קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה: 1. התובע הינו הבעלים של הדירה בת 4 חדרים שבקומה שלישית בבניין שברחוב כרמיה 7, ת"א, הידועה כחלקה 117/5 בגוש 7085 (להלן: "הדירה" וה"בניין"), והנתבעים הינם המחזיקים בדירה כדיירים בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ד - 1972 (להלן: "החוק"). שטח הדירה כ - 123 מ"ר. בתאריך 26.3.07 נחתם הסכם שיתוף בין כל בעלי הדירות בבית, שישה במספר, לפיו התחייבו הבעלים של דירת הגג, שמעל הדירה, לבנות שתי דירות מעל הגג וכן לבצע שיפוץ מקיף ויסודי של הבניין כולו, כולל בניית מעלית פנימית (הסכם השיתוף נספח א' לתצהיר התובע). בתאריך 10.12.09 קיבל מר אסיף ליאור, אחד מיזמני קבוצת הרכישה שמאחורי שיפוץ הבניין ובניית שתי הדירות הנוספות שמעל גג הדירה את היתר הבניה (נספח ב' לתצהיר התובע). בהתאם לחוות דעתו של המהנדס מר ששון אסיף מיום 16.9.10 שצורפה לתצהיר התובע, ובהתאם לעדותו וחקירתו הנגדית, ביצוע העבודות נשוא היתר הבניה הנ"ל כולל, בין היתר, את פירוק חדר המדרגות, קירות הדירות הפונות לחדר המדרגות, פירוק חלק מקירות חזית הבניין ופירוק חלק גדול מריצוף כל קומה, וכל זאת לצורך יציקת בטון לחיזוק הבניין נגד רעידת אדמה, הקמת מעלית ובניית שתי הקומות הנוספות. העד הוא איש מקצוע שהכין את התוכנית בבניין ואת הבקשה להיתר, ואין כל מקום לפקפק בעדותו. לדבריו יש "להפשיט" את הדירה עד למצב של שלד (עמ' 23 לפרוטוקול), אין כל אפשרות למגורי המחזיקים בדירת הבניין במהלך העבודה, ולא יהיה כל דמיון בין הדירה, במצבה כיום, למצבה לאחר סיום העבודות. 2. בסעיף 131 (10) לחוק נאמר כדלקמן: "... אלה הן עילות הפינוי: (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לשם כך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו דיור חלופי". התובע, בעל הבית, שלח לנתבעים, הדיירים, באמצעות בא כוחו, את המכתב נספח ג' לתצהיר התובע, הודעה בכתב על קבלת היתר הבניה הנ"ל ועל הצעתו כי בתמורה לפינוי הדיור, כ"הדיור החלופי", לשלם לדיירים סך של 800,000 ₪. הנתבעים סרבו להצעה בטענה כי שווי ה"דיור החלוף" לו הם זכאים עולה בהרבה על הסכום המוצע. הצדדים החלו בניהול מו"מ שבמהלכו התברר כי לא ניתן למצוא ולרכוש עבור הנתבעים דירה מתאימה אחרת, בסביבה הקרובה לכתובת הבניין, ואף הדיירים, הנתבעים, מוכנים לקבל תמורה כספית בעבור פינוי דירתם, אך לעניין הסכום שבעבורו יסכימו הנתבעים לפינוי - נותרו הצדדים חלוקים, ומכאן התביעה שבפניי. 3. בשלב קדם המשפט, ועל מנת לקדם את האפשרות להגיע להסכם בין הצדדים, מינה ביהמ"ש, לצורך שומת ה"דיור החלופי", את השמאית גב' נורית ג'רבי, כשבשכרה נשא התובע בלבד, וכשאין בחוו"ד השמאית כי לחייב את הצדדים אלא אך לצורכי המו"מ (ראה החלטתי שבעמ' 2 לפרוטוקול). בחווה"ד שהוגשה, העריכה גב' ג'רבי את שווי הדירה כפנויה, בסך של כ - 3,260,000 ₪, ממנו נגזר שווי דמי המפתח המלאים (שלושה שלישים), סך של 1,795,000 ₪. אף שחלקם של הדיירים (60%) הינו סך של 1,077,000 ₪, הוסיפה השמאית את עלות הפינוי לדייר בסכום של 84,000 ₪ למלוא סכום דמי המפתח, ובסה"כ על פי חוות דעתה, שווי ה"דיור החלוף" בפרשתנו מגיע לסך של 1,879,000 ₪. ב"כ הנתבעים מקבל את האמור בחוו"ד זו וסומך ידיו על תחשיבי השמאית, אולם ב"כ התובע סובר כי חווה"ד מוטעית ומוגזמת. על כן מיהר ופנה לשמאי נוסף, משרד השמאות אחיקם ביתן ושות' בע"מ, והשמאי אחיקם ביתן הגיש את חוות דעתו שמיום 12.9.10 ולפיה שווי הדירה, כפנויה, הינו אך 2,620,000 ₪, ב - 640,000 ₪ פחות מתחשיבה של גב' ג'רבי. 4. ב"כ הנתבעים מתנגד להגשת חווה"ד הנוספת, חוות דעת מר ביתן, כראיה, בטענה כי ענייננו בראיה בלתי קבילה וזאת בהתאם לאמור בסעיף 12 לחוק שמאי המקרקעין, תשס"א - 2001, שם נאמר כדלקמן: "לא תוגש לבית המשפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין". על פי הטענה, אומנם החתום על חווה"ד הינו מר אחיקם ביתן, שמאי מקרקעין מוכר ורב ניסיון, לו כשירות מלאה כשמאי מקרקעין כאמור בחוק הנ"ל, אולם מי שערך בפועל את חווה"ד שהוגשה לביהמ"ש אינו אלא העד מר אילן קדוש, מתמחה בשמאות מקרקעין במשרד השמאי מר ביתן, כשהוא זה שביקר בבניין ובדירה והוא זה שהכין את חווה"ד, אם כי, כדברי העד - "תחת פיקוחו של מר ביתן". לטענת ב"כ הנתבעים עורך חווה"ד אינו שמאי מקרקעין ומר ביתן אינו זה שערך את חווה"ד ומכאן שאין לקבל את חווה"ד כראיה, הן לאור האמור בסעיף 12 לחוק הנ"ל והן לחלופין, אם אכן מר ביתן ערך את חווה"ד, הרי לאור הימנעותו של מר ביתן, החתום על חווה"ד כעורך, מלהתייצב לחקירה נגדית על חוות דעתו. לטענתו, אין כל מקום להסתפק בהתייצבותו של העד, מר קדוש, להיחקר על חוות הדעת, שנערכה, לכאורה, על ידי אחר, מר ביתן. על אף שיש מן הצדק בטענתו של ב"כ הנתבעים, נראה לי כי בסיומו של יום, בנסיבות פרשתנו, דין טענותיו אלו להדחות. חווה"ד נערכה על ידי השמאי מר ביתן, והוא מאשר עובדה זו ברישא חווה"ד בחתימתו בשוליה. ומכאן שחווה"ד הינה ראיה כשרה. אין כל מניעה בחוק שמאי המקרקעין כי השמאי המוסמך יעזר בהכנת חוות דעתו במתמחים במשרדו, ובמיוחד כאלה שסיימו את לימודיהם, וזהו מעמדו של העד מר קדוש. העד קדוש הציג את מלוא נתוני הביקור במקום ונתוני חיפוש עסקאות דומות לצרכי השוואה - בפני מאמנו, מר ביתן, שמע את הערותיו, הגיב וכתב את חוו"ד, שהועברה לאחר מכן לבדיקת ואישור מר ביתן. אולם כשבעל דין מבקש להגיש לביהמ"ש את חוות דעת מומחה כראיה, בהעדר הסכמת בעל הדין שמנגד לכך, על עורך חווה"ד להתייצב לחקירה נגדית. מר ביתן, עורך חווה"ד, לא טרח להתייצב לעדות. העד קדוש, שנחקר נגדית, העיד לגבי חלקו הוא בעריכת חווה"ד, דהיינו, ממצאיו מהביקור במקום והמידע שהשיג לצורכי השוואת עיסקאות ומחירים. לגבי שאר חלקי חווה"ד, לכאורה העד הרלוונטי, המומחה, כלל לא התייצב לחקירה וחלקים אלו מחוות הדעת, בהעדר חקירה נגדית של עורכם, על בית המשפט להתעלם מהם. אולם בפועל, פרט לשאלות שהוצגו בפני העד קדוש ושעסקו בנושאים שבמחלוקת, אין בחווה"ד ולא כלום. כששיטת השמאות בשתי חווה"ד שבפניי זהה - שיטת ההשוואה (השוואה בין מחירי עיסקאות לגבי דירות דומות) והמחלוקת לגבי מצבה הפיזי של הדירה הינה שולית וממילא מונחים בפני צילומי הדירה, לא נותר על לבית המשפט אלא להעביר תחת ביקורתו את האמור בחווה"ד השמאי ג'רבי ומסקנותיה, בהתייחס לנתונים שאסף העד קדוש ותו לא. הרי חוות דעת אלו אינן אלא ראיות המוצגות במשפט הניתנות לביקורת ולמבחן שיקול הדעת השיפוטי. מכל מקום, מן הדין כי במקרה הבא שיובא בפניי על ב"כ בעל הדין המבקש להגיש חוו"ד מומחה כראיה לזמן את עורכו, ואם יש צורך, אף את העוזר המבקר במקום או אוסף הנתונים, על מנת להימנע מתקלות מיותרות. 5. ב"כ הנתבעים אף טוען כי התובע אינו עומד בתנאי סעיף 131(10) לחוק, מאחר והייתר הבניה אינו על שמו, דהיינו, לא הוא שקיבל את היתר הבניה. לב"כ אף טענות לגבי זהות "בעל הבית". לא מצאתי ממש בטענות אלו. בסעיף 131(10) לחוק לא נאמר כי רישיון הבניה חייב להיות רשום דווקא על שמו של בעל הבית. די בכך כי קיים היתר בניה שעל פיו המושכר יהרס או יעבור שינוי ניכר, וכך המצב בפרשתנו. אין כל רע בכך כי היתר הבניה ניתן ליזם ההורס את הבניין כולו או חלקו לצורך בניה נוספת, כשהבעלות בדירה נותרת ללא שינוי בידי זה שבידיו גם היום מלוא הזכויות בדירה. ב"כ הנתבעים אף לא הוכיח את טענתו כי הסכם השיתוף לא הועבר לרשויות מס השבח, כדת וכדין, וחזקה על התובע ועורכי דינו כי העיסקה דווחה כחוק. דיווח העיסקה למס שבח אינה כרוכה בחובות רישום בלשכת רישום המקרקעין. מכל מקום, כשהתובע העיד כי הוא שחתום על הסכם השיתוף, יחד עם כל שאר הבעלים, והעיסקה עומדת בפני ביצוע והעיכוב היחיד לתחילת הבניה הוא פינוי הנתבעים, הרי נסתמו כל טענותיו. כידוע, ניתן להאריך את תוקף היתר הבניה לתקופה נוספת ועסקינתן אך בהתרוצצות נוספת במשרדי מחלקת ההנדסה בעיריית ת"א. הבניה עצמה, כאמור בהיתר ובחוו"ד המהנדס, הינה "שינוי ניכר", כאמור בסעיף 131 (10) לחוק, כשהדירה תיוותר רק כשלד, ללא חדר מדרגות וחלק ניכר מהקירות, ותעבור אף שיפוץ פנימי יסודי, כשלבניין תצורף מעלית. הבניין ישנה את צורתו, גובהו, חוזקו ודרכי השימוש בו, ואין לצפות כי הנתבעים רשאים להנות מהשקעות הבעלים. עדיין לתובע זכויות בקניין ברכושו וזכותו לדרוש את פינוי הדיירים. 6. ההבדלים הרלוונטיים לעניין השומה, בין שתי חווה"ד, הינם בארבעה עניניים: שטח הדירה, ערך שיפוץ ותיקון הסדקים בדירה, המידע המשמש בסיס להשוואה, ועלויות הפינוי, שחוו"ד מר ביתן כלל אינה עוסקת בהן. לעניין שטח הדירה, ההבדל אינו משמעותי והחישוב האקוונלנטי שבחו"ד גב' ג'רבי נראה הגיוני ונכון. על כן החישוב יהיה לפי 125 מ"ר. לגבי עלויות תיקון הסדקים בדירה, מסכים אני עם דברי גב' ג'רבי בעדותה כי הסכום שנקב מר קדוש - מופרז. אומנם אין מדובר בתיקון שטחי בלבד, כעולה מצילומי הסדקים בדירה, אך גם כך נראה כי ניתן לאמוד את התיקונים הנדרשים במחצית מהסכום המצויין בחווה"ד מר ביתן, דהיינו 60,000 ₪. לעניין עלויות הפינוי כמפורט בחוות דעת גב' ג'רבי, הרי אם רוכשים הנתבעים דירה בסכום העולה על 1.5 מיליון ₪, הרי העלויות יגיעו למעט פחות מהסכום אותו קבעה המומחית. כאמור, חוו"ד מר ביתן הינה אך לשווי הדירה כפנויה ולא מעבר לכך. המחלוקת העיקרית הינה לעניין שומת ערך מטר רבוע בדירה. השמאית גב' ג'רבי הגיע לסכום של 26,000 ₪, בהסתמך על עיסקאות דומות בעבר הקרוב, כמצויין בטבלה שבעמ' 22 לחווה"ד. בחוו"ד מר ביתן, השווי למ"ר מגיע אך ל - 22,500 ₪, בהסתמך על המידע הנזכר בעמ' 14 לחווה"ד. ב"כ הנתבעים הציג לביהמ"ש, יחד עם סיכומיו, תמונה של בניין אחר ברחוב בו הדירה, שעל עיסקה זו ביסס מר ביתן, בין היתר, את חישוביו, על דרך ההשוואה, ומתברר כי בבניין הנדון מותקנת אנטנה סלולארית "ענקית", העשויה להפחית את ערך הדירות בבניין. אינני משוכנע כי יש ממש בטענה זו, כאשר יתכן, מחד, כי מדובר באנטנה האמורה להיות מסולקת מהמקום תוך זמן קצר, ומאידך, אפשר ויש באנטנה כדי לספק הכנסה יפה לבעלי הדירות בבניין. מנגד, גם גב' ג'רבי הסתמכה בנתוני ההשוואה על עיסקה בדירה אחרת בבניין, תוך שנעלם מעיניה כי לדירה זו מוצמדת גינה, המעלה את שוויה. בנסיבות אלה ולאחר שעיינתי היטב בכל הנתונים שהוצגו בשתי חוות הדעת, הנני קובע כי המחיר יהיה, בחישוב משוקלל, סך של 24,000 ש" למ"ר, ומכאן שערך הדירה, בניכוי שווי התיקונים, מגיע ל - 2,940,000 ₪. אין לשכוח, לעניין השומה, כי מדובר בבניין שנבנה בשנות ה - 30 למאה הקודמת, ומאז ועד היום לא שופץ שיפוץ ממשי, שמדובר בדירה ללא מעלית וחניה, דירה גבוהה עם מדרגות רבות, ועל אף כיווני האוויר, אין ממנה כל נוף, אלא אך מראה הבניינים שסביבה. כאמור בחווה"ד גם גב' ג'רבי, ערך דמי המפתח משווי דירה פנויה הינו 55% וחלקו של הדייר מדמי המפתח הוא 60%, אך לדעתה יש להעניק לדייר את מלוא ערך דמי המפתח להוסיף לסכום זה את עלויות הפינוי. אין דעתי כדעתה. הסכום לו זכאי הדייר הינו אך 60% משווי דמי המפתח, הנגזרים, כאמור, משווי הדירה כפנויה. אם זכאי הדייר כפיצוי לאכיפת הפינוי עליו, שנכפה עליו לאור צרכי בעל בית, במלוא שווי דמי המפתח, מדוע יש לפצותו גם בתשלום עלויות הפינוי, כשבעליות אלו כוללת השמאית גם את המס, מס רכישה, ועלויות נוספות בהם ישא הדייר ורק אם יבחר דווקא לרכוש דירה ולא לשכור דירה אחר למגוריו, ולעשות שימוש אחר בדמי המפתח שיקבל. לדעתי יש להוסיף לדייר, ואף זאת לפנים משורת הדין, רק עם עלויות ההעברה ממש. אין כל מקום לכפל פיצוי. 7. לאור כל האמור לעיל, הנני קובע ופוסק לתובעים, יחד ולחוד, כדלקמן: הנני מורה לנתבעים לפנות את הדירה הנידונה ולהשיב את החזקה בה לתובע, כשהדירה פנויה מכל אדם או חפץ שלהם וזאת תוך 30 יום מהיום, וזאת כנגד תשלום בסכום של 1,627,000 ₪, שינתן לנתבעים במעמד השבת החזקה בדירה לתובע. כמו כן הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, נכון להיום.פינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינויפינוי דירה