פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

תביעה לפרוק שיתוף במקרקעין צריכה להתנהל בין בעלי זוכת בעלות רשומה. על כן, ניתן ללמוד כי הצדדים לתביעת פרוק שיתוף במקרקעין הינם מי אשר מופיעים בנסח הרישום כבעלי זכות בעלות.

מה הדין הוא כאשר את המקרקעין או חלקם, מחזיקים אנשים אשר אינם רשומים בנסח הרישום כבעלי זכות בעלות ?

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים:

1. לפני תביעת פרוק שיתוף במקרקעין שעניינה חלקה 44 בגוש 18586 מאדמות טמרה (להלן:"החלקה"). כפי שניתן ללמוד ממספרו של ההליך, התביעה הוגשה בשנת 1995. מאז עברה התביעה גלגולים רבים ושינתה פניה במהלכם.

ההליכים עד כה

2. על תחילת דרכה של התביעה והדיון בה ניתן ללמוד מן האמור בפסק דינו של כב' השופט חטיב, מבית המשפט זה, אשר ניתן ביום 23.11.97. בסעיף 1 לפסק הדין מבהיר כב' השופט חטיב כי המדובר בתביעה לצו מניעה-
"התובענה בתיק זה הינה תביעה למתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לבצע עבודות הריסה ו/או עבודות הכנה לבנייה ו/או בנייה בחלקה 44 גוש 18586 מאדמות טמרה (להלן: "החלקה")."
מסעיף 4 לפסק הדין אנו למדים כי לא לאורך כל חייה של התביעה עד לאותו מועד אכן הייתה תביעה למתן צו מניעה. לפרק זמן הפכה לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין.
"במסגרת הדיון המקדמי ולאחר שנראה לכאורה כי הפתרון הראוי של הסכסוך הינו במסגרת תביעה לפירוק השיתוף בחלקה, הוגש כתב תביעה מתוקן ולפיו, גם התובעים וגם הנתבעים, תבעו את שאר המחזיקים והבעלים לפרוק שיתוף מקרקעין, אולם חיש מהר התברר כי בוצעו מכירות בשלבים שונים, וכי לרוב הבעלים הרשומים אין עוד זכויות בחלקה, ובנוסף התברר כי קיימות טענות לזכויות בשטחים העולים על שטח החלקה; כנראה כתוצאה ממכירה ע"י חלק מהבעלים הרשומים לשטחים העולים על שטחי החלקים שבבעלותם, ועל כן ולפי בקש הצדדים, תוקן כתב התביעה בשנית והוחזר למסלולו הראשון וכפי שפורט בתחילת פסק דין זה."

3. כב' השופט חטיב דן אם כן בתביעה למתן צו מניעה כמתואר. בפסק הדין התייחס כב' השופט חטיב לזכויותיהם של הצדדים בחלקה וקבע כי התובעים יכול והם בעלי זכויות חוזיות בחלקה אך אינם בעלים רשומים ואילו הנתבעים הינם בעלים רשומים בחלקה. לפיכך, מצא הוא לנכון לדחות את התביעה.

4. התובעים הגישו ערעור על פסק הדין. הערעור נדון בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת ע"א 4046/98 בפני כב' השופטים ד"ר ביין, גריל וחופרי-וינוגרדוב. הרכב הערעור חלק על קביעת כב' השופט חטיב כי לתובעים אין מעמד לתבוע צו מניעה. אולם, מצא לנכון שלא לדון בכך שכן קבע כי יש להשיב את הדיון לבית משפט השלום לצורך דיון בתביעה לפרוק שיתוף במקרקעין.
"אנו סבורים, שהגיעה העת לקבוע סופית את מעמדם של כל תובעי הזכויות בחלקה במגמה להביא לחלוקתה כדין (כפי שאמנם ביקש בימ"ש קמא לעשות)."
בית המשפט המחוזי קבע כי תחילה יינתן צו מניעה זמני בנוסח שהתבקש בתביעה. כמו כן הורה בית המשפט המחוזי כדלהלן-
"התביעה תוחזר לבימ"ש קמא, ע"מ שהוא ידון בה כתביעה לפירוק שיתוף מקרקעין. לצורך כך, תתוקן התביעה ויצורפו כל הטוענים הידועים לתובעים כנתבעים.
כמו כן, יפורסם על חשבון התועים בשני עיתונים בשפה הערבית, כי כל מי שטוען בזכויות מוזמן להצטרף לתביעה ואם לא יעשה כן תוך 30, יום, יקבעו הזכויות בהעדרו."
בהמשך קבע ביהמ"ש המחוזי הוראות שונות המתייחסות לגורל התביעה במידה ולא יבוצעו ההוראות במועד.

5. התביעה חזרה לבית משפט זה. הוגש כתב תביעה בו התבקש סעד של פרוק השיתוף במקרקעין. התביעה הוגשה נגד 21 נתבעים. כב' השופט חטיב כבר כיהן בבית המשפט המחוזי והתביעה נשמעה בפני כב' השופטת חנה לפין- הראל. בהחלטה ארוכה מיום 23.5.04 מפרטת כב' השופטת לפין-הראל את קורותיה של התביעה ואת הקשיים הרבים המתעוררים בניהולה. לאחר סקירת המצב מציינת השופטת כי כמו בתיקים אחרים ישנו פער גדול בחן המצב הרשומי של הבעלויות לבין מצב החזקה בפועל. מוכרי ורוכשי מקרקעין נמנעו מלרשום העסקאות בלשכת רישום המקרקעין. עוד היא מציינת כי בעלי הדין ובעלי העניין עצמם מכבידים על המלאכה וזאת כאשר במקרה זה התובעים עצמם עד אותו מועד לא רשמו את זכותם במקרקעין, לא רישום בעלות ואף לא הערת אזהרה. נמצא כי למעשה אין כל קשר בין הבעלים הרשום לבין מי שטוענים לזכויות הבעלות, או מחזיקים בפועל בחלקה. כב' השופטת לפין-הראל דנה בהוראות החוק החולשות על הליכי פרוק השיתוף במקרקעין ולבסוף מסכמת מה יש לבצע על מנת שניתן יהא לדון בתביעה כהוראת בית המשפט המחוזי.
"1. על כל הקונים הטוענים לבעלות ע"ס הסכמי מכר, כי יש להם חלק בחלקה ומתגוררים בה, להירשם כבעלים בלשכת מרשם המקרקעין.
2. מר פאהום (המודד אשר מונה על ידי ביהמ"ש- ה.ש.- ש.פ.כ.) מתבקש להכין תשריט להצעת חלוקה אשר תתבסס על המצב הקיים ותביא בחשבון, כי השטח לו זכאי כל אחד מן המחזיקים הוא לאו דווקא מכפלת החלקים אשר רכש בחלקה כולה...
3. יש להציג את התשריט בפני הועדה לתכנון ובניה ולקבל את אישורה."
כב' השופטת לפין-הראל קצבה מועדים לביצוע ההחלטה אשר התארכו.

6. עם מעברה של כב' השופטת לפין-הראל לבית משפט אחר, הועבר התיק לשמיעה בפני. ביום 18.5.06.נדרשו הצדדים להשיב על מספר שאלות הנוגעות למצב ההלכים בתיק. לאחר מכן ניתנו מספר החלטות שעניינן הצורך ברישום הזכויות בטאבו והתאמת הרישום למצב הזכויות. לעניין זה אפנה לדוגמא להחלטה מיום 26.3.07 סעיף 3 "הצדדים ינצלו את הזמן עד לישיבת ק.מ. הבאה לצורך בירור רשימת כל בעלי הזכויות במקרקעין והתאמתה לנסח הטאבו.. כמו כן ידאגו הצדדים שאינם רשומים בטאבו לרשום זכויותיהם או למסור לבית המשפט הודעה עם טעם מספק, מדוע לא ניתן לרשום זכויותיהם בטאבו."

7. ביום 25.9.07, התקבלה הודעת התובעים כי נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. בהחלטה מיום 7.10.07, הורתי על הגשת כתב תביעה מתוקן הכולל את הצדדים הנכונים על פי נסח הרישום. בדיונים שהתקיימו לאחר מכן נדונה השאלה כיצד ניתן להמשיך לדון בתיק ומה נדרש לשם כך. לאחר שנשמעו טיעוני הצדדים בעל פה ובכתב המספר ישיבות התעכב התיק אצלי זמן מושך לצורך כתיבת החלטה זו.

8. התובעים טוענים כי פעלו במדויק על פי הוראות בית המשפט ולצורך כך הוציאו כספים רבים. הם רשמו את זכויותיהם. הם הגישו כתב תביעה מתוקן הכולל את הבעלים הרשומים בנסח הרישום. ידוע להם כי יש לפחות עוד שלושה מחזיקים אשר אינם רשומים, אך התביעה לא הוגשה כנגדם מאחר והחלטת ביהמ"ש הינה כי החלוקה תהא רק בין בעלים רשומים. לא הוגשה הצעת חלוקה או מפה מצבית במצורף לכתב התביעה מתוקן שכן, התמנה כבר מודד בהליכים קודמים ושולמו לו על ידם כספים רבים. יש לפנות אליו על מנת שיעדכן את חוות דעתו. עוד הם מציינים כי מחיקת התביעה תגרום לביטול צו המניעה הזמני קיים בתיק.
הנתבעים 6 ו-17 טוענים כי יש למחוק את התביעה מאחר ואינה מוכנה לדיון. על התובע לנהל תביעתו כפי שהוא נדרש לעשות ואין זה מתפקידו של בית המשפט להנחות אותו. על התובע לצרף לתביעתו מפה מצבית והצעת חלוקה על פי מצב קיים וכל האמור חסר בכתב התביעה המתוקן. המפות הקיימות בתיק הינן מלפני שנים רבות אינן רלוונטיות למצב הקיים בשטח כיום.

9. כפי שהבעתי דעתי בעבר,


פרוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע רק בין בעלי זכות בעלות. זכות בעלות מקונת רק לאחר השלמת רישומה בלשכת רישום המקרקעין. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"). קובע-
" כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
מי הוא שותף במקרקעין משותפים? התשובה מצויה בסעיף 27 לחוק המגדיר "בעלות משותפת במקרקעין", כדלהלן-
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

10. נמצא אם כן כי פרוק שיתוף במקרקעין נערך בין בעלי זכות בעלות משותפת במקרקעין. לפיכך, יכול לדרוש פרוק שיתוך במקרקעין רק בעל זכות בעלות. בעל זכות בעלות הוא מי אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכות בעלות באותם מקרקעין(סעיף 7 לחוק).

11. נמצא אם כן כי תביעה לפרוק שיתוף במקרקעין צריכה להתנהל בין בעלי זוכת בעלות רשומה. על כן, ניתן ללמוד כי הצדדים לתביעת פרוק שיתוף במקרקעין הינם מי אשר מופיעים בנסח הרישום כבעלי זכות בעלות.

12. מה הדין הוא כאשר את המקרקעין או חלקם, מחזיקים אנשים אשר אינם רשומים בנסח הרישום כבעלי זכות בעלות? נמצאנו למדים כאמור כי אינם יכולים להיות חלק מפרוק השיתוף במקרקעין. אולם, האם אין מקום לצרפם לתביעת פרוק השיתוף במקרקעין?
תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד -1984 קובעת-
"בכל שלב משלבי הדיון רשאי בית המשפט או הרשם, לבקשת אחד מבעלי הדין או בלא בקשה כזאת ובתנאים שייראו לו, לצוות על מחיקת שמו של בעל דין שצורף שלא כהלכה כתובע או כנתבע, או על הוספת שמו של אדם שהיה צריך לצרפו כתובע או כנתבע או שנוכחותו בבית המשפט דרושה כדי לאפשר לבית המשפט לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכורכות בתובענה."

13. האם מי שאינם רשומים כבעלי זכות בעלות בנסח הרישום, הינם צדדים אשר היה צורך לצרפם או שנוכחותם דרושה כדי לאפשר לבית המשפט לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בשאלת פרוק השיתוף במקרקעין? כל זאת כאשר כאמור, פרוק השיתוף במקרקעין לא יהא עמם, שכן אינם בעלי זכות בעלות רשומה?
לעניין זה ראה בש"א 91 / 3973 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' קרנית - קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים מה (5) 457, עמוד 462

"...כוחה של תקנה 24 יפה, כאמור, לכל שלבי הדיון, והיא מאפשרת צירופו של צד אם כתובע ואם כנתבע. אשר לשיקולים בדבר היות נוכחותו של צד דרושה במשפט, נפסק מפי השופט (בתוארו אז) זוסמן בע"א 83/64 [1], בעמ' 135:
"אין מטרת התקנה הנ"ל למנוע ריבוי משפטים, אף אם השימוש בה יכול בעקיפין לגרום לכך. משמע, העובדה שפלוני שלא היה בעל דין עשוי לפתוח מצידו במערכה חדשה באותו עין, אינה עושה את 'נוכחותו דרושה' כדי שבית-המשפט יפסוק ביעילות ובשלמות בשאלות הכרוכות בתובענה. קנה-המידה הוא, אם השאלות הכרוכות בתובענה ניתנות לפתרון שלם ויעיל בלא שפלוני היה בעל-דין, היינו, בלא שפסק-הדין יחייב את פלוני ויהא מעשה-בית-דין גם כלפיו" (ההדגשה שלי - מ' ש').
מניעת ריבוי משפטים היא לדידי מטרה רצויה, אולם כדי שיימנע ריבוי כאמור, יש להגיע למסקנה, שצירוף של פלוני להליך קיים ישמש לצורך הכרעה בנושא מהותי, העומד לדיון בהליך המתנהל אותה שעה ואשר גם מהווה נושא מהותי בהליך אפשרי נוסף אותו מבקשים למנוע על-ידי הצירוף המבוקש.
אחד המקרים, בהם עשה בית המשפט שימוש בתקנה 24 על-מנת לאפשר צירופו של צד כמשיב נוסף בערעור, היה, למשל, מקום בו א' המוכר תבע את ב' הקונה בדורשו אכיפת חוזה המכר. משדחה בית המשפט את התביעה, כרת א' חוזה מכר חדש עם ג', אולם בינתיים ערער ב' על פסק הדין. בית המשפט שלערעור התיר צירופו של ג' כמשיב נוסף בערעור (ע"א 73/53 [2]). במצב כזה היה ל-ג' עניין מובהק להצטרף כמשיב לערעור, בפרט אם כבר תפס חזקה בנכס, ומן הראוי היה כי ההכרעה בשאלת פרשנותו של חוזה המכר תחייב גם את ג' כצד להליך .."

14. כלומר, כבמקרה אשר בפנינו, על מנת להגיע לפתרון שלם המהווה מעשה בי דין כלפי כל הצדדים הנדרשים לכאורה פעול על פי פסק הדין, יש לצרף גם את המחזיקים להליך. שכן, כאמור באותה דוגמה, מה יועיל פסק הדין שעוסק בבעלים בלבד וקובע את גובלות בעלותם בחלקה, כאשר אין בו כדי לחייב גם על המחזיקים? והרי הוראת בית המשפט המחוזי בהחזירו אתה דיון בתביעה לבית משפט זה הייתה "אנו סבורים, שהגיעה העת לקבוע סופית את מעמדם של כל תובעי הזכויות בחלקה במגמה להביא לחלוקתה כדין (כפי שאמנם ביקש בימ"ש קמא לעשות)."

15. ואם ביתה משפט אינו יכול לדון בפרוק שיתוף בין מי שאינו בעל מקרקעין מה דינה של תביעה לה שותפים גם המחזיקים? לעניין זה ראוי להפנות להוראות סעיף 48 לחוק הקובע-
"הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו בשינוים המחויבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני- אדם."
הסימנים בהם מדבר הסעיף הינם סימן א יחסי השיתוף וסימן ב פירוק השיתוף. כלומר, תביעה המקבילה במהותה לתביעת פרוק שיתוף במקרקעין, אלא מהותה חלקות החזקה במקרקעין בלבד, יכולה להתנהל בין בני אדם שונים הלם זכות חזקה באותם מקרקעין. כך נמצא כי התובעים המחזיקים במקרקעין יכולים להגיש תביעה לחלוקת החזקה במקרקעין נגד מי אשר מחזיקים יחד עמם אותה חלקת מקרקעין.

16. נמצא אם כן כי על מנת לדון בשלמות וביעילות במחלוקת ולמלא אחר הוראות בית המשפט המחוזי, נחוצה לא רק נוכחותם כבעלי דין של כל הצדדים לתביעת פרוק שיתוף במקרקעין, המפרקת את זכות הבעלות, אלא גם של כל המחזיקים במקרקעין על מנת לחלק את החזקה ועל מנת שהצדדים יוכלו להגיע לישוב מלא של חלוקת הזכויות השונות בחלקת המקרקעין שבנדון.
17. משמעותה דבר היא הצורך בהגשת כתב תביעה חדש. יכול רעיונית להיעשות הדבר באמצעות הגשה של כתב תביעה מתוקן, פעם נוספת ביתק זה. אולם, איני רואה בכך כל יתרון על פני הגשת תביעה חדשה, נגד הצדדים המלאים הנכונים, לאחר שהתובעים יסיימו בירוריהם לעניין זה. אין כל טעם ענייני להמשיך ולדון בתביעה פתוחה, אשר לא ברור מה הקשר בין הצדדים המופיעים בה היום כנתבעים לצדדים אש יופיעו בה בהמשך. למשנו כי חלק מן הנתבעים ימחקו, תחתם יבואו אחרים וכן יתווספו נתבעים נוספים.

18. אעיר כי לא מצאתי בחוק ובתקנות כי חובה על התובע פרוק שיתוף במקרקעין לצרף לתביעתו הצעת חלוקה. נכון הוא כי מקובל הדבר אולם, לא מצאתי כי חובה הדבר. נכון הדבר גם במקרה אשר בפנינו כאשר כבר היה מעורב מודד בעניין זה. המודד אשר ערך חוות דעת בעניין זה ערך אותה לפני שנים רבות. הדבר יכול להועיל להליך עתידי, ואין להתעלם מכך, ומחיקתה תביעה והגשת תביעה חדשה אינה מעלימה את עבודתו, אולם, לא ברור הוא האם התשריט שערך רלוונטי, על כל זאת צריכים התובעים לתת את הדעת עם הגשת תביעה חדשה.

19. לפיכך, הנני מורה על מחיקת התביעה.
היה והתובעים יגישו תביעה חדשה לפרוק השיתוף במקרקעין ו/או החזקה במקרקעין הנ"ל חלקה 44 בגוש 18586 מאדמות טמרה, אזי לאור מחיקתה תביעה, ונסיבות המחיקה הנני קובעת כי האגרה אשר שולמה בהליך זה תשמש גם להליך החדש. ככל הניתן יובא ההליך החדש אשר יפתח לדיון לפני, על מנת להגביר את היעילות לאור היכרותי עם מקצת המחלוקת.

20. התובעים חוששים כי לאחר מחיקת התביעה יבוטל צו המניעה הזמני האוסר על כל הצדדים לבצע פעולות בניה במקרקעין. לפיכך, הנני מוצאת לנכון לעשות שימשו בסמכות הנתונה לי על פי הוראות סעיף 44 לחוק, ולהורות כי למשך 6 חודשים מהיום ימשיך צו המניעה הזמני אשר ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתיק הערעור להשאר בתוקפו.

21. לאור תוכן ההכרעה, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון