קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על ירידת ערך דירה עקב ליקויי בניה: א. הרקע לתובענה ועיקרי טענות בעלי הדין 1. עניינה של תובענה זו הינו בטענת התובעים לפיה הפרו הנתבעים מצג חוזי באשר למצבו הרישויי של בית מגורים אשר התובעים רכשו מן הנתבעים והנזק שנגרם בשל כך לתובעים. 2. ביום 17.5.99 התקשרו התובעים מזה והנתבעים מזה בהסכם מכר (להלן: "ההסכם") לפיו רכשו התובעים מן הנתבעים בית מגורים (קוטג' דו משפחתי) ברחוב אוסישקין בהרצליה (להלן: "הבית") וזאת בתמורה לסך של 535,000 דולר. 3. שטחו של הבית כנקוב בנסח הרישום שצורף להסכם הינו 246.52 מ"ר. 4. במבוא להסכם לאחר תיאורו ומיקומו של הבית נרשם: "והואיל והמוכרים מצהירים כי הדירה (הבית-מ.ב.ח) נבנתה באופן התואם את היתר הבניה שהוצא לגביה" (להלן: "הצהרת התאמה"). ב. עיקר טענות התובעים: 1. התובעים טוענים כי נסמכו על הצהרת ההתאמה וכי הנתבעים לא גילו להם כי הבית או חלק ממנו נבנו בניגוד להיתר הבניה. 2. לתובעים נודע באקראי בסוף שנת 2005 כי בבית קיימות חריגות בניה בהיקף עצום וכי 93 מ"ר מכלל שטח הבית נבנה בלא היתר, ובחלקם אף בניגוד לתב"ע החלה על המגרש עליו הוקם הבית. 3. חריגות הבניה אותרו בכל מפלסי הבית ובכלל אלו בקומת הגג בקומה א', בקומת הקרקע ובמרתף. 4. בנתון לכך, טוענים התובעים כי הנתבעים הפרו את ההסכם, הטעו אותם באשר לנכונות הצהרת ההתאמה, הפרו את חובת תום לב וביצעו כלפיהם עוולות תרמית ורשלנות, כמו כן נטען כי הנתבעים התעשרו שלא כדין על חשבון התובעים. 5. בכתב התביעה המתוקן שהוגש על ידם, עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בביצוע פעולות בניה והריסה על מנת להכשיר את הבית מבחינה רישויית לרבות הוצאות הרישוי (להלן יחדיו: "פעולות ההכשרה") בתוך 6 חודשים או לשלם את עלויות ההכשרה. לחילופין, עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים בגין ירידת ערך הבית. 6. כמו כן עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצויים בגין עוגמת נפש (להלן: "נזק בלתי ממוני") בסכום של 25,000 דולר וכן לחייבם בתשלום הוצאות התובעים ובכלל זה שיפוי בגין הוצאות מומחים ושכר טרחת עורך דין. ג. עיקר טענות הנתבעים 1. הנתבעים הכחישו את מרבית טענות התובעים וכפרו בזכותם לגבות מהם סכומים כלשהם. 2. הנתבעים טענו כי בנו את הבית באמצעות קבלן מבצע מטעמם וכי במהלך הבניה ביצעו מספר שינויים בהבנה כי אין בהם משום חריגה מתוכניות ההיתר. 3. הנתבעים הוסיפו וטענו כי קודם לכריתת ההסכם נערך בין הצדדים זיכרון דברים (להלן: "זכ"ד") וכי פער הזמן בין מועד חתימת זכ"ד לבין חתימת ההסכם נועד על מנת ליתן סיפק בידי התובעים לבצע בדיקות והערכות לשם השלמת העיסקה. 4. להלן טענו הנתבעים כי חתמו על ההסכם ללא שהיו מודעים להוספת הצהרת ההתאמה שלא הופיע בזכ"ד ובטיוטת ההסכם שהועברה אליהם. 5. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי יש לחשוד במניעי התובעים בהגשת תביעתם שכן, עיריית הרצליה (להלן: "העירייה") כלל לא פנתה אליהם בעניין חריגות הבניה. 6. הנתבעים טענו כי אין לשעות לסעד לפיו הם יכשירו את חריגות הבניה שכן, הבית רשום על שם התובעים ותפוס על ידם. 7. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי אין כל בסיס לטענת התובעים באשר לירידת ערך הבית שכן, תמורת הבית כפי שנקבעה בהסכם לסך 535,000 דולר הופחתה בסכום של 85,000 מסכום הדרישה המקורי המשקף את ערכו הריאלי של הבית. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ד. המחלוקת 1. הפלוגתאות הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן: 1.1 האם הפרו הנתבעים את הוראות ההסכם ו/או הטעו את התובעים. 1.2 האם יש לייחס לתובעים אשם תורם ובאיזה שיעור. 1.3 בחינת החלופות לחישוב הנזקים הממוניים הנטענים על ידי התובעים בזיקה לעדויות המומחים. 1.4 הוכחת הנזק וגובהו. ה. דיון וממצאים 1. עצם קיומם של חריגות בניה 1.1 לא ניתן לחלוק על העובדה כי הנתבעים ביצעו חריגות במהלך בניית הבית. למעשה, הודו הנתבעים באופן מפורש כי חרגו מתוכניות ההיתר (תצהיר התשובות לשאלון שהופנה לנתבעים - במ/4). גם המומחה מטעם הנתבעים (השמאי רחמים שרם) הסכים לחישוב השטח הכולל של הבניה החורגת, ולמיקום החריגות (עמ' 61 לפרוטוקול שורה 9). 1.2 עצם החריגה מוכחת גם מכוחם של ראיות אובייקטיביות: בקשת ההיתר שנחתמה על ידי הנתבעים ת/1 מתייחסת לבניית בית בשטח של כ-162 מ"ר והנתבע לא חלק על העובדה כי שטח הבית בפועל הינו 246.50 מ"ר (סעיף 7 לתצהירו ועדותו בעמ' 107). 1.3 חרף הממצאים הברורים העולים מראיות אלו, טען הנתבע בתשובה לשאלה אם ידע על חריגות הבניה: "ידעתי שהכל בסדר בעיני עצמי...בעיני זו היה סטיה שהיא בסדר...אף אחד לא בא בשום טענה ואני מתכוון לעירייה" (בעמ/ 109 שורות 26-31). אין צורך להכביר מילים על כך שהנתבעים ביצעו במהלך הבניה חריגות בניה. התייחסותם הנורמטיבית הלקויה לעובדה זו ("סטיה שהיא בסדר") אינה מעלה ואינה מורידה. 1.4 אני פוסק איפוא כי הנתבעים ביצעו בבית בניה חריגה בהיקף של כ-93 מ"ר. 2. מודעות התובעים לחריגות 2.1 הנתבע טען בתצהירו (בסעיפים 23, 19, 11) וכן בעדותו בפני כי התובעים היו מודעים לקיום החריגות (עדות הנתבע בעמ' 113 שורות 7-10). 2.2 התובע לעומת זאת כפר בגירסה זו מכל וכל (סעיפים 4-6 לתצהיר התובע) ועדותו לפיה היה משוכנע בכל עת כי הבית נבנה בהתאם להיתרים (עמ' 44 שורות 12-18). התובע אף הכחיש כי הנתבעים הצהירו בפניו על בניה בלתי חוקית (שם מול שורות 22-29). אטעים כי התובע העיד בחקירתו כי הוא וגם אשתו לא ערכו בדיקה כלשהיא בקשר לבית קודם רכישתו (בעמ' 45 שורות 3-5). 2.3 גם הניסיון של הנתבעים לטעון כי עו"ד שלמה כהן, אחיו של התובע ומי שערך את ההסכם - היה מודע לקיום החריגות, לא עלה יפה. עו"ד כהן טען כי לא ביצע בדיקה כלשהיא בקשר לחוקיות בניית הבית שכן, לא התבקש לעשות כן על ידי מי מבין הצדדים (סעיף 7 לתצהירו ועדותו בעמ' 6 שורות 12-13 ובעמ' 7 שורות 26-27) גירסה זו אושרה גם על ידי התובע (עמ' 49 שורות 14-17). 2.4 בצר להם, השליכו הנתבעים את יהבם על הצהרת התובעים במבוא להסכם (ההואיל הרביעי) לפיה הצהירו האחרונים כי: "ראו את הדירה וסביבתה, ערכו את הבדיקות שמצאו לנכון...ובכפוף לנכונות ההצהרות של המוכרים, המפורטות בהסכם זה, הדירה מתאימה למטרותיהם ולצרכיהם מכל הבחינות" (להלן: "הצהרת התובעים"). 2.5 כזכור העיד התובע כי לא ערך בדיקות לגבי הבית. עם זאת, בהמשך חקירתו משעומת התובע עם תוכן הצהרת התובעים השיב: (ביצעתי) "בדירה חזותית באתר לראות את הבית ראיתי בית גדול ומרווח...גג עם נוף ועצים...זה מה שאני מגדיר בדיקות שמצאתי לנכון לעשות בקשר לדירה" (בעמ' 46 שורות 14-18). 2.6 אעמוד להלן על המשמעות שיש לייחס להצהרת התובעים. 3. טענת הנתבעים לאי מודעותם להצהרת ההתאמה 3.1 בסעיף 11 לתצהירו טען הנתבע כי הנתבעים חתמו על ההסכם ללא שהיו מודעים לתוספת בהסכם שעניינה הצהרת ההתאמה. הנתבע הוסיף כי לא קרא את ההסכם הואיל והחתימה נעשתה בלחץ ובמהירות ואף הוסיף כי היה לו ברור שעו"ד כהן יעשה את כל הבדיקות הדרושות כעורך דין המבקש להבטיח את זכויות אחיו. 3.2 אפס, חקירתו של הנתבע מפרנסת ממצאים שונים מאלו שטען בתצהירו, בעדותו הודה הנתבע: "אני ידעתי על מה מדובר, אני קראתי את החוזה לפני כן...קראתי אותו והייתי שלם עם מה שכתוב בו...ביום האחרון שהם באו לחתימה...אני הייתי בטוח שאני חותם על אותו דבר, הם הוסיפו תאריכים סופיים...לא הייתי עושה את מה שעשיתי דהיינו חותם על החוזה מבלי לעיין בו" (עמ' 112 שורות 23-30 ועמ' 114-115). 3.3 הניסיון של הנתבע לטעון כי הוטעה בחתימתו על הסכם אשר בטיוטה קודמת לו, לא כללה את נוסח הצהרת ההתאמה - אינו עומד במבחן הראיות. הוכח בפני כי בנוסח הטיוטא אשר הנתבע העיד כי עיין בה היטב, כלול נוסח הצהרת ההתאמה וזה אף הודגש בקו תחתון (נספח כ"ב לתצהיר התובע). 3.4 התובע העיד כי הצהרת ההתאמה הוספה עוד בטיוטת ההסכם וכי הנתבע לא העלה כל הסתייגות לגביה (עמ' 50 שורות 10-13). 3.5 כמו כן לא נסתרה בפני גירסת עו"ד כהן לפיה הנתבעים קראו את ההסכם וכי הוא עבר איתם סעיף, סעיף (סעיפים 12, 11 לתצהירו). 4. הבסיס הנורמטיבי לטענת ההפרה וההטעיה המיוחסת לנתבעים ואשם תורם המיוחס לתובעים. 4.1 על פי הממצאים שקבעתי אין ספק כי הצהרת ההתאמה רחוקה ת"ק פרסה מן המציאות האובייקטיבית ומשכך מתן ההצהרה היא בבחינת מעשה או מחדל בניגוד לחוזה - קרי הפרתו (ראו סעיף 1 לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). 4.2 יתר על כן, ברי כי הנתבעים ביצעו הטעיה כלפי התובעים, למיצער בבחינת אי גילויין של עובדות אשר לפי הדין לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן (ראו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). 4.3 ב-ע"א 3745/92 פסקל נ. מזרחי (פ"ד מ"ח (2) 359) אמר בית המשפט על כגון זה דברים כדורבנות: "לדידי לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכח בעת ניהול המו"מ, אם לא יעשה כן, יש בכך הטעיה כפשוטה. גם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית...בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך המחיר". 4.4 הפרת ההסכם על ידי הנתבעים עולה גם כדי אי התאמה כמשמעותה על פי חוק המכר, תשכ"ח-1968 ולעניין זה אבהיר כי גם אם ניתן להניח כי הנתבעים אך התרשלו במתן הצהרת ההתאמה די בכך כדי לבסס נגדם טענת אי התאמה. השוו: ר"ע 7642/97 חנה שטרית נ. בלה נוסבאום (פ"ד נ"ג (3) 516). 4.5 אשר לטענת הנתבעים באשר לחוסר מודעותם להצהרת ההתאמה: מעבר לעובדה כי בצד העובדתי לא עלה בידי הנתבעים לבסס את טענתם הרי שגם מן הבחינה המשפטית, אין להשגיח בטענתו של צד החותם על הסכם, כי לא קרא אותו ו/או לא היה מודע לתוכנו, וכי עצם החתימה מהווה חזקה שחתם לאשר הסכמתו. ראו: ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ. זהבה לופו (תק-על 2000 (2), 1566) - בפיסקאות 10-13). וכן ראו: ע"א 1319/06 שלק נ. טנא נוגה (שיווק) 1981 בע"מ, . 4.6 עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי התובעים לא נקטו כל צעד לבחינת אמיתות הצהרת ההתאמה וכי בנסיבות העניין ניתן להניח כי לו היו בודקים את תיק הבנין קודם לחתימת ההסכם יכלו למיצער להעלות ספקות של ממש באשר לנכונות הצהרת ההתאמה. התובעים לא יצאו איפוא ידי חובת עריכת הבדיקות הסבירות המתחייבות מהצהרת התובעים, ולעובדה זו נודעת משנה חומרה בשל העובדה כי היו מיוצגים על ידי עו"ד כהן אשר על פי עדותו לא טרח ליזום עריכת בדיקה סבירה, בניגוד לציפייה הסבירה ממנו כפרקליט המייצג צדדים בעיסקת מכר. 4.7 אני פוסק כי יש לייחס לתובעים אשר נהגו בחוסר סבירות ושלא בדרך מקובלת במימוש הצהרתם אשם חוזי תורם (השוו: ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי (פ"ד מ"ז (4) 64). 4.8 על יסוד המקובץ עד כאן, אני פוסק כי הנתבעים חטאו בהטעיית התובעים ואף הפרו את ההסכם עימם עם זאת יש לייחס לתובעים אשם חוזי תורם להארעות הנזק. לאחר ששקלתי את מידת האשם שיש לייחס לכל אחד מן הצדדים, ובין היתר את העובדה כי הצהרת התובעים הוכפפה לנכונות הצהרת ההתאמה, אני רואה לייחס לתובעים אשם חוזי תורם בשיעור של 25%. 5. הבסיס החילופי לחישוב נזקי התובעים 5.1 בסעיף 24(א) לתצהירו טען התובע כי מחמת הפרת הנתבעים את ההסכם נגרם להם נזק ממוני בסכום השווה ל-125,000 דולר וכי סכום זה מתבסס על ההפרש בין שווי הבית כשהוא בנוי ללא חריגות - בהשוואה לערכו במצבו קרי; היותו "נגוע" בחריגות בניה (להלן: "סכום ירידת הערך"). 5.2 התובעים הסתמכו בקביעת סכום ירידת הערך על חוות דעת של המודד י. אברבוך, אשר בחוות דעתו מיום 26.3.06 פירט אחת לאחת את השטחים החורגים בכל אחד מאגפי הבית. 5.3 כמו כן, נסמכו התובעים על חוות דעת של השמאית טל עומר אשר בחוות דעתה מחודש מאי 2006 התייחסה הן לעלות ההכשרה, והן לירידת ערך הנכס בגין החריגות הקיימות והן לאחר הכשרת החריגות שניתן להכשיר. 5.4 מחוות הדעת של עומר, עולה כי הסכום הכולל של עלות ההכשרה כולל הוצאות רישוי, מיסים והיטלים מסתכם לסכום של 112,000 דולר בעוד שסכום ירידת הערך כמוגדר לעיל מסתכם לסך של 125,000 דולר (עמ' 14 לחוות הדעת). 5.5 הנתבעים מנגד, נסמכו על חוות דעת של אינג' י. שרם, מהנדס אזרחי ושמאי על פי הכשרתו, אשר בחוות דעתו מיום 13.7.06 התייחס למידת השפעתם של חריגות הבניה אותם הגדיר "כפגם תכנוני" - על שווי הבית וכן נתן דעתו לחוות דעת עומר. 5.6 שרם חיווה דעתו כי הפגם התכנוני ניתן לריפוי בתהליך פשוט של הוצאת היתר בניה על פי תוכניות תקפות בתוספת הקלות. שרם הוסיף והבהיר כי העירייה לא נוקטת הליכי הריסה ללא היתר לגבי בניה שבוצעה לפני עשרות שנים וכן כי קיימת התיישנות לגבי עבירות על חוק התכנון והבניה לאחר חמש שנים. 5.7 מכאן לא ארכה דרכו של שרם לדחות את עמדתה של עומר ולקבוע כי: "הפגם התכנוני הינו מזערי ביותר ואין לו ביטוי ממשי בהתנהגות שוק המקרקעין". שרם אף תימחר את עלות הכשרת החריגות במונחים של תשלומי היטל השבחה, אגרות והיטלים בסכום כולל של 15,665 דולר. 6. מומחה מטעם בית המשפט ממצאיו ובחינתם 6.1 בהחלטתי מיום 31.12.05 מיניתי את מר אסא זוהר אדריכל ושמאי מקרקעין על פי הכשרתו, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). יובהר כי מינויו של המומחה לא נעשה בהסכמת בעלי הדין ומשכך לא חלה לגבי חוות הדעת הוראת תקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") וכנגזר מכך, נותרו חוות הדעת מטעם שמאי בעלי הדין על כנם ואלו אף נחקרו בבית המשפט. 6.2 המומחה סקר את הבית, עיין בכתבי הטענות, בחוות הדעת מטעם בעלי הדין וכן בתיק הבנין ובחודש אפריל 2007 הוציא תחת ידו חוות דעת בה נכללו עיקרי הממצאים כדלקמן: 6.2.1 ניתן להכשיר את הבניה החריגה בקומת המרתף על ידי הוצאת היתר בניה בדיעבד ובכפוף לתשלום היטל השבחה בסכום של 8,400 ₪. 6.2.2 ניתן להכשיר את הבניה החריגה בקומת הקרקע על ידי בקשת הקלה לגבי 6% מהשטח, הוצאת היתר בדיעבד ותשלומי אגרות בניה והיטל השבחה. 6.2.3 ממצא זהה קבע המומחה לגבי חריגות הבניה בקומה א'. 6.2.4 המומחה העריך את סך כל עלויות הרישוי בעבור המרתף, קומת קרקע וקומה א' בסכום כולל של 60,800 ₪ ואגרות בניה בסכום כולל של כ-15,000 ₪. 6.2.5 במופרד ובמובחן התייחס המומחה לחריגת הבניה בחדר הבנוי על הגג ומרפסת הגג הפתוחה (להלן יחדיו: "גג הבית" או "הגג"). לעניין הגג גרס המומחה כי עצם ההיתכנות לביצוע שינוי מבני בגג מציב סימני שאלה, ומשכך בחר לתמחר את החריגה בגג במונחים של ירידת ערך בשיעור של 15% משוויו של הגג, וקבע ירידת הערך בסך של 6,500 דולר (27,300 ₪). 6.2.6 בשולי חוות הדעת התייחס המומחה לאפשרות לפיה התובעים יעמדו על הכשרת כל החריגות שבבית וחיווה דעתו כי ככל שעלויות ההכשרה יהיו שונות מסכום ירידת הערך, יהיו התובעים רשאים לתבוע את ההפרש בתביעה נפרדת (עמ' 16 לחוות הדעת). 6.2.7 המומחה השיב על שאלות הבהרה ששוגרו לו, המציא השלמות לחוות הדעת ונחקר ארוכות בבית המשפט. 6.2.8 בתשובות הבהרה מיום 25.6.07 גרס המומחה כי שוויו של הגג מסתכם לסכום של 42,000 דולר (תשובה 10(א) ו-15. 6.2.9 אין בדעתי (והדבר אף אינו מתחייב) לסקור את מכלול הממצאים שקבע המומחה, בהערכה כוללת אבהיר כי נקודת המוצא של המומחה בחוות הדעת ובחלקים נרחבים מעדותו הינה כי וועדות התכנון יאשרו בדיעבד את חריגות הבניה בכפוף לתשלום היטלי השבחה ואגרות (עמ' 89 שורות 4-6, עמ' 73 שורות 21-23). אטעים כי התובעים לא רוו נחת ממצאים אלו ואף הרבו לתקוף את המומחה עד כדי הגשת בקשות חוזרות ונשנות לפיטוריו (עמ' 98-99 לפרוטוקול). גישה זו בבסיסה, חוזרת ונשנית גם בסיכומי התובעים אשר האריכו מעניתם (עמי 18, 17) בהשגות נוקבות על מה שנתפש בעיניהם כטעויות מהותיות בתפישתו המקלה של המומחה את היקף ומהות הנזק שנגרם לתובעים וכתוצאה מכך - את שומת הנזק על ידו אשר לדידם של התובעים רחוקה עד מאד מלשקף את נזקם האמיתי. 7. בחינת החלופות לגובה הנזק 1. הכשרת חריגות הבניה בעין 1.1 התובעים עתרו לחייב את התובעים בנקיטת כל הצעדים הדרושים להכשרת החריגות בבית תוך 6 חודשים ועל חשבון הנתבעים. סעד זה נטען במסגרת סעיף 33(א) לכתב התביעה המתוקן אשר נועד להעמיד במבחן את כוונות הנתבעים כמו גם את ממצאי המומחה ותמחיריו. 1.2 ייאמר מיד כי ניסיון יומרני זה שבק חיים באיבו, שכן בסעיף 49 לכתב ההגנה המתוקן דחו הנתבעים הצעה זו על הסף. 2. לחילופין עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסכומי עלות ההכשרה לרבות הוצאות הרישוי ולחילופין בסכום ירידת ערך בסכום כולל של 534,823 ₪, וכן נזק בלתי ממוני בסכום של 25,000 דולר (סעיף 28 לכתב התביעה המתוקן). 8. עלויות ההכשרה וירידת ערך נלווית 8.1 לגבי גג הבית אפתח בהערכת הראיות ובקביעת הממצאים הכרוכים בעלויות ההכשרה של גג הבית. בסוגיה זו התגלעה מחלוקת מהותית בין בעלי הדין. בעוד שהתובעים ביססו את עלויות ההכשרה על הריסת הקיים ובניה מחדש של חדר בחלל גג הרעפים (סעיף 28(א) לכתב התביעה המתוקן) טענו הנתבעים, כזכור כי ניתן להכשיר את הבניה החריגה בעלות של כ-15,665 דולר ובסיכום טענותיהם אף הוסיפו כי עצם בניית חדר בגג מהווה השבחה שכן התובעים לא רכשו בית הכולל חדר על הגג (פיסקה 61.6 לסיכומי הנתבעים). המומחה צידד בעמדת הנתבעים (עדותו בעמ' 89 שורות 19-27). 8.1.1 עמדה זו בה אחזו הנתבעים והמומחה נפלאה ממני ולשיטתי חומר הראיות מפריך אותה לחלוטין. הן בחוות דעת עומר והן בחוות דעת שרים נרשם במפורש כי בגג קיים חדר בשטח של 12.37 מ"ר. שרם אישר קביעה זו גם בעדותו (עמ' 61 שורות 11-12 ובעמ' 63 שורות 3-5). יתר על כן, אליבא השמאי שרים מתירה התב"ע להשתמש בחלל גג הרעפים לצורך מגורים בכפוף לתנאים שפורטו. קביעה זו מצויה גם בחוות דעת של השמאית עומר מטעם התובעים. 8.1.2 עומר אישרה בחקירתה כי בבניה על פי התב"ע (קרי חדר בחלל גג הרעפים) מתקבל חדר בשטח אפקטיבי של 8 מ"ר ואף הסכימה עם הערכת המומחה לפיה ערכו של חדר כזה הינו שנים עשר אלף דולר (עמ' 18 שורות 14-29). עומר אף הסכימה עם עמדת המומחה לפיה שווי יחידת הגג לו היה נבנה בהיתר עומד ע"ס 42,000 דולר (תשובת הבהרה של המומחה מיום 25.6.07) משכך לא מצאתי דופי בקביעתה של עומר לפיה מתבטאת ירידת הערך בגג בסכום של 31,000 דולר מה גם שסכום זהה נקבע על ידי המומחה בסעיף 16(ד) לתשובות ההבהרה. 8.1.3 עומר אף קבעה כי עלויות הבניה וההריסה של הגג מסתכמות לסכום של 25,671 דולר (עמ' 13 לחוות הדעת) ולא הובאה בפני ראיה לסתור תחשיב זה. 8.1.4 עומר אף הוסיפה לתחשיב גם את הערכת הנזק המתבטאת בחסימת אור ואוויר בסך 4,000 דולר (עמ' 13 לחוות דעת ועדותה בעמ' 19 שורות 1-2). 8.2 לגבי חלקי הבית האחרים (קומות ומרתף) 8.2.1 עומר תימחרה בחוות דעת עלויות הריסה ובניה בעבור חלקים אלו בסכום כולל של 43,152 דולר וירידת ערך בסכום של 16,000 דולר (עמ' 13 לחוות הדעת). 8.2.2 בין בעלי הדין התגלע פולמוס זוטא באשר להסתברות האפשרות לאישור בדיעבד של השטחים החורגים במסגרת מתן הקלה. 8.2.3 התובעים טענו כי במסגרת הקלה ניתן לאשר 19 מ"ר בלבד בעוד שהנתבעים טענו כי ניתן להכשיר את מלוא שטחי החריגה (25 מ"ר). בסיס המחלוקת מותנה בתשובה לשאלה בדבר היקף זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבית. 8.2.4 הנתבעים טענו כי יש לחשב את שטחי הבניה שטרם נוצלו העולים בחלקם על בסיס החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לבית. התובעים לעומת זאת גרסו כי יש לחשב את אחוזי הבניה לפי שטח המגרש. 8.2.5 מצאתי כי במחלוקת זו ידם של התובעים על העליונה שכן נקבע כי זכויות בניה בלתי מנוצלות אינן מהוות חלק מן הרכוש המשותף ומשכך אין לחשבם על פי החלק היחסי של בעל דירה ברכוש המשותף (השוו: ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ. אליעזר ויעקב שטרייכר (לא פורסם וצורף לסיכומי התובעים-שם בפיסקה 10). 8.2.6 בנסיבות אלו ניטל הבסיס לחישובי הנתבעים ומשכך הסכים גם השמאי שרם כי אין תקומה לחישוביו באשר לשטח שניתן להכשיר במסגרת הקלה (עמ' 64 לפרוטוקול). הנובע מן המקובץ הוא כי עלה בידי התובעים להטיל ספק של ממש בנכונות קביעותיו של שרם לפיה ניתן להכשיר את כל השטחים החורגים. 9. יסוד אי הוודאות הגלום בשומת הנזק על פי תחשיבי עלות ההכשרה והעדפת בסיס ירידת הערך 9.1 נקודת המוצא המצדדת בהעדפת תחשיב הנזק על פי עלויות ההכשרה, הינה בבחינת גישה אינטואיטיבית שבסיסה הצורך לפצות את הנפגע בדרך של הבאתו למצב הדברים החזוי על פי החוזה אילולא התרחשה ההפרה. ביטוי לעמדה זו, מצוי בטענותיהם העקביות של התובעים לפיהן לא ניתן להעלות עליהם כי ימשיכו להתגורר בבית הרווי בחריגות הן משום הסיכון הגלום בכך (נקיטת הליכים משפטיים ובכלל זה אפשרות להריסת החריגה מכוח צו הריסה) הן בשל חובת הגילוי החלה עליהם אם וכאשר ירצו למכור את הבית לצד שלישי וכן נקודת חולשה בסחירות הנכס וכו' (עמ' 9 לסיכומי התובעים). 9.2 הגם שאין להקל ראש בנימוקים אלו כבעלי משקל רב בהערכת כוונותיהם של התובעים לפעול לתיקוף מצבו הרישויי של הבית תוך נשיאה בעלויות ההכשרה, הרי שלא הוכח בפני כי התובעים נקטו צעד מעשי כלשהו בכיוון זה. יתר על כן, לא מצאתי בכתב התביעה כמו גם בתצהיר התובע היגד כלשהו המלמד על גילוי דעת לעשות כן. 9.3 אוסיף כי עיון מוקפד בסיכומי התובעים מלמד על גילוי דעתם, לאמור: "אמנם לא קמה חובה על התובעים להכשיר את כל חריגות הבניה שניתן להכשירן...עם זאת נתייחס להלן גם לנזקים בכל מפלס ולעלות הכשרתן כבסיס לפיצוי שיש לפסוק לטובת התובעים" (סוף פיסקה 20 בעמ' 10 לסיכומי התובעים). בהיגד זה ניתן לזהות על נקלה ממצא כי התובעים עצמם אינם נושאים עיניהם לשאת בנטל של עלויות ההכשרה. 9.4 לא זו אף זו, התובעים עצמם חזרו וטענו לירידת ערך של הבית כולו בסכום של 125,000 דולר (סעיף 20 לסיכומיהם) וזאת על בסיס ההלכה שנפסקה ב-ר"ע (י-ם) 4016/02 חזן משה נ. טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ (-להלן: "הילכת חזן"); אטעים כי הרציונל בהלכת חזן צוטט בחוות דעת עומר אשר גם בעדותה בפני הבהירה כי ציטטה את פסק הדין בכל הנוגע לשטחים העומדים להריסה (שם בעמ' 19 שורות 5-6) ואף הסתייגה מחוות דעת המומחה אשר לגירסתה דגל בעמדה בניגוד לאותה הלכה (שם מול שורה 20). 9.5 בהעדר נכונות של הנתבעים להכשיר את הבית בעין ולשאת בעלויות ההכשרה ובאין בפני כל גילוי דעת בדבר כוונתם של התובעים לעשות כן - לא מצאתי לנכון להעריך את הנזק על בסיס תחשיבים תיאורטיים בדבר עלות ההכשרה, ואני מוצא לנכון לכמת את נזקי התובעים בהתבסס על טענתם בדבר ירידת הערך שנגרמה לבית. 10. ירידת הערך 10.1 המומחה הבהיר בעדותו כי הפיצוי שראה לקבוע הינו "במסגרת ירידת ערך" (עמ' 91 שורות 17-20), קודם לכן, בעדותו (בעמ' 88, 87) גילה דעתו כי יש לזקוף שיעור של 15% ירידת ערך לגבי בניה חריגה שהכשרתה מוטלת בספק. 10.2 בהלכת חזן נקבע לאמור: "הסוגיה של הערכת שווי מבנים שנבנו ללא היתר, היא סוגיה סבוכה, שכן, מחד, מדובר בשטח שהוא לכאורה בר-הריסה וכל הקניית שווי למבנה עשויה להיראות כמתן הכשר או פרס לעבריין. מאידך, מדובר בבניה שבוצעה לפני זמן רב, אין אנו יודעים אם נתקיימו לגביה הליכים פליליים והאם הם מוצו. בנוסף המבקשים עושים שימוש מזה זמן רב במבנה שחלק ניכר ממנו אינו חוקי. בעיקרון, אין זה ראוי כי שטחים שנבנו ללא היתר, בחריגה כה גדולה וכה משמעותית מהיתר בניה קיים, יזכו בהליך משפטי להערכה ריאלית, או אפילו קרובה לכך. התייחסות כזו עלולה להוות או להיראות, כמתן הכשר למי שבונה ללא היתר בניה ורוצה ליהנות גם בעת מכירה מפירות עבריינותו, וייצא חוטא נשכר. עם זאת, יש לבחון בעיה זו על רקע הנסיבות המיוחדות של המקרה וחלוף השנים, ולפיכך ניתן לאמור כי לשטחים שנבנו ללא היתר בבנין העיקרי עצמו, יש ליתן ערך מסוים, ולו מינימלי שיבטא את הבעייתיות הרבה של בניה ללא היתר ואת הקשיים הקיימים כדי להכשירו אם בכלל, המסים והתשלומים הרבים הכרוכים בכך, תשלומי שווי למינהל מקרקעי ישראל. כל אלה בצד האפשרות כי מה שנבנה ללא היתר יעמוד אולי להריסה. לפיכך, הייתי מעמיד את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של כ-15 אחוז משוויים הריאלי". 10.3 עמדה זו ומקדם הערך שנקבע בה, טופחים על פני גירסתו של המומחה; יתר על כן, סבורני כי הרציונל שבהלכה זו משקף את מירב השיקולים שיש לקחת בחשבון בהערכת שווי ירידת הערך המיוחס לחלקי בנין שנבנו בלא היתר ובכלל אלו את אי הוודאות בשאלה אם תתממש אפשרות הריסה של החלקים החורגים, עלות ההכשרה ושיקולים ערכיים ומשפטיים המצדיקים הקטנת השווי על יסוד התובנה לפיה אין חוטא נשכר. אין להתעלם אמנם מן העובדה כי באותה הלכה נקבע מקדם אחיד (להבדיל ממקדם תלוי נסיבות) אולם פירכה זו מקוזזת בחלקה לנוכח אי הודאות הקיימת בהערכות של עלויות הכשרה על בסיס תחשיבים להבדיל מעלויות בפועל. 10.4 על כך אוסיף כי אין עסקינן בתובענה זו בחריגות בניה שוליות אלא כאלו שהינן מהותיות בשיטחן הכולל ובמידת פיזורן בחלקים שונים של הבית; נסיבה המעמידה את התובעים בפני הדילמה האם לקחת על עצמם עבודות הריסה ובניה משדדת מערכות ורווית התלבטות, הד לכך נמצא בעדות המומחה בעמ' 119-123 ובסעיף 31 לסיכומי התובעים. 10.5 לא נעלמה מעיני העובדה כי מעדותה של עומר ניתן להסיק על היתכנות גבוהה בדבר הכשרת מירב החריגות במרתף ובקומות המגורים להבדיל מן הגג (עמ' 14 לפרוטוקול), אך מנגד, יש לקחת בחשבון את עלויות הרישוי הגבוהות (אגרות והיטלי השבחה) כמפורט בעמ' 13, 12 לחוות הדעת. 10.6 בשקלול כל הגורמים אני רואה לקבוע כי יש להשתית את הנזק שנגרם לתובעים ככזה המתבטא בירידת ערך הבית תוך יחוס שיעור של 20% מכלל הערך הריאלי - לאותם שטחים חורגים. 10.7 בצומת זו של הדיון אבהיר כי לא מקובלת עלי עמדת התובעים לפיה ההפרש בין הסכום המקורי בו נקבו הנתבעים כמחיר הבית (סך 620,000 דולר לבין הסכום בו נמכר בפועל (סך 535,000 דולר) מבטא סכום הפחתה בסך 529,793 ₪ המיוחס בהכרח בשל חריגות הבניה (פיסקה 18 בעמ' 9 לסיכומי התובעים), הנתבעים לא טענו כי הפרש זה משקף את שווי ירידת הערך המיוחס לחריגות הבניה אלא טענו לקיזוז סכום ההפרש כנגד עלות ההכשרה ו/או אובדן ערך (ראו סעיף 49 לכתב הגנה המתוקן). למותר לציין כי לא מצאתי כל תימוכין לטענה הנרמזת בסיכומי הנתבעים לפיה סכום המכירה בפועל גובש בהסכמה כביכול על יסוד קיומם של חריגות בניה. ו. חישוב הנזק 1. סך כל שטחי החריגה 93 מ"ר, מוכפל בשווי ממוצע של 1,200 דולר ל-1 מ"ר בהתבסס על קביעת המומחה לגבי שוויים הריאלי של השטחים החורגים בכל אחד מחלקי הבית כמפורט בסעיף 10(ב) לתשובות ההבהרה, ובהתחשב בעובדה ש-46 מ"ר מכלל שטח החריגות מצוי בגג. 111,600 דולר בניכוי שוויים המופחת של השטחים החורגים: 20% X 111,600 דולר 22,320 דולר סך הכול 89,280 דולר בניכוי שיעור של 25% בגין אשם תורם המיוחס לתובעים 22,320 דולר סך כל סכום ירידת הערך לו זכאים התובעים 66,960 דולר 2. נזק בלתי ממוני התובעים עתרו לחיוב הנתבעת בנזק בלתי ממוני בסכום של 25,000 דולר, ונימקו את בסיס החישוב בטענתם כי עובדת היות הבית נגוע בחריגות בניה כה ניכרות, הדיר שינה מעיניהם, וכן יחייב אותם בעתיד לעסוק בכל המשתמע מכך לרבות אובדן זמן ואבדן י"ע. סבורני כי עצם העמדתם של התובעים בפני מצב לפיו הבית בו השקיעו את מיטב כספם, אינו כשר מבחינת רישויו וכי קרוב לוודאי כי יהיה עליהם להשקיע זמן וממון בהליכי ההכשרה או להתגונן מפני הליכים פליליים בגין חריגות הבניה - ובין לבין להתגורר בבית בתנאי אי וודאות מהווה תשתית נאותה לפסיקת פיצוי בגין נזק בלתי ממוני. הסכום הנתבע בגין עילה זו אינו חורג במידותיו בהשוואה לנזק הריאלי שנגרם לתובעים. עם זאת, ולאור אשמם התורם של התובעים אני רואה להעמיד את סכום הפיצוי הבלתי ממוני על סך של 18,000 דולר בלבד. סך כל ניזקם של התובעים מסתכם איפוא לסכום של 84,960 דולר. ז. סוף דבר 1. אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 84,960 דולר כערכם בשקלים למועד הגשת התביעה (שער יציג של 4.55 ₪ לדולר) דהיינו; 386,568 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על סכום זה החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל. 2. לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 40,000 ₪. הודעה זכות הערעור. בניהפיצוייםמקרקעיןליקויי בניהירידת ערך