רשלנות עו''ד בעסקת מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רשלנות עו''ד בעסקת מקרקעין:

1. עסקינן בתביעה כספית על סך של 165,599 ₪ נכון ליום הגשתה בתאריך 21.4.04.

2. הנתבעת היא עו"ד במקצועה, והיא ייצגה את התובעים בחתימתם כקונים על הסכם מכר מיום 14.12.00 (להלן: "ההסכם").
נשוא ההסכם - דירת מגורים ברח' טוריים 214/4 בפרדס-חנה (להלן: "הנכס").

3. בהתאם להסכם, שצורף כנספח ד' לתצהיר עדותה הראשית של הנתבעת (נ/3), רכשו התובעים את הזכויות בנכס, מבעלי הזכויות בנכס באותה עת ה"ה ריבלקין ניקולאי ונטליה (להלן: "ריבלקין"), באמצעות כונס נכסים שמונה למכירת הדירה (עקב חובות של ריבלקין) עו"ד רפאל בס (להלן: "הכונס").

4. כאמור, ההסכם נחתם ביום 14.12.00, והעברת הזכויות בו על שם התובעים/הקונים הסתיימה ביום 14.1.04 (ראה תצהירו של בנם של התובעים מר גריגורי בלצקי, ת/2, סעיף 51).

5. טוענים התובעים כי עיכוב רישום הזכויות בנכס על שמם, נובע ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת כעורכת-דינם המייצגת אותם בעסקת המכר נשוא ההסכם.
עיכוב זה גרם להם לנזקים כספיים וכלליים (עוגמת נפש), בגינם הם תובעים את הנתבעת, כמפורט בכתב התביעה, בסכום של 165,599 ₪, נכון ליום הגשת התביעה.

6. מן העבר השני טוענת הנתבעת כי העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם של התובעים לא נובע ממעשיה ו/או מחדליה שלה אלא ממחדליו של בנם של התובעים, מר גריגורי בלצקי (להלן: "גריגורי"), שגם היה מיופה כוחם עפ"י יפוי כח כללי מיום 31.3.99 (העתקו צורף כנספח א' לנ/3). לטענת הנתבעת, מחדליו של גריגורי באים לידי ביטוי בכך שלא המציא לאורך השנים אישור המועצה המקומית הנחוץ לרישום הזכויות בנכס על שם התובעים, למרות בקשות חוזרות ונשנות מצידה אליו.

7. סבורני כי האמור בסעיפים 5-6 לעיל משקף את המחלוקת העיקרית בין הצדדים בתיק זה, ופתרונה יוביל להכרעה בתובענה הנדונה.

8. א. טרם שנתייחס לגופם של דברים, נציין כי התובע 1 מר בלצקי ולדימיר ז"ל נפטר
לאחר הגשת התביעה. אולם, התביעה לא תוקנה בהתאם.

ב. בפתח ישיבת ההוכחות הראשונה ביום 14.9.08 ביקש ב"כ הנתבע למחוק את התובע 1 מכתב התביעה, או לחילופין שהתביעה תתוקן בהתאם. לנוכח בקשתו, החלטתי כי משנפטר התובע 1 צריך עזבונו להיכנס במקומו. יחד עם זאת, משלא קיים עדיין צו ירושה ולא תוקן כתב התביעה בהתאם, לא אתן פס"ד בתובענה זו עד לתיקון כתב התביעה (ראה החלטתי עמ' 16 לפרו' ש' 9-19).

ג. עד ליום הגשת סיכומי הצדדים לא תוקן כתב התביעה ולא הוצג צו ירושה. על כן, ביקש ב"כ הנתבעת בסיכומיו לדחות התביעה מטעם זה בלבד.

ד. בתגובה שהגיש ב"כ התובעים ביום 15.2.10, הוא צירף העתק צו ירושה שניתן בעניין עזבונו של התובע 1, ממנו עולה כי יורשיו עפ"י דין של המנוח, התובע 1, הם התובעת 2 (רעייתו) ובנו מר גריגורי בליצקי. חלקיהם בעזבון שווה (מחצית לכל אחד מהם).

ה. משאלה הם פני הדברים - אני קובע, מכח סמכותי עפ"י תקנה 38 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, כי במקום התובע 1 יהיו יורשיו עפ"י דין, כמפורט בצו הירושה. יורשים אלה ייכנסו בנעלי עזבון התובע 1.

דיון והכרעה

9. אלה הן השאלות העומדות להכרעה בתובענה זו:

א. מהן הסיבות לעיכוב רישום הזכויות בנכס על שם התובעים?

ב. האם סיבות אלה נבעו ממעשה או מחדל הקשור בנתבעת?

ג. בהנחה שהתשובה לס"ק (ב) חיובית - האם הוכח לי כי נגרם לתובעים נזק עקב העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם?

שאלה א' - הסיבות לעיכוב רישום הזכויות בנכס על שם התובעים

10. במסגרת שאלה זו נבחן מהן הסיבות שהוכחו לי כי גרמו לעיכוב רישום הזכויות בנכס על שם התובעים, באופן כללי, ללא התייחסות פרטנית לזהות האחראי להיווצרות סיבה זו.
כהערת אגב נציין כי למעשה גם הנתבעת מודה שחל עיכוב ניכר בהעברת הזכויות בנכס על שם התובעים, כיוון שעובר לחתימת ההסכם העריכה את סדר הזמנים להעברת הזכויות בנכס על שם התובעים "לא יותר משנה" כלשונה (עמ' 77 לפרו' ש' 9-11). בפועל כאמור הזכויות בנכס נרשמו על שם התובעים רק בחודש 01/04, למעלה מ- 3 שנים מיום חתימת ההסכם.

11. סיבה א':
סבורני כי אודות סיבה אחת לעיכוב ברישום הזכויות לא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים. אישור מועצה מקומית תקין ומושלם, לרבות אישור על פטור מהיטל השבחה, הנחוץ לצרכי העברת הזכויות בנכס על שם התובעים, הושג רק ביום 12.6.03 (ראה סעיף 24 לנ/3).

סיבה ב':
ויכוח בין הנתבעת לגריגורי אודות החזר תשלום ששילמה מכיסה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בגין חוב דמי חכירה נטען, בשיעור של 8,323.83 ₪. בגין ויכוח זה עוכב המשך הטיפול בהעברת הזכויות של שם הקונים במינהל, כמפורט בתצהירה של הנתבעת נ/3, סעיפים 25-33. כמו כן, נפנה לנספח מ' לנ/3, תצהירה של הנתבעת, שם ציינה הנתבעת ברורות וחד משמעית במכתבה אל גריגורי מיום 26.8.03, כי "ללא התשלום הנ"ל (דמי החכירה למינהל - ח.ש.) ההעברה לא תבוצע".

סיבה ג':
עיכוב ברישום הזכויות על שם ה"ה ריבלקין, שמכרו את הזכויות בנכס, באמצעות הכונס, לתובעים, במסגרת ההסכם.
כפי שפורט בסעיף ב"הואיל" השלישי להסכם, הזכויות בנכס, במועד חתימת ההסכם, טרם נרשמו על שם ריבלקין. הזכויות בנכס היו רשומות במועד החתימה על שם יזרייב חיה, שמכרה את הזכויות בנכס לריבלקין (ראה: אישור זכויות אודות הנכס מיום 21.4.02, שצורף כנספח ח2 לת/2, תצהירו של גריגורי).
מס הרכישה בעסקה שבין יזרייב לריבלקין שולם רק ביום 18.8.02 (עדותה של הנתבעת עמ' 87 לפרו' ש' 1).
ברור מאליו כי ללא אישור מס רכישה משולם כדין, לא ניתן היה להשלים את העברת הזכויות בנכס מיזרייב לריבלקין, וממילא מריבלקין לתובעים. היינו - בכל מקרה לא ניתן היה להעביר את הזכויות בנכס לפחות עד יום 18.8.02.

12. סבורני כי שלוש הסיבות המוכחות דלעיל, הן אלה שגרמו במצטבר לעיכוב ברישום הזכויות בפועל על שם התובעים, עד למועד שבו נרשמו בפועל בחודש ינואר 2004, כמפורט לעיל.

שאלה ב' - האם הסיבות לעיכוב ברישום הזכויות, נבעו ממעשה או מחדל הקשורים בנתבעת?

13. במסגרת שאלה זו נבחן האם שלוש הסיבות המפורטות בסעיף 11 לעיל נבעו ממעשה או מחדל הקשורים בנתבעת.

14. את שאלה ב' נבחן לנוכח הפסיקה הקובעת, בכל הקשור לאחריות עו"ד המייצג צד להסכם מכר מקרקעין, כדלקמן:

א. עו"ד חייב להשתמש במיומנות מקצועית סבירה כדי לשמור על זכויות לקוחותיו. במסגרת זו עליו להכין ללקוחותיו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר. כך למשל עליו לדאוג כי תופיע בחוזה הוראה המבטיחה את לקוחו הקונה כנגד התחייבות המוכרים לבצע תשלומים שונים, שיהיו תנאי מוקדם לאפשרות העברת המכר לקונה. דבר זה ניתן להיעשות אם ע"י עיכוב כספים ששילמו הקונים על חשבון המחיר ואם בדרך אחרת (ע"א 554/84, מזור נ' אריאלי, פד"י מה (1), 374). לשון אחרת - על עוה"ד לדאוג לחיובים שלובים או מותנים, בין תשלום התמורה לביצוע חיובי המוכר - ובמיוחד התשלום האחרון עפ"י ההסכם.

ב. עו"ד אשר נשכרים שרותיו לטפל בעסקת מקרקעין איננו יכול לשים יהבו על הלקוח שיבצע את הטיפול הנכון בעסקה (כולו או חלקו) במקומו אלא עליו לדאוג לכל הטיפול, מתחילתו ועד סופו, בעצמו (או ע"י מי מטעמו) [השווה בנדון ת.א. (ראשל"צ) 797/05, ירקאצי ואח' נ' דינור ואח' (פסק דינו של כב' השופט קינר מיום 16.12.09, סעיף 30 - פורסם במאגר נבו; ת.א. (שלום-ת"א) 40530/99, אליהו בן הרועה נ' קפשוק, סעיף 6 לפסה"ד - פורסם במאגר נבו].


בירור האחריות לסיבה א'

15. האם סיבה א' לעיכוב ברישום הזכויות על שם התובעים, הנובעת מאי המצאת אישור מועצה מקומית מושלם ותקין, נובע ממעשה או מחדל הקשורים בנתבעת?

16. אישור מועצה מקומית לרישום בטאבו, או להעברת זכויות בחברה משכנת ו/או במינהל, מצריך ברגיל השלמת שתי פעולות (דבר שגם עולה מעדותה של הנתבעת, עמ' 73 לפרו' ש' 29-31), כדלקמן:

א. סילוק חובות המוכרים (מים, ארנונה והיטל השבחה) הקיימים עד למועד מסירת החזקה.

ב. תשלום עתידי של יתרת תשלומי הארנונה החלים על הנכס עד לתום השנה האזרחית אודותיה מבוקש האישור.

17. התשלומים המפורטים בסעיף 16(א) לעיל מוטלים על המוכר. התשלום המפורט בסעיף 16(ב) מוטל על הקונה.

18. כך הוא המצב גם עפ"י ההסכם דנן, כמפורט בסעיף 6(א) להסכם.
נוסיף ונאמר כי עפ"י סעיף 5 להסכם, מסירת החזקה בנכס אמורה היתה להתבצע עם התשלום הנקוב בסעיף 4 (ב) להסכם, שאמור היה להיות תוך 60 ימים מחלוף מועד צו מכירה אודות הנכס מאת ראש ההוצל"פ.
צו מכירה כאמור ניתן ביום 1.1.01 (עדותה של הנתבעת עמ' 4 לפרו' ש' 11). מכאן ניתן להניח כי החזקה בנכס נמסרה לתובעים בחודש מרץ 2001.

19. בדיעבד מתברר כי המוכרים, באמצעות הכונס, לא עמדו בחובה המוטלת עפ"י סעיף 6(א) להסכם, ולא סילקו את מלוא חובותיהם כנדרש וכמפורט בסעיף 16(א) לעיל.
יתרת חוב ארנונה של הנכס שולמה ע"י הכונס רק בחודש 05/01, כחודשיים לאחר מסירת החזקה (עדות הנתבעת עמ' 20 לפרו' ש' 25-26) ואת יתרת חוב המים של המוכרים שילם הכונס רק בחודש מרץ 2003 (ראה סעיף 21 לנ/3; כן ראה עדותה של הנתבעת עמ' 83 לפרו' ש' 12).
מובן כי כל עוד לא שולמה יתרת מים זו בחודש 03/03, לא ניתן היה להמציא אישור מועצה מקומית הנדרש להעברת הזכויות.

20. לכאורה תמוה הדבר הכיצד הנתבעת שקטה על שמריה למעלה משנתיים ממועד מסירת החזקה, ולא דרשה מהכונס להמציא את מלוא אישורי תשלום חובותיו עפ"י סעיף 6(א) להסכם, וכמפורט בסעיף 16(א) לעיל!!

21. ניסתה הנתבעת לתרץ זאת בכך שגריגורי שילם את התשלום האחרון עפ"י החוזה מבלי ידיעתה ומבלי שייוועץ בה קודם לכן. זו הסיבה שגם לא נותר בידיה "שוט" כלפי הכונס (היינו - עיכוב התשלום האחרון), שיחייב אותו להמציא את מלוא האישורים כנדרש עפ"י ההסכם (ראה עדותה עמ' 72 לפרו' ש' 29-32; עמ' 73 לפרו' ש' 1-2).
תירוצה זה של הנתבעת אינו מקובל עלי. ההסכם לא התנה תשלום כלשהו, ולו אף האחרון, בהמצאת כל האישורים המתחייבים ע"י הכונס/המוכרים, כמפורט בסעיף 16(א) לעיל ו- 6(א) להסכם. סעיף התשלומים בהסכם הוא סעיף 4, ואף תשלום לא הוכפף למילוי חובה כזו או אחרת של המוכרים באמצעות הכונס.
על כן, לכאורה, כשגריגורי שילם את התשלום האחרון בהתאם לתנאי ההסכם, הוא פעל כדין, וכל נסיון עיכוב תשלום על ידו בנימוק של אי המצאת אישורי תשלום ו/או מסמכים נוספים הנדרשים להעברת הזכויות, עלולות היו לגרום לטענת הפרת חוזה מצד הכונס כלפי התובעים/הקונים.
נשאלה בנדון הנתבעת ע"י ביהמ"ש האם תמורה כלשהי הוכפפה להמצאת המסמכים ע"י הכונס, והשיבה בשלילה (עמ' 73 לפרו' ש' 8-10).
בכך לטעמי נכשלה הנתבעת בייצוג התובעים בהסכם (ראה דברינו בסעיף 14(א) לעיל), כשל שהביא לפגיעה בהבטחת זכויותיהם עפ"י ההסכם.

22. נדגיש כי מחדל זה של הנתבעת הוביל לכך כי הכונס לא דאג להמציא לה, עובר למסירת החזקה בנכס או סמוך לאחריה, אישור על פטור או תשלום להיטל השבחה, שמהווה חלק בלתי נפרד מאישור המועצה המקומית, דבר שגם הוביל לעיכוב מיותר בקבלת אישור המועצה המושלם (ראה לעניין זה: סעיפים 23-24 לנ/3).

23. נציין כי הנתבעת היתה מודעת לחובות הכונס בנדון, אך היא בחרה לשבת בשקט ולא לעשות פעולות להשגת המסמכים ו/או הקבלות הנדרשים לקבלת אישור מועצה, ולא פנתה בנדון לכונס, אלא רק לאחר שגריגורי בעצמו הלך למועצה והמציא לה בחודש ינואר 2003 את תדפיסי החוב מהם עולה כי קיים חוב שאמור היה להיות משולם ע"י הכונס (ראה: סעיפים 20, 21 לנ/3).
לא ברורה לי הסתמכותה בנדון של הנתבעת על גריגורי במקום לפנות לכונס עובר למסירת החזקה ו/או סמוך לאחריה, בדרישה לקבל ממנו את כל האישורים ו/או הקבלות הנדרשים לצורך קבלת אישור מועצה מקומית.
דבר זה מקבל משנה תוקף וחומרה לנוכח ידיעתה והבנתה של הנתבעת כי על הכונס כמוכר מוטלת החובה להמציא לה את האישורים האמורים.
הנתבעת מודה כי בעסקת נדל"ן רגילה החובה להמציא את אישור העיריה, לרבות פטור או קבלה על תשלום היטל השבחה, מוטלת על המוכר (עמ' 74 לפרו' ש' 1-2; עמ' 76 לפרו' ש' 29).
הנתבעת מודה כי הכונס לא עמד בחובה זו (עמ' 74 לפרו' ש' 3).
הנתבעת לא דאגה לקבל מהכונס אישור על פטור מהיטל השבחה, אלא רק הסתפקה בבדיקה שעשתה שתוצאתה לימדה כי אין היטל השבחה על הנכס (עמ' 76 לפרו' ש' 5-6).
לשאלה מדוע לא פנתה לכונס סמוך לאחר מסירת החזקה או תקופת מה אחריה על מנת שימציא את כל האישורים הנדרשים ממנו עפ"י סעיף 6(א) להסכם, אישרה הנתבעת כי אכן לא פנתה לכונס, אך הטילה את מלוא האחריות על גריגורי, שלטענתה מהתחלה סיבך את התיק (עמ' 76 לפרו' ש' 10-18).
הגדילה ועשתה הנתבעת - בהחלטתה להקפיא את הטיפול בהעברת הזכויות בנכס על שם התובעים, עד להמצאת אישור המועצה האמור (עמ' 86 לפרו' ש' 24-25).

24. המסקנה העולה מכל אלה היא כי אם הנתבעת היתה פועלת בזהירות ובמיומנות המקצועית הנדרשת מעו"ד זהיר וסביר המייצג צד בעסקת מקרקעין, כי אז היתה מתנה לפחות את התשלום האחרון בהמצאת כל האישורים ו/או הקבלות הנדרשים מהכונס עד ליום מסירת החזקה, וכמפורט בסעיף 6(א) להסכם (בנדון נפנה שוב לדברינו בסעיף 14(א) לעיל).
משלא עשתה כן, הסתחב סילוק חובות הכונס עד לחודש מרץ 2003 (תשלום מים) והצגת אישור על פטור מהיטל השבחה עד לחודש יוני 2003.
מכאן ועד להשלמת העברת הזכויות בנכס רק בחודש 01/04 "המרחק קצר" ומובן, אך לא מוצדק כאמור.

25. הסתמכותה של הנתבעת על גריגורי לצורך המצאת האישורים האמורים, לרבות בירור חובו של הכונס במועצה המקומית, ככל שקיים, אין בה כדי לפטור את הנתבעת מאחריות להשגת אישור המועצה הנדרש.
נזכיר את שציינו בסעיף 14(ב) לעיל, כי הנתבעת איננה יכולה להסיר אחריות מעל עצמה תוך שימת יהבה על הלקוח שיבצע טיפול כלשהו הנובע מעסקת מכר, במקומה.

26. על כן סבורני כי מחדליה של הנתבעת בנדון, כמפורט לעיל, היוו סיבה מרכזית, ואולי אף מכרעת, לעיכוב בהשגת אישור המועצה המושלם שהיה נדרש להעברת הזכויות בנכס ע"י התובעים.



בירור האחריות לסיבה ב'

27. האם סיבה ב', כהגדרתה לעיל, נובעת ממחדל הקשור בנתבעת?

28. סבורני כי התשובה חיובית מהטעם הפשוט - לא היה צריך להיות כל חוב דמי חכירה על התובעים בגין הנכס האמור. במסגרת ההסכם התחייב הכונס כי הנכס יהוון, וכי "דמי ההיוון למינהל ישולמו ע"י המוכר" (סעיף 6(ז) להסכם).
להווי ידוע, כי אם הנכס אכן היה מהוון ע"י הכונס, תוך תשלום דמי היוון בהתאם, לא היה צריך להיות כל חוב דמי חכירה לתובעים, שכן נכס מהוון פטור מדמי חכירה.

29. לא רק שהנתבעת בזבזה זמן יקר בויכוח עם התובע ו/או בא-כוחו האחר (עו"ד אליוט רוזנשטיין - ר' נספחים מב, מד, מו לנ/3) אודות תשלום דמי החכירה ו/או סכומו (כמפורט בסעיפים 24-33 לנ/3), אלא שמתברר כי ויכוח זה היה עקר. לו הנתבעת היתה פועלת בנדון במקצועיות הנדרשת, היא היתה דורשת מהכונס עובר לקבלת החזקה ו/או סמוך לאחריה, אישור על היוון הנכס ממינהל מקרקעי ישראל ו/או קבלה על תשלום דמי היוון. במידה והיתה עושה כן - לא היה נוצר כל חוב דמי חכירה למינהל.
דא עקא - לא רק שהנתבעת לא עשתה כן, אלא שהיא לא ידעה כלל כי הנכס צריך היה להיות מהוון. היינו - הנתבעת לא קראה בעיון את ההסכם ו/או לא היתה מודעת להוראותיו או לפחות לאחת מהוראותיו בכל הקשור להיוון הנכס.
נשאלה בנדון הנתבעת בחקירתה הנגדית והשיבה: "אני לא יכולה כרגע לענות" (עמ' 73 לפרו' ש' 14-15). אם כי בהמשך היא התעשתה והשיבה כי הבינה במועד החתימה על ההסכם, לנוכח סעיף 6(ז) להסכם, כי המוכר הוא זה שצריך לשלם דמי היוון למינהל (עמ' 73 לפרו' ש' 20-21).
תשובותיה אלה של הנתבעת מטרידות אותי.
אם אכן לא שמה לב לסעיף 6(ז) להסכם עובר לחתימה, בדבר חובת היוון הנכס ע"י המוכר, כי אז מדובר ביצוג רשלני ללא ספק. הראיה - שלא דרשה מהכונס בכל שלב שהוא, עד היום למעשה (לא הוכח לי אחרת), להוון את הנכס.
אם שמה לב לסעיף 6(ז) להסכם עובר לחתימה, מדוע דרשה מהתובעים באמצעות גריגורי, לשלם חוב דמי חכירה שלא הם מחויבים לשלם אותו?! גם אז מדובר ביצוג רשלני, ופעולה בניגוד לאינטרס של הלקוח.
הנתבעת הבינה מחדלה זו - ולכן (כך אני סבור) ויתרה במסגרת חקירתה הנגדית על החזר התשלום ששילמה למינהל בעבור חוב דמי חכירה שנתיים שהיה מוטל על הנכס (ראה עדותה עמ' 82 לפרוטוקול ש' 29).

30. על כן, לטעמי, העיכוב ברישום הזכויות עקב סיבה ב', נובע ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת כמפורט לעיל.

סיבה ג'

31. האם סיבה ג' לעיכוב ברישום הזכויות על שם התובעים, כפי שפורטה לעיל, נובעים ממעשה או מחדל הקשורים בנתבעת.

32. כאמור, תשלום מס הרכישה בעסקה שמיזרייב לריבלקין שולם רק ביום 18.8.02, כשנה ו- 8 חודשים לאחר מועד החתימה על ההסכם, וכשנה ו- 5 חודשים לאחר מסירת החזקה.

33. עובדה זו מובילה למסקנה מתבקשת כי הנתבעת לא דאגה לוודא עובר לחתימת ההסכם עם הכונס, כי אכן קיימים בידיו כל אישורי המיסים בגין העסקה הקודמת בנכס זה, שבין יזרייב לריבלקין, הגם שעסקה זו טרם נסתיימה כאמור ברישום הזכויות בנכס על שם ה"ה ריבלקין.
הנתבעת הסתפקה בנדון באישור כללי ולקוני של הכונס, שהופנה לבנק טפחות למשכנתאות, כי בידיו כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים/התובעים (נספח ז' לנ/3). לו היתה הנתבעת בודקת בפועל את כל מסמכי הכונס - היתה ודאי מגלה כי לא היה בידי הכונס, ביום חתימת ההסכם, אישור מס רכישה בעסקת המכר יזרייב-ריבלקין.

34. לטענת הנתבעת, היא סברה, בטעות, כי ניתן לדלג ברישום הזכויות על רישום העסקה שבין יזרייב לריבלקין, ולרשום את הזכויות בנכס במישרין מיזרייב על שם התובעים. בדיעבד הסתבר לה שהדבר אינו אפשרי (עמ' 82 לפרו' ש' 18-23; עמ' 87 לפרו' ש' 3-6).

35. האם טעותה זו מהווה מחדל העולה לכדי רשלנות?
ב"כ הנתבעת, בסיכומיו, טוען כי טעותה זו של הנתבעת עולה לכל היותר לכדי טעות בשיקול דעת שאינה עולה לכדי רשלנות.
דעתי אינה כדעתו של ב"כ הנתבעת.
גם במקום בו ניתן לבצע רישום במישרין משם מוכר קודם לשם קונה נוכחי (למשל בנכס הרשום בטאבו), אי אפשר להתעלם מהעסקה הקודמת שבוצעה, ויש לצרף לתיק הטאבו גם אישורי מיסים אודות עסקה זו.
לשון אחרת - גם לו היה ניתן לדלג על רישום הזכויות בנכס בעסקה שבין יזרייב לריבלקין, ולרשום את הנכס במישרין מיזרייב על שם התובעים (הקונים מריבלקין), עדיין היה צורך להמציא לצורכי רישום, את אישורי המיסים (מס שבח, מס מכירה ומס רכישה) בעסקה שבין יזרייב לריבלקין. במקרה הנדון, אישור מס הרכישה בעסקת יזרייב-ריבלקין לא היה עד חודש אוגוסט 2002. היינו - עד מועד זה בכל מקרה לא היה ניתן לבצע רישום על שם התובעים, גם במצב של "דילוג" רישום עסקה קודמת.
על כן, אין מדובר בטעות בשיקול דעת אלא באי מיומנות ו/או ידע מקצועי מתאים של הנתבעת,כנדרש מעו"ד זהיר וסביר המייצג צד בעסקת מקרקעין.

36. על כן, אי הדאגה לאישורי המיסים, לרבות אישור מס הרכישה אודות העסקה הקודמת שבין יזרייב לריבלקין, עובר לחתימת ההסכם או לפחות עד ליום מועד מסירת החזקה או סמוך לאחריה, מהווה מחדל של הנתבעת העולה לכדי התרשלות.

מסקנה

37. שלוש הסיבות דלעיל לעיכוב ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים קשורות במעשים ו/או במחדלים של הנתבעת.

38. הנתבעת, כמייצגת התובעים בעסקת מכר, חבה כלפיהם באחריות מושגית וקונקרטית. במעשיה ו/או מחדליה האמורים לעיל, שהובילו (על דרך של גרימה או תרומה מכרעת) ליצירת שלוש הסיבות שגרמו לעיכוב בביצוע רישום הזכויות על שם התובעים עד לחודש ינואר 2004, הפרה הנתבעת את אחריותה הקונקרטית כלפי התובעים.
לשון אחרת - במעשיה ו/או מחדליה אלה של הנתבעת יש משום התרשלות כלפי התובעים. אם גם נסיק, ולכך נתייחס להלן, כי התרשלות זו גרמה לנזק לתובעים, נקבע כי הנתבעת ביצעה כלפי התובעים את עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין.

שאלה ג' - שאלת הנזק

39. נזקי התובעים פורטו בסעיף 30 לתצהירה של התובעת 2 (להלן: "התובעת").
תצהירה של התובעת הוגש וסומן ת/1.
נציין כבר כעת כי לא היה לתובעת ידע רב אודות ההסכם ו/או כל הנובע ממנו, לרבות הנזקים שנגרמו עקב רשלנות נטענת של הנתבעת בכל הקשור לעיכוב ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים. כל הידע הנ"ל הוא בידיעתו של גריגורי (ראה הצהרתו של ב"כ התובעים, עמ' 30 לפרו' ש' 3-7).
משכך הם פני הדברים, נבחן את טענת הנזקים בזהירות רבה, ונקפיד על קבלות ו/או אסמכתאות אחרות לטענת הנזקים המיוחדים.

40. לנוכח פני דברים אלה, אוכל כבר לומר כי דין הנזקים הנטענים הבאים להידחות בהעדר הוכחה (קבלה או אסמכתא אחרת בכתב):

א. סעיף 30(ד) לת/1 - שכר טרחתו של עו"ד גולדנברג בשיעור של 300 ₪.

ב. סעיף 30(ה) לת/1 - שכר טרחתו של עו"ד רוזנשטיין בשיעור של 1,480 ₪.

ג. סעיף 30(ו) לת/1 - השבת 50% מתשלום שכר הטרחה ששולם לנתבעת ע"י התובעים בשל אי השלמת העברת הזכויות על שמם - בשיעור של 750 ₪.
לא ראיתי לנכון להיעתר לבקשה זו, על אף קביעותיי לעיל בדבר מעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, מהסיבות הבאות:

1. לא הוכח לי ע"י התובעים כי שילמו בפועל לנתבעת סך של 1,500 ₪ כשכ"ט, באופן שיהיו זכאים להחזר מחצית מסכום זה.

2. יש טענה מצד הנתבעת כי שכר טרחתה בגין ייצוג התובעים בהסכם נקבע בסך של 500 דולר בצירוף מע"מ. היא קיבלה על חשבון שכר טרחתה זה רק סך של 720 ₪ (עמ' 77 לפרו' ש' 7; סעיף 33 לנ/3), והתובעים נותרו חייבים לה את יתרת שכר הטרחה. אמנם טען גריגורי כי שולם לנתבעת בפועל סך של 1,500 ₪ אך היא לא הוציאה חשבונית על כל הסכום אלא רק על חלקו, אולם גרסתו זו לא הוכחה לטעמי. גריגורי עצמו, בחקירתו הנגדית, לא ידע לומר על איזה סכום הוציאה הנתבעת חשבונית ועל איזה סכום לא הוציאה חשבונית, כיוון שאינו זוכר במדויק (עמ' 33 לפרו' שורות 1-2).

3. בכל מקרה, בעבור השכר הפעוט ששולם לנתבעת בפועל, שכנראה שיעורו לא עלה על הסכום שטוענת לו הנתבעת (720 ₪), קיבלו התובעים שרות מסוים מהנתבעת, כעולה מכל החומר שצורף לתצהיר. דא עקא, שיתכן וטיפול זה לא היה מושלם מבחינה מקצועית, ואולי אף גרם נזק מסוים לתובעים (כפי שנראה להלן), אולם בשל כך יש מקום לפסוק להם פיצוי בעבור הנזק שנגרם להם, אך לא לשלול את שכר טרחתה הפעוט של הנתבעת.

ד. סעיף 30(ז) לת/1 - תשלום ריבית חוקית בגין אי פרעון המשכנתא מתאריך 31.3.02 ועד 31.3.04 - בסך של 16,066 ₪.
לא ברור כיצד חושב סכום זה. לא הוזמן לעדות נציג הבנק עם מסמכים רלבנטיים ו/או תומכים, ואף לא הוגשה לי חוו"ד מומחה לצורך הוכחת סכומים אלה. על-כן יש לומר כי נזק זה לא הוכח לי ע"י התובעים.

41. סעיף 30(ג) לת/1 - החזר חיובי בנק טפחות את התובעים בגין מכתבי התראה ששלח להם עקב אי המצאת התחייבות לרישום משכנתא ראשונה מהחברה המשכנת או מינהל מקרקעי ישראל, תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם, בניגוד להתחייבות עליה חתמה הנתבעת (נספח ב' לנ/3), בשיעור של 375 ₪.
האסמכתאות לתשלומים אלה לבנק טפחות צורפו כנספחים ד' (מכתב בנק טפחות מיום 16.10.01, בו צוין כי חשבונם של התובעים חויב בעמלה של 75 ₪ בגין המכתב), וי"ב (מכתב בנק טפחות מיום 4.4.03, בו צוין כי חשבונם של התובעים חויב בעמלה של 150 ₪ בגין המכתב) לת/1. סה"כ החיוב לבנק טפחות בגין שני מכתבי התראה אלה עמד על סך קרן של 225 ₪ ולא 375 ₪, כטענת הנזק הנדון של התובעים. לא ראיתי בנדון אסמכתא נוספת לחיוב אחר או נוסף של בנק טפחות את התובעים.

42. "ההתחייבות" (כהגדרת התובעים) עליה חתמה הנתבעת, כפי שבא הדבר לידי ביטוי בטופס עצמו, היא כדלקמן (ר' כאמור נספח ב' לנ/3):

א. המסמך הוא מיום 17.12.00.

ב. הנתבעת מצהירה כי התובעים התחייבו בפניה במסמך (מסמך אחר עליו הם חתמו בפניה) כי תוך 12 חודשים ימציאו התחייבות של החברה המשכנת ושל מינהל מקרקעי ישראל, לצורך רישום המשכנתא.

ג. הנתבעת מצהירה כי כל עוד היא תטפל בהעברת זכויות זו, היא לא תרשום את העברת הזכויות מהמוכרים לקונים אלא אם באותו מעמד תרשם משכנתא ראשונה לטובת הבנק, או לחילופין תומצא להם התחייבות של החברה המשכנת או של המינהל לרישום משכנתא ראשונה.

ד. ככל שהדבר נוגע לה (לנתבעת), יבוצעו הפעולות ללא השהיה מצידה, ועם סיומן היא תמציא לבנק את המסמך המתאים.

43. ההתחייבות לרישום משכנתא היתה צריכה אם כן להינתן לבנק תוך 12 חודשים מיום המסמך, קרי עד ליום 17.12.01. כל מכתב או דרישה מוקדמת יותר של הבנק היתה למעשה לא במקומה או מוקדמת מדי.

44. לנוכח כך, ולאחר קבלת המכתב הראשון מהבנק ביום 16.10.01, בגינו לכאורה חויב חשבונם של הנתבעים בעלות בשיעור של 75 ₪, כתבה הנתבעת לבנק מכתב ביום 25.10.01 (נספח ו' לנ/3) ובו העמידה אותו על כך שטרם חלפו 12 חודשים, ולכן לא היה מקום לפנייתו המוקדמת לתובעים באמצעות מכתב זה. על-כן ביקשה הנתבעת מהבנק באותו מכתב, לבטל את חיוב התובעים בשיעור של 75 ₪ בגין אותו מכתב ולא להמשיך ולהטריד אותם לפני חודש דצמבר 2001, וגם אז לפנות אליהם רק אם לא יועברו הזכויות בנכס עד לאותו מועד.
לטעמי - מכתבה זה של הנתבעת היה מוצדק לנוכח נימוקיו, ואין וודאות כי חיוב התובעים בשיעור של 75 ₪ בגין אותו מכתב נותר על כנו. ההיפך - ניתן להניח בסבירות ראויה כי בוטל, לנוכח נימוקי הנתבעת הנכונים והמוצדקים באותו מכתב.
על כן, אין מקום לחייב הנתבעת בסכום זה.

45. שונה מצב הדברים כשבוחנים את נסיבות שליחת המכתב השני מטעם הבנק לתובעים ביום 4.4.03. שם כבר הכתיר הבנק את המכתב בכותרת "אי כיבוד התחייבותכם לשעבוד נכס". לאור קביעותינו לעיל, ניתן גם לקבוע כי הנתבעת לא עמדה הנתבעת בתנאי סעיף 4 למכתב שנתנה לבנק, אותו כינו התובעים "מכתב ההתחייבות של הנתבעת לבנק", המפורט בסעיף 42(ד) לעיל.
ראינו כי הנתבעת לא ביצעה את כל הפעולות הנדרשות לצורך העברת הזכויות בנכס על שם התובעים במהירות ובזריזות הראויים, ולמעשה היתה השהיה לא מוצדקת מצידה בטיפול ברישום הזכויות כאמור.
אין גם מחלוקת שבמועד שליחת המכתב בתאריך 4.4.03 כבר היתה חריגה מהמועד שקצב הבנק לקבלת ההתחייבות לרישום משכנתא (12 חודשים ממועד חתימת ההסכם).
לכן גם ניתן להניח בסבירות ראויה שעלות המכתב ששלח הבנק נותרה על כנה, ונגבתה בפועל מהתובעים, באמצעות חשבונם בבנק טפחות, כפי שגם נרשם במכתב ההתראה.

46. בנסיבות אלה, סבורני כי לנוכח העובדה שהעיכוב ברישום הזכויות, וממילא העיכוב בהמצאת ההתחייבות לבנק לרישום משכנתא ראשונה, נובע ממעשים ו/או מחדלים של הנתבעת (כמפורט בהרחבה לעיל), יש מקום לחייב אותה להחזיר לתובעים את סכום עלות המכתב שחייב אותם בנק טפחות.

47. על כן, אני מחייב הנתבעת לשלם לתובעים סך של 150 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מתאריך המכתב בתאריך 4.4.03 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

נזק נטען בגין ביטול זכרון דברים עם ישין נטליה (סעיפים 30(א)+30(ב) לת/1)

48. טוענים התובעים כי ביום 4.3.02 נערך זכרון דברים למכירת הנכס בינם ובין הגב' ישין נטליה, שעל-פיו התחייבו למכור לה את הנכס בתמורה לתשלום סך של 69,000 דולר.
זכרון הדברים הנטען צורף כנספח ז' לת/2, תצהירו של גריגורי.

49. טוענים התובעים כי עיכוב רישום הזכויות בנכס על שמם, גרם לביטול זכרון הדברים, תוך חיובם בפיצוי מוסכם בשיעור של 2,000 דולר (נזק א'), וגם למכירת הנכס, לקונה אחרת בחודש 05/03 במחיר של 53,000 דולר במקום ב- 69,000 דולר (נזק ב').

50. מן העבר השני טוענת הנתבעת כי לא נחתם כל זכרון אמיתי בין התובעים לגב' נטליה ישין, ומדובר למעשה בעסקת תרמית שנועדה להוציא כסף שלא כדין מהנתבעת, בתואנה של נזק נטען עקב ביטול זכרון הדברים.

51. לנוכח מחלוקת זו בין הצדדים, השאלה הדורשת הכרעה היא - האם הוכיחו התובעים את אמיתות זכרון הדברים, שנחתם לפי הטענה בין התובעים מצד אחד ובין הגב' ישין נטליה?

52. לאחר שבחנתי את הראיות שעמדו בפני, כפי שגם אפרט להלן, שוכנעתי לקבוע כי לא הוכחה לי ע"י התובעים אמיתות זכרון הדברים האמור. נימוקיי יפורטו להלן.

53. נימוק א':
התובעת, בתצהיר עדותה הראשית ת/1, מציינת בסעיף 12 את עובדת חתימת זכרון הדברים בינם ובין הגב' ישין נטליה בתאריך 4.3.02.
בחקירתה הנגדית ציינה התובעת כי החתימה על זכרון הדברים שנחתם עם הגב' נטליה איננה חתימתה (עמ' 16 לפרו' ש' 29).
בדיעבד מתברר כי מי שחתם על זכרון הדברים (עם נטליה), היה גריגורי בשם התובעים עפ"י יפוי כח כללי שניתן לו (עמ' 41 לפרו' ש' 3; עמ' 17 לפרו' ש' 12).
עובדה זו תמוהה, שכן מי שחתם על ההסכם עם הכונס היו התובעים בעצמם; מי שחתם על זכרון דברים עם קונה נוספת של הנכס ביום 12.5.03 (העסקה עם ויינברג שנתייחס אליה בהמשך) היו התובעים עצמם (עדותה של התובעת עמ' 20 לפרו' ש' 28-30 ונספח ט"ז לת/1). מדוע אם כן לא טרחו התובעים בעצמם לחתום על זכרון הדברים עם ישין נטליה, אלא השאירו זאת לבנם גריגורי לעשות זאת מכח יפוי כח כללי?!
לא זו אף זו - התובעת לא היתה יכולה למסור לנו פרטים נוספים אודות העסקה עם ישין נטליה, שכן מי שביצע בפועל עסקה זו היה בנה גריגורי, שגם חתם כאמור בשמם של התובעים על זכרון הדברים האמור (עמ' 29 לפרו' ש' 7-8), ואין לה כל ידע אודות עסקת ישין נטליה (ראה הצהרת בא-כוחה של התובעת עמ' 30 לפרו' ש' 3-6).
בצדק ציין ב"כ הנתבעת בסיכומיו כי העד היחיד לעסקת ישין נטליה הוא גריגורי. דא עקא, שלטעמי לא ניתן בנסיבות העניין להסתמך רק על גרסתו של גריגורי בנדון, שכן כפי שנראה להלן בכל הקשור לגרסת עסקת ישין, לא נתתי אמון בגרסתו בנקודות כאלה ואחרות.

54. נימוק ב':
הגב' ישין נטליה לא הובאה לעדות ע"י התובעים, על מנת שתעיד על אמיתות זכרון הדברים (כמו שעשו התובעים בעסקה עם הגב' ויינברג, אותה הביאו לעדות, כפי שנפרט להלן).
לא זו אף זו - נ/2, "תעודת בירור פרטים על נוסע" מטעם משרד הפנים, מלמד כי הגב' ישין נטליה עזבה את הארץ ביום 7.12.02 ולא חזרה אליה.
יש קושי בלהבין את סבירות כוונתה של הגב' ישין נטליה להכניס עצמה לעסקת מכר של נכס נדל"ן בחודש מרץ 2002, דבר המלמד על רצון להשתקע בארץ, כאשר בדיעבד מתברר כי עזבה את הארץ כ- 9 חודשים לאחר מכן ולא שבה אליה עד כה (או ליתר דיוק עד לתאריך הנפקת התעודה האמורה בתאריך 8.11.09, כ- 7 שנים).
על קושי זה עמד ב"כ הנתבעת בסיכומיו, ואני מסכים עמו (אם כי אציין שמטעם זה בלבד לא הייתי שולל את אמיתות זכרון הדברים, אלא שלנוכח מכלול הנימוקים, יש משקל גם לקושי זה).

55. נימוק ג':
בתאריך 24.3.02, כ- 20 ימים לאחר חתימת זכרון הדברים הנטען עם הגב' ישין נטליה, שלח עו"ד אילן גולדנברג, בא-כוחם של התובעים, מכתב לנתבעת, בו התריע על העיכוב ברישום הזכויות בנכס.
במכתב זה מציין עו"ד גולדנברג כי "... אי השלמת הרישום חושף את מרשיי לתביעה מצד בנק טפחות, ולהעמדת ההלוואה לפרעון מיידי. כמו כן, נשללת ממרשיי האפשרות להגדיל את הלוואת המשכנתא, כפי שתיכננו, כדי לגייס מימון לשם שיפוץ הדירה. ברי כי העיכוב הארוך מסכן כל אפשרות של מרשיי למכור את הדירה במחיר מיטבי, שכן מחיר הדירות בירידה מתמדת" (סעיף 5 למכתב, נספח י' לת/1).
באופן תמוה לא מוזכר במכתב זה, זכרון הדברים שנחתם לכאורה בין התובעים ובין הגב' ישין נטליה, כ- 20 ימים קודם לכן. נזכיר כי זכרון הדברים הטיל סנקציה של 2,000 דולר על מי שמפר אותו, ועל כן צפוי היה כי יהווה חלק מרכזי בהתראה שהתריע עו"ד גולדנברג בפני הנתבעת, כשהזכיר את העיכוב ברישום הזכויות בנכס.
ההיפך - עו"ד גולדנברג מזכיר במכתבו את כוונותיהם של מרשיו לשפץ את הנכס תחילה ואף לקחת משכנתא לשם כך. מדוע התכוונו לעשות כן אם כבר חתמו על זכרון דברים למכירת הנכס זמן קצר קודם לכן?!
נשאל על כך גריגורי בחקירתו ואמר כי ציין באוזני עו"ד גולדנברג, עובר לשליחת המכתב, כי התובעים נמצאים בשלב של מכירת הזכויות בנכס ( עמ' 45 לפרו' ש' 9).
כשנשאל מדוע אם כן עו"ד גולדנברג לא פירט זאת במכתב, השיב בסתמיות כי "הוא רושם כל הדברים באופן גלובלי" (עמ' 48 לפרו' ש' 25-26).
מאשר גריגורי כי את העתק המכתב של עו"ד גולדנברג לנתבעת הוא קיבל כשבוע לאחר שליחתו, אולם הוא לא ביקש מעו"ד גולדנברג להוציא כל מכתב מתקן ולהזכיר את עסקת ישין נטליה (עמ' 49 לפרו' ש' 6-14).
לא נתתי אמון בגרסתו של גריגורי כי סיפר לעו"ד גולדנברג אודות עסקת ישין נטליה, שכן חזקה על עו"ד גולדנברג שהיה מזכיר במכתבו ששלח לנתבעת עסקה זו וההפסד שעלול להיגרם עם ביטולה, לנוכח העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים.
עובדה זו גרמה לי לספק רציני באמיתות העסקה עם ישין נטליה, במיוחד כשהתובעת ציינה בסעיף 15 לתצהירה ת/1 כי מכתבו של עו"ד גולדנברג נשלח קודם לביטול ההתקשרות עם ישין נטליה, וכהתראה משפטית בפני הנתבעת. היינו - העסקה עם ישין נטליה שימשה לכאורה זרז לשליחת המכתב ע"י עו"ד גולדנברג, אך באופן תמוה כאמור לא מוזכרת עסקה זו במכתב זה.

56. נימוק ד':
טען גריגורי בתצהירו כי ביטול זכרון הדברים עם ישין נטליה גרם לו לשלם לה 4,000 דולר. 2,000 דולר כהשבה של מה ששילמה בהתאם לזכרון הדברים, ו- 2,000 דולר פיצוי מוסכם. צירף גריגורי כנספח ט' לתצהירו את הסכם ביטול זכרון הדברים שנחתם, שוב, בינו (כמיופה כח התובעים) ובין הגב' ישין נטליה מיום 25.4.02, שם צוין כי שולם פיצוי זה.
אולם, להוכחת אמיתות התשלום של 4,000 דולר לא צירפו התובעים או גריגורי הוכחה מסודרת, במיוחד לנוכח כל הספקות דלעיל, אלא צורף צילום שיק של 5,100 ₪ שנמשך מחשבונו של גריגורי לפקודת ישין נטליה (נספח י1), ותדפיס בנק שמלמד כי אכן שיק זה נפרע. לכל יתר התשלומים, שנעשו במזומן, אין כל ראיה אחרת מעבר להסכם הביטול.
נשאל גריגורי ע"י ביהמ"ש, מדוע לא דאג לקבל מהגב' נטליה אסמכתאות ברורות ומפורטות לגבי כל התשלומים האמורים, במיוחד כשהוא ידע שהתובעים הולכים לקראת תביעה משפטית כנגד הנתבעת, והשיב כי לא ידע באותה עת שיגיע לעימות משפטי עם הנתבעת, ולכן גם לא דאג לקבל אסמכתא על מלוא הסכומים. יחד עם זאת, בהמשך דבריו ציין כי דאג לקבל מישין נטליה אסמכתא על 4,600 ₪ שהוא שילם, אולם הוא לא מוצא אותה (עמ' 44 לפרו' ש' 7-14).
גם בנקודה זו היה לי קושי לתת אמון בדבריו של גריגורי. כמו שדאג לעריכת הסכם ביטול של זכרון הדברים, היה צריך לדאוג לקבלת אסמכתא בכתב על התשלומים לנטליה, במיוחד כשחלק ניכר מהתשלום נעשה במזומן (עמ' 43 לפרו' ש' 19-20). משלא דאג לכך ו/או לא הציג אסמכתאות כאלו, מטיל הדבר ספק בנכונות טענתו לגבי התשלומים לנטליה ישין.

57. נימוק ה':
על אף שנטען כי נחתם זכרון דברים למכירת הנכס עם ישין נטליה, זכרון דברים זה לא דווח למס שבח, שלא כדין (עדותו של גריגורי עמ' 50 לפרו' ש' 29). עובדה זו יש בה בכדי להוסיף לחשש הקיים כי מדובר בעסקה שאינה אמיתית.
אמנם ניסה גריגורי לטעון כי סבר שיש לדווח למס שבח רק על עסקאות מכר הנגמרות בהסכם ולא על זכרון דברים בלבד (עמ' 50 לפרו' ש' 30-31), אולם "סברתו" זו אינה עולה בקנה אחד עם עיסוקו כמתווך בעסקאות מקרקעין (עמ' 29 לפרו' ש' 5; עמ' 50 לפרו' ש' 13-14), שאמור להיות בעל ידע מסוים גם במיסוי מקרקעין.

58. נימוק ו':
במכתביו של גריגורי אל הנתבעת, ונשלחו על ידו לנתבעת לא מעט מכתבים כפי שעולה מתצהירו ותצהירה של הנתבעת, הוא לא הזכיר מעולם את עסקת ישין נטליה. לטעמו הוא הודיע לה על כך בע"פ כששוחח עמה (עמ' 48 לפרו' ש' 1-12).
כשנשאל מדוע לא שלח מכתב בנדון לנתבעת, השיב: "ככה" (עמ' 48 לפרו' ש' 11-12).
מחדל זה של גריגורי, כמו גם תשובתו הסתמית לשאלה דלעיל, גורעים ממהימנותו בכל הקשור לטענותיו בדבר "עסקת ישין", ומוסיפים לחשש בדבר אמיתות העסקה.

59. נימוק ז':
מציינת הנתבעת בתצהיר עדותה הראשית נ/3, כי לאחר שנודע לה על זכרון הדברים הנטען עם ישין נטליה, חודשים ארוכים לאחר שנחתם לכאורה, ניסתה בעצמה לשוחח עם הגב' נטליה, על מנת לברר האם היו דברים מעולם. אולם, הגב' נטליה סירבה לשוחח עמה, וציינה באוזניה כי לא רכשה ולא מכרה שום נכס. הוסיפה וציינה הנתבעת כי הגב' נטליה נשמעה לה מפוחדת. לאחר מכן אף ניסתה באמצעות פרקליטיה ומשרד חקירות, לנסות ולעלות על עקבותיה של ישין נטליה, אולם זו כבר עזבה את הארץ (סעיף 14 לנ/3).
גרסתה זו של הנתבעת לא רק שלא נסתרה, אלא בחקירתה הנגדית היא כלל לא נשאלה על קטע זה בתצהירה. בנסיבות אלה, נתתי אמון בגרסתה זו, שהוסיפה וביססה את החשש לאמיתות עסקת ישין נטליה.
טענתו של ב"כ התובעים בסיכומי התגובה כי מדובר בעדות שמיעה אסורה ממנה יש להתעלם, אינה מקובלת עלי.
אין מדובר בעדות שמיעה. מדובר בעדות ישירה של בעלת השיח עם הגב' ישין נטליה (הנתבעת), אשר רשאית להעיד על שיחה זו.
דווקא משום כך היה מצופה מב"כ התובעים לחקור את הנתבעת בנקודה זו, במיוחד כשגב' נטליה לא הובאה לעדות, אך הוא בחר שלא לעשות כן. על-כן עדותה של הנתבעת בנקודה זו לא נסתרה.

60. לנוכח כל הנימוקים דלעיל בהצטברם יחד, שוכנעתי לקבוע כי התובעים לא הוכיחו לי את אמיתות זכרון הדברים עם הגב' ישין נטליה. לכן גם אין מקום לפסוק להם כל פיצוי בגין נזק נטען הקשור לעסקה זו.
בנדון איני מקבל את טענת ב"כ התובעים בסיכומי התגובה שהגיש, כי על הנתבעת, הטוענת את טענת אי-אמיתות עסקת ישין נטליה מוטל נטל מוגבר בו לא עמדה - מהטעמים הבאים:

א. נטל הראיה והשכנוע להוכיח את אמיתות עסקת ישין נטליה מוטל, ונשאר מוטל, על התובעים, ולטעמי לא עמדו בנטל זה, לנוכח 7 הנימוקים דלעיל.

ב. אפילו נאמר כי הנטל עבר לכתפי הנתבעת ויש צורך בנטל מוגבר ולא רגיל (במשפט אזרחי), סבורני כי גם בנטל מוגבר זה עמדה הנתבעת לנוכח 7 הנימוקים דלעיל.

נזק נטען בין מחיר השוק של העסקה אלמלא העיכוב ברישום לבין מכירתה בפועל לגב' ויינברג ז'נטה.

61. טוענים התובעים כי מחיר השוק של הנכס בשנים 2001-2003 היה 70,000 דולר, וזאת תוך הסתמכות על חוות דעתו של שמאי המקרקעין יצחק בריל מטעמם, שהוגשה וסומנה ת/3. לטענת התובעים, העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם גרם לכך כי בסופו של דבר חתמו על זכרון דברים למכירת הנכס עם הגב' ויינברג ז'נטה במחיר של 57,000 דולר בלבד ביום 12.5.03 (זכרון הדברים צורף כנספח ט"ז לת/1).
יותר מזה, טוענים התובעים, עקב העיכוב ברישום הזכויות הם נאלצו לרצות את הקונה ויינברג, והפחיתו ממחיר הנכס בסופו של יום סך של 4,000 דולר, כך שבהסכם שנחתם בסוף בין הצדדים ביום 19.1.04, נקבע מחיר הנכס על סך של 53,000 דולר.

62. על-כן טוענים התובעים לנזק כדלקמן:

א. סך של 16,000 דולר, בין מחיר העסקה הצפוי עם ישין נטליה (69,000 דולר), לבין המחיר של העסקה בסופו של דבר עם ויינברג (53,000 דולר). לטענת התובעים, העסקה עם ישין שיקפה את מחיר השוק של הנכס, כפי שבא הדבר לידי ביטוי בחוות דעתו של השמאי בריל (סעיף 30(א) לת/1).

ב. סך של 4,000 דולר, הנחה שנאלצו לתת לויינברג בסופו של יום, לנוכח העיכוב ברישום הזכויות בנכס.

63. היות וכאמור לא הוכחה לי עסקת ישין כאמיתית, לכאורה יש לייחס את טענת התובעים לכך שמחיר העסקה בסופו של יום מול הגב' ויינברג גרמה להם להפסד של כ- 17,000 דולר לעומת מחיר השוק עפ"י השמאי בריל (53,000 דולר מול 70,000 דולר מחיר שוק), או לכל הפחות להפסד של 4,000 דולר שנאלצו לתת הנחה לגב' ויינברג עקב האיחור ברישום הזכויות.

64. הנתבעת לעומת זאת טוענת כי מחיר השוק של הנכס בשנת 2002 היה סך של 50,000 דולר בלבד, כעולה מחוו"ד שמאי המקרקעין מטעמם, מר חיים בן ארי, שהוגשה וסומנה נ/1. מכאן כי מחיר העסקה מול הגב' ויינברג בסופו של יום (53,000 דולר) היה מעל מחיר השוק.

65. בכל הקשור להפסד של 4,000 דולר שנגרם לתובעים בעסקה מול ויינברג עקב האיחור ברישום הזכויות בנכס, לא ראיתי כל טענת הגנה של ממש מצד הנתבעת, אלא רק כי נזק זה נכלל בנזק הנטען בסעיף 63 לעיל (סעיף 52 לסיכומי הנתבעת).

66. מה שבטוח הוא שלגבי עסקת המכירה של הנכס לגב' ז'נטה ויינברג, שהחלה עם חתימת זכרון הדברים (נספח ט"ז לת/1) על סך של 57,000 דולר ביום 12.5.03, וכלה בחתימת הסכם מכר ביום 19.1.04 (נספח כ"א לת/1), במחיר של 53,000 דולר, לא נטען ע"י הנתבעת כי אינה אמיתית.

67. לא בכדי לא נטען כך, שכן הגב' ויינברג נתנה תצהיר עדות ראשית (ת/4), בו פירטה את השתלשלות העניינים, החל מחתימת זכרון הדברים על סך של 57,000 דולר ועד לחוזה הסופי במחיר של 53,000 דולר ביום 19.1.04.
ציינה הגב' ויינברג בתצהירה זה כי לנוכח העיכוב ברישום הזכויות בדירה, הפרו למעשה התובעים עמה את זכרון הדברים, ולכן הופחת מהסכום שהוסכם בזכרון הדברים פיצוי בשיעור של 4,000 דולר.

68. הגב' ויינברג נחקרה חקירה נגדית על האמור בתצהירה זה, ואישרה כי ההסכם נחתם בסופו של יום במחיר של 53,000 דולר, 4,000 דולר פחות מהמחיר שננקב בזכרון הדברים, עקב הפרת התובעים את זכרון הדברים בכך שלא עמדו במועדי זכרון הדברים לרישום הזכויות בנכס על שם התובעים עד ליום 1.8.03 (עמ' 67 לפרו' ש' 10-14).
נציין כי דבריה אלה של הגב' ויינברג אף נתמכו ברישום בזכרון הדברים, כי הפרתו תחייב את הצד המפר בתשלום פיצוי מוסכם בשיעור של 5,000 דולר (סעיף 12 לנספח טז). הגב' ויינברג ציינה כי הסתפקה בסך פיצוי קטן יותר עקב רצונה בקיום העסקה ולא ביטולה - אך תוך פיצויה, כאמור, בסכום של 4,000 דולר (עמ' 67 לפרו' ש' 18-22).

69. גרסתה של הגב' ויינברג כמו גם גרסתם של התובעים בנדון, לא נסתרה. על כן, ניתן לומר כי הוכח לי שנגרם לתובעים נזק בפועל של 4,000 דולר עקב העיכוב ברישום הזכויות בדירה.
נזק זה יש לחשב לפי שער יציג של יום עריכת החוזה בתאריך 19.1.04, אשר הוא 4.421. על כן, הנזק של התובעים בנדון הינו סך של 17,684 ₪, נכון ליום 19.1.04. סכום זה יש לשערך בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 19.1.04 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

70. השאלה הדורשת הכרעה כעת היא האם לתובעים נגרם נזק גבוה יותר, עקב העיכוב ברישום הזכויות מהטעם כי מחיר השוק של הנכס ירד במהלך השנים, ועד למועד חתימת זכרון הדברים עם הגב' ויינברג בחודש מאי 2003, באופן שמחיר המכירה לגב' ויינברג, על סך של 57,000 דולר (עפ"י זכרון הדברים, שכן על ההפסד של 4,000 דולר המחיר החוזי כבר פיצינו את התובעים בנפרד, כמפורט בסעיף 69 לעיל), גרם להם לנזק יחסית למחיר השוק של הנכס בשנים 2002-2003.

71. כאמור, הצדדים הציגו שתי חוו"ד שמאיות, כשחווה"ד מטעם התובעים העריכה את מחיר השוק של הנכס בשנים 2001-2003 בשיעור של 70,000 דולר בעוד שחווה"ד מטעם הנתבעת העמידה את מחיר השוק של הנכס בשיעור של 50,000 דולר.

72. לאחר עיון בחווה"ד האמורות ובחקירותיהם הנגדיות של השמאים בפניי סבורני כי מחיר השוק של הנכס בשנים 2002-2003 אמור היה להיות בטווח המחירים שבין 55,000 דולר עד 60,000.
טעמיי הם כדלקמן:

א. השמאי מטעם התובעים נתן משקל יתר לעסקה שנערכה ביום 27.6.00 בשיעור של 103,000 דולר על נכס שהורחב ל- 125 מ"ר בנוי, שאינו בר השוואה לטעמי לנכס הנדון שהינו בשטח של 78 מ"ר בלבד (עמ' 63 לפרו' ש' 7-8).

ב. לעומתו, השמאי מטעם הנתבעת התעלם מהערכת מס שבח את הנכסים באיזור באותן שנים שדווח על מכירתם, הגם שלעתים הערכת מס שבח לא תאמה את המחיר עליו הצהירו הצדדים בפועל. ההפרש לעתים היה ניכר. למשל - עסקה בשנת 2003 במחיר מוצהר של 45,946 דולר, הוערכה ע"י מס שבח בשווי (או מחיר) של 65,000 דולר (עמ' 69 לפרו' ש' 27-28).

ג. משכך, אם ניקח לשם השוואה (שיטת ההשוואה - על-פיה פעלו שני השמאים, עמ' 62 לפרו' ש' 4-6; עמ' 69 לפרו' ש' 2-4) 3 עסקאות ברורות וחד משמעיות, עם הערכת מס שבח, בגודל זהה לנכס דנן, נקבל מחיר שוק (מחיר ממוצע) של 55,000 דולר. כוונתי ל- 3 העסקאות המפורטות בסעיף 9.2, 9.3, 9.4, לחוות דעתו של השמאי בריל (ת/3).
יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון כי הנכס דנן הוא במגרש פינתי שצמוד לו באופן לא רשמי שטח קרקע נרחב יותר מהדירות האחרות באזור (עמ' 64 לפרו' ש' 23-26; עמ' 69 לפרו' ש' 9-14).
לכן הערכתי את מחיר השוק של הדירה בהסתמך על נתונים שקיבלתי משני השמאים בחוות דעתם ובחקירותיהם הנגדיות בפני, בשיעור שבין 55,000 דולר עד 60,000 דולר לשנים 2002-2003.

73. משכך הם פני הדברים, מכירת הנכס לגב' ויינברג במחיר של 57,000 דולר, היוותה את מחיר השוק של הנכס, ולא נגרם לתובעים כל נזק בגין מכירתה במחיר זה בחודש מאי 2003 לגב' ויינברג.

עוגמת נפש

74. טוענים גם התובעים לזכאותם לפיצוי בגין ראש נזק כללי של עוגמת נפש, עקב מעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת כמפורט לעיל.
מציינים התובעים (ראה סעיף 30(ט) לת/1) כי כתוצאה ממעשיה ו/או מחדליה אלה של הנתבעת הם נאלצו, באמצעות בנם ומיופה כוחם, גריגורי, להתרוצץ ולהמציא מסמכים לנתבעת הגם שמי שהיה אמור להמציא את המסמכים מלכתחילה הוא הכונס או לחילופין הנתבעת בעצמה. טוענים גם התובעים כי עקב מעשיה ו/או מחדליה אלה של הנתבעת גם נאלצו לשכור שרותיהם של עורכי-דין, ונגרמו להם הוצאות ניכרות בגין כך, כמו גם נזקים אחרים דוגמת הנזקים בעסקת ויינברג ותשלומים לבנק טפחות עקב מכתבי התראה שקיבלו.
טוענים התובעים כי כל זאת היה נמנע מהם לו הנתבעת היתה ממלאת תפקידה בצורה זהירה סבירה ומיומנת, כנדרש מעו"ד זהיר וסביר.

75. ניתן להניח כי מעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, שהובילו לעיכוב ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים, גרמו לתובעים טרדה מיותרת. יחד עם זאת, לא מצאתי לנכון לפסוק להם פיצוי כללי בגין עוגמת נפש (וזאת מעבר לפיצוי בגין נזק מיוחד שהוכיחו לי, כמפורט לעיל), מהסיבה כי לא הוכיחו את אמיתות עסקת ישין נטליה. לכאורה המסקנה היא, כי התובעים ניסו להוציא כספים מהנתבעת בגין נזקים נטענים עקב עסקת ישין שלא כדין. עמד על כך ב"כ הנתבעת בסיכומיו, ויש ממש בדבריו אלה. לנוכח כך החלטתי כאמור לא לפסוק להם פיצוי בגין ראש נזק כללי זה של עוגמת נפש.


סוף דבר

76. לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא כי התובעים הוכיחו שנגרם להם נזק כתוצאה ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, ועל כן ניתן לקבוע כי הנתבעת ביצעה כלפיהם את עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין. מכאן חבותה בתשלום נזקיהם המוכחים, כפי שפורט לעיל וכפי שיתומצת להלן.

77. על כן, אני מחייב הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א. סך של 150 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 4.4.03 ועד ליום התשלום המלא בפועל (ראה סעיף 47 לעיל).

ב. סך של 17,684 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 19.1.04 ועד ליום התשלום המלא בפועל (ראה סעיף 69 לעיל).

ג. יחד עם זאת - במידה והנתבעת תשלום הסכומים דלעיל תוך 30 ימים מיום מתן פסה"ד, יחושבו הפרשי ההצמדה והריבית עד ליום מתן פסה"ד ולא מעבר לכך.

78. ניסתה הנתבעת לטעון בסיכומיה לניתוק קשר סיבתי, בין היתר עקב העובדה שהתובעים לא "בנו" את זכרון הדברים עם ויינברג באופן שיקח בחשבון את העיכוב ברישום הזכויות בדירה, ו/או עקב יעוץ משפטי שקיבלו מעו"ד אחרים, ו/או עקב מחדלי גריגורי בהמצאת אישור המועצה המבוקש במועד.
דעתי אינה כדעתה של הנתבעת.
זכרון הדברים עם ויינברג לקח בחשבון עיכוב מסוים ברישום הזכויות (זכרון הדברים נחתם ביום 12.5.03 והעברת הזכויות היתה צריכה להתבצע, כנקוב בו, עד יום 1.8.03) ולא התעלם מעיכוב זה.
כמו כן, היה בסיס לתובעים ו/או לגריגורי להניח כי התובעת תשלים את העברת הזכויות עד לחודש 08/03, דבר שכאמור לא ארע בפועל עקב מעשי ו/או מחדלי הנתבעת, כמפורט לעיל. בכל מקרה, בנסיבות המקרה דנן, לא ניתן להתעלם מהנזק הכספי שנגרם לתובעים עקב מעשי ו/או מחדלי הנתבעת עקב האיחור ברישום הזכויות בנכס על שמם.
לא הוכח לי כי התובעים התייעצו עם עו"ד אחרים בכל הקשור לעסקה שביצעו עם ויינברג, אלא אך ורק בקשר עם עיכוב רישום הזכויות בנכס שהיה באחריות הנתבעת.
באשר למחדליו הנטענים של גריגורי באי המצאת אישור המועצה במועד, כבר הבעתי את דעתי לעיל כי על הנתבעת היה לדאוג כי הכונס ימציא את כל האישורים המתאימים, עובר למסירת החזקה או סמוך לאחריה, או לחילופין לדאוג לכך בעצמה (או ע"י שליח מטעמה), ולא "להפיל את התיק" בנדון על כתפיו של גריגורי.

79. על אף קבלת התביעה בחלקה, לא מצאתי לנכון ליתן צו להוצאות, משני טעמים עיקריים, כדלקמן:

א. על אף שהתביעה הוגשה במקורה על סך של 165,599 ₪, הרי בסופו של יום זכו התובעים בסכום פיצוי נומינאלי בשיעור של 17,834 ₪, שהינו שווה ערך לכ- 11% מסכום התביעה. פער כזה איננו מצדיק פסיקת הוצאות.

ב. נסיון התובעים לתבוע פיצוי בגין נזקי עסקה (עם ישין נטליה) שלכאורה הופרה על ידם עקב העיכוב ברישום הזכויות, אך למעשה לא הוכחה אמיתותה.

ג. מהטעמים דלעיל, ובעיקר מהטעם הנקוב בס"ק (ב), גם סבורני שאין מקום לפסיקת הוצאות לטובת צד ג' (גריגורי) בהודעת צד ג' שהוגשה כנגדו ע"י הנתבעת, אך נמחקה על ידה בסוף ישיבת ההוכחות הראשונה בתאריך 14.9.08 (ראה החלטתי מיום 14.9.08).
כפי שציינתי בהחלטת המחיקה, לגריגורי (הצד השלישי), וכנראה לו בלבד, היה הידע המלא על כל השתלשלות העניינים בנושא רכישת הנכס הנדון ע"י הוריו, התובעים, ומכירתו לאחר מכן.
הוא גם היה הרוח החיה מאחורי התובענה הנדונה, והוא גם זה שכנראה החליט על סכומי הנזקים שיתבעו התובעים.
כאמור, מתברר כיום כי סכומי התביעה העיקרית היו מופרזים מלכתחילה, ובכל אופן ברובם הגדול לא הוכחו בפני. לא זו אף זו - גריגורי היה העד היחיד להוכחת עסקת ישין נטליה, שבסופו של יום התבררה כלא מוכחת.
אלמלא מעשיו אלה של גריגורי יש אפשרות סבירה כי התביעה העיקרית היתה מסתיימת בפשרה, ללא צורך בהגשת הודעת צד שלישי.
על-כן ובנסיבות המקרה דנן, הנימוקים לאי פסיקת הוצאות במסגרת התביעה העיקרית, טובים גם לאי פסיקת הוצאות עקב מחיקת ההודעה לצד שלישי נגד גריגורי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עוולת הרשלנות

  2. רשלנות בלידה

  3. רשלנות עירייה

  4. רשלנות מודד

  5. חבלה ברשלנות

  6. רשלנות מתווכים

  7. רשלנות רב חובל

  8. רשלנות טוען רבני

  9. רשלנות חברת השמירה

  10. רשלנות בגביית חוב

  11. רשלנות הרכב דוד שמש

  12. רשלנות באבחון מומים

  13. רשלנות תורמת של קטין

  14. רשלנות בשחרור מאשפוז

  15. תביעת רשלנות נגד בנק

  16. יסודות עוולת הרשלנות

  17. תביעה על רשלנות מוסך

  18. רשלנות בתכנון אינסטלציה

  19. רשלנות בטיפול בכאבי גב

  20. תביעת רשלנות במדידת בית

  21. רשלנות במתן ייעוץ משפטי

  22. האם רשלנות היא עבירה אתית

  23. רשלנות טיפול במרפאות צה"ל

  24. רשלנות בנק בהשוואת חתימות

  25. תביעת רשלנות ניהול השקעות

  26. רשלנות בייעוץ רואה חשבון

  27. רשלנות בהגשת תלונה במשטרה

  28. רשלנות בביצוע עבודות איטום

  29. רשלנות במתן שירותים משפטיים

  30. רשלנות המשטרה בטיפול באירוע

  31. רשלנות עורך דין המשמש כנאמן

  32. ביטול משכון עקב רשלנות הבנק

  33. רשלנות עורך דין בהגשת ערעור

  34. רשלנות עו''ד בעסקת מקרקעין

  35. רשלנות העירייה לתחזוקת מדרכה

  36. רשלנות עורך דין באימות הזהות

  37. הגדרת "רשלנות" בדיני עונשין

  38. תביעת רשלנות נגד חברת שמירה

  39. רשלנות עורך דין בניסוח הסכם

  40. פיצויים מחברת שמירה על רשלנות

  41. רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין

  42. תביעת רשלנות נגד ביטוח לאומי

  43. רשלנות עורך דין שלא הגיש ערעור

  44. רשלנות המדינה בהפעלת שיקול דעת

  45. גרימת תאונת דרכים קטלנית ברשלנות

  46. רשלנות עורך דין בעסקת קניית דירה

  47. רשלנות של העירייה במתן דוחות חניה

  48. סיבת החזרה לא נכונה - רשלנות בנק

  49. רשלנות עו''ד מקרקעין בזיהוי המוכר

  50. רשלנות עורך דין - אי הפקדת עירבון

  51. רשלנות במניעת הידרדרות במצב רפואי

  52. רשלנות המדינה צו עיכוב יציאה מהארץ

  53. תביעת רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין

  54. רשלנות מצד ביטוח לאומי בהעברת כספים

  55. תביעת רשלנות נגד משרד הבינוי והשיכון

  56. רשלנות הבנק במתן אישור על הפקדת כספים

  57. רשלנות רופא בבירור ההיסטוריה הרפואית של החולה

  58. רשלנות עורך דין בייצוג בבית הדין הרבני

  59. אי הסרת משכנתא מדירה - רשלנות עורך דין

  60. גניבת כסף מחשבון בנק דיסקונט עקב רשלנות

  61. אישור פעולה חריגה בסכום גדול - רשלנות בנק

  62. מכה ברכב בעת עליה על פס האטה שהותקן ברשלנות

  63. תביעת רשלנות בגין שבירת קירות בבית מגורים

  64. רשלנות מחלקה לטיפול נמרץ ילדים בבית החולים רמב''ם

  65. רשלנות של עורך דין - פיצוי כחצי מיליון ש''ח ללקוח

  66. תביעה נזיקית בגין רשלנות בקבורת אדם זר בחלקת הקבר שנרכשה

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון