ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי:
א. התביעה ורקעה


עניינו של פסק דין זה בתביעה כספית שבאה לעולם בעקבות עסקה של מכירת דירה.




התובעים הם זוג נשוי, שרכש זכויות בדירה ובמחסן צמוד לה במסגרת פרויקט להקמת 149 יחידות דיור לציבור החרדי בשכונת רמת שלמה בירושלים.




הנתבעת 1 היא עמותה, שאליה הצטרפו התובעים, אשר יזמה וניהלה את הפרויקט. הנתבע 2 הוא יושב ראש ועד העמותה.




הנתבעת 3 היא חברה קבלנית, שעימה התקשרה הנתבעת 1 לצורך השלמת בניית הפרויקט לאחר שחברה אחרת (להלן: ש.נ.ב.) נקלעה לקשיים ונבצר ממנה לסיים את עבודות הבנייה.




השתלשלות העניינים הרלבנטית היא כדלקמן:

א. ביום 27.12.03 נכרת הסכם משולש (עמותה-משתכן-קבלן) שהצדדים לו הם הנתבעת 1, התובעים וש.נ.ב. (להלן: ההסכם המשולש), אשר לפיו רכשו התובעים זכויות בדירה בפרויקט שייבנה ע"י ש.נ.ב.. לעניין מועד מסירת החזקה נאמר בסעיף 5(ב)(2) להסכם כהאי לישנא: "הקבלן מתחייב לבנות את הדירה מחומרים טובים עפ"י תקן מוכר, לבצע את כל עבודות הבניה בצורה מקצועית וטובה, ולמסור למזמין את החזקה בדירה, כשהיא גמורה ומושלמת לפי התכנית והמיפרט לא יאוחר מתום 24 חודש ממועד קבלת היתר בניה (להלן – "מועד המסירה"). כל זאת בכפוף לכך שהחבר ימלא במועדן את כל התחייבויות (כך במקור – ר. י.) המוטלות עליו עד לאותו מועד, כלפי הקבלן והעמותה ובכפוף לאישור בכתב של העמותה לקבלן, כי החבר עמד בכל התחייבויותיו כלפי העמותה".
ב. לאחר שש.נ.ב. נקלעה לקשיים התקשרה הנתבעת 1 עם הנתבעת 3 לצורך השלמת הבנייה, באופן שהנתבעת 3 באה במקום ש.נ.ב. בכל הקשור להשלמת הפרויקט ולקבלת התמורה בגינו.
ג. בהמשך הדרך התקיימו הליכי בוררות שונים בקשר למחלוקות בין הנתבעת 1, ש.נ.ב. והנתבעת 3. להשלמת התמונה יצוין, כי מעמד פסקי הבוררות נבחן במסגרת תביעה שהגישו משתכנים אחרים מאותו פרויקט נגד הנתבעת 3 (ראו בקשר לכך בש"א 2385/01 שבמסגרת ת.א. (שלום, י-ם) 22018/00 ובר"ע (מח', י-ם) 4313/02) .
ד. התובעים קיבלו את החזקה בדירה ב-5.9.97. באותו מועד חתם התובע 2 על "פרטיכל קבלת חזקה בדירה", אשר בו פורטו ליקויי בנייה שונים. במקביל מסרו התובעים לנתבעת 1 חמש המחאות בסך 31,000 ש"ח כל אחת להשלמת התשלום בגין רכישת הזכויות בדירה.
ה. החזקה במחסן נמסרה לתובעים כחמישה חודשים לאחר מסירת החזקה בדירה ובתקופת הביניים השתמשה בו הנתבעת 3.
ו. בהמשך הדרך ביטל התובע 2 את ההמחאות הנ"ל, ולצורך ביצוע השטרות פנתה הנתבעת 1 להוצאה לפועל. התנגדות לביצוע השטרות שהגישו התובעים נדחתה (בש"א (שלום, י-ם) 6504/00). ערעור שהגישו התובעים על דחיית ההתנגדות נדחה אף הוא (ע"א (מח', י-ם) 2436/01).
ז. התובעים כלל לא התגוררו בדירה אלא השכירו אותה למשך תקופה ארוכה, ולאחר מכן מכרו אותה ב-14.8.00 לדוד כהן.



בכתב התביעה טוענים התובעים כי בשל התנהלות הנתבעים נגרמו להם נזקים ממוניים בשל אלה: איחור במסירת הדירה ואיחור גדול יותר במסירת המחסן, ליקויי בנייה (שבעטיים השכירו את הדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק), חיוב מוגדל במס רכישה, וכן נזקים לא ממוניים בגין עגמת נפש ואבדן זמן.
בהתחשב בטענות התובעים ובקיומם של הליכי הוצל"פ בין התובעים לבין הנתבעת 1, מסכמים התובעים את כל הקשור בסכומי התביעה (בסעיף 23 של כתב התביעה) במילים אלה:

"בסך הכל נגרמו לתובעים הנזקים הבאים:


דמי שכירות בגין איחור במסירה – 209,805 ש"ח.
עלות תיקון ליקויי בנייה – 242,026 ש"ח.
עלות מס רכישה מוגדל – 4,031 ש"ח.
הפסד דמי שכירות – 87,516 ש"ח.
עגמת נפש ואבדן זמן – 70,000 ש"ח.

ובסך הכל נזקים בסך 613,378 ש"ח.
הן בשל הכספים המגיעים לנתבעת מהתובעים בגין תיק ההוצל"פ – אותם יש לקזז מכל סכום שיפסק לטובת התובעים, הן לצורכי אגרה, מעמידים התובעים את תביעתם על הסך של 300,000 ש"ח".

ב. הטענות שבכתבי ההגנה


הנתבעים 2-1 טוענים כי בראשית הדברים יש לסלק על הסף את התביעה נגד הנתבע 2 מחמת העדר עילה ויריבות, בשל כך שהנתבע 2 ביצע את כל הפעולות המתוארות על ידי התובעים במסגרת תפקידו כיושב ראש הנתבעת 1.

בעניין ליקויי בנייה טוענת הנתבעת 1 כי יש לסלק את התביעה נגדה על הסף בשל היעדר עילה, וזאת לנוכח הוראות ההסכם המשולש והאמור בפרטיכל מסירת החזקה שמטילים לטענתה את האחריות על הקבלן. גם את האחריות לאיחור במסירת החזקה מפנה הנתבעת 1 כלפי הקבלן, וטוענת כי מכל מקום יש לדחות את התביעה נגדה נוכח הוראות ההסכם המשולש.
הנתבעים 2-1 מוסיפים וטוענים כי התביעה היא קנטרנית וטרדנית ונועדה לשמש משקל נגד להליכי ההוצאה לפועל שהנתבעת 1 נקטה נגד התובעים (סעיף 5 ו הנ"ל).
עוד טוענים נתבעים אלה כי התובעים מכרו את הדירה ב-14.8.00 ברווח ניכר ובאקט המכירה ויתרו הלכה למעשה על כל תביעה כלפי מי מהנתבעים.



הנתבעת 3 מעלה בכתב הגנתה בעיקר טענות מקדמיות לסילוק על הסף. תחילה היא טוענת כי קיימת הודאת בעל דין של התובעים לפיה אין כלל יריבות ביניהם לבינה בשל הנטען בסעיף 24(ג) לכתב התביעה לפיו "בפועל את חברת לוסטיגמן התובעים כלל לא הכירו והיא לא התחייבה כלפיהם בכלום". כמו כן טוענת הנתבעת 3 להיעדר עילת תביעה נגדה בשל כך שאין בסיס לטענת התובעים כי ההסכם שנכרת בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 3 הוא בגדר חוזה לטובת צד שלישי, וגם בשל מכירת הדירה לצ"ג. מעבר לכך אין התייחסות ספציפית של הנתבעת 3 לטענות שלגופו של עניין. התייחסותה מתמצה בסעיף 3 לכתב הגנתה, שאין כוללני ממנו, לפיו: "הנתבעת 3 מכחישה את האמור בסעיפים 26-1 לכתב התביעה באופן מפורש".


ג. ההליכים שהביאונו עד הלום


ההליכים בתיק דנן התעכבו כבר מראשיתם. זאת על רקע הסכמה לבקשת התובעים שההליכים בתיק דנן יוקפאו עד הכרעה בערעור שהגישו התובעים על דחיית התנגדותם לביצוע השטרות (ע"א 2436/01, הנ"ל בסעיף 5 ו), ונוכח דחייה נוספת שהתבקשה בשל חילופי גברי בייצוג הנתבעת 3.




בקדם משפט שהתקיים ב-15.7.04 עמדו התובעים על המשך ההליכים, למרות פסק הדין שדחה את ערעורם הנ"ל, ונקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית של הצדדים.




תצהירי העדות הראשית מטעם התובעים (שהוגשו ב-27.9.04) כללו תצהירים של שני התובעים בעצמם, של האדם שרכש מהם את הדירה (דוד כהן, הנ"ל בסעיף 5 ז), ושל דייר בשכונה (בשם מאיר עבוד), שהגיש יחד עם רוכשים נוספים תביעה אחרת נגד הנתבעת 3 (ת.א. (שלום, י-ם) 22018/00, הנ"ל בסעיף 5 ג).

עם הגשת תצהיריהם ציינו התובעים שיהיו מעוניינים להעיד עדים נוספים, ללא הגשה מקדימה של תצהירים, וכן עתרו שיינתן להם היתר להגשת חוות דעת של שמאי, לצורך ביסוס טענה חלופית הקשורה לליקויי הבנייה, והיא שהליקויים גרמו לירידת ערך דירתם.



ביום 24.11.04 הוגש מטעם הנתבעת 3 תצהיר עדות ראשית של מנהלה, מנחם לוסטיגמן.




עתירת התובעים להעדת עדים ללא הגשת תצהירים הכתיבה את מהלך העניינים מכאן ואילך. הכוונה בעיקר לכך שבתחילה נחקרו עדי התובעים ורק לאחר כן הוגשו תצהירים מטעם הנתבעים 2-1 ונחקרו עדי הנתבעים (ראו פרוטוקול קדם המשפט מ-16.12.04).
עדויות המצהירים מטעם התובעים נשמעו בשני מועדים (ב-26.5.05 וב-20.7.05). הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים 2-1 והמשך שמיעת העדויות התעכבו בשל הודעה על ניהול משא ומתן לפשרה. לאחר שהודעה על תוצאות המו"מ בוששה לבוא החזרתי את התיק למסלול של התנהלות. בכלל זה נקבע לוח זמנים להגשת תצהירי הנתבעים 2-1 וניתן לתובעים היתר להגיש מסמכים נוספים שעתרו להגשתם, שעיקרם מסמכים מחקירות שהתנהלו נגד הנתבע 2 ברשות המיסים (ראו לעניין אחרון זה פרוטוקול הדיון מ-16.10.06).




מטעם הנתבעים 2-1 הוגש (ב-16.1.07) תצהיר עדות ראשית של הנתבע 2. חקירתו התקיימה ב-11.3.07. בהמשך הדרך הוסכם (ב-11.6.07) כי חקירתו של מנחם לוסטיגמן תיערך במשרדו של ב"כ הנתבעת 3, וחקירה זו התקיימה ב-18.6.07.




התובעים התעכבו מאד בהגשת סיכומיהם, ועתרו לארכות מטעמים שונים. בסופו של יום הגישו סיכומיהם ב-12.11.09. לאחר הגשת סיכומיהם עתרו התובעים לצירוף ראיות בדמות פסקי דין שניתנו בעניינו של הנתבע 2. בקשתם זו נדחתה (בהחלטה מ-5.1.10), ולאחר מכן הוגשו סיכומים מטעם הנתבעים השונים.


ד. תוצאה סופית בקליפת אגוז


לאחר שקילת טענות הצדדים, על רקע מכלול החומר שלפניי, הגעתי לתוצאה לפיה התביעה נגד התובעים 2-1 תידחה, והתביעה נגד הנתבעת 3 תתקבל באורח חלקי, כפי שיצוין.




אסביר להלן כיצד הגעתי לתוצאה המורכבת הנ"ל.


ה. דחיית התביעה נגד הנתבעת 1


כתב התביעה מייחס לנתבעת 1 אחריות זהה לזו של הנתבעת 3 בכל הקשור לטענות בדבר ליקויי בנייה ואיחור במסירת הדירה. נכללת בו טענה נוספת, המופנית כלפי הנתבעת 1 בלבד, שעניינה אחריות לתשלום מוגדל בגין מס רכישה, שאותו נדרשו התובעים לשלם לרשויות המס. בעניין זה מדובר בסכום נומינאלי של 4,031 ש"ח.




יש לדחות התביעה נגד הנתבעת 1 בקשר לכל עניינים אלה.




הנתבעת 1 אינה חייבת לשלם לתובעים בקשר לליקויי בנייה ואיחור במסירת הדירה. כפי שיפורט להלן (בפרקים העוסקים באחריות הנתבעת 3) ההסכם המשולש קובע אחריות של הקבלן בכל הקשור לבנייה ובכלל זה גם למועד מסירת הדירה. כך נקבע גם בהחלטה בבש"א 6504/00 הנ"ל (שאושרה בע"א (מח', י-ם) 2436/01), כי החובות החוזיות בקשר למועד מסירת החזקה בדירה ולליקויי הבנייה הן "חובות שאינן חלות על פי החוזה על המשיבה (הנתבעת 1 – ר.י.), אלא על הקבלן שבנה את הדירה".

מעבר לדרוש אוסיף כי מקובלות עליי טענות הנתבעת 1 (בסעיפים 11 ה-11 ז לסיכומיה) לפיהן לא קמה לנתבעת 1 חובה לאשר לקבלן למסור את החזקה בדירה בטרם שילמו התובעים את מלוא התמורה בפועל, וכי הלכה למעשה (כפי שגם נקבע בהחלטות בתי המשפט בעניין התנגדות התובעים לביצוע שטר, הנ"ל בסעיף 5 ו) החזקה בדירה נמסרה לתובעים לפנים משורת הדין כנגד תשלומים דחויים, ולא כנגד תשלום מלוא התמורה כפי שנקבע בסעיף 5(ב)(2) להסכם המשולש.



התובעים טוענים כי בשל התנהלות פגומה של הנתבעת 1 הם חויבו לשלם סכום נוסף ומיותר של 4,031 ש"ח עבור מס רכישה, לטענתם, התשלום הנוסף נבע מכך שהנתבעת 1 דיווחה לרשויות המס דיווחים מאוחרים, אשר כללו תאריכים שגויים של הצטרפות התובעים לנתבעת 1 (סעיף 42 לתצהיר התובע 2). בקשר לכך מוסיפים התובעים כי התשלום הנוסף נדרש מהם על אף שהנתבע 2 הבטיחם שלא יידרשו לתשלום נוסף בקשר למס רכישה.

דרישת תשלום מס הרכישה מופיעה במכתב שנשלח אל התובעים (ת/3), שם התבקשו התובעים לשלם לעמותה סך של 10,417 ש"ח, שאותו שילמה העמותה לרשויות המס. אותה דרישה באה מכח האמור בסעיף 11(ב) להסכם המשולש, שם התחייבו התובעים, בין היתר, לשאת בתשלום מס רכישה כפי שייקבע על ידי רשויות המס.
טענות התובעים לא בוססו במסמך כלשהו מרשויות המס שיש בו להעיד על עצם העובדה שהתובעים שילמו תשלום נוסף כלשהו, ובכלל זה הם לא ביססו דרישה לתשלום נוסף מחמת דיווח שגוי של הנתבעת 1 לרשויות אלה. כל זאת למרות טענתם כי עמדו בקשר עם רשויות המס לצורך הפחתת התשלום, אשר יש בה להביא לכך שהיה בידם להמציא מסמכים כאלה ללא קושי מיוחד.
כמו כן לא נמצא ביסוס לטענות התובעים כי הובטח להם על ידי מי מהנתבעת 1 בכלל, או הנתבע 2 בפרט, כי התשלום לרשויות המס הוא סופי ואין בלתו. כך, במכתב דרישת התשלום לרשויות המס (ת/3) לא נאמר כי סכום התשלום הוא סופי. יתר על כן, הנתבע 2 כלל לא נשאל בחקירתו הנגדית לעניין הבטחה כביכול שנתן לתובעים בקשר לסופיות התשלום לרשויות המס, וזאת גם לאחר שב"כ התובעים הציג לו את המכתב ת/3.
במצב דברים זה אני סבור כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם לשכנע כי שילמו סכום נוסף, אשר יש לחייב את הנתבעת 1 לפצותם בגינו.



כפועל יוצא מן האמור לעיל, התביעה נגד הנתבעת 1 נדחית.


ו. דחיית התביעה נגד הנתבע 2


בנוסף למה שנאמר לעיל בעניין דחיית התביעה נגד הנתבעת 1, אשר יש בו כשלעצמו לתמוך גם בדחיית התביעה נגד הנתבע 2, ייאמרו הדברים הבאים בעניינו הספציפי של הנתבע 2.




הנתבע 2 שימש כיו"ר ועד העמותה, והתנהלותו מול התובעים וגורמים נוספים הייתה במסגרת תפקידו. התובעים לא שכנעו כי הנתבע 2 פעל באופן כזה המצדיק הטלת אחריות אישית על הנתבע 2 בכל הקשור למקרה דנן. אין בכך שהנתבע 2 היה הרוח החיה מאחורי פעילות הנתבעת 1 (סעיף 17 לסיכומי התובעים) כדי להטיל עליו אחריות אישית לפעולות שביצע במסגרת תפקידו.




התובעים לא הניחו תשתית ראייתית ראויה לטענות החמורות מאוד שהפנו כלפי הנתבע 2. טענות התובעים בדבר תרמית וניצול כספיה ופעולותיה של הנתבעת 1 לצרכיו הפרטיים של הנתבע 2 – המזמינות ראיות ברמת שכנוע גבוהה – לא גובו בראיות בכלל, ובפרט לא בראיות כאלה שיש בהן להצביע על מעשים שהנתבע 2 ביצע אישית כלפי התובעים ושיש בהם להטיל עליו אחריות אישית כלפיהם.




גם בראיות שמהותן חומר חקירה שהתנהלה כנגד הנתבע 2 ברשות המסים (הנ"ל, בסעיף 15) אין כדי להצביע על מעשי תרמית שהנתבע 2 ביצע במסגרת פעילותו בנתבעת 1 כלפי התובעים. מטעמים אלה, בין היתר, נדחתה בקשת התובעים לצרף פסקי דין שניתנו בעניינו של הנתבע 2 בקשר לאישומים שהוגשו נגדו בעקבות חקירת רשות המסים (החלטה מ-5.1.10).




לנוכח כל האמור בפרק הקודם ובפרק זה, נדחית התביעה נגד הנתבע 2.


ז. קיימת יריבות בין התובעים לנתבעת 3


הנתבעת 3 טוענת להעדר יריבות בינה לבין התובעים. בקשר לכך היא טוענת כי קיימת הודאת בעל דין של התובעים בעניין זה, הן בכתב התביעה (בסעיף 24 ג) שם נאמר כי התובעים כלל לא הכירו את הנתבעת 3 שלא התחייבה כלפיהם בכלום, והן בעדות התובע 2 שציין כי לא הכיר את הנתבעת 3 ולא היה לו קשר ישיר עם מנהלה אלא עם הנתבע 2 (פרוטוקול 4.7.05, ע' 12, ש' 30-29).




אין לקבל את טענת הנתבעת 3. הנתבעת 3 קיבלה על עצמה במסגרת כתב ההוראה הבלתי חוזרת מ-25.6.95 (נספח ג' לכתב הגנת הנתבעים 2-1) להיכנס בנעלי ש.נ.ב., וכאמור שם בסעיף 2(ב) "קים (הנתבעת 3- ר.י.) מצידה תבצע כל הנותר לביצוע בפרויקט במסגרת התחייבויותינו נשוא החוזה ללא יוצא מן הכלל מכל סוג...". גם מנהל הנתבעת 3 העיד בחקירתו כי הנתבעת 3 נכנסה בנעלי ש.נ.ב. והחליפה אותה ללא חריגות לפי הוראות כתב ההוראה הבלתי חוזרת הנ"ל (פרוטוקול 18.6.07, ע' 1). בהמשך לכך גם בפרטיכל מסירת הדירה מופיעה הנתבעת 3, לצד ש.נ.ב., כקבלן שמוסר את החזקה בדירה לידי התובעים ובמסגרתו גם מתחייבת הנתבעת 3 לתקן את הליקויים שפורטו בו וליקויים נוספים שיתגלו במהלך תקופת הבדק. בחקירתו אישר מנהל הנתבעת 3 כי מנהל העבודה מטעם הנתבעת 3 הוא שאישר בחתימתו בשמה את האמור בפרטיכל המסירה. בכך נוצר גם קשר ישיר בין התובעים לבין הנתבעת 3, וזאת בנוסף להתחייבות שנטלה על עצמה הנתבעת 3 בהוראה הבלתי חוזרת הנ"ל, שכבר ממנה עולה יריבות בין התובעים לבין הנתבעת 3.




אין באמירות התובעים בדבר חוסר היכרותם עם הנתבעת 3 כדי ליצור מצב של העדר יריבות בינם לבינה. אמירות אלה כפשוטן מבטאות מצב עובדתי לפיו התובעים אכן לא ידעו כי ש.נ.ב. הוחלפה בנתבעת 3 לצורך המשך ביצוע עבודות הבנייה (פרוטוקול 4.7.05, ע' 16, ש' 14-6). מצב דברים זה התאפשר בעיקר נוכח יפוי הכח שמסרו התובעים לנתבעת 1 (מצורף כחלק מנספח א' לתצהיר הנתבע 2), לפיו התובעים נתנו לנתבעת 1 שיקול דעת מלא בייצוגם, ובין היתר גם בבחירת הקבלן המבצע (סעיף 7(א) ליפוי הכח). בנוסף, על פי סעיף 3(א) להסכם המשולש הוסמכה הנתבעת 1 בהסמכה בלתי חוזרת לפעול בשם חבר העמותה ולבצע כל פעולה בשם החבר ובמקומו לפי שיקול דעתה המוחלט, ובין היתר לבחור ולקבוע את כל בעלי המלאכה שיעסקו בבניית הפרויקט.




המסקנה המתבקשת ממכלול האמור בפרק זה היא כי קיימת יריבות בין התובעים לבין הנתבעת 3 ולפיכך אין לסלק את התביעה נגדה על הסף.


ח. הנתבעת 3 אינה חבה בתשלום לתובעים בגין איחור במסירת הדירה ועבור שימוש במחסן


איני מקבל את טענת הנתבעת 3 כי אין לחייבה בפיצוי התובעים בגין איחור במסירת הדירה בשל מה שנפסק בפסקי הבוררות (הנ"ל בסעיף 5 ג). פסקי הבוררות מסדירים את מערכת היחסים המשולשת שהצדדים לה הם ש.נ.ב., הנתבעת 1 והנתבעת 3, לאחר סיום עבודת ש.נ.ב. בפרויקט. אין בפסקי הבוררות להכריע במערכת היחסים שבין הנתבעת 3 לבין התובעים בתיק דנן. זאת מכח האמור לעיל, ובמיוחד לנוכח העובדה שהתובעים דנן כלל לא נכללו ברשימת הדיירים שפורטה בפסק הבוררות השני (נספח ג' לתצהיר לוסטיגמן).




יש לדחות את תביעת התובעים לגבי איחור במסירת הדירה. סעיף 5(ב)(2) להסכם המשולש קובע כי מסירת החזקה בדירה על ידי הקבלן תיעשה בכפוף לכך שהתובעים ימלאו את התחייבויותיהם במועדן, ולאחר שיתקבל על כך אצל הקבלן אישור בכתב של הנתבעת 1. כאמור, התובעים לא השלימו את תשלום מלוא התמורה בטרם קבלת החזקה והלכה למעשה קיבלו את הדירה "לפנים משורת הדין וחרף העובדה שעל פי הוראות החוזה שנחתם בין הצדדים, ה[תובעים] לא היו זכאים לקבל את הדירה" (כלשון בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 2436/01, הנ"ל). בהמשך למה שנאמר לעיל, לא קמה לנתבעת 1 חובה לאשר לקבלן בכתב כי יש להשלים את הבנייה ולמסור את החזקה בדירה לתובעים עד תשלום מלוא התמורה. פועל יוצא מכך הוא שלא קמה לנתבעת 3 (הקבלן) חובה למסור את החזקה בדירה לתובעים. ממילא, אין לחייב את הנתבעת 3 בתשלום הקשור לאיחור במסירת הדירה.




משלא קמה חובה למסור לתובעים את הדירה, הרי שחובה כזו לא קיימת גם ביחס למחסן, שהוא אחד הפריטים שנרכשו עם רכישת הדירה. במצב עניינים זה – למרות שהנתבעת 3 לא הכחישה כי המחסן נמסר חמישה חודשים לאחר מסירת הדירה, וכי במהלך אותה תקופה היא השתמשה בו לצרכיה – אין לחייבה לשלם לתובעים בקשר לכך.


ט. הנתבעת 3 חייבת לפצות התובעים בגין ליקויי הבנייה


בהסכם המשולש שהצדדים לו הם הנתבעת 1, התובעים וש.נ.ב., התחייבה ש.נ.ב. ליטול על עצמה בלעדית את מלוא החובות וההתחייבויות בכל הקשור להקמת הדירה, להשלמת הבנייה במועד ולאחריות לתיקון ליקויי הבנייה בתקופת הבדק. בהסכם המשולש נקבעו סעיפים שמגדירים את אחריות הקבלן לבנייה ולמסירת הדירה. כך, סעיף5(ב)(2) להסכם זה קובע את אחריות הקבלן לאופן הבנייה ומסירת הדירה במועד. סעיף 5(ב)(7) להסכם מטיל על הקבלן את האחריות לתיקון ליקויי בנייה שיתגלו בתקופות המנויות בחוק המכר (דירות). סעיף 19(ב) קובע אחריות בלעדית של הקבלן בכל הנוגע לבניית הדירות, ופוטר את הנתבעת 1 מאחריות להתחייבויות אלה. גם "פרטיכל קבלת החזקה בדירה" (נספח א' לתצהיר לוסטיגמן) מטיל את האחריות לביצוע תיקוני ליקויי הבנייה על הקבלן. משהנתבעת 3 נטלה על עצמה את כל התחייבויות הקבלן, חלים עליה חיובים בקשר לליקויי בנייה.




איני מקבל את טענת הנתבעת 3 כי היא מופטרת מתיקון ליקויי הבנייה בפרויקט כולו ובכלל זה גם בדירת התובעים בשל אי תשלום הסכום של 48,366 ש"ח שהנתבעת 1 חויבה לשלם לה בפסק הבוררות השני (נספח ג' לתצהיר לוסטיגמן), ושרק עם תשלומו תקום חובה לנתבעת 3 לבצע תיקונים בדירות (סעיף 18 לסיכומי הנתבעת 3). ראשית – נפסק (בבש"א 2385/01, ס' 5 ג הנ"ל) כי פסקי הדין בבוררות הגדירו את מערכות היחסים שבין הנתבעות 1 ו-3 ובין ש.נ.ב. בשל יציאת ש.נ.ב. מתמונת ביצוע העבודות בפרויקט, ולכן אין בפסקי הבוררות להגדיר את מערכת היחסים הישירה שבין הנתבעת 3 לבין רוכשי הדירות עצמם. שנית – מקובלות עליי טענות התובעים כי הנתבעת 3 לא יכולה להיות מופטרת מביצוע תיקונים לליקויי הבנייה בשל סכום שנפסק לטובתה בהליך שמשמעותו הסדרת היחסים שבינה לבין הנתבעת 1 וש.נ.ב.. שלישית – הנתבעת 3 לא נקטה כל פעולה כדי לגבות את הסכום שנפסק לזכותה בפסק הבוררות הנ"ל (פרוטוקול 18.6.07, ע' 1). במצב דברים זה, גם לו היה חוב זה עשוי להשפיע על מערכת היחסים בין התובעים לבין הנתבעת 3, לא היה מקום לאפשר לנתבעת 3 להיתלות בקיומו של חוב זניח של הנתבעת 1 כדי להימנע מתיקון ליקויי הבנייה בפרויקט שהיקפו הכספי גדול עשרות מונים מן הסכום שנפסק לטובתה.




לעניין מהות הליקויים והיקפם, איני מקבל את טענות הנתבעת 3 כי אין בסיס לטענות התובעים בדבר ליקויי הבנייה, לנוכח ליקויי הבנייה שפורטו בפרטיכל מסירת הדירה (נספח א' לתצהיר לוסטיגמן). הנתבעת 3 מסתמכת על אותו פרטיכל בשל כך ששם צוינו מספר ליקויים שהיקפם וחומרתם קטנים משמעותית מאלה הנתבעים בתביעה דנן (סעיפים 23-20 לסיכומיה). כבר נפסק לא אחת כי

"קונה מן היישוב לא יידע לעיתים קרובות על קיומה של אי-התאמה, והרי אין הוא מומחה בשיטות העבודה, בטיב החומרים ובדין הבניה. קונה מן המנין – שלא כמות הקבלן – אף אין לו לעזר אנשי-מקצוע ומומחים, ועל-כן גם לא יוכל לעמוד על ליקויים "שקופים" (כלשונו של השופט דוד חשין בת"א (י-ם) 12942/87 דובר נ' אלרם ; לא פורסם) כליקויים בגובה הדירה, ברוחב מסדרונות, ועוד כיו"ב ליקויים שרק בדיקת מומחה תוכל לעמוד עליהם" (ע"א 2299/99 שפייר נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 213, 226- 227).
עוד נפסק כי
"קשה לדרוש מדייר להבחין בעת מסירת הדירה בליקויים ואי התאמות למפרט, אשר לא ניתן להבחין בהם בנקל, ואשר כדי לאתרם נזקק רוכש הדירה לציוד הנדסי או אחר... או לחוות דעת של מומחה לדבר. הליקויים אשר עליהם נדרש הרוכש להתריע באופן מיידי הם אלה הבולטים לעין ושגם אדם אשר אינו איש מקצוע יכול להבחין בהם" (ת"א (מח', י-ם) 1148/97 אילוז נ' חיים זקן בניין והשקעות בע"מ, תקדין מחוזי 2006(1) 2658, 2671).



התובעים טוענים כי יש לפצותם בשל ליקויי הבנייה בדירה כפי שפורטו בחוות דעת המהנדס מיום 20.5.98, שצורפה לכתב התביעה. כטענה חלופית בהקשר זה טוענים התובעים כי בשל הליקויים נאלצו למכור את הדירה במחיר נמוך מערכה, ומבססים טענה אחרונה זו על חוות דעת השמאי מ-15.2.05 (שאותה הגישו באיחור מכח ההיתר לכך, הנ"ל בסעיף 12), שמכוחה הם תובעים סכום נמוך יותר בקשר לכך, וגם על תצהיר רוכש הדירה, דוד כהן (ת/1). בעניין זה יודגש כי התובעים לא כללו בכתב תביעתם רכיב נפרד שעניינו ירידת ערך הדירה, והם העלו טענות בעניין זה רק לביסוס היקפם ומשמעותם של ליקויי הבנייה הנטענים. טענה נוספת שמעלים התובעים היא כי בשל הליקויים הם נאלצו להשכיר את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק.




איני מקבל את טענת הנתבעת 3 לפיה התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו בשל ליקויי הבנייה לאחר שמכרו את הדירה ולא צרפו את הרוכש כצד להליך. נדמה כי שגגה נפלה בידי הנתבעת 3 בסוברה (בסעיף 17 לסיכומיה) כי התובעים אינם בגדר ניזוק שזכאי לפיצוי כספי בגין ליקויי הבנייה. נזקם של התובעים התגבש הלכה למעשה עם מסירת החזקה בדירה כשיש בה ליקויי בנייה. על כגון דא נאמר ע"י בית המשפט העליון:

"בידוע הוא כי מקובל לפסוק פיצוי מתוך הנחה רעיונית כי הכסף ייועד למטרה שלשמה נפסק, אך אין מחייבים את התובע בהוכחת אופן השימוש העתידי בו (ע"א 9085/00, שם, בעמ' 477). אמנם, במקרה שלפנינו חלק מבעלי הדירות מכרו כבר את דירותיהם ואין כל אפשרות שיעשו בכסף שימוש למטרות שבעבורן ניתן. יחד עם זאת, עילת תביעה זו קמה למערערים עת נמסרו להם הדירות הפגומות ועל כן איני רואה מדוע זה יחול דין שונה על בעלי הדירות שמכרו כבר את דירותיהם" (ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל, תקדין עליון 2005(1) 2774, 2784).
לנוכח כל שנאמר הרי שבמישור העקרוני חייבת הנתבעת 3 לשלם לתובעים בגין ליקויי הבנייה.



לעניין היקף הליקויים הנטען ע"י התובעים מעלה הנתבעת 3 כמה וכמה טענות. ראשית – באמצעות מנחם לוסטיגמן, שהעיד כי עלות תיקון ליקויי הבנייה שבדירת התובעים אינו עולה על 5,000 ש"ח (פרוטוקול 18.6.07, ע' 2). שנית – כי טענות התובעים מופרכות ומוגזמות בשל כך שבפועל דירת התובעים הושכרה במשך תקופה ארוכה ונמכרה לאחר מכן במחיר ניכר, ללא שהובאו ראיות בדבר תיקונים שבוצעו במהלך הדרך (סעיפים 24 - 25 לסיכומיה).




איני מקבל את טענות הנתבעת 3 בכל הקשור להיקף הליקויים. לביסוס הנזק הגישו התובעים חוות דעת של מהנדס (שנערכה במהלך תקופת הבדק, בחלוף חודשים ספורים מקבלת החזקה בדירה), והוסיפו אף חוות דעת שמאי שהתייחסה לשווי הדירה למועד מכירתה. עוד הוסיפו התובעים את עדותו של רוכש הדירה שהעיד בחקירתו, בין היתר, על ליקויי הבנייה שהיו בדירה, על השפעתם בכיוון של הפחתת המחיר שהיה בדעתו לשלם עבורה וגם על ליקויי הבנייה שהתגלו לו לאחר שהוא קיבל את החזקה בדירה (פרוטוקול 26.5.05, ע' 3, ש' 7-2, ש' 29-26).

הנתבעת 3 לא הגישה חוות דעת נגדיות מטעמה ולא ביקשה לחקור את המהנדס והשמאי מטעם התובעים על חוות הדעת שלהם. אכן, התובעים עצמם ערים לכך שמכירת הדירה הקשתה על בחינת הליקויים שנטענו על ידיהם (ראו סעיף 24 של סיכומיהם), ואולם, אין בה למנוע כלל בדיקה מטעם הנתבעים. במצב הדברים בכללותו די לומר בשלב זה כי הליקויים שנקבעו בחוות דעת המהנדס ועלויות תיקונם לא נסתרו על ידי הנתבעת 3.



חרף האמור לעיל אין לפסוק לתובעים את הסכום שהם תובעים עבור הליקויים, אלא סכום נמוך ממנו בהרבה. זאת בשל כך שלתובעים לא נגרם בפועל נזק בהיקף הנקוב בחוות הדעת, אלא נזק מופחת במידה משמעותית.




התובעים אפילו לא טענו כי ביצעו תיקונים בעלויות המתקרבות לסכום הכולל הנקוב בחוות דעתו של המהנדס. הם גם לא הציגו לפני הרוכש (כהן) את חוות הדעת בנושא הליקויים. הם גם לא הוכיחו באורח משכנע את טענתם החלופית בהקשר זה, כי בסופו של יום גרמו הליקויים לכך שקיבלו עבור הדירה סכום נמוך בשיעור הנקוב בחוות הדעת בדבר עלות תיקון הליקויים. די בכל אלה כדי שלא יזכו למלוא סכום זה, אלא לסכום מצומצם בהרבה.




על האמור לעיל יש להוסיף, כי גם טענת התובעים בדבר נזק שנגרם להם בדמי השכרת הדירה כתוצאה מליקויי הבנייה לא הוכחה כדבעי. התובעים לא גיבו טענה זו בהסכמי השכירות או בחוות דעת שתעיד על דמי השכירות שרווחו אותה עת באותו מקום לדירה כשלהם, אלא הסתפקו בטענה כי הנתבע 2 השכיר דירה דומה ב-1,500$, ואילו הם, בשל ליקויי הבנייה, השכירו את הדירה ב-850$ בלבד (פרוטוקול 4.7.05, ע' 14, ש' 11-1).




לאחר שקילת המכלול, ותוך שהאמור לעיל מייתר את הצורך לבחון בנפרד את חוות הדעת בעניין ירידת ערך הדירה עקב הליקויים (שבכוחה להצדיק פיצוי נמוך מעלות התיקונים), אני מוצא לנכון לפסוק לתובעים עבור כל הקשור בנזקים ממוניים עקב ליקויי הבנייה, סכום כולל של 100,000 ש"ח למועד פסק דין זה (סכום זה מתחשב, בין היתר, גם בשיקולים הקשורים להפרשי הצמדה וריבית).


י. עגמת נפש ואבדן זמן


התובעים טוענים כי בשל התנהלות הנתבעים נגרמו להם עגמת נפש ואבדן זמן, שאותם הם מעריכים (בסעיף 23(ה) לכתב התביעה) בסך של 70,000 ש"ח.




הנתבעת 3 טוענת בסיכומיה כי התובעים זנחו את טענותיהם הנ"ל משלא העלו אותן בסיכומיהם. לגופם של דברים טוענת הנתבעת 3 כי לתובעים לא נגרם כלל נזק לא ממוני, בשל כך שמעולם לא גרו בדירה ולפיכך לא סבלו כלל משימוש בדירה שיש בה ליקויי בנייה. עוד הוסיפה הנתבעת 3 כי התובעים מכרו את הדירה במחיר גבוה משמעותית ממחיר רכישתה ולפיכך אין מקום לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש (ראו סעיף 27 של סיכומי הנתבעת 3).




כלפי טענת הזניחה יש לומר, כי התובעים לא נמנעו מלהזכיר את עגמת הנפש ואת אבדן הזמן בסיכומיהם. הם הזכירו עניינים אלה בסעיף 16 של סיכומיהם. עם זאת, הם לא הרחיבו בקשר לכך. יש לדחות גם את טענת הנתבעת 3 כי אין לפסוק לתובעים פיצוי בגין נזק לא ממוני משום שהתובעים מכרו את הדירה. בעניין זה נפסק בע"א 5602/03 הנ"ל (בע' 2784 ):

"... מכירת הדירה שבעטיה נתבעים הפיצויים אינה שוללת את זכאותו של הבעלים לשעבר לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו עת היתה הדירה בבעלותו, שהרי עצם מכירת הדירה אינה מאיינת את עוגמת הנפש שנגרמה לו בתקופה שהיתה הדירה בבעלותו".
בהמשך לכך ובכלל, גם בעובדה שהתובעים קיבלו עבור הדירה סכום גבוה מן הסכום ששילמו עם קנייתה, אין כדי לשלול קיומו של נזק לא ממוני. זאת במיוחד כאשר נראה שאלמלא הליקויים היו התובעים מוכרים את הדירה בסכום גבוה מזה שבו מכרו אותה (אם כי לא בשיעור שנטען על ידיהם לעניין זה).



אמות המידה לפסיקת נזק לא ממוני בתביעת ליקויי בנייה סוכמו בת"א 1148/97 (הנ"ל בסעיף 39), תוך הפנייה לפסיקה של בית המשפט העליון, במילים אלה:

"ההלכה בעניין זה קובעת כי תכלית הפיצוי היא לפצות את הנפגע ולא להעניש את המפר. קביעת הזכאות לפיצוי על נזק שאינו ממוני נבחנת בשני שלבים: האחד, קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני לו אחראי המפר, לפי אמות מידה של סיבתיות וצפיות; השני, קביעת שיעור הפיצוי לו זכאי הנפגע בגין הנזק שנגרם לו על בסיס הערכת סכום הפיצוי הכספי המגיע לו (ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(4) 31, 41)".



בענייננו היו בדירה ליקויים שהתובעים אפילו הרחיקו לכת בטענה כי בעטיים לא נכנסו כלל לגור בדירה והמשיכו להתגורר בשכירות (פרוטוקול 26.5.05, ע' 9, ש' 24-23). כמו כן, הוכחה טענת התובעים כי פנו אל הנתבעת 3 בבקשה לתיקון הליקויים, אולם נדחו בטענה כי האחריות להם מוטלת על הנתבעת 1 (פרוטוקול 4.7.05, ע' 13, ש' 9-1). במצב עניינים זה, ועל רקע התמונה בכללותה אני סבור כי יש מקום לפסוק לתובעים פיצוי עבור מה שנכלל בפרק זה של פסק הדין, אם כי בסכום נמוך בהרבה מזה שהם תובעים.




לאחר בחינת מכלול נסיבות התיק דנן, אני מחייב את הנתבעת 3 לשלם לכל אחד משני התובעים סך 15,000 ש"ח למועד פסק דין זה. המדובר אפוא בסכום כולל של 30,000 ש"ח למועד פסק הדין (המתחשב, בין היתר, בכל הקשור בהפרשי הצמדה וריבית).


יא. סוף דבר


התביעה נגד הנתבעים 2-1 נדחית. עם זאת, במכלול נסיבות המקרה (ובכלל זה העובדה שהתובעים הם חברי העמותה הנתבעת 1, יחד עם מעורבותה הרבה בכל הקשור לעניינים שביסוד התביעה), אין לומר שלתביעה נגד הנתבעים 2-1 לא היה יסוד, ובסופו של יום, למרות שהתביעה נגד נתבעים אלה נדחתה, לא יהיה צו להוצאות בקשר לחלק זה של התביעה, וכל צד ישא בהוצאותיו בקשר אליו.




התביעה נגד הנתבעת 3 מתקבלת בחלקה. על הנתבעת 3 לשלם לתובעים סכום כולל של 130,000 ש"ח למועד פסק דין זה (צירוף הסכומים שנפסקו לעיל, בסעיפים 47 ו-53 של פסק הדין).



הנתבעת 3 תשלם לתובעים – עבור שכ"ט עו"ד ומע"מ והוצאות משפט, גם יחד – סך 15,000 ש"ח למועד פסק דין זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה בלוד

  2. ליקויי בניה בעפולה

  3. ליקויי בניה יקנעם

  4. ליקויי בניה בנהריה

  5. ליקויי בניה רטיבות

  6. ליקויי בניה ביקנעם

  7. ליקויי בניה - ריצוף

  8. ליקויי בניה בשטחים

  9. ליקויי בניה - אוורור

  10. התיישנות ליקויי בניה

  11. ליקויי בניה בגן יבנה

  12. ליקויי בניה בקריית ים

  13. תקן לבדיקת ליקויי בניה

  14. ליקויי בניה - שנת בדק

  15. הרחבת בית - ליקויי בניה

  16. ליקויי בניה בכפר ורדים

  17. חדר ממ''ד - ליקויי בניה

  18. בוררות בנושא ליקויי בניה

  19. ליקויי בניה בקרית ביאליק

  20. ליקויי בניה ביחידת נופש

  21. מי אחראי על ליקויי בניה

  22. ליקויי בניה דירה באשדוד

  23. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  24. ליקויי בניה ביסודות הבית

  25. ליקויי בניה דירה במודיעין

  26. ליקויי בניה בדירה באשדוד

  27. ליקויי בניה בחיפוי פסיפס

  28. ליקויי בניה במעלה אדומים

  29. ליקויי בניה בדירות חפציבה

  30. סמכות עניינית ליקויי בניה

  31. ליקויי בניה בבית בהוד השרון

  32. תביעה קטנה בגין ליקויי בניה

  33. הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

  34. ליקויי בניה רטיבות במרתפים

  35. ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

  36. שיפוצים בדירה עם ליקויי בניה

  37. ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

  38. ליקויי בניה בבית קרקע באשקלון

  39. התרוממות ריצוף בחדר בבית מגורים

  40. אי הודעה במועד על ליקויי בניה

  41. תביעה בגין ליקויי בניה בקוטג'ים

  42. רשלנות תורמת בתביעת ליקויי בניה

  43. ליקויי בניה בבניין מלפני 15 שנה

  44. סירוב לתת לקבלן לתקן ליקויי בניה

  45. ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

  46. ליקויי בניה בדירה במזרח ירושלים

  47. זכות מוכר הבית לתקן ליקויי בניה

  48. תביעה נגד עמותה בגין ליקויי בניה

  49. ליקויי בניה בשכונת רמות בירושלים

  50. ערעור על פיצויים בגין ליקויי בניה

  51. הוצאות משפטיות בתביעת ליקויי בניה

  52. ליקויי בניה בקוטג' - תביעה נגד קבלן

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעה בגין ליקויי בנייה במדרגות דירה

  55. חובת גילוי מוכר דירה של ליקויי בניה

  56. טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה

  57. תביעה נגד חברה זרה בגין ליקויי בניה

  58. ליקויי בניה בפרויקט דירות לתושבי חוץ

  59. חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

  60. תביעה בסדר דין מהיר בנוגע לליקויי בנייה

  61. ביטול קניית דירה מקבלן עקב ליקויי בניה

  62. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ועוגמת נפש

  63. תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בניה

  64. תביעה בגין אספקת בית באיחור וליקויי בנייה

  65. ליקויי בניה בשכונת תלפיות מזרח בירושלים

  66. מינוי מומחה מוסכם בתביעה בגין ליקויי בניה

  67. מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת ליקויי בניה

  68. הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה 7 שנים לאחר המסירה

  69. בוררות על ליקויי בניה לפי הסכם לרכישת בית מגורים

  70. נטען כי הקבלן רצה לתקן ליקויי בניה אבל לא נתנו לו

  71. הזכות לתקן ליקויי בניה אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי

  72. תביעה כספית נגד המתכנן בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירה

  73. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם וכן פיצוי בגין ליקויי בנייה

  74. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בבניין לאחר עבודות שיפוץ

  75. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון