קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן בגין קבלת היתר בניה לאחר הריסת המבנה הישן: פתח דבר 1. תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים. עילות הפינוי הנטענות קבועות בסעיפים 131(2) ו-131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, להלן - "החוק", לאמור: "(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; ... (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". שתי שאלות מונחות לפתחו של בית המשפט: האחת - האם קמה לתובע עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק; והשנייה - מהו הסידור החלוף הראוי בנסיבות העניין, במקרה של פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק. העובדות הצריכות לעניין 2. התובעים הם הבעלים של בניין ברח' פלורנטין 48 בתל אביב (להלן - "הבניין"), ובו דירה בת 2 חדרים בקומה שלישית ועליונה של הבנין (גוש 7084 חלקה 186), להלן "הדירה" או "המושכר". הנתבע מחזיק בדירה כדייר מוגן מכוח חוזה שכירות מיום 1/11/92. ביום 24/12/07 התקבל בידי התובעים היתר בנייה ולפיו הם רשאים להרוס את הבניין הקיים ולהקים במקומו בנין חדש בן 5 קומות עם בנייה חלקית על הגג, מסחר בקומת קרקע ו-22 יחידות דיור. (נספח ג' לכתב התביעה). בגוף ההיתר נרשם כי ביום 23/12/07 שילמו התובעים את אגרות הבנייה. ביום 6/1/08 התרו התובעים בנתבע, באמצעות מכתב ששלח בא כוחם, כי הוא מפר את הסכם השכירות בכך שהוא מנהל בדירה עסק של עיצוב אומנותי, והודיעו לו כי בכוונתם להרוס את הבנין ולהקים תחתיו בניין חדש, וכי הם נכונים להעמיד לרשותו סידור חלוף של דירת מגורים בת 2 חדרים באזור אחר בתל אביב, וחילופין פיצוי כספי בסך של 40,000 דולר או בסכום שייקבע על ידי שמאי מוסכם. במכתב מיום 22/1/08, שנשלח ממשרדו של עו"ד עדי לוי, בשם הנתבע, דחה הנתבע את טענת התובעים בדבר הפעלת עסק במושכר. במכתב זה מציין ב"כ הנתבע כי סידור חלוף הוא דיור שיתאים לצרכיו של הדייר, באותו אזור ובאותם התנאים בהם הוא מצוי בדירתו הנוכחית. עוד דורש הדייר תשלום הוצאות בגין המעבר. טענות התובע 3. בסע' 3 להסכם השכירות התחייב השוכר (הנתבע) להשתמש בדירה לצרכי מגורים בלבד. בסעיף 19 לחוזה נקבע כי אם יפר השוכר תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה, רשאי המשכיר לתבוע מיד את פינוי המושכר. הנתבע מקיים במושכר עסק של עיצוב אומנותי, ובכך הפר את חוזה השכירות באופן המקים לתובעים עילת פינוי נגדו, לפי ס' 19 לחוזה ולפי ס' 131(2) לחוק. עם קבלת היתר להריסת המבנה, והקמת מבנה חדש תחתיו קמה לתובעים עילה לפינוי המושכר. התובעים הציעו לנתבע סידור חלוף בדמות דירות חלופיות או דמי פינוי אך הוא סירב להצעות התובעים. בין היתר, סירב הנתבע להצעה של סידור חלוף בדירת 2 חדרים ברח' שץ במרכז תל אביב בקומה שניה. הנתבע מבקש לקבל מהתובעים דמי פינוי בשווי דירה בבעלות, העולה לעין שיעור על ערך דמי המפתח בדירה מושא התביעה. יש לנתבע דמי פינוי בסכום שלא יעלה על 260,000 ₪ כשווי דמי המפתח המלאים שנקבע בחוות דעת השמאי אשר מונה על ידי בית המשפט, בצירוף הוצאות העברת הדירה. טענות הנתבע 4. לא קמה לתובע עילת פינוי, לפי סעיף 131(2) לחוק, באשר הנתבע לא הפר את חוזה השכירות והוא אינו מקיים כל עסק במושכר. הנתבע מתפרנס כמעצב תפאורות עצמאי (פרי לנס), ואת עבודתו הוא מבצע אצל המזמינים השונים. הנתבע משתמש בדירה לצרכי מגורים בלבד. יש לחייב את התובעים לספק לנתבע סידור חלוף ראוי, ובהעדרו עליהם לספק לנתבע פיצוי שיאפשר לו רכישת דירה בבעלות באזור בו הוא מתגורר כיום. יש לפסוק לנתבע פיצוי בסכום שלא יפחת מ-770,000 ₪, בהתאם לדמי הפינוי שקבע שמאי מומחה מטעם הנתבע. דיון 5. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל על יסוד עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק ויש להורות על פינוי הנתבע מהדירה כנגד פיצוי כספי בסך 450,000 ₪. 6. את הטענה בדבר קיום עסק במושכר מבססים התובעים על הראיות הבאות: (1) תחת הכותרת "עיצוב אומנותי" בדפי זהב, מופיעים פרטי הנתבע, כשכתובת העסק היא במושכר; (2) בפנקסי מע"מ של הנתבע מופיע המען: רח' פלורנטין 48 תל אביב; (3) בביקור שערך בדירה חוקר מטעם התובעים ראה החוקר שולחן גדול ועליו כלי עבודה שונים, צבעים וסמרטוטים; (4) בשיחת טלפון שקיים החוקר עם הנתבע אמר הנתבע: "אין לי משרדים, אני עובד מהבית". לא שוכנעתי כי יש בכל אלה כדי להוכיח קיומו של עסק במושכר. הנתבע העיד כי עיקר פרנסתו מביצוע תפאורות וכי עבודה זו הוא מבצע אצל המזמינים. בביתו הוא עורך סקיצות ולשם כך הוא מחזיק בבית כלי עבודה מתאימים וצבעים. עדותו זו של הנתבע לא נסתרה. לא הוכח כי הנתבע מקבל לקוחות בביתו או מפעיל בבית עסק מכל סוג שהוא. פרסום כתובתו הפרטית של הנתבע כמען בדפי זהב, אינו הופך את הבית לעסק. גם שרטוט סקיצות אינו הופך את הבית למקום עסקו של הנתבע. לו היה הנתבע עורך דין, האם ניתן היה לומר שהכנת תיק לקראת דיון בבית משפט, או קריאת ספרות משפטית בבית הופכת את ביתו של ערך הדין לעסק?! - איני סבור כך. העובדה שאדם מבצע בביתו חלק מעבודתו אינה הופכת את הבית לעסק. על מנת להוכיח קיומו של עסק בבית יש להצביע על פעילות עסקית מובהקת החורגת מביצוע אקראי של עבודות המהוות חלק מעיסוקו של הדייר, ובמיוחד כשמדובר בדייר בעל מקצוע חופשי. לפיכך, אני דוחה את טענות התובעים בדבר הפרת חוזה השכירות על ידי הנתבע, ואת קיומה של עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק. 7. בהתייחס לעילת הפינוי השניה, הקבועה בסעיף 131(10) לחוק, נפסק: "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). " (ע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, להלן - פרשת ירושלמי) 8. עילת הפינוי - בענייננו התקיימו ארבעת היסודות הקבועים בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף. ההיתר שניתן להריסת הבניין, והקמת בניין חדש תחתיו מוכיחים את שלושת היסודות הראשונים, לאמור, הבניין מיועד להריסה, ותחתיו יוקם בניין אחר. לתובעים ניתן היתר בנייה ולא נשמעה כל טענה בעניין זה. גם היסוד הרביעי הוכח. התובעים פנו אל הנתבע בכתב והודיעו על נכונותם להעמיד לרשותו דיור חלוף בדמות פיצוי כספי או דירה אחרת בתנאים דומים למושכר. במסגרת ההליכים בתיק זה חזרו התובעים על הצעתם להעמיד לנתבע סידור חלוף בדמות פיצוי כספי שיפסוק בית המשפט, או באחת הדירות שהוצעו לנתבע. 9. באיזון בין רצון הנתבע להמשיך ולהתגורר בדירה בה הוא מתגורר שנים ארוכות ובה השקיע ממיטב כספו ומרצו, לבין רצון התובעים לממש את בעלותו במקרקעין ולפתחם, הרי שהכף נוטה לטובת התובעים. בהינתן סידור חלוף ראוי תקטן הפגיעה הכרוכה בפינוי הנתבע מהמקרקעין. לעומת זאת, אם תידחה התביעה ייאלץ התובע לעכב את פיתוח המקרקעין והנאתו מהן לשנים רבות. בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 131(10) לחוק מוגבל שיקול הדעת המסור לבית המשפט באשר לעצם הפינוי, ועליו לקבוע רק את אופי הסידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. 10. סידור חלוף - סעיף 133 לחוק הגנת הדייר קובע "סייג כללי לפינוי", בהאי לישנא: "(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר. (ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר. (ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי. (ד) היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רשיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רשיון בר-תוקף." 11. כפי שראינו לעיל בפרשת ירושלמי טיב הסידור החלוף "נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין". הואיל ובענייננו מדובר בדירת מגורים הרי שאת הסידור החלוף יש לבחון על פי החלופות המנויות בסעיף 133(ב), דהיינו: דירה אחרת, תשלום פיצויים, דרך אחרת, או לפי החלופה המנויה בסעיף 133(ג), לאמור: דירה אחרת בבניין שיוקם. התובעים העבירו לנתבע רשימת דירות אשר נשללו על ידו ללא קיום ביקור בהן, מחמת מיקומן. הנתבע ביקר בדירה שהוצעה לו ברח' שץ ושלל את האפשרות לקבלה כסידור חלוף מחמת שאין לה יציאה לגג, ואין לה נוף כשם שיש בדירה מושא התביעה. (ראה נספח ח'2 לתצהירי התובעים). מראשית ההליכים בין הצדדים ועד לסיכומי הנתבע נראה כי הנתבע מעדיף סידור חלוף בדרך של פיצוי כספי הולם על פני העמדת דירה אחרת לשימושו. גם התובעים נכונים להעניק לנתבע סידור חלוף בדרך של פיצוי כספי. דא עקא, הצדדים חלוקים בשאלת גובה הפיצוי הראוי. 12. בעניין גובה הפיצוי זה מבקשים התובעים להסתמך על חוות דעת המומחה אשר מונה על ידי בית המשפט, מר משה נדם, אשר קבע את שווי דמי המפתח המלאים (3/3) על סך של 260,000 ₪, המהווים 50% משווי הבעלות בנכס במצבו. חוות הדעת נכונה ליום 26/5/08. בחקירתו בבית המשפט, ביום 21/3/2010, העריך השמאי נדם כי ערך המקרקעין עלה בשנתיים האחרונות בשיעור של 10-15%. לטענת התובע יש לקבוע דמי פינוי בגבולות הסכום של 260,000 ₪, בצירוף הוצאות העברת דירה, או לכל היותר להוסיף על סכום זה את שיעור עליית ערך המקרקעין כפי שנמסר על ידי השמאי נדם. 13. הנתבע טוען כי אין להסתמך על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מחמת שחוות דעתו ניתנה על מנת שתשמש את הצדדים לצורכי פשרה בלבד. כמו כן, המומחה לא קבע את סכום דמי הפינוי כי אם שווי בעלות ודמי מפתח בלבד. הנתבע מבקש להסתמך על חוות דעת מומחה מטעמה, מר חיים מסילתי. המומחה מטעם הנתבע מעריך את שווי הנכס בסך של 960,000 ₪. את דמי המפתח אומד המומחה מטעם הנתבע בשיעור של 60% מערך הדירה בסכום של 576,000 ₪. את הפיצוי בגין פינוי אומד המומחה מטעם הנתבע בסכום של 770,000 ₪ כשהוא מנמק את ההפרש בין שווי דמי המפתח לשווי דמי הפינוי ברכיב של אי פינוי ובהוצאות העברה. 14. בע"א (תל אביב) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי, , נקבע כי "שווי דמי המפתח מהווה נקודת אחיזה המשקפת את הפיצוי הכספי אותו יש להעניק לדייר המוגן" (סעיף 8). על סכום דמי המפתח שנקבע בפסק הדין (70,000 $) הוסיף בית המשפט הוצאות העברה בסך 5,000 $. בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי ערעור על פסק דין של בית משפט השלום אשר קבע פיצוי כספי בשווי של דירה בבעלות. ומוסיף בית המשפט המחוזי: "נדגיש כי העמדת פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף...". באותו מקרה עמד סכום דמי המפתח, לפי שומה, על שיעור של 60% משווי הבעלות. 15. איני מקבל את טענת הנתבע באשר לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. אמנם מדובר בחוות דעת שניתנה על מנת לקדם מו"מ בין הצדדים, אך איני רואה מדוע לא יוכל צד מהצדדים להסתמך בטיעוניו על חוות דעת זו. הנתבע ידע כי התובע מבקש להסתמך על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ועל כן הגיש חוות דעת נגדית. הנתבע זימן לחקירה את מומחה מטעם בית המשפט ועימת אותו עם ממצאי השמאי מטעמו. בפני בית המשפט מונחות עתה שתי חוות דעת. האחת - של מומחה שמונה על ידי בית המשפט והאחרת של מומחה מטעם הנתבע. ככלל, יעדיף בית המשפט חוות דעת של מומחה שמונה מטעמו, על פני חוות דעת מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים. חזקה על מומחה מטעם בית המשפט שיעשה את מלאכתו נאמנה מבלי שדעתו מוטה לטובת מי מהצדדים. היוצא מכלל זה הוא מקום בו הוכח שחוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה יכולה לעמוד. במקרה שלפניי, לא ראיתי כי נפל פגם בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. מר נדם סיפק הסבר מניח את הדעת לכל שאלה שהועלתה בחקירה הנגדית. מר נדם נטל עסקאות שונות להשוואה, וערך התאמות לשם קביעת ערך מ"ר מבונה במושכר. הסכום שקבע השמאי, כ-9,000 ₪ למ"ר, הוא סכום ממוצע של העסקאות שנטל לצורכי השוואה, בהתחשב במצבו של הבית המיועד להריסה, ובמיקומו מול תחנת דלק שמעבר לכביש. לעומת זאת, הוכח להנחת דעתי כי חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע מוטה כלפי מעלה. המומחה מטעם הנתבע נקב בערכים גבוהים מתחילה בקביעת שווי הנכס, ומהם גזר דמי מפתח בשיעור של 60%, הוא השיעור המירבי שנקבע בתחום זה, ועל הסכום שהתקבל הוסיף דמי פינוי בערכים גבוהים ביותר, ובאופן מצטבר. בנוסף, המומחה מטעם הנתבע התעלם ממצבו הפיזי של הבניין בו מצוי המושכר וממיקומו מול תחנת הדלק. 16. עוד זאת, דמי הפינוי שקבע השמאי מטעם הנתבע, מגיעים כדי 4/3 מגובה דמי המפתח שקבע שמאי זה. תחשיב דמי פינוי לפי 4/3 מגובה דמי המפתח נתקבל בפסיקה לצורך קביעת דמי פינוי לעסק. לגבי פינוי עסק קבע המחוקק כי תשלום פיצויים בלבד כסידור חלוף ייעשה רק בהסכמת הדייר או אם הוא מסרב מטעם שאינו סביר (ס' 133(ב) לחוק). בעניין דירת מגורים על הדייר להוכיח את הוצאות ההעברה באמצעות שומה או בדרך אחרת, ומשלא עשה כן, יקבע בית המשפט סכום זה על דרך האומדן (ע"א (תל אביב) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי, , הנ"ל). 17. משיקולים אלה אני מעדיף את חוות דעת השמאי נדם על פני חוות דעתו של השמאי מסילתי. על הדברים דלעיל אני רואה להוסיף שתי הערות: אחת - הניסיון מלמד כי שומה בכלל, ושומת מקרקעין בפרט, אינה מדע מדויק, והסטיות בין שמאים שונים עשויות להיות משמעותיות ביותר. שתיים - הכל יודעים כי מחירי הדירות בתל אביב רבתי האמירו בשנתיים האחרונות, כפי שאישר השמאי נדם בעדותו. בהינתן כל אלה, אני רואה להעמיד את סכום הפיצוי הכולל שיועמד לנתבע כסידור חלוף על סך 450,000 ₪. סכום זה מתקבל מהתחשיב הבא: ערך הדירה לחודש 5/2008 עמד על 520,000 ₪, כקביעת השמאי נדם. על סכום הוספתי 20% בגין עליית ערך המקרקעין מאז עריכת חוות הדעת. מהסכום שהתקבל חישבתי את דמי המפתח על פי בסיס של 60% מערך הנכס. סכום דמי המפתח שהתקבל עומד על כ-375,000 ₪. על סכום זה אני רואה להוסיף סך של כ-75,000 ₪ בגין הוצאות העברת הדירה והתאמת דירה חדשה לצרכי הנתבע. כפי שניתן לראות הערכים כולם חושבו בהטייה מסויימת כלפי מעלה, לטובת הנתבע. (עליית ערך של 20% ולא של 10-15% שציין השמאי נדם; חישוב דמי מפתח לפי שיעור של 60% ולא 50% כפי שקבע השמאי נדם; הוצאות העברה והתאמה בסכום של 75,000 ₪, בהתחשב בטיפוח המושכר על ידי הנתבע). סוף דבר 18. הנתבע יפנה את הדירה וימסור את החזקה בה לתובעים כשהיא פנויה מכל אדם וריקה מכל חפץ ששייך לנתבע. במעמד הפינוי ישלמו התובעים לנתבע סך של 450,000 ₪. ניתנת לנתבע שהות להתארגנות עד ליום 15/2/11 בשעה 13:00. אם יפנה הנתבע את הדירה עד למועד האמור לעיל, ישא כל צד בהוצאותיו. ברם, אם לא יפנה הנתבע את הדירה במועד האמור, מכל סיבה שהיא, למעט סיבה שמקורה בהתנהלות התובעים, ישלם הנתבע לתובעים הוצאות משפט כדלקמן: א. אגרות משפט כפי ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן; ב. שכר העד מטעם התובעים בסך 1,250 ₪ ומע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולם; ג. שכר בטלת התובע 3 בסך 500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום; ד. שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. בניהפינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)היתר בניהפינויפינוי דירה