קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר על תשלום היטל ביוב: 1. העוררת היא חברה קבלנית אשר בשנת 2004 רכשה מגרש בן 1449 מ"ר בפינת הרחובות ארלוזורוב ו-הרב קוק בבת ים. המגרש נרכש מבעליו הקודמים, ה"ה פרלשטיין ובן צבי. ביום 11.12.05 קיבלה העוררת, לבקשתה, היתר-בנייה - להרוס בית ישן, בן כ- 37 מ"ר, שנבנה במגרש בשנת 1953, ולבנות בניין מגורים, בשטח של כ- 2,555 מ"ר, ובו 23 יחידות דיור. בגין בנייה חדשה זו חייבה המשיבה, עיריית בת ים, את העוררת בהיטלים שונים, על פי דרישת התשלום, נספח א' לכתב הערר, וביניהם - בהיטל ביוב בסך 198,326 ₪, על פי חוק עזר לבת ים (ביוב), התשכ"ט -1969 (להלן: חוק העזר דנן). שטח המגרש חוייב במלואו, ומשטח הבנייה הופחתו 37 מ"ר, שטח המבנה שנהרס. העוררת טוענת כי היטל הביוב הושת עליה שלא כדין, והוא בטל. על מנת שלא לעכב את הוצאת היתר הבנייה, שילמה העוררת את שנדרש ממנה על פי דרישת התשלום. בערר זה עותרת העוררת להשבת סכום היטל הביוב במלואו, ולחלופין - להפחתת סכומו בשל פגמים שונים שנפלו בו, לטענתה. נציין כבר כעת כי המשיבה אישרה - בתצהירו של סמנכ"ל העירייה - כי בחישוב ההיטל עבור שטח המגרש נפלה אצלה טעות, וכי יש להפחית מסכומו 15,757 ₪. 2. טענות העוררת כנגד היטל הביוב: א. ההיטל אינו כדין, כיוון שהושת בגין עבודות שבוצעו בשנות ה- 50, לפני כניסתו לתוקף של חוק הרשויות המקומיות (ביוב), התשכ"ב - 1962 (להלן: חוק הביוב). ב. העבודות בוצעו בעת שהנכס היה בבעלות בעליו הקודמים, ועל כן אין לחייב בגינן את העוררת. ג. ההיטל מהווה תשלום בכפל, בניגוד לסעיף 27 לחוק הביוב, כיוון שבעבר נגבו "דמי השתתפות" עבור הביוב שגובל בנכס. ד. חיוב שלא כדין בגין "שטחי שירות", אשר לטענת העוררת לא הובאו בחשבון בחישוב תעריף היטל הביוב בחוק העזר. ה. תעריף היטל הביוב אינו סביר, כיוון שלא עודכן על פי היקף הבנייה האפשרי בהתאם לתב"ע הרלבנטית, דבר שהיה מביא להפחתת התעריף פר מטר מרובע. ו. חיוב בגין מרכיב הקרקע במלואו, מבלי להפחית את שטח המגרש, שעליו נבנה הבניין, הוא חיוב בכפל. ז. חישובי ההצמדה שערכה המשיבה אינם תקינים. ח. ביום 2.11.05 הוציאה העירייה אישור לטאבו, על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, ולפיו אין חובות לעירייה בגין הנכס המדובר. העוררת טוענת כי דרישת התשלום דנן, שהוצאה שבועות מספר לאחר מכן, עומדת בסתירה למסמך האישור לטאבו. טענות-הנגד של המשיבה: א. קו הביוב ברחובות ארלוזורוב ו-הרב קוק הונח אמנם בראשית שנות ה- 60, אך במשך השנים שופרה מערכת הביוב באופן מתמיד, ונוספו אף קווים מאספים ומתקנים אחרים. "אירוע המס", בהתאם לחוק הביוב ולחוק העזר, הוא הבנייה החדשה, שהעוררת ביצעה. ככל שמדובר בנכס ספציפי זה, הרי "החזר המימון" ממנו, לגבי השקעות העירייה במערכת הביוב לאורך השנים, הגיע רק כארבעים שנה לאחר הנחת קווי הביוב הראשוניים (היינו: באמצעות חיוב העוררת בגין הבנייה החדשה). ב. "אירוע המס" - על פי חוק הביוב וחוק העזר דנן - הוא הבנייה החדשה שהעוררת ביצעה, לאחר שרכשה את הנכס וביקשה את היתר הבנייה. בהתאם לכך, העוררת היא הנישומה הנכונה, ולא הבעלים הקודם של הנכס. ג. סעיף 27 לחוק הביוב נועד למנוע גביית תשלומי כפל לגבי נכס, ששולמו בגינו בעבר "דמי השתתפות" - על פי שיטת הגבייה שנהגה טרם כניסתו לתוקף של חוק הביוב - וזאת "לגבי השלב שעליו שולמו". על מנת לבוא בגדרו של סעיף 27 האמור, על העוררת להוכיח את העובדה, ששולמו בעבר דמי השתתפות בגין הנכס. ד. שטחי השירות הובאו בחשבון בחישוב תעריף היטל הביוב. חוק העזר דנן אינו מבחין בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות. ה. תעריף היטל הביוב סביר. ו. על פי חוק העזר יש לחייב בשטח הקרקע במלואו, לרבות השטח שעליו נבנה הבניין. ז. חישובי ההצמדה תקינים. ח. האישור לטאבו הוצא טרם שהתגבש החיוב בהיטל הביוב ועל כן היה נכון למועד הוצאתו. החיוב בהיטל הביוב התגבש עם מתן היתר הבנייה לבנייה החדשה, ואין בכך סתירה לאישור שהוצא קודם לכן. 3. לאחר ליבון נקודות המחלוקת בישיבת קדם ערר, ולאחר השלמת המצאה של חומר, נקבע בהחלטת יו"ר ועדת הערר, כי ב"כ הצדדים ימציאו חומר ראיות לגבי מספר פלוגתאות עובדתיות: העירייה - לגבי מועד התקנת התשתיות ועבודות פיתוח נוספות של מערכת הביוב; לגבי הבאתם בחשבון של שטחי השירות בתחשיב של תעריף ההיטל; ולגבי היות התעריף מותאם לכיסוי הוצאות הביוב (ולא מעבר לכך). על העוררת הוטל להמציא ראיות לגבי תשלומי עבר עבור מערכת הביוב, בגין הנכס המדובר. העוררת לא הגישה תצהיר אלא שורה של מסמכים שעליהם ביקשה להסתמך להוכחת תשלומי העבר. העירייה הגישה תצהיר של סמנכ"ל העירייה, מר ארז פודמסקי-שקד, וכן חוות דעת מומחה מאת רו"ח אופיר בוכניק. בישיבת ההוכחות העיד סמנכ"ל העירייה, ואילו לגבי המומחה - ב"כ העוררת לא חקר אותו חקירה נגדית לגופה של חוות דעתו. 4. כאמור, המשיבה מאשרת כי קו הביוב ברחובות ארלוזורוב ו-הרב קוק הונח בראשית שנות ה- 60 (סעיף 8 לתצהירו של סמנכ"ל המשיבה, וכך אף בעדותו). מועד זה חל טרם כניסתו לתוקף של חוק הביוב, בשנת 1962, וממילא - טרם חקיקתם של חוקי העזר על פיו, ובהם חוק העזר דנן, שחוקק בשנת 1969. ב"כ העוררת מסתמך על סעיף 260 לפקודת העיריות שקובע כי אין לחייב, על פי חוק עזר, בתשלומים בגין עבודות שבוצעו לפני כניסתו לתוקף של אותו חוק עזר, אלא אם יש בחוק העזר הוראה מפורשת שמאפשרת זאת. לטענתו, בחוק העזר דנן אין הוראה כזאת. משמדובר - לשיטתו של ב"כ העוררת - בקווי ביוב, שהונחו טרם כניסתו לתוקף של חוק העזר דנן (ואפילו של חוק הביוב עצמו); ובהעדר הסמכה מפורשת בחוק העזר - אזי על פי סעיף 260 לפקודת העיריות, אין למשיבה סמכות לחייב את העוררת בהיטל הביוב. ב"כ העוררת טוען כי היטל הביוב הוא "מס מוסווה" ומסתמך בכך על חוק יסוד: משק המדינה ועל סעיפים 250 ו- 251 לפקודת העיריות; אך נראה כי "נשתכח" מב"כ העוררת החוק הראשי המסמיך בענייננו, הלא הוא חוק הביוב. חוק הביוב שינה את שיטת המימון של מערכת הביוב העירונית משיטה של "דמי השתתפות" לשיטת ה"היטל". דמי ההשתתפות, שנגבו בעבר, נגבו מבעלי נכסים בגין עבודות שבוצעו סמוך לנכסיהם. סכום דמי ההשתתפות נקבע בכל פעם אד-הוק, על פי עלות העבודות הספציפיות, לאחר ביצוען, ונועד כאמור לשלם עבור העבודות באותו מקטע בלבד. שיטת דמי ההשתתפות, לא זו בלבד שאינה שיוויונית, אלא אף אינה מתאימה למערכות ביוב עירוניות מודרניות ומשוכללות, שבנייתן והתקנתן נמשכת לאורך שנים, ואשר כוללות תשתיות-על, שעלותן גבוהה בהרבה מעלות קווי הביוב "המיידיים" שסמוכים לנכס. שיטת ה"היטל" נותנת פתרון לצורך לממן מערכות ביוב כאלה באמצעות היטל הביוב שנגבה מהתושבים. הפתרון מבוסס על תעריף אחיד לגבי כל מ"ר של קרקע ושל בנייה, תעריף שנקבע בחוק העזר-ביוב על פי תחשיב כלכלי. התחשיב של תעריף ההיטל מביא בחשבון הן את הוצאות העבר והן את ההוצאות שצפויות בעתיד, לצורך פיתוח מערכת הביוב, על כל מרכיביה, עם התרחבות העיר ואולוסייתה. החיוב על פי שיטת ההיטל מיועד להביא לחלוקה שיוויונית של הנטל בין כלל התושבים שמשתמשים במערכת הביוב העירונית, ואשר צריכים לשאת יחדיו בכלל ההוצאות של המערכת כולה (ראו לעניין זה את הפסיקה והחומר המשפטי שמאוזכרים בסעיף 14 ו' לסיכומי ב"כ המשיבה). מאז חקיקת חוק הביוב, אין עוד התשלום בגין מערכת הביוב מסוג "דמי השתתפות", כפי שכותב ב"כ העוררת בסעיף 5.2.4 של סיכומיו; ה"שירות" שבגינו נגבה היטל הביוב אינו עוד "הנחת קו הביוב שבוצעה בשנת 1959!!!", כפי שכותב ב"כ העוררת בסעיף 5.2.12 של סיכומיו; וחיובה של העוררת בהיטל ביוב בגין הבנייה החדשה אינו נעדר כל קשר לעלות מערכת הביוב, כפי שכותב ב"כ העוררת בסעיף 5.2.16 לסיכומיו. מאז חקיקת חוק הביוב השתנה באופן מהותי הבסיס לחיוב בעלי הנכסים בהיטל הביוב, שנועד לממן את הוצאות מערכת הביוב העירונית. חיוב זה, על פי שיטת ההיטל, צופה בין היתר גם פני עתיד (להסבר נרחב בעניין חוק הביוב ושיטת ההיטל, ראו בספרו של עו"ד ע. שפיר: אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות, מהד' שנייה, כרך א'; להלן: שפיר; בעמ' 597 ואילך). הרעיון הכלכלי-משפטי, אשר ב"כ העוררת טוען לו: כי היטל הביוב אסור שיהא בגדר "מס", אלא הוא צריך לכסות את הוצאות מערכת הביוב, ולא מעבר לכך - רעיון זה מתקיים גם במסגרת חוק הביוב. סעיף 17 לחוק קובע כי היטל הביוב מוטל "לשם כיסוי הוצאות של התקנת הביוב או של קנייתו". בכך ניתן ביטוי לרעיון "המשק הסגור" של היטל הביוב (אף המומחה מטעם העירייה, רו"ח בוכניק, עומד בחוות דעתו על עיקרון משק הכספים הסגור לגבי היטלי פיתוח). אולם ב"כ העוררת מתעלם משיטת החיוב החדשה - שיטת ההיטל, שעל פיה היטל הביוב שנגבה מבעל הנכס לא נועד לממן רק קווי ביוב שמותקנים סמוך לנכסו, אלא נועד להוות השתתפותו של בעל הנכס במימון מערכת הביוב העירונית כולה, לרבות קווים מאספים ומתקני סניקה וטיהור, שמשרתים את כל מערכת הביוב העירונית, ובכללה הנכס המדובר, ואינם "צמודים" לנכס זה או אחר. התעריף האחיד של ההיטל, שנקבע בחוק העזר, משקף גם את עיקרון "מיצוע התעריף" (ראו בסעיף 4.2.3 לחוות דעת המומחה). בדרך זו מובטח שיוויון בחלוקה, בין כלל תושבי העיר, של נטל המימון של התשתית שבה מדובר. תחשיב ההיטל צופה פני עתיד ונועד לכסות את כלל העלויות של התשתית שבה מדובר (ביוב, בענייננו), הן בגין עבודות שכבר בוצעו והן בגין עבודות שמתוכננות להתבצע בעתיד, ולרבות עלויות נילוות של תקורה, מימון וכד'. מהותה של שיטת ההיטל, ושל עיקרון מיצוע התעריף, היא "שכל תושבי הרשות ישלמו למעשה עבור פיתוח כלל התשתית ברשות, שתשמש בסופו של דבר את כל תושביה, מבלי לקבוע את מידת השימוש, מיקום התשתית או רמת ההנאה של התושב הספציפי מן התשתית, ומועד הגבייה. כולם משלמים עבור התשתית המשמשת את כלל תושבי הרשות, ללא קשר למועד ביצוע עבודות הפיתוח" (מתוך סעיף 4.2.5 לחוות דעת המומחה; ההדגשה במקור). מורכבותה של מערכת ביוב מודרנית באה לביטוי בהגדרת "ביוב", בסעיף 1 לחוק הביוב. הגדרה זו כוללת לא רק את הביב הציבורי, שמצוי בדרך כלל סמוך לנכס, אלא גם קווי ביב מאסף, על כל מתקניהם, וכן מתקנים לטיהור שפכים. בכך יש שוני בין מערכת הביוב, והיטל הביוב, לבין היטל הסלילה שנדון בעניין אל עמי (ע"א 889/01 אל עמי ייזום והשקעות בע"מ נ. עיריית ירושלים, פ"ד נ"ז (1), 340) אשר ב"כ העוררת מסתמך עליו. כמו כן, היטל הסלילה שנדון בעניין אל עמי נגבה על בסיס שטח בנייה אפשרי על פי "פוטנציאל התב"ע", בניגוד לחיוב בהיטל הביוב רק על פי "הבנוי למעשה", בהתאם לסעיף 18 (3) לחוק הביוב ובהתאם לחוק העזר דנן; שיטה שמחייבת את הרשות המקומית לגבות היטל ביוב בגין כל תוספת בנייה בנכס (לנקודות-אבחון נוספות בין עניין אל- עמי לבין ענייננו, ראו סעיפים 47 - 54 לסיכומי ב"כ המשיבה). על כן אין נכונה הצגת הדברים על ידי ב"כ העוררת, כאילו רק אותם קווי ביוב ישנים, שהונחו בראשית שנות ה- 60 ברחובות הסמוכים לנכס, היו ונותרו, הם בלבד, קווי הביוב שמשרתים את הנכס, וכאילו היטל הביוב בגין הבנייה החדשה, בשטח של למעלה מ- 2,550 מ"ר, נועד לממן "בכפל" אותם קווים ישנים שהונחו במקום לפני למעלה מ- 50 שנה. מאותם טעמים אין זה נכון להעמיד תבחין: האם הקמת הבניין החדש על ידי העוררת הצריכה את העירייה להוצאות נוספות עבור מערכת הביוב; תבחין שב"כ העוררת טוען לו בסיכומיו. ברור כי העירייה אינה משדרגת או מרחיבה את מערכת הביוב, או מתקינה מתקני סניקה או חיבור למתקן טיהור, באופן נפרד ומובחן, "עבור" כל בניין חדש שנבנה. ההסדר של שיטת ההיטל הוא כי היטל הביוב שנגבה בגין כל בנייה, בעת ביצועה, נועד לכסות את כלל ההוצאות של העירייה על כלל מערכת הביוב העירונית, על כל מרכיביה. על כן אין זה נכון "לחפש" את קווי הביוב הספציפיים - ציבוריים, מאספים, או מתקני סניקה וטיהור - אשר אותם "בדיוק" מימנה העירייה מכספי היטל הביוב שנגבה מבעל נכס פלוני. העמדת תבחין כזה היא הבנה שגוייה של שיטת ההיטל כפי שהוסדרה בחוק הביוב ובחוק העזר דנן. עומד על כך בחוות דעתו המומחה מטעם העירייה, רו"ח בוכניק, שמציין כי בערים ותיקות כמו בת ים, מרבית הבנייה החדשה נעשית באזורים מפותחים, שבהם הונחו תשתיות לפני שנים רבות. ברור כי בעליו של נכס, שבו מבוצעת בנייה חדשה כזאת, צריך להשתתף במימון תשתית הביוב הכלל-עירונית, כשם שברור כי התשתית העירונית שמשרתת את הנכס אינה מתמצה באותם קווי ביוב ותיקים, כפי שהותקנו בקרבתו לפני עשרות שנים. רו"ח בוכניק כותב כי ייחוס תשתית הביוב הרלבנטית רק לאותם קווים שגובלים בנכס, תוך התעלמות ממערכת הביוב הכוללת, על מרכיביה ועלותה לאורך השנים, "תיצור אבסורד בו נכס חדש המוקם באזור מפותח, אינו חייב בהיטל משום שגם התשתיות הגובלות בו קיימות מקדמת דנא. שיטת כתב הערר נוגדת הן את רוח והן את הנוסח המפורש של חוק הביוב (סעיף 18 ס"ק 3), בו נאמר במפורש כי תוספות בנייה יחוייבו בהיטל ללא זיקה למועד ביצוע העבודות הגובלות וללא סייגים אחרים" (בסעיף 3 של חוות הדעת). ואמנם, על פי האמור בתצהירו של סמנכ"ל המשיבה ובחוות דעת המומחה מטעמה, ביצעה העירייה במשך השנים החלפה ושידרוג של חלקי מערכת הביוב, לרבות ברח' ארלוזורוב שסמוך לנכס. בין היתר ביצעה העירייה גם החלפה של קו ביוב ראשי ברח' הרצל שקרוב לנכס והתקנת קו מאסף ברח' בלפור. קו הביוב שברח' ארלוזורוב, מחובר לשני הקווים הראשיים הללו (סעיף 14 לתצהיר הסמנכ"ל, מר פודמסקי. דברים אלה לא הופרכו על ידי העוררת). על פי חוות דעת המומחה, רו"ח בוכניק, בשנים 1981 - 2000 הוציאה עיריית בת ים סכום של כ- 44 מיליון ₪ לצורך שידרוג קווי הביוב ולצורך התקנת קווים מאספים ומתקני סניקה, שעלותם גבוהה בהרבה מעלות הצנרת הגרביטציונית. כפי שצויין, ב"כ העוררת לא חקר את המומחה חקירה נגדית, והעוררת לא הביאה כל ראייה כנגד הדברים הללו. הסמנכ"ל, מר פודמסקי, עומד בתצהירו על כך שרק לאחר שחלפו כארבעים שנה, שבהן העירייה התקינה את מערכת הביוב, שידרגה אותה והוסיפה עליה קווים מאספים וכד' - מבלי שקיבלה תשלום כלשהו בגין הנכס המדובר - רק כעבור תקופה ממושכת זו חל "אירוע המס" דנן שמאפשר להחזיר לקופת הציבור חלק מההוצאות בגין מערכת הביוב שכבר הוצאו במשך השנים. זו התוצאה של עיקרון מיצוע התעריף, כמוסבר בסעיפים 4.2.2 ו- 4.2.7 של חוות דעת המומחה, רו"ח בוכניק. העירייה צודקת בטענתה כי אין להעלות על הדעת שהעוררת תשתמש במערכת הביוב המודרנית, שנבנתה ושוכללה לאורך עשרות שנים, מבלי שתישא כדין בחלקה במימונה. 5. הטענה כי מדובר ב"מס מוסווה", ולא בהיטל כדין, משמעה כי תעריף היטל הביוב, על פי חוק העזר דנן, הוא גבוה מדי, באופן שההיטל שנגבה על פיו מכניס לקופת העירייה סכומים גבוהים מעלויות מערכת הביוב. אם אמנם נוצר במשק הביוב "עודף" משמעותי כזה, הרי הוא בגדר "מס מוסווה" שנוגד את עיקרון "המשק הסגור" של היטל הביוב, ואינו כדין. יש לזכור כי תעריף היטל הביוב נקבע על סמך תחשיב לטווח של כעשר שנים עתידיות. תחשיב כזה מבוסס, מטבע הדברים, על אומדנים, על פי התב"ע הרלבנטיות, על פי העלות הידועה של מרכיבי מערכת הביוב, בעת עריכת התחשיב, על פי תחזיות לגבי עלויות המימון, תחזיות לגבי היקף הבנייה שתבוצע בפועל בעיר ולגבי היקף הגבייה של היטל הביוב; וכיוצא באלה. עוד יש לזכור כי ניהול משק הביוב - לרבות השידרוג או ההחלפה של תשתיות, והוספת מתקני תשתיות חדשים; בד בבד עם קצב בלתי וודאי מראש של בנייה וגביית היטל הביוב בגינה - הוא פרוייקט ש"מתגלגל" לאורך השנים, דבר שמקשה על "חיתוך" של נקודת-זמן לבדיקת מידת האיזון של משק הביוב. מומחה העירייה, רו"ח בוכניק, מציין כי בנתונים כאלה של אי-וודאות, "אין אפשרות מעשית להגיע בפועל לתוצאה של איזון מוחלט בין היקף ההוצאות, שהוציאה הרשות להקמת התשתיות בפועל, לבין החזר ההוצאה בדרך של גביית ההיטל" (בסעיף 4.2.7 של חוות דעתו). עם זאת, ניתן לבחון - לאורך תקופה בת שנים - את סך ההוצאות אל מול סך ההכנסות, כדי לבדוק אם נוצר במשק הביוב עודף או גירעון משמעותי. הבדיקה שערך רו"ח בוכניק, לגבי תקופה בת 19 שנים (1981 - 2000) העלתה כי הוצאות העירייה היו כ- 44.1 מיליון ₪, ואילו ההכנסות - כ- 47.2 מיליון ₪. יש כאן אמנם הפרש של כ- 3 מיליון ₪ שבו עולות ההכנסות על ההוצאות, אך "ההפרש בסכומים המתפרש על פני 19 שנים - הוא שולי וזניח, ובוודאי שאיננו משקף את דחיית התשלום למשך של ארבעים שנה" (בסעיף 7.3 של חוות דעת המומחה). הדברים האחרונים מכוונים לתקופה שחלפה בין המועד שבו הונחו לראשונה קווי ביוב בקרבת הנכס (בראשית שנות ה- 60), לבין מועד הבנייה (2005), שרק אז חל "אירוע המס" לצורך גביית היטל הביוב. המומחה עומד על כך גם בסעיף 4.2.7 של חוות דעתו, בהתייחס לנסיבות בערר דנן: הוא מביא שם את המקרה דנן כדוגמה לפעולתו של עיקרון מיצוע ההיטל. תעריף ההיטל הוא אחיד, ואינו מאפשר "להעמיס" על הגבייה מהעוררת את הוצאות המימון של העירייה לגבי תשתיות הביוב, לאורך תקופה בת למעלה מ- 40 שנה. לאורך השנים הללו פותחו תשתיות הביוב, שישרתו בעתיד את בניין המגורים החדיש שבנתה העוררת, אך בנייה זו באה לעולם רק בשנת 2005, ועל כן היה צריך להמתין תקופה כה ארוכה, עד שניתן היה לגבות בגינה את היטל הביוב. על פי חוות דעת המומחה, וגם על פי ההיגיון, הפרש של כ- 3 מיליון ₪, שנפרס על פני 19 שנים, אינו בגדר "עודף" של ההכנסות על ההוצאות, שיש בו כדי חריגה מעיקרון המשק הסגור. העוררת לא הביאה כל ראייה לסתור ולא הפריכה את האמור בחוות דעת המומחה מטעם העירייה. 6. קו-הטיעון המרכזי של ב"כ העוררת הוא כי היטל הביוב צריך להיגבות עבור התשתיות הצמודות לנכס, וכי אם הבנייה נעשית באזור ותיק ומפותח, שבו הונחו קווי ביוב בעבר - אזי אין עוד בסיס לגביית היטל ביוב בגין הבנייה החדשה. הראינו לעיל כי טיעון זה מנוגד באופן מהותי לראייה הכלכלית של מערכת הביוב העירונית, ואף לשיטת ההיטל שהונהגה עם חקיקת חוק הביוב. יש חשיבות, בהקשר זה, להדגיש את עניין גביית היטל הביוב בגין בנייה חדשה (או תוספת בנייה). כאמור, חוק הביוב מחייב את הרשות המקומית לגבות היטל ביוב בגין כל מטר מרובע של קרקע ושל בנייה (סעיף 18 לחוק). הרשויות המקומיות בוחרות, בדרך כלל, בחיוב בהיטל על פי החלופה שבסעיף 18 (3) לחוק הביוב, היינו - הן מחייבות בהיטל על פי "הבנוי למעשה" בנכס, ואם בעתיד יבקשו להוסיף בו בנייה חדשה - יושת היטל ביוב בגין אותה בנייה חדשה, על פי תעריף-ההיטל שיהיה אז בתוקף (להסבר נרחב בעניין זה, ראו שפיר; בעמ' 178; 234 ואילך; 614). בהתאם לכך, אף בחוק העזר דנן הוגדר "מ"ר של בנייה": "מ"ר של בנייה לפי הבנוי למעשה"; ובסעיף 3 של חוק העזר נקבעה תוספת-בנייה בנכס כ"אירוע מס", שבגינו יחוייב בעל הנכס בהיטל ביוב בגין כל מ"ר של הבנייה שנתווספה. משק הביוב, כפי שחוקק בחוק הביוב, נועד איפוא לכסות את הוצאותיה של מערכת הביוב הכלל-עירונית לאורך השנים, לרבות החלפת חלקים שלה בחדשים ולרבות הוספת מרכיבים של תשתיות-על. על פי בסיס החיוב, שנקבע בסעיף 18 לחוק הביוב, כל בנייה חדשה היא כאמור בגדר "אירוע מס", שמקים חבות בהיטל הביוב, על פי התעריף התקף בעת בקשת היתר הבנייה, ועל פי מטראז' הבנייה שהתבקש. היטל הביוב שנגבה על פי שיטה זו נועד לממן את ההוצאות על מערכת הביוב העירונית, על כל חלקיה, ללא זיקה בין מועד הבנייה לבין מועד הביצוע של עבודות הביוב. על כן אין רלבנטיות למספר השנים שחלפו מאז הותקנו קווי הביוב הראשונים ברחובות הגובלים בנכס. היטל הביוב דנן, שהושת על העוררת בגין הבנייה החדשה, אינו "עבור" אותם קווי ביוב ישנים, אלא התשלום שהעוררת חייבת בו, על פי "אירוע המס" של הבנייה החדשה, ואשר מהווה השתתפותה במימון מערכת הביוב הכלל-עירונית, בהתאם להוראות חוק הביוב וחוק העזר דנן. העיר גדלה ומתפתחת עם השנים, ואף איכות החיים בה הולכת ומשתפרת. מערכות ביוב מודרניות ומשוכללות, שנבנות כיום, שונות מאד ממערכות הביוב של שנות ה- 50 - שעליהן "נסמך" ב"כ העוררת - ואף עלותן גבוהה הרבה יותר. למותר לומר כי צורכי הביוב של המבנה בן 37 מ"ר, שהיה בנכס בשנות ה- 50, שונים מאד מאלה של בניין מגורים חדיש, בשטח של למעלה מ- 2,550 מ"ר, ובו 23 יחידות דיור, אשר ניתן להניח שבכל אחת מהן יש לפחות שני חדרי רחצה ושירותים. עוד דומה כי לא תהא מחלוקת על כך, שאין זה בניין המגורים החדיש היחיד שהוקם במרכז בת ים, במקום מבנה קטן וישן ששכן שם בעבר. על כן ברור כי העירייה חייבת לשדרג לאורך השנים את מרכיבי מערכת הביוב העירונית, כדי שיוכלו לענות על צורכי האוכלוסייה הגדלה, לרבות העלייה ברמת החיים (ציינו לעיל את האמור בחוות דעת המומחה לגבי השקעות העירייה במערכת הביוב לאורך השנים 1981 - 2000). זה הוא, בתמצית, הטעם הכלכלי לחיוב בהיטל הביוב על פי "הבנוי למעשה", ובמילים אחרות: להסדר שעל פי חוק הביוב וחוקי העזר, ולפיו כל בנייה חדשה היא "אירוע מס" שמקים את חבותו של בעל הנכס לשאת בחלקו, על פי הדין, במימון מערכת הביוב העירונית, על פי המכפלה של תעריף היטל הביוב המעודכן, למועד בקשת היתר הבנייה, במספר המטרים הרבועים (או המעוקבים, לפי העניין) של הבנייה החדשה וגם של מרכיב הקרקע, אם טרם שולם היטל ביוב בגינו. כפי שאירע בענייננו, תכופות יש הפרש זמן בן עשרות שנים בין הבנייה הישנה בנכס לבין הפיתוח והבנייה החדשה. עוד שכיח, במיוחד במרכזי הערים, כי במקומו של בית קטן, שהיה בעבר בנכס, מוקם על אותו מגרש "מגדל" למגורים, או לעסקים, ששטחו עולה פי מאה ויותר על שטח הבניין הישן. הרי אין להעלות על הדעת שקווי הביוב הישנים - והם בלבד - ימשיכו לשרת את התושבים הרבים, שמאכלסים את ה"מגדלים" החדישים, מבלי שיהיה כל שידרוג או הוספה למתקני מערכת הביוב. השידרוג וההרחבה של מערכת הביוב אפשר שיצריכו להעלות אף את תעריף היטל הביוב. בהתאם לכך, נגבה היטל הביוב בגין בנייה חדשה על פי התעריף התקף באותו מועד, וכמובן גם על פי המטראז' שלה. כך משקף סכום היטל הביוב, באופן עדכני, את חלקו של בעל הנכס במימון הוצאות מערכת הביוב, נכון למועד הבנייה החדשה. העירייה צודקת, איפוא, בטענתה כי חיוב בהיטל ביוב בגין בנייה חדשה אינו קשור למועד הביצוע של עבודות תשתית הביוב. כפי שבואר, ההיטל משקף את חלקו של בעל הנכס במימון כלל תשתית הביוב העירונית, ללא קשר למועד ביצוע העבודות (ראו הפסיקה שנזכרת בסעיפים 42 - 46 לסיכומי ב"כ המשיבה). 7. מהטעמים שצויינו לעיל יש לדחות אף את טענתו של ב"כ העוררת, כי היא אינה הנישום הנכון, כיוון שחוייבה בהיטל ביוב בגין עבודות שבוצעו בתקופה שבה היא לא היתה בעלת הנכס. כפי שבואר לעיל, "אירוע המס" הוא הבנייה החדשה, שבוצעה על ידי העוררת לאחר שרכשה את הנכס. על כן העוררת היא הנישום הנכון. 8. העוררת טוענת כי בעבר שולמו דמי השתתפות בגין הנכס, עבור מערכת הביוב, ועל כן זכאית היא ליהנות מהוראת סעיף 27 לחוק הביוב שנועדה למנוע תשלומי כפל. וזו לשונו של סעיף 27 לחוק הביוב: "בנכס שכבר שולמו עליו דמי השתתפות בהתקנת ביוב, לא יחוייב עוד בעל הנכס בהיטל לגבי השלב שעליו שולמו, בין שהביוב נרכש על ידי הרשות המקומית ובין שהותקן על ידיה שנית". כפי שצויין, טרם שנחקק חוק הביוב, בשנת 1962, נהגה שיטת "דמי ההשתתפות", ולפיה חוייב בעל הנכס אד הוק, רק עבור עבודות ביוב ספציפיות שבוצעו סמוך לנכס. אותה עת טרם נבנו מערכות ביוב חדישות ומשוכללות, על מתקני-העל שלהן, כפי שהן קיימות כיום. חוק הביוב נחקק על מנת ליצור את ההסדר המשפטי הדרוש ליישום מימון עלותן של מערכות ביוב חדישות, אשר מתקניהן יתפרסו מעבר לסביבה המיידית של הנכס ויטפלו, באמצעות טכנולוגיות חדישות ויקרות, בכל השפכים של העיר. על כן הוחלף הבסיס הכלכלי והמשפטי לגביית היטל הביוב, משיטת "דמי ההשתתפות" לשיטת "ההיטל". סעיף 27 לחוק הביוב הוא מעין הוראת-מעבר בין שתי השיטות, ומטרתו למנוע חיוב בכפל, כמפורט בו, לגבי תשלום בשיטת "דמי ההשתתפות", ששולם בגין הנכס טרם כניסתם לתוקף של חוק הביוב ושל חוק העזר העירוני שחוקק בהתאם לו. הטענה כי שולמו בעבר דמי השתתפות היא טענה עובדתית, שנטל הוכחתה על העוררת. מקום שלא הוכחה העובדה של תשלום דמי ההשתתפות, חסרה תשתית עובדתית על מנת להחיל על העוררת את הוראת סעיף 27 לחוק הביוב. העוררת ביקשה להוכיח את תשלום דמי ההשתתפות באמצעות אסופת מסמכים שהגישה, אך אף אחד מהמסמכים הללו לא נסב על תשלום דמי השתתפות או על תשלום אחר עבור ביוב, לגבי הנכס המדובר. מצויים שם מסמכים בדבר תשלום עבור ביוב על ידי בעלי נכסים אחרים בסביבה; מסמכי הרישוי של הבית הישן משנת 1953; קבלה בדבר תשלום על ידי בעל הנכס דנן, בשנת 1971, בסך 20 לירות, עבור "אגרת רישיונות בנייה", ולשיטתה של העוררת - עבור הנחת צנרת, אך אין מחלוקת כי אין מדובר בתשלום עבור ביוב; ומסמכים נוספים, שאין בהם כדי להצביע על תשלום-עבר כלשהו, בגין הנכס המדובר, עבור מערכת הביוב. ראוי לעמוד על מסמכי הרישוי של הבית הישן, משנת 1953 (היתר בנייה, תכנית-הגשה ["גרמושקה"], ותעודת גמר), שהוגשו הן מטעם העוררת והן מטעם המשיבה (נספח ב' לתצהיר סמנכ"ל המשיבה, מר פודמסקי). היתר הבנייה ניתן לבעלים הקודם, מר יצחק פרלשטיין. על פי תכנית-ההגשה שצורפה להיתר הבנייה, שפכי הבית פונו אל בור סופג ואל בור רקב. כלומר: בעת שנבנה הבית לא היתה מערכת ביוב עירונית, אלא נעשה שימוש בבור סופג ובבור רקב. מכאן עולה, על פני הדברים, כי בעת הקמת הבית לא נדרש בעל הנכס לשלם "דמי השתתפות" במערכת הביוב, כיוון שטרם היתה כזו. סמנכ"ל העירייה, מר פודמסקי, העיד כי תיק הבניין של הנכס "מתועד לאחור" עד שנת 1953. לדבריו, "בדקתי את הרישומים בתיק הבניין לאורך השנים. יש חיובים, אך לא בגין היטל ביוב" (בעמ' 9 לפר'). מציאותם בתיק הבנייה של המסמכים אודות הבנייה הראשונה בנכס מצביעה על רצף של תיעוד שנשמר. העוררת רכשה את הנכס ממר פרלשטיין ומשותפו לבעלות; כלומר - בין פרלשטיין לבין העוררת לא היו בעלים נוספים. הבית שהיה במגרש, עם רכישתו על ידי העוררת, הוא אותו בית שנבנה על ידי פרלשטיין בשנת 1953. זה המבנה היחיד שהעוררת ביקשה להרוס על מנת לבנות את בניין המגורים. לא נטען כי היה במגרש מבנה אחר כלשהו, אשר אולי עם בנייתו שולמו "דמי השתתפות" או היטל ביוב. בסעיף 15 לתצהירו של סמנכ"ל העירייה נאמר כי לא נמצאו מסמכים שמעידים על כך שטרם רכישת הנכס על ידי העוררת הוא חובר אי פעם למערכת הביוב העירונית; וממילא - אין מסמכים שמעידים כי חוייב אי פעם בתשלום עבור התחברות למערכת ביוב זו. אדרבא, הראיות שלפנינו - הן אסופת המסמכים שהגישה העוררת והן ראיות המשיבה - מראות כי הבית הישן בנכס השתמש בבור סופג, ולא חובר למערכת הביוב. המסמכים שהמציאה העוררת, בדבר תשלומים עבור הביוב על ידי בעלי נכסים שכנים, מבלי שנמצא מסמך שמעיד על תשלום בגין הנכס המדובר, וזאת למרות שבתיק הבניין שלו מצויים מסמכים עוד מראשית שנות ה- 50 - כל אלה משתלבים עם יתר הראיות ותומכים בטענת העירייה, כי הנכס המדובר לא חובר למערכת הביוב ועל כן לא נגבה ממנו כל תשלום עבורה (סעיף 23 ג' - ה' לסיכומי ב"כ המשיבה). התמונה שעולה מהראיות: בעת שנבנה ביתו הישן של מר פרלשטיין, לא היתה עדיין מערכת ביוב עירונית, אלא נעשה שימוש בבור סופג ובבור רקב. בית ישן וקטן זה הוא המבנה היחיד שהיה בנכס טרם רכישתו על ידי העוררת. כל עוד היה בית זה פעיל, הוא המשיך להשתמש בבור הסופג, ועל כן לא התחבר הנכס מעולם למערכת הביוב העירונית. מסיבה זו לא נדרש בעליו לשלם עבור מערכת ביוב זו, לא בדרך של "דמי השתתפות", טרם חקיקת חוק הביוב וחוק העזר דנן, ולא בדרך של היטל ביוב, לאחר מכן. לא בכדי לא יכלה העוררת להוכיח את העובדה שטענה לה, כאילו שולמו דמי השתתפות. טענה זו של העוררת התבססה כנראה על הנחה כי הנכס היה מחובר למערכת הביוב העירונית, אולם מהראיות עולה כי לא כך הדבר. על פי הראיות שלפנינו, אנו דוחים את טענתה של העוררת כי שולמו בעבר דמי השתתפות בגין הנכס. העירייה צודקת, איפוא, בטענתה כי על פי הוראות חוק הביוב וחוק העזר דנן, על העוררת לשלם בגין הבנייה שלה את היטל הביוב עבור מלוא שטח המגרש - שבגינו טרם שולם עד כה דבר - ועבור שטח הבנייה החדשה, תוך קיזוז 37 מ"ר של הבית הישן. העירייה טוענת כי אף קיזוז זה הוא לפנים משורת הדין, כיוון שגם בגין הבית הישן לא שולמו מעולם "דמי השתתפות" או היטל ביוב, אך היות שבחיוב שערכה קיזזה העירייה בטעות את שטח הבית הישן, היא לא חזרה בה מכך, גם לאחר הגשת הערר. ב"כ של שני הצדדים טענו גם לגבי תחולה, או אי-תחולה, של הוראת המעבר שבסעיף 57 לחוק הביוב, אך כנראה נשמט מהם כי סעיף 57 (ב) לחוק חל רק לגבי ביב מאסף, ולא הוברר כי קווי הביוב שהותקנו בקרבת הנכס בשנים 1960 - 1961 היו של ביב מאסף. 9. בעניין חיוב שטחי השירות: העוררת טוענת כי אין לחייב בהיטל ביוב בגינם, כיוון שבעת קביעת תעריף היטל הביוב בחוק העזר דנן, הם לא הובאו בחשבון השטחים הבנויים לחיוב. זו טענה עובדתית שטעונה הוכחה. בכתב הערר ובסיכומי ב"כ העוררת נטען כי הדבר הוא "למיטב ידיעתה" של העוררת; הא ותו לא. למותר לומר כי כשמדובר בטענה עובדתית ששנוייה במחלוקת, אין די ב"למיטב ידיעתי" על מנת להעמיד את התשתית העובדתית הדרושה. נפנה לעניין זה לפסיקה שנזכרה בסעיף 59 לסיכומי ב"כ העוררת, ובה נקבע כי הטוען לאי-סבירות של תעריף ההיטל (לרבות בשל אי הכללה בתחשיב של שטחי שירות), צריך להעמיד כנדרש את התשתית העובדתית לטענתו, באמצעות חוות דעת מקצועית מתאימה או בדרך אחרת. העוררת לא עשתה כן ולפיכך לא הרימה את נטל הראייה שעליה. מנגד טוענת העירייה כי בחישוב תעריף חוק העזר דנן הובאו בחשבון גם שטחי השירות. המומחה, רו"ח בוכניק, ציין כי שטחים אלה נכללו בתכניות בניין עיר לבת ים, שהוכנו לפני שנת 1992. כאמור, המומחה לא נחקר חקירה נגדית, ודבריו לא הופרכו. ב"כ המשיבה מציינים, בסעיף 63 לסיכומיהם, את החלטתה של ועדת ערר זו, ב-ע"א 247/06 מ.ח. ארז בניין ופיתוח בע"מ נ. עיריית ראשון לציון ואח', . שם פסקנו - בעקבות הפסיקה ב-עמ"נ (ת"א) 278/07 רוני דו השקעות בע"מ ואח' נ. עיריית הרצליה - כי גם אם נניח ששטחי השירות לא הובאו בחשבון, בעת עריכת תחשיב ההיטל, עדיין אין בכך הצדקה לבטל לחלוטין את החיוב בגינם, אלא יש צורך בעריכת תחשיב מקצועי על מנת להגיע למסקנה באיזו מידה, אם בכלל, מן הראוי להפחית את סכום ההיטל, בהתחשב באי-הכללתם של שטחי השירות בתחשיב תעריף היטל הביוב. אולם זאת - רק לאחר שבשלב ראשון הוכחה הטענה העובדתית כי שטחי השירות לא הובאו בחשבון בעריכת תחשיב ההיטל. בענייננו, לא עמדה העוררת בנטל שעליה, להוכיח טענה זו. לסיום הדיון בעניין זה נציין כי על פי חוק העזר דנן חל החיוב בהיטל הביוב על כל שטח בנוי, ללא הבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות. יתרה מזאת, על פי התוספת לחוק העזר, החיוב לגבי בנייה הוא "לכל מ"ר של בנייה בכל הקומות, כולל מחסנים"; ללמדך שהחיוב חל במפורש גם על שטחי שירות. אנו דוחים, איפוא, גם את טענתה של העוררת כי יש להפחית מהשטח לחיוב את שטחי השירות. 10. אשר לטענת העוררת, כי תעריף היטל הביוב אינו סביר, כיוון שלא עודכן בהתאם להגדלת שטחי הבנייה בעיר: תעריף היטל הביוב נקבע על פי מנה "בסיסית" של היקף עלויות מערכת הביוב חלקי השטחים לחיוב (הן קרקע והן בנייה). טענה זו של ב"כ העוררת מתייחסת רק למכנה של שבר זה, אך מתעלמת מהמונה שלו. במילים אחרות: ככל שגדלים שטחי הבנייה בעיר וגדלה אוכלוסייתה, גדלים אף צורכי הביוב שמחייבים את העירייה להרחיב, להחליף ולהוסיף מרכיבים למערכת הביוב, על מנת לענות על הצרכים הללו. גידול ב"מכנה" השבר כרוך, איפוא, גם בגידול ב"מונה" שלו. על כן, ללא עריכת תחשיב מתאים אין ניתן לקבוע כי הגידול בשטחי הבנייה בעיר גורם, באופן "אוטומטי", לשינוי "מנת השבר" באופן שמחייב להפחית את תעריף היטל הביוב. רק תחשיב מקצועי, שמבוסס על נתונים נכונים, יכול להראות אם "מנת השבר" שונתה באופן שטוען לו ב"כ העוררת; אם לאו. העוררת לא הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, או כל ראייה אחרת להוכחת טענתה בדבר אי-הסבירות של תעריף ההיטל, וזו נותרה בגדר טענה בעלמא. העירייה מצידה המציאה את חוות דעת המומחה, רו"ח בוכניק, אשר הצביע על "הפרש-זכות" בסך של כ- 3 מיליון ₪ בלבד, לאורך תקופה בת 19 שנים, הפרש שאין בו כדי להראות שתעריף ההיטל אינו סביר. העוררת לא הוכיחה, איפוא, את טענתה בדבר אי-הסבירות של תעריף ההיטל, ואנו דוחים גם טענה זו. 11. טענה נוספת של ב"כ העוררת היא כי משטח הקרקע לחיוב יש להפחית את השטח, שעליו נבנה הבניין, שאם לא כן הרי זה חיוב בכפל. טענה זו עומדת בניגוד לקביעה המפורשת שבתוספת לחוק העזר דנן, ולפיה החיוב בגין מרכיב הקרקע הוא "לכל מ"ר משטח הקרקע (כולל הקרקע שעליה עומד הבניין)". לפיכך אנו דוחים אף טענה זו. 12. טענה נוספת של העוררת היא כי חישובי ההצמדה של העירייה, לצורך קביעת סכום ההיטל, אינם תקינים. ב"כ העוררת סומך טענה זו רק על הוראות חוק העזר לבת ים (הצמדה למדד), התשמ"ד - 1984 (להלן: חוק ההצמדה 1984), אשר לטענתו קובע הצמדה רטרואקטיבית, באופן שאינו כדין (בסעיף 5.9.7 לסיכומיו נכתב, כנראה בטעות, שההצמדה היא ממדד אוקטובר 1984, אך נראה כי הכוונה היא למדד אוקטובר 1983). מנגד טוענים ב"כ המשיבה כי חוק ההצמדה 1984 קבע מנגנון הצמדה שיעודכן מידי חודש, בשונה מחוקי ההצמדה שקדמו לו, מהשנים 1981 ו- 1983, שקבעו מנגנון הצמדה שהתעדכן פעמיים בשנה, על פי עליית המדד בתקופות בנות מספר חודשים, בשנה הקודמת ובשנה הנוכחית (ראו פירוט בסעיפים 66 - 68 לסיכומי ב"כ המשיבה). חוק ההצמדה 1984 קבע מנגנון הצמדה לעדכון מידי חודש, וחוקקה בו הוראת מעבר שקבעה כי ההצמדה הראשונה לאחר פרסומו תהא על פי עליית המדד, בהתייחס למדד אוקטובר 1983. טענתו של ב"כ העוררת בדבר הצמדה רטרואקטיבית שלא כדין, נסבה על הוראת מעבר זו. אנו מסכימים עם ב"כ המשיבה כי אין לבסס טיעון כזה רק על הוראת המעבר האמורה, תוך "בידודה", באופן מלאכותי, מהרצף של מנגנוני ההצמדה אשר נקבעו בחוקי העזר להצמדה, שקדמו לחוק ההצמדה 1984, ותוך התעלמות מההסדרים שבחוקי העזר להצמדה הקודמים ומהרצף שביניהם לבין המנגנון לעדכון-הצמדה מידי חודש, אשר נקבע בחוק ההצמדה 1984. ב"כ העוררת אינו חולק על כך שחישוב ההצמדה שבוצע תואם את הוראות חוק ההצמדה 1984. טענתו היא שהוראת המעבר האמורה היא חסרת תוקף, בשל היותה רטרואקטיבית. גם בעניין זה לא הרימה העוררת את נטל ההוכחה שעליה. אין די בעצם העובדה, שהוראת המעבר מפנה למדד של אוקטובר של השנה שעברה (1983), על מנת להביא למסקנה כי יש כאן הצמדה שאינה כדין, בשל היותה, באופן "טכני", "רטרואקטיבית". על העוררת היה להמציא חוות דעת מקצועית שמנתחת את הרצף של מנגנוני ההצמדה על פי חוקי העזר להצמדה, בשנים 1981 - 1984, על מנת להראות כי ההצמדה באותה הוראת מעבר, על פי מדד אוקטובר 1983, היא חריגה או "בלתי חוקית", עד כדי הצדקה לקבוע את בטלותה המוחלטת, לאחר שנתקפה בדרך של "תקיפה עקיפה" שנקט ב"כ העוררת. בהעדר חוות דעת כזאת; ולאחר שב"כ העוררת התעלם בטיעונו לחלוטין מהרצף של ההסדרים שבין חוקי ההצמדה הקודמים לבין חוק ההצמדה 1984 והוראת המעבר שבו - מצאנו כי העוררת לא הוכיחה גם את טענתה בדבר אי התקינות של חישוב ההצמדה. 13. טענה נוספת של העוררת היא כי מסמך האישור לטאבו, שהוציאה העירייה ביום 2.11.05, ולפיו אין בגין הנכס חובות כלפי העירייה, יצר כלפי העוררת מצג-שווא, שעליו היא הסתמכה, באופן שהופתעה מחיובה בהיטל הביוב עם אישור בקשתה להיתר בנייה עבור הבנייה החדשה. העוררת טוענת כי על פי עקרונות של מניעות ותום לב, "נתפסת" העירייה על פי המצג שבמסמך האישור לטאבו, וזה טעם נוסף, או חלופי, שלא לחייב את העוררת בהיטל הביוב. כידוע, מסמך האישור לטאבו משקף את מצב הדברים לגבי הנכס, נכון למועד הוצאתו. מסמך האישור שבו מדובר (נספח י' באסופת המסמכים מטעם העוררת), מוען אל הבעלים הקודמים בנכס, ה"ה פרלשטיין ובן צבי, והוא אמנם משקף לאשורו את מצב הדברים במועד הוצאתו. כפי שצויין, מהראיות עולה כי הבית הישן שהיה בנכס לא חובר מעולם לביוב העירוני, ועל כן לא הוצאה בגין הנכס דרישת תשלום להיטל ביוב. לפיכך, ביום 2.11.05, מועד הוצאת האישור לטאבו, לא היה בגין הנכס חוב תלוי ועומד כלפי העירייה. העוררת עצמה היא ששינתה מצב-דברים זה, כאשר ביקשה לבנות בנכס את בניין המגורים החדש. כפי שבואר לעיל, הרי על פי חוק הביוב וחוק העזר דנן, בנייה חדשה זו היא "אירוע מס", לצורך החיוב בהיטל הביוב. "אירוע מס" זה לא היה קיים בעת שהוצא האישור האמור לטאבו, ועל כן אין בהוצאתו של אישור זה מצג שווא. נראה כי לא יהא זה מופרך להניח שהעוררת, שהיא חברה קבלנית, מודעת לכך שעם הוצאת היתר בנייה לבניין חדש, היא תחוייב בגין הבנייה החדשה במספר היטלים ואגרות, ובהם היטל ביוב. על כן לא מצאנו ממש בטענת העוררת, כאילו סברה שהאישור לטאבו - שהוצא טרם הוצאת היתר הבנייה - מהווה, כביכול, אישור מאת העירייה, לא רק לכך שאין חובות תלויים ועומדים בגין הנכס, אלא גם "הבטחה" כי העירייה לא תחייב אותה בהיטל ביוב (ובהיטלי-חובה נוספים) גם בגין הבנייה החדשה שבכוונתה לבצע בנכס (לדיון נרחב בעניין משמעותו והשלכותיו של מסמך האישור לטאבו, נפנה להחלטותיה של ועדת ערר זו ב- ע"א 215/04 ציון לוי קבלנים בע"מ נ. עיריית פתח תקווה וב-ע"א 173/04 החומה, קואופרטיב לחומרי בניין בע"מ נ. עיריית פתח תקווה, ). 14. לסיכום, העוררת חוייבה כדין בהיטל ביוב בגין הבנייה החדשה בנכס. העוררת לא הרימה את נטל הראייה להוכיח את טענתה העובדתית בדבר תשלום בעבר של דמי השתתפות. ממכלול הראיות שלפנינו עולה כי בגין הנכס לא שולם בעבר כל תשלום עבור מערכת הביוב. העוררת לא הביאה ראיות מטעמה ולא הפריכה את חומר הראיות וחוות דעת המומחה מטעם העירייה בעניין פיתוח תשתית הביוב בעיר לאורך השנים שחלפו מאז התקנת קווי הביוב הישנים בקרבת הנכס. על פי כל האמור לעיל, חוייבה העוררת כדין בהיטל ביוב הן בגין מרכיב הקרקע והן בגין הבנייה (תוך קיזוז, בטעות, של שטח הבית הישן). הרציונל הכלכלי שבבסיסו של דין זה הוא ברור: על מגרש, אשר למעשה עמד ריק, בנתה העוררת בניין מגורים חדיש בשטח של למעלה מ- 2,550 מ"ר. דייריו של בניין זה ייהנו ממערכת הביוב העירונית, על כל מרכיביה, אשר נבנתה ושודרגה על ידי העירייה לאורך עשרות שנים. בנייה כזאת מחייבת השתתפות במימון של מערכת הביוב העירונית, בהתאם לתעריף האחיד שעל פי חוק העזר דנן, על פי שיטת ההיטל שנועדה להבטיח נשיאה שיוויונית, על ידי תושבי העיר, בנטל המימון של מערכת הביוב הציבורית. לא מצאנו ממש באף אחת מטענותיה של העוררת כנגד חיובה זה, ואנו דוחים את הערר. דחיית הערר היא בכפוף רק להפחתה מסכום החיוב, בשל טעות מצד העירייה, כמפורט בתצהירו של הסמנכ"ל, מר פודמסקי. בסעיף 21 סיפא של תצהיר זה נאמר כי חשבונה של העוררת יזוכה בהתאם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. ככל שזיכוי כזה טרם בוצע, על המשיבה לבצעו. 15. העוררת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,000 ₪, בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.אגרות והיטלי פיתוחהיטל ביובביובערר