עשה הלה את כל שלאל ידו על מנת לסבך את ההליך בטענות שונות ומשונות שנמצאו כחסרות בסיס – משל אין רצונו, כלל ועיקר, בפירוק השותפות במקרקעין.
התובע הגדיל עשות עת צירף לשאלות ההבהרה ששיגר למומחית "מעין חוות דעת" של אדריכל ומהנדס בניין מטעמו, זאת שלא כדין ובניגוד להסכמת הצדדים לפיה " ... לא תישמענה חוות דעת נוספות", על זו של המומחה המוסכם.
נוכח כל אלה, מצאתי כי יש לחייב את התובע בהוצאות הנתבעים שכן בסופו של יום נתקבלה התביעה לפירוק השותפות במקרקעין על בסיס חוות הדעת – חרף התנגדות התובע.

התוצאה
28. סופו של דבר, אני מורה על פירוק השיתוף של המקרקעין, המתוארים בסעיף 1 לעיל, בדרך של רישום הבניין הבנוי עליהם כבית משותף וחלוקת היחידות שבו בהתאם לזו המפורטת בחוות דעת המומחית מיום 15/1/07 (כולל עדכון תשלומי האיזון לאמיר במכתב המומחית מיום 26/9/08).

29. על מנת שלא לעורר מחלוקת נוספת בין הצדדים בכל הקשור ליישומו של הצו לפירוק השותפות במקרקעין בדרך האמורה, אין בדעתי למנות את ב"כ הצדדים ככונסים משותפים ואף לא את מי מהם ככזה.
היה וב"כ הצדדים לא יודיעו לבית המשפט, תוך 21 יום מהיום, על זהותו של כונס נכסים מוסכם, ימונה כונס נכסים לצורך ביצוע צו הפירוק על ידי בית המשפט.
לצורכי מעקב, קובע התיק לתזכורת פנימית ליום 15/7/10.

30. אני מחייב את התובע לשלם לכ"א מהנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, לתשלום תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא סכום זה הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון