קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פרשנות סעיף אופציה בחוזה שכירות: 1. התובעים הגישו כנגד הנתבעת תביעה לפינוי מושכר, לפי פרט ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984. 2. כפי שעולה מכתב התביעה, הרי שבין הצדדים נכרת הסכם שכירות בנוגע לחנות של התובעים, הנמצאת ברחוב טרומפלדור 54, חיפה, לתקופה שמיום 15.2.2009 ועד ליום 14.2.2010. מדובר בהסכם אחרון בסדרה של הסכמי שכירות בין הצדדים, שנחתמו אחת לשנה, לתקופה של 12 חדשים. בכוונת התובעים היה לקחת לעצמם את החזקה בנכס במועד סיום ההסכם, על מנת לעשות בו שמוש בעצמם והם הודיעו על כוונתם זו לנתבעת. בתגובה, שלח ב"כ הנתבעת מכתב בו העלה טענות שונות כנגד פינויה של הנתבעת מהחנות, תוך שהוא מסתמך על ההוראה שבסעיף 3.4 להסכם. לטענת התובעים, הרי שהסעיף הנ"ל אינו מעניק לנתבעת זכות להארכת הסכם השכירות. עוד ציינו התובעים בכתב התביעה, כי הנתבעת שכרה את הנכס לראשונה בשנת 2003, אז העניק ההסכם בין הצדדים לנתבעת זכות קדימה להמשך השכירות בנכס לשנה נוספת, אף מבלי שיהיה צורך לחתום על הסכם נוסף, וכך היה. בהסכמי השכירות העוקבים, החל משנת 2005 בטלו התובעים את האפשרות להמשיך את השכירות לתקופה נוספת. 3. הנתבעת מצידה, אשר מנהלת בנכס עסק למכירת פלאפל ושתייה, טוענת כי סעיף 3.4 להסכם האחרון שנכרת בין הצדדים ביום 14.2.2009 מקנה לה אופציה לשכור את הנכס לשנה נוספת, החל מיום 15.2.2010 ואילך ואילו לתובעים נתונה הזכות לעדכן את דמי השכירות לשנה הנוספת. לטענתה, תקופת האופציה הוחרגה מכל יתר הסעיפים לעניין תקופת השכירות וכי מימושה הינו עניין עצמאי. כוונת הצדדים המשתמעת מהסעיף הנ"ל ומחוזים אחרים, כמו גם מהתנהגות הצדדים במהלך ההתקשרות החוזית בעבר, הינה מתן אופציה לנתבעת לשכור את הנכס לתקופה בת שנה נוספת. לחילופין, היתה נכונה טענת התובעים, לו היה נרשם בסעיף 3.4 סייג לפיו על התובעים להודיע לנתבעת כי אין בכוונתם לאפשר לה לשכור את הנכס לשנה נוספת. 4. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנותו של סעיף 3.4 להסכם השכירות האחרון שנכרת ביניהם ביום 14.2.2009, אשר קובע כדלקמן: "המשכירים, יודיעו לשוכר בהודעה שתימסר לו בכתב, לא יאוחר מאשר עד ליום 31.12.2009, על סכום דמי השכירות המוצעים להם תמורת השכרת המושכר למשך השנה הקרובה. לשוכר תהא זכות להודיע למשכירים, בתוך 10 ימים מיום קבלת הודעתם על רצונו והתחייבותו לשכור את המושכר....". 5. לטענת התובעים, לא ניתנה לנתבעת אופציה לשכור את הנכס לתקופה נוספת בת שנה. סעיף 3.4 אינו מקנה אופציה מסוג זה, אלא, הקנה לה רק זכות קדימה - זכות להשוות את המחיר המוצע על ידי שוכר פוטנציאלי אחר. כאמור, הנתבעת טוענת כי סעיף 3.4 הנ"ל מקנה לה אופציה לשכור את הנכס לשנה נוספת, החל מיום 15.2.2010 ואילך ואילו לתובעים נתונה הזכות לעדכן את דמי השכירות לשנה הנוספת. 6. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפשרנותו של ההסכם ולצורך כך, קובע סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן "חוק החוזים") כדלקמן: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".   בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, קבע בית המשפט העליון כדלקמן: "חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחנה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו". אומד דעתם של הצדדים הינו המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו כגון: מהלך המשא ומתן בין הצדדים, התנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקיימים ביניהם, נוהג מסחרי ידוע להם או שיש להניח כי ידעו עליו ממקורות אחרים שיש בהם כדי להצביע על תכלית החוזה ומטרתו (א. ברק, פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית, הוצאת נבו, התשמ"ח - 1998). בענייננו, מדובר בהסכם אחרון מבין מספר הסכמים שנכרתו בין הצדדים בעבר. לפיכך, מן הראוי להעניק משקל להסכמת הצדדים, כפי שהיא משתקפת ממכלול הנסיבות האופפות אותה (ראה ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פד"י נח (3) 105, 111).   באשר לשלבים שבפרשנות המסמך, עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 4628/93 (לעיל, עמ' 299- 300) וקבע כי:   "השלב הראשון (גזירת אומד הדעת הלשון הברורה) עשוי להיות נקודת מוצא של ההליך הפרשני. אסור לו שיהא גם נקודת סיום. הפרשן צריך לעבור לשלב השני (גזירת אומד הדעת מתוך נסיבות חיצוניות) ולחזור לשלב הראשון וממנו לשני, הלוך וחזור, ללא כל מגבלות של "לשון ברורה" או "לשון עמומה", שתנוח דעתו כי עלה בידו לגבש את אומד דעתם של הצדדים לחוזה. עם "נתון" חיוני זה ייגש לשליפת המשמעות המשפטית ממגוון המשמעויות הלשוניות של הטקסט. רק אז תנוח דעתו, כי לשון החוזה היא ברורה" (ראה גם דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל וע"א (חי') 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D). בחינת טענות הצדדים תעשה, אפוא, לאור העקרונות שפורטו לעיל. 7. אמנם, ניכרת עמימות מסויימת בנוסח סעיף 3.4 אולם, פרשנות מילולית גרידא שלו תומכת בטענת התובעים לפיה, ניתנה במסגרתו רק זכות קדימה - הזכות להשוות את המחיר המוצע על ידי שוכר פוטנציאלי אחר ולא מדובר בזכות אופציה נפרדת לשכור את הנכס לשנה נוספת, מבלי שיחתם הסכם חדש. הסעיף מטיל על התובעים לפנות אל הנתבעת בכתב, טרם סיום תקופת השכירות, ולהודיע לה על סכום דמי השכירות המוצעים להם תמורת המושכר לשנה העוקבת ומשעשו כן, על הנתבעת להודיע בתוך 10 ימים לאחר מכן, האם היא מבקשת לשכור את הנכס. הסעיף נותן לנתבעת זכות להשוות את דמי השכירות המוצעים לתובעים אולם, אינו מאפשר להם, באופן אוטומאטי, להודיע על רצונם לשכור את הנכס לשנה נוספת ולזכות בשכירות, תוך מימוש אופציה. כפועל יוצא מכך, ככל שהתובעים אינם מבקשים להשכיר את הנכס לצד ג' אחר או אינם מבקשים להשכיר את הנכס כלל, הרי שלא קיימת לנתבעת זכות להשוות את דמי השכירות המוצעים ולשכור את הנכס לשנה נוספת. 8. כאמור, שלב נוסף בפרשנות פסק הדין הינו פניה לנסיבות החיצוניות לכריתת ההסכם, הנוגעות לאומד דעתם של הצדדים, היינו המטרות, היעדים האינטרסים שעמדו בפני הצדדים בעת כריתת ההסכם, הרקע לכריתת ההסכם, מהלך המשא ומתן בין הצדדים, הסכמים קודמים בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתת החוזה. 9. התובעת תמכה תביעתה בתצהיר עדות ראשית של התובע מס' 2 (להלן "התובע") אשר אין חולק כי היה זה שפעל למול הנתבעת בכל הנוגע להשכרת הנכס, לאורך השנים, הוא שטפל בגביית דמי השכירות והיה ממונה על ביצוע ההסכם כשמשכיר. התובע חזר בתצהירו על העובדות המפורטות בכתב התביעה והדגיש כי בהסכם הראשון שנכרת בין הצדדים בשנת 2003 נכלל סעיף שנתן לנתבעת זכות קדימה לשכור את הנכס לשנה נוספת ואכן, ההסכם הוארך גם לשנת 2004. החל משנת 2005, טען התובע כי העדיף שהשכירות תתנהל על פי הסכמים שיכרתו מידי שנה, כל אחד למשך 12 חדשים. לכן, שונה הסעיף המאפשר את המשך השכירות לשנה נוספת, מבלי שיחתם הסכם נוסף. במקום הסעיף הנ"ל, נכלל סעיף 3.4, המעניק לנתבעת זכות להשוות כל הצעה שיקבל התובע משוכר חלופי פוטנציאלי לגבי הנכס, אך הפעלת הסעיף אינה מאפשרת את המשך השכירות מעבר לתקופת ההסכם, מבלי שייחתם הסכם חדש לתקופה הנוספת. מאחר וכיום הנכס דרוש לשימושו האישי, הודיע לנתבעת במכתב כי יהיה עליה לפנות את הנכס עם סיום ההסכם, ביום 14.2.2010. בחקירתו הנגדית חזר התובע על הטענות שהועלו בתצהירו והבהיר, בתשובה לשאלה שנשאל, כי לא ניתנה לנתבעת במעמד החתימה על ההסכם הבטחה כאילו מבחינתו תוכל להשאר בנכס ושלא תהיה בעיה (עמ' 3, שורות 25 - 27). עוד עמד התובע על גרסתו כי בסעיף 3.4 לא ניתנה לנתבעת אופציה לשכור את הנכס (עמ' 3, שורות 30 - 31 לפרוטוקול). משנשאל מה טעם לכלול את סעיף 3.4 אם לא מדובר בסעיף אופציה, השיב כי במדה והיה לו דייר שמציע יותר, היה צריך ליתן לנתבעת להשוות את המחיר המוצע (עמ' 4, שורה 1 לפרוטוקול). 10. עוד התברר בעדותו כי ההסכם הראשון נערך על ידי עו"ד גבע (בא כוחו) אולם תוקן על ידי עו"ד בסטוני (ב"כ הנתבעת) וכי החוזים נערכו במשרדו של עו"ד בסטוני (עמ' 2, שורות 21 ו - 22 ועמ' 3, שורות 9 ו - 10). עו"ד בסטוני הודה במפורש בחקירתו הנגדית כי הוא שנסח את סעיף 3.4 להסכם, כמו גם בהסכמים הקודמים (עמ' 6, שורות 11 ו - 20 לפרוטוקול). לעניין זה השפעה נוספת על אופן פרשנות ההסכם. עצם העובדה שעו"ד בסטוני בעצמו הוא שהיה אמון על ניסוח ההסכם וסעיף 3.4 בפרט, פועלת לחובת הנתבעת, וככל שקיימת עמימות בנוסח הסעיף, יש להפעיל בעניין זה את הכלל של "פרשנות כנגד המנסח". ככל שקיימת מחלוקת בנוגע לפרשנותו של הסעיף, במדה ופרשנות התובעת סבירה ומשתמעת מן הטקסט, הרי שהיא עדיפה. 11. הנתבעת, מצידה, הביאה לעדות את עו"ד בסטוני, בא כוחה. מאחר והנ"ל העיד במשפט, הרי שנמנע ממנו מלייצג את הנתבעת בדיון ועו"ד פריצקר ממשרדו הוא שנהל את הדיון מטעמה של הנתבעת. אקדים ואומר, כי עדותו של עו"ד בסטוני לא עשתה עלי רושם טוב. הנ"ל הסתבך בתשובותיו, אם לעניין זהות בעלי המניות של הנתבעת ואם לעניין זהות החברה אשר מחזיקה בנכס בפועל והתקשה לענות תשובות ברורות לשאלות עליהן נשאל. בשלב מסויים בעת החקירה הנגדית אף התפרץ עו"ד בסטוני על ב"כ התובע, ללא סיבה והדבר תועד היטב בפרוטוקול הדיון. 12. משנשאל עו"ד בסטוני מיהו בעל המניות של הנתבעת, השיב כי מדובר במר עודא יאסר. משנשאל מדוע שמה של אשתו מופיע כבעלת המניות בחברה ברשם החברות (ת/1), השיב תחילה כי מדובר בחברה אחרת (עמ' 4, שורות 17 - 25). לאחר מכן חזר וטען (בניגוד לרישום בת/1) כי החברה השוכרת היא לא חברה בבעלות אשתו (עמ' 22 - 23 לפרוטוקול) ובנשימה אחת הוסיף כי "חברה אחרת יושבת שם" (עמ' 5, שורה 25 לפרוטוקול). בהמשך, משהקשה עליו ב"כ התובעת בעניין זהות החברה המחזיקה בנכס, שנה העד את גרסתו וטען כי החברה החתומה על ההסכם יושבת בנכס אולם, אשתו אינה בעלת המניות בה, חרף האמור באישור רשם החברות, מזה שש שנים (עמ' 5, שורות 26 - 32). מיד לאחר מכן, שנה פעם נוספת גרסתו וטען כי מי שישב בנכס זו חברה אחרת - "בהסכמת המשכירים שונה לחברה אחרת..." (עמ' 6, שורות 1 - 6). מעבר לסתירות שבתשובותיו והסתבכותו של העד, עולה תהיה באשר לזהות החברה המחזיקה בפועל בנכס ובמדה ומדובר בחברה השונה מזו שחתומה על ההסכם, לא ברור מכח מה היא מחזיקה כיום בנכס. 13. עו"ד בסטוני טען בחקירתו הנגדית כי סעיף 3.4 נוסף לתניות בהסכמים הקודמים, מאחר והוא בקש למנוע מצב של אי הארכת הסכם ואילו התובע מסר לו כי הוא מעוניין רק לשמור על זכותו להעלות את תעריף דמי השכירות של השנה נשוא האופציה. אז, לטענתו, נולד סעיף 3.4 שמדבר על הארכה של שנה (עמ' 6, שורות 15 - 21 לפרוטוקול). טענה זו נסתרת בשני מובנים. ראשית - חרף טענתו של עו"ד בסטוני לפיה, התובע בקש רק לשמור על זכותו להעלות את תעריף דמי השכירות, הרי שבפועל, כלל לא הועלו דמי השכירות מאז שנת 2005. רמיזותיו של עו"ד בסטוני בעדותו, בדבר תשלומים שלא באו לידי ביטוי בהסכמים, לא רק שמהוות טענות כנגד מסמך בכתב אלא, שלא הובאה ולו ראשית ראיה לביסוסן. שנית וחשוב מכך, עיון בהסכם בסעיף 3.3 בהסכם הראשון שנחתם בין הצדדים (נ/1) מעלה כי ניתנה במסגרתו לנתבעת זכות קדימה מפורשת לשכור את הנכס למשך 12 חדשים נוספים, בתנאים המפורטים בו. סעיף 3.3 רישא קובע כי "לשוכר ניתנת זכות קדימה לשכור את המושכר בתקופת שכירות נוספת של 12 חודש, החל מיום 15.4.2004 וכלה ביום 14.2.2005 ("להלן: "התקופה הנוספת"), אך זאת רק בהתקיים כל התנאים המפורטים להלן:...". נוסח סעיף 3.4 בהסכם האחרון, נשוא המחלוקת בין הצדדים, אינו חוזר על נוסח מפורש זה של סעיף 3.3, אולם הוא זהה בנוסחו לסעיף 3.2.2 בהסכם הראשון, המפרט חלק מהתנאים לקיומה של זכות הקדימה (בהשמטה של המילים "למשך 12 חדשים נוספים, באותם תנאים שהוצעו למשכירים על ידי צד ג'"). למעשה, כפי שלא ניתנה לנתבעת אופציה לשכור את הנכס לשנה נוספת בהסכם הראשון, אלא זכות קדימה בלבד, לא ניתנה לה זכות אופציה גם בהסכם האחרון נשוא התביעה. לכל היותר, לו בקשו התובעים להמשיך ולהשכיר את הנכס, היתה לנתבעת זכות להשוות את המחיר המוצע. סעיף 3.4 אינו נוקט לשון אופציה לתקופת שכירות נוספת בת שנה, אלא, מאפשר לנתבעת להשוות את המחיר המוצע על ידי שוכר פוטנציאלי אחר, ככל שבכוונת התובעים להשכיר את הנכס. משעה שהתובעים בחרו שלא להשכיר את הנכס, אלא, לעשות בו שמוש עצמי, הרי שלא קמה לנתבעים הזכות להשוות הצעה כלשהי והם אינם זכאים להמשיך ולהחזיק בנכס למשך שנה נוספת. 14. לשיטת עו"ד בסטוני, בנקודת הזמן של הוספת סעיף 3.4 עמד לנגד עיניו אינטרס של הנתבעת לפיו, לא תתקל במצב בו לא יחודש הסכם השכירות למשך שנה נוספת. ניתן היה לצפות כי עו"ד בסטוני יעמוד על קוצו של יוד בעת ניסוח סעיף 3.4. דא עקא, שהוא בחר לנסח את הסעיף כפי שהוא, בלא קביעה מפורשת של אופציה לשכירות לשנה נוספת. סביר להניח כי במדה והוסכם בין הצדדים כי תינתן לנתבעת אופציה לשנה נוספת, היה הדבר בא לידי ביטוי בעת ניסוח ההסכם על ידי עו"ד בסטוני. מדובר בעו"ד, שאינטרס לקוחתו לנגד עיניו, וחזקה כי במדה והצדדים הסכימו כי תינתן לנתבעת אופציה לשכור את הנכס לשנה נוספת, היה הדבר מנוסח באופן חד משמעי בהסכם (סביר להניח אף שתוך שמוש במלה "אופציה", אשר חזרה תדיר בכתב ההגנה ובתצהירו של עו"ד בסטוני). לפיכך, פועל הכלל של "פרשנות כנגד המנסח" ביתר שאת. 15. בשולי הדברים, ראוי לציין כי מלכתחילה טענותיה של הנתבעת בנוגע לסעיף 3.4 להסכם היו שונות מאלו שהועלו בכתב הגנתה. עיון במכתבו של עו"ד בסטוני מיום 19.11.2009, אשר בא בתגובה לדרישתם של התובעים לפנות את הנכס, מעלה כי טענתה של הנתבעת היתה ש"הדרישה מנוגדת להתחייבויות המשכירים להשכיר את המושכר לטווח ארוך ללא הגבלת זמן" וכי "גם על פי הוראות ההסכם קיים מנגנון אוטומטי הקבוע בסעיף 3.4 לפיו ההסכם מוארך אוטומטית וכל אשר עומד על הפרק בסוף שנת שכירות הוא העלאת דמי שכירות בלבד". משמע, לשיטת הנתבעת, אמורים היו הנתבעים להשכיר לה את הנכס ללא הגבלת זמן. כפי שפורט לעיל, ברור כי לא זו היתה כוונת הצדדים ואף הנתבעת נסוגה מטענותיה אלו בכתב הגנתה. למקרא סיכומיה של הנתבעת (סעיפים 3 - 5 לסיכומים), נראה כי שבה על טענותיה בדבר הסכם שכירות ללא הגבלת זמן, דבר שאינו מתפרש בשום אופן מלשון ההסכם. הילך טיעוניה של הנתבעת מעיד על חוסר עקביות. 16. טענותיה של הנתבעת בנוגע להשקעותיה בנכס והשבחתו אינן רלבנטיות לתביעת הפינוי, במסגרתה ניצבת לדיון שאלה אחת בלבד, בנוגע לזכותה של הנתבעת להמשיך ולהחזיק בנכס ומילא, מדובר בטענות שלא הוכחו. בנוסף, על פי גרסתה של הנתבעת, הרי שההשקעה בוצעה במהלך תקופת ההסכם הראשון, אז היה בידי הנתבעת הסכם המזכה אותה להחזיק בנכס במשך שנתיים לכל היותר, כולל מימוש זכות הקדימה לשנה נוספת וברי, כי לקחה בחשבון עניין זה בעת ביצוע ההשקעות. יתירה מזאת, על פי סעיף 8 להסכם, הרי שביצוע שינויים ו/או תוספות בנכס, יעשו על חשבונה של הנתבעת ולא יהוו עילה לדרישה או תביעה כספית כלשהי מצידה כלפי התובעים או עילה לעיכוב פינוי הנכס. אני דוחה, אפוא, גם טענות אלו. 17. סיכומו של דבר, אומד דעתם של הצדדים, בהתאם לפרשנות סעיף 3.4 כנוסחו, וכפי שהוא בא לידי ביטוי במטרות אותם בקשו להשיג בהסכם והנסיבות החיצוניות, לרבות הסכמי השכירות הקודמים שנכרתו ביניהם, מוביל למסקנה כי סעיף 3.4 אינו מקנה לנתבעת אופציה להשכרת הנכס לשנה נוספת, החל מיום 15.2.2010 ואילך. 18. ההסכם נשוא התביעה קבע כי תקופת השכירות הינה למשך שנה, החל מיום 15.2.2010 ועד ליום 14.2.2010. משתמה תקופה השכירות על פי ההסכם, והנתבעת נדרשה מבעוד מועד לפנות את הנכס, לא קמה לה הגנה מפני התביעה ועליה לפנות את הנכס. 19. לפיכך, אני מחייב את הנתבעת לפנות את הנכס נשוא התביעה, ברחוב טרומפלדור 54, חיפה, הידוע כחלקה 304/42 בגוש 11200. הנתבעת תשלם לתובעים את אגרת התביעה בסך של 601 ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 4,500 ₪. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל. חוזה שכירותחוזההסכם אופציהאופציהשכירות