להלן סקירה משפטית בנושא רישיון במקרקעין: לפני שנים רבות נקלטו במשפטנו הלכות הדין האנגלי בדבר "רישיון" (license) במקרקעין. הגם שהוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, וחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, ביקשו לכאורה לבטל הלכות אלה, או למצער לצמצמן מאוד, המשיכה הפסיקה להכיר במוסד המשפטי של רישיון במקרקעין, אף שעיצובו מאז נעשה באופן עצמאי ובלא זיקה למשפט המקובל (ר' י' ויסמן, דיני קניין - החזקה ושימוש (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשס"ו-2005), בעמ' 475 ואילך; נ' זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב (1995) 24). במסגרת הלכות אלה הוכרה, בצידה של רכישת רישיון במקרקעין באמצעות הסכמות חוזיות עם הבעלים, גם יצירת רישיון מכוח השתק קנייני לפי דיני היושר (proprietary estoppel). במצבים כאלה ניתן להסיק, מתוך שתיקת הבעלים לנוכח החזקה רצופה וממושכת של המקרקעין על ידי אחר, הסכמה של הבעלים להחזקת האחר במקרקעין ("רישיון מכללא"); וזאת במיוחד בנסיבות שבהן המחזיק-האחר שינה את מצבו לרעה, או השקיע כספים בהשבחת המקרקעין, והכל תוך הסתמכות על שתיקת הבעלים. עשויים אפוא להיות מצבים בהם המחזיק במקרקעין בכל זאת ייחשב כ"בר רשות" בהם מכוח רישיון מכללא. משמעות הדבר היא כי, בהתאם לשיקולי צדק, המחזיק-בפועל עשוי להיות חסין מפני פינוי (כאשר יש לראות את הרשות כבלתי הדירה), או עשוי להיות זכאי לפיצוי או שיפוי - בכפוף לנסיבות העניין - בגין הפינוי (כאשר יש לראות את הרשות כהדירה). יחד עם זאת, ברי כי גבולותיו של רישיון מכללא, הנוצר מכוח השתק גרידא, צריכים להיות צרים ומתוחמים-היטב. במקרים כאלה עסקינן במצבים בהם הבעלים החוקי של המקרקעין מעולם לא הסכים - להבדיל מהשלים - עם החזקת המקרקעין על ידי המחזיק-בפועל, שמסתמא קיבל את החזקה בעוולה ותוך הסגת גבול, וברגיל אף לא קיבל תמורה כלשהי מהמחזיק-בפועל בעבור השימוש שעשה במקרקעין. ממילא ברור, אפוא, כי רק בנסיבות חריגות עשוי מאזן שיקולי הצדק לנטות לטובת המחזיק-בפועל.מקרקעיןרישיון במקרקעין