עיון בפסיקת בית המשפט העליון שדנה בסוגיה מתי ייחשב אדם ל"חוכר לדורות" בהקשר של היטל השבחה מלמד בעליל כי בחינת שאלה זו נעשית על פי המצב במישור החוזי ולא במישור הקנייני המלא. לשון אחר: אין צורך שהחכירה תירשם בלשכת רישום המקרקעין ודי בזכות חוזית לחכירה לדורות, כדי שבעל הזכות ייחשב לחוכר לדורות לעניין החבות בהיטל השבחה. אילו נדרש תוקף קנייני לחכירה כתנאי לחבות בהיטל, לא היה כל צורך להידרש לשאלת תוכן החוזים ודי היה לקבוע שאין חבות בהיטל פשוט מפני שנסח המקרקעין מלמד שלא נרשמה חכירה. העובדה שבכל פסקי הדין בהם נבחנה שאלה זו נדרשו בתי המשפט לתוכנו ופירושו של החוזה הרלבנטי מוכיחה, כי די בזכות חוזית להיעשות חוכר לדורות כדי להיות חייב בהיטל השבחה. בלשון בית המשפט העליון ב-רע"א 10998/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ ואח', בפיסקה ט' לפסק הדין: "סופו של יום, עניינו של ההליך הוא זיהוי הזכות שהוענקה למשיבה בחוזה". באותם מקרים בהם ניתוח החוזה הביא למסקנה שעסקינן בזכות חכירה לדורות, נקבע שיש חבות בהיטל. במקרים בהם נקבע כי הזכות שהחוזה מעניק אינה זכות חכירה לדורות וזכות כזו תבוא לעולם רק בעתיד, במסגרת חוזה אחר, היתה התוצאה העדר חבות בהיטל השבחה (וראו החלטות בית המשפט העליון דלהלן: רע"א 10998/07 לעיל; רע"א 7902/08; רע"א 10074/05; רע"א 85/88). המבחן היה מבחן מהותי ולא פורמלי, והוראות החוזה נבחנו כדי לקבוע על פיהן את מהות הזכות (רע"א 10998/07 לעיל, פיסקה ז' לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם). בכל מקרה בו מתעוררת שאלה פרשנית, התנהגות הצדדים והאופן בו הם עצמם ראו והגדירו את הזכות שניתנה להם בחוזה הם כלי עזר חשובים. חכירההיטל השבחהחכירה לדורות