קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ליקויים ברכוש המשותף: התביעה 1. ענינה של התביעה ליקויי בניה ברכוש המשותף בבנין ברח' דרך הים 167 בחיפה. 2. הדירות בבנין נמסרו לתובעים במהלך שנת 1998. ב-25/6/00 פנה ועד הבית לנתבעת בטענה בדבר ליקויים ברכוש המשותף בצירוף חוות דעת. הנתבעת השיבה במכתב מיום 13/9/00 כי אינה מסכימה לאמור בחוות הדעת אך עם זאת כתבה הציעה הזמנת חוו"ד אוביקטיבית מוסכמת (כפי שהוסכם בסעיף 6.4 לתנאים כלליים לחוזי המכר) והסכמה לתקן כל ליקוי שימצא בחוו"ד זו. התובעים לא הגיבו למכתב אלא ביום 9/3/03 בו דרשו לקבל פיצוי בסך 550,000 ₪ בגין ליקויים. הנתבעת סירבה והתביעה הוגשה. 3. לאחר שהוגשה חוות דעת נגדית, ונוכח ההפרשים הקיצוניים בין שתי חוות הדעת הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מוסכם ועל כך כי יבוצעו תיקונים ע"י הנתבעת בהתאם לחוות הדעת. כבר עתה יצוין כי ניתן היה אולי לייתר את התביעה אילו היו התובעים נעתרים להצעת הנתבעת כבר בשנת 2000 למנות מומחה ולאפשר לנתבעת לבצע תיקונים לפיה. כך או כך, בהתאם להסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של החלטה, התמנה מר יצחק ברמן כמומחה מטעם בית המשפט לקביעת היקף הליקויים הניתנים לתיקון וקביעת ירידת ערך ביחס לליקויים שאינם ניתנים לתיקון. עוד הוסכם כי לאחר קביעת הליקויים תינתן לנתבעת הזדמנות לבצע את התיקונים הניתנים לתיקון. 4. המומחה ברמן בחוות דעת מיום 7/11/07 הצביע על תיקונים הניתנים לתיקון וכאלה שאינם ניתנים לתיקון. הוא קבע את היקף הליקויים הניתנים לתיקון בסך 99,600 ₪ + מע"מ וביחס לליקויים שאינם ניתנים לתיקון, העמיד את הפיצוי בגין ירידת ערך ע"ס 56,500 ₪. לאחר מתן חוות דעת הודיע כי אינו מוכן לפקח על ביצוע התיקונים ואינג' רונן שטרנברג מונה לצורך הפיקוח. 5. המומחה שטרנברג הגיש דוח ביום 18/2/09 אודות התיקונים שהנתבעת ביצעה, הצדדים פנו בשאלות הבהרה קיבלו תשובות, הנתבעת הוסיפה ובצעה תיקון נוסף ולאחר מכן נתן ביום 24/11/09 חוות דעת מסכמת. תוצאת חוות הדעת המסכמת היא כי כל הליקויים תוקנו, למעט: אנטנה בעלות 3,000 ₪, אינטרקום בעלות 5,000 ₪, והתקנת סרטי בידוד על הצנרת בעלות 300 ₪. כל הנ"ל מסתכמים ב-8,300 ₪. הכרעה 6. לענין הליקויים הניתנים לתיקון ושלא בוצעו במלואם- אינני מקבלת את דעתו של המומחה ברמן לפיה היתה חובה על הנתבעת להתקין אינטרקום בדירות בעלות 5,000 ₪. הנתבעת לא התחייבה בחוזה ובמפרט הטכני לספק פריט זה ולא מצאתי כל מקור אחר הסכמי או מקור שבדין המחייבה להתקין אינטרקום. שונה המצב ביחס לאנטנה. הנתבעת התחייבה במפרט שנמסר לחלק מהתובעים להתקין אנטנה מרכזית ומשכך אין זה רלבנטי שלא התחייבה לכל הדיירים שעה שהיא מחויבת ממילא להתקין אנטנה. נמצא אפוא כי ליקויים הניתנים לתיקון ושלא בוצעו מסתכמים ב-3,300 ₪. על כך יש להוסיף 25% עלות ביצוע לדיירים נכון למועד חוות הדעת. על סכומים אלו זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות הדעת (7/11/07) ועד היום באופן שהסכום המשוערך הכולל עומד על 4,709 ₪. על סך זה יש להוסיף מע"מ כשיעורו היום כך שהסכום לתשלום הוא 5,462 ₪. 7. ליקויים שאינם ניתנים לתיקון- בעמ' 33 לחוות דעת ברמן פורטו 8 ליקויים שאינם ניתנים לתיקון והפיצוי בגינם (ירידת ערך) עומד על 65,500 ₪. לאחר שעיינתי ברשימת הליקויים הנ"ל שבחוות הדעת, בשאלות ההבהרה למר ברמן בתשובותיו, עולה כי חלק מהליקויים שהוגדרו על ידו בתחילה ככאלה שאינם ניתנים לתיקון וראויים לפיצוי כירידת ערך, ניתנים לתיקון בפועל בדרך שהוצעה ע"י הנתבעת, וככל שיבוצע התיקון כראוי, יתבטל הליקוי. בפועל בוצעו תיקונים בפיקוח המומחה שטרנברג ולגבי חלק מהם למעשה לא נותר ליקוי, באופן שיש להפחית את סכומי הפיצוי, הכל כמפורט להלן; 8. סעיף 8א' לחווו"ד ברמן- "גובה מוקטן מתחת לקורה המונמכת לפני הכניסה לחדר המדרגות"- מר ברמן מצא כי הגובה מתחת לקורה המונמכת לפני הכניסה לחדר המדרגות הוא 194 ס"מ בעוד הגובה המינימאלי של פרוזדור שאינו פרוזדור פנימי לפי תקנות התכנון והבניה הוא 220 ס"מ ואילו גובה נטו של פתח בדלת עומד לפי התקן על 198 ס"מ כך שמדובר בליקוי שאינו ניתן לתיקון ושהוערך על ידו ב-12,000 ₪. בתשובה לשאלות הבהרה השיב ברמן לנתבעת כי אם תפרק את האבן המשתלבת, שלא תוכננה במקור והוספה לבקשת התובעים, ויהיה בכך כדי להגביה את הגובה ב-10 ס"מ דהיינו ל-204 ס"מ, כי אז יהיה הגובה תקין ונאה ולא תגרם ירידת ערך ברכיב זה. (תשובה 2 בתשובות ההבהרה מיום 3/3/08). בפועל פעלה הנתבעת לתיקון הנ"ל באופן שהמומחה שטיינברג מדד ומצא כי הגובה לאחר התיקון עומד על 207 ס"מ. משכך, אני קובעת כי הליקוי תוקן, בהתאם לתשובת המומחה ברמן, ולכן אין מקום לפיצוי ברכיב זה. 9. סעיף 8ב' לחוו"ד ברמן- "רוחב מוקטן של הפודסט בירידה לחניון". מר ברמן מצא כי העומק (השלח) של הפודסט עומד על 78 ס"מ בעוד תקנות הבניה דורשות רוחב מינימאלי של 100 ס"מ. הליקוי הוא אסתטי פונקציונאלי ובטיחותי הוערך על ידו ב-4,000 ₪. הנתבעת שאלה בשאלת הבהרה אם במידה ותקטין את מס' המדרגות מ-17 ל-16 באופן שיגדל הרוחב יהא בכך כדי לבטל את הליקוי וברמן השיב (תשובה 3) כי במידה ויגדל הרוחב לאחר תכנון אדריכלי הנדסי נאות וביצוע כאמור, כי אז לא תגרם ירידת ערך. הנתבעת הסירה את כל גרם המדרגות והתקינה אותו מחדש כך שבפועל יש 16 מדרגות. התיקון בוצע בפיקוח המומחה שטרנברג שאישר כי הוא בוצע בצורה ראויה. מכאן שגם ליקוי זה תוקן ואין להעניק פיצוי ברכיב זה. 10. סעיף 8ה' לחוו"ד ברמן - "חסרה חניה בחניון"- מר ברמן העריך את ירידת הערך בגין רכיב זה בסך 12,000 ₪. הואיל ואין חולק כי דירה אחת בבנין שייכת לנתבעת וההפרש החסר בגודל של חניה תקנית הנו בחניה השייכת לדירת הנתבעת, הרי ששאר הדיירים (התובעים) מקבלים כל אחד חניה בשטח תקני זאת בכפוף לכך כי הנתבעת לא תבקש לעצמה חניה בגין הדירה שבבעלותה. רשמתי לפניי התחייבותה של הנתבעת לוותר על חניה בחניון בגין הדירה שבבעלותה והיא אף תדאג לכך מבחינה רישומית ולכך כי ככל שהדירה תמכור יובא ויתור מפורש זה בכתב לידיעת הקונה. משכך אין לדעתי להעניק פיצוי גם ברכיב זה. 11. סעיף 8ז' - "גישה לקויה לבנין דרך החניון". ברמן העריך את הליקוי בסך 24,000 ₪. כפי שנקבע בחוות דעת ברמן, הרי שאם עובר לרכישת הדירות ידעו התובעים כי הכניסה לבנין היא דרך החניון, הרי שלא מגיע פיצוי ברכיב זה. סוגיה זו הינה משפטית ואינה ענין למומחה להחליט בה. בענין זה רוב התובעים, למעט תובעת 5 ותובעים 11,12 רכשו את הדירות במועד שהבנין היה מוכן כך שהם ראו במו עיניהם בפועל היכן הכניסה לבנין. הכניסה לבנין מופיעה בתכניות והתובעים כולם הצהירו בהסכמי הרכישה שראו את התכניות. לא זו אף זו אף אחד מהם לא העלה בזמן אמת דהיינו מסירת החזקה כל טרוניה בענין אי התאמה ביחס לכניסה לבנין. אי התאמה זו "נתגלתה" לראשונה בחוות הדעת והתביעה שהוגשה מטעמם והדברים מדברים בעד עצמם. לפיכך אני קובעת כי אין ליקוי הטעון פיצוי ברכיב זה. 12. סופו של דבר בענין הליקויים שאינם ניתנים כביכול לתיקון, נמצא כי חלק מהליקויים היו ניתנים לתיקון גם לפי קביעת ברמן. הם תוקנו נבדקו ולא הותירו ליקוי. ליקויים אחרים, דוגמת הכניסה לבנין דרך החניון אינם ליקוים כפי שקבעתי ולכן לאחר הפחתת הסכומים שננקבו לעיל עומד הסכום לפיצוי בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על סך 4,500 ₪ נומינלי. (הפחתת סך 52,000 ₪ מסך 65,500 ₪). סך זה משוערך להיום עומד על 5,137 ₪. 13. באשר לעוגמת נפש, מדובר בפיצוי בגין נזק לא ממוני. הבסיס הנורמטיבי לראש נזק זה מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, וגובהו מסור לשיקול בית המשפט. פסיקה ברכיב זה עשויה להתחשב בשיקולים דוגמת השפעת הליקויים על חיי היומיום, מידת עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי, התייחסות הקבלן וניסיונותיו לתיקון הליקויים וגובהו הכללי של הפיצוי בגין הליקויים. (ראה גם אביחי ורדי, דיני מכר דירות, תשנ"ז 1997, עמ' 361) בעניננו אין ליקויים בתוך הדירות. הליקויים ברכוש המשותף לא היו כאלה שגרמו להפרעות בניהול תקין של חיי היומיום של הדיירים בצורה ניכרת, יש לזכור כי עובר להגשת התביעה לא אפשרו התובעים לנתבעת לבצע את התיקונים בהתאם לחוות דעת מוסכמת ועוד יש להדגיש כי סכום התביעה (500,000 ₪) בהשוואה לסך הסופי של סכומי הליקויים, אלו שתוקנו ואלה שלא תוקנו) מלמד כי היתה הפרזה גדולה בסכום שנתבע וגם ענין זה יש להכניס לשקלול הכולל בשאלת עוגמת הנפש. לאחר ששקלתי ואיזנתי מצאתי להעמיד את הסכום הראוי לפיצוי ע"ס 3,000 ₪. 14. הצטברות מלוא הפיצוי המשוערך כעולה מסעיפים 6-13 לפסק הדין, עומדת על 13,599 ₪. הואיל ומלוא הליקויים הם ברכוש המשותף והואיל ובבנין 12 דירות ואחת מהן בבעלות הנתבעת, יש להפחית 1/12 מהפיצוי הכולל. לאחר ההפחתה עומד הסכום על 12,465 ₪. 15. אשר על כן אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך 12,465 ₪. הנתבעת תשפה את התובעים באופן חלקי בגין אגרה ששולמה, ובסך 3,000 ₪, בשכ"ט חלקי של המומחה מטעמם בסך 3,000 ₪ ובחלק בו נשאו בגין מומחה בית משפט, לפי קבלות שתומצאנה. בנוסף תשא הנתבעת בשכ"ט עו"ד של התובעים בשיעור 20% + מע"מ מהסכום הפיצוי שפסקתי ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ + מע"מ בגין הליקויים שתוקנו ע"י הנתבעת במהלך ניהול התיק. בניהליקויי בניהרכוש משותףבניין