רשלנות מקצועית של עורך דין מקרקעין

לאחר חתימת החוזה התקשו הקונים לקבל משכנתא. או אז התברר כי הבנק מסרב לאשר לקונים הלוואה, כל עוד לא בוטלה הערת האזהרה לטובת המנהל. כתנאי להסרתה, נדרשו התובעים לשלם למנהל סכום של 60,643 ₪ כהשלמת מחיר הדירה שרכשו.

בדיעבד הבינו כי לו היו דוחים את העסקה בחודשיים וחצי, דהיינו בתום עשר השנים מיום הרכישה – היו פטורים מתשלום זה.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושארשלנות מקצועית של עורך דין מקרקעין - הסרת הערת אזהרה לטובת המינהל:

1. התובעים היו הבעלים של דירת מגורים ברח' החליל 10 בראשל"צ (להלן "הדירה"). בעת שרכשו את הדירה ביום 27.3.96 קיבלו הנחת זוגות צעירים שהפכה למענק בתום עשר שנים. בתחילת שנת 2006 ביקשו התובעים למכור את דירתם. באמצעות קוני הדירה, שכרו את שירותיו של עו"ד X (להלן: "הנתבע") לטיפול משותף בעסקת המכר.
 
3. עו"ד X , ממשרדו של הנתבע שייצג את שני הצדדים לעסקה, הוציא נסח טאבו ביום 29/12/05, ערך את ההסכם שנחתם ביניהם ביום 5/1/06 (להלן: "ההסכם"/ "החוזה") וקיבל שכ"ט מהתובעים. בנסח הטאבו הופיעה, בין היתר, הערה על הצורך בקבלת הסכמת מנהל מקרקעי ישראל (להלן "המנהל") (ס' 128) לביצוע העברת זכויות, בין במכר ובין בחכירה לדורות (להלן "ההערה").
 
4. לאחר חתימת החוזה התקשו הקונים לקבל משכנתא. או אז התברר כי הבנק מסרב לאשר לקונים הלוואה, כל עוד לא בוטלה הערת האזהרה לטובת המנהל. כתנאי להסרתה, נדרשו התובעים לשלם למנהל סכום של 60,643 ₪ כהשלמת מחיר הדירה שרכשו. בדיעבד הבינו כי לו היו דוחים את העסקה בחודשיים וחצי, דהיינו בתום עשר השנים מיום הרכישה – היו פטורים מתשלום זה. התובעים פנו אל הקונים בבקשה לבטל את ההסכם ולערכו מחדש במועד מאוחר יותר, אך האחרונים סירבו לכך. לטענת התובעים לא הבחין הנתבע באזהרה, לא היתרה בהם, ובשל רשלנותו נאלצו לשלם תשלום שניתן היה למונעו. על כן הוגשה תביעה זו.
 
5. תמצית טענות התובעים
בקליפת אגוז ניתן לומר כי התובעים מייחסים לנתבע התרשלות בתפקידו. לשיטתם, בעת עריכת ההסכם לא שם הנתבע דעתו לסעיף 128 בנסח הרישום. לו היה מבחין בו, היה הנתבע מיידע את התובעים כי חסרה להם תקופה של חודשיים וחצי על מנת לקבל פטור מהתשלום, היו משהים את העסקה על מנת לחסוך את התשלום, כפי שכל אדם סביר ושקול היה עושה.
 
6. לטענת התובעים ניתן ללמוד על רשלנותו של הנתבע מתוך שתיקתו של הסכם המכר. בס' 12 להסכם מצוינים כל החובות והתשלומים שעל המוכר לשלם בגין העסקה, כגון: מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, הוצאות עו"ד, אך אין שום התייחסות לתשלום למנהל. לשיטת התובעים, התעלמות זו מלמדת על כך שהנתבע לא שם לב להערה, או לחלופין לא הבין מהי משמעות ס' 128 . עוד נטען כלפיו כי לא הזהיר את הקונים כי הבנק יסרב ליתן להם משכנתא כל עוד לא נמחקה ההערה מפנקס רישום המקרקעין. התובעים טוענים כי הנתבע עצמו העיד כי באותה תקופה היה עו"ד צעיר (שנה במקצוע) ונראה שהיה חסר ידע וניסיון בתחום.
 
7. לגרסת התובעים, כשמכרו את דירתם, היה זה כשבוע לאחר שכבר רכשו דירה אחרת ושילמו את תמורתה באמצעות חסכונות, הלוואה מהבנק, והלוואה משני אחים. לטענתם לא הסתמכו על מכירת הדירה ויכלו לחכות לכל הפחות חודשיים וחצי עד לחתימת ההסכם.
 
8. לשיטת התובעים מוטל על עו"ד לבדוק את כל המסמכים ואינו רשאי לצפות כי הלקוח ידע מהם הנושאים הטעונים בדיקה. מקום שבו לעו"ד אין את הידע הדרוש, עליו להימנע מלקחת על עצמו את הטיפול המשפטי.
 
ב"כ התובע טען כי אי קביעת אחריות של הנתבע, תפחית את רף האחריות המוטלת על עו"ד ותביא לאובדן אמון הציבור באחריות עו"ד כלפי לקוחותיהם.
 
9. תמצית טענות הנתבע
הנתבע (לעניין זה-עו"ד ועו"ד X חד הם) טוען כי הבחין בהערת האזהרה, בירר את תוכנה והזהיר את התובעים. עוד טוען הוא כי התובעים ידע מלכתחילה כי יהיה עליהם לשלם תשלום כלשהו למנהל אך לא ידעו את שיעורו. בשני המקרים, בחרו התובעים מסיבותיהם הכלכליות, להתעלם מהידיעה/אזהרה, ולמכור את הבית בהזדמנות הראשונה שנקרה קונה רציני על דרכם:

10. לטענת הנתבע, קודם לעריכת ההסכם הוציא נסח רישום אותו צירף להסכם. בנסח רשומה
בצורה ברורה ומפורשת ההערה על הצורך בהסכמה לפי ס' 128 לצורך רישום העברת זכויות. הנתבע טוען כי הבחין בהערה ובירר במנהל את משמעותה. הנתבע מודה כי לא ידע את סכום התשלום, אך התובע העדיף לטפל בעצמו בעניין זה, והבטיח כי יפנה במישרין למנהל.

11. יתר על כן, לטענתו ידעו התובעים על חובת השלמת התשלום משום שהציגו לפניו את המסמך אשר צורף לתביעתם הנושא את הכותרת "הערה על צורך בהסכמה" בו התחיבו שלא לבצע העברת זכויות בדירה ללא הסכמת המנהל. מסמך זה נחתם פחות משנתיים לפני מכירת הדירה ורענן את זיכרונם של התובעים באשר לסייג הכרוך במכירת הדירה.

12. לטענת הנתבע בחרו התובעים למכור את הדירה בדחיפות, חרף חובת התשלום, בשל מספר שיקולים :
א. הקונים הציעו מחיר מצוין שיתכן וההפרש בינו לבין מחיר השוק עולה על הסך של 60,000 ₪.
ב. הקונה שילם את התמורה המלאה תוך כחודש וחצי.
ג. מדובר בדירה שהתקשו למוכרה במשך כחצי שנה וספק אם ימצא קונה אחר כעבור 3 חודשים במחיר טוב.
ד. הטענה אינה לוקחת בחשבון את העובדה שהמוכרים לקחו הלוואות (אותן יש להשיב) לרכישת דירה חדשה.
ה. התובעים ידעו על חובת התשלום אך לא על גובהו ובחרו לקחת על עצמם את הסיכון.
 
13. לגרסת הנתבע הזדרזו התובעים לערוך את העסקה משום שכבר רכשו דירה חלופית, לוו כספים ממשפחה, ולקחו משכנתא. הדירה, שהתובעים לא גרו בה אלא השכירוה, עמדה ריקה מספר רב של חודשים בכוונה למכרה, והתובעים שילמו באותה עת דמי משכנתא מבלי לקבל דמי שכירות מנכסם הריק. הקונים הסכימו לתנאי תשלום מצוינים, מסירה מיידית ואף למחיר שהיה לשביעות רצון התובעים. כל אלו היוו הזדמנות פז שהתובעים עטו עליה, ולו גם במחיר ההתחיבות למינהל שטרם ידעו מה שיעורה.

14. הנתבע טוען כי סעיף 12 להסכם הקובע כי: "כל המיסים האגרות ההיטלים וההשתתפויות החלים ושיחולו על הנכס ועל המחזיק עד למסירת החזקה בפועל...יחולו וישולמו על ידי המוכרים...", כולל גם את התשלום למנהל ואין בעובדה שהדבר לא צוין במפורש בהסכם כדי לשנות את העובדה כי הוכח שעוה"ד ידע אודות ההערה ואף הזהיר את התובעים בעניין זה.

15. הנתבע מסתמך על מקרה אחר (עניין מרום) בו נפסק כי גם אם עוה"ד לא היה מודע כלל לאפשרות שיידרש תשלום הפרש דמי חכירה למנהל ולא הזהיר לקוחותיו, לא יחויב לפצות לקוחות שידעו על ההתחייבות. מקל וחומר אין לחייב את הנתבע כאן, שכן התובעים ידעו היטב על קיום ההתחייבות והוא מצידו לא התרשל כלל.

16. זאת ועוד, משנתגלה הצורך בסילוק ההערה, טיפל בכך התובע, שילם כספים למינהל, ולא בא אל הנתבע בכל דרישה אלא תקופת מה לאחר מכן, ככל הנראה בעצת מאן דהוא.

17. דיון
בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, נקבע כך: "במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות".
קובעת ההלכה בע"א 37/86 משה לוי נ' שרמן, פ"ד מד (4) 446:
"חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו רחבים הם. נדרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטפלו בענייני הלקוח... עליו להיות עירני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח".
 
18. עוד נקבע בע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מו (4) 529, 537 (1992), כי:
"על עורך דין להעמיד את הלקוח בפני הבעיות האפשריות אשר יכול ותתעוררנה במסגרת העסקה בה מדובר. עורך הדין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות בנכס המקרקעין נשוא העסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות."
 
19.   לא כל טעות בשיקול דעת עתידה לחייב ברשלנות:
"עורך-דין – כמוהו כרופא – עשוי לשגות, אך לא כל טעות בשיקול- דעת תחייבו ברשלנות. ובלשונות של השופט ח' כהן בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת ואח', , בעמ' 80: 'גם עורך-דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול-דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן ... וכן הם דבריו של השופט ד' לוין בע"א 37/86, 58 מ' לוי ואח' נ' י' י' שרמן ואח' ; ה נ' מ' לוי ואח' וערעור שכנגד בעמ' 464-465: 'אמור מעתה – עורך-דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחות בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמידתן של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כישלון של עורך-דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדיי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה לחייב עורך דין ברשלנות." (ע"א 4704/90 מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, (1993), בעמ' 25). 
 
20. כך גם בע"א 2590/90 שוש ניסים נ' מנחם דניאלי וערעור שכנגד, פ"ד מח(3) 846:
"אמנם, לא כל טעות בשיקול-דעת מצד עורך-דין מהווה רשלנות מקצועית, אך, בענייננו, אין המדובר בטעות שבשיקול-דעת, אלא במעשים ובמחדלים שיש בהם משום רשלנות מקצועית. עיקר המחדלים באי-דאגה להבטחת זכויותיה של המערערת בעת עריכת ההסכם השני ולאחר מכן, והמשיב אף אינו טוען שפעל כדי להבטיח בצורה כלשהי את הכסף או את העברת הדירה למערערת."
 לעניין זה ר' גם בספרו של עו"ד אברהם זר, "רשלנות מקצועית של עורכי דין, רופאים, מהנדסים ואדריכלים", בעמוד 23, כדלקמן:
"טעות בתום לב בשיקול דעתו של עורך הדין, בין אם זו טעות בחוק או טעות בשיקול דעת, אין בה כדי לחייב עורך דין ברשלנות."
 
21. הכלל הקובע את חובת עורך הדין לנהוג ביושר, בחריצות, בשקידה ובנאמנות תוך דאגה לאינטרס של לקוחו, חל גם כאשר פועל עורך הדין מטעם שני צדדים. החובה המוטלת על עורך הדין, שעה שמקבל לידיו טיפול בחוזה מכר של נכס מקרקעין, היא בין היתר לבדוק את רישום זכויות הבעלות בנכס ורישומן על שם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר על שם הקונה; עיקולים; שעבודים; משכנתאות; זכויות של צדדים שלישיים וכן הצבת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס.
 
22. מן הכלל אל הפרט:
התובע הצהיר כי "לא נאמר לנו דבר וחצי דבר בדבר תשלום כל שהוא שאנו נצטרך לשלם למנהל מקרקעי ישראל יתרה מכך אין כל אזכור לכך גם בהסכם עצמו.
...
15...אכן כשרכשנו את הדירה נחתם הסכם בין אשתי ואני לבין המנהל בו התחייבנו שלא למכור את הדירה במשך 10 שנים מיום רכישתה שאם לא כן נצטרך לשלם למנהל מס אלא שהדבר היה ב – 30/4/1996 כמעט 10 שנים בטרם המכירה והדבר נשכח ממני ומאשתי בטח שלא זכרנו את התאריך המדויק שבו נמכרה הדירה.
...
17. אין לי כל ספק כי אם עו"ד X היה אומר או מסביר לנו כי אם נמתין כשלושה חודשים ונחסוך את דמי המנהל ודאי שהיינו ממתינים ולא צפויים לתשלום של ששים אלף ₪ גם לו היה מתריע לפנינו היינו הולכים לברר ולבדוק את הנושא.
 
18. אלא שעו"ד X או שלא היה בידו הנסח או שלא עיין בנסח הרישום או שלא שם ליבו למה שכתוב בו ועל כן לא ציין לפנינו דבר בנוגע לתשלום למנהל".
 
23. גרסת התובעת בתצהירה זהה לגרסת בעלה כאמור לעיל. לגרסתם, נודע להם על קיום האזהרה מהקונים, שנתקלו בקושי בקבלת המשכנתא.
 
24. הנתבע הצהיר כי ערך את ההסכם בהתאם לתוצאות המו"מ שנוהל בין הצדדים. עוד הצהיר כי הוציא נסח טאבו עדכני (ס' 6 לתצהירו, ואף עדות התובעת לעניין זה, ר' עמ' 36 לפרוטוקול).

לגרסתו, "לאחר הוצאת הנסח ובטרם נחתם ההסכם פניתי ללשכת רישום המקרקעין ברחובות ושוחחתי עם גב' דליה כדי לברר את משמעות ההערה בנסח. לדברי גב' דליה, מדובר בהערה שמטרתה מניעת מצב בו הדירות יירכשו לשם מכירתן לעשיית רווח היות ומדובר בפרוייקט סיוע של זוגות צעירים ויש לפנות למנהל בכדי לקבל הסכמתו למחיקת הערת האזהרה" (ס' 8).

. עוד הצהיר כי:
10. במועד חתימת ההסכם ובטרם נחתם, מסרתי לתובעים כי יש צורך לפנות למנהל לצורך קבלת ההסכמה ומחיקת הערת האזהרה ויתכן כי המנהל ידרוש מהם תשלום על מנת לעשות זאת. לשאלת התובעים מהו גובה הסכום שיידרשו לשלם למנהל השבתי להם שאיני יודע מה גובה הסכום ואפנה למנהל לברר זאת.
11. התובעים לא ביקשו לדחות את מועד חתימת ההסכם עד לאחר בירור גובה הסכום שידרש על ידי המנהל, אלא ביקשו לחתום על ההסכם ואף התרשמתי שהתובעים לא היו מופתעים מדרישת המנהל להסכמה והעובדה שהדבר יהיה כרוך בתשלום".
 
25.  נחקר הנתבע:
"ש. פנית למנהל לפני עריכת החוזה?
ת. לא. המנהל לא מקבל כל יום, המנהל לא נותן תשובות במקום, והצדדים רצו לחתום על החוזה, והמוכרים לקחו את זה על עצמם. הם אמרו שיש להם חבר במנהל שיכול למחוק את הערת האזהרה.
לשאלת בית המשפט: אמרת שהגב' דליה הפנתה אותך למנהל, האם ידעת את משמעות ההערה?
ת. כן, דליה הכירה את זה והסבירה לי את עניין 10 השנים. לא שאסור להם למכור, אבל צריך לקבל את הסכמת המנהל.
...
ש. האם היה ברור באותו שלב שמדובר בתוספת תשלום כספי למנהל?
ת. כיוון שלא עברו 10 שנים אז כן. אבל כמה – לא ידענו.
ש. ולא חשבת שמתפקידך לבדוק כמה כסף הלקוח יצטרך לשלם?
ת. תפקידי כעו"ד ליידע אותם ולהסביר להם, את ההחלטה הם לוקחים על עצמם. יידעתי אותם, המוכרים ידעו".
 
26. מעדותו של התובע ניתן ללמוד כי קביעת גובה התשלום במנהל הינה תהליך. גם, ואולי דווקא משום שלא ניתן לקבל את המידע על גובה הסכום באופן מיידי, היה על הנתבע לתת דעתו לכך. מעדות הנתבע הנני מסיקה כי אמנם ידע על ההערה וברר את משמעותה, אך הבירור לא ירד לפרטים. כך למשל, בסופו של הבירור לא ידע כי חסרה תקופה כה קצרה עד להשלמת תקופת 10 השנים וודאי שלא ידע את גובה התשלום שיוטל על לקוחותיו. לא שוכנעתי כי הנתבע היה ער לתוצאות הכלכליות של עריכת העסקה בו במקום, ו/או כי הציע לתובעים לדחות אותה. אין מחלוקת כי הבירור מטעמו היה שטחי, וכי היה עליו לדחות אותה עד לקבלת מלוא הנתונים שכן לא דומה עמדתו של מי שאמור לשלם 1,000 ₪ למנהל לזו של מי שאמור לשלם פי עשרה, או פי ששים:
ש. כלומר, לא ידעת כמה זמן חסר עד לחלוף 10 שנים מיום הרכישה?
ת. לא ידעתי.
ש. גם אם היה חסר יום אחד הם היו צריכים לשלם?
ת. אם הם היו אומרים לי את זה. הם לא אמרו לי כמה חסר.
ש. שאלת אותם כמה חסר?
ת. אני לא זוכר.
...
ש. ז"א שאתה כבר ידעת לפני החתימה על החוזה שיצטרכו לשלם פה כסף?
ת. ידעתי שיתכן שיצטרכו, הצעתי להם לדחות אבל הם העדיפו לחתום ולגמור עם העסקה עכשיו.
...
ש. ולמה כתבת בהסכם על מי יחול מס השבח, היטל השבחה, כתבת מי צריך לשלם חשמל, מים גז, טלפון. אבל את הסכום הכי גדול, את המנהל לא ציינת?
...
ת. זה צורף להסכם. הערת האזהרה מצויינת באופן ברור בנסח. כתוב שדרושה הסכמה של המנהל".

27. מחדלים אילו מהווים לגבי דידי סטייה מדרך פעולה סביר. למצער היה עליו להחתים את
התובעים על ידיעתם כי הם מודעים לכך שהעסקה נכרתת בטרם חלפו עשר שנים מיום הרכישה ולציין בהסכם, ברחל בתך הקטנה, את התחייבותם לשאת בתשלום למנהל, יהא שיעורו אשר יהא. סעיף 12 להסכם, כפי שצוטט לעיל, הינו סעיף סטנדרטי, המטיל את חובת התשלום על מי שבדרך כלל אמור לשאת בו, ואיננו מצביע כלל ועיקר על סייג או תניה מיוחדת בחוזה שיש לשים אליה לב. יתרה מכך, עו"ד זהיר אמור היה להותיר סכום כלשהו בפיקדון, להבטחת הקונים אם יסרבו התובעים לשאת בתשלום, כפי שנוהגים כאשר צץ ספק בשיעורו של מס השבח, היטל השבחה, או כל תשלום אחר שהמוכרים בעסקת מקרקעין חבים בו.

28. על הנתבע חלה חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי התובעים. הנני קובעת כי אי העלאת
השאלה/ ביצוע הבדיקה כמה זמן נותר להסרת ההגבלה ו/או אי ציון חובת התשלום בהסכם מהווה התרשלות שלתובעים נגרם, לכאורה, נזק כלכלי בגינה.

29. אלא שטענתו הנכבדת של הנתבע היא כי ממילא, ואף ללא צורך באזהרותיו המפורשות, ידעו
התובעים כי רכישתם הייתה מיוחדת, כי זכו להוזלה משמעותית כשקנו את הדירה, וכי עקב
כך חלות עליהן מגבלות מסוימות, שסנקציה כלכלית בצידה.


30. התובע אישר כי המציא מסמכים מסוימים על מנת להשתתף במכרז לזוגות צעירים וכך קנה
את הדירה במחיר מוזל. נשאל והשיב:
"ש. האם ידעת אז כשקנית את הדירה, שאם תמכור את הדירה הזו בתוך 10 שנים תצטרך להוסיף סכום מסויים, ואם תמכור את הדירה הזו בתוך 5 שנים תצטרך להוסיף סכום אחר?
ת. כשקניתי את הדירה ידעתי שיש איזשהו סכום, לא ידעתי איזו תקופה.
ש. אבל ידעת שיש מגבלה מסוימת לגבי התקופה של מכירת הדירה?
ת. כן".
...
ש. במסמך שאתה חתמת עליו כתוב: אם תמכור תוך 5 שנים תצטרך להוסיף 80% מערך המגרש. ואם תמכור עד 10 שנים תצטרך להוסיף 40% מערך המגרש.
ת. כשחתמתי על זה כנראה לא קראתי את זה בצורה מספיק מעמיקה.
ש. אני אומרת לך שזה לא היה רק כתוב, אלא שזה הוסבר לאנשים עוד כשהם פנו להשתתף במכרז. הוסבר לכל המשתתפים כי הם יקבלו הנחה משמעותית בתנאי שלא ימכרו את הדירה בתוך פחות מ – 10 שנים?
ת. לא זכור לי שאמרו את זה.

31. להוכחת הטענה כי התובעים ידעו על ההתחיבות הציג הנתבע את נ/1, הנתבע טען כי המסמך,
שנמסר לו ע"י התובעים מלמד על חוסר תום ליבם ועל נסיונם להטיל עליו את האחריות למחדלם.
בנ/1 עליו חתומים התובעים כתוב במפורש כי הם מצהירים ומתחייבים כלפי המנהל בין היתר:
"2. והואיל ועל פי חוזה החכירה התחייבנו לשלם השלמת ערך הנכס אם ובמידה שנעביר זכויותינו בנכס תוך 10 שנים מיום 27.3.96.
3. אנו מתחייבים שלא להעביר זכויותינו במקרקעין ללא הסכמת מדינת ישראל, על ידי נציגיה במנהל מקרקעי ישראל מראש ובכתב.
4. אנו מבקשים לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לגבי הצורך בהסכמה הנ"ל בהתאם לס' 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1968, וכל עסקת העברת זכויות במקרקעין, בין במכר ובין בחכירה לדורות תהיה כפופה לה".

32. המסמך נחתם בשנת 2006, שנה ועשרה חודשים לפני עריכת ההסכם, עת הוזמנו התובעים לעו"ד נווה, על מנת לחתום על המסמכים שנדרשו לרישום דירתם על שמם. ראינו כי באותו מסמך הוצהר כי התובעים מודעים להשלמת ערך הקרקע לה ידרשו אם ימכרו את דירתם פחות מ- 10 שנים לאחר רכישתה בתנאים מוזלים.
עוד נווה הוזמנה לעדות, והבהירה כי ביצעה את הרישום לעשרות או מאות משפחות, בדרך כלל כשנתיים לפני כן, אלא שהתובעים הוזמנו לא התייצבו אלא לאחר זמן רב.

36. עדותה של עו"ד נווה (שניתנה לאחר שלקוחותיה נתנו הסכמתם לעדות זו) העמידה דבר דבור על אופניו:
"לעניין זכויות הדיירים- הזכויות היו זכויות חכירה. הפרויקט נחלק לשלש קבוצות דיירים. הקבוצה הראשונה הייתה דיירים שרכשו ושילמו 91% מערך הקרקע כדמי היוון למנהל- כדמי חכירה. הקבוצה השנייה הייתה מאד מצומצמת של דיירים שרכשו 51%
והיו כפיפים בהגבלות מסוימות בחוזה החכירה.
הקבוצה השלישי, שמעיון בנ/1 התובעים נמנו על הקבוצה הזו, הם רכשו 11% והיו כפופים למגבלות דומות לאלו של הקבוצה השנייה, אבל לטווח ארוך יותר. הם התחיבו למעשה שלא לבצע איזושהי פעולה של מכר/חכירה/ הענקת זכות כלשהי לצד שלישי, אלא אם כן ניתנת הסכמת המינהל. והסכמת המינהל היתה כרוכה בהשלמה של תשלום. כדי להשלים ל91%.
...
ההתחיבות חלה למשך 10 שנים שלאחריהן הם פטורים מהשלמה. ואז גם הייתה נמחקת ההערה.
ההערה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין היתה אמורה לתת ביטוי לחוזה החכירה, בטאבו. כל התהליך נוצר מאחר וממ"י נתן אישור לרשום זכויות בעלות במקום זכויות חכירה. דבר שהוא כמובן עדיף לדיירים.
לגבי הקבוצות ששילמו רק 51% או 11% הם היו צריכים לתת ביטוי להתחיבות שלהם כלפי המינהל, מכיוון הם קיבלו את הזכויות מבלי ששילמו את מלוא התמורה."

33. באשר להחתמת התובעים, שהוזמנו מספר פעמים להתיצב לחתימה אך לא עשו כן העידה:
"אינני זוכרת את הדיירים הללו באופן ספציפי, החתמתי מאות כמותם. נוהל העבודה שלי היה מסודר בהכנת הדיירים לחתימה: זיהוי הלקוחות על ידי תעודת זהות, לוודא שהתעודה זהה לתעודה המופיעה בטאבו. עברתי איתם אחד לאחד על מסמכי הרישום...הסברתי להם את ההבדל בין בעלות לבין חכירה פעם נוספת. למרות שהדבר כבר נמסר להם במסגרת היידוע על תחילת הליך הרישום. שלחנו מכתבים לכל אחד מהדיירים במטרה לתאם איתי מועד לביצוע החתימות. במקרה הספציפי הזה מאחר ופה היתה הערת אזהרה על הצורך בהסכמה, הסברתי להם את עניין התשלום של 11% כפי שהעדתי קודם, שמתחייבים שלא למכור את זכויותיהם בתוך 10 שנים. הדיירים זכרו כי מן הסתם הם שילמו סכומים מופחתים. מי ששאל שאלות, שאל בד"כ על גובה התשלום שהם יצטרכו להשלים..." (עמ' 7 לפרוטוקול).
 
34. וכן:
"ש. אני מניח שלא עברת בכל מסמך ומסמך כל שורה כדי להקריא להם.
ת. אני נוהגת לקרוא את כל המסמכים לפני הדיירים.
ש. האם את רוצה לומר שעברת על נ/1 וקראת להם את כולו?
ת. נ/1 במיוחד. לגבי חוזה החכירה – כמובן שלא קראתי את כולו."
 
 
35. הלכה היא כי הכחשת אדם על מסמך עליו חתם לא תישמע, אלא במקרים יוצאי דופן. ר' ע"א 6645/00 שלמה ערד, עו"ד (המערער בע"א 6645/00)יצחק פיינגולד (המערער בע"א 6783/00) נ' ז'אק אבן (המשיב בע"א 6645/00)ז'ק אבן (המשיבים בע"א 6783/00), פ"ד נו(5), 365 , 377-378 (2002):
"אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64, שוויץ נ' סנדור פד"י יט(117 ,113 ,(2; וראו לענין זה גם ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ ' לופו, פד"י נד(571 ,559 ,(2; ע"א 325/88, טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני ברק, פד"י מד(348 ,341 ,(1; ע"א 1513/99, דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(594 ,591 ,(3). לענין זה אוסיף, כי ההיגיון מחייב גם שהחותם על מסמך כה מהותי ביחס לנכסיו, לא יעשה זאת בהיסח הדעת...".

36. הנה כי כן ראינו שהתובעים ידעו על חובת השלמת התשלום, וכי הנתבע, בין אם ידע ובין אם לאו, לא העלה זאת על הכתב. אלו וגם זה לא ידעו מהו הסכום שיידרש:
"ש. אני אומרת שידעתם מצוין שלא עברו 10 שנים רק לא ידעתם כמה המנהל ירצה.
ת. אני לקחתי עו"ד בשביל שהוא יבדוק, והוא לא בדק. פה היתה הערת אזהרה ועו"ד X אומר לא ידעתי. הוא לא עשה את מה שצריך היה לעשות.
ש. האם ביום שבאתם למכור ידעת שאם תמכרי לפני חלוף תקופה כלשהי תשלמי למנהל?
ת. לא ידעתי סכומים, תאריכים, מי עבר ומה עבר. זה תפקידו של עוה"ד.
ש. ידעת שיש איזשהו מועד שאם תמכרי קודם תשלמי הרבה למנהל.
ת. אני לא יודעת להגיד, נגיד שכן ונגיד שלא, זהו תפקידו של עוה"ד.
לשאלת ביהמ"ש: האם ידעת שיש איזשהו מועד שאם תמכרי קודם תשלמי כסף למנהל?
ת. סביר להניח שכן, כמו שאמרתי זה היה פרוייקט של זוגות צעירים והיו קריטריונים מסויימים. אין זה סביר שאמכור 3 חודשים לפני תום התקופה ואשלם 60,000 ₪. זה היה תפקידו של עוה"ד לבדוק.
ש. אם אף אחד לא הסביר לך מניין ידעת?
ת. היו קריטריונים מסויימים, הקריאו לנו מהעירייה ותיארו לנו את הפרוייקט. לא ישבתי עם יומן ועשיתי X על כל יום שחלף. זה אבסורד, עוברים עלינו דברים בחיים, אף אחד לא סופר 10 שנים. באתי למכור את הנכס, עוה"ד מטפל בזה ואת המינימום הוא לא עשה".
 
38. לשכשדרש המנהל כ-60,000 ₪ והתברר כי דחיה של מספר חודשים היה בה לבטל תשלום זה, פנו התובעים אל הקונים וביקשו לבטל את ההסכם ולערוך אותו מחדש, אלא שהאחרונים סירבו לכך. הקונה העידה (בעמ' 36 לפרוטוקול):
ת. ..אמנון יצר איתי קשר וביקש אם אפשר לבטל, לעשות מחדש. אני בגלל שהייתי צריכה להכנס לדירה, לא יכולתי. אמנון ביקש את זה ולא עו"הד.
...
ש. כשלכם התברר שיש לשלם במנהל את הקנס לתובעים, פניתם לאמנון?
ת. פניתי לעוה"ד, אני לא זוכרת מה אמר אם צריך לבדוק או לא צריך לבדוק, ואז אמנון יצר איתי קשר ואמר שיש קנס שהם לא ידעו עליו ולכן רצה שנבטל את ההסכם וניצור אותו מחדש כעבור חודש.
  
39. בס' 54.5 לסיכומיה טענה ב"כ הנתבע: "הוכח שהתובעים ידעו שידרשו לשלם כסף, ולכל היותר לא ידעו מהו הסכום שידרש והם שבחרו ביודעין לקחת סיכון זה על עצמם, בשיטת "יהיה בסדר" הידועה. אפשר ובדיעבד הופתעו מגובה הסכום, אלא שלעניין זה אין להם להלין אלא על עצמם, ובוודאי שאין הם יכולים להלין על עוה"ד, שייעץ להם מפורשות לברר תחילה במנהל את העלות שתידרש, ולדחות את מועד חתימת ההסכם והם משיקוליהם לא שעו לעצה נבונה זו".
 
40. בתובענה זו מתעוררת תחושת אי נוחות כלפי שני הצדדים. מהצד האחד, הנתבע, במחדליו כפי קבעתי לעיל, ומהצד האחר התובעים, שידעו על ההגבלה שחלה עליהם, קיוו ש"יהיה בסדר" והעדיפו בכל מקרה ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ, כלומר, עד שמצאו קונה במחיר שרצו - העדיפו להוציא את העסקה אל הפועל, כך שיוכלו גם להשיב את ההלוואות שלקחו לשם רכישת הדירה האחרת, גם אם יאלצו לשאת בתשלום למנהל.
 
44. בשל כך התלבטתי בשאלת הקשר הסיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק. לו היה הנתבע מציין בהסכם את אזהרותיו, היה הבסיס לתביעת התובעים נשמט. בשל הספק, וחרף חוסר תום הלב של התובעים, הנני קובעת את אחריותו של הנתבע לנזקם. אולם פטור בלא כלום אי אפשר. בנסיבות המקרה כפי שפורטו לעיל, הנני מייחסת לתובעים רשלנות תורמת בשיעור של 50%.

41. הנתבע יישא במחצית הסכום אותו שילמו התובעים למנהל כשהוא משוערך (ללא ריבית) מיום תשלומו ואילך.
כן יישא הנתבע באגרת המשפט ששילמו התובעים ובמחצית משכר העדים שנפסק.
בנוסף, ישלם הנתבע לתובעים סכום של 5,000 ₪ שכ"ט עו"ד. (הסכום כולל מע"מ).
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית

  2. התיישנות רשלנות מקצועית

  3. רשלנות מקצועית רואה חשבון

  4. רשלנות מקצועית של סוכן ביטוח

  5. רשלנות מקצועית מודד מקרקעין

  6. אחריות מקצועית של סוכן ביטוח

  7. התיישנות תביעת רשלנות מקצועית

  8. תביעת רשלנות מקצועית נגד אדריכל

  9. תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך דין

  10. רשלנות מקצועית של עורך דין מקרקעין

  11. רשלנות מקצועית של עו''ד הוצאה לפועל

  12. תביעת רשלנות מקצועית נגד עורכי דין

  13. תביעת רשלנות מקצועית נגד סוכן ביטוח

  14. ייחוס רשלנות מקצועית מהווה לשון הרע

  15. תביעת רשלנות מקצועית טיפול בהחזרי מס

  16. תביעת רשלנות מקצועית נגד עו''ד שנדחתה

  17. ייצוג שני צדדים רשלנות מקצועית עורך דין

  18. תביעה בגין רשלנות מקצועית של שמאי מקרקעין

  19. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית עו''ד לא בתוקף

  20. התיישנות תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך דין

  21. ביטוח רשלנות מקצועית של עו''ד התיישנות תביעה

  22. ייצוג עצמי בתביעת רשלנות מקצועית של עורך דין

  23. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק רשלנות רפואית

  24. רשלנות מקצועית של עורך דין בגין פיצויים נמוכים

  25. נדחתה תביעה נגד עורך-דין בעילה של רשלנות מקצועית

  26. אי הגשת תצהירים המועד - רשלנות מקצועית של עורך דין

  27. רשלנות מקצועית עורך דין בתיק נזקי גוף בתאונת דרכים

  28. אי הגשת בקשת רשות להתגונן - רשלנות מקצועית של עו''ד

  29. תביעה בגין רשלנות מקצועית בגין חוות דעת חשבונאית בתיק הוצאה לפועל

  30. תביעה על סך של מיליון שקלים כנגד עורך דין בגין טענה לרשלנות מקצועית

  31. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד להחזר שכ"ט עו"ד ולפיצוי בגין רשלנות מקצועית

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון