רישיון מכללא במקרקעין

על מתן רישיון מכללא צוין בע"א 32/77 אליאסף טבולצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש חסידים , פד"י לא (3) 210 , 214 כדלהלן:
" ... אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגתם של בעלי המקרקעין , שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימוש של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רישיון מכללא Implied" License " .

כך גם צוין במאמרה של נ' זלצמן "רישיון במקרקעין ", הפרקליט מ"ה, עמ' 24 : "רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין ... לאחר , להחזיק או להשתמש בנכס... ואפשר שתינתן ע"י בעל המקרקעין , ללא כוונה ליצור התחייבות חוזרת כאקט של רצון טוב, או שתלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס..." בעמ' 57 למאמר זה נאמר: "...ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין , בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את החזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה ברשות".


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישיון מכללא במקרקעין:

1. התביעה שבפני היא לסילוק יד ופינוי של הנתבעת ונכדה- הנתבע 2, המתגוררים בנכס המצוי בשכונת ליפתא בירושלים, במקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 30233 (להלן – "הנכס"). בנוסף, התבקש סעד כספי לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 שנים בטרם הגשת התביעה בסך של 201,600 ₪.

טענות הצדדים

2. התובעת טוענת כי היא הבעלים הרשום בנכס, המנוהל עבורה ע"י מינהל מקרקעי ישראל באמצעות חברת "עמידר" ( נסח הרישום, צורף כנספח א' לכתב התביעה). המקרקעין בהם מצוי הנכס, עברו הליכי הסדר ונרשמו על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין, ביום 5.12.00. לטענת התובעת, היא לא הרשתה לנתבעים להחזיק בנכס והם, אינם ברי רשות להתגורר בו. לפיכך, מגוריהם בנכס, מהווים הסגת גבול.

3. הנתבעת טוענת מנגד, למגוריה בנכס החל משנת 1952 לאחר שהיא ובעלה המנוח, רכשו את הזכויות בו, מדייר קודם שהתגורר בנכס קודם לרכישה. טענת הנתבעת אינה לבעלות בנכס, כי אם לזכות דיירות מוגנת בו. רכישת הזכויות מהדייר הקודם הייתה לגרסתה בשנת 1952, עוד בטרם נכנס לתוקפו חוק הגנת הדייר והתמורה בגינה שולמה למוכר, מבלי שנחתם הסכם בכתב בהיעדר חובה על פי הדין לעריכת הסכם בכתב.

4. לטענת הנתבעת, משכשל מו"מ בינה לבין התובעת לחתימה על הסכם ביניהן ולהסדרת רישום זכויותיה של הנתבעת בנכס היא הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה להורות על רישומה בלוח הזכויות במסגרת תיק ע"ש (י-ם) 8110/00. העתירה, נדחתה בהסכמה והוסכם בין הצדדים על המשך מגוריה בנכס, מבלי לפגוע בטענותיו של כל צד בעניין זכותה לגור בו.

5. הנתבעים טוענים כי דין התביעה להידחות, מחמת התיישנות לאור מגורי הנתבעת בנכס החל משנת 1952 , קודם לכניסת חוק המקרקעין לתוקף ביום 1.1.70 וחלוף תקופה העולה על 15 שנים ממועד הכניסה לנכס ועד להחלת החוק. לפיכך, אין להחיל בעניינה של הנתבעת את הוראת סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין משחלפה תקופת ההתיישנות, קודם לכניסת החוק לתוקף.
בנוסף נטען, כי על פי סעיף 162 (ב) לחוק המקרקעין, אין בהוראות חוק ההתיישנות כדי לבטל את הדין החל על הנתבעת ערב תחילתו של החוק, בנוגע להתיישנות במקרקעין מוסדרים.

6. התובעת טוענת מנגד כי תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, היא בת 25 שנה עפ"י סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות. תקופה זו, טרם חלפה ממועד רישום המקרקעין כמוסדרים. בנוסף ניטען, כי לא הוכחה חזקה נוגדת של הנתבעת בנכס ועל כן, לא חלה התיישנות.

7. כנגד טענות התובעת בדבר היעדר זכות של הנתבעים כברי-רשות בנכס השיבו הנתבעים כי נוצר "השתק שביושר" בהתנהגותה של התובעת, שהכירה בזכויותיהם לשימוש בנכס והימנעותה מנקיטת הליכים כנגד הנתבעת ובעלה המנוח, במשך עשרות שנים.
בנוסף לכך, טענו הנתבעים כי קיימת מניעות מן היושר, לנוכח המצג שיצרה התובעת בפניהם בהאמינם כי זכותם בנכס מובטחת ומשכך, השקיעו בו כספים (סעיף 17 לכתב ההגנה) וכן, נעשה שימוש לרעה בהליכי בית משפט בהגשת התביעה, בהתעלם מהשבחת הנכס ע"י הנתבעת ובפינוייה ממנו, תתעשר התובעת על חשבונה (סעיף 21 לכתב ההגנה). בסיכומים מטעם הנתבעים, נאמר כי אילו נערך דיון בסוגיית הרישיון שניתן לנתבעים, הם היו זכאים לפיצוי מלא בגין השקעותיהם בנכס (סעיפים 60-62) ומכל מקום, יש לדחות את הדרישה לתשלום דמי שכירות ראויים בהתאם לזכויות הנתבעים בנכס וטענת ההתיישנות.

הנתבעים הוסיפו כי התובעת, נוהגת איפה ואיפה כנגדם בהגשת התביעה לסילוק יד מהנכס בעוד דיירים אחרים, המתגוררים בסמוך אליהם ורכשו זכויות בדומה לנתבעת, זכו לרישום זכותם בנכס כדיירים מוגנים. בקשת הנתבעת מהתובעת בשנת 1999 להסדרת זכויותיה בנכס, נדחתה.

8. התיק הועבר אלי כמותב שלישי שדן בו. מאמצי, להביא את הצדדים להסכמות בהתחשב בנסיבות שבפני לא צלחו. הצדדים, ביקשו ליתן להם ארכות למיצוי המו"מ ביניהם ולמרות שהועלו הצעות הדדיות במסגרת המו"מ, הללו לא הניבו תוצאות ולא הושגה הסכמה.

מעמדם של הנתבעים בנכס

בחינת המסכת העובדתית:

9. הנתבעת העידה על מגוריה בנכס החל משנת 1952 ובתצהירה, שלא נסתר ע"י בראיות מטעם התובע, הצהירה על עבודות בנייה ושיפוצים של הנכס לרבות פיתוח סביבתי סביבו והקמת תשתיות שלא היו בו, בנועד רכישת הנכס (סעיפים 13-14 לתצהירה). לדברי הנתבעת היא ובעלה, רכשו את הנכס ממר מרדכי חנוכה והטיפול ברכישה, היה בידי בעלה. הנתבעת, העידה על מחיר הרכישה בסך 1,500 ל"י בשונה מהצהרתה על תשלום תמורה בסך 3,000 ל"י (סעיף 6 לתצהיר ועמ' 8 שורה 22 לפרוטוקול ).
לא היה בידי הנתבעת, לתמוך את גרסתה על הרכישה או בעדויות על מעמד הרכישה אשר לטעמה הייתה רכישה של זכות דיירות מוגנת, בהיעדר בעלות, גם לשיטתה, של מר חנוכה על הנכס. לא הוצג הסכם רכישה שאמנם לגביו לא היתה דרישה לקיומו על פי החוק אך גם לא הוצגו מסמכים אחרים, המעידים על זכותו של מר חנוכה בנכס, בין אם ברשומות מוסדיות ובין אם בתעודת עובד ציבור מעיריית ירושלים או ממשרדי ממשלה או התובעת, על מנת להוכיח את זכותו בנכס שהקימה את הזכות להעברת זכותו לנתבעת.

לא היה בידי הנתבעת או בנה מר איתן יעקב להעיד על המסמכים שהוצגו ע"י מר חנוכה, עובר לרכישת הנכס ע"י הנתבעת. הנתבעת לא טרחה לדאוג לקבלת מסמכים כלשהם ממר חנוכה במעמד רכישת הנכס והסתפקה כדבריה ב"פתקים" וכן לאחר הרכישה לא דאגה לכך, למרות הליכים קודמים בהם נקטה על מנת להביא לרישום זכויותיה בנכס או לצורך דרישתה מ "עמידר", לחתום על הסכם שכירות מוגנת עימה.

בנסיבות אלו, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי מר חנוכה היה הבעלים על הנכס או בעל זכות דיירות מוגנת בו .

10. הנתבעת לא הכחישה בעדותה כי היא ובעלה המנוח, לא שילמו דמי מפתח ל "עמידר" בזמן רכישת הנכס. מדבריה עולה כי הייתה דרישה מ "עמידר" לתשלום לצורך חתימה על חוזה ביניהם אך לא היה בידה לומר על תשלום של בעלה המונח ל "עמידר" כדרישת "עמידר" (עמ' 9 שורות 6-12). לא הוכח גם כי תשלום חלקה של "עמידר" בדמי המפתח, ששולמו למר חנוכה הועברו על ידו ל "עמידר" ומעדותו של מר משה מזרחי מטעם התובעת הוכח כי לא שולמו ל "עמידר" דמי מפתח בגין הנכס (עמ' 7 שורות 18-25).
כך גם, למרות טענתה של הנתבעת על זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס מעדותה עולה כי היא לא שילמה את דמי שכירות חודשיים במרוצת השנים ל "עמידר" כפי שהוכח גם מעדותו של מר מזרחי (עדות הנתבעת בעמ' 9 שורות 10-11 ועדותו של מר מזרחי עמ' 7 שורות 24-25).

אם סברה הנתבעת כי היא במעמד של דייר מוגן בנכס ונדחתה בקשתה לחתימה על הסכם עם "עמידר" (עמ' 8 שורות 19-25, עמ' 9 שורות 1-2 ו- 11) הרי לשיטתה, היה עליה לעשות מאמץ לשלם את דמי השכירות החודשיים וככל שנדחתה בקשתה לתשלום דמי שכירות, דבר שלא הוכח על ידה, היה עליה לדאוג להפקדתם בחשבון לטובת "עמידר" על מנת לשמור על רצף זכויותיה כדיירת מוגנת.

11. מעדותו של שכנה של הנתבעת מר חיים שרנשי עולה, כי הוריו היו דיירים מוגנים בנכס המצוי בסמוך לנכס החל משנות ה-50 וחתמו על חוזה עם "עמידר" עוד בטרם הולדתו (עמ' 11 שורות 3-12) . העד, לא ידע לומר מה מעמדה של הנתבעת בנכס כי אם על מגוריה ביחד עם בני משפחתה בנכס הסמוך לביתו, כבר מימי ילדותו (עמ' 11 שורות 12-14).

12. בנה של הנתבעת מר איתן יעקב, העיד כי שמע על עסקת הרכישה שבוצעה על ידי אביו ומטבע הדברים, לא נכח במעמדה. לדבריו, נעשו ניסיונות מצד אביו החל משנות ה- 60' "לקבל פסק דין על הבית" וכן היו פניות חוזרות ונשנות ל "עמידר" לרכישת זכויות של דייר מוגן בנכס אך "עמידר" סירבה לכך (עמ' 12 שורות 8-24).

13. בנסיבות אלו, אין בעדותה של הנתבעת שעשתה עלי רושם מהימן בעניין מגוריה בנכס במרוצת השנים, כדי להוכיח כי היא רכשה זכות של דיירות מוגנת ממר חנוכה. כפי שקבעתי לעיל, לא הוכחו מעמדו של מר חנוכה כדייר מוגן או בעל זכות קניינית אחרת, אשר מכוחה היה בידו למכור או להעביר את זכויותיו בנכס והחזקה בו לנתבעת ולבעלה המנוח.

14. השתכנעתי כאמור לעיל, מעדותה של הנתבעת ומעדויות של המצהירים מטעמה, כי היא התגוררה בנכס במשך עשרות שנים, החל משנת 52' ואילך. עדותה, מתיישבת עם הנספחים לתצהירה המלמדים על כך שכתובתה היא כתובת הנכס בו היא התגוררה עם בעלה המנוח וילדיה. כגון: רשום הכתובת במשרדי ממשלה שונים ובתעודות הלידה של ילדיה, רישום ילדיה לצורך השמתם במסגרות חינוך בכתובת הנכס; רישומה כבעלת מונה מים בנכס בעיריית ירושלים וכן כצרכן בנכס בחברת החשמל.

15. הנתבע 2 העיד על מגוריו בנכס עם סבתו הנתבעת, החל משנת 2000 ואילך. לדבריו, הוא עבר לגור עימה בהגיעה לגיל זקנה על מנת לסייע לה בתחזוקת הבית ובעריכת קניות עבורה (עמ' 14 שורות 1-4). מעדותו עולה, כי הוא לא שילם ל "עמידר" דמי שכירות חודשיים וכן לא ידוע לו שסבתו דאגה לכך (עמ' 14 שורות 9-12).

16. על פי המסכת העובדתית נימצא כי התובעת היא הבעלים הרשום על המקרקעין בו מצוי הנכס ולא עלה בידי הנתבעת להרים את הנטל להוכיח כי היא רכשה זכות של דיירות מוגנת ממר חנוכה. טבעה של דיירות מוגנת, בהיווצרותה בדרך של שכירות של הנכס מבעליו, לפי הסכם. בהיעדר ראייה על מעמדו של מר חנוכה כדייר מוגן ועל העברת חלקה של התובעת לידיה כבעלים מהתמורה ששולמה לו, אין הנתבעת נהנית מהגנת חוק הגנת הדייר להבטחת המשך ישיבתה בנכס (ראה: מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, עמ' 380). כך גם הוכח, שהתובעת, דחתה את בקשת הנתבעת לחתום עימה על הסכם דיירות מוגנת.
בנסיבות אלו, הנתבעת לא הוכיחה כי ניתנה לה זכות להחזיק בנכס כדיירת מוגנת ודיני הגנת הדייר אינם חלים עליה.

בחינת ההתיישנות בהתאם לסיווג המקרקעין

17. הנתבעים טוענים, כי התביעה כנגדם התיישנה הואיל והנתבעת מחזיקה בנכס משנות ה-50' והתביעה, הוגשה רק בשנת 2005.
על מנת להכריע בטענה זו, בחנתי תחילה את מעמד המקרקעין ומועד רישומם כמקרקעין מוסדרים.

המקרקעין, עברו הליכי הסדר ונרשמה בעלותה של התובעת בהם בחודש דצמבר 2000. המקרקעין, נרשמו בבעלות רשות הפיתוח והמדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ובהתאם לסעיף 107 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 (להלן-"חוק המקרקעין"), הריהם מקרעי ציבור. למקרקעי ציבור ניתן מעמד מיוחד בדין בנוגע לתפיסת חזקה בנכס ולשאלת קיומה של ההתיישנות בתביעה לסילוק יד כנגד מי שמחזיק במקרקעי ציבור.

18. לא עלה בידי הנתבעת, לקבל את אישורו של פקיד ההסדר לרישום זכויותיה בנכס לפי פקודת ההסדר, ממועד פרסום הודעה מוקדמת לרישום לוח הזכויות ועד לפרסום לוח הזכויות.
מכתבי בי-דין עולה כי על פי החלטה בבש"א 2458/99 (בע"ש 8110/00) הוסכם על הקפאת הליכי הערעור עד להשלמת רישום המקרקעין כמוסדרים. משהוסדר הרישום בשנת 2000, נדחה ערעורה של הנתבעת לרישום זכויותיה בנכס. עם דחיית הערעור, נרשמה הערת ב"כ המשיבים ( קרי: התובעת שבפני ) כדלהלן: "ניראה לי כי לא תהיה בעיה עם המשך מגוריה של המערערת במקום בו היא כבר גרה למעלה מ-40 שנה, אך אינני יכול להתחייב לגבי זכויות יורשיה בנכס...המחלוקת תישאר על כנה וכל צד ישמור על זכויותיו" (פרוטוקול הדיון מיום 6.6.01 בע"ש 8111/00 , סומן נ/1).

19. הנתבעת, החזיקה בנכס החל משנת 1952. לטעמה של הנתבעת, די ברציפות ההחזקה במשך השנים כדי להביא לדחיית התביעה מחמת ההתיישנות.
עסקינן במקרקעי ציבור אשר לגביהם נקבע כי אין בחזקה הרצופה בהם, כדי ליצור זכות בת רישום בהתאם לסעיף 113 (ג) לחוק המקרקעין לפיו קיימת החרגה של תחולת סעיף 94 (א) לחוק שמכוחו, ניתן היה להביא לרישום זכויות בנכס מכוח אותה חזקה רצופה.

20. סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין קובע לעניין התיישנות:
" חוק ההתיישנות , תשי"ח - 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים,
אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח התיישנות שאדם היה זכאי לטוען אותה לפני חוק
זה".
על תכליתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ניתן ללמוד מע"א 520/96 חוסין נ' מיר , פד"י נד (3) 487 , 494 מפי כב' השופט מצא: "מטרתו של סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין... משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים..." ( ראה גם בפסק הדין שניתן ע"י כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 4787/06 מאהל מנאע נ' עיזבון המנוח חוסין סלים מנאע ניתן ביום 26.5.08 ובספרו של גדעון ויתקון, דיני מקרקעי ישראל , כרך א' עמ' 551-555 וכן בספרו של מוטי בניאן, דיני מקרקעין עמ' 342-343).

סעיף 113 (ב) לחוק המקרקעין נקבעה תקופת ההתיישנות במקרקעי ציבור:
"(ב) במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא
תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על שם בעליהם".

הוכח בדחיית הערעור של הנתבעת כי היא אינה בעלת זכות בת רישום בנכס.
לפיכך, יש לבחון אם למרות האמור בסעיף 113 (ב) לחוק המקרקעין, קנתה לה הנתבעת זכות שימוש בנכס מחמת התיישנות לפרק זמן של 25 שנה עד למועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף ביום 1.1.70.




בחינת קיומה של זכות בר רשות בנכס

21. האם עומדת לנתבעים הזכות להמשיך ולהחזיק בנכס במעמד של בר-רשות, מכוח החזקה של הנתבעת בנכס, החל משנת 52' ומבלי שהתובעת, דאגה לסילוקה ממנו.
הנתבעת טוענת, כי התובעת ידעה על החזקתה בנכס במרוצת השנים מבלי שהתריסה כנגדה ואף הסכימה לכך.
חזקה נוגדת נוצרת במצב דברים בו הבעלים, יודע על חזקה רצופה במשך השנים ואינו מתריס כנגד אותה חזקה ( ע"א 3217/91 בנימין פלר נ' יורשי המנוח ד"ר אקסלרוד ז"ל, פד"י מז (2) 281).

22. מר משה מזרחי, מנהל מרחב מרכז ברשות הפתוח העיד כי בביקור של נציגי רשות הפיתוח בנכס משנת 2005 נמצא כי הנתבעים, מתגוררים בנכס וקודם לכן, לא נראו הנתבעים בנכס (עמ' 5 שורות 9-10). לא השתכנעתי מעדותו של מר מזרחי כי נציגי התובעת אכן הופתעו לגלות את הנתבעת בנכס, שנים רבות לאחר פניותיו של בעלה ל "עמידר" ועל פי חליפת מכתבים בנוגע לדרישתו לרישום זכותו בנכס . הראיה המוקדמת ביותר בכתובים לפניית בעלה של הנתבעת ל "עמידר" נלמדת ממענה של "עמידר" למנוח מיום 12.5.89 (סומן נ/1) . נושא מכתב תשובה זה הוא בקשת מר יעקב לאשר לו לרכוש את הנכס או להסדיר את רישום זכויותיו בו (ומבלי שהוצג מכתב הדרישה של המנוח ע"י מי מבעלי הדין).

23. בנוסף, הערעור בע"ש 8111/00 הוגש בשנת 2000 וקדמה לו בקשה למתן צו מניעה בבש"א 2458/99 , להסדרת זכויותיה של הנתבעת בנכס. בהתאם לכך, צפוי היה שנציגי התובעת ידעו על מגוריה של הנתבעת בנכס קודם לשנת 2005 ולו גם מכתבי בי-דין שהוגשו בערעור ולא יופתעו ממגורי הנתבעת שם, משטרחו לבקר בו.
מר מזרחי, ניסה ליישב את תהייה זו על אי ידיעת התובעת על החזקה בהיעדר תיאום בין "עמידר" ורשות הפיתוח באי העברת מלוא המידע ביניהם למרות אחריותם לנכס. תשובה זו, אינה מתיישבת עם ידיעת בא כוח התובעת על מגורי הנתבעת בנכס כבר במועד הגשת הבקשה לצו מניעה בשנת 1999 או במסגרת הערעור בע"ש 89111/00.

24. לפיכך, הוכח אמנם שהנתבעת התגוררה בנכס משנות החמישים אך השתכנעתי כי נודע לתובעת על מגוריה בנכס (באמצעות "עמידר" האחראית לניהולו) רק החל משנת 1989 ואין להלין כנגדה על כך שלא פיקחה על נכסיה בכל רגע נתון, קודם למועד בו נודע לה על מגורי הנתבעת בנכס. הנתבעת, לא הציגה ראיות בתמיכה לעדותה על פניות מוקדמות של המנוח ל "עמידר" לצורך הסדרת זכויותיהם בנכס, או על דרישות של התובעת מ "עמידר" בנוגע לנכס, שיעידו על מועד מוקדם יותר משנת 1989 , בו נודע לתובעת על השימוש שלה בנכס.
מעדות הנתבעת עולה כי היא הכירה ב "עמידר" כבעלת הנכס וביקשה על כן מ "עמידר" לחתום על הסכם איתה, בין אם לרכישת הנכס ובין אם לקבלת זכות של דיירות מוגנת בו. מכאן אני למדה, שהנתבעת עצמה לא ראתה בהתנהלותה של התובעת משום מתן רישיון בתמורה וכן לא מתן רישיון מכללא, ביודעה כי עליה לקבל את הסכמת התובעת להמשך מגוריה בנכס ולהסדיר את יחסיה המשפטיים עימה כדי לקנות לעצמה זכויות בנכס.

יוער, כי אין בידי הנתבעת לטעון לקיומו של רישיון מכללא בהיעדר טענה של התובעת כנגדה כנגד השימוש שלה בנכס ובכפיפה אחת, לטעון לקיומה של חזקה נוגדת (סעיפים 2 ו-3 לסיכומי הנתבעים) הטעונה התרסה של הבעלים כנגדה.

25. בנסיבות אלו, בהימנעות התובעת מביצוע פעולות לסילוק הנתבעת מהנכס משנת 1989 ואילך ובכלל זה, בתקופה בה התקיימו ההליכים בבימ"ש המחוזי לבירור זכותה של הנתבעת בנכס, ועד למועד הגשת התביעה, יש כדי להעיד על מתן רישיון מכללא לנתבעת להחזיק בנכס ללא תמורה, מבלי שייחתם הסכם ביניהם ומבלי לדרוש דמי שכירות במשך כל אותה תקופה.

על מתן רישיון מכללא מצינו בע"א 32/77 אליאסף טבולצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש חסידים , פד"י לא (3) 210 , 214 כדלהלן:
" ... אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגתם של בעלי המקרקעין , שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימוש של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רישיון מכללא Implied" License " .
כך גם מצינו במאמרה של נ' זלצמן "רישיון במקרקעין ", הפרקליט מ"ה, עמ' 24 : "רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין ... לאחר , להחזיק או להשתמש בנכס... ואפשר שתינתן ע"י בעל המקרקעין , ללא כוונה ליצור התחייבות חוזרת כאקט של רצון טוב, או שתלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס..." בעמ' 57 למאמר זה נאמר: "...ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין , בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את החזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה ברשות".

26. לפיכך, עמדה לנתבעת הזכות להתגורר בנכס כבר - רשות מכוח רישיון חינם שניתן לה מכללא על פי התנהלותה של התובעת. התובעת, שתקה במרוצת השנים ונמנעה מנקיטת פעולות לסילוק ידה של הנתבעת מהנכס וכן לא דרשה מהנתבעת דמי שכירות ממועד שידעה על ישיבתה שם בשנת 1989 ועד למועד הגשת התביעה (לרבות בפרק הזמן של ניהול ההליך בע"ש 8110/00 ולאחריו, עד להגשת התביעה כאמור).

27. שונים הדברים לעניין זכותו של הנתבע כבר רשות חינם בנכס. לא הוכח כי ניתנה לנתבע 2 רשות להתגורר בנכס מכוח רישיון מכללא ממועד כניסתו אליו בשנת 2000 (לפי עדותו בעמ' 14 לפרוטוקול) או מאוחר יותר ( לפי סעיף 3 לתצהירו) בהיעדר ראייה על ידיעת התובעת על מגוריו שם ושתיקתה בנוגע לכך. לא הוכח כי הודע על מגורי הנתבע בנכס במסגרת הדיונים במסגרת ע"ש 8110/00 אף שהערעור נדחה רק ביום 6.6.01, מועד בו לכאורה התגורר הנתבע כבר בנכס. בנוסף, לא הוכח כי כניסתו לנכס היתה לפני מועד רישום המקרקעין כמוסדרים בהיעדר ראייה על מועד כניסתו ובשים לב סעיף 3 לתצהירו). לפיכך, לא הוכח כי ניתנה לנתבע 2 רשות להתגורר בנכס אך הוכח מנגד, כי מגוריו בנכס נועדו לסיוע לנתבעת בשל גילה מופלג וצרכיה ולא לצרכי עצמו.

28. אין בחלוף השנים משנת 1989 , מועד ידיעת התובעת על השימוש של הנתבעת במקרקעין, ועד לרישום המקרקעין כמוסדרים כדי ליתן הגנה לנתבעת מחמת התיישנות ולא עסקינן, בזיקת הנאה שאינה כרוכה בחזקה, אשר לגביה יכול שיחול הסייג לעניין קיומה של התיישנות במקרקעין מוסדרים.
אין גם במניין השנים ממועד תחילת החזקה של הנתבעת בנכס בשנת 1952 כדי להביא לדחיית התביעה עקב התיישנות שכן, מגורי הנתבעת בנכס הם משנת 1952 וממועד זה ועד למועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף טרם חלפה תקופה בת 25 שנה. לפיכך, הנתבעים אינם נכנסים לגדרו של סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות הואיל וישיבתם בנכס אינה החל משנת 1945 ולא תסייע להם הוראת סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומאני, בנוגע למקרקעין אשר טרם נרשמו כמוסדרים הואיל והללו נרשמו כבר ( ראה מאמרו של ישראל גלעד, משפטים יח' עמ' 177, התיישנות במקרקעין קווים לרפורמה, עמ' 212-218 ובספרו של מוטי בניאן, דיני מקרקעין, בשאלת קיומה של התיישנות בחזקה נוגדת, עמ' 357-360).

29. בהתאם לטיב רישיון חינם ועל פי ההלכה, הרשות בידי התובעת להאריך את הרשות או להורות על ביטולה. כפי שנאמר בפרשת טבולצקי בע"א 32/77 (שם) : "דעת רוב השופטים היא, שרישיון חינם שאינו לזמן קצוב מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון והגשת התביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון זה".

לא די בחלוף השנים של מתן רשות מכללא ללא תמורה, כדי ליצור רשות שימוש בלתי הדירה בנכס. אין גם בשיהוי הרב מצד התובעת בהגשת התביעה, כדי להעניק לנתבעת מעמד כבר - רשות בלתי הדירה גם אם צודקת הנתבעת, כי הדרישה לסילוק ידה מהנכס באה על מנת לקדם אינטרס כלכלי של התובעת למימוש תוכנית בניין עיר במקרקעין. במיצוי הזכויות והאינטרס הכלכלי של התובעת, אין משום חוסר תום לב במנהגה כמנהג בעלים. נכונים הדברים בפרט כאשר במרוצת השנים בהם נידון ע"ש 8110/00 , ניתנה לנתבעת הרשות לבקשתה ובהסכמת התובעת, להתגורר בנכס מבלי להכריע בשלב זה בשאלת זכותה לגור בו. יוער בעניין זה, כי התובעת לא הציגה מצג בפני הנתבעת במשך אותן שנים, כי יידרש ממנה תשלום דמי שכירות ראויים ולפי התנהגותה של התובעת, הרשות שניתנה לה הייתה רשות חינם.

30. השאלה הטעונה הכרעה היא אם עומדת לתובעת הזכות להורות על ביטול הרישיון על אתר.
ב"פרשת טבוליצקי" (ראה סעיף 29 לעיל) נקבע כי רישיון שניתן ללא תמורה, ניתן לביטול כהרף עין עם גילוי דעתו של הבעלים על רצונו לסלק את המחזיק מהמקרקעין (ראה : ע"א 346/62 פ' רכטר ואח' נ' מנהל מס עיזבון ירושלים, פד"י יז(2) 702, 708 וכן בע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו פד"י לא (3) 433, 439, ע"א 602/84 יוסף ריבוא נ' אברהם גל, פד"י ל"ט (3) 693 , 689-699).
בע"א 515/76 לוי ואח' נ' ויימן ואח' , פד"לא (2) 127 , 134 נאמר כדלהלן:
" גם אם לא שולמה תמורה עבור מתן הרשות להקמת המבנה או עבור זכות המגורים, אין
ללמוד מכך שהרשות ניתנת לביטול בכל מקרה ועל אתר. כל רשות ורשות ותנאי
ביטולה ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של כל אחת מהן..."
(ראו: ע"א 496/89 סאלם סלאמה אל-קאלאב, פד"י מה (4) 343, 351-352 ובספרו של מ' בניאן, דיני מקרקעין , עמ' 405-406 ו-415).

31. בחנתי את הנסיבות שבפני, על מנת להכריע בשאלת תנאי ביטול רשות שימוש שניתנה לנתבעת מכוח רישיון חינם. יובהר בשנית, כי רישיון חינם בעניינינו, ניתן בהיעדר הרשאה מפורשת לחזקה ולבנייה בנכס ומטיבו ככזה, אינו יכול להיות בלתי הדיר (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות ניתן ביום 19/5/06).

32. הוכח כי הנתבעת ובעלה המנוח השביחו את הנכס, ממועד רכישתו אותו ועד להגשת התביעה. לא נסתרה גרסת הנתבעת כפי שהובאה בתצהירה, בדבר מצבו של הנכס עם תחילת מגוריה בו. השתכנעתי מעדותה של הנתבעת כי מצב הנכס דרש שיפוץ על מנת שיהיה ראוי למגורים. הן מחמת היעדר תשתיות וצורך בביצוע עבודות פיתוח ליצירת גישה לנכס והן בשל מצבו של הנכס גופו. הנתבעת ובעלה המנוח, דאגו לחיבור מים וחשמל לנכס על פי תצהירה של הנתבעת ומעדותו של מר יונה, עולה כי הוא עצמו ביצע עבודות שיפוצים בנכס (עמ' 10 שורות 8-10 , סעיף 10 לתצהירו). בנה של הנתבעת מר איתן יעקב העיד כי גם לאחר פטירת אביו, הושקעה עבודה נוספת בנכס מפאת מצבו, בתיקון התקרות בעלות של כ- 40,000 ₪. לא היה בידי העד או הנתבעת, לתמוך זאת בקבלות (עמ' 13 שורות 1-6). הבית כולל כיום לדברי העד שני חדרים, מטבח ושלושה מחסנים (עמ' 13 שורות 12-15).

33. התובעת מנגד, לא הביאה כל ראייה על מנת להוכיח מה היה מצב הנכס בטרם תחילת מגורי הנתבעת בו ולא דאגה לעקוב אחר מצבו של הנכס במרוצת השנים. התובעת, השתהתה למשך פרק זמן ארוך בהגשת התובענה, לאחר שהוכח שנודע לה על מגורי הנתבעת בנכס וחלוף שנים ממועד דחיית הערעור בנוגע לרישום זכויות ע"ש הנתבעת בנכס. למרות התרשלותה של התובעת במעקב אחר הנכס והימנעותה מהגשת התביעה עד לשנת 2005, אין בכך כדי לאיין את זכותה כבעלים לדרוש את פינוי הנכס ( ראה: רע"א 10152/04 עופר כהן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' ניתן ביום 13/3/05; רע"א 1004/05 שירלי חומרי בניין נ' מינהל מקרקעי ישראל ניתן ביום 8/5/05 ).
לפיכך, אין לדחות את התביעה מחמת השיהוי של התובעת אף שאתחשב בהתנהלותה בבחינת שאלת ביטול הרישיון על אתר.

34. מטבע הדברים, לא מונחת בפני תביעה לתשלום פיצויים בגין ביטול הרשות שניתנה לנתבעת שכן, הנתבעת טענה להגנתה כי אין להורות על סילוקה. יחד עם זאת, הנתבעים טענו לזכותם על פי דיני היושר להחזיק בנכס לאור השקעותיה של הנתבעת בו. הנתבעת, לא תמכה את טענותיה על השקעותיה בראיות כלשהן ולו גם בחוות דעת של מומחה מטעמה על פי תיאור מצב הנכס בשנת 52' ומצבו כיום או עובר להגשת התביעה.
הנתבעת, לא הוכיחה כי ההשקעות בנכס בוצעו על ידה בידיעת התובעת ובהרשאתה לכך, לרבות השאה מכללא. הוכח, כי מועד ידיעת התובעת על מגורי הנתבעת בנכס מאוחר למועד הכשרת הנכס למגורים.

35. בחנתי את נסיבותיה של הנתבעת. התחשבתי בגילה המבוגר, לאריכות ימים ושנים , מגוריה בנכס עשרות בשנים באופן שעקירתה ממנו למקום מגורים אחר, תכביד עליה. בנוסף, שמתי לבי לצורך במציאת מקום מגורים מתאים אחר ע"י הנתבעת הדורש פרק זמן מספיק וראוי לכך. התחשבתי בהתנהלותה של התובעת, שהשתהתה במשך שנים ארוכות מנקיטת הליכים להביא לסילוק ידה של הנתבעת מהנכס וביצירת מצג בפניה בעבר על היעדר דחיפות בכך (ראה פרוטוקול הדיון בע"ש 8111/00). כמו כן, אין להתעלם מצרכיה של הנתבעת לסיוע של נכדה – הנתבע, מפאת גילה ומצבה.

36. סופם של דברים, הגעתי לכלל מסקנה כי לתובעת עומדת הזכות להביא לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס, אך יש ליתן להם שהות לכך מכוח דיני היושר, לצורך התארגנות לפינוי ומציאת מקום מגורים מתאים אחר.
לפיכך, אני מורה על עיכוב המועד לסילוק יד של הנתבעים מהנכס ופינויו מכל חפץ למשך 10 חודשים מהיום.

37. על פי קביעותיי בדבר רישיון חינם שניתן לנתבעת ומשהוכח כי הנתבע מתגורר בנכס רק לצורך סיוע לסבתו, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שכירות ראויים עד למועד הגשת התביעה. התובעת טענה לזכותה לכך, לפרק זמן של 7 שנים בטרם הגשת התביעה אף שנמנעה ממשלוח דרישה לכך במרוצת השנים ולא הוכח כי טענה לכך במסגרת הדיונים בבית המשפט המחוזי אף שנתנה רשות לנתבעת בזמנו, להמשיך להתגורר בנכס ללא תמורה.

38. גם אילו הייתי מוצאת כי התובעת, זכאית לקבלת דמי שכירות ראויים היה מקום להתחשב בקביעת שיעורם, במצבו של הנכס עם תחילת מגוריה של הנתבעת ומצבו, במועד הגשת התביעה. הוכח, כי הנתבעת קיבלה לידיה את הנכס שהיה טעון שיפוץ וחיבור לתשתיות והתובעת, לא דאגה לכך למרות זכויותיה בנכס. כך גם, התובעת לא דאגה לתחזוקתו של הנכס במרוצת השנים כי אם הנתבעת.
לפיכך, אילו חייבתי את הנתבעים בתשלום דמי שכירות חודשיים ראויים, היה מקום להתחשב בנסיבות אלו ולהורות על קיזוז מדמי השכירות שהוערכו בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת, ובחיוב בתשלום 60% מהם בלבד.
שמתי לבי לכך שהנתבעים, לא הוכיחו את שיעור ההשקעה בנכס אך בהתחשב בהתרשלותה של התובעת במעקב אחר נכסיה, אין להלין כנגד הנתבעת על כך שאין תחת ידה קבלות להוכחת הוצאותיה.

39. בנסיבות העניין, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון